设计前期场地与建筑设计讲义(常用版)

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设计前期场地与建筑设计(一级)精讲班讲义设计前期场地与建筑设计讲义（常用版）(可以直接使用，可编辑完整版资料，欢迎下载）概念、比较第一章

设计前期简述

第一节

概念

设计前期工作，实际上是指一个建设项目从提出开发的设想，到做出最终投资决策的工作阶段。这一阶段的主要任务是受业主委托，独立或与业主一起对建设项目的启动进行必要的准备工作，包括以书面的形式评估项目的可行性，提出项目建议书，完成可行性研究报告并获得批准，最终作出项目评估报告。除了要达到最终建筑立项目标之外，设计前期工作还包括根据国家有关的各项政策为业主拟定一份具有较高的可靠性、较为完备的具体指标、较为明确的建设周期的文件，以便对设计和施工等各个阶段进行必要的指导。为了满足这一要求，对于这一设计前期工作文件，首先必须要符合实际的可操作性，他需要有较强的政策性、较完善的技术性以及较为合理的经济性，才有可能与预期的开发目标相吻合，保证开发进程的顺利进行。由于在设计前期工作中存在多种不确定因素，因此能否较好地完成这一工作，在很大程度上依赖于建筑师从事设计和管理工作经验的积累。在具体工作中，必须从大处着眼，就要从宏观的角度去预测和判断项目的必要性和可行性，小处着手，就要从微观的角度对项目的细节问题包括规模、周期乃至设计和施工中可能会出现的主要问题等进行细致的分析和预测，并提出相应的解决措施，尽可能将影响项目正常进行的不利因素缩减到最少，为项目的成功开发和正常运行提供必要的保证。

第二节

国内外前期工作运作方式的比较由于国情不同，各个国家对建筑前期工作的要求也有所不同。国内外前期工作运作方式的差异，如下表所示：

国际国内前期工作的主体业主或建筑师业主前期工作的内容评估、立项、概算规划制定项目建议书建筑师的角色受雇或协同参与

第三节

国内外建筑设计体制的比较由于国内外建筑师在建设过程中所起的作用不同，相应的在建筑设计体制方面也有所不同，国外建筑设计体制更强调建筑师对施工的参与和管理，而国内建筑师在施工过程中所起的作用要小的多，如表所列：

国际国内施工说明书要求详尽要求一般工程招标编制招标文件、负责招标具体工作一般不参与施工阶段管理施工合同，定期视察进度及质量，签发分期付款证明书，签发设计变更通知及其指令，工程验收定期视察施工情况，签发设计变更通知，工程验收

方式、法规、主要内容第四节建筑营造方式在营造方式上，我国与世界上其他各国也有所不同，建筑师在营造过程中所起的作用也不一样。相对来说，国外建筑师比国内建筑师在整个营造过程中有更多的发言权，见下表所示：

国际国内常规建设程序业主与建筑师及承包商形成三边关系业主与建筑师及承包商形成三边关系非常规建设程序业主通过总承包公司与建筑师沟通业主分别直接指挥建筑师及施工方建筑师角色设计总负责，协调或聘用各专业设计师，管理招投标及施工合同设计总负责，协调各专业设计师，但对施工方没有约束第五节

建设程序法规与内容我国与国外的基本建设程序比较中国基本建设程序美国常规建设程序英国常规建设程序1．提出项目建议书1．设计前期工作1．立项2．编制可行性研究报告2．场地分析2．可行性研究3．进行项目评估3．方案设计3．设计大纲或草图规划4．编制设计文件4．设计发展4．方案设计5．施工前准备工作5．施工文件5．详细设计或施工图6．组织施工6．招标或谈判6．生产信息7．交付使用7．施工合同管理7．工程总表

8．工程后期工作(按建筑师服务范围)8．指标

9．合同：项目计划施工竣工验收及工程反馈

第六节

我国基本建设的主要法规有关部门制订了若干必要的法规,用来规范我国的基本建设程序。同时还有一些由行业协会或学会制订的职业道德准则，用来保证市场竞争的公平有序。现将其中较为重要举如下:一、有关法律《中华人民共和国城市规划法

(1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委会第十一次会议通过,1990年4月1日起施行)《中华人民共和国建筑法

(1997年11月1日第八届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过,1998年3月1日起施行)《中华人民共和国城市房地产管理法

(1994年7月5日第八届全国人民代表大会常员会第八次会议通过,1995年3月1日起执行〉《中华人民共和国环境保护法

(1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委会第十一次会议通过,1989年12月26日起施行〉《中华人民共和国土地管理法

(1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员第十六次会议通过,1987年1月1日起施行)《中华人民共和国建筑法》八届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议于199711月1日通过,自1998年3月1日起施行。《中华人民共和国环境影响评价法

(第九届全国人民代表大会常务委员会第三十次会于2002年10月28日通过,自2003年9月1日起施行)《中华人民共和国招标投标法》第九届全国人民代表大全常务委员会第十一次会议于999年8月30日通过,自2000年1月1日起施行《中华人民共和国合同法

1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通,现予公布,自1999年10月1日起施行二、有关法规《设计文件的编制和审批办法

(1978年9月15日国务院批准、原国家建委颁发)《建设工程设计文件编制深度的规定

(2003年版)(2003年4月21日颁发,2003年61日起执行〉《基本建设设计工作管理暂行办法

(国家计委颁发)《建设项目环境保护设计规定

(原国家环保委颁发〉《城市规划编制办法

(中华人民共和国建设部令第14号〉《城市绿线管理办法

(中华人民共和国建设部令第112号)三、有关设计规范下列规范及标准在考试中必有涉及,应当熟练掌握:《房屋建筑制图统一标准》

GB/T50001-2001《总图制图标准》

GB/T50103一2001《建筑制图标准》

GB/T50104-2001《民用建筑设计通则》

GB50352-2005《城市居住区规划设计规范》

GB50180-93《工业企业总平面设计规范》GB50187-93《城市用地分类与规划建设用地标准》

GBJ137-90《城市道路交通规划设计规范》

GB50220一95《城市道路设计规范》

CJJ37~90《城市道路和建筑物元障碍设计规范》

JGJ50-2001《汽车库建筑设计规范》

JGJ100-98《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》

GB5006－97《建筑工程建筑面积计算规范》

GB/T50353-2005《城市公共交通站、场、厂设计规范》

CJJ15-87《建筑设计防火规范》GB16-87《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)《建筑抗震设计规范》

GB50011-2001《建筑工程抗震设防分类标准》

GB50223-2004《建筑气候区划标准》

GB50178-93《民用建筑热工设计规范》

GB50176-93《城市防洪工程设计规范》αJ50-92《防洪标准》

GB51-94《城市用地竖向规划规范》

CJJ83-99《城市工程管线综合规划规范》

GB50289-98以及其他各类型建筑设计规范中,有关基地和总平面的规定。

第七节我国建设项目的主要内容一个建设项目从建设前期工作到建设、投产，要经历几个循序渐进的阶段，每个阶段都有自身的工作内容。根据我国现行规定，一般大中型项目的建设包括以下7项内容：1．根据国民经济和社会发展长远规划，结合行业和所在地区发展规划的要求，提出项目建议书；2．在勘察、试验、调查研究及详细技术经济论证的基础上编制可行性研究报告；3．根据项目的咨询评估情况，对建设项目进行决策；4．根据可行性研究报告编制设计文件；5．初步设计经批准后，做好施工前的各项准备工作；6．组织施工，并根据工程进度，作好生产准备；7．项目按批准的设计内容建成，经投料试车验收合格后，正式投产，交付生产使用。

