易居-浩林项目整体定位及物业发展建议201009

1浩林企业总部地块项目整体定位及物业发展建议E-HOUSECHINA/2010.04浩林/中国成都区域内土地稀缺性土地规模项目本体条件发展战略周边配套较为完善开发商企业品牌形象优势劣势市场环境情况客户群调研情况项目定位原点（综合对比项目机会、客户类型与置业动机、各产品类型市场表现与前景、本项目限制条件）客户定位产品定位及建议价格定位物业发展方向报告思路发展环境回顾住宅市场酒店式公寓市场写字楼市场深访客户群潜在客户群财务测算报告思路报告思路项目属性及核心问题界定项目整体发展环境分析物业发展建议整体发展战略项目整体定位财务测算PART1项目属性及核心问题界定项目本体条件研究项目地块SWOT分析地块价值提炼地块发展方向研判5项目用地位于城东锦江区，也是城市向东南发展的核心区位。

配套成熟中低端区域居住氛围浓厚本案天府广场城东城西城北城南成都双流国际机场直线距离约13.5公里约6.5公里火车北站直线距离约10.5公里在成都市城市总体规划中，虽然主城区以“一主两次多核”构建多中心城市空间发展结构，但对于本案所在城东南区域的占位，是近几年整个城市房地产发展的热点区域。项目所在区域配套成熟，是城市人文、居住、生态集聚区。项目所在区域内住宅用地资源比较稀缺，住宅市场客户来源以中低端为主。区位条件项目本体条件研究项目地块SWOT分析项目属性及核心问题界定地块价值提炼地块发展方向研判地块相关指标本项目总用地约为12亩。其中，商业用地总用地的50%。建筑限高150m，住宅容积率不大于3。根据《成都市规划管理技术规定》及《城市居住区规划设计规范》，项目建筑密度控制在30%以内，绿化率30%以上。本案地块用地范围项目本体条件研究项目地块SWOT分析项目属性及核心问题界定地块价值提炼地块发展方向研判项目作为12亩的商住综合型项目，土地规模相对较小，从土地区位来看，位于的2—3环望江板块，周边土地地块资源较为稀缺，具有较大的市场潜力。东临规划道路,东侧地块目前为茶楼和菜市场入口道路;南临2规划道路，南侧地块目前是东区医院以及居住小区;西临新成仁道路，双向六车道，道路已投入使用，且车流量较大，对面为居住小区;北临菜市场，整个菜市场呈L状围绕地块东面和北面。6现状茶楼2西侧住宅、道路1西侧道路已建道路南侧地界1243435东侧地界7北侧菜市场入口58北侧地界687地块四至项目本体条件研究项目地块SWOT分析项目属性及核心问题界定地块价值提炼地块发展方向研判8项目紧临新成仁路，噪音污染较严重，项目北面500米有还在运行的铁路，菜市场包围地块东北两侧，项目周边片区环境较差，对项目塑造高端形象有一定负面影响。科华路与二环路交叉立交西南食品城桂溪公交站片区环境较差桂溪加油站居民小区地块不利因素东区医院人流量大而杂乱中低端拆迁居民小区周边中低端商业配套北面铁路仍在运行菜市场包围地块东北两侧项目本体条件研究项目地块SWOT分析项目属性及核心问题界定地块价值提炼地块发展方向研判9项目位于新成仁路与东区医院交叉路口处，道路四通八达，交通便利。序号公交站公交线路

经天路站3路77路181路503路

琉璃一街站18路31路65路68路91路172路181路402路503路522路536路542路817路819路

12周边交通项目位于二-三环中新成仁路与规划道路交叉路口处，周边城市主、次干道、支路纵横交错，公交线路众多，交通便利。项目与市中心、双流机场、火车北站和南站通达度良好。项目距离规划的地铁6号线非常近，距离最近出站口不到600米。项目本体条件研究项目地块SWOT分析项目属性及核心问题界定地块价值提炼地块发展方向研判10

500米区域内生活配套齐全；2公里区域内科华北路商业圈和万达广场等购物、娱乐场场所云集；望江公园、东湖公园、府南河等生态资源集聚。主要配套项目类别500米2公里市政配套街区公园、东面的休闲小广场望江公园、东湖公园、府南河、成都民俗公园、沙河公园等教育黄经楼小学成都市七中、育才学校、四川大学、四川音乐学院、川大附中、川大附小、医疗东区医院省二医院、省中医药研究院附属医院、川大望江医院、街道诊所购物农贸市场、周边各种业态的中低端商业配套万达广场其他餐饮美食众多、影城等娱乐场所、银行餐饮美食云集、各大银行均有布点周边配套★本案项目本体条件研究项目地块SWOT分析项目属性及核心问题界定地块价值提炼地块发展方向研判11

内部能力外部因素优势（Strengths）劣势（Weaknesses）项目地块形状方正，是区域内稀缺的土地资源，项目具备打造成高端形象的地段资源

区域路网发达，距离规划的地铁6号线较近，通达性、辐射力强。项目周边配套成熟，属于城市人文、居住、生态集聚区，市场接受度高。浩林企业的品牌效应地块三面临路，尤其是紧邻新成仁路，对住宅部分开发有一定负面影响地块东北两面由菜市场包围地块周边东区医院人流量大而杂地块周边拆迁户较多，商业配套中低端，居住档次较低，环境较脏乱，人群档次较低机会（Opportunities）S-O：发挥优势，塑造高端形象W-O：利用机会，克服劣势地处成都向东南发展核心区域，临近锦江区政府规划的东部副中心区域，规划前景较好，发展潜力较大。

楼市处于回暖期，未来市场看好。离万达广场较近，区域升值潜力较大。充分突出地段优势，利用规划契机，把握核心客户的敏感点，着力打造高端项目形象，使项目的价值得到最大化的体现。利用项目成功运作,实现企业品牌与利润的最大化。找准项目入市时机，结合所在的区域，重点将项目的价值发展到极致威胁（Threats）S-T：准确定位，降低开发风险W-T：充分利用政府资源，降低劣势和风险项目所在的区域现状及形象对项目发展为高品质物业有较大的挑战性，如何克服区域周边的影响成为项目打造的重要思考因素项目的发展方向将重点考虑竞争因素、资金链、后期运营、去化情况以及客群接受度等相关因素来最终确定，以确保项目的精准定位，降低开发风险协调好政府关系，争取政策支持项目北面安装隔音墙，减少铁路噪音污项目本体条件研究项目地块SWOT分析项目属性及核心问题界定地块价值提炼地块发展方向研判属性具象诠释区位城市未来往东南方向发展的重点区域

区域具有较强的规划前景，发展潜力较大交通交通极其便利处于二环路与三环路中间、一条城市主干道、两条支路围合项目不远处500米左右规划地铁6号线项目区域内良好地段较稀缺土地，相对容积率较低，规模较小区域内绝佳地段极稀缺土地，人文、居住、生态集聚区

