江苏商业文化园区项目定位报告图文丰富

XX（2013）08地块定位报告2013.122项目竞争环境——区域住宅市场现状如何？——项目周边竞争环境如何？项目本体认识1——项目本身的属性是什么？区域房产市场34项目市场定位——是什么？卖给谁？卖多少？目录5项目产品定位——产品建议、精装修建议星塘街中新大道独墅湖大道钟南街外区位：苏州工业园区远湖东板块，园区城市主核范围内；内区位：地块位于中新大道北钟南街西，距湖东商业中心圆融时代广场3.5公里，距离现代大道金融商务中心3公里。本案地块位置园区成熟开发区域，认知度高影响力强园区规划形成“双核多心十字轴的空间结构，两主三副”的中心体系结构。两主：即两个城市级中心：包括苏州市中央商务区（CBD）、苏州东部新城中央商业文化区（CWD）和白塘生态综合功能区（BGD）。三副：即三个城市级副中心，城铁综合商务区、月亮湾商务区和国际商务区。区域规划园区发展主核，城市规划利好BGD城市主核片区，园区重点发展区域1.地块内部3.儿童医院2.方洲小学4.中海国社周边环境居住氛围浓厚，可开发性强项目地块中新大道钟南街丰茂巷1234体育中心外国语学校南：体育中心、外国语学校东：儿童医院北：中海8号公馆、七里香都西：方洲小学琉璃街学校：方洲小学、苏州外国语学校、新加坡国际学校、凤凰小学、西交大附中、园区十中、园区第二实小、东沙湖学校、苏州中学、德威英国国际学校医院：儿童医院购物中心：梦乐城、湖东欧尚、方洲邻里中心公园：方洲公园、体育公园、东沙湖生态公园儿童医院方洲小学体育中心外国语学校方洲公园新加坡国际学校永旺梦乐城欧尚方洲邻里交大附中园区十中新街口二实小凤凰小学周边配套市政、生活配套齐全、教育资源丰富，名校环绕生活配套现代大道中新大道南施街钟南街星塘街轻轨3号线星华街中环周边配套交通便捷，轻轨与中环快速路的建设利好本案淞江路基本指标高楼面价，高端改善类产品成为本案发展必然地块面积A:29325㎡容积率A:1.3-1.5绿地率A:35%-60%限高A:33米B:67778㎡B:1.5-1.8B:40%-60%（不低于7层）B:60米建筑密度10%≤密度≤30%楼面价8898.56元/㎡园区发展核心区域市政生活配套丰富中环轻轨交通便捷产品多样品质改善属性小结2项目竞争环境——区域住宅市场现状如何？——项目周边竞争环境如何？项目本体认识1——项目本身的属性是什么？区域房产市场34项目市场定位——是什么？卖给谁？卖多少？目录5项目产品定位——产品建议、精装修建议2010年4月新国五条（二套房首付比例提高至50%）前1月政策后1月后2月后3月28.8%-44.2%-12.9%5.4%2011年1月新国八条（二套房首付比例提高至60%）前1月政策后1月后2月后3月5.3%-53.5%2.5%10.5%2013年3月北京二套房首付比例提高至70%（同时收20%所得税）前1月政策后1月后2月后3月216.9%-56.7%-1.7%26.3%数据为楼市成交面积环比变化根据此前二手房首付提高后的政策冲击看，提高二手房首付比例后，政策冲击在2个月后产生效果明显，9-10个月内可消化政策影响。政策影响调控政策制约改善类住宅成交，楼市对政策影响消化周期快供销表现——2012年开始，苏州市房地产供销由供大于求转为供需基本持平。成交均价——从近5年住宅成交均价来看，2013年上半年成交均价11662元/㎡，较2008年上涨46.4%。苏州市场苏州市房地产市场量价齐升，活跃度较高苏州市场园区存量出清周期最短供销表现——从全市住宅存量来看，吴中区存量居首位、园区第二。从各区存量出清周期来看，以2013年平均去化速度计算，园区出清周期最短，相城区和高新区出清周期较长。存量结构——从全市公寓存量面积段结构来看，各面积段存量套数均衡，去化压力不大。全市住宅价格上涨900-2000元/㎡左右，园区涨幅领先苏州市场区域楼盘名2012年价格2013年价格价格浮动涨幅姑苏中海御景湾86009500↑90010%世茂运河城1150012500↑10009%平江怡景12000（不送地暖）14700（送地暖）↑270020%吴中区紫元阳光水榭930010200↑90010%朗诗东吴绿郡1450015500↑10007%诚河新旅城高层8300高层9400↑110013%越湖名邸85009900↑140016%保利观湖国际950012000↑250026%相城南山檀郡1200012500↑5004%金辉融侨城8500-105009500-12000↑100010%新区旭辉华庭82009200↑100012%园区路劲主场900010000↑100011%香堤澜湾爱琴岛78009100↑130017%雅戈尔太阳城天邑高层9100高层11500高层↑250027%中海国际社区1050012500↑200019%各区域进入集中规模开发期，刚需型产品向改善型产品过渡苏州市场裕沁庭180万万科VC小镇姑苏尚城160万金茂府320万凤凰熙岸125-256万白塘壹号135万中央景城200万双湖湾500-900万中吴红玺98-250万天之运160万御府140万石湖公馆110-170万碧堤半岛130-600万瀚宫180万石湖天玺450万栖霞栖庭185万置地悦湖120-170万园区相城区高新区吴中区姑苏区精装成品住宅出现2005年-2006年天域、中茵皇冠2008年-2012年精装成品住宅发展精装成品住宅升级2013年-中海国社、玲珑湾、双湖湾、朗诗未来街区、月亮湾三号裕沁庭、石湖天玺、金茂府第一阶段此时精装项目多为占据较好的区位，形象较为高端第二阶段普通的住宅项目开始采用精装产品，并且范围扩大，市场比重提升第三阶段精装项目趋向于功能的细化及装修材料的科技化住宅市场科技精工型产品增多，精装修项目接受度提升苏州市场2012年5-12月精装项目成交套数2013年1-11月精装项目成交套数中海国际社区80中海国际社区378九龙仓时代上城1471九龙仓时代上城344双湖湾187双湖湾282朗诗东吴绿郡131月亮湾34720镜10年-2浆01狂1年，裙湖东锅住宅袭用地要出让街稀缺拌，仅碗有2块商照住用卡地的域出让洁。20烈12年末锄的园煎区土党拍中旧，湖红东3宗住驾宅用珍地拍寄出，为分别酿被万琴科、前中海械、天悟地源脆拍得凝。20逼13年，伍共成持交8宗地挽块。吸上半速年，2宗商据业用虎地，2宗办桌公用激地和1宗商饶服用根地均坏为底必价成纤交。20跑13年下草半年践，园腐区接豆连推造出3宗住坐宅用娇地。20慕13年8月6日，距世茂厌以楼行面价15贸01拥1元/㎡、15阴15炮1元/㎡拍得敬其中河两块毯；本释地块经楼面上价88望99元/㎡。区域芹市场片区寻土地买成交笋价格久攀升杀，拉障动房酿价上勺涨低密夏度地钟块本地恢块地块楼面价（元/㎡）（2010）306000（2010）312727（2012）114573（2012）123819（2012）135248（2013）0615011（2013）0715151（2013）088899供销粒表现——20员13年1-障11月份姜，住毙宅供编应量20姨0.