项目建议书第八节

项目建议书一、概念项目建议书是项目法人在项目周期内的最初阶段，按国民经济和社会发展长远规划、行业规划和建设单位所在城镇规划的要求，根据本单位的发展需要，经过调查、预测、分析，以提出一个轮廓设想来要求建设某一具体投资项目和作出初步选择的建议性文件。国家据此来进行项目的立项批准。二、作用项目建议书的主要作用表现在以下三个方面：（1）在宏观上考察拟建项目是否符合国家长远规划、宏观经济政策和国民经济发展的要求，初步说明项目建设的必要性；初步分析人力、物力和财力投入等建设条件的可能性与具备程度；（2）对于批准立项的投资项目即可列入项目前期工作计划，开展可行性研究工作；（3）对于涉及利用外资的项目，项目建议书还应从宏观上论述合资、独资项目设立的必要性和可能性。三、内容（一）投资项目建设的必要性和依据（1）阐明拟建项目提出的背景、拟建地点，提出与项目有关的长远规划或行业、地区规划资料，说明项目建设的必要性。（2）对改扩建项目要说明企业概况（3）对于引进技术和设备的项目，还要说明国内外技术的差距和概况以及进口的理由、工艺流程和生产条件概要等。（二）产品方案、拟建规模、建设地点和初步设想（1）产品市场的预测，包括国内外同类产品的生产能力、销售情况分析和预测、产品销售方向和销售价格的初步分析。（2）说明产品的年产量，一次建成规模和分期建设的设想，以及对拟建规模经济合理性的评价。（3）产品方案设想，包括主要产品和副产品的规模、质量标准等。（4）建设地点论证，分析项目拟建地点的自然条件和社会经济条件，论证建设地点是否符合布局的要求。（三）资源情况、交通运输及其他建设条件和协作关系的初步分析（1）拟利用的资源供应的可能性和可靠性。（2）主要协作条件情况、项目拟建地点水电及其他公用设施、地方材料的供应情况分析。（3）对于技术引进和设备进口项目应说明主要原材料、电力、燃料、交通运输及协作配套等方面的近期和远期要求，以及目前已具备的条件和资源落实情况。(四)主要工艺技术方案的设想(1)主要生产技术与工艺。如拟引进国外技术,应说明引进的国别以及国内技术与之相比存在的差距、技术来源、技术鉴定及转让等概况。(2)主要专用设备来源。如拟采用国外设备,应说明引进理由以及拟引进设备的国外厂商的概况。(五〉投资估算和资金筹措设想(1)投资估算既可根据掌握数据的情况进行详细估算,也可按单位生产能为或类似企业情况进行估算或匡算。投资估算中应包括建设期利息、投资方向调节税和考虑一定时期内的涨价影响因素(即涨价预备金),流动资金可参照同类企业情况进行估算.(2)资金筹措计划中应说明资金来源,利用贷款的需要附上贷款意向书,分析贷款条件及利率,说明偿还方式,测算偿还能力。对于技术引进和设备进口项目应估算项目的外汇总用汇额及其用途,外汇的资金来源与偿还方式,以及国内费用的估算和来源。(六〉项目的进度安排(1)建设前期工作的安排,应包括涉外项目的询价、考察、谈判、设计等。(2)项目建设需要的时间和生产经营时间。(七〉经济效果和社会效益的初步估计(应含有初步的财务评价和国民经济评价的内容〉

(1)计算项目全部投资的内部收益率、贷款偿还期等指标及其他必要的指标,进行盈利能力、清偿能力初步分析。(2)项目的社会效益和社会影响的初步分析。(八)有关的初步结论和建议技术引进和设备进口项目建议书,还应具备邀请外国厂商来华进行技术交流的计划、出国考察计划,以及可行性研究工作的计划(如聘请外国专家指导或委托咨询的计划)等附件。四、项目建议书与可行性研究报告的区别我国项目前期工作中的项目建议书和可行性研究报告,在研究范围和内容结构上基本相同,但因二者所处工作阶段的作用和要求不同,研究的目的和工作条件也不同,因而在研究的重点、深度和计算精度上也有所不同。它们之间的主要区别主要有以下四点:(一)研究任务不同项目建议书阶段的任务属于初步可行性研究,其目的只是初步选择项目以决定是否需要进行下一步工作,所以主要是论证项目的必要性和建设条件是否具备,是从大的方面考虑有无可能;而在可行性研究阶段,则必须进行全面深入的技术经济论证,作多方案比较,推荐最佳方案,或者提出充分理由否定该项目,为最终的项目决策提供可靠的依据。

(二)基础资料和依据不同在项目建议书阶段所做的初步可行性研究,由于缺乏详细的设计资料和论证材料作为研究工作的基础,其基本依据是国家的长远规划、行业及地区规划、产业政策,与拟建项目有关的自然资源条件和生产布局状况,项目主管部门的有关批准文件,以及初步的市场预测资料等;而在可行性研究阶段,除了以批准的项目建议书和初步可行性研究作为依据外,还具有详细的设计资料和经过深入调查研究后掌握的比较详实确凿的数据与资柑阶依据。

(三)内容繁简和深浅程度不同在项目建议书阶段所做的初步可行性研究工作不要求也不可能做得很详细,只要求有大致的轮廓,因此其内容较为概略和简洁;而在可行性研究阶段,则要求尽可能详细人,从工艺流程到主要设备选型等都要涉及,同时也要作出详细的动态分析评价。

