《商业地产项目策划》

鸿基大厦项目策划书—项目概况项目概述东营市鸿基置业是一家集房地产开发、销售、物业管理于一体的房地产开发公司，公司拥有雄厚的实力和丰富的开发、管理经验，同时拥有良好的信誉。鸿基大厦是东营市鸿基置业2003年开发的重点项目。大厦位于东西城对接的中枢地带，南临黄河路，与即将开工的600万平方米的耿井小区(胜利油田经济适用房区)隔路相望，东临东区六路，与已开工建设的东营新区连成一片，西临太行山路，与西城胜利油田驻地紧紧相靠，是107、101、103、121、111、111（A）、132等多路公交车的停靠站点，优越的地理位置使其极具升值潜力。本项目总投资6800万元，建筑面积44000平方米，绿化率达42%，已于2003年4月1日全面开工，大厦一至三层为沿黄河路连体商铺，共120户，面积150-400平方米，框架结构，现浇楼板；商铺中央为大型五金建材专业商场，商场上空为透明采光顶；四、五层为精品写字间，面积30-200平方米，设有四部直达电梯。大厦建成后将成为东营市规模最大，配套服务最完善的五金建材专业市场，它将代替老商河路商业街的功能，成为东营市又一最具投资潜力的新商业区。鸿基大厦项目策划书—项目SWOT分析理项目雷SW颜OT长分析惯优势精分析摩:债功能阻设计测：（耕以服愤务带称动经纤营）仓以人扯为本贡，注思重规蜘模效咽应是小鸿基智大厦哑功能草设计阻的理鹿念。嚼区内紫四通玩八达烂的道毯路，狭形成巾鸿基丘大厦咏四面盾沿路废的独搞立商萌铺，谈同时循围合廊构成趣中间淹的大型型商扑场，胆共同伸组成况一个而集中俩的商巾业中无心，次以规幕模化后的经忙营形杯式创祝造了玉良好粉的商棒业氛齿围，呜成为冻目前士东营塞最大考的五砌金建幸材物斩流中铜心。骨四、趟五层宵为高感档数赠码智宾能化逼写字瑞楼，跑办公旁户型损齐全读，可辜选择叨性较狠大，嘉电梯抚直达猾，宽普带、液闭路栽、通庄信接笋入，哗在办鸭公室颗就能浅与世把界各遭地的努商家慎洽谈摄业务遗，实亩现足乎不出洽户，仪博览本全球翼的梦女想，电是各圣大公坚司、住事务伴所、樱中介危机构排、服芽务行番业、姓金融知保险刘业最吃理想燥的办荷公场哗所。御规模摩：东收营最贸大的旬五金插专业铺市场授，比漆较容萌易形使成规赞模效黎应。广本项刮目所甩在的皱东营坝经济痰园区雄五金兔建材膊专业枝市场比无论适在占在地面虽积、哄建筑吸面积泡、入盯住业流主、巩产品粒品种裳还是素在价才格、初经营烤管理严方面密，都风是其伤他专苏业市倍场无躲法比会拟的伴，本恐项目平在整窗个经蜜济园络区的饲前沿员地带弃，建沸筑面驱积4豆40大00裂多平饶方米称，依罗托园王区这道个超桶大的却五金言建材趣专业众市场映，容乒易形药成大并规模离的经坛营优淘势，或形成脱规模列化效岔应是瞧本项维目的援重要你优势贴。斑位置图：盟鸿基就大厦器写字希楼位姜于东泰西城心对接母的中裕枢地取带，岛南临摸东西营城之榨间的堵最主辰要干勇线黄腔河路慎，与宽即将继开工豪的胜率利油研田经榜济适斩用房拴项目惹60容0万法平米楚耿井谣小区体隔路榆相望兔，北刺靠青报岛路吵，东歪临东题区六猴路，茧和未兼来的剂政治亩、经蜘济、报文化喷中心塞东营慰新区新连成俯一片泼，西无临太劳行山佛路，兆与西好城胜弯利油瞧田驻疫地紧锦紧相振靠。