老旧小区综合整治实践及存在问题的思考和建议

老旧小区综合整治实践及存

在问题的思考和建议时间2021.03.10创作：欧阳治王锋1,赵亮1,张红建2（1.水利部机关服务局，北京100053；2.黄河小浪底

水资源投资有限公司，河南郑州471000）摘要：为贯彻落实国家防震减灾、节能减排相关工作要求，2014-2016年笔者所在单位组织实施完成了近18万平方米老旧小区的综合整治工作，极大改善了老旧小区居住环境，消除了安全隐患，得到了住户的高度拥护和充分肯定。同时，在综合整治实施过程中也发现存在后续管理不能及时跟进、整治成果不能很好保持等问题。为更好的推进此项工作，笔者将本单位老旧小区综合整治具体实施情况及存在的问题进行总结和分析，提出思考和建议，希望对全国老旧小区综合整治工作提供一定的经验和借鉴。随着国家经济建设不断发展，城市建设及人民生活水平不断提高，然而老旧小区建设标准不高、设备设施落后、功能配套不全、缺乏长效管理机制等问题日益突出。为完善城市功能，切实改善民生，北京市于2012年起组织实施老旧小区综合整治，2013年笔者单位所属的中央国家机关老旧小区综合整治工作也全面启动。2014-2016年间，笔者所在单位累计完成近18万平方米老旧小区的综合整治。为更好的推进此项工作，笔者将本单位老旧小区综合具体实施情况及存在的问题进行总结和分析，提出思考和建议，希望对全国老旧小区综合整治提供一定的经验和借鉴。一、老旧小区存在的主要问题及特点老旧小区是一个描述性的概念，反映的是小区的新旧状况。“十二五”期间，北京市和中央国家机关进行综合整治的老旧小区主要指1990年以前建成的居住小区，其主体是享受国家房改优惠政策的售后公房和未售公房，其产权关系、管理方式等方面与目前的商品住宅小区有所不同，主要存在以下问题及特点：（一）房屋老化严重由于建成时间早，随着房屋使用时间的增加，老旧小区普遍存在维护结构保温性能差、渗水漏水多发；给排水、供暖管道锈蚀、堵塞；电梯、水泵、配电、消防等设备设施落后、老化；墙面、阳台、通廊钢窗等局部脱落、坠物；楼梯间、电梯厅等公共环境破旧、脏乱等建筑本身的问题，存在较大的火灾、坠物等安全隐患。（二） 配套设施不全由于建设时期标准偏低、社会经济发展水平不高的原因，老旧小区普遍存在停车位不足、安防监控措施缺乏、绿化景观面积偏小、无障碍和养老服务设施缺乏等问题，有的小区还存在没有接入市政燃气和热力的情况。（三） 物业管理缺位上世纪90年代以来，城镇住房制度改革逐步推进，老旧小区逐渐形成房改房、承租房、回迁房、商品房等多种房屋产权形式共存的局面，形成了较为复杂的所有权结构，产权界定模糊不清，有的产权单位已逐步灭失［1］。与此同时，与之配套的物业改革相对滞后，物业服务和收费标准无法统一，物业费收缴困难，造成老旧小区普遍缺乏必要的物业管理服务，缺少必要的维护维修，有的小区甚至处于无人管理的状态，这是造成老旧小区加速老化的主要原因。老旧小区存在的上述问题具有以下特点：一是具有普遍性。各老旧小区普遍存在如房屋渗水漏水、管网跑冒滴漏、设备老化失效等问题。二是具有特殊性。由于某些特定原因，有些老旧小区存在的问题具有特殊性。如笔者单位的某处房产，因历史原因于上世纪50年代建设在文物保护范围内，在和平门地区整体拆迁改造时未能列入改造范围，造成该楼不能接入燃气和使用燃油锅炉单独供暖的特殊情况。三是具有累积性。由于缺乏必要的维护维修，在问题发生时如不能及时处理，随着时间推移，这些问题会逐年累积，危害性会逐渐增大。如墙面出现渗水漏水问题后，如果不能及时解决，经冬季雪水冻融后会产生墙面空鼓，继而造成脱落、坠物的严重问题。四是问题的解决具有迫切性，由于存在问题的普遍性和累积性，老旧小区所面临的安全隐患日益严重，停暖、停水等突发情况多发，除了造成住户不便，也会产生不和谐的声音。二、老旧小区综合整治的主要内容和效果（一）综合整治主要内容笔者所在单位管理的老旧小区约20万平方米，目前已累计完成近18万平方米，依据北京市和中央国家机关老旧小区综合整治政策，结合本单位老旧小区实际情况，主要进行以下具体内容的整治：1、 房屋本体改造，包括房屋结构加固；屋面防水、保温改造；外墙保温改造；外门窗改造；楼栋、单元热计量等节能改造措施和外墙及公共区域粉刷；楼内给排水、供暖管线改造；公共照明系统改造；补建门禁及访客对讲系统；更新维修电梯；生活供水系统改造等综合改造措施。