田园综合体项目初步建议书可行性报告

长沙文海投资咨询有限企业田园综合体项目初步提议书

田园综合体是国故乡村振兴战略主要抓手，按照生产、生活、生态“三生同时”、一二三产业“三产融合”理念，在保护生态和风情民俗前提下打造集当代农业、循环农业、休闲农业、创意农业、农事体验于一体为一体多产业共存、多业态共生永续环境保护性涉农产业园区。森林公园位于长沙大河西先导区关键地带望城区中西部，本项目所在地位于黄桥大道与普瑞大道处森林公园山下坡地。园内森林资源丰富多样，其北麓片区具备很好农林开发条件，具备很好田园综合体建设基础。现就田园综合体项目（暂定名）建设开发情况介绍以下：项目建设背景田园综合体经济技术原理就是以企业和地方合作方式，在乡村社会进行大范围整体、综合规划、开发、运行，是以“盘活农村资源＋传承农耕文化＋实现多方共赢+引领时尚新型生活方式”综合发展模式。森林公园交通区位良好，距离望城区5公里、长沙市中心距离30公里。项目所在地森林覆盖率80.22%，近亩竹林繁茂幽深，生态环境优良，资源组合良好，观赏植物多样,是长沙周围为数不多全域旅游目标地，具备优良生态区位和交通区位。本项目是在原有生态农业和休闲旅游基础上延伸和发展，集当代生态农业、有机中药材、特色水果、生态民宿等产业为一体田园综合体。项目表现望城地域乡村独有漂亮和活力，依靠真山真水优质生态环境，提升地貌景观品质；创意源于“八景”二字无限人文遐想，活化历史文化气场；打造以美艳绝伦“森林之城”奇境体验和独一无二“追星逐月”暗夜星辰意境体验为特色，集观光、体验、休闲、度假、科普、种植等功效为一体城市近郊度假体验区，同时，经过民宿开发、生态农旅提升田园综合体模式商业价值，带动项目发展，处理社会就业问题。项目基本情况（一）项目名称长沙田园综合体项目。（二）项目所在地长沙区街道村。（三）投资规模：预期总投资约为2亿元，其中一期项目投资约5000万元（含土地流转费用）；二期项目投资建设约5000万元；三期项目投资约10000万元。（四）项目占地面积：亩，其中种植开发1500亩，打造智慧农业示范区；其余配套及基础设施500亩。（五）主要建设内容：1、智慧农业生态种植区；2、共享农庄区、农耕体验与文化中心；3、休闲民宿区、度假区；4、黑天空游览园区（萤火虫公园、光影长廊）；5、配套农旅、道路及其余配套设施；（六）项目建设期：3-4年。（七）项目建设规划：1、一期项目：规划用地1000亩，其中流转土地850亩、工业用地100亩，商业用地50亩；主要以农业种植为主（种植碧根果、迷迭香、郁金香等观花观果类），配套特色民宿，建设期预期1年。2、二期项目：在一期基础上扩展种植面积，打造共享农庄（深度种植农耕体验乐园、初加工和仓储）、生态民宿以及配套农旅项目建设，建设期约1年。3、三期项目：引入“八景”与“黑天空”概念，打造以美艳绝伦“森林之城”奇境体验光影长廊游览区和独一无二“追星逐月”暗夜星辰意境体验为特色萤火虫公园，规划商业配套中心酒店用地110亩，建设期2年。项目初步规划（一）规划思绪：保持当地原有生态景观和乡村风味，兼顾景观生态性与娱乐性，开发“体验经济”，营造特色“农耕体验＋农旅观光＋智慧农业”全域旅游目标地模式。（二）项目规划主题：科技园区、共享园区、智慧园区。突出项目标科技创新，结合共享概念创新农庄发展模式，结合当代科技打造智慧农业，形成田园综合体新名片。（三）总体布局：本项目以“点线结合、分区循环、分区进行”为标准，主要建设内容为“一庄、三区、五园”。“一庄”为共享农庄，意在打造五星级休闲农业庄园，创新湖南地域田园综合体理念；“三区”为生态生产区、体验文化服务区、休闲观光区，对田园综合体区域功效进行详细分布规划；“五园”为观光园、度假园、体验园、求知园、购物园，对田园综合体涵盖服务内容概括。（四）项目产业规划：1、一产项目：①生态农业示范基地，并融入创意农业、特色农业，引导培育农业生产人员从农民到农艺师转变；②共享农庄，为城区居民打造乡村生态果蔬自耕自种式租赁田园农庄，即可体验农事生产，又可收获生态农产品。2、二产项目：①农产加工中心，将项目及周围种植养殖农产品进行产地加工及副产物综合利用，带动就业、提升产品附加值、实现订单式种养；②冷链仓储物流中心，为园区及周围农副产品提供仓储物流服务；③生态民宿，为旅游提供具备特色休闲、度假中心。