邪68万方条，同奶比下益降17诸.7厚4%；20竟13年1-有11月份搏，住声宅去备化量23饥6.质94万方破，同药比增醒长8.况27共%。1-禾11月份吧，住心宅市行场整否体供厘销比案为0.枣85，市即场表摸现供律不应闪求。区域摄市场20享13年园铅区供任应同榴比下状降，优需求僵同比扇上涨供销柏表现——20银13年11月，育园区要住宅昌供应槐量为19纪.9午2万方遵，环貌比上恩涨16秋.5万方招；20筑13年11月，逝住宅魄去化夸量为23介.4始4万方骡，环贫比上笋涨4.忆2%；11月份视园区殊住宅页市场许整体玩供销事比0.卵85。供应烘结构——20易13年，网园区旷面积南段成愈交套陕数结待构：10轰5㎡以楼下刚炸需产疾品以鸽及13受5-线14符4㎡的错改善陡型产恰品需岔求旺昌盛。区域辫市场13歉5-启14魔4㎡改怜善型怕产品束需求易旺盛季度75以下75-9090-105105-120120-144144-160160-180180以上2010Q117%35%12%12%21%1%1%2%2010Q210%29%17%13%25%2%3%1%2010Q34%38%17%9%25%3%2%2%2010Q414%39%13%7%20%4%1%2%2011Q19%32%15%11%24%3%5%2%2011Q22%34%17%11%29%2%3%2%2011Q34%26%25%9%31%2%1%3%2011Q44%27%25%9%27%2%2%2%2012Q11%21%20%16%33%2%4%3%2012Q22%27%20%10%34%3%3%2%2012Q35%21%24%11%28%3%3%4%2012Q45%19%20%14%30%2%4%5%2013Q110%16%17%12%35%3%3%3%2013Q23%21%22%11%31%2%3%6%2013Q32%26%20%12%29%2%3%6%2013年10-117%34%13%18%18%1%2%6%区域肾市场园区斑市场菜逐渐汇成熟圈，改渣善户浮型的紫需求煎上涨2013年11月园区公寓销售排名排名项目名称签约套数面积（万方）套均面积(㎡）1朗诗未来街区3613.08852中海8号公馆2452.30943阳澄人家1781.38784白塘壹号791.071355香堤澜湾770.66866九龙仓时代上城660.711087雅戈尔太阳城641.031618东方维罗纳520.641249路劲主场490.5912010中信森林湖490.5611411中央景城480.5912412月亮湾3号450.6113613双湖湾430.7517514置地悦湖310.299415苏州凤凰文化广场270.2385区域独市场精装宝改善旱型项灿目的签成交患乐观青剑湖远湖东湖西湖东高教区湖西-开发淡趋于说饱和湖西等区域馆开发沿饱和靠，少动量房恩源供斥应，去面向阵改善浅类客逗群；湖东-改善捕客户陡提升湖东仰区域破经过辆多年帐的发拿展，吓居住造、配但套、卷服务择设施铃集中符，区办域价汇值提哥升，杀改善从客户旺比重遭提升应；远湖粘东-刚需抬向改直善过读渡湖东沟功能某逐渐尚向东乒转移铜，刚边需逐份渐向江改善骗过渡忠。高教盾区-刚需吊、改等善高教莲区目棵前的笔供应们量比棍较有型限，画客户崖主要旅为刚软需和冒改善懒性客吗户。青剑桨湖-刚需康及高挎改客乔户客户漆呈现吃较大习的分祸化，畅刚需止客户况占据族极大诸的比拍重，剂别墅扩产品喉引导林高改利客户块；区域雪市场湖东销刚需炒向改搏善过者渡地块2公里偶内住队宅项醋目：九龙徒仓时否代上鬼城中海8号公许馆路劲者主场澜调陈国际北极甜星花辱园雅戈敲尔太绑阳城区域笋市场九龙腥仓时卵代上征城太阳计城中海8号公雕馆路劲钢主场澜调悔国际北极园星花旧园项目名称产品面积（㎡）均价（元/㎡）装修情况总价段九龙仓时代上城洋房、小高层、高层100、120、140精装洋房14000、毛坯高层11400毛坯/精装1500114-196万中海8号公馆高层、小高层、别墅88-140毛坯高层11750，毛坯小高层13500毛坯/精装1000103-189万路劲主场高层80-14010500毛坯84-147万澜调国际高层、别墅、小高层95-170小高层15000，大平层18000精装4000142-300万北极星花园高层、小高层90、110、140高层15000，小高层17000精装2500135-238万雅戈尔太阳城高层、小高层、别墅80-190、跃层225-250高层11500，小高层12000，云公馆13300毛坯小高层168-200万、跃层300万、别墅480-580万区域寨市场周边旋项目增以刚盗需和谢首改不为主覆，高蓬端改失善类垦产品且较少区域列市场从地相块周葛边项厨目的姓面积棒段成棋交来剑看，12凑0-列14缠4㎡的不改善传类产位品成以交比清例最尸高。其次柳是90盲-1碧05的刚所需类姿产品粘。地块阁周边14阵4以上耍的再佳改类哈产品犬较少辨，以背刚需粪和首软改为妇主。地块垃周边街项目床成交滚结构灯统计周边锁成交同以12恭0-僚14唤4㎡的鞠首改眼产品择为主装力土地时楼面狂均价仓上浮窑，推叼动房迷地产掏价格渔提升课。园区昼土地脉楼面松价攀镰升，穴本地茂块价路格跳沃脱市递场。园区绳新规馅划利登好，库住宅海土地母稀缺妇。苏州史市场改善裙市场本发展叫小高列峰，防各个窃板块宅供应锐爆发啦。全市铺住宅炭市场己刚需药型产甲品向赛改善谈型产慢品过长渡，籍各板东块集陈中供拴应，配需求益旺盛疗。精工见型产桥品增超多，覆客户絮接受探度逐曾渐升切高。区域摄市场区域彩内改晴善型倡产品亮去化障乐观量，客鼓户需冈求度胞高。园区迎板块史内住逆宅市汗场成恼交以跪刚需威和12悟0-河14枝4㎡首束次改浇善为见主。湖西埋改善泻需求籍旺盛系，高箩端改近善项违目本逮在片址区内础相对演稀缺谁。土地裤市场市场资总结2项目躺竞争筒环境——区域光住宅战市场起现状棚如何胀？——项目偶周边蹦竞争印环境本如何只？项目碎本体煌认识1——项目矮本身木的属驳性是曾什么亩？区域理房产摩市场34项目贝市场地定位——是什丘么？月卖给稳谁？甜卖多梨少？目录5项目疑产品敬定位——产品僻建议煤，精馅装修唇建议核心驰竞争顽：中央朵景城雅戈苹尔太刮阳城玲珑抱东区泰（待机售）澜调停国际北极曲星花林园次级帅竞争尼：月亮哭湾3号双湖后湾和风遇雅致玲珑东区太阳城北极星花园月亮湾3号双湖湾中央景城澜调国际星塘街星湖街金鸡湖大道和风雅致竞争服界定区位下情况封：湖地东片析区配套构设施框：商秩业配搁套集铜中，就教育滨、休馋闲设奔施完拒善交通薄体系胆：公霜共交浊通体农系发亲达，敢道路告交通尸便利宋，轨氧道一坊号线胖在区居域的降北侧陡经过功能傻定位瓣：居糖住功能能比猫较突锅出，萌行政译功能穗集中市场匀发展售：持饥续的纹供应谢量，随市场于的方毫向标后期投发展净：配孔套逐患渐成论熟，皇土地芽价值梦提升客户休情况蜓：由胜刚需秧为主我的客托群开值始转岛变，俱改善航客户呢比重赛提升区域俱发展市场外发展现代绩大道金鸡抛湖大炎道湖东割片区核心怀竞争梅片区再，区店域逐建渐成揭熟，严供应狡量大把，客使户逐晕渐多芽元化秃发展项目基础信息建筑面积53万方容积率1.56产品形态高层、小高层在售均价

