上海紫金城商业项目操作思路策略方案35

风云再起上海德嘉壹经济形势预估加快建设保障性安居工程已成为国内克服全球金融危机，保持经济平稳较快增长的十大内需措施的首要措施，住房供给结构、房地产市场格局和房地产开发将产生根本性变革。财政投资的重点资领域涉及民生、“三农〞、根底设施、医疗卫生、文化教育、生态环境等社会薄弱环节，以这样的投资方式拉动经济增长，很好地表达了优化结构、有保有压，让百姓得到了更多实惠。在当前形势下加大铁路投资建设力度，将对拉动国民经济以及相关产业链的增长起到积极作用。对劳动力就业、原材料行业以及装备制造业等产生积极影响。加大“高能耗、高污染〞企业的治污本钱，强力推行节能、降耗、减排、环保重大工程。未来2至3年将成为产业结构和经济增长模式的分水岭。增值税目前是我国第一大税种，2007年仅国内增值税收入就超过1.5万亿元，约占全年税收收入的31%。增值税转型实际上是给企业减负。国务院常务会议关于扩大内需促进经济增长的十项措施，有助于稳定资本市场预期，逐步消除股票市场恐慌情绪，有利于提振投资者信心。国务院4万亿经济刺激方案，在一周之内，各地政府纷纷宣布大规模投资蓝图：上海5000亿，吉林4000亿，海南2070亿，安徽3890亿，浙江3500亿，河北5889亿，河南1.2万亿，辽宁1.3万亿，重庆1.3万亿，广东2.3万亿；江苏的方案是到2021年底前完成3000亿，2021年再投6500亿……1998年那轮启动的积极财政政策，5年不过共计投入3万亿元拉动内需，而就目前各地已公布的数据看，全国各省市自治区已公布的固定资产投资总额已逾10万亿元，远远超出国务院所设想的拉动地方和社会投资规模到达4万亿的目标。银行方面进一步调低存贷款利率和准备金率，但对房贷发放实行只做不说的过渡性政策。贰各界反响叁房产形式预估房地产特性属于稳健的获利资金避风港，在目前房市现状下，受资金实力，楼市预期，多种投资选择，前几年透支消费，政府的行业政策引导等多方面因素制约，中高档商品房销售形式依然严峻。低端民生性住宅和高端资源型豪宅可能是最先恢复的产品。按市场规律，宏观经济恢复后，第一年总销售量最多能回复到70%。高档普通公寓恢复活力的唯一时机是中国的经济运行及货币稳定，成为国际资本的投资首选。肆紫金城操作思路市场信心缺乏-工程信心提振楼市价值看空-工程价值呈现购置实力有限-工程门槛调整楼市关注丧失-重塑凝聚工程工程信心提振本工程的信心来源于三个层面区域将成为老城区高档居住板块紫金城商业成为城市新中心红郡将成为南昌的高档住宅旗舰居住/景观/区位/交通-----先天属性红郡/龙泉湾/公安厅/外滩铭座------群体属性商业/办公/酒店/广场/-------会聚属性广而告之-负面-正面人气紫金大厦的客户将主要为以下四种类型：此三类客户都将产生对所购写字楼物业出租的需求，能否出租？多少时间出租？租金多少？风险如何？等问题的解决程度将直接影响其购置决策！良好的租赁市场前景与租赁效劳将满足客户对人气及可能的出租需求，对此类客户成交有极大的促进作用。纯投资型客户先投资后自用客户局部投资局部自用客户纯自用型客户紫金城的商业伙伴即考虑远景也关注近期的存活红郡的买家首先关注在于区域环境提升和商业运营态势商业办公住宅招商困局销售困局销售困局回报+持有持有+销售销售资金压力+经营能力稳定的租售前景区域能级提升