占地约12亩，（商业约占50%）

限高：150米地块地块长方形，比较规则；目前地上建筑物正在使用

地块较方正，土地利用率高地上建筑物正在使用，对项目开发时序有一定影响稀缺的土地资源成熟的居住区域项目本体条件研究项目地块SWOT分析地块价值提炼地块发展方向研判项目属性及核心问题界定树立区域标杆强势物业产品区位属性地块属性居住成熟区域区域标志性项目城市属性城市未来发展重点区域城市未来高端住宅物业品牌属性浩林企业的品牌知名度巩固品牌高端物业土地属性商业与住宅地块综合体项目150米限高超高层住宅物业根据SWOT分析和地块价值提炼，本项目具备发展综合体的资源条件、树立区域标杆的资源和潜力，从而巩固并发扬浩林企业品牌在成都的知名度项目本体条件研究项目地块SWOT分析地块价值提炼地块发展方向研判项目属性及核心问题界定

项目价值最大化PART2项目整体发展环境分析宏观形势及成都发展预判住宅物业发展环境分析写字楼物业发展环境回顾酒店式公寓物业发展环境分析客群需求调研结论总结政策的走向很大程度上影响市场走势，但目前房地产行业作为国家经济增长及地方财政的支撑点，总体向好趋势在近年难以改变

。2009-5/国务院部分基建项目和商品住房项目的资本金比例被调低，而部分“两高一资”项目的资本金比例则被调高。其中值得注意的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%。商品房项目资本金比例下调极大地缓解了开发商资金链紧绷的问题，对房地产市场回暖起到促进作用，并影响到房地产下半年的走势。2009-11/央行强调，将继续实施适度宽松的货币政策，妥善处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期之间的关系，防范化解金融风险，提高金融可持续支持经济发展的能力。引导货币信贷合理增长；合理把握信贷投放节奏，增强信贷支持经济发展的均衡性和可持续性，维护金融体系稳定；发展金融市场，促进民间直接投资；2009-12/国家税务总局自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；此次细则对5年内普通型住房采用差额征收,保护自住性需求的意图明显,而针对5年以外的非普通类住宅则仍按照差额征收营业税,体现了持续打击投机性需求的决心。08年在全球金融危机影响下，房地产行业出现大幅跌落；通过政策宏观调控且前期抑制的消费力，实现09年的持续热销，随之出现价格的快速上涨，促使政策针对抑制价格上涨速度过快出台一系列措施，从而出现近期一线城市成交下降的波动。房地产整体投资环境分析写字楼物业发展环境回顾住宅物业发展环境分析宏观形势及成都发展预判酒店式公寓物业发展环境分析客户需求调研结论总结政策层面政策的走向很大程度上影响市场走势，但目前房地产行业作为国家经济增长及地方财政的支撑点，总体向好趋势在近年是不会改变的，但是短期内受到政策影响较大，部分一线城市出现观望态势。经济层面成都经济处于上升发展阶段，GDP增长率远高于全国平均水平，居民人均可支配收入等消费力指标保持快速增长，为房地产行业发展提供有力的消费支撑。规划层面作为内陆城市，处于川渝经济圈龙头地位，潜力巨大；成都市四大交通枢纽实现中心城与周边组团逐渐融为一体，项目处于城市重点发展方向中，未来发展力度较大。市场层面本案所在的城东望江板块，土地资源的稀缺性是显而易见的，目前该板块商品住宅去化周期仅4个月，相对较快，均价处于城东区域较高水平。受区域发展因素的制约，目前板块内无成型办公物业，是市场的空白点，但也为办公物业的发展增加一定难度，市场风险较大。房地产整体投资环境分析写字楼物业发展环境回顾住宅物业发展环境分析宏观形势及成都发展预判酒店式公寓物业发展环境分析客户需求调研结论总结写字楼硬件配置更新较快，生命期短主要配置老牌写字楼新建城写字楼未来写字楼空调中央式，传统新风中央分户，新风置换恒温电梯品牌电梯（6部）高速原装进口，智能分层（12部）智能化，专用电梯车位1：0.51：0.81：1以上，智能停车指引系统公共空间标准层大堂挑高大堂，设置员工休息区星级大堂，专用休息区，会议室绿化广场无部分有广场内设计运动广场、绿色休息区物业服务五大行顾问，常规服务五大行顾问，常规服务酒店式、特色服务科技含量无Le-w玻璃地源热泵，热回收，太阳能，24小时热水供应，中水处理等，低碳、环保节能、可持续技术运用代表项目城市之心、川信汇日央扩、时代广场来福士广场3年6年房地产整体投资环境分析写字楼物业发展环境回顾住宅物业发展环境分析宏观形势及成都发展预判酒店式公寓物业发展环境分析客户需求调研结论总结西来旅游业状况发展阶段分布情况供需状况以特色建筑+高智能化+人性化+科技化为发展目标，环保节能技术得到运用，如地源热泵、太阳能热水系统、热回收等科技，同时注重内部商务配套功能的完善性。代表项目有来富士广场、仁恒广场、喜年广场等目前成都商务格局显现两轴升温四面崛起的发展格局，东大街及南延线将成为未来发展热点区域并逐渐替代中央商务区。区域性写字楼快速崛起，总部基地项目供应量较大，未来竞争力度强烈写字楼将逐渐由单一产品模式转化为多元产品形式，综合体是未来开发主要方向之一近成都写字楼存量达120万方，未来甲级写字楼供应量达232万方，而年吸纳量为53万方，由此可见写字楼市场风险较大，竞争十分激烈。成都未来三年新增的甲级写字楼面积将达到232万平方米以上2009年写字楼供量105万㎡创历史新高，成交量仅小幅增长，市场竞争压力巨大。成都写字楼市场写字楼物业发展预判：写字楼市场将面临竞争性巨大，来自热点区域、各竞争项目、区域性新兴崛起的写字楼、大体量的综合体以及总部办公物业的冲击。在写字楼产品更新换代频率较高并不可扭转的形势下，来自存量和新增项目的竞争也将对本项目若发展写字楼提供极为强大的考验。房地产整体投资环境分析写字楼物业发展环境回顾住宅物业发展环境分析宏观形势及成都发展预判酒店式公寓物业发展环境分析客户需求调研结论总结房地产整体投资环境分析写字楼物业发展环境回顾住宅物业发展环境分析宏观形势及成都发展预判酒店式公寓物业发展环境分析客户需求调研结论总结由于前阶段市场调研报告主要围绕项目主体发展方向所进行的深入细致工作，重点研究了成都写字楼市场的相应情况，对写字楼市场有了深入的了解，在此基础上，从成本、竞争情况、去化情况等多维度对写字楼及住宅物业进行了对比分析，得出住宅物业更加适合本项目的主要发展方向。基于客群调研、发展环境以及项目的本体属性条件出发，对土地性质的合理最大化利用以及项目自身内循环的发展需要，包括客群的需求特征以及发展竞争环境的特点，我们认为酒店式公寓也是将作为考虑的发展方向之一，介于此，本部分将对酒店式公寓进行一个深入的分析。由于成都市目前暂时无真正意义上的酒店式公寓，因此，本次所研究的范围包括了产权40年的住宅功能物业，在这里统称为酒店式公寓，并列入研究的范围.酒店式公寓物业发展环境分析相关说明：20Documentnumber