小高层15000

平层18000面积95-170总价142-300万卖点

精装面积段（㎡）供应（套）供应比例去化（套）去化率存量（套)90-10527330%17144%102120-13535439%11630%238135-14411312%5113%62144-18010712%3810%69180以上728%92%63总计919100%38542%534竞争今个案澜调欢国际—项目旧以90谜-1费35平米撤精装渠高层壮为主倘，购睛房客昏群多挎为首昆次改纯善产品懒面积盏配比膨：从澜赛调国茧际月蛇去化笼走势黎来看译，项要目月但去化啄较为弃稳定谷，月和平均捎去化24套左识右，躲其中施成交申套均阀面积纳在12锣4平米迹左右杜，去献化效后果较诱好；澜调笑国际刻销售因均价翻逐步夸提升皮，20挖13年10月项协目推悼出大侍平层否产品脸拉高勾项目捕均价嗓，20晴13年11月价袋格有为所回景落，统但成盯交均酸价仍游保持到在15辩00园0元/平米贤左右睁。竞争勺个案澜调鸣国际—20绢12年8月至傻今月忍平均衰去化24套，狗成交予套均氏面积12霜4平米腾，整姓体成那交均江价逐债步提疼升，晌市场选表现解较好项目基础信息建筑面积50万方容积率1.8产品形态高层在售均价18000元/㎡总价160万-300万面积89-166㎡卖点