看建成脚后向孩东相联临东酸营新银区，桃并可麦从通茧过黄指河路青与青堆岛路缝直通阳东营叠市政容府和织八分杯场，躺向西悦直通杜东营粮市最配繁华府的胜冈利油椅田驻头地算——织东营袭西城障。肝在胞五金呼建材属经营附方面慢，绝国佳的骄地理婶位置耕是其戏他项雄目无运法比锐拟的引。显政府泪政策绵：稳本项却目无籍论在昂占地异、建闸筑面行积还蹈是在换投资催等等饶方面腾，都奇是东亚营地恳区规柱模较屡大房牌地产泰项目险，而膀且是去东营打市最柜大的粮一次纽国有丑土地嘉使用钞权拍烛卖地腊，东蜂营市偷、区语两级绞政府洞在各振方面泄都给众予了显很大宵的政穗策支菌持症（详乌见政向府优裁惠政移策）悄，对筝于本巾项目路，这虎也是亚很重劲要的钩一个隆卖点匪。畅户型芒：欠本项穿目商义铺一马层注看重产辱品展洞示，兼摆放内，交吃易等责商业援功能适，二己层绣注重碗帐务翠、办温公功底能，沙三层就注重我居住鼻、办蹦公功去能，渣比原现有商每业街仿五金贷建材室商铺侦在功男能配叛置方降面有嫌较大欲程度钉提高通，同印现有手类似哄产品株相比诞也有遥较大突优势是。另颗外，张商铺级整体粉面积壁大，班分割唉容易消，在趴使用巷及居着住舒卵适性似方面培也是盐其他寺同类候产品顽难以驰比拟武的。德本项漆目4辩-5左层为栗商务牌写字箭楼，腥户型虽结构馆大小欣结合凑，既雨能单蠢独使工用，童也能闷随意纠分割议，适莲应不绝同的看办公岭需要鼠，卫景生间裙设置适采取丑公用膜和私醉家两责种方景式，臭满足筹不同省要求赚的业再主需钥要。绿项目白一层吓中间全为尖大型寒专业枪商场浓，纠四面涌都设渐有宽俗敞进布出口精，满贩足专痛业商妇场的奏各种献需求尼。总骄之，肾本项缝目在训户型引、功射能设捏计方笼面，岔都体栏现了浸以人深为本择的设明计理方念。酿交通孟：社本项罪目位拐置送交通掘便利仓，百四周锡与黄丛河路疼、青玩岛路乔、东略区六烦路、腹太行棒山路士相临晚，附浪近有衬济南译路搏、泰泳安路皱等主馋要交掌通干备线。级在公膊交方盛面，纪本项念目有雕命名氏公交卖站点彩，1盒01弯、1咸03饲、1丑11昨等公瓦交车沸途经芦本项勤目站纸点。窗东营爽长途惨东站瓶与本抬项目牲仅2慈公里冒。所疼以，圆本项介目交化通位屿置特政别优论越。扩7安．绿奸化府和环镇境认：沿档海河退路边促60睬米宽勇，总烂面积驴约1尿80穴00奔平方术米的月绿化贿带素使项术目环释境无画比优械越渴，翠与饶楼前密宽阔族的广唐场与庄雕塑次形成于优美致景观比，其度他五甚金专重业建舒材市慧场无圾法相让比。鼻8贤．配戚套：岁市场重内道挂路宽壁阔，栋围绕创本项兴目道贞路宽附**臭**省*米间，馆24治0宁个车刷位的搂超大述停车怠区，内水电乐设施叼完善蚊，父四部质写字么楼专辣用电驳梯，香解除匙业主聚后顾病之忧做。污9袋．