09年，成都市主城区在售的40年产权公寓项目约21个，产权登记用途基本上为办公；一半以上主要分布在2-3环的城北、城西和城东，大部分销售基本售磬；09年月均去化套数约576套，其中云景豪庭月均去化套数最多，约68套。环线区域项目名称销售状况内环内城中城市理想售磬缤舍售罄玉沙·小花园售罄1环-2环城北世纪加州售罄城东七彩空间售罄东城攻略售罄城南玉林·品上售罄2环-3环城北东立国际广场一期售罄云景豪庭尾盘经典再现尾盘金府银座一期售磬城东龙湖·三千星座尾盘成功·银玺国际已售约50％成都万达广场售磬城南万科·金色海蓉已推房源售磬城西左右售罄金璐天下售罄仁和金沙售罄正成·双楠格调已售约30％3环-外环城西鸿运之星售罄优博国际已售约20％酒店公寓分布热销产品40年产权酒店式公寓市场产品特征重点项目研究重点项目客户特征市场机会点房地产整体投资环境分析写字楼物业发展环境回顾住宅物业发展环境分析宏观形势及成都发展预判酒店式公寓物业发展环境分析客户需求调研结论总结Documentnumber21

09年，以“面积段—总价段”交叉统计，主城区40年产权公寓最畅销的是<50㎡、<30万元的产品，占比约36％；其次是<50㎡、<50万元和70-90㎡、30-50万元的产品09年主城区40年产权公寓成交量以“面积段—总价段”交叉统计<30万元30-50万元50-70万元70-90万元>90万元总计<50㎡245811923817131413350-70㎡8546241791041176270-90㎡31639632073590-110㎡223332130280总计33452688655190326910酒店公寓分布热销产品40年产权酒店式公寓市场产品特征重点项目研究重点项目客户特征市场机会点房地产整体投资环境分析写字楼物业发展环境回顾住宅物业发展环境分析宏观形势及成都发展预判酒店式公寓物业发展环境分析客户需求调研结论总结Documentnumber22

09年，以“面积段—单价段”交叉统计，主城区40年产权公寓，畅销产品在单价段方面呈两级分化，

>8000元/㎡和4000-5000元/㎡产品最畅销；其中，最畅销的是<50㎡、>8000元/㎡的产品，占比约29％09年主城区40年产权公寓成交量以“面积段—单价段”交叉统计3000-4000元4000-5000元5000-6000元6000-7000元7000-8000元>8000元总计<50㎡975314805854421998413350-70㎡11378668210186399176270-90㎡242344773528973590-110㎡13795306120280总计589175665583666824066910酒店公寓分布热销产品40年产权酒店式公寓市场产品特征重点项目研究重点项目客户特征市场机会点房地产整体投资环境分析写字楼物业发展环境回顾住宅物业发展环境分析宏观形势及成都发展预判酒店式公寓物业发展环境分析客户需求调研结论总结Documentnumber23

09年至今主城区主要40年产权公寓，楼盘规模基本上在8万㎡以下，公寓物业占项目的比例基本上在50-80％，纯公寓项目仅4个公寓类型以“住宅+办公”出售为主，引入酒店的项目占比约30％；户型主要以60㎡以下的一房为主，而“住宅+办公”公寓，二房占比通常在30-50％；目前在售的公寓项目仅三个，主要是09年年底开盘的项目；品牌开发商稀少，清水房为主酒店公寓分布热销产品40年产权酒店式公寓市场产品特征重点项目研究重点项目客户特征市场机会点房地产整体投资环境分析写字楼物业发展环境回顾住宅物业发展环境分析宏观形势及成都发展预判酒店式公寓物业发展环境分析客户需求调研结论总结Documentnumber24环线区域项目名称公寓类型位置总建筑面积（公寓部分

）万㎡容积率业态组合主力户型公寓成交价（元/㎡）销售状况2-3环城西云景豪庭住宅战北东街188号12.3（8.0）9.22栋29层76-99㎡㎡二房，占比85％4000-6000尾盘金府银座一期住宅+酒店+办公金府路555号7.91（5）7.082栋21层、1栋25层37-60㎡一房，占比59％

70-90㎡二房，占比21％4800-6200售磬城东龙湖·三千星座酒店式公寓+办公二环路东2段5号3.1（2.5）-1栋29层30-58㎡一房，占比93％7100-8000尾盘成功·银玺国际住宅+办公建设北路三段6.12（2.7）102栋31层34-60㎡一房，占比96％5000-6300已售约50％城西左右住宅苏坡路6.12（4.9）9.11栋25层31-46㎡一房，占比44％

58-64㎡二房，占比56％4300-5000售罄金璐天下住宅+办公茶店子西路3.0（2.0）9.421栋31层高层装修80-106㎡二房，占比90％4300-5700售罄仁和金沙住宅+办公成都西单商场旁3.26（1.03）9.11栋27层46-58㎡一房，占比61％

59-75㎡二房，占比33％4800-5500售罄正成·双楠格调住宅+办公晋阳街办吉福村6组4.5（3.4）4.392栋13层精装全配24-45㎡一房，占比90％5600-5800已售约30％09年至今主城区主要40年产权公寓产品特征（一）酒店公寓分布热销产品40年产权酒店式公寓市场产品特征重点项目研究重点项目客户特征市场机会点房地产整体投资环境分析写字楼物业发展环境回顾住宅物业发展环境分析宏观形势及成都发展预判酒店式公寓物业发展环境分析客户需求调研结论总结引入酒店的公寓基本上位于2二环以内，这些区域的商业办公氛围比较浓，配套完善，交通便利，投资价值比较高；以住宅形式出售兼顾办公的公寓，项目所在区域大都商务和商业环境较差。项目多靠近专业市场，公寓以性价比、低总价来吸引客户酒店公寓分布热销产品40年产权酒店式公寓市场产品特征重点项目研究重点项目客户特征市场机会点房地产整体投资环境分析写字楼物业发展环境回顾住宅物业发展环境分析宏观形势及成都发展预判酒店式公寓物业发展环境分析客户需求调研结论总结Documentnumber2609年至今主城区主要40年产权公寓产品特征（二）环线区域项目名称公寓类型位置总建筑面积（公寓部分

）万㎡容积率业态组合主力户型公寓成交价（元/㎡）销售状况内环内城中城市理想办公+住宅天府广场梨花街8.6（8.6）13.31栋30层、1栋30-37层全装修34-60㎡一房，占比96％10400-15000售磬缤舍酒店+住宅岳府街3（1.0）91栋31层57-87㎡一房，占比86％9000-10000售罄玉沙·小花园酒店+住宅玉沙路132号0.8（0.7）3.981栋15层全装修41-63㎡一房，占比85％7200-7700售罄1环-2环城东七彩空间酒店莲桂南路48号0.8（0.8）31栋7层24-37㎡一房，占比100％5300-7000售罄东城攻略办公+住宅锦江区海椒市街3.9（1.4）61栋33层59-63㎡一房，占比44％

75-90㎡二房，占比51％4800-5300售罄城南玉林·品上住宅+办公武侯玉林北街一号12（3.4）6.62栋25层、1栋24-26层70-90㎡二房，占比45％

