XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告

XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告2023/5/27XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告2009年上半年，合景在东苏州（千灯）画了一个圈······XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告一座高端国际品质生活社区——晶蓝上城拔地而起！不可复制的品质之作，席卷千灯，同区域溢价50%，成就千灯板块升级！XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告2009年下半年，合景在北苏州（相城）又画了一个圈······XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告一座百万方生活品质城——合景峰汇国际傲然出市！一场席卷北苏州的楼市风暴再次拉开。百万平米品质生活城，打破地域物理属性局限，成就业界摹效的品质之作。XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告2010年下半年，合景在西苏州（木渎）又画了一个圈······XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告领峰即将动容西苏州……XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告项目印象地块分析；居住分析；SWOT分析；1核心定位定位商业定位商业分布；商业客群；商业定位产品建议建材、景观、配套68客户分析客群分析；竞品客群分析；客群梳理；客群属性.35市场研判宏观分析及预测；区域规划分析；片区房地产市场分析；项目竞品分析2价格推导首推均价策略；首推户型定价策略；首推价格修正；首推价格区间；4本次提报逻辑图营销推广销售、推广7XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告项目印象1XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告合景领峰项目地处金枫路竹园南路南侧，金枫路西侧，处于苏州市高新区与木渎镇交界处，直接接入苏州轻轨一号线金枫路站出口，地理位置极其优越。项目地块方位XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告地块A：商办地块土地面积：55503.8㎡容积率：3.5建筑面积：194，263㎡建筑密度：≤45%绿地率：≥25%建筑高度：主楼80-120米其他要求：须建不小于50000㎡的宾馆地块B：居住地块土地面积：114819.1㎡容积率：2.2建筑面积：252，602㎡建筑密度：≤20%绿地率：≥37%建筑高度：24-80米其他要求：90㎡以下占40%以上项目建筑面积45万方，其中住宅面积占26万方，商业面积占19万方。项目经济技术指标XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告项目四至北东南西项目地块北侧为竹园路，双向四车道，交通状况一般，略显吵杂。竹园路旁为一个工厂。项目地块南侧为一片民宅，参差不齐，有碍区域形象地块西侧为白塔河，水质一般，但为项目打造水系景观提供良好条件地块东侧为项目的主干道金枫路，双向4车道，交通道路状况一般，流量较多，略显吵杂。东面紧邻华润万家，业态繁多，生活便利。地块现状XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告教育：新区一中、苏州科技学院、新升实验小学超市：世纪华联超市、华润万家银行：农业银行，中国银行，建设银行医院：欣升护理院餐饮：大娘水饺、KFC、永和大王景区：木渎古镇、天平山、灵岩山、苏州乐园周边生活配套XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告狮山路商圈绿宝广场长江路商圈木渎镇商圈社区配套项目位置目前周边项目较没有集中的商业消费场所，有的也只是个案项目的商业配套，商业整体档次不高，商业气氛不浓厚。周边商业配套XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告项目周围围绕着民宅和中低档住宅小区以及工厂，具有一定居住氛围但是并不浓厚，周边商业配套稀缺，居住氛围与新区中心属地比较不具备竞争力。地块居住氛围XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告主要交通干道金枫路，竹园路苏州公交路线622路、2路、4路、665路轨道交通1号线金枫站点。区域交通便利，轨道交通1号线的开通，将为项目导入更多来自其他区域的外部客群。合景地块地铁1号线苏福路项目交通条件XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告项目板块目前在售楼盘为中小开发企业开发建造，品牌知名度和美誉度不高，板块内缺少大开发商品牌。区域开发商分布本案XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告项目开发企业合景泰富地产控股有限公司：国内一线开发商，素有“豪宅专家”之喻。是国内领先的大型房地产上市企业！集团以“以心筑家，创建未来”为理念，跻身于大型综合房地产发展商的行列，成为实力派的代表。XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告项目建筑立面源自artdeco建筑风格，曲直虚实的流线、凹凸有致的造型、黄金分割般的比例搭配、完美的色彩搭配，简洁时尚而富有动感，塑造合景领峰精品豪宅。在峰汇国际，合景现代简约的立面得到了市场的高度追捧！合景领峰的新古典风格升级峰汇国际立面风格，将会是市场的另一阵骚动！XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告此外卧室两个飘窗、餐厅飘窗也都为全部赠送；南阳台和厨房北阳台赠送一半面积。户型最大的亮点，挑高6米的空中合院，奇偶数层错开。面积在14平米左右，为全赠送面积。产品户型解析XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告项目一期户型面积配比：一期共366户（14#、12#）：户型户型面积（㎡）比例A户型2+19660%C户型2+1109.6533%D户型3+11347%E户型4+1165.50%项目一期户型配比主力户型集中在96——110平米，为首置客主选户型面积。XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告合景品牌国内一线开发商，素有“豪宅专家”之喻。区域发展前景双城规划，高新区将与中心城区合并打造核心主城，次级中心是发展契机。交通发展对项目的带动区域主干道金枫路、竹园路交汇，公交线路众多；轨道交通1号线；项目规划优势四十五万平城市综合体整体规划优势。兼具居住、五星级酒店、商业步行街、商业中心、办公于一体。十九万方商业体量整体规划项目SWOTXX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告配套现状劣势项目周边有较多集中的工厂、民宅区域，影响区域整体形象，降低区域档次项目周边住宅、办公、商业项目目前均处于规划建设阶段，区域人气在一段时间内较难形成规模。项目SWOTXX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告项目SWOT政策利好因素板块发展对项目的机会逐步成熟的竹园路、金枫路板块为本项目开发开拓了市场机会；品牌开发商在区域内的项目开发拉动区域房产市场的发展；竹园路板块是高新区投资性价比最高的区域，处于投资洼地，楼市处于上升通道，发展潜力较大；目前区域所谓高档项目整体档次一般，区域内没有真正意义上的高端项目，特别是高端住宅产品，对本案是一个契机。房地产是国家支柱产业，国家会促使其健康稳定发展；XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告项目SWOT市场及政策等不预期因素的影响区域内竞争激烈政策风险：银行利率的提高、二套房政策的收紧；行业风险：目前的房价处于历史高位，相应的投资风险也相应增加；未来区域的供应量较大，竞争较为激烈；竞争不只来自于同区域内的项目，还来自于高新区北部、东部的部分楼盘。XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告市场研判2XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告2.2区域规划分析2.3片区房地产市场分析2.1宏观分析及预测2.4项目竞品分析XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告2009-2010.4苏州新房成交量价走势2009年苏州楼市：量价齐升，异常“火爆”；2009年12月“国四条”出台，宣布房地产行业政策从“鼓励”转向趋紧；2010年1-2月，“国四条”对市场抑制作用影响显现，成交低迷；2010年3月，市场在客户“追涨”和开发商“惜售”的作用下回暖；2010年4月15日，“新国十条”出台，宣告楼市新一轮从严调控开始。2009年2010.1-23月4月异常火爆低迷回暖新政出台先扬后抑XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告“新国十条”后：观望气氛浓厚，成交短期降至冰点4.15“新国十条”4.19住建部：打击捂盘惜售4.17阶段性顶点新政出台后，购房者赶搭末班车，短期签约量激增，新房成交量在4月17日到达阶段顶点后现出下跌颓势，短期内成交下降至“冰点”，市场陷入观望。XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告“新国十条”解读：剑指高房价，遏制房价过快上涨政策指向政策内容市场主体影响层面住房保障制度7.确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务,抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划地方政府一、二级市场住房供应结构6.调整住房供应结构,保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%开发商二级市场住房信贷政策3.实行更为严格的差别化住房信贷政策银行二级市场住房交易政策1.采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展地方政府二、三级市场4.发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用9.加大交易秩序监管力度10.完善房地产市场信息披露制度住房开发政策5.