物五业：怨完善炒的物厦业管暴理，峡优质竭的物沟业服创务，少内容挨主要奇包括萄：秘采用未鸿基欺统一耽VI温形象昌系统渡进行质配置构，创升建统袍一的情大厦属标识痒系统诸；2储4小必时治智安巡崖视；温对外优来人倒员（哈访客围、装零修人绿员等白）进绞行有啦效控师制和监管理牌，消倒除治挤安隐秤患；锡多种徐保安充岗位叼相结聪合（洲门岗无、巡亚逻岗随、交左通岗府）；粪车辆与停放摸管理嫂；不跟间断恨巡视减；绿泪化养截护；花保洁趣服务闸;代绩客洗酿衣业妖务；供免费闸代订耐机票遇服务望；礼吐宾车通出租率服务亮；私被人区霜域清轮洁服括务；盯工程可有偿强维修始服务粉（适胸用于掉租房郊客户竭）；让代缴钳话费享服务娇；日绿常应考急药齿品提盲供服宏务；会接飞绍机、饰火（葛汽）丛车服融务；康1脖0抬．黑各种垒线路岁配套雹：免晕费电蜂话接赤入、链宽带石上网系接入否、空雀调插楼座与胞闭路迎电视馋接口前预留扑，免摔除业忧主入贞住后庸自行蜜装备蔑的烦雁恼牵。筋1器1掌．装纲修烦：商腊铺毛丑坯房窗，降芝低成盛本，沿而且挺使用烫户自伞行装待修方塘便，昌写字医楼充达分考刘虑业绝主需筐求，馒全部受精装堪修，酿高档楼外墙鹿涂料絮、优劈质防叙盗门怠、大丝理有石走饶廊地羡面、斑全装富修办坑公环董境、惩精装凭卫生绢间（版可选碰），最使业父主可菠以直大接入衬住，临方便忧办公膀。昨1矿2拉．升叠值空咳间：缴未来凉东营凉城市税的中赖心位赴置，哪五金友建材耳专业善市场妥的龙赶头地侮段，棍升值供空间债巨大顾。链劣势吗分析娘：裁商铺友单位寒成本娘价格院较高阅，得面积妈大，哑造成室总体俯价格缓较高美，对努业主常首付胸造成贼很大墓困难伯。镜规避莲劣势误的建声议：佣虽然缩有银亏行按仗揭支倦持，途但首洪付数跪额对旦于消谣费者碗还有贱较大韵困难损，可摇以使硬用一夏些技耗巧，浸降低雕首付志金额察（比式如加盼价返烛装修简费）然，另诸外，妄在对宜外宣友传和位解说估时锹，让怕消费洪者刺充分束认识汽本项蒜目升茫值潜斑力，骆并使遵用类嚼似项踢目对配比的标办法肚消除片消费绢者的上顾虑裕。扫户型币改善穿没有赛较大娘的突为破，深比较持陈旧艰。眨规避姥劣势蝇的建雅议：关在宣揉传解迅说时建所使邻用类挪似指“漠传统孟”心这样杯的词柳汇，蹲让消卖费者齐认识许到一骡些没听有经膜过很若长时哥间检北验的组户型魔风险捧性高各，并省让业结主注皂重本如项目有在其附他方枪面的州优势店。株商铺反共三晓层，压其中充三层畅价位姜与一谢、二腔层价协位相斑同，尾消费尸者有紫心理度压力押。沈规避驶劣势寄的建饶议：惹首先侨在项泪目功遇能方腿面向涨消费赌者解体释透福彻，夫另外边，让贩消费揉者了东解项额目用蜂地、讲成本勾等情烈况，惰博得数消费孤者理徒解和环同情页。秀市场遗启动球有难鹊度，径影响雅业主帖信心阵。颈规避昨劣势拼的建麻议：劝首收先充壁分利晃用政哑府的予优惠庄条件咏和硬鉴性文绿件，价建立叼消费斧者对烘市场串启动嫌的信构心，材并承肺诺开着发商捷会尽喜力协比助有逢关单布位启流动市底场。泄以人阁为本妥的查设计冠理至念没是有得墙到穷充分增体现略。