118-139㎡一房，占比24％7000-9500售罄3环-外环城西鸿运之星住宅苏坡立交桥旁8.16（4.8）44栋16层83-113㎡一房，占比62％

65-78㎡二房，占比30％3900-4100售罄优博国际住宅武侯大道铁佛段1号4.2（4.2）5.441栋16层34-60㎡一房，占比96％4800-5000已售约15％酒店公寓分布热销产品40年产权酒店式公寓市场产品特征重点项目研究重点项目客户特征市场机会点房地产整体投资环境分析写字楼物业发展环境回顾住宅物业发展环境分析宏观形势及成都发展预判酒店式公寓物业发展环境分析客户需求调研结论总结Documentnumber规模相似性区域竞争性客户分流性和相似性重点项目选择标准三千星座银玺国际双楠格调左右金璐天下仁和金沙优博国际金府银座城西城东城北城南城中酒店公寓分布热销产品40年产权酒店式公寓市场产品特征重点项目研究重点项目客户特征市场机会点房地产整体投资环境分析写字楼物业发展环境回顾住宅物业发展环境分析宏观形势及成都发展预判酒店式公寓物业发展环境分析客户需求调研结论总结除了龙湖·三千星座外，其他项目由于品质普遍较低，客户群主要以区域内客户为主；大部分项目以投资客户为主，总价低，出租容易，可用作办公是投资客购买的主要原因；以自住客户为主的项目，销售比较慢，周边商业和办公氛围比较差，低单价、低总价是吸引年轻的刚性需求客户最主要因素酒店公寓分布热销产品40年产权酒店式公寓市场产品特征重点项目研究重点项目客户特征市场机会点房地产整体投资环境分析写字楼物业发展环境回顾住宅物业发展环境分析宏观形势及成都发展预判酒店式公寓物业发展环境分析客户需求调研结论总结Documentnumber29类比项目客户特征（一）项目名称公寓类型业态组合主力户型公寓成交价（元/㎡）自住和投资占比客户特征投资主力客户自住主力客户来源年龄职业特征购房原因来源年龄职业特征购房原因优博国际住宅1栋16层34-60㎡一房，占比96％4800-5000投资占60％以上以城西双楠周边客户为主30-40

的私营企业主、企事业单位的中高级白领地段较好，出租容易，升值潜力较高；总价低，风险较小城西双楠周边25-30

附近工作的一般白领，武侯工业园区就在区域内总价低，工作方便金府银座一期住宅+酒店+办公2栋21层、1栋25层37-60㎡一房，占比59％

70-90㎡二房，占比21％4800-6200除了用作酒店的部分，自住的约占50％城西北投资客30-45

机电城等专业市场的私营企业主为主，少部分其他中高收入者看重区域未来的升值潜力；出租较容易，总价比较低城西和城北客户为主，机电城周边30岁左右附近工作的一般白领，二房客户包括少部分二次置业的机电城业主总价较，工作和做生意方便龙湖·三千星座酒店式公寓+办公1栋29层30-58㎡一房，占比93％7100-8000投资占比约90％城东和城南客户为主，部分二级城市客户，企业团购30-45

市区中高收入群体，无明显的职业特征地段好，升值潜力大；龙湖品牌；出租容易，用作办公较好

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正成·双楠格调住宅+办公2栋13层精装全配24-45㎡一房，占比90％5600-5800投资占比约80％城西和城南投资客为主30-40市区中高收入群体，无明显的职业特征地段好，总价低，出租方便，升值潜力较大————————酒店公寓分布热销产品40年产权酒店式公寓市场产品特征重点项目研究重点项目客户特征市场机会点房地产整体投资环境分析写字楼物业发展环境回顾住宅物业发展环境分析宏观形势及成都发展预判酒店式公寓物业发展环境分析客户需求调研结论总结Documentnumber30类比项目客户特征（二）项目名称公寓类型业态组合主力户型公寓成交价（元/㎡）自住和投资占比客户特征投资客户自住客户来源年龄职业特征购房原因来源年龄职业特征购房原因成功·银玺国际住宅+办公2栋31层34-60㎡一房，占比96％5000-6300投资约占70％城东客户为主30-45

城东的私营企业主、周边的其他中高收入者地段好，升值潜力大；出租容易，用作办公较好；总价较低基本上是城东客户25-30

周边工作的一般白领，年轻公务员总价较低，地段较好，工作方便左右住宅1栋25层31-46㎡一房，占比44％

58-64㎡二房，占比56％4300-5000自住占70％左右————

——

——以城西光华片区和金沙片区客户为主25-35

周边工作的一般白领，公务员总价较低，，工作较方便金璐天下住宅+办公1栋31层高层装修80-106㎡二房，占比90％4300-5700自住约占70％城西投资客为主，部分城北客户35-45

私营企业主为主地段较好，总价不高，出租较方便；部分可用作办公以城西羊西线和金沙区域客户为主

25-35企事业单位的中层和公务员为主单价较低；配套较完善，方便上班仁和金沙住宅+办公1栋27层46-58㎡一房，占比61％

59-75㎡二房，占比33％4800-5500投资占比约70％城西投资客为主35-45

私营企业主为主地段较好，总价不高；部分可用作办公————————酒店公寓分布热销产品40年产权酒店式公寓市场产品特征重点项目研究重点项目客户特征市场机会点房地产整体投资环境分析写字楼物业发展环境回顾住宅物业发展环境分析宏观形势及成都发展预判酒店式公寓物业发展环境分析客户需求调研结论总结Documentnumber31机会点一：市场市场公寓项目品牌开发商稀缺，品牌认知度很高机会点二：市场上<50㎡、<30万元的公寓产品备受投资客认可，此类公寓产品正好

与项目住宅产品实现差异化机会点三：小户型公寓的可变性较强，其较强的风险抵抗能力。小户型公寓可变成酒

店、又可变成住宅，还可改为写字楼

精致小户型“酒店式公寓+办公”公寓

50㎡以下小户型，与项目住宅实现差异化

“酒店式公寓+办公”满足投资客和少部分自住客的需求酒店公寓分布热销产品40年产权酒店式公寓市场产品特征重点项目研究重点项目客户特征市场机会点房地产整体投资环境分析写字楼物业发展环境回顾住宅物业发展环境分析宏观形势及成都发展预判酒店式公寓物业发展环境分析客户需求调研结论总结项目发展方向的看法一、项目定位首选住宅，其次是酒店公寓，最后是针对中小型企业的中低端写字楼。二、最好是住宅+酒店公寓，排除写字楼。写字楼购买特点：大型有实力的公司如金融、通信、银行等行业对企业自身形象要求很高，首选南延线区域高档写字楼，一次性购买很多层楼。对价格不敏感，主要看中写字楼形象和内部配套以及物管。中小型公司如目前入驻在甲级写字楼的对企业形象要求高，首选市中心，交通和停车方便是他们最看重的因素，其次是售价，关键是性价比。投资客户，关注投资回报率，注重交通的便利性。写字楼租赁特点：