配套、地段、品牌开发商竞争访个案中央指景城—项目配套敞完善碧，以勇改善遍型产榆品为翅主面积段(㎡）供应（套）供应比例去化（套）去化率存量（套）80-90775%7496%390-10035321%29985%54100-11019912%19899%1110-1201308%6147%69135-14071043%58182%129150-17017010%12775%43190以上252%936%16总计1664100%134981%315产品买面积深配比流：一期二期三期四期竞争牲个案中央驼景城—价格兵涨幅惠大，去化临速度敞较快至，客亚户满永意度镇高从中币央景琴城价败格走赤势来钥看，针项目愧初期宁入市蕉价格警较低缘瑞，20剃09年10月价破格出均现较柿大浮尼动，鼠后期宴价格贩逐步休提升锋，现附阶段浙四期筑高层胃销售捧均价联为18坊00转0元/平米沉；两室级两厅歉一卫93㎡两室沟两厅盖一卫10支9㎡三室烘两厅捡两卫14秩0㎡三室搂两厅高两卫14命1㎡户型骆分析93㎡户莫型稀被缺小逆户型碎，去技化较趋快；14返0㎡左湿右户诞型3-唱4开间洋朝南优，减逮少进执深，铁户型稼使用锄性高骆；送中公央空阁调。竞争艇个案中央存景城——户型项目基础信息建筑面积110万方容积率1.8产品形态高层、小高层、多层、别墅在售均价11500-13300面积80-190、跃层225-250总价90-330万卖点

配套、价格面积段（㎡）供应（套）供应比例去化（套）去化率存量（套)90-10554230%52296%20105-12031317%29594%18120-13424714%23595%12135-14438421%32885%56160-180825%2126%61180以上22513%17276%53总计1793100%157388%220竞争检个案雅戈冻尔太举阳城--大体带量住丈宅项怎目，克产品雨线丰裹富，橡在售吃产品缺针对型改善产品社面积胖配比胃：从雅输戈尔哗太阳扮城月昆去化纠走势澡图可说以看爱出，馆项目异整体龟销售童表现秩较好洗，月钩平均动去化92套，淹成交积套均毁面积闻在14尽0平米塘左右铁；项目公体量馒较大厌，销训售周孤期较页长，黄价格立整体务涨幅辣较大涨；项姥目初平期入舌市价腹格在60位00元/平米唤，现患阶段馆销售扎价格最为12专00误0元／彻平米面；自20缝12年5月至直今，伶销售拜价格假整体漆涨幅剪约10嗓00元/平米夸。竞争构个案雅戈爪尔太嚷阳城—20愧12工-2缝01温3年，榜价格沈涨幅才在10呜00元/平米糟左右泼，整须体销深售表僵现较编好项目基础信息建筑面积13.3万方容积率1.78产品形态高层在售均价15000-17000面积90、110、140总价135-238万卖点

配套、科技元素面积段（㎡）供应（套）供应比例去化（套）去化率存量（套)899831%1616%8211019461%189%176140289%27%26总计320100%3611%284竞争待个案北极洽星花碰园—精装亭高层眼，整团体外崇部形青象较铲差，联客户特接受柴度不骨高产品臭面积绝配比湾：北极浴星花殃园于领今年10月6日首屠次开垃盘销糊售，便首次攻推出32针0套精错装房特源（胀精装懒标准25赴00元/平米兰），窝开盘叮当天见仅去挺化20套，诞去化宰效果亏惨淡杀；北极溉星花蠢园销壁售至顽今共董去化36套，境成交张面积37仙40平米鼻，套详均成效交面备积10判3平米壮，整犁体成胳交以盗首次统改善跃型需烘求为车主。竞争调个案北极殖星花粱园—20部13年10月入睛市销仆售，债市场泳销售祸表现抛惨淡后。区位笛情况市：金察鸡湖遮大道庙以南熔，独钩墅湖琴大道勿以北阻，星艰湖街姥两侧配套验设施源：商纲业设等施后弟期向博月亮乡丰湾和秤湖东疮转移交通雀体系帜：公吓共交记通体嘴系较票为发埋达，虾道路竭通畅坚，轨灭道1号线才经过功能灯定位扇：居奔住功板能比泄较突寸出市场情发展捷：供墨应量明减少柔，后期芳发展阿：地编段的思优势堆性使扰价格眼高溢速，开出发逐从渐饱惯和影击响供肿应客户颂情况慈：逐纤渐扩言大化团的客肆源特局征，烈改善脂客户词为主区域蒸发展市场筑发展星湖湖街独墅洪湖大塔道金鸡摇湖大跨道双湖译片区市场责影响反力高曾，地后段优亭势明罗显，虾价格肤较高赔，改你善客束户是贵区域谈的主役流客赖户项目基础信息建筑面积34.1万方容积率0.9产品形态别墅、多层、高层在售均价23000元/㎡（精装标准4000元/㎡）总价158万-468万/套面积88-195㎡别墅370-800㎡卖点

精装修品牌品质竞争辞个案双湖兰湾--靠近债独墅船湖，驳科技丽精装村产品柜，主炊要针累对改家善型取客户面积段（㎡）供应（套）供应比例去化（套）去化率存量（套）100-1209412%11%93135-14524832%22290%26150-170506%2856%22190-19513818%10072%38200以上11014%1816%9290以下13618%10678%30总计776100%475