温规避烧劣势眨的建充议：杯尽量河避免推与业象主谈物论此马类问免题，劣扬长尽避短捡，用块项目降的优去势来脆掩盖六项目游的劣退势。如现阶粥段的扭非城布市酬繁华屑区，叶没有胡形成母商务典气候遍，坏是写遥字楼灵的最欺大弱滩点。冶规避伏劣势泄的建蒙议：悟向业感主介倡绍将箩来的母发展捧前景汪，比致如未悠来的绩东营鼠新区窜和耿隶井小回区会巡使本桑项目反的所贪在的球地理战位置狗发生标巨大多变化翅，将碑来这臭里将婚是东各营市法新的织政治扫、经美济、拆文化盆中心岸。锹整个欺办公拼氛围袜较差搂，走常廊过爪长，答如果秩灯光奖处理身不好竞会很总阴暗魔。扶规避伯劣势嫁的建溜议：贞走廊闪过长疤可以幻用虚洪门结喊构予纱以掩慰盖，漏走廊律的灯且光设像计比智较重梨要，岭我们症应该哗予以叼重视技。贷周边竭没有醋休闲并、娱霸乐等夹相关祸配套肯。部规避孙劣势丽的建树议：皂建议迎通过灾两种荐方式偏解决讯这个哈问题歇，第槽一，究采取慧开发号商建薪立并奇经营缺相关垦配套烫设施短。第服二，粱可以距采取稍租售泳此类摩相关守配套遭的方亲式。裙9、鼠物业懂管理朋、收供费及皇电梯量费用勺问题过仍是厦业主奋关心削的至掌关紧妨要问似题，农低质袖的物邮业与神物业夸费用陵的高率昂会阵减少泼部分政消费溪需求段，侄本项阔目到俯现在厉为止竖物业大方案毅未出钱台是温本项划目一印很大追劣势革。洞规避负劣势迟的建调议：播重视参物业利管理慎并配呢套完低整的批物业瞧管理哥办法桶，塌提出携最佳岔解决垂方案笑，股给业晴主以肚信心拦。赵鸿基为大厦炸项目颤策划挨书储—怎媒体灶推广地策划轰媒体意推广纲策划风东营幕媒体惯概述酬：神东营摧市是厚适应误黄河虹三角屋洲和俱胜利改油田雕开发遭建设萍需要挣，于滤19挨83偷年1挤0月漆成立温的山监东省圾辖地敌级市西，辖秘东营唇、河纤口、系经济舞技术敢开发田区三芝区和尽广饶虏、垦仪利、询利津句三县怖，人剂口1当80本万，逝总面咳积8垂05隐3平杨方公编里，裁是中老国东爬部沿府海土刚地资便源最蔽为丰拣富的桑地区虫，兼竞具沿垃海开蓄放城菌市和垦西部地内陆半地区谅的优商势。肉胜利突油田孝、石夫油大踪学（对华东虑）和绍济南渗军区模黄河喝三角弹洲生握产基漏地座带落在粮这里鲁。甘东营物市内偶主要膛大众核媒体欲有：景报纸佩类：列《东葵营日吗报》冻、《害胜利瓶日报疤》、迹《齐萍鲁晚槽报》巡、《丽鲁中篮晨报咐》、逮《东爹营电俱视报但》、捞《胜疏利电故视报效》。灵电视驼台：跟东营六电视扩台、叶胜利质电视捕台、发东营狼有线津电视简台、桃东营常区电芒视台烫。赛广播约电台犬：抢东营贸市广卧播电盯台、捉东营但区广祖播电齿台。侵网络泛类：抛东营赵信息妖港。劫公共趋交通轻类：变东营积公交捆公司脊车体托广告奋和站舒牌广雹告、仇油田模公交厌公司嘉车体月广告帅。炭户外秘媒体表类：贺大型帽户外遣媒体束、道景路媒膨体。大印刷今品类壶：代包括到各种屑楼书幸、宣桌传单域页等勇。刃随着把随着宇更深峡一步细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