无论是什么样的企业，首选对企业形象都有一定的要求，其次是区域，再次是租金。最后才是对物管、周边环境、周边配套等进行考虑。对产品需求：

高档写字楼一定有高科技技术，顶级的物业管理和服务。写字楼一定要有商务氛围，内部配套齐全，能满足公司的基本需要。

房地产整体投资环境分析写字楼物业发展环境回顾住宅物业发展环境分析宏观形势及成都发展预判酒店式公寓物业发展环境分析客户需求调研结论总结通过对客户深访需求进行总结分析结论是：项目高端写字楼物业类型的发展风险性较大。企业类型对项目的期待程度办公需求特征区位交通楼宇品质（智能化、设备、电梯、装饰等）配套物业服务个性化需求潜在入驻成都的外资公司★潜在入驻成都的非外资公司★★现有入驻成都的外资公司★现有入驻成都的非外资公司★无论是哪种类型的公司，客户对写字楼的区域最为看重，对交通、写字楼品质和物业等都是要求非常高。项目的规模太小，限制了写字楼的高端化发展。房地产整体投资环境分析写字楼物业发展环境回顾住宅物业发展环境分析宏观形势及成都发展预判酒店式公寓物业发展环境分析客户需求调研结论总结在不同物业类型中，住宅和酒店公寓由于对管理水平要求偏低，且收益较高，是项目首选的物业类型回报水平高低对经营能力的要求高低酒店酒店公寓零售商业写字楼写字楼和酒店写字楼和酒店物业经营较为简单，且具有合适的投资回报，但项目本身不适合做写字楼。更不适合做酒店。住宅和酒店公寓住宅和酒店公寓对物业经营水平的要求较低，开发商可以选择委托经营等方式，浩林目前的管理水平可以涉入住宅和酒店公寓的物业业务零售商业物业零售商业物业收益率高，但对物业管理、招商、选址等要求非常高，而且具有稳定的合作伙伴是能否成功的关键，这些项目都不具备住宅房地产整体投资环境分析写字楼物业发展环境回顾住宅物业发展环境分析宏观形势及成都发展预判酒店式公寓物业发展环境分析客户需求调研结论总结高端住宅+高端酒店公寓的关键成功要素是：资金实力、经营水平

与产品品质，浩林目前的能力与资源尚有较大的提升空间关键成功要素描述浩林企业能力评价匹配度评分资金实力经营水平产品品质项目投资额巨大项目开发周期长长期持有经营，收益回报期长经营水平指向的是包括了前期开发与设计的能力及后期持有与经营的能力经营性物业的投资价值在于能否获得更高的租金收益经营水平的优劣势直接影响了租金水平与空置率对经营能力的要求从低到高依次为：住宅、酒店公寓、酒店、写字楼、商业及工业地产高端的住宅高端酒店公寓，做精品酒店公寓，统一酒店化管理高科技技术的应用低碳、节能、环保的理念浩林企业现有资金能力能够很好地支持本项目浩林目前不动产前期开发能力较强浩林企业在物业管理方面不具有专业性，但可以邀请顶级的物业管理公司来管理和经营浩林企业一贯的作风都是打造独具特色的作品，而不是产品房地产整体投资环境分析写字楼物业发展环境回顾住宅物业发展环境分析宏观形势及成都发展预判酒店式公寓物业发展环境分析客户需求调研结论总结特色服务型精品酒店公寓