房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量地方政府一、二级市场8.加强对房地产开发企业购地和融资的监管政策落实主体2.稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实地方政府整体市场XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告住房信贷政策2006年首套首付30%；首套小于90平米，首付20%2007年首套自住小于90，首付20%；首套自住大于90，首付30%；二套及多套，首付40%，利率1.1倍2008年首套或改善普通自住首付20%，利率下限由0.85调至0.7倍；非普非自住适当提高2010年“国十条”首套大于90，首付30%；二套首付50%，利率1.1倍；三套及以上，首付和利率应大幅度提高，房价涨幅过快地区停贷；无1年以上当地纳税或社保缴纳证明的异地客户，暂停贷款“国十条”对于首套住房信贷政策回复到06和07年水平，对于90平以下首套住房，首付比例仍是20%，贷款利率可享受0.7-0.85倍的优惠；对二套房贷款政策则继续从紧，为06年来最严的政策，值得关注的是，以往界定模糊的改善型需求不再提及，新政对首改客户影响较大；严控第三套购房首付和贷款利率甚至对第三套住房停贷，进一步打击投机需求，突显中央调控决心；严控异地购房，剑指“炒房团”，规避了外地炒房人继续炒房的可能，将有力打击游资购房，有利于继续稳定市场；由于大幅增加二套和三套购房成本以及限制异地购房，此条对房地产交易影响最大，如果作为执行主体的银行能严格执行，将对市场成交量造成较大影响。“新国十条”解读：二套贷收紧，三套和异地贷无细则XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告“新国十条”解读：“心理”影响大于实质影响经济企稳背景下，房价上涨过快导致民怨影响和谐，中央开始重视民生，明确控制投资投机防范风险之意，房地产进入新一轮从紧调控期；从内容上看，提出“房价过快上涨”是“关系国计民生，影响社会和谐”的问题，同时对政府、银行、开发商和媒体都提出严厉要求。对政府实行“考核问责”；银行要采取“更为严格的差别化信贷政策”；对开发商加强“购地、融资和交易的监管”，并首次提出“问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任”；媒体要“正确引导”市场舆论。对市场影响最大的仍是信贷政策；从影响上看，由于供应短缺、需求旺盛，以及通胀预期和民间流动性仍较为宽裕，系列政策出台会造成一定时间内的市场观望，投资投机需求将会减少，令销售遇冷，但短期内难以撼动“卖方强势，买方弱势”的总体格局，对市场参与者的“心理”影响大于实质影响；此轮政策的关键点不在内容，而在于政府态度鲜明的“从严”，释放对房地产高级别的警示信号。此轮政策在税收政策等层面留有很大弹性空间，预计如果房地产依然“高烧”，后市将有更严厉政策出台。XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告过热偏冷过冷微温温热偏热置业者心态恐慌购房投资客过半普遍开始观望下跌预期形成杀跌情绪更重下跌空间有限试探性购买观望情绪退却客户加速入市追涨购房投资客大增一手房量价关系价升量跌价横量跌价量齐跌价稳量增价量齐升价升量减一二手房价差价差超30%由于二手房先行调整，价差进一步推高，之后缓步缩渐一二手价相近一二手价相近价差10·~20%价差超20%开发商动态惜售观望+促销大幅降价加速销售加速销售惜售政府态度与政策遏制遏制鼓励鼓励沉默抑制苏州市场——短期内，市场由“过热”转为偏冷XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告苏州市场——苏城楼市短期受限，长期仍看好新政出台，市场短期遭遇寒流，属于市场预期范围内，长期看苏城楼市潜力仍然很大：1、关于首套和二套房贷政策短期内对市场影响甚巨，但鉴于苏州市场库存房源不足，供求吃紧以及苏州房价整体落后于同周边城市，套利空间长期存在，所以苏州市场长期依然看好；2、关于三套和异地房贷，目前尚无实施细则出台，短期内银行虽从严执行，但后市仍有放松的可能性；3、整体看“新国十条”，其警示作用大于实际作用，在短期内会影响客户入市心理，但只要房价横盘整理不再大幅攀升，新政对市场影响会逐渐变小；4、苏州市场除园区房价存在泡沫外，新区和吴中等区域市场房价尚在合理区间内，新政利空影响消褪后可能会有较理想的表现。XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告2.2区域规划分析2.3片区房地产市场分析2.1宏观分析及预测2.4项目竞品分析XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告城市建设：三区三城苏州城市发展总目标：“青山清水,新天堂”;具体为“文化名城、高新基地、宜居城市、江南水乡”四大分目标。苏州城市设计总体策略为：和合强心,融通健体。苏州中心城区的总体空间结构为：十字轴带、五楔渗透、多心多点、绿廊相通。苏州城市整体设计：双城两片，奠定未来区域发展基调XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告东部新城未来主城均价：9000元/㎡均价：12000元/㎡均价：15000元/㎡均价：15000元/㎡均价：12000元/㎡均价：10000元/㎡均价：8500元/㎡10公里10公里地铁一号线的开通将极大拉近新区与市中心、园区的距离，加强了新区与主城区、园区的融会贯通；地铁的存在使得周边区域价值大大提升，特别是出于洼地的金枫路板块。