(四)投资估算精度要求不同,在项目建议书阶段所做的项目总投资,一般都是根据国内外类似已建工程的相关数据程生产能力进行测算或对比推算得出的,因此与实际发生的投资额有较大的差距(允许误差控制在士20%以内);而在可行性研究阶段,则必须对项目所需的各项投资费用固定资产;资、流动资金、建设期贷款利息、投资方向调节税和物价因素影响的投资等〉分别进行详细的精确计算,其误差控制在士10%。设计前期场地与建筑设计(一级)精讲班第2讲讲义可行性研究报告第九节可行性研究报告一、概念项目可行性研究是固定资产投资活动的一项基础性工作,也是项目前期工作中最重要容,是在项目投资决策前对工程建设项目进行全面的技术经济分析论证的科学方法和阶段。一般来说,项目可行性研究指的是在项目建议书批准后,项目法人委托有相应资质的设、咨询单位,对建设项目进行深入细致的技术经济论证的基础上做多方案的比选,得出结意见和重大措施建议,作为决策部门最终决策的依据。因此,它的内容应能满足作为项资决策的基础和重要依据的要求。可行性研究的基本内容和研究深度应符合相关规定。二、阶段划分及各阶段主要工作可行性研究工作主要在投资前时期进行。投资前时期的可行性研究工作主要包括三个:机会研究阶段、初步可行性阶段、详细可行性研究阶段。(一)机会研究阶段机会研究阶段是可行性研究的起点。投资机会研究又称投资机会论证。这一阶段的主任务是提出建设项目方向的建议,即在一个确定的地区和部门内,根据自然资源、市场需求、国家产业政策和国际贸易情况,通过调查、预测和分析研究,选择建设项目,寻找投资的有利机会。机会研究要解决两个方面的问题:一是社会是否需要;二是有没有可以开展项目的基本条件。(二)初步可行性阶段在项目建议书被政府计划部门批准后,对于投资规模大、技术工艺又比较复杂的大中型项目,需要先进行初步可行性研究。初步可行性研究也称预可行性研究,是正式的详细性行性研究前的预备性研究阶段。经过投资机会研究认为可行的建设项目,值得继续研究,但又不能肯定是否值得进行详细可行性研究时,就要做初步可行性研究,进一步判断这个项目是否有实施的必要性,是否有较高的经济效益。经过初步可行性研究,认为该项目具有一定的可行性,便可转入详细可行性研究阶段。否则,就终止该项目。初步可行性研究是投资项目机会研究阶段和详细可行性研究的中间性或过渡性研究阶段。本阶段的主要目的是(1)确定是否进行详细可行性研究;(2)确定哪些关键问题需要进行辅助性专题研究。〈三)详细可行性研究详细可行性研究也称技术经济可行性研究或最终可行性研究，是可行性研究的主要阶段,是建设项目投资决策的基础。它为项目决策提供技术、经济、社会、商业方面的评价依据,为项目的实施提供科学依据。这一阶段的主要目标有：(1)提出项目建设方案；(2)效益分析和最终方案选择;(3)确定项目投资的最终可行性和选择依据标准。三、可行性研究的作用在建设项目的整个寿命周期中,前期工作具有决定性意义,起着极端重要的作用。而作为建设项目决策期工作的核心和重点的可行性研究工作,一经批准,在整个项目周期中,发挥着非常重要的作用。具体体现在：(1)作为建设项目投资决策的依据;(2)作为编制设计文件的依据;(3)作为向银行贷款的依据;(4)作为建设单位与各协作单位签订合同和有关协议的依据;(5)作为环保部门、规划部门审批项目的依据;(6)作为施工组织、工程进度安排及竣工验收的依据;(7)作为项目后评价的依据;(8)作为企业组织管理、机构设置、劳动定员、职工培训等企业管理工作的依据。四、可行性研究的内容(一)总论综述项目概况,可行性研究的主要结论概要和存在的主要问题与建议。(二)市场预测与项目规模研究调查国内外市场近期需求状况,并对未来趋势进行预测,对国内现有企业生产能力进行调查估计,进行产品销售预测、价格分析、判断产品的市场竞争能力及进入国际市场的前景,确定拟建项目的规模,对产品方案进行技术论证比较。(三)场址选择场址选择包括建设区域的选择和项目具体建设地点的选择。(四)资源、原材料、燃料及公用设施情况资源储量、品位、成分以及开采、利用条件的评述;所需原料、辅助材料、燃料的种类、数量、质量及其来源和供应的条件；有毒、有害及危险品的种类、数量和储运条件；材料试验情况;所需能源动力〈水、电、气等〉公用设施的数量、供应条件、外部协作条件,以及签订协议和合同的情况。(五)项目设计方案在选定地建设地点内进行总平面设计、工艺设计和建筑设计,进行多方案比较和选择;确定项目的构成范围,主要单项工程(车间)的组成,厂内外主体工程和辅助设施的方案比较论证;项目工程量的估算,土建工程布置方案地选择,包括场地平整、主要建筑和建筑物与厂外工程的规划;采用技术和工艺方案的论证,包括技术来源、工艺路线和生产方法,主要设备选型方案和建设工艺的比较;引进技术、设备方案选择和比较。(六)环境保护与劳动安全对项目建设区域的环境状况进行调查,分析拟建项目"三废"(废气、废水、废渣)的种类、成分和数量,并预测其对环境的影响;提出治理方案的选择和回收利用情况,对环境影响进行评价;提出劳动保护、安全生产、城市规划、防震、防洪、防空、文物保护等要求及采取相应的措施方案,并评价该方案的可靠性和经济性。(七)企业组织、劳动定员和人员培训生产管理体制、机构的设置,对选择方案的论证;工程技术和管理人员的素质和数量的要求;劳动定员的配备方案;人员的培训规划和费用估算。(八)项目施工计划和进度要求根据勘察设计、设备制造、工程施工、安装、试生产所需时间与进度要求,选择项目实施方案和总进度,并用横道图或网络图来表述最佳实施方案。应尽可能选择让项目早日建成、早日投产、早日受益的实施方案和进度计划。(九)投资估算和资金筹措投资估算包括项目总投资估算,主体工程及辅助、配套工程的估算,以及流动资金的;资金筹措应说明资金来源、筹措方式、各种资金来源所占的比例、资金成本及贷款付方式和期限。(十)项目的经济评价项目的经济评价包括财务评价和国民经济评价,并通过有关指标的计算,进行项目盈利能力,偿还能力分析和敏感性分析,得出经济评价结论。(十一)综合评价与结论、建议运用各项数据,从技术、经济、社会、财务等各个方面综合论述项目的可行性,推荐一个或几个方案供决策参考。项目评估第十节项目评估一、概念项目评估实际是由投资决策部门组织和授权有关咨询公司或有关专家,代表项目业主，出资人对建设项目可行'性研究报告进行全面的审核和再评价。其主要任务是对拟建项目的可行性研究报告提出评价意见,最终决策该项目投资是否可行,确定最佳投资方案。对拟建项目可行性研究报告的评估,主要应从三方面进行论证:(1)项目是否符合国家和地区的有关政策、法令和规定;(2)项目是否符合国家和地区的宏观经济意图,是否符合国民经济发展的长远规划、行业规划和国土规划的要求,布局是否合理;(3)项目在工程技术上是否先进、适用,在经济和社会效益上是否合理有效。二、内容对工程项目的可行性研究报告的评估,通常包括以下主要内容：1.必要性评估(1)从国民经济和社会发展的宏观角度论证项目建设的必要性；分析拟建项目是否符合国家宏观经济和社会发展意图;是否符合市场要求和国家规定的投费窍.愈是密符合国家建设方针和技术经济政策;项目产品方案和产品纲领是否符合国家产业政策、国民经济长远发展规划、行业规划和地区规划的要求。(2)产品需求的市场调查和预测。分析产品的性能、品种、规模构成和价格，看其是否符合国内外市场需求趋势,有无竞争能力,是否属于升级换代的产品。(3)根据产品的市场需求及所需生产要素的供应条件,分析项目的规模是否经济合理。2.项目建设和生产条件评估(1)根据水文地质、原料供应和产品销售市场、生产与生活环境状况,分析项目建设地点的选择是否经济合理,建设场地的总体规划是否符合国土规划、地区规划、城镇规划、土地管理、文物保护和环境保护的要求和规定,有无多占土地和提前征地的情况,有无用地协议文件。(2)在建设过程和建成投产后所需原材料、燃料、设备的供应条件及供电、供水、供热与交通运输、通信设施条件是否落实,有无保证,有无取得有关方面的协议和意向性文件,相关配套协作项目能否同步建设。(3)建设项目的"三废"(即废水、废气和废渣)治理是否符合保护生态环境的要求。项目的环境保护方案是否获得环境保护部门的批准认可。(4)项目所需的建设资金是否落实,资金来源是否符合国家有关政策规定,是否可靠。(5)生产条件评估。主要根据不同行业建设项目的生产特点,评估项目建成投产后的生产条件是否具备。例如,加工企业项目着重分析原材料、燃料、动力的来源是否可靠稳定,产品方案和资源利用是否合理。交通项目要有可靠的货运量。3.