301产品奸面积污配比颤：竞争鄙个案双湖什湾--高层勒主要症以大仆面积湿改善纺型产帐品为阀主，侦大面必积产分品去麦化速顿度相吩对较详快从仁衡恒双妄湖湾治价格膀走势善来看长，项翻目整恰体价吨格保绝持在20尖00夏0元/平米达以上载，劫其良狱好的玩区域川位置池及精禾装效杨果是艇保障切价格为稳步稠上涨驴的基首础；户型匪分布回：西婆面户泉型面眯积：14领0㎡、16赏0㎡、19乓0㎡；尚东面枪户型须面积台：88㎡、14颤0㎡；88㎡平柜米户致型为作中间其套，楚南北下不通蹲透，返去化繁较慢宽。局部戴户型厌卧室候阳台座与客岩厅阳宽台奇年偶挑筑高设滤计，此增大妻户型俩的空将间感昂；东西纽奉边套完户型缎总价攻相差8-批10万左台右；精装旺修：供精装填标准40帅00元/㎡。徒精装嘱标准拘：远商程遥降控地驴暖，秆中央眉空调游，新出风系月统，圾外遮款阳系升统，按外立却面环阁保陶愁土板可（隔输热隔总音）竞争面个案双湖滋湾--户型区位冶情况圆：独沉墅湖贴东岸缝，独奸墅湖赌大道辩以南阔，东危方大并道以孔北的棋区域配套绵设施可：月江亮湾猜商务允商贸锤载体丽投入左使用俩，文乌体娱扒乐设嗽施集款中，厉教育纲配套谅相对票集中交通衣体系聋：独撕墅湖责隧道四、公敌交体泽系，管与核凉心区叔联系瞎便利链，在贤建轻么轨2号线功能熄定位仪：高漫等教汤育园寻区，良人才夹基地液，高虏新技苏术产钩业集标中区市场规发展录：供天应量压小，才市场看影响眠力较年弱，膝在售首项目殖较少钱；后期梦发展告：后尊续供况应量领也比巷较有亦限，耐集中购于独娱墅湖贿月亮烫湾周穗边，暂且占接据优测势的播资源挽，定纠位较部高客户互情况级：客湾户地辫缘性岭明显内，改疮善型俗客户贡后续煌导入漏困难复。区域吓发展市场他发展高教献区市场暑供应办量较限小，捞有较炉为固惧定的故客源舅，市寸场影崭响力井有限项目基础信息建筑面积28.1万方容积率1.3产品形态高层、小高层在售均价18000元/㎡（精装4000元/㎡）总价162万-324万/套面积90-180㎡卖点

精装修、地铁、居住环境面积段（㎡）供应（套）供应比例去化（套）去化率存量（套）135-14522044%17178%49180-1905010%3060%2090-9523046%13760%93总计500100%33868%162产品虏面积昌配比获：竞争愉个案月亮汪湾3号--位于仙高教校区、耻双轻轨态，精愉装修月亮交湾3号小穷高层漂房源胁客群玩主要屯来自唱园区慨，占71秆%左右晚，吴迷中区辫和姑限苏区料的客搏户占25倦%左右额，另容外还蓝有部若分上斯海的乓客户滤。客户请购买钩小高柱层房征源41蹲%用来汪自住树，主顽要是或改善俘型住唯房，派还有赔约14触%的客公户是丢用来匙投资腥。竞争渣个案月亮害湾3号--一期纯小话高层兵，以恰刚需圈和改套善型习产品抬为主扁，去拿化八弦成以决上3室2厅2卫14仅1-述14科9㎡户型搜特征为：配套旬功能捞空间记：中蛛西厨还房、抬储存吉区；观湖服西厅甚、西安阳台规设计款‘主卧冷室设币置独卵立的睁卫生议间（腥四件派套洁卵具）茎、更咸衣间氧；附加饺值：矿可利旗用前茧室、撑飘窗圣、阳淋台4室2厅3卫18承5㎡户型恶特征班：配套篮功能嗓空间划：中眯西厨管房、劫储存收区；南北干通透晕、4开间壳朝南展设置定，客影厅设惕置开撞放式执书房薯；主卧仙室设纸置独害立卫痒生间薪（5件套慈洁具陈）独匪立衣么帽间抬。竞争狮个案月亮讯湾3号—户型装修劳总览房间\系统双湖湾中央景城尚玲珑月亮湾3号品牌/材质品牌/材质品牌/材质品牌/材质基础装修地面客餐厅、卧室浅色实木复合地板实木复合地板实木复合地板复合木地板卫生间防滑地砖玻化砖防滑地砖玻化砖厨房防滑地砖仿古地砖防滑地砖玻化砖墙面客餐厅、卧室墙纸涂料(立邦)白色装饰漆(冠军)墙纸卫生间局部马赛克玻化砖(博德)浅暖色面砖，部分采用人造石材浅色防滑面砖厨房浅色防滑地砖仿古地砖(博德)浅暖色面砖400*400浅色防滑面砖吊顶客厅石膏板吊顶，装有射灯、筒灯、主灯石膏板吊顶涂料饰面(立邦)石膏板吊顶，暗藏灯管，装有射灯、筒灯石膏板吊顶卧室涂料石膏板吊顶涂料饰面(立邦)石膏板吊顶，白色装饰漆(冠军)石膏板吊顶卫生间吊顶铝扣板吊顶(西飞)石膏板吊顶，白色装饰漆(冠军)防水石膏板吊顶厨房吊顶铝扣板吊顶(西飞)石膏板吊顶，白色装饰漆(冠军)吊顶门入户门实木门钢木复合门，德图堡门锁钢木复合门实木门阳/露台铝合金移门断桥隔热铝合金、双层中空玻璃铝合金双开移门铝合金移门卧室实木门成品门及门套，德图堡门锁定制复合套装门木质工艺门厨房实木套装移门成品门及门套，德图堡门锁定制复合套装门实木套装移门卫生间玻璃移门成品门及门套，德图堡门锁定制复合套装门玻璃移门窗一期ALUK，二期RONCHETTI断桥隔热铝合金、双层中空玻璃，窗台大理石饰面铝合金门窗，中空双层玻璃窗冷桥隔热型双层中空玻璃高级铝合金窗，YKK品牌，朝南卧室均为内置遮阳百叶房间\系统双湖湾中央景城尚玲珑月亮湾3号品牌/材质品牌/材质品牌/材质品牌/材质暖通空调特灵（TRANE）中央空调户式中央空调Hitachi（日立）大金中央空调地暖（分户水暖）热循环水管采用乔治.费歇尔品牌水管/

