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2022年《建筑工程评估基础》：第一章6

《城市房地产开发经营治理条例》中的房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进展根底设施建立、房屋建立，并转让房地产开发工程或者销售、出租商品房的行为。

1.房地产开发建立。

(1)房地产开发工程确实定。符合规划;应当坚持旧区改建和新区建立相结合的原则。

(2)房地产开发用地。房地产开发用地应当以出让方式取得。

土地使用权出让或者划拨的依据：简洁了解。

①房地产开发工程的性质、规模和开发期限;

②城市规划设计条件;

③根底设施和公共设施的建立要求;

④根底设施建成后的产权界定;

⑤工程拆迁补偿、安置要求。

(3)房地产开发工程的建立。房地产开发工程资本金占工程总投资的比例不得低35%。房地产开发工程的开发建立应当统筹安排配套根底设施，并依据先地下、后地上的原则实施。

(4)房地产开发工程的竣工验收。房地产开发工程未阅历收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发工程竣工后，提出竣工验收申请。主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，组织进展验收。

住宅小区等群体房地产开发工程竣工，应按上述规定和以下要求进展综合验收：

①城市规划设计条件的落实状况;

②城市规划要求配套的根底设施和公共设施的建立状况;

③单项工程的工程质量验收状况;

④拆迁安置方案的落实状况;

⑤物业治理的落实状况。

住宅小区可以分期验收。

2.房地产经营。

(1)房地产工程的转让。转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内备案。

房地产开发企业转让房地产开发工程时，尚未完成拆迁补偿安置的，有关的权利、义务随之转移给受让人。工程转让人应当书面通知被拆迁人。

(2)商品房的预售。房地产开发企业预售商品房，应当符合以下条件：

①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

②持有建立工程规划许可证和施工许可证;

③按供应的预售商品房计算，投入开发建立的资金到达工程建立总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;

④已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

(3)商品房的销售。

房地产开发企业托付中介机构代理销售商品房的应出具托付书。中介机构销售商品房时，应当出示托付书。

房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购置人供应住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监视单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

商品房交付使用后，购置人认为主体构造质量不合格的，可以向工程质量监视单位申请重新核验。经核验，确属主体构造质量不合格的，购置人有权退房;给购置人造成损失的，房地产开发企业应当依法担当赔偿责任。

预售商品房的购置人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理

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