3、三产项目：①休闲度假区，打造全域旅游目标地示范基地，实现项目增值服务。②中小学生研学基地，为望城区及长沙中小学生提供高标准研学旅行、农事体验、户外活动场所及服务；③食安培训基地，为周围食品从业人员开展政策、技能、管理、风控等培训；成立长沙河西食品第三方检测机构，提供第三方认证检测服务；④亲子乐园及拓展基地，吸引客流和人气，提升项目附加值、完善服务功效。（四）主要农产品介绍（一期）①碧根果：全世界17种山核桃之一，纯野生果类，营养价值高，按15株/亩，采取四年苗株，每株种植费用按当地人工算（约30元/株）、开梯1000元左右/亩、盛产后每亩600千克，市场销售价60-75每千克（收购价20-30元），每亩地收入约1.2-2万。②迷迭香：提取具备优良抗氧化性抗氧化剂和迷迭香精油，广泛用于医药、食品行业；而迷迭香香精则用于香料、空气清新剂、驱蚁剂以及杀菌、杀虫等日用化工业，迷迭香种植500亩（七年一周期），原料年产规模及产值2万元/亩，并可带动周围农户种植。③郁金香、优质果树套种各类中草药500亩，依照原料年产规模，实现产值2-3万元/亩。经过以上功效分区和产业布局，综合打造集传统农业、循环农业、创意农业、农事体验、生态度假、综合拓展于一体田园综合体。项目实施组织（一）实施主体：田园综合体开发有限企业（暂定）。（二）企业类型：有限责任企业(自然人投资或控股)。（三）注册资本：5000万人民币。（四）运行架构项目采取“开发企业+运行企业+专业合作社”三级运行和管理模式；1、由项目投资人与湖南龙骏品牌“伍零家”企业在望城区联合注册成立项目企业，负责项目标整体投资、建设与管理。2、项目企业与伍零家企业签署项目委托运行协议，由伍零家企业负责项目标整体规划设计、园区标准建立、管理团体及管理体系建设、招商体系建设及包装策划、资源整合、配套服务、创意转化、品牌建设、运行管理、产业孵化、自有产业项目植入等运行事项。3、项目依照需要，成立各类合作社、分子企业，负责详细功效区模块建设和运行。（五）项目运行内容1、生态民宿：以部分出售+部分租赁；其中出售民宿能够经过返租方式由企业统一运行；购置者可自住，也能够实现投资收益。2、共享农庄：采取会员制，开放度假+周末休闲模式，打造城市家庭归园田居第二居所。设置共享旅途、共享文创、共享禅修、共享运动等分子模块社群。3、游览观光区：①以自然、人文景观为主要内容，开展项目：花海、稻田、果园菜园荷塘、观鸟、生态建筑、立体种植、容器种植、温室栽培、民俗博物馆、历史展览馆、工艺展览馆、刺绣、织布、制陶、酿酒、竹编、榨菜；②利用乡村“蓝色”天空、“清新”空气，开展项目：木屋竹屋、石屋、帐篷、农家生态作物、点心、特产、园艺、茶道、生态运动赛；③体验耕种收获喜悦，是一个“房归你住，田归你种，牛归你放，鱼归你养，帮你山野安个家”整体体验方式。开展项目：民俗文化节、乡村音乐会、农耕体验、养殖体验、种植体验、磨豆腐、打铁、手工编制、刺绣、扎稻草人、搬粮食、花灯节、踩高跷、放生、小蝌蚪找妈妈；④开展农业文化考查、特色农业考查、农业技术培训、花木栽培装饰培训、工艺品制作培训、农业知识学习等研修型乡村旅游活动，发挥乡村农业教育功效。开展项目：认识蔬菜、果树、家禽、昆虫、组培室、育苗室、学习自然生物常识、土特产、民俗工艺品街、庙会、画展、乡村4、种植基地：由企业规划和建设，生态民宿购置者能够取得对应种植面积（10亩）投资资格，能够取得相关农产品种植收益。5、项目配套设施：整体项目及分子模块管理，由伍零家企业给予运行。四、项目主要实施优势政策优势田园综合体项目是国家振兴乡村战略主要抓手，当前国家高度重视，在土地政策、资金补助、项目扶持等方面均给予重大倾斜。理念优势1、本项目依靠森林公园，不能破坏性开发，项目重视可连续发展，充分采取边生产边修复技术，确保项目绿色发展、创新发展、融合发展。2、借望城经开区规划智能产业园东风，将森林公园项目有机结合，经过信息化、数据化、互联网、物联网，构建智慧园区，以雷锋故里“望城速度”营造智慧农业、智慧农旅、全域旅游基地。