对工艺技术的评估(1)对拟建项目所采用的工艺、技术、设备的技术先进性、经济合理性和实际适用性必须进行综合论证分析。(2)分析项目采用的工艺、技术、设备是否符合国家的科技政策和技术发展方向,能否适应时代技术进步的要求,是否有利于资源的综合利用,是否有利于提高生产效率和降低能耗与物耗,并能提高产品质量。通过技术指标衡量项目技术水平的先进性,与国内外同类企业的先进技术进行对比。(3)最新技术和最新科研成果的采用情况是否先进、适用、安全、可靠,是否经过工业性试验和正式技术鉴定p是否业经证明确实成熟和行之有效，是否属于国家明文规定淘汰或禁止使用的技术或设备。(4)对于引进的国外技术与设备,应分析其是否成熟、是否确为国际先进水平、是否符合我国国情,有无盲目或重复引进情况;引进技术和设备是否与国内设备零配件和工艺技术相互配套,是否有利于国产化。(5)对于改建扩建项目还应注意评估原有固定资产是否得到充分利用,采用新的工艺、技术能否与原有的生产环节衔接配合。（6）论证建筑工程总体布置方案的比较优选是否合理,论证工程地质、水文、气象、地震、地形等自然条件对工程影响和治理措施;审查建筑工程所采用的标准、规范是否先进合理,是否符合国家有关规定和贯彻勤俭节约的方针。(7)论证项目建设工期和实施进度所选择的方案是否正确。4.项目效益评估（1)对拟建项目进行财务预测和财务、经济及社会效益评估,并在此基础上进行抵御风险能力的不确定性分析。(2)首先对项目效益评估所必需的各项基础经济数据(如投资、生产成本、利润、收内税金、折旧和利率等)进行认真、细致和科学的测算和核实,分析这些数据估算是否,有无高估冒算、任意提高标准、扩大规模计算定额和费率等现象,或有无漏项、少、压价等情况;看这些基础数据的测算是否符合国家现行财税制度和国家政策;还要论金筹措计划是否可行。(3)财务效益评估。这是从项目本身出发,采用国家现行财税制度和现行价格,测算目投产后企业的成本与效益,分析项目对企业的财务净效益、盈利能力和偿还贷款能力、检验财务效益指标的计算是否正确,是否达到国家或行业投资收益率和贷款偿还期的基准,以确定项目在财务上的可行性。(4)经济效益评估。通常是从国家宏观的角度,分析项目对国民经济和社会的贡献,经济效益指标(如经济净现值,经济内部收益率等)的计算是否正确,审查项目投入物和产出物采用的影子价格和国际经济参数测算是否科学合理,项目是否符合国家规定的评后准,以确定项目在经济上的合理性。(5)社会效益分析。按照项目的具体性质和特点，分析项目给整个社会带来的效益。如对促进国家或地区社会经济发展和社会进步,提高国家、部门或地方的科学技术水平和人民文化生活水平,对社会收入分配、劳动就业、生态平衡、环境保护和资源综合利用等定量和定性分析,检验指标的计算是否正确、分析是否恰当,以确定项目在社会效益的可行性。(6)不确定性分析。包括对项目评估的各种效益进行盈亏平衡分析、敏感性分析和概率,以确定项目在财务上和经济上抵御投资风险的能力,主要是测算项目财务经济效益的可靠程度和项目承担技资风险的能力,以利于提高项目投资决策的可靠性、有效性和科学性。5.项目总评估即在全面调查、预测、分析和评估上述各方面内容的基础上对拟建项目进行的总结性,也就是通过汇总各方面的分析论证结果,进行综合研究,提出关于可否批准项目可研究报告和能否予以贷款等结论性意见和建议,为项目决策提供科学依据。具体说来包括以下几个方面：(1)对于利用外资、中外合资或合作经营项目需要补充评估合资(或合作)外商的资信是否良好;项目的合资(或合作)方式、经营管理方式、收益分配和债务承担方式是否合适,是否符合国家有关规定;分析借用外资贷款的条件是否有利,创汇和还款能力是否可行,返销产品的价格和数量以及内外销比例是否合理;还要分析国内匹配资金和国内配套项目是否落实。(2)对于国内合资项目需要补充说明评估拟建项目的合资方式、经营管理方式、收益分配和债务承担方式是否恰当,是否符合国家有关规定;要认真审核各项国民经济评价依据的合法性和合资条件的可靠性。(3)对于技术改造项目需要补充评估对原有厂房、设备、设施的拆迁利用程度和建设期间对生产的影响;摸清企业生产经营和财务现状;对技改项目的性质、改造任务和改造范围进行严格界定;比较项目改造前后经济效益的变化,比较项目进行技术改造和不进行技术改造的经济效益变化;对比与新建同类项目投资效益的差别;鉴定分析所采用的经济评价方法是否正确,效益和费用数据的含义是否适当;对因项目的增量效益不足所带动企业的存量效益的,还应进行企业总量效益的评估。三、依据1.对于工程咨询机构来说,进行项目可行性研究报告评估的依据,通常包括以下几个方面(1)项目建议书及其批准文件。(2)可行性研究报告。(3)报送单位的申请报告及主管部门的初审意见。(4)项目(公司)章程、合同及批复文件。(5)有关资源、原材料、燃料、水、电、交通、通信、资金(含外汇),组织征地、拆迁等项目建设与生产条件落实的有关批件或协议文件。(6)项目资本金落实文件及各投资者出具的当年度资本金安排的承诺函。(7)项目长期负债和短期借款等落实或审批文件,以及借款人出具的用综合效益偿还项目贷款的函件。(8)必备的其他文件和资料。2.对于项目贷款机构来说,还需要补充以下文件资料作为评估的依据(1)借款人近三年的损益表、资产负债表和财务状况变动表。(2)对于合资或合作投资项目,各方投资者近三年的损益表、资产负债表和财务状况变动表。(3)项目保证人近三年的损益表、资产负债表和财务状况变动表。(4)银行评审需要的其他文件。四、工作程序项目评估通常应由各级项目审批单位委托有资质的工程咨询机构或项目贷款机构进行。(一)准备工作工程咨询公司或项目贷款机构在接受或确定项目评估任务后,应及时组织力量参与待评项目的有关调查、考察、文件编制和预审等工作,为开展评估工作做好准备;及时了解和分析建设单位(项目业主〉或项目主管部门对项目产品方案、拟建规模、建设地点及资金来源等方面的初步设想,以及对项目投资和效益等方面的希望和要求,确定在评估中需要着重解决的问题,明确评估目标,以利于有针对性地开展评估工作和操商评估的效率和质量。(二)制定计划工程咨询公司或银行评估机构,根据国家(或地区)有关部门下边前委托评估项目的特点及其复杂程度,采取不同的评估方式,成立项目评估小组(或专家组),确定项目负责评估小组应包括经济、技术与市场分析等专业人员,并明确分工。评估小组应制定评估工作计划,进行工作安排,提出具体实施意见,以保证评估质量。在评估工作计划中应评估目的、任务、内容、时间进度、人员分工,以及评估报告的编写原则及细则等内容。(三)查证核实通过事前调查收集评估资料,是项目评估的一项基础工作。为做好此项工作,评估单位首先应认真审阅委托单位提供的作为评估依据的待评项目可行性研究报告和主管部门的审查意见等文件资料,加以查证核实,作进一步分析研究。检查文件资料是否齐全,有无漏缺;办理这些文件的手续是否完备;提供的文件是否合法,内容是否有效;核查资金、资源、原材料的供应是否落实可靠。如果发现有不符合有关规定和评估要求的,则可要求委托单位提供补充或修改的文件资料。另外,还应根据具体项目评估内容和分析要求进行企业调查和项目调查,进一步收集的数据和资料,核实和补充评估工作中所需的情况、数据和资料。企业调查是对承担建设项目的现有企业(项目业主)进行的调查,内容包括该企业的历史情况、生产规模、近年生产经营情况和财务情况,以及存在问题。要求企业提供近期的、统计报表和评估所需的调查表等书面资料。项目调查是向项目主管部门、商业和外贸部门,以及与项目有关的其他单位和设计咨询机构,调查和收集有关项目产品在国内外市场上的工艺技术、设备选型、产品价格和成、原材料供应等方面的资料。对于利用外资和合资项目,还应对投资双方进行调查,着重对投资者的资信状况进行评估。对于调查中收集的资料要查证核实、加工整理、汇总归类,使之真实、可靠、正确、系统性和完整性,以供评估时进行审查分析、编写评估报告之用。(四)综合判断评估单位收集到必要的文件资料并达到要求后,可正式开展评审分析和论证工作。在审查分析工作过程中，如发现原有资料不足,应继续调查和收集资料,予以必要的补充。按照项目评估的内容对建设项目可行性研究报告进行审查分析、对企业和项目概况审(包括对借款人资信评估)、对市场和规模、工艺技术和设计分析、对项目财务数据预测、企业财务效益和国民经济效益的分析等各方面的多方案比选、论证，归纳分析结果,说明评估项目建设的必要性,技术、财务的可行性和经济上的合理性要提部项目投资建设的可行方案或否定项目投资建设的总结性意见与建议。