引入国际知名酒店管理公司作为物业顾问，创立本区域的商务人士的高档居所。融合商务、居住及高级酒店管理的特色，提高整个项目居住者的品质，逐步实现由成都市客户向省内或省外转型的过程，成为西南地区最高档的酒店式服务公寓，配套高端住宅，提高整个项目的含金量。目前市场中的酒店式服务公寓供应稀缺，产品老化，项目打造精品特色酒店公寓，进行产权式经营管理，以领先的酒店式服务公寓产品吸纳周围区域的中高端租赁客户，提升整体档次；酒店式服务公寓的客户来源主要是来自成都市的高端人士，有利于提升整体项目档次，带动区域繁荣；成都市酒店式服务公寓缺乏特色，且新增供应量较少,需求稳定，供不应求的状况开始出现，租金及入住率稳中有升，投资回报较高；酒店公寓市场支撑依据一栋酒店式服务式公寓，可与另一栋高端住宅形成有效互补，形成差异化产品，避免内部竞争；项目所处区域内尚未有酒店式服务公寓项目，定位为酒店式服务公寓可填补区域市场空白；房地产整体投资环境分析写字楼物业发展环境回顾住宅物业发展环境分析宏观形势及成都发展预判酒店式公寓物业发展环境分析客户需求调研结论总结PART3整体发展战略项目发展方向项目发展战略房地产整体投资环境分析项目发展战略项目发展方向企业目标及核心问题/项目属性界定/市场环境解析/项目发展方向物业形态：高层住宅地址：青羊双清中路目前二手房均价：7800元/平方米金林大城小室是是继金林半岛后推出的又一金林品牌下的品质楼盘。延续金林品牌对产品品质精益求精的追求。物业形态:别墅地址:青羊目前二手房均价:30658元/平方米项目所处的位置优势无可复制，金林品牌在此项目中美誉度及知名度得到塑造，为细分市场的标杆项目同时为后续金林产品创造了良好的高端市场口碑。2000年开盘紫藤花园2003年开盘金林半岛金林大城小室2005年开盘2008年开盘金林俊景从开发历程看，浩林所开发的项目均为区域细分市场的标杆项目如何延续浩林塑造项目的价值取向是本案的核心问题？物业形态：高层住宅地址：武侯武阳大道目前二手房均价：8900元/平方米独特的产品设计，极大的迎合了目标客群需求，延续金林品牌，继续作为细分市场标杆项目出现。区位属性：城区延伸区域紧临繁华城区，住宅配套相当成熟，是城市人文居住集聚区。住宅热点区域该片区为住宅成熟度相对较高，住宅发展热点区域。区域形象一般，但配套完善度高，交通可达性很好。住宅配套完善土地属性土地指标中商业用地要占50%，需要商业及商业性质的物业形态进行消化。住宅资源条件优越周边无特殊资源，但区位条件已将地块稀缺性突显。规模小占地仅12亩，在该片区属于规模较小项目房地产整体投资环境分析项目发展战略项目发展方向企业目标及核心问题/项目属性界定/市场环境解析/项目发展方向项目属性：房地产整体投资环境分析项目发展战略项目发展方向企业目标及核心问题/项目属性界定/市场环境解析/项目发展方向城东作为成都新的核心区，区位规划优势日渐突显。项目用地位于城东锦江区，也是城市向东南发展的核心区位。区位情况（热点区域）住宅去化（对住宅的需要）城东土地供应量大，09年较08年上涨123%，处于快速上涨阶段；同时城东区域住宅去化速度也快，去化周期仅为4个月。商业情况（对商业的需要）该片区由于是住宅热点区域，旺盛的人气成就该片区成熟的商业氛围，而目前该片区成熟大型商业体仅万达广场，因此急切需要商业综合体的出现。土地性质（对酒店式公寓的需要）由于地块指标中有大量商业性质用地，因此需要大体量商业性质物业形态出现，从而实现自身内循环，酒店式公寓对项目本身品质的提高起到重要作用。41以产品为基础、营销为依托，带动品牌发展，实现品牌延续区域市场的补缺者和细分市场的领导者产品新颖、品质高端作为打造项目的核心竞争力项目整体发展战略——本项目就是在开发隐形客户的基础上，进行升级，为后期客户层面拓宽和价格提升创造条件。房地产整体投资环境分析项目发展战略项目发展方向42整体发展战略分项描述（一）项目发展的方向为住宅、商业及酒店式公寓，较大商业综合业态的出现将成为本案所在区域的新亮点。另一方面，企业本身品牌所走路线即为高端市场，本项目作为品牌的延续，酒店式公寓对提升项目品质起到重要作用。产品新颖、品质高端作为打造项目的核心竞争力房地产整体投资环境分析项目发展战略项目发展方向43区域市场的补缺者——区域住宅市场成熟，项目可通过高性价比优质产品的精心打造，补缺目前市场尚未出现的商业加住宅的综合体，成为区域内又一高品质亮点项目；细分市场的领导者——作为品牌的延续，细分市场内酒店式公寓高端市场的缺少，商住加酒店式公寓对项目品质提升提重要作用，成为细分市场领导者。区域市场的补缺者，细分市场的领导者整体发展战略分项描述（二）房地产整体投资环境分析项目发展战略项目发展方向44产品是品牌生命力的源泉，通过产品塑造品牌，通过产品延续品牌；营销是为品牌倾注生命力的载体，通过主动出击寻找客源介入打造并延续品牌认知度；随着品牌影响力的实现与扩大，其必将凝聚成一股动力，带动项目后期开发，进一步拓宽客户层面、提升价格、促进销售；通过项目品牌带动公司品牌，利用公司品牌促进项目品牌。以产品为基础、营销为依托，带动品牌发展，实现品牌延续整体发展战略分项描述（三）房地产整体投资环境分析项目发展战略项目发展方向房地产整体投资环境分析项目发展战略项目发展方向企业目标及核心问题/项目属性界定/市场环境解析/项目发展方向项目发展方向住宅--区域为住宅热点区域，同时住宅能有效实现投资利润回报商业--片区商业体量小，旺盛的人气急切需要较大体量商业体出现。酒店式公寓--土地属性指标需要商业类物业形态，酒店式公寓能有效提升项目品质，更好实现内循环。PART4项目整体定位形象档次定位物业形态定位客户群特征共性住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位片区物业档次——以中高档次、中高品质、中高价位的差异化产品为开发主流，打造标杆性综合体项目项目整体定位目前客户群特征共性物业形态定位形象档次定位住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位物业档次的解决思路片区目前仍为中低端市场；突破现有的片区购买力，把目标客户放大到整个成都市范围；目标客户以中产阶层为主，购买力较高，价格敏感度较低。价格上，突破目前片区市场，寻找大范围目标客户，瞄准其购买能力中高品质的物业定位，是实现项目差异化开发模式的核心手段；品质引领区域市场，是塑造品牌、实现开发盈利的必要条件；与成都整体市场中高品质趋同，是挖掘中高端隐性客户的重要前提。品质上，超越并引领片区市场，与成都高品质成功案例趋同项目整体定位目前客户群特征共性物业形态定位形象档次定位住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位项目形象定位思路——通过打造项目品质，树立项目品牌，迎合市场的未来发展趋势1234从市场竞争环境来看，本项目需要通过有较高的文化立意，在片区内树立形象，制造“眼球效应”，吸引客户；从本项目营销角度来看，必须赋予一个容易被客户和市场接受的主题，制造市场效应；从本项目的目标客户群的需求来看，尽管他们对总价不是很注重，但对居住品质要求较高，形象定位就是从精神层面上满足其需求的手段；目标客户知识层面较不高，观念较为开放和前卫，具有接受现代的、张扬的事物的开放心态，因此，本项目的形象立意应尽量符合其价值取向。打造项目品质项目整体定位目前客户群特征共性物业形态定位形象档次定位住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位项目形象定位推荐——“国际化地标性城市综合精品物业”长春市净月农大项目项目地点：长春用地面积：35203.30平米总建筑面积：107960平米定位诠释：建设区域级升级商业中心，突出独特主题。项目将建造成综合服务设施和中高端居住住宅以及酒店公寓的城市综合体。项目整体定位目前客户群特征共性物业形态定位形象档次定位住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位远雄国际广场城市综合体项目地点：青岛建筑语言：在建筑外观、内部平面构成、剖面等方面，通过海、帆、浪、云多元素的构成，赋予了建筑物独特的建筑语言和个性，成就出一个具有鲜明的标志性和时代气息的综合性建筑。物业形态：远雄国际广场、远雄国际中心、远雄悦来国际公寓组成业态规划国际购物广场、超5A智能化办公、五星级精装酒店式公寓等模式建筑规划地上42层、地下5层的222米高层建筑。

项目整体定位目前客户群特征共性物业形态定位形象档次定位住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位项目形象定位推荐——“国际化地标性城市综合精品物业”市场风险性预判存量及去化情况从目前存量来看，住宅月均去化量远大于写字楼，写字楼存量去化时间为28个月；住宅存量的去化时间为3.8个月。未来三年的供应量中，写字楼将要消化52个月，未来会有大体量的存量写字楼，消化周期16个月；住宅将呈现供应与需求量基本持平，不会对市场产生存量的供应压力客群情况从客群角度来讲，对办公的区域、交通便利情况、商务及产业聚集氛围较为看重。客群认为项目规模相对较小，区域发展水平尚待提高，打造高品质写字楼具有较大难度和市场风险。写字楼竞争项目情况以来福士广场、仁恒置地广场为代表的成都新兴写字楼，其物业档次已经达到了国内5A级先进水平，且采用只租不售的模式。区域附近的写字楼项目目前入驻率较低，主要客户对区域不认可。未来写字楼项目供应量较大，写字楼存在升级换代频率较高的特征，高科技的运用目前已深入到各个新项目中，单位成本造价高。写字楼面临巨大市场风险租金/售价/收益情况项目区域的写字楼目前租金倒推以及结合目前在售的高端写字楼销售均价，得出写字楼销售均价10065元/㎡，而成本为4900元/㎡。区域内住宅销售均价为8902元/㎡，成本2700元/㎡。住宅收益高于写字楼物业1037元/㎡。项目区域及规模影响本项目发展为写字楼物业，结合成本利润、市场风险及客群需求的考虑，住宅及酒店式公寓更加适合作为本项目的发展方向。市场研究结论项目整体定位目前客户群特征共性物业形态定位形象档次定位住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位本项目物业类型判定的价值构面KPI外因市场实现度宏观经济宏观经济处于稳定发展期，城市人口生活水平持续提高市场竞争回现速度物业市场销售速度快，投资者和使用者认可度高投资回报率回报率稳定，且住宅6％～8％，商用物业8％-10％经营收益物业市场售价增长较快，能实现较高收益内因客户目标快速回现2年完成项目开发提升品牌物业形象好，能够提升项目和企业品牌地块条件地块价值地块资源条件较好，成熟度高、商业和居住价值高项目整体定位目前客户群特征共性物业形态定位形象档次定位住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位各物业功能比较分析——商业+酒店公寓+精品住宅更符合客户的目标功能类别收益方式资金需求对于项目可能贡献市场实现度目标契合度精品住宅销售投资较小，资金回笼速度快稳定的现金流市场实现度高酒店外包经营投资大，回收期长，前期无法回笼资金为项目带来高形象，促进其他物业的销售和出租市场仍然缺乏高档次酒店写字楼销售/出租投资较高，资金回笼速度一般单价（租金）高，形成稳定的现金流未来写字楼租售压力大酒店公寓销售/出租投资较小，资金回笼速度快价格（租金）较高自用和投资需求量大，易于销售商业商场自行经营/出租投资高，前期少量资金回笼稳定的现金流市场面临产品的更新升级，有发展机遇商铺销售/出租投资小，资金回笼速度快带来高额利润，但商铺销售无法控制档次与业态，影响形象市场实现度高拟合度最高拟合度最低项目整体定位目前客户群特征共性物业形态定位形象档次定位住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位商业通过结合开发目标，制定指标打分体系来确定发展方向定位方向区域消费未来地铁连通居住配套升级物业形象获利能力运营风险综合评分中型综合性购物中心☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