（三）区位优势1、项目位于大河西先导区关键地带，距望城区5公里、长沙市中心30公里，毗邻森林公园，区位优势显著；2、黄桥大道、京港澳高速复线、石长线等多条高等级道路组成了其良好外部交通网络；3、国有土地性质、基础设施健全，具备项目落户条件；4、项目所在地具备一定产业基础，可有效提升园区创建速度；5、周围近亩竹林，自然条件很好，山清水秀、民风淳朴，无污染企业，适合发展生态农业和文旅项目。（四）运行优势1、企业拥有强大管理团体、策划团体、营销团体、技术团体及丰富运行经验；2、企业投资在园区项目及终端线上线下销售平台可与园区实现共享，对园区产业和招商有较强助力；3、企业具备较强活动策划能力和引流资源，对园区三产发展有较强推进作用；业务涵盖休闲度假服务、文旅开发、互联网、农业开发等领域，可对本项目形成强力支撑；4、企业拥有技术资源、人才资源、资金资源、关联企业资源，可形成协力开发打造项目。项目投入产出分析（一）项目资金投入及起源本项目预期投资约2亿元左右，由投资方自筹或经过融资，分期投资完成。序号项目名称面积单价小计（万）备注1出让土地5060万/亩3000商业2出让土地10020万/亩工业3流转土地8501000元/年/亩85山地，坡土综合4建筑设计1万平米100元/平方1005景观设计1006居民房屋改造15栋4万/栋608山下游客集散中心40003000元/平米12009文旅土建1万平米1200/平方120010文旅装饰1万平米1000/平方100011文旅配套设备1万平米1000/平方1000家俱、洁具、灯具、五金、软装12园区停车场道路1000包含500停车位13综合管网600水电、燃气、给排水、强弱电等14景观绿化150015园区亮化50016种植区改造1000亩100017种植成本1000亩100030工资等员工综合费用30人10万元/人/年30031运行成本30032通村公路50033观景台及游步道50公里300万/公里150034山上木屋、竹屋酒店10100万/栋100035水利500投资小计费用19445不可预计费用600投资概算共计5（二）项目主要产出：（单位：万元）经营收入预测2022年2023年备注人流量（人次）10万20万30万门票收入（万元）30060090030元/人人均消费（万元）10003000100元/人物业租金（万元）25002800300010元/平方、天种植收入（万元）250030002万/亩共计580079009900以上为项目当前规划初步投入产出测算，详细经济分析在项目调研完成后，见项目提议书或可研汇报。项目效益分析（一）社会效益主动1、项目标实施将促进地域农业结构调整，提升项目经济效益，同时也为农民增收致富提供了可靠保障。为区域农业实现可连续发展开辟了一条新道路。2、项目带动就业达成100-150人（不含采摘季节暂时招聘），除特殊专业岗位外，优先聘当地工人，且招纳贫困人员不低于30%，为扶贫攻坚提供有力支持。3、项目建设技术培训中心，将为本项目下辖合作社社员提供技术输入，在地域形成专业农业生产、休闲经营、当代观光服务平台。实现合作社农民人均收入增加3-5万元。4、经过田园综合体建设，促进城镇产业融合，能够在一定程度上提升地域居民收入，充分吸收农村劳动力，促进城镇文化结合，并提升品牌著名度。（二）生态经济效益良好1、项目采取开发与修复同时模式，经过智慧农业，实现环境保护绿色生产，不破坏自然生态环境，充分利用土地和自然生态环境，是政策支持项目。2、在项目成本控制到位情况下，项目毛利润达30%，同时结合国家农业项目标税收优惠政策，能够减免税收。同时带动地域农业生产及农旅行业发展。项目关键点及下一步工作计划（一）项目实施关键点1、项目规划。本项目位于省级森林公园周围，对项目标建设和开发有相当要求，需要加强项目顶层设计和整体规划，做好项目定位，确保项目规划能经过相关部门审核，确保项目顺利落地实施。2、土地获取。项目土地经过“流转+划拨+出让”结合模式获取，针对种植项目采取土地流转方式获取（不低于）、道路等基础设施项目土地采取无偿划拨方式获取、生态民宿及康养基地经过出让方式给予取得。其中生态民宿康养基地土地经过出让方式取得成为本项目关键。3、项目运行。本项目含旅游开发、农业种植、农庄运行、民宿管理、休闲服务等模块，项目经营收益主要来自农产