建筑与建材行业专题报告关注节能建材、钢结构、装配式

建筑与建材行业专题报告-关注节能建材、钢结构、装配式1政策加码，探索保障性租赁住房新模式1.1政策定位提升，发展方向明确保障性安居工程包括保障性住房建设、棚户区改造、农村危房改造和游牧民定居工程、城镇老旧小区改造工程四类。棚改主要针对结构简易难以满足抗震设防和居住安全要求、平房或低层住宅（2-3层）为主、房屋成新率低或破损率高、住房功能或配套设施不齐全、卫生环境差、治安和消防隐患大的居住区。2008年在全国范围内全面启动并开启“十年棚改”，2017-2018年全国公共财政保障性安居工程支出中，棚改占比达到40%以上。2018年以来棚改退潮、“旧改”

接棒，棚改占比明显降低。住房保障体系不是新名词，结构与内容在不断更新，当下，保障性租赁住房，是住房保障体系中的重要组成部分。政府加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。2011年9月，国务院办公厅发布《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，住建部定义保障性住房建设包括廉租房、公租房、经济适用房、限价房四项。2014年起各地廉租房与公租房体系并轨；同时，政府提出共有产权住房以整合经济适用房和限价房制度，作为租赁与自有、保障与市场的过渡；2020年12月中央经济工作会议提及要高度重视保障性租赁住房建设。其中，定位提高，保障房成为十四五期间关注焦点。2020年12月中央经济工作会议提及高度重视保障性租赁住房建设，随后1年政策不断加码，从重点城市、目标群体等角度保障落实。2021年12月中央政治局会议、中央经济工作会议均提及保障性住房建设，并置于房地产

政策前列。2021年12月，中共中央政治局召开会议强调，“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”；12月10日中央经济工作会议再次提及“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。1.2建设特点：目标更明确、市场化程度更高相较于公租房、共有产权住房，我们认为保障性租赁住房有目标更明确、投资供给更市场化等主要特点：目标群体不设收入门槛：公租房主要面向城市中偏下收入住房困难家庭；有产权住房供给主要面对中低收入者；而保障性租赁住房主要解决符合条件新市民、青年人等群体住房困难问题，住建部明确不设收入线门槛。投资、供给更加市场化：公租房建设资金以及租赁补贴资金由财政部安排；共有产权住房政府与购房者共有产权，政府与个人产权份额、房屋定价原则、上市交易分配份额等由政府主导（参考试点城市）；保障性租赁住房责任主体为城市人民政府，政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资，谁所有”，有新建、改建、改造、租赁补贴和将政府闲置住房用作保障性租赁住房等多种供给方式。实施区域更加明确：保障性租赁住房明确实施区域为人口净流入大城市和省级人民政府确定城市，针对性更强。保障性住房的基础制度逐步落地，支持力度逐渐加大。2021年7月，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，以明确对象标准、引导多方参与、坚持供需匹配、严格监督管理、落实主体责任等为基础制度，明确保障性租赁住房：

1）目标群体为符合条件新市民、青年人等群体住房困难问题2）建筑面积不超过70平米小户型3）租金低于同地段同品质市场租赁住房4）参与机制坚持“谁投资谁负责”

5）责任主体为城市人民政府等，并提出完善土地支持政策、简化审批流程、给予中央补助资金支持、降低税费负担、执行民用水电气价格、加强金融支持等六大支持政策。1.3推进目的：新发展模式探索，带来增量需求在共同富裕大背景以及房住不炒地产政策下，推进保障性租赁住房建设具有重大意义。新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，尤其是在人口净流入城市，而住房保障体系中租赁住房环节仍存较大改善空间。2021H1人口净流入城市租金涨幅明显，加快保障性租赁住房建设有利于租房模式探索，若该模式能走通，则购房需求压力会明显缓解。稳增长基调下重视保障性住房带来需求增量。2021Q4以来地产政策有边际放松迹象，但数据环比仍未明显改善，在当前我国宏观经济与房地产下行压力较大的大背景下，12月6日中央政治局会议强调明年经济工作稳字当头、稳中求进，而保障性租赁住房有望成为“十四五”期间经济稳增长重要一环，部分缓解房地产增速下行压力，同时为专项债提供新增投资领域。复盘近5年中央经济工作会议关于房地产政策描述，2020年会议有较大篇幅谈房地产问题，其中关于租赁市场描述由“加快发展租赁市场”升级为“高度重视保障性租赁住房建设”。结合2020年和2021年中央经济工作会议地产政策表述，以下两点应重点关注：