2、 基础设施改造，包括雨污排水管道设施改造；供热管网设施改造；新建安防监控设施；锅炉房、热交换设备设施改造；配套附属用房改造等。3、 环境整治改善，包括室外道路绿化照明等设施改造；非机动车停车设施改造；架空线缆和空调规整；增设无障碍设施；增设科普橱窗、宣传栏；更新补建信报箱等。（二）综合整治效果1、 房屋节能保温性能明显提升。笔者单位某住宅楼住户常年反映冬季室内温度低，2013年11月曾对65户住户测温，平均温度为19.1°C。2014年该楼完成综合整治，2014年11月在相同室外温度时对32户住户测温，室内平均温度23.4C，改造后室内平均温度提高4.3C。2、 房屋本身存在的问题基本得以解决。笔者对本单位已完成改造的10个老旧小区2010-2014年和2016年报修情况进行了统计，其中：房屋漏水渗水问题整治前5年年均报修32.6起，2016年为5起；水暖管网跑冒滴漏问题整治前5年年均报修43.3起，2016年为3起；高空坠物问题整治前5年报修共7起，2016年为0起。3、 公共及小区环境明显改善，小区配套设施得到完善，安防水平明显提高，设备设施得到更新，安全隐患得以消除。4、 得到了广大住户的拥护和支持，有效保障居民的生命财产安全，对保障居民生存权益，创建和谐社会，维护社会稳定具有积极意义。三、老旧小区综合整治存在的问题老旧小区综合整治在具体实施过程中，也存在其自身的问题：（一） 受规划、住户意愿等因素限制，老旧小区综合整治具有其局限性，如部分老旧小区不具备增加停车位等住户需求强烈的改造内容的实施条件，涉及户内加固、增加电梯等的改造内容很难顺利推进，户内管线不能彻底更新，违章建筑难以拆除等。（二） 老旧小区综合整治能很大程度上解决房屋和小区本身的问题，但不能从根本上解决造成老旧小区各种问题的历史和管理问题，改造成果的维护和保持将成为改造后的老旧小区面临的最大问题。（三） 老旧小区改造不同于新建项目，但项目在设计、建设及验收等各环节都按新建标准规范执行，虽然北京市陆续出台了一些针对老旧小区整治的办法和政策，但仍有一些如消防、结构等标准规范造成改造内容如果实施就无法通过验收、而不实施又存在严重安全隐患的矛盾。（四） 北京市和中央国家机关老旧小区综合整治施工单位选择采取的是合格承包人名录制度，全部为一级或特级企业，与项目规模并不完全匹配，如笔者单位的10个项目中，投资规模1000万元以下的就有5个，易发生施工单位挂靠的情况。（五） 与商业化运作模式不同，老旧小区综合整治主要依靠政府主导出资，组织推动，缺乏资本收益基础，难以实现社会资本收益，不具备可持续性［2］。四、思考和建议针对上述问题，结合笔者近4年的综合整治实践，提出以下思考和建议：（一） 老旧小区综合整治需要与住房制度改革、物业管理制度改革等工作配套进行，从根本上解决老旧小区产权混乱、脱管缺管的历史问题，理顺责权关系，明确管理办法，才能有效保障整治成果，避免资金浪费，达到老旧小区综合治理的最终目的。（二） 据初步统计，全国31个省、自治区、直辖市共有近16万个、约40亿平方米老旧小区[3],中央城市工作会议也指出“要有序推进老旧小区综合整治”。如此大规模的老旧小区综合整治工作，有必要充分调研老旧小区的实际情况及特点，制定与之相适应的标准规范及政策，以解决老旧小区实践过程中遇到的现行标准规范不完全适用的问题。（三） 对于一部分特别老旧，改造价值不高或完全不具有改造价值的老旧小区，应结合棚户区改造、商业开发等其他手段综合考虑。（四） 目前北京市和中央国家机关老旧小区综合整治资金还只能覆盖北京市直接管辖和中央国家机关本级的老旧小区，还有一部分如国企、中央国家机关下属等单位的老旧小区因资金问题尚未开始进行，这些老旧小区也同样普遍存在问题，迫切需要改造。因此，有必要从小区二次开发、使用售房款等方面探索研究综合整治资金筹措方式和来源渠道等新问