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热水循环泵，格兰富新风系统Panasonic

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/给排水洁具一期Duravit，二期唯宝Kohler（科勒）Kohler（科勒）MoenInc（摩恩）科勒厨具厨柜Smeg锦致定制复合板柜身，人造石台面灶具Siemens港华紫荆西门子三件套伊莱克斯电器Siemens西门子伊莱克斯装修尊总览高教痰区在售戚项目径较少球，供脾应量鲜有限券，市握场影毅响力额较弱糖，目办前仅妇有海稻德公扎园具冒有一昆定的谣知名姐度；非传顾统的畅住宅兔板块崭，项披目抗舅政策革风险市能力胜相对系较弱面，20盟12年成掩交受劲到较烛大影塔响，校客户地仍旧陡以刚湿需客耕户为矛主；双湖占据省较好湿的区练位，快片区珠的形荣象相贯对较颠好，步市场键供应础量相行对较混大，娃认知轧度较覆高；在售厨项目肢的客怪户取激向以唉改善该客群忽为主走，甚朴至高殊端改递善客赵群，瞒大户闻型房勉源去乞化速荣度较却快；湖东极具跑影响娱力的石板块委，在铲售的触项目剪多，团供应泄量大死，市厉场去杯化速秃度快烫，本陈地块膏所在毙片区柿，是绿地块汤的核俘心竞处争区命域。市场虚认知评度高他，项将目去拦化速描度较乘快，爽客群摆逐渐械多元液化，惯改善执客户任比重婚提升细；小结2项目司竞争誓环境——区域贩住宅狮市场乡丰现状厅如何坑？——项目夕周边府竞争逝环境滚如何堡？项目躬本体舟认识1——项目录本身永的属纱性是招什么祖？区域甩房产槽市场34项目碌市场宇定位——是什烛么？训卖给射谁？猜卖多棵少？目录5项目粉产品俘定位——产品暖建议宽，精察装修龄建议港中旅地块（商住）体量16.8万方楼面价：10023元/㎡容积率：1-1.8成交时间：2013.3金茂府体量25.8万方楼面价：8990元/㎡容积率：1-3成交时间：2012.12东方城地块体量11万方楼面价：8452元/㎡容积率：1-2.5成交时间：2013.8碧堤半岛体量16.8万方楼面价：7004元/㎡容积率：≤1.5成交时间：2011.1定位创参考参考四全市歪高楼迅面价银地块原的定业位及番规划金茂柳府楼层镇：35层超希高层产品鹿：科技电精装域平层表公寓精装览标准壤：50奶00元/㎡面积茅：14委0-炮24庆0㎡总户勒数：14是00户在售涌均价停：24燥90箭0元/㎡九龙垄仓碧膏堤半诱岛产品升：联排露、洋低房、堡高层面积制：90建-4州00㎡总户组数：27割00户在售耳均价跨：洋房14南00枪0元/㎡别墅17挎00框0元/㎡定位肾参考东方拢城地被块楼层专：22弄F以上鼻高层产品形：精装项目伟动态夺：规划泛阶段港中方旅地是块楼层痰：15由-1共8层高途层产品艺：不边详总户知数：14睡00户项目云动态献：规划裂阶段定位钞参考St泛re怖ng河th（优医势）We膏ak哈ne属ss（劣积势）Op搬po赛rt筑un扣it苏y（机剑会）Th引re眯at（威滩胁）S1坑.环境愤宜居也、居围住功原能纯赴粹；S2据.园区前就核赵心居属住区花，稀茧缺地扇段；S3首.便捷吸化交你通，甩通达广性极岔；S4取.各种弱生活露配套筋完善搞；S5烟.中锐爆地产恒在苏糠具有数良好税的基宏础。W1穷.片区数认知鹅度不疾高；W2咏.土地成本偏高，跳垒脱市俩场；W3购.项目贪东侧呼儿童可医院叠对本祝案客户易强造成枣心理浪影响很。T1鲁.未来钻苏州厌大市历范围布内、学园区抽市场秩高档狡物业漫产生渣的竞把争，匪后市愈压力侍较大悔；T2输.中长扎期政沙策不全确定脚性。O1韵.园区苏新规网划利怀好；O2格.远湖乓东刚机需向程改善剑型需晓求过园渡；O3耳.片区炊品质闹改善巾住宅既稀缺驼；O4念.园区辟经过沃近二渔十年削的发关展，饲换房遮需求增躬大。SW派OT分析湖西起步期湖西发展期湖西成熟期湖东起步期湖东发展期湖东成熟期客户来源：价格因素市区客户外衍配套资源：缺乏规模型商业配套典型个案：都市花园、新城花园客户来源：园区客户为主。配套资源：增加邻里中心典型个案：都市花园、湖左岸发现之旅加城湖畔客户来源：园区客户为主+产品因素市区客户外衍。配套资源：增加配套商业街如左岸商业街典型个案：、天域、中茵皇冠客户来源：园区客户为主配套资源：大型邻里中心典型个案：玲珑湾、东湖大郡、湖畔天城、东湖春之韵客户来源：园区客户为主配套资源：特色型社区商业典型个案：中海湖滨一号、半岛首府、金湖湾、未来城客户来源：园区客户为主配套资源:大型购物广场、典型个案：

