项目产品建议(终)课件

苏州吴中区项目产品建议新项目发展中心市场研究部2015-8-261、建筑风格及档次定位建议本案采取法式的建筑风格。本案定位为纯高端别墅项目，淡化洋房概念，，打造主城区的纯别墅社区。叠加别墅的总价控制在500万左右，平层别墅（大平层洋房）的总价控制在350左右。这个总价介于真正的别墅和常规高层的总价之间。2、物业类型建议1）根据地块的指标，容积率1.4，限高23米，本项目仅能打造叠加（三叠）＋平墅／洋房。2）本案以叠加别墅为主，平墅／洋房为辅物业类型叠加平墅总体量占比70%30%100%体量25804平11059平36863平物业类型叠加平墅总体量占比60%40%100%体量22118平14745平36863平方案一：方案二：3、户型建议叠加面积段160-220平，平墅面积段140-180平（或洋房面积120-160平）面积：160-220平上、中、下三叠加苏州旭辉铂悦府大平层140平南京世茂君望墅中叠178平叠加平墅方向一：平墅，大平层，面积140-180平方向二：常规洋房，面积120-160平4、产品创新最大化提高产品附加值，通过地下室、露台、花园等空间利用，打造创新空间，实现产品高附加值。叠加：分上、中、下三叠加地下两层，地下一层为地下室，地下二层为车库。下叠赠送地下室，前花园，下沉式庭院等空间中叠赠送后花园等空间上叠赠送阁楼、露台等空间最大化庭院赠送层层露台赠送平墅方向：一层送花园、地下室层层电梯入户，送入户花园，每个房间都要有露台或阳台。洋房方向：洋房层层退台，每层有露台赠送洋房一层赠送花园、半地下室设计另，通过飘窗、入户花园、空调机位、隐藏式衣柜、半地下室等多种方式，提高产品附加值。4、产品创新（1）层高建议标准层高设定为3.3米，打造高端舒适性项目4、产品创新（2）局部客厅挑高平墅客厅略微下层，局部达到3.6米左右，提高居住舒适度厅房（平层错层－东西向）房厅房厅3.6m3m4、产品创新（3）1）露台阳台赠送：通过飘窗、阳台、露台等赠送空间，使得每个房间都有不同的赠送，凸显居住舒适性。2）前后庭院赠送：前后庭院、东西边户的侧院赠送3）地下室赠送：通过下层式庭院、夹层、一二层均享地下室空间等方式，提升附加值空间赠送4、产品创新（4）层层退台：平墅（洋房）层层退台设计，户户有花园。1F地下室5F4F3F2F“退台式建筑设计样式”，又称为“台阶式”，其外型类似于台阶。特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可做空中花园使用。4、产品创新（5）错层建议（一）：由多层错层住宅上下叠加在一起组合而成，与区域内的联排、双拼、独栋产品实现差异化竞争。1011021031041051061071081091105015025035045055063013023033043053064014024034044054065-6层错层4-5层错层3-4层错层1-2层叠加叠加产品楼层分布结构电梯错层产品错层产品错层产品叠加产品产品创新：错层+叠加的创新采用1-2层叠加，3-4，4-5层5-6层错层的方式构成叠加别墅；梯户比：1T2H；2F2F1F1F3F3F4F4F5F5F6F6F苏州世茂御珑墅错层建议（二）：错层及挑空构成立体空间。五层垂直4户，3户为复式，上下交错，户户皆有挑空。成都弗莱明戈4、产品创新（5）错层建议（三）：错层与复式结合，构造创新空间。万科渝园E1型(叠下A)5室3厅3卫1厨144㎡万科渝园E2型(叠中)5室3厅4卫1厨163㎡万科渝园E3型(叠上B)4室2厅3卫1厨187㎡万科渝园E4型(叠下B)5室3厅4卫1厨160㎡万科渝园E3型(叠上A)4室2厅3卫1厨187㎡3F

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万科渝园4、产品创新（5）5、景观建议打造高标准景观园林，标准设定在600元／平，参考龙湖、绿城景观注重色彩搭配、景观层次感以及四季景观的搭配。景观标准：600元／平参考龙湖、绿城景观打造：1）注重色彩搭配2）考虑景观层次感3）四季景观搭配龙湖五重景观第一层：高7—8米、胸径20公分的大乔木勾勒天际；