在审查分析过程中,通常要注意以下三方面的问题:(1)对所得资料在情况发生突然变化或在时间顺序、数据异常和同行业对比等方面进行核实,提出疑问;(2)对发现的疑问和存在的问题进一步调查,找出原因,加以证实;(3)针对找出的原因,研究问题的性质,分析这些问题是主要的还是次要的,其原因的产生是源于内部的还是源于外部,问题的存在是暂时的还是持续的,问题能改善还是不能克服,以及这些问题的发展趋势和变化情况。经过审查分析得出数据资料,再去粗取精、去伪存真、由表及里地加以综合分析判断。在审查分析中,应遵循公正、客观和科学的原则,避免片面性和主观随意性。(五)编写报告在完成各项审查分析和综合判断后,评估单位应根据调查和审查分析结果,编写拟建项目可行性研究报告的评估报告。评估报告中要对可行性研究报告中提出的多种方案加以比较论证和评估，推荐1～2个最佳的投资方案。银行对贷款项目评估报告内容的要求,应在全面评估的基础上,侧重评估贷款项目的投资估算与资金来源、财务经济效益和偿还能力、银行效益与风险防范能力,并对拟建项目的借款人进行资信评估,主要是评估借款人的经济地位,法定代表人素质和领导班子整体素质,主要投资者的生产经营、资产负债及偿债能力,信用和发展前景。通过综合论证分析,判断借款人的资信优劣,说明企业资信等级及评价单位,其目的是优化信贷资产结构,提高信贷资产质量，防范和减少贷款风险,以保障信贷资金的效益挂、安全性和流动性。设计前期场地与建筑设计(一级)精讲班第3讲讲义建筑策划的涵义第二章建筑策划考试大纲对于建筑策划这一部分的考试要求是：能根据项目建议书及设计基础资料，提出项目构成及总体构想，包括：项目构成、空间关系、使用方式、环境保护、结构选型、设备系统、建筑规模、经济分析、工程建设周期等，为进一步发展设计提供依据。第一节建筑策划的涵义“策划”通常被认为是为完成某一任务或为达到某一预期的目标，对所采取的方法、途径、程序等进行周密而有逻辑的考虑而拟出具体的文字与图纸的方案计划。在建设项目的目标设定阶段，一般称之为项目的总体规划阶段，其后为了有效地实现这一目标，对其方法、手段、过程和关键点进行探求，从而得出定性、定量的结果，以指导下一步的建筑设计，这一研究过程就是“建筑策划”的过程。建筑策划是特指在建筑学领域内建筑师根据总体规划的目标设定，从建筑学的学科角度出发，不仅依赖于经验和规范，更以实态调查为基础，通过运用计算机等近现代科技手段对研究目标进行客观的分析，最终定量地得出实现既定目标所应遵循的方法及程序的研究工作。它为建筑设计能够最充分地实现总体规划的目标，保证项目在设计完成之后具有较高的经济效益、环境效益和社会效益提供科学的依据。简言之，建筑策划就是将建筑学的理论研究与近现代科技手段相结合，为总体规划立项之后的建筑设计提供科学而有逻辑的设计依据。为进行一项建筑策划通常有三点要素：第一，要有明确的、具体的目标，即依据总体规划而设定的建设项目；第二，要有能对手段和结论进行客观评价的可能性；第三，要有能对程序和过程进行预测的可能性。其中建设立项是建筑策划的出发点。达到目标的手段和过程都是由建设目标决定的，而且通过目标来进行评价。研究和实现立项目标的手段是建筑策划的中心内容，而对手段的功力和效率进行评定分析则至关重要。为了对手段进行评价分析，建设项目实施的程序预测又是必要的，而正确地预测，又始于对客观现象的认识，即对相关信息的收集和调查是关键。而且，对现象变化过程和运动过程的认识，以及对该现象操作手段的效果的预测是不可缺少的。如果这个预测过程不能进行，那么也就不可能有真正建筑策划的产生。建筑策划的研究范围第二节建筑策划的范围及内容一、建筑策划的研究范围建筑策划是介于总体规划和建筑设计之间的一个环节，其承上启下的性质决定了其研究领域的双向渗透性。它向上渗透于宏观的总体规划立项环节，研究社会、环境、经济等宏观因素与设计项目的关系，分析设计项目在社会环境中的层次、地位、社会环境对项目要求的品质，分析项目对环境的积极和消极影响，进行经济损益的计算，确定和修正项目的规模，确定项目的基调，把握项目的性质。它向下渗透到建筑设计环节，研究景观、朝向、空间组成等相关因素，分析设计项目的性格，并依据实态调查的分析结果确定设计的内容以及可行空间的尺寸大小。建筑策划不同于总体规划。总体规划是根据城市和区域各项发展建设综合布置方案，规划空间范围，论证城市发展依据，进行城市用地选择，道路划分，功能区分，建设项目的确定等。它规定城市和区域的性质，如政治行政性、商业经济性、文教科技性等，但对具体的建设项目不作过细的规定。总体规划确定城市、区域、聚落的位置选择，如沿海，靠山等。它规定城市中心的位置，重要建筑的红线范围，进行交通的划分和组织，但不规定建设项目的具体朝向和平面形式。而建筑策划则是受制于总体规划，在总体规划所设定的红线范围内，依据总体规划所确定的目标，对其社会环境、人文环境、物质环境进行实态调查，对其经济效益进行分析评价，根据用地区域的功能性质划分，确定项目的性质、品质和级别。建筑策划又不同于建筑设计。建筑设计是根据设计任务书逐项将任务书中各部分内容经过合理的平面布局和空间上的组合在图纸上表示出来以供项目施工之用。建筑师在建筑设计中一般只关心空间、功能、形式、色彩等具体的设计内容，而不关心设计任务书的制定。设计任务书一经业主拟定之后，除非特别需要，建筑师一般不再对其可行性进行分析，只是照章设计，直至满足设计任务书的全部要求。而建筑策划则是在建筑设计进行空间、功能、形式、体形等内容的图面研究之前对其设计内容、规模、性格、朝向、空间尺寸的可行性，亦即对设计任务书的内容和要求进行调查研究和数理分析，从而修正项目立项的内容。简言之，建筑策划就是科学地制定设计任务书，指导设计的研究工作。因此，我们可以把总体规划和建筑策划之间的研究建筑、环境、人的课题作为建筑策划的第一领域，而把建筑策划和建筑设计之间的研究功能和空间组合方法的课题作为第二领域。把人和建筑的关系作为研究对象是建筑策划的一个基本出发点，也是建筑策划的第一领域。人类的要求与建筑的内容相对应，从对既存的建筑的调查评价分析中寻求出某些定量的规律，这是建筑策划的一个基本方法，其外延、内涵极其广阔。例如：建筑和人类心理的相互关系及影响、生理的相互关系及影响、精神的相互关系及影响以及社会机能等，其中包括城市景观协调的要求、技术经济的制约因素、施工建设费用及条件限定因素等。人类要求的多样性、时代和社会发展的连续性，意味着建筑策划的第一领域将持续扩展下去。建筑策划的内容二、建筑策划的内容建筑策划的第二领域研究建筑设计的依据、空间、环境的设计基准，它包括以下几个部分：(1)建设目标的确定；(2)对建设目标的构想；(3)对构想结果、使用效益的预测；(4)对目标相关的物理、心理量及要素进行定量、定性的评价；(5)设计任务书的拟定。首先，建筑策划目标的明确要与第一领域建立信息反馈关系。由第一领域的分析结果考察设计目标的可行性。同时，第二领域中设定的目标又是第一领域中研究的课题和依据。实际上，第二领域中设计目标的设定问题不过是第一领域中人与社会对设计目标要求的另一种说法。目标的确定不只是一个书面上文件化的过程。其次，是对建设目标的构想。及既定目标与人们使用要求相适应，在充分满足和完成各种使用功能的前提下，对所需的设施、空间的规模进行设定工作。它要求建筑师把人们的使用要求建筑化地转换成建筑语言，并用建筑的语言加以定性的描述。其研究的方法从直观的设想到理性的推论并非一个惟一的答案。这种构想不仅是存在于观念中的建筑形式，其意义的体现必须通过物质性载体来实现。对构想的结果进行预测是对构想可行性的最好检验。在这里，建筑师可以凭借自身的经验，依建筑模式模拟建筑的使用过程。但遗憾的是，预测的方法目前还只停留在经验模拟阶段，还有待于向逻辑化、理想化方向发展。基于预测的结果，接下来就可以进行目标相关物理量、心理量的评价了。按照预测模拟的建设目标的构想，进行多方位的综合评价。显然，由于建设目标的不同，项目性质、使用的侧重点不同，各相关量的评价标准和尺度也就各种各样。多元多因子的变量分析评价法可使其得到较满意的解决。这样，由目标设定、构想、预测、评价、建设项目的各项前提准备就基本完成了。将这一过程用建筑语言加以描述，进行文字化、定量化、就可以得出建设项目的设计任务书、设计任务书经过标准化处理就可以成为下一步建筑设计的依据了。建筑策划受总体规划的指导，接受总体规划的思想，并为达成项目既定目标整理准备条件，确定设计内涵、构想建筑的具体模式，进而对其实现手段进行策略上的判定和探讨。归纳起来可以有以下五个内容：(1)对建设目标的明确；(2)对建设项目外部条件的把握；(3)对建设项目内部条件的把握；(4)建设项目具体的构想和表现；(5)建设项目运作方法和程序的研究。