中央景城国际社区太阳城时代上城19障97折-2纹00朝0年20吓00付-2指00赶4年20纸03注-2损00涂5年20坑08桂-2疮01征3年20纤05隙-2丽01秋0年20昏05况-2挤00张8年客户凶分析园区滔发展树历程园区敌：CE衰O、外挺籍高头管、物中层竖管理素人员拴及高钱级白虾领、技公务米员、梁普通锤白领僚、蓝蹦领技疾术工验人下属匠县市秃、上绍海及你周边车投资坏客居住债在市糕区，柏工作达在园棕区的袍白领幸以及破本地砌人客户役分析园区里客户语来源远湖蠢东片仆区：在售雀楼盘予锁定伶的目储标客则群主些要为牧园区渔普通断白领独刚需膨以及泡小太虹阳家积庭首丽次改巴善。鸭鉴于重本地含块的血高地肤价成赚本，烤片区载内与贼本案乖的客雹群竞轿争并月不大育。周边鹿片区境：高端棕改善篮型住屡宅主拴要集赖中在录双湖锡板块广以及幻玉现代碌大道巴以北未的湖失东片南区。客户手分析高端浮改善咏类客告群锁屿定本项旨目和风宽雅致中央趴景城双湖浇湾白塘传壹号晋合胸公寓北极像星花糖园较高端客户置业可能：双湖湾、月亮湾3号、中央景城、和风雅致、万科御玲珑、北极星花园客户侄分析高端味改善仆类客课群锁良定金融锐商务江企业肠、高活科技劣制造斜业集碌中区项目名称客户来源客户属性玲珑湾园区客户占42%，市区客户占20%左右，外地客户占12%左右，湖景房投资客占40%，45%为看重景观的园区或苏州高端人群，远离湖景的房源以园区中高级员工自主为主，占75%，其余少量投资和苏州中高端人士自住为主。中央景城成熟的市场，客源扩大化，以园区的客户为主，部分市区、其它各区以及外地的客户；园区客户分布较广，湖东、湖西、娄葑、唯亭、车坊均有较大比重；目前的客户以改善类客户为主，并且经济实力较强的首置性客户占据一定的比重；蝴蝶湾客源分布较广，园区湖东、湖西、车坊客户为主，少量市区的客户，其它区域客户比重较少；改善类客户为主，首次换房，年龄集中于30-40岁之间，企业管理人员、职工、个体职业者为主；雅戈尔太阳城园区客户占70%、东环沿线、吴中区湖西小区改善客群、园区私营业主、企业CEO及高管，周边拆迁户客户城分析周边茫改善愚型项喇目客舱户分找析本项驼目地缘或性的落核心纤客源且，主时要分题布于对湖东潮区域栗以及姻东侧跳现代底制造堤业片追区高教灵区以余及车住坊客傍户，贴中间启竞争军项目贺少现代滩大道炭沿线段金融倡商务赤区，佣受湖槐东部户分拦味截影咏响出口且加工释区以孔及胜星浦客展户湖西演改善预客户及市做区东股环沿状线核心限市场重要浙市场补充除市场客户挽定位本项废目客偏源分揉布定嘴位普通千改善挽类客遮户，展比重60讯-7恋0%刚需阵类客炼户，到比重20偷-3缴0%投资塌或多称次改洽善客宋户，巨比重10凤%年龄夜：30遍-4备0岁职业荡：企牢业高党管，其私营学业主支、事玩业单便位，愤公务庄员、近专业出技术席人员绍、拆震迁户收入惕：稳授定的谈经济守来源屠，社用会中刷产阶卡层特征到：成镰为社灯会的拜中流室砥柱翠，性冶格稳脏定，它具有面一定秆的财劳富及徒见识嘉；置业样偏好杏：对台价格刺有一睡定关所注，邮但更矮倾向务于居卫住舒唱适度葱、配厚套、瓦教育少，要踩求三和房以利上。年龄顾：25炕-3谅0岁职业锹：企踏业白丘领，仍或父母母代假为购增房收入甩：有废稳定弦的经营济来际源特征掉：具吉有潮唐流、及市场造、追稳新的榴特点迅，已写开始箩进入志务实筒接顿抗；置业勤偏好胡：对朋价格税关注塔度高肤，对谋房型知的实吸用性袍（功蚁能性妈）关吴注高里，需盈求两笨房；年龄长：35岁以绿上职业梳：企属业CE巴O，苏却州本哨地人收入撤：社哀会中串产以长上阶粪层特征弱：社额会的丘中坚吐力量春，具悄有一昼定的士社会北地位候，关届注社辨区的曾形象溉；置业例偏好税：多金次购冶房经齐历，献更关狡注产材品、豪服务列、配象套等仇因素辉；客户供定位本项卖目客堂源属始性定锐位市场上——充分发挥项目资源、发展商理念和品牌优势，以最具居住价值的最优品，领先园区改善居住现有产品的姿态，把握园区主力消费客层，并籍以吸引其他客层。产品上——立足项目多种资源优势所奠定的高起点，以创新化、精品化理念塑造湖东区域高品质新标杆，提升综合竞争力，降低竞争威胁。由于项目的区位和自身特性，着重考虑优势因素、机会因素的同时，亦需重点兼顾劣势因素，努力将优势发挥到最大，威胁降到最低。定位墙原则基础骄竞争庄力——园区骆核心针居住评区稀缺违型华鹿宅级药社区（区均域价誉值、宾资源诸、品逼质、欧及领缓先理嘱念构倍成）洞，园吼区未伯来改幸善住愉宅的城市享名片冈。增强过竞争喜力——从城市罚的角甘度、疑园区黑代表乎性改角善社柜区的静整体霸高度垫构建湾项目脏的核没心竞谈争力，并李以国显际化泡的外阶在形膝象整业合、虏展示粗各种吗指标谎、要体素，赔形成百年楚经典虽的开防发立僚意和弊市场订冲击收力度。竞争童力定叉位殿堂勉级城少市华厘宅百年哈建筑仍经典别传承市场右定位层峰椒人士响终极硬生活恋区环球叹视野染美伴学空疑间市场怖定位价格之定位项目名称建筑面积产品主力面积均价装修情况（㎡）（元/㎡）（㎡）双湖湾34.1万方高层、多层、别墅88-195㎡23000精装4000月亮湾3号28.1万方高层、小高层90-180㎡18000精装4000姑苏公馆88092高层、联排公寓19318000精装3000-4000别墅360-390金茂府258000高层140、18024900精装5000石湖天玺130000高层150-35018000精装6000本项忍目土胶地楼艳面价腐超出牙片区养市场杰范围属，定隐价可井跳脱城市场详，参柔考全断市高版端改脊善类贫项目咏价格葱：建议絮本案精装俊高层汪入市酷价格22洁00滑0元/㎡价格这定位精装办小高梳层精洋装入份市价暖为：23逼50唉0元/㎡精装膜多层弓产品龙入市笔价为遭：25出00右0元/㎡根据设不同暴产品损的价翠差经艇验，峰我们涂建议阻本案抬：2项目页竞争愁环境——区域排住宅万市场括现状盈如何材？——项目衔周边雾竞争作环境住如何陡？项目太本体摔认识1——项目叼本身阵的属磨性是仿什么辽？区域哗房产查市场34项目证市场敞定位——是什头么？付卖给燃谁？置卖多纹少？目录5项目屯产品弱定位——产品持建议农，精顿装修帝建议规划乐策略户型漆策略风格漆策略景观最策略会所蜡策略科技弱策略产品价策略主要梦针对半优质呀首改员及中枯高端铅改善害型客杠户；充分旦利用林地块裙面宽挺优势娘，设共计大达面宽佣、多挡开间棋朝南佣户型零；合理愈地利迫用景饮观资筒源设厦置户伸型位精置；平面疯布局滤规整腔布置键、局顾部对负称，减显得扮端正讨典雅骨。规划蕉平图建筑对形态谅：高闻层+小高信层+花园动洋房面积硬配比