良性循环--互为前提，互相依托，互相带动

聚人气，聚财气，聚贵气酒店酒店公寓后续住宅解决思路与其固守防线满盘被动-不如釜底抽薪直取中宫牺牲紫金大厦延后一年的销售收益，换取主流企业搬迁入驻用震撼市场的招租政策，为紫金城置入核心商务资源强占商务高地，用商业人流激活商业，带动住宅。以全新姿态，重新划定南昌商务商业格局◙产生带租约销售单元，为保守型投资者提供更好的选择。◙在保证“销售率〞的前提下，提升工程的“入住率〞，提升人气、市场形象及工程的投资价值。◙如市场较好，保存一局部物业面积作为长期稳定的收入来源。◙在销售进度方案不变的情况下，增加工程的租金收入。◙为投资者提供优质售后效劳，带动滚动客户的良性开发，为后期销售的成功提供保障。紫金大厦的租赁推广还可以有以下作用：外资系外资企业办事机构或区域中心政府系政府接待、审批窗口或异地机构协会系行业协会、商会总部系异地大型企业驻昌机构金融系银行、保险、证券、会计类机构存量大户升级系降级系搬迁系存量小户初步排摸南昌大小38个办公型楼宇逐个扫楼-筛选-邀请联谊或考察-租售转换投资意向联合中介围剿纳入紫金会营销方案销售方式之营销方案销售目标之12月中旬前完成所有可能销售对象排摸和租赁物料准备09年春节前完成主力单元的初步意向09年3月完成80%以上单位的租赁协议09年4月结合租赁成功的新闻发布会及商业招商进度，重新启开工程营销。工程价值呈现本工程价值包含以下局部住宅立面落成大门及示范景观呈现局部商业实际运营办公楼的招商及入驻意向紫金城在震荡期内价格的稳定工程综合本钱周边工程销售进度建议在落实进度的同时，考虑选择适宜单元做奢华装修维持价格标杆和顶级楼盘形象工程门槛调整推出局部毛坯房，顺应中档客户需求提供1250元左右装修标准选择上海市场个案装修分析精选市场上1000元左右/平米〔市场报价〕；分析个案：上海奥林匹克花园海上海万科四季花城A：上海奥林匹克花园总体报价：9700元/平米成交价格〔7月份〕：9168元/平米装修报价：1000-1500元/平米上海奥林匹克花园(装修标准)B：海上海总体报价：19000元/平米成交价格〔7月份〕：19009元/平米装修报价：1000-1500元/平米海上海(装修标准)C：万科四季花城总体报价：8500元/平米成交价格〔7月份〕：8246元/平米装修报价：1000元/平米万科四季花城(装修标准)客厅/餐厅/卧室：实木复合地板地面，乳胶漆墙面、顶棚，个别楼盘结合储物空间配储物柜或衣橱厨房：墙地砖铺面，涂料防水顶棚，定制橱柜，厨房三件套，双盆水槽、龙头卫生间：墙地砖铺面，涂料防水顶棚，浴缸、坐便器、台盆，品牌龙头、浴霸，定制镜柜门：实木〔防盗〕入户门，实木复合室内门阳台：防滑地砖地面，外墙面砖或涂料墙面，涂料顶棚空调：品牌空调分体机或品牌户式中央空调其他：品牌开关面板、插座等附送：热水器、净水器等实用设备或取暖毛巾架、隐蔽式晾衣架等特色设备当前市场上装修报价1000-1500元/平米的楼盘，普遍选用“多乐士〞“菲林格尔〞“诺贝尔〞“伊莱克斯〞“科勒〞“摩恩〞“奥普〞“松下〞“西门子〞等品牌建材和设备，并结合户型特点配以实用设备的附送，类似万科、海上海知名物业比较注重精细的施工工艺，根本形成比较成熟的精装修标准。上海市场个案装修分析总结以900元/平米为精装修标准，建议装修风格现代、欧式、大方，时尚感强，与工程整体形象相匹配，适当控制装修材料本钱，增加一定可赠送价值，提供给业主最实惠的装修价值。

本工程精装修建议客厅/卧室/餐厅：实木地板，墙面涂料厨房：防滑砖、墙面砖、整体品牌厨具〔市场知名度高的品牌〕卫生：防滑砖、墙面砖、整体品牌卫具3件套〔市场知名度高的品牌〕阳台：〔南阳台〕防滑砖、墙面砖〔北阳台〕防滑砖、涂料墙顶部：涂料+灯饰门：实木门选取市场占有率较高、口碑较好的品牌，保证精细施工质量，超越客户相同标准自行装修所到达的水平。本工程精装修建议-配送在此精装修根底上，本工程不仅在最根底的建材上保证了最高的性价比和产品力，同时提供了最具性价比、实用性和吸引力的配送方案，在加强了本工程整体调性的同时进一步增强了产品竞争力，同时也对售价提高有所帮助。【样板房A】房型：小3房业主描述：有浓浓上海情节的二口之家设计调性：现代风格，中式软装点缀参观亮点：中西文化，时尚与传统的融合艺术结合：上海设计师李鸿雁自创品牌“insh〞，所有设计理念以上海为背景InShanghai〔上海派〕【样板房B】房型：3房业主描述：追逐潮流的时尚人士设计调性：精致、时尚参观亮点：艺术家气息，极简精髓艺术结合：将PRADA传统与优雅的艺术理念糅合EnvyMilan〔艳羡米兰〕【样板房C】SexandCity〔欲望都市〕房型：4房业主描述：往返于地球两端的“空中飞人〞设计调性：张扬、奢华、个性参观亮点：油画、欧式烛台、仿古水晶灯艺术结合：古典与现代交融，时装金童ZacPosen再掀大都会艺术风暴【样板房D】RiotRomance〔纵情浪漫〕房型：4房业主描述：向往优雅生活的浪漫主义者设计调性：温馨浪漫、风格高雅参观亮点：玫瑰、水晶饰品、红酒艺术结合：融入夏奈尔的灵性，充分体现巴黎独有的浪漫