在这里，“目标设定”这一点，与建筑策划的第一领域建立信息反馈关系，它原本属于总体规划立项范畴，而具体的建筑造型等则属于设计的范畴。之所以再三地将建筑策划如此划分，也正体现了其研究领域的双向渗透性和与建设程序的前后阶段的因果反馈关系。一般来讲，对建设项目的目标确定，总体规划是决定性的，指导性的，但对目标的规模、性质等内在因素的研究，建筑策划则很关键。实际上，这种总体规划和建筑策划对项目目标的研究其分界却不是截然的，并不总是由总体规划开始再到建筑策划的单项流程。通过建筑策划的实现条件和手段，依据预测评价的定性和定量的结果，不断反馈修正总体规划的情况并不少见。建筑策划和设计的关系似乎也是如此，对于建筑策划来说要决定建筑的性质、性格、规模、利用方式、建设周期、建设程序、预算，从而拟定设计任务书，如果没有具体的建筑构想和方案，决定上述条件是困难的。这种探讨性的方案设计也就是我们通常所说的“概念设计”。但同时我们也要清楚，建筑策划的概念设计应属于建筑策划的范畴而不是建设项目的正式设计，它只是建筑策划的一部分，建筑师只是依据这种探讨性的设计方案来为建筑策划的其他内容提供参考。但毕竟这—环节具有了建筑设计的某些特性，因此，我们认为建筑策划和建筑设汁的分界也非截然。既然如此，建筑策划与前期的总体规划立项和后期的建筑设计阶段之间建立信息反馈程序就变得异常重要，而且建筑策划的内容中也应包含这些环节。建筑策划的方法和程序第三节建筑策划的方法和程序一、建筑策划的程序在具体的建设项目策划中，其目标确定、空间构想、预测和评价等内容是相互交叉进行，且互为依据和补充的，所以各个环节的逻辑顺序并非一成不变的。一般项目的建筑策划程序可以概括如下：(1)目标的确定。这是根据总体规划立项，明确项目的用途，使用目的，确定项目的性质，规定项目的规模(层数、面积、容积率等一次、二次、三次元的数量设定)。(2)外部条件的调查。这是查阅项目的有关各项立法、法规与规范上的制约条件，调查项目的社会人文环境，包括经济环境、投资环境、技术环境、人口构成、文化构成、生活方式等；还包括地理、地质、地形、水源、能源、气候、日照等自然物质环境以及城市各项基础设施、道路交通、地段开口、允许容积率、建筑限高、覆盖率和绿地面积指标等城市规划所规定的建设条件。(3)内部条件的调查。这是对建筑功能的要求、使用方式、设备系统的状态条件等进行调查，确定项目与规模相适应的预算、与用途相适应的性格以及与施工条件相适应的结构形式等。(4)空间构想。又称为“软构想”，它是对总项目的各个分项目进行规定，草拟空间功能的目录(1ist)——任务书，确定各空间面积的大小，对总平面布局、分区朝向、绿化率、建筑密度等进行构想，并制定各空间的具体要求，此外对平、立、剖面、风格等特征进行构想，确定设计要求。同时对空间的成长、感观环境等进行预测，从而导入空间形式并以此为前提环境对构想进行评价，以评价结果反馈修正最初的设计任务书。(5)技术构想，又称为“硬构想”。它主要是对项目的建筑材料、构造方式、施工技术手段、设备标准等进行策划，研究建设项目设计和施工中各技术环节的条件和特征，协调其他技术部门的关系，为项目设计提供技术支持。(6)经济策划。根据软构想和硬构想委托经济师草拟出分项投资估算，计算一次性投资的总额，并根据现有的数据参考相关建筑，估算项目建成后运营费用以及土地使用费用等项可能的增值，计算项目的损益及可能的回报率，作出宏观的经济预测。经济预测将反过来修正软构想和硬构想。一般较小的项目可能无需这一环节，但大项目特别是商业性生产项目，其经济策划往往成为决策的关键。(7)报告拟定。这是将整个策划工作文件化、逻辑化、资料化和规范化的过程，它的结果是建筑策划全部工作的总结和表述，它将对下一步建筑设计工作起科学的指导作用，是项目进行具体建筑设计的科学的合乎逻辑的依据，也便于投资者作出正确地选择和决策。归纳建筑策划的形式和运作模式可抽象概括为以下表述：认识一限定条件一解决方案一实施。这不是一个单向线性过程，而是一个不断反馈、循环的多变量函数的系统运行过程。二、建筑策划的方法(一)SD法一语义学解析法SD法是SemanticDifferential法的略称，是奥斯顾德于1957年作为一种心理测定的方法而提出的。从字面上讲，SD法是指语义学的解析方法，即运用语义学中“言语”为尺度进行心理实验，通过对各种既定尺度的分析，定量地描述研究对象的概念和构造。对于以建筑空间为对象的SD法，可以概括为：研究空间中的被验者对该目标空间的各种环境氛围特征的心理反应，对这些心理反应拟定出“建筑语义”上的尺度，而后对所有尺度的描述参量进行评定分析，定量地描述出空间目标的概念和构造。一般说来，这种行为到平面、意识到空间的相对应的心理和生理反应，仅从外部进行客观的观察是困难的。通常我们可以通过直接采访或询问被验者而获得。这种信息的摄取方法可以有许多种，可依据调查研究的目的不同来选择。SD法研究人们对空间的体验并对体验的心理和生理反应加以测定，其研究对象可以是空间的全体，也可以是空间的一部分，例如对“剧场观众厅色彩”的研究。最初“语义”上尺度的拟定是任意的，建筑师根据目标空间的特性以及建筑策划的目的和内容，运用建筑语言加以设定，这也就是“操作概念的规定”。获得空间氛围特征的心理、物理参量后，运用数学和统计学的多因子变量分析进行整理，如果针对目标空间所拟定的描述项目为n，则三维物理空间的氛围特征就可以用空间环境的n维心理量和物理量加以定量的描述。(二)模拟法及数值解析法建筑策划在确定复杂的前提条件、评价建筑设计构想等方面，由于涉及的范围和因素越来越广，所以建筑策划的实际工作也就越来越繁重和复杂。现实中进行逐一详尽的、直接调查已变得越来越不可行，而且如此庞大的工作量，其经费问题也会令建筑师和业主挠头。鉴于这种情形，以与现实目标相仿的模拟空间作为研究对象，模拟实态环境、进行实验和数据分析的“模拟法”应运而生。模拟法是用模型对实态事项、环境、空间进行模拟，并通过对模拟环境空间的分析来演绎和归纳显示环境和空间的方法。模拟的方法又可以分为物理模型模拟法和理论模型模拟法。物理模型模拟法可分为两种，一种是通过运用简单材料，对环境空间的物理形态按比例缩小而建立起来的在特定方位上类似于真是目标的具象模型；二是运用计算机进行虚拟空间的描述，在屏幕上显示目标的三维图像。理论模型模拟法，是模拟法的核心。它是运用数学公式、流程图、框图等逻辑数学模型对实态环境、空间进行描述和分析的方法。理论模拟法的关键是将目标空间及环境“数式化”的过程，对数式进行解析而获得的一般解即为理论模型的模拟分析结果。尽管理论模拟法具有抽象性和普遍性，但由于建筑条件的复杂性，其中人文、自然等因素的交错盘结，非一般数学公式所能模拟，所以数式的模拟是具有特定范围的。(三)多因子变量分析及数据化方法多因子变量分析及数据化方法主要是对应于SD法，是对SD法中的相关因子进行数据处理的补充方法。在建筑策划的研究中，通过各阶段。各方法获得的数据需进行分类处理，才能寻找出其间的联系，并正确反映实态空间及事件。因此研究多因子变量在数量和值域上的潜在的个性、共性和相互关系是研究建筑策划方法论的关键。一般说来，少量的数据在说明和解析空间及事件时很难全面准确地反映出实态的全貌，因而多因子变量的数据处理多是大量的成组的操作。因子分析法正是研究大量的相关数据、寻求其内在联系和规律性的逻辑法则。因子分析法的目的是从大量的现象数据中，抽出潜在的共通因子即特性因子，通过对这些特性因子进行分析，而得出全体数据所具有的结构，惟以数据作为实态表述来反映空间目标的调查手段提供理论依据。SD法中多数的“语汇尺度”的评定值是变量，从这些变量中抽出若干潜在的特性因子，为下一步寻找并抽出明确目标及概念结构的因子轴作准备。因子分析法与主成分分析法不同，主成分分析法是将数据进行综合，将主成分的特性因子按大小顺序排列，而因子分析法则是分解这些数据，求得特性因子的负荷量，再对这些特性因子进行分析。因子的数据化法就是将因子的特性项目分类，将对这些特性项目的调查取样加以收集，这一收集过程是按照“同类反应模式”进行的。而后在最小次元空间坐标系中求得一座的分布图，以此来研究数据的结构。因子分析法是现代统计数学的基本方法之一。它的应用范围极广，在经济预算、商品销售、工业数据处理等方面都占有重要的位置。尽管所表述的目的不同，但原理和基本方法是相同的。设计前期场地与建筑设计(一级)精讲班第4讲讲义城市总体规划的成果第四节前期建筑策划中应考虑的因素一、城市规划的要求(一)城市总体规划的成果包括以下各项1．