第二层：4—5高的小乔木、大灌木增添层次；

第三层：2—3米高的灌木；

第四层：花卉、小灌木是层次最为丰富的部分；

第五层：草坪、地被供人近赏。南京绿城玫瑰园龙湖五重景观6、智能化／精装修地块要求绿色三星标准精装修，本案精装标准和智能化系统采取我司最高标准配置。其中洋房套内精装修标准按2000元／平，别墅套内精装修标准按2500元／平，智能化系统采取我司最高标准。朗诗绿色建筑技术：建筑采暖、制冷辐射系统置换新风、空气净化系统外围护节能系统光环境优化建筑噪音控制技术建筑物理模拟可再生能源利用方兴科技系统技术：生态空调置换式新风系统安防系统外窗系统净水处理系统同层排水系统厨房垃圾系统当代科技系统技术：外围护结构保温系统高性能门窗系统隔音降噪系统外遮阳系统地源热泵系统、天棚辐射系统全置换新风系统、同层排水系统智能化系统、优化水处理系统基于本案定位，建议打造科技住宅，提升溢价空间。朗诗、方兴、当代等开发商通过科技精装实现自身项目溢价。7、售价预估按照以上的定位，我认为实现洋房25000的均价，叠加27000-28000元的均价，应该是可以的。附｜狮山御园融创绿城2014年11月获取苏地－58地块，即狮山路地块，楼面价11146元／平，预计九月开盘。项目狮山御园位置苏州乐园北，金山路与长江路交汇物业类型别墅、叠拼总占地10万方容积率1.1总建面11万方建筑风格法式户型特点原创叠加户型（下叠挑高客厅、赠送5.3米挑高地下室和南北双庭院；叠平7.5米宽厅、赠送南北三露台；上叠赠送阁楼）主力面积140-220平大平层320-380平别墅开盘时间预计9月开盘143平四房170平四房别墅316平四房附｜品牌开发商别墅项目品牌开发商主要别墅项目开发商项目区位当前在售产品单价绿城绿城桃花园园区580平毛坯独栋别墅1800万720-1280平沿河独栋4千万－1亿元约50000元／平万科万科璞悦湾新区130-163平叠加叠加15000元／平保利保利独墅西岸吴中360-390平双拼800万560平独栋1300万双拼约22000元／平独栋约23000元／平绿地海域乾唐墅相城268平联排600万466平独栋1200万联排约22000元／平独栋约25000元／平仁恒仁恒海河院园区217-230平大平层600万独栋1200万起大平层约26000元／平仁恒观棠园区370-440平联排800万800平独栋3000万联排21000元／平独栋37500元／平旭辉旭辉美澜城城墅吴中230-270平联排成交价350-450万联排均价约16000元／平另有中海（独墅湖）、世茂（铜雀台）、招商（长堤）、中信（森林湾）、金科（王府）等品牌开发商有别墅项目。附｜小面积洋房研究苏州市场上小面积洋房产品不多，仅有园区青剑湖板块等朗诗未来街区有65-85平的小面积洋房产品。本案因客群定位，建议谨慎考虑小面积洋房（因单价高，总价高，客户或可花同样总价去买更舒适的产品，而刚需客户价格承受力不足）。项目区位主力产品金域平江姑苏118、135平正荣国岭吴中140平中南锦苑园区98-140平天地源七里香都园区117-155平星公元名阺园区143-176平新石湖公馆吴中140-270平金域华府相城115-168平苏州巴黎春天相城140-160平朗诗太湖绿郡吴江125-198平朗诗未来街区园区65、75、85、110、130平（售罄）南京德盈young60平两房南京德盈young77平三房南京朗诗保利麓院88平两房苏州市场小面积洋房较少，仅有朗诗未来街区有小面积洋房，已售罄，距离主城远，去化快。而南京市场，也出现几个小面积洋房项目如德盈young、朗诗麓院等项目，跑量都不错。苏州主要洋房项目叠拼户型创新案例研究-----万科渝园叠拼户型创新案例研究-----中海蓝湾（210-250）洋房户型创新案例研究-----苏州荷阑廷叠拼户型创新案例研究-----苏州世茂御珑墅附｜创新户型案例万科渝园E1型(叠下A)5室3厅3卫1厨144㎡万科渝园E2型(叠中)5室3厅4卫1厨163㎡万科渝园E3型(叠上B)4室2厅3卫1厨187㎡万科渝园E4型(叠下B)5室3厅4卫1厨160㎡万科渝园E3型(叠上A)4室2厅3卫1厨187㎡3F