18中小规模特色购物商铺☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

16特色风情商业街☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

9中高端商业会所☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

15结合目标及限制条件，充分评估收益水平及风险，通过尽量合理的综合考评发现，中型综合性购物中心+中小规模特色购物商铺+中高端商业会所是项目商业首选的发展方向项目整体定位目前客户群特征共性物业形态定位形象档次定位住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位本项目物业类型组合建议功能化体系商业功能商务功能居住功能中高档住宅酒店公寓商业裙楼沿街特色商铺物业类型组合中型综合性购物中心

中小规模特色购物商铺中高端商业会所项目整体定位目前客户群特征共性物业形态定位形象档次定位住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位商业项目各物业类型之间是相互限制的，同时也是相互支持的中高端住宅自用写字楼酒店公寓酒店式公寓和精品住宅在面积、服务功能上形成分工和差异。商业的档次要求不能影响办公、居住环境利润最大化吸引人气、带热区域标志性为酒店公寓和精品住宅提供升级配套个体差异所在、活力的核心相互限制相互支持关系为商业带来商务消费人流资源平台、提升品质现金流来源为商业带来消费人流资源平台、提升品质现金流来源标志性提升项目和企业形象定义档次为商业带来居家消费人流现金流来源项目整体定位目前客户群特征共性物业形态定位形象档次定位住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位通过各类社区的特征比较，本项目建成后将是一个以商业+酒店公寓+居住功能+自主办公的混合、活力、高效率的紧凑型都市社区比较因素紧凑型都市社区离散型郊区社区松散型都市社区与城市的关系极度的集约与混合离散、极度分离平衡、适度融合、渗透生活形态混杂、流动、五花八门、千变万化、密集、重叠、视觉超载、缺乏安全感同一收入阶层、短暂居住同一文化价值取向、放松、和谐、交流、邻里、社区氛围、归属感、一生居住建筑密度极高，3.0左右极低，小于1.0适中，1～1.5之间配套情况城市公共属性、快餐式配套、服务于流动人口极度缺乏、缺少医疗、购物、教育、文化艺术配套社区居民专属的多功能配套建筑形式单一单一多样化规划理念利益至上低成本蔓延把尊重个人权益作为规划的首要目标，以人为本项目整体定位目前客户群特征共性物业形态定位形象档次定位住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位地块因子分析——寻找地块自身资源条件与项目开发档次的匹配度因子分析顶端豪宅高端产品中高档产品中档产品中低档产品小户型公寓对外部景观资源要求稀缺资源较好的资源无弱势资源一般无无对公共配套的依赖弱较弱一般较强强强环境噪音干扰适应性弱较弱较弱较强强强对公共交通的依赖弱较弱较弱较强强强对场地规模的要求较大规模较大规模较大规模一般基本无要求基本无要求容积率、覆盖率要求低层低密度低覆盖率较低覆盖率一般基本无要求高容积率景观配套体系要求出类拔萃出类拨萃较高一般基本配套较低对成本价格的适应性强强较强控制成本较低成本一般对销售价格的限制市场制高点较高价格较高价格一般低价格一般地块匹配情况资源不支持资源有限制基本符合基本符合目标不支持区位不支持受地块自身因素以及片区环境资源条件限制，本项目适合开发中高档次物业；本项目必须通过提高物业服务、提升生活配套设施弥补自身劣势，并通过品质上的超越寻求突破。项目整体定位目前客户群特征共性物业形态定位形象档次定位住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位下一步将根据市场分析的结果与构思，落实具体的战略与定位市场机会挖掘与验证结论——存在支撑本项目对开发模式的初步构思的客户需求挖掘与验证市场机会的思路：基于对当地市场的研究分析，初步构思本项目的开发模式立足于当地市场，进行客户分析，为初步构思寻找佐证寻找到支撑该开发模式的客户群：显性客户与隐性客户从客户的角度分析，本项目存在突破现有模式的市场基础立足于当地市场，进行客户分析，为初步构思寻找佐证可行项目整体定位目前客户群特征共性物业形态定位形象档次定位住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位不同物业形态客户的经济能力和需求层次财富层次酒店公寓精品住宅别墅200－400万40-70万80-120万高端自住型120-150万城市投资型产品拥有型价值层次中端客户中高端客户高端客户项目整体定位目前客户群特征共性物业形态定位形象档次定位住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位客户解析目标群体1——高端自住客户置业特点：强调对资源的占有，自住生活方式的与众不同，会在项目资源、区域价值等因素进行综合选择；偏好趋势判定：高端自住客户对产品有独特的喜好，多数不会选择市中心高总价物业，大部分客户偏好距离合适的高层精品产品作为自住兼投资的用途。目标群体2——本地大老板置业特点：对高层中大户型精品住宅的偏好偏好趋势判定：本地私营业主由于需求较高品质的居住环境和物业，会考虑在市区购买较为高端的住宅。目标群体1——部分中高端自住兼投资客户置业特点：对住宅产品有一定的要求，不喜欢面积太小的公寓，喜欢宽松舒适的自住生活环境偏好趋势判定：随着三环内的土地越来越稀缺、房价越来越高，部分中高端需求的客户考虑到价格和生活便利的因素，选择在市内购买较大面积半居家的长期自住物业并兼作投资。目标群体2——本地中高端客户置业特点：居家型的物业，中大面积为主偏好趋势判定：本地中高端客户出于改善居住条件的需要，同时需求生活便利，考虑在市区内购买物业。目标群体1——中端及部分中高端投资客户置业特点：对公寓产品有一定的要求，综合考虑总价承受能力和区域的价值，喜欢理财投资，而投资房产是他们最偏向的。偏好趋势判定：随着投资客户越来越多地进入，这部分群体置业在成都市三环内投资的趋势明显，购买项目的精品公寓，总价较低，是他们的首选物业。高端自住型客户产品拥有型客户城市投资型客户项目整体定位目前客户群特征共性物业形态定位形象档次定位住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位万达广场商业中心人人乐超市本案琉璃场居民区居民区锦江总部基地地块四周均为成熟居民小区，东、南、北三面为98年左右的拆迁安置小区，消费能力弱，西面为2005年左右修建商品房，消费力较强，区域人口居住密度强，环境形象差，消费需求大；周遍生活配套主要依靠万达广场商业中心、人人乐超市、社区临街商业；本案至万达广场商业中心约2.5公里，需要驱车或座车前往；本案至人人乐350米，步行既可到达；目前本案1000米范围内商业能满足基本生活配套，但消费场地及档次较差。周边环境分析区域内消费需求巨大，但主导型商业较缺乏，商业物业拥有较大发展空间。东光居民区项目整体定位目前客户群特征共性物业形态定位形象档次定位住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位周边环境分析人人乐超市本案万达广场--------区域商业中心该项目规模大，以商业为主，属于外向型商业中心，辐射范围广，为整体城东南片区提供商业配套，业态丰富，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的综合型商业项目；该项目以主力店+精品商业街为经营模式，引进的大型商家有：伊藤洋华堂、万千百货、肯德基、麦当劳、万达影城、米罗咖啡、电子娱乐城、红杏酒楼等等；万达广场商业部分只租不售，通过商业提升住宅价值的开发模式；消费客户主要来自于东、西、南向的外延范围。人人乐超市-------社区型商业配套为康郡项目解决项目生活配套，通过低租金引进该超市，为其住宅产品提升价值，该超市辐射范围窄，消费客户来自于1公里范围内。万达广场临街商业临街商铺-------生活配套型解决东光片区日常活动配套问题，主要业态有：小家电、日用品、干杂店、小百货、服装、干洗店等等，经营面积小。区域商业配套主要依靠万达广场实现，其余小超市、临街商业为辅助。项目整体定位目前客户群特征共性物业形态定位形象档次定位住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位65周边环境分析以本项目为圆心，周边2公里内的可能性主力消费群体东区医院人群锦江工业总部基地办公人群本项目内居住群及锦华路（琉璃场片区）沿线居民项目整体定位目前客户群特征共性物业形态定位形象档次定位住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位机遇：区域内商业经营较好，但缺乏主导地位的商业和特色性商业（万达广场距离较远），2公里范围内存在市场空白点；区域居住氛围浓厚，人口密度大，消费需求潜力大，中高端消费场所、品味性消费缺乏；临交通干道，交通及视觉效果良好，利于商气的形成及发展；风险：区域消费能力较弱；项目为裙楼形式商业，规模小，在品牌主力店的招商上存在较大困难；项目为裙楼形式商业，且紧邻干道，无法打造广场，缺乏人流聚集地。周边环境分析项目整体定位目前客户群特征共性物业形态定位形象档次定位住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位项目商业定位提升商业物业销售时良好的价值空间提高住宅价值空间获取良好而稳定的租金收益最大程度上吸引人流凸现浩林特色品牌文化差异化特色经营，挖掘空白消费点定位依据项目整体定位目前客户群特征共性物业形态定位形象档次定位住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位项目商业定位商业分布本案北东南西西、南两面临街，利于发展商业，其中西面临主干道，形象视觉效果最佳，利于发展高端商业；东、北面临农贸市场，形象差，档次低，拥有发展低端商业的空间，但不利于项目整体形象塑造。位置商业发展可适应度东临农贸市场较强南临街较强西临主干道强北临农贸市场较强地块四周均有发展商业的条件，但北、东两边形象档次低，不利于项目整体打造，建立商业仅发展西、南两面。商业分布项目整体定位目前客户群特征共性物业形态定位形象档次定位住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位中高档裙楼商业，生活配套型商业集生活配套、餐饮、休闲娱乐消费为一体的板块性中高端生活配套型商业中高端项目裙楼商业体量小缺乏特色性、主导性商业该区以临街底商商业为主区域消费需求旺盛，商业发展空间巨大商业功能定位项目整体定位目前客户群特征共性物业形态定位形象档次定位住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位商业功能定位三层3251㎡二层3251㎡一层3251㎡负一层1500㎡功能及可能业态：兼备会所功能，具备休闲、娱乐、运动功能。