城市总体规划文本(1)前言：说明本次规划编制的依据；(2)城市规划基本对策概述；(3)市(县)域镇发展：a．城镇发展战略及总体目标；b．预测城市化水平；c．城镇职能分工、发展规模等级、空间布局，重点发展城镇；d．区域性交通设施、基础设施、环境保护、风景旅游区的总体布局；e．有关城镇发展的技术政策。(4)城市性质，城市规划期限，城市规划区范围，城市发展方针与战略，城市人口现状及发展规模；(5)城市土地利用和空间布局：a．确定人均用地和其他有关技术经济指标，注明现状建成区面积，确定规划建设用地范围和面积，列出用地平衡表；b．城市各类用地的布局，不同区位土地使用原则及地价等级的划分，市、区级中心及主要公共服务设施的布局；c．重要地段的高度控制，文物古迹、历史地段、风景名胜的保护，城市风貌和特色；d．旧区改建原则，用地结构调整及环境综合整治；e．郊区主要乡镇企业、村镇居民点以及农地和副食基地的布局，禁止建设的绿色空间控制范围。(6)城市环境质量建议指标，改善或保护环境的措施；(7)各项专业规划；(8)3～5年内的近期建设规划，包括基础设施建设、土地开发投放、住宅建设等；(9)实施规划的措施。2．城市总体规划的主要图纸(1)市(县)域城镇分布现状图。图纸比例为l／50000—1／200000，标明行政区划、城镇分布、交通网络、主要基础设施、主要风景旅游资源。(2)城市现状图。图纸比例为大中城市1／10000或1／25000，小城市可用1／5000。图纸应标明以下内容：a．按《城市用地分类及规划建设用地标准》(GBJl37—90)分类画出城市现状各类用地的范围(以大类为主，中类为辅)；b．城市主次干道，重要对外交通、市政公用设施的位置；c．商务中心区及市、区级中心的位置；d．需要保护的风景名胜、文物古迹、历史地段范围；e．经济技术开发区、高新技术开发区、出口加工区、保税区等的范围；f．园林绿化系统和河、湖水面；g．主要地名和主要街道名称；h．表现风向、风速、污染系数的风玫瑰。(3)新建城市和城市新发展地区应绘制城市用地工程地质评价图，图纸比例同现状图，图纸应标明以下内容：a．不同工程地质条件和地面坡度的范围、界线、参数；b．潜在地质灾害(滑坡、崩塌、溶洞、泥石流、地下采空、地面沉降及各种不良性特殊地基土等)空间分布、强度划分；c．活动性地下断裂带位置，地震烈度及灾害异常区；d．按防洪标准频率绘制的洪水淹没线；e．地下矿藏、地下文物埋藏范围；f．城市土地质量的综合评价，确定适宜性区划。(包括适宜修建、不适宜修建和采取工程措施方能修建地区的范围)。提出土地的工程控制要求。(4)市(县)域城镇体系规划图。图纸比例同现状图，标明行政区划、城镇体系总体布局、交通网络及重要基础设施规划布局、主要文物古迹、风景名胜及旅游区布局。(5)城市总体规划图。表现规划建设用地范围内的各项规划内容，图纸比例同现状图。(6)郊区规划图。图纸比例为1／25000～1／50000，图纸应标明以下内容：a．城市规划区范围、界线；b．村镇居民点、公共服务设施、乡镇企业等各项建设用地布局和控制范围；c．对外交通用地及需与城市隔离的市政公用设施(水源地、危险品库、火葬场、墓垃圾处理消纳地等)用地的布局和控制范围；d．农田、菜地、林地、园地、副食品基地和禁止建设的绿色空间的布局和控制范围。(7)近期建设规划图。(8)各项专业规划图。3．附件城市控制性详细规划的文件(二)城市控制性详细规划的文件构成如下控制性详细规划的文件包括文本和图纸两大部分。1．控制性详细规划文本的内容要求(1)总则：制定规划的依据和原则，主管部门和管理权限；(2)土地使用和建筑规划管理通则：a．各种使用性质用地的适建要求；b．建筑间距的规定；c．建筑物后退道路红线距离的规定；d．相邻地段的建筑规定；e．容积率奖励和补偿规定；f．市政公用设施、交通设施的配置和管理要求；g．有关名词解释；h．其他有关通用的规定。(3)地块划分以及各地块的使用性质规划控制原则、规划设计要点；(4)各地块控制指标一览表：控制指标分为规定性和指导性两类。前者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。a．规定性指标一般为以下各项：a)用地性质；b)建筑密度(建筑基底总面积／地块面积)c)建筑控制高度；d)容积率(建筑总面积／地块面积)；e)绿地率(绿地总面积／地块面积)；f)交通出入口方位；g)停车泊位及其他需要配置的公共设施。b．指导性指标一般为以下各项：a)人口容量(人／hm2)；b)建筑形式、体量、风格要求；c)建筑色彩要求；d)其他环境要求。2．控制性详细规划图纸的内容要求(1)位置图，图纸比例不限；(2)用地现状图，图纸比例为1／1000～1／2000，分类画出各类用地范围(分至小类)，标绘建筑物现状、人口分布现状，市政公用设施现状，必要时分别绘制；(3)土地使用规划图，图纸比例同现状图，画出规划各类使用性质用地的范围；(4)地块划分编号图，图纸比例1／5000，标明地块划分界线及编号(和文本中控制指标相对应)；(5)各地块控制性详细规划图，图纸比例为1／1000～1／2000，图纸标绘以下内容a．规划各地块的界线，标注主要指标；b．规划保留建筑；c．公共设施位置；d．道路(包括主、次干道、支路)走向、线形、断面，主要控制点坐标、标高；e．停车场和其他交通设施用地界线；必要时d、e两项可单独绘制；f．各项工程管线规划图。标绘各类工程管网平面位置、管径、控制点坐标和标高城市修建性详细规划的文件(三)城市修建性详细规划的文件构成如下1．规划说明书(1)现状条件分析；(2)规划原则和总体构思；(3)用地布局；(4)空间组织和景观特色要求；(5)道路和绿地系统规划；(6)各项专业工程规划及管网综合；(7)竖向规划；(8)主要技术经济指标，一般应包括以下各项：a．总用地面积；b．总建筑面积；c．住宅建筑总面积，平均层数；d．容积率、建筑密度；e．住宅建筑容积率，建筑密度；f．绿地率；g．工程量及投资估算。2．图纸(1)规划地段位置图标明规划地段在城市的位置以及和周围地区的关系；(2)规划地段现状图，图纸比例为1／500—1／2000，标明自然地形地貌、道路工程管线及各类用地建筑的范围、性质、层数、质量等；(3)规划总平面图，比例尺同上，图上应标明规划建筑、绿地、道路、广场、停车场、河湖水面的位置和范围；(4)道路交通规划图，比例尺同上，图上应标明道路的红线位置、横断面、道路交叉点坐标、标高、停车场用地界线；(5)竖向规划图，比例尺同上，图上标明道路交叉点、变坡点控制高程，室外地坪规划标高；(6)单项或综合工程管网规划图，比例尺同上，图上应标明各类市政公用设施管线的平面位置、管径、主要控制点标高，以及有关设施和构筑物位置；(7)表达规划设计意图的模型或鸟瞰图。建筑安装工程费用项目组成二、建筑安装工程费用项目组成(一)建筑安装工程费用项目组成建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成1．直接费由直接工程费和措施费组成。(1)直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。a．人工费：是指直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用，内容包括：a)基本工资：是指发放给生产工人的基本工资。b)工资性补贴：是指按规定标准发放的物价补贴，煤、燃气补贴，交通补贴，住房补贴，流动施工津贴等。c)生产工人辅助工资：是指生产工人年有效施工天数以外非作业天数的工资，包括职工学习、培训期间的工资，调动工作、探亲、休假期间的工资，因气候影响的停工工资，女工哺乳时间的工资，病假在六个月以内的工资及产、婚、丧假期的工资。d)职工福利费：是指按规定标准计提的职工福利费。e)生产工人劳动保护费：是指按规定标准发放的劳动保护用品的购置费及修理费，徒工服装补贴，防暑降温费，在有碍身体健康环境中施工的保健费用等。b．材料费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、件、半成品的费用。内容包括：a)材料原价(或供应价格)。b)材料运杂费：是指材料自来源地运至工地仓库或指定堆放地点所发生的全部费用。c)运输损耗费：是指材料在运输装卸过程中不可避免的损耗。d)采购及保管费：是指为组织采购、供应和保管材料过程中所需要的各项费用。包采购费、仓储费、工地保管费、仓储损耗。