1）租购同权提上日程。2020年会议提出逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，有助于房地产回到其本身居住价值；

2）明确政策倾斜，合理调控租金水平。2020年会议提出探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，土地问题上给以保障性租赁住房支撑；同时提出降低租赁住房税费负担，减轻目标群体租金负担。2保障性租赁住房对地产投资影响测算2021下半年以来，多地公布其“十四五”期间保障性租赁住房规划。我们根据不完全数据测算（部分城市尚未披露），各地“十四五”期间保障性租赁住房规划数分别为：

1）一线城市平均规划建设44.25万套；

2）新一线城市平均规划建设20.67万套；

3）二线城市平均规划建设8.0万套；

4）剩余城市人口多为净流出，考虑到保障性租赁住房明确实施区域为人口净流入大城市和省级人民政府确定城市，目标群体为新市民、青年人，我们假设剩余城市保障性租赁住房占整体比重为5%。根据各城市“十四五”期间保障性租赁住房规划数及近年房地产数据，测算结果为：2022年保障性租赁住房建设套数236万套，建设面积对房屋新开工面积有4%拉动作用，建安投资对房地产开发投资有2%拉动作用。1）“十四五”期间保障性租赁住房规划总数测算结果为767万套：根据上文测算各类别城市规划建设保障性租赁住房套数，“十四五”期间保障性住房总套数约767万套。2）2022年保障性租赁住房建设提速，测算结果为236万套。“十四五”期间保障性租赁住房总套数767万套，2021年1-9月已开工72万套，占全年计划76.9%，全年40个重点城市新筹集94.2万套。结合①2021年保障性租赁住房建设套数占“十四五”规划比重较低、②近1年国家政策频出、③政治局会议定调经济稳增长、④2021H2以来多城陆续公布其“十四五”期间保障性租赁住房规划，我们假设2022-2025年将分别完成“十四五”剩余规划（753-94=659万套）的35%、25%、25%、15%，即2022年全国保障性住房建设套数约236万套。与住建部披露的240万套建设筹集计划基本吻合，我们认为以上测算较为合理，未来4年的推测数据具备参考意义。2022年1月20日，住建部表示要继续推进住房供给侧结构性改革。坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，优化住房供应结构。大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入、大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间），与我们测算的236万套相近。3）2022年保障性租赁住房开工面积对房屋新开工面积有4%的拉动作用（假设50%保障房为新建）。政策明确建筑面积不超过70平米小户型，即2022年对应保障性租赁住房开工面积最多为0.83亿平。2020年全国房屋新开工面积22.44亿平，2021年19.89亿平，则2022年保障性租赁住房开工面积对应2020年、2021年总房屋新开工面积占比分别为3.68%、4.15%。4）2022年保障性租赁住房建安投资对房地产开发投资有2%的拉动作用（假设50%保障房为新建）。假设每平米建安成本3500元（保障性租赁住房建设以一二线城市为主，建筑成本相对较高），2022年对应保障性租赁住房建安投资约2886亿元，“十四五”期间总建安投资为18782亿元。2020年全国房地产开发投资14.14万亿，2021年14.76万亿，则2022年保障性租赁住房建安投资对应2020年、2021年房地产开发投资占比分别为2.04%、1.96%。我们提示保障性租赁住房开工面积、建安投资测算结果，仍需综合考虑以下因素：

1）保障性租赁住房平均建设面积可能达不到70平米。保障性租赁住房建设规划多在一线城市、新一线城市（测算结果合计为63%），目标人群为新市民、青年人。考虑到以上城市人均居住面积较小（北上城镇人均居住面积30-40平米），且目标人群租金压力大、居住空间舒适度需求低，一线城市、部分新一线城市