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附｜创新户型案例－万科渝园万科渝园E1型(叠下A)5室3厅3卫1厨144.00㎡下沉式后院下沉式中庭花园下沉式中庭花园首层后院花园首层前庭花园不计入产权面积后院花园后期可改房间不计入产权面积客厅挑空后期可改房间地下室不计入产权面积附｜创新户型案例－万科渝园下沉式后院下沉式中庭花园地下室不计入产权面积首层前庭花园首层中庭花园不计入产权面积后院花园后期可改房间万科渝园E2型(叠中)5室3厅4卫1厨163.00㎡附｜创新户型案例－万科渝园万科渝园E3型(叠上B)4室2厅3卫1厨187.00㎡负一层储物空间不计入产权面积入户花园客厅挑空不计入产权面积空中花园不计入产权面积空中花园不计入产权面积一层入口附｜创新户型案例－万科渝园万科渝园E4型(叠下B)5室3厅4卫1厨160.00㎡下沉式中庭花园下沉式中庭花园后院花园后院中庭花园后院中庭花园客厅挑空不计入产权面积不计入产权面积后院花园后期可改房间附｜创新户型案例－万科渝园该户型为介于叠拼别墅和联排之间的一种创新户型。赠送面积几乎高达实际购买面积的一倍，产品极具竞争力。多空间可具备改造可能性，为后期产品的延伸提供空间。保证住户私密性的同时在有效空间内通过做到多维度私人花园。下沉式花园与庭院花园空中花园组合应用，在每一层都可观赏到多种花园。户型紧凑，功能完备。借鉴意义：附｜创新户型案例－万科渝园错层设计，上下住户同享前后景观资源客厅层高4.5米顶层（二层）主人套房朝江设置，配阳光浴室、顶层50平方米大露台首层配设110平米花园，三层配设32平米空中花园交通组织：入户方位错开，提升私密性。附｜创新户型案例－中海蓝湾借鉴意义：错层设计将各部分功能空间置于几个不同高度的平面，更具私密性客厅层高入户方式在两个不同平面上，独立互不干扰室外堆土形成半地下室，增加地下室的采光面积错层设计对于结构抗震不利,造价也相对较高错层设计增加交通面积，上下楼梯对老人小孩造成不便附｜创新户型案例－中海蓝湾荷澜廷:楼面价9245元/平,区域配套成熟,有山景资源，属于新区狮山核心板块，板块属于苏州第一价值梯队项目一期：小高层，洋房，叠加二期：独栋，联排位置高新区狮山街道邓尉路北、长江路西开发商苏州新高绿建建设发展有限公司

技术指标占地：157327平米；建面：173059平；容积率：1.1，规划1307户产品形式一期：洋房，小高层，叠加；二期：独栋，联排户型面积洋房：112-141平，小高层：105、125平，叠加：140-230㎡销售状况首次开盘推出洋房和小高层，共计550套，开盘当月去化471套配套商业：绿宝广场、金鹰购物中心、狮山广场、龙湖时代天街、信汇达城市综合体、香格里拉酒店、新城花园酒店、阳光百货、淮海街、美罗百货、泉屋百货、乐购

学校:新区实验中学、新区实验小学、新区实验幼儿园

交通：地铁3号线何山路站、1号线苏州乐园站、有轨电车1号线价格区间洋房：20000元/平，小高层：17000-19000元/平附｜创新户型案例－苏州荷澜廷荷澜庭，洋房户型，创新退台花园洋房，区域稀缺产品——山院洋房1F标准层141平，3+2+2山院洋房2F标准层134平，3+2+2山院洋房3F标准层130平，3+2+2附｜创新户型案例－苏州荷澜廷荷澜庭，洋房户型，创新退台花园洋房，区域稀缺产品——山院洋房4F标准层118平，3+2+2山院洋房5F标准层120平，3+2+2山院洋房6F标准层112平，3+2+2山院洋房7F标准层，带阁楼133平，4+2+2附｜创新户型案例－苏州荷澜廷叠加别墅项目基本情况板块吴中木渎板块占地面积81236㎡建筑面积97483㎡容积率1.2物业类型叠加+联排+独栋联排联数6、8、10层数叠加6层，联排3-4层（含地下）别墅风格现代海派叠加主力135-145㎡联排主力208-211㎡产品情况：

6层叠加别墅670套:108平（152套）、124平（152套）、131平（152套），135-152平（136平、140平、152平，共计214套）；3-4层联排别墅，主要为6联排、8联排，208-211平18套，154-158平18套；4层独栋：208-211平18套价格情况：叠加别墅：150-250万，其中1、2层139平边套230万左右；单价：1.2-1.7万元/平，目前整体成交均价在1.45万元/平联排售价：350-400万；单价：1.6-1.8万元/平；独栋售价：214平500-600万/套，单价：2.3-2.8万/平销售情况：2013-12-7首次开盘，5次开盘，3次加推。2014年别墅总共销售401套，成交面积51971平方米，苏州市全年别墅成交套数及成交面积双料冠军，目前项目整体去化率在82%。联排独栋叠加世茂御珑墅位于吴中区新城西板块，靠近天平山风景区，户型丰富，创新产品塑造稀缺性+控面积控总价实现良好的去化附｜创新户型案例－苏州世茂御珑墅世茂御珑墅：创新产品塑造稀缺性，由多层错层住宅上下叠加在一起组合而成，与区域内的联排、双拼、独栋产品实现差异化竞争1011021031041051061071081091105015025035045055063013023033043053064014024034044054065-6层错层4-5层错层3-4层错层1-2层叠加叠加产品楼层分布结构电梯错层产品错层产品错层产品叠加产品周边低密度产品：基本以联排、双拼、独栋为主，无叠加产品产品创新：错层+叠加的创新采用1-2层叠加，3-4，4-5层5-6层错层的方式构成叠加别墅；梯户比：1T2H；项目容积率为1.2，采用多层错层的手法打造叠加别墅，既能拔高项目容积率，又能出品质感和形象2F2F1F1F3F3F4F4F5F5F6F