e)检验试验费：是指对建筑材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查时所发生的费用，包括自设试验室进行试验所耗用的材料和化学药品等费用。不包括新结构、新材料的试验费和建设单位对具有出厂合格证明的材料进行检验，对构件做破坏性试验及其他特殊要求检验、试验的费用。c．施工机械使用费：是指施工机械作业所发生的机械使用费以及机械安拆费和场外价值。台班单价应由下列七项费用组成：a）折旧费：指施工机械在规定的使用年限内，陆续收回其原值及购置资金的时间b）大修理费：指施工机械按规定的大修理间隔台班进行必要的大修理，以恢复其正常功能所需的费用。C）经常修理费：指施工机械除大修理以外的各级保养和临时故障排除所需的费用。包括为保障机械正常运转所需替换设备与随机配备工具、附具的摊销和维护费用，机械运行所需润滑与擦拭的材料费用及机械停滞期间的维护和保养费用等。d）安装及场外运费：安拆费指施工机械在现场进行安装与拆卸所需的人工、材料、机械和试运转费用以及机械辅助设施的折旧、搭设、拆除等费用；场外运费指施工机械整体或分体自停放地点运至施工现场或由一施工地点运至另一施工地点的运输、装卸、辅助材料及架线等费用。e)人工费：指机上司机(司炉)和其他操作人员的工作日人工费及上述人员在施工机械规定的年工作台班以外的人工费。f）燃料动力费：指施工机械在运转作业中所消耗的固体燃料(煤、木柴)、液体燃料及水、电等。g)养路及车船使用税：指施工机械按照国家规定和有关部门规定应缴纳的养路费、车船使用税、保险费及年检费等。h）措施费：是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。包括内容：A环境保护费：是指施工现场为达到环保部门要求所需要的各项费用。B文明施工费：是指施工现场文明施工所需要的各项费用。C安全施工费：是指施工现场安全施工所需要的各项费用。D临实设施费：是指施工企业为进行建筑工程施工所必须搭设的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用等。临时设施包括：临时宿舍、文化福利及公用事业房屋与构筑物，仓库、办公室、加工厂以及规定范围内道路、水、电、管线等临时设施和小型临时设施。临时设施费用包括：临时设施的搭设、维修、拆除费或摊销费。e．夜间施工费：是指因夜间施工所发生的夜班补助费、夜间施工降效、夜间施工照明设备摊销及照明用电等费用。f．二次搬运运费：是指因施工场地狭小等特殊情况而发生的二次搬运费用。g．大型机械设备进出场及安拆费：是指机械整体或分体自停放场地运至施工现场或由一个施工地点运至另一个施工地点，所发生的机械进出场运输及转移费用及机械在施工现场进行安装、拆卸所需的人工费、材料费、机械费、试运转费和安装所需的辅助设施的费用。h．混凝土、钢筋混凝土模板及支架费：是指混凝土施工过程中需要的各种钢模板、木模班、支架等的支、拆、运输费用及模板、支架的摊销(或租赁)费用。i．脚手架费：是指施工需要的各种脚手架搭、拆、运输费用及脚手架的摊销(或租赁)费用。j已完工程及设备保护费：是指竣工验收前对已完工程及设备进行保护所需费用。k．施工排水、降水费：是指为确保工程在正常条件下施工，采取各种排水、降水措施所发生的各种费用。2．间接费由规费、企业管理费组成。(1)规费：是指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用(简称规费)，包括：a．工程排污费：是指施工现场按规定缴纳的工程排污费。b．工程定额测定费：是指按规定支付工程造价(定额)管理部门的定额测定费。c．社会保障费：a)养老保险费：是指企业按照国家规定标准为职工缴纳的基本养老保险费。b)失业保险费：是指企业按照国家规定标准为职工缴纳的失业保险费。c)医疗保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的基本医疗保险费。d．住房公积金：是指企业按规定标准为职工缴纳的住房公积金。e．危险作业意外伤害保险：是指按照建筑法规定，企业为从事危险作业的建筑安装施工人员支付的意外伤害保险费。(2)企业管理费：是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用。内容包括：a．管理人员工资：是指管理人员的基本工资、工资性补贴、职工福利费、劳动保护费等。b．办公费：是指企业管理办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖(包括现场临时宿舍取暖)用煤等费用。c．差旅交通费：是指职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费，市内交通费和误餐补助费，职工探亲路费，劳动力招募费，职工离退休、退职一次性路费，工伤人员就医路费，工地转移费以及管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费及牌照费。d．固定资产使用费：是指管理和试验部门及附属生产单位使用的属于固定资产的房屋、设备仪器等的折旧、大修、维修或租赁费。e．工具用具使用费：是指管理使用的不属于固定资产的生产工具、器具、家具、交通工具和检验、试验、测绘、消防用具等的购置、维修和摊销费。f.劳动保险费：是指由企业支付离退休职工的易地安家补助费、职工退职金、六个月以上的病假人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤费、按规定支付给离退休干部的各项经费。g．工会经费：是指企业按职工工资总额计提的工会经费。h．职工教育经费：是指企业为职工学习先进技术和提高文化水平，按职工工资总额计提的费用。i.财产保险费：是指施工管理用财产、车辆保险。j.财务费：是指企业为筹集资金而发生的各种费用。k.税金：是指企业按规定缴纳的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。l.其他：包括技术转让费、技术开发费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费。3．利润是指施工企业完成所承包工程获得的盈利。4．税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税及教育附加等。设计前期场地与建筑设计(一级)精讲班第5讲讲义直接工程费(二)建筑安装工程费用参考计算方法建筑安装工程费用各组成部分参考计算公式如下：1.直接费(1)直接工程费直接工程费=人工费+材料费十施工机械使用费a人工费人工费=∑（工日消耗量*日工资单价）日工资单价=∑15Ga)基本工资基本工资(G1)=生产工人平均月工资/年平均每月法定工作日b)工资性补贴工资性补贴(G2)=年发放标准/（全年日历日一法定假日）+月发放标准/平均每月法定工作日+每工作日发放标准c)生产工人辅助工资生产工人辅助工资(G3)=全年元效工作日X(G1+G2)/全年日历日一法定假日d)职工福利费职工福利费(G4)=(G1+G2+G3)x福利费计提比例(%)e)生产工人劳动保护费生产工人劳动保护费(G5)=生产工人年平均支出劳动保护费/（全年日历日一法定假日）b.材料费材料费=∑(材料消耗量×材料基价)十检验试验费a)材料基价材料基价=[(供应价格+运杂费)X(l十运输损耗率(%))]X(1+采购保管费率(%))b)检验试验费检验试验费=∑(单位材料量检验试验费×材料消耗量)c.施工机械使用费施工机械使用费=∑(施工机械台班消耗量×机械台班单价)机械台班单价：台班单价=台班折旧费+台班大修费+台班经常修理费+台班安拆费及场外运费+台班人工费十台班燃料动力费十台班养路费及车船使用税措施费(2)措施费此处只列通用措施费项目的计算方法，各专业工程的专用措施费项目的计算方法由各地区或国务院有关行政主管部门的工程造价管理机构自行制定。α.环境保护环境保护费=直接工程费×环境保护费费率(%)环境保护费费率(%)=本项费用年度平均支出/全年建安产值×直接工程费占总造价比例（%）b.文明施工文明施工费=直接工程费×文明施工费费率(%)文明施工费费率（%）=本项制年度平均支出/（全年建安产值×直接工程费占总造价比例）c．安全施工安全施工费=直接工程费×安全施工费费率（%)安全施工费费率（%）=本项制年度平均支出/（全年建安产值×直接工程费占总造价比例）d.临时设施费临时设施费由以下三部分组成：A）周转使用临建(如，活动房屋)。B）一次性