茶楼、健身中心、美容中心功能及可能业态：生活配套，以餐饮为主。

咖啡、西餐、中餐功能及可能业态：购物、生活配套，以形象店为主。

银行、精品店功能及可能业态：购物中心，中型超市，与部分一楼组合经营。如世纪联华、家乐福等类型主力店最大限度聚集人气，提升项目竞争力及档次解决项目内部配套，提升项目档次最优方案：引进一家集超市百货与一体的中高档主力店，形成外向型商业，分流万达部分客户项目整体定位目前客户群特征共性物业形态定位形象档次定位住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位本项目住宅客户、东区医院客户、项目周边1公里范围内小区人群核心客户重要客户区域白领、淘金族、中和片区客户边缘客户锦江工业总部基地办公客户群消费特征：喜欢就近消费，具有浓厚的区域情结；重家庭观念，定期不定期组织家庭聚餐；崇尚茶楼文化、麻将文化，茶楼消费旺盛不衰；注重消费的性价比，即环境好、味道好、大众价格。消费特征：消费时尚，喜欢寻找新奇独特消费；消费观念前卫，接受新鲜的观点和消费习惯；注重文化和健康消费，小资情调比较突出。消费特征：喜欢时尚消费，面子消费和交际消费比重较大，讲究品牌和附加值（如消费环境等）；商业客户定位项目整体定位目前客户群特征共性物业形态定位形象档次定位住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位项目功能小范围内生活商业中心高品味生活配套运动健康文化消费休闲娱乐消费百”便”生活街区时尚健康特色小资浩林品牌形象表现点

以时尚、健康为主导形象树立本项目独特的经营方向，实现差异化经营特色；同时以小资的形象示人，同的与企业形象实现较好的融合。商业形象定位：项目整体定位目前客户群特征共性物业形态定位形象档次定位住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位商业价格定位以项目为圆心，2公里范围内，目前无商铺出售，在租商铺也是供不应求，但租金价格较低。附近住宅项目底商均未推出，但咨询客户较多，不存在销售压力，关注客户为周边生意人及业主。底商类商铺通常在项目入驻后才开始销售，商铺的价值也能得到最大限度的体现。因此我们以租金回报率的方式推导底商价格。本案万达广场翡翠城金色海蓉沙河一号上海东韵金润华府凯丽香江比华利国际康郡经天路琉璃一街锦华路二段目前周边在租商铺供不应求，但租金价格较低项目整体定位目前客户群特征共性物业形态定位形象档次定位住宅物业定位商业物业定位酒店式公寓物业定位商业价格定位比准产品界定项目所在板块为拆迁安置老社区，均为临街一层商铺。通过对周边商业市场的了解，选取可比区域的底商进行比较，因此，本项目商业拟定的原则为：区域一致、操作方式一致、目标客户相似以的商铺租金为比准。比准项目及区域为：项目合计权重值租金（元/m2.月）康郡20%80元翡翠城15%95元万达广场10%240元经天路15%50元锦华路二段20%90元琉璃一街20%75元比准溢价指数通过对商业市场的了解，对于商业物业价格而言，整体区位、商业氛围、人流量、硬件条件、交通条件、发展商实力、规模、主题、升值前景是