户型面积套数套数比面积面积比高层100-105645%67204%120-12512810%1600010%135-14012810%1792011%小高层110-11518815%2162013%120-12524820%3100019%135-14027022%3780023%155-160887%140809%洋房110-115202%23001%135-140403%56003%155-160605%96006%合计1234100%162640100%户型面积套数套数比面积面积比100-105645%67204%110-11520817%2392015%120-12537630%4700029%135-14043835%6132038%155-16014812%2368015%合计1234100%162640100%其他（会所、物业）3347.9总计165987.9外围学绿化滨河镇绿化组团锡绿化中央梦绿化绿化效示意布局私规整伤、局忽部对运称，猾多轴巷多组鄙团交通柱动线政示意环形联路网狸、北燥侧入分库、夏完全蛮人车槽分流市政晚动线车行瓜动线消防招动线丰茂想巷钟南街中新律大道线东面积尺度功能附加值约105㎡客厅：3.8-4.0m主卧：3.5-3.6m

次卧2.8-3.3米梯一户、独立玄关、多功能1.5卫、3开间朝南可利用电梯前室、飘窗、可改造北阳台约125㎡客厅：4.0-4.2m

主卧：3.5-3.6m次卧2.8-3.3米梯一户、独立玄关、4开间朝南、南北通透、主卧套间可利用电梯前室、飘窗、可改造北阳台、宽景南阳台约140㎡客厅：4.2-4.5m

主卧：3.6-3.8m

次卧3.0-3.5米类一梯一户、独立玄关、4.5开间朝南、朝南套间可利用电梯前室、飘窗、宽景南阳台、可改造北阳台户型崭建议裁要素高层户型牛建议A户型桂（实带际功齐能）卸：3房2厅1.数5卫半赠板送可利萄用户型规（实鹅际功坡能）旧：4房2厅2卫户型份建议B1半赠叨送可利覆用户型载（实身际功些能）稠：4房2厅2卫户型枯建议C1半赠寻送可利芦用面积尺度功能附加值约115㎡客厅：3.8-4.0m主卧：3.5-3.6m

次卧3.0-3.2米类一梯一户、独立玄关、2卫、3开间朝南、南北通透、主卧套间可利用电梯前室、飘窗、可改造北阳台，宽景南阳台约125㎡客厅：4.0-4.2m

主卧：3.5-3.6m次卧3.0-3.2米类一梯一户、独立玄关、4开间朝南、南北通透、主卧套间约140㎡客厅：4.2-4.5m

主卧：3.8-3.9m

次卧3.0-3.5米类一梯一户、独立玄关、4-4.5开间朝南、朝南套间约160㎡客厅：4.5-5.0m主卧：3.8-4.0m次卧3.0-3.5米类一梯一户、独立玄关、中西厨、4开间朝南、双厅朝南、双套房，干湿分离、独立卫浴户型柿建议余要素小高住层户型阿（实查际功化能）欺：3房2厅3卫户型氏建议D半赠桂送可利哑用户型贫（实陪际功倘能）厉：4房2厅2卫户型墓建议B2半赠开送可利另用户型喇（实罪际功成能）私：4房2厅2卫户型仇建议C2半赠延送可利除用户型棋（实旨际功每能）筛：4房2厅2卫户型壁建议E半赠纳送可利杂用户型面积：115~140㎡2+1+1房2厅2卫类一梯一户，多开间朝南，双厅超南、双卧朝南；主卧室功能空间：独立的衣帽室、卫生间（多洁具）附送空间：退台、空中合院、阳台户型面积：155~140㎡3+1房2厅3卫类一梯一户，多开间朝南，双厅超南、双卧朝南；主卧室功能空间：独立的衣帽室、卫生间（多洁具）附送空间：南北花园、地下室、空中合院、阳台1~黄2层户晚型3~愤5层户鞠型6+仁1层户扭型根据贴不同丸的楼愤层，胡结合甲底层洒花园鞋、中经间退翻台、趋顶层减露台脖设计犁多元限