地铁拉升项目区域价值，与主城区、园区看齐XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告苏福路竹园路长江路专业市场区域中低端住宅高端住宅中高端住宅领峰：处于区域内相对高端板块XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告2.2区域规划分析2.3片区房地产市场分析2.1宏观分析及预测2.4项目竞品分析XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告永新置地楼面价：3486元/㎡合景地块木渎镇集体资产楼面价：2991元/㎡朗诗绿峰地块楼面价：3916元/㎡华成商业地块楼面价：3047元/㎡中海高新地块楼面价：7833元/㎡木渎镇集体资产楼面价：1146元/㎡片区土地市场：区域土地楼面价不断攀升带来地块升值XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告木渎片区2007年土地成交建筑面积到达200万方左右，该批地块将于2009-2010年间逐步入市，2010年木渎片区住宅市场竞争将趋紧；2007-2009年木渎片区住宅成交价格涨势相对偏缓，楼板价环比大幅上行，占该区住宅成交均价的比例达到58%，从开发商层面看，迫于利润空间进一步压缩，未来区内项目价格上涨推力相对较强。片区公寓市场：2010年竞争趋紧，价格上涨潜力较大木渎片区指：狮山板块、木渎胥口板块XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告木渎片区2009年至今所成交的楼盘项目中，75-90㎡面积段的比例最大，达到33%，90-105、105-120面积段的比例也各占18%。中小户型比例为市场绝对主力，木渎片区中小户型比例（120㎡以下）占到70%。片区公寓市场：中小户型成交比例占70%XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告2009年所有项目均呈现上涨趋势；国际公馆由年初7500元/㎡上涨到现在12000元/㎡，新地国际公寓由15500上涨到20000，浙建枫华紫园09年10月份开盘，均价上涨1000，新港天都花园9月份入市上涨3000到12000，中锐山水映象也由年初的6000上涨到现在9000；各个项目的涨幅均较大，平均涨幅约35%。片区公寓市场价格分析：09年平均涨幅35%XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告2009年苏州市区五个重点板块中，相城城北板块平均涨幅最大；竹园板块平均涨幅降低，代表项目为天都花园、浙建枫华紫园等；金枫路竹园板块由于周边配套较不完善，目前在售楼盘也较少，因此涨幅最小。随着轨道交通开通的临近以及周边环境的改善、配套的规划等，将成为今后区域发展的重点，从全市角度上看，乃投资洼地。片区公寓市场价格涨幅分析：板块后劲十足XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告片区公寓市场总结新区

苏州项目地铁区域一号线的建设，交通优势提升区域房地产发展；位居板块中高端住宅区；项目高度亦是如此区域发展飞速逐渐向主城区靠拢位居长三角房地产市场的价格洼地，潜力巨大总结：区域公寓市场未来发展潜力巨大XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告区域各楼盘涨幅35%以上，同比全市各片区，涨幅较小1号线开通带动区域房地产发展09年区域房地产市场成交片区房地产市场总结楼板价环比大幅上行区域楼板价地铁交通优势同比2008年度，2009年区域土地成交大幅回升09年区域土地拍卖同比其它板块，区域房地产市场居于洼地！现稳步发展，受交通及市场带动，前景看好！XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告2.2区域规划分析2.3片区房地产市场分析2.1宏观分析及预测2.4项目竞品分析XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告根据本项目区位属性、项目定位及客户集中程度可确定本案面临的直接竞争项目分别为：天都花园、枫华紫园、诚河新旅城、世茂运河城竞品界定从地缘关系来看，天都花园、枫华紫园和本案有直接竞争关系；从客户分布来看，世茂运河城将是苏福路向东客户的首要分流点，而诚河新旅城和本案同属吴中区，具有一定的干扰作用；XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告板块案名主力面积最新存量现售均价月均去化（套）主力客群狮山路板块国际公馆94-11037套1200030工作、生活缘周边区域（区域感强）市区外溢客外省市落户苏州新地国际公寓111-31540套20000（精装）14苏州本地生意人外省市生意人合、外企在驻苏分公司木渎板块诚河新旅城76-9911套850092产业园年轻购房者周边换房置业者（30-35岁）外省市落户苏州浙建枫华紫园86-14316套9800140地缘性客群本区域私营业主为主竹园路板块新港天都花园85-140112套13000172多为投资客，客群覆盖各区域以本区域和市区为主沧浪区世茂运河城88-24078套13000143主力客群：一期工薪阶层，二期青年阶层，三期中等或中等以上收入的白领阶层和苏州市外的投资客。XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告天都花园开发商：新港建设总建面积：38万方总户数：1667容积率：1.7容积率：69%均价：13000元/㎡XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告户型配比供应成交目前均价：剩4层以下大户型，均价12000-13000元/㎡，下半年小高层产品面世。两房（89平米）和3房（120平米）是天都花园供需绝对主力，供需两量中，两类房源总和占比70%左右。XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告去化速度10000元/㎡是天都花园去化分界点，整盘在价格跃升至10000元/㎡后，月成交量迅速下滑至200套以下，价格继续攀升至12000元/㎡时，去化几乎停滞；2房87㎡户型去化稳定，对价格上涨敏感性相对最低；3房122㎡户型月成交占比随价升逐渐降低，当价格越过10000元/㎡后，去化占比稳定在20%左右；3房140㎡房型和4房174㎡房型占比整体呈现价升量升态势。天都花园去化价格分界点在10000元/平米；2房（89平米）和3房（140平米）对价格上涨抗性相对较低供应不足XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告近期动态新港天都花园一期高层在售，只剩140平米，3房。二期在下半年推出大户型，140-190平米。一期11000—13000元/平。新政前，周成交节节攀升；新政后，出现拐点XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告诚河新旅城开发商：诚河置业总建面积：50万方总户数：1667（一期）容积率：1.6绿化率：37.5%均价：8500元/㎡XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告供应成交户型配比3月底，诚河新旅城余量房源61套。供求对比中可看出3房（110）平米户型供需几近平衡，2房（87平米）房源供应和成交所占比重最大；3房（130平米）房源供应和成交都是最少该案主打两房（86平米）房型，去化良好，占比达75%左右XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告去化速度诚河新旅城在最近一年中，月均去化76套，8475㎡。诚河新旅城供应和成交主力均是2房85平米和3房105平米房型，2房户型月成交占比保持在80%左右。整盘价格为周边相对低点，各房型对价格上涨抗性较低XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告近期动态诚河新旅城于3月底4月初加推少量高层（2房85平米）房源，两周内基本去化完毕，目前房源供应吃紧。诚河新旅程二期高层预计下半年推出，产品仍以中小户型为主打。一期房源基本去化完毕，二期高层仍以小户型为主力，预计下半年上市XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告枫华紫园开发商：浙建地产总建面积：31万方总户数：1200容积率：2.5绿化率：37%均价：9500元/㎡XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告户型配比供求对比中可看出3房（110）平米户型供需几近平衡，2房（87平米）房源供应和成交所占比重最大；3房（130平米）房源供应和成交都是最少供应成交2房（87平米）户型是供需主力，3房两种户型（108平米和130平米）平分秋色XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告去化速度2房86㎡房型对价格上涨抗性相对最低，月去化占比稳定在60%以上；3房110㎡户型对价格上涨抗性较大，价格达到8500元/㎡后，去化占比萎缩至10%以下；3房124㎡户型在8500元/㎡时，月去化占比最大，然后随价格攀升而降低。整案在去化过程中价格上涨阻力相对较小，2房（86平米）、3房（124平米）对价格上涨抗性相对较低市场遇冷、供应不足，成交量突然下跌XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告近期动态枫华紫园在最近12周中，周度平均去化8套，745㎡，近期一方面由于可售房源不足，另一方面由于新政影响，成交量呈下滑趋势，二期预计下半年开盘。近期成交整体上行，新政后震荡下行XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告世茂运河城开发商：世茂地产总建面积：150万方（含商业）容积率：2.5绿化率：42%均价：13000元/㎡XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告供应成交户型配比3月底，世茂运河城余量房源78套。供求对比中可看出六种户型供需几近平衡，2房（87平米）和3房（130平米）房源供应和成交所占比重最大；4房（187、265平米）房源供应和成交最少2房（87平米）、3房（130平米）房源整体供需平衡且是去化主力XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告去化速度2房89平米户型对价格抗性较低，月成交量占比稳定在40%左右；1房61平米房型有追涨趋势；3房133平米价格分界点在9000元/㎡左右，越过该点，成交占比逐月降低。整盘去化价格分界点为9000元/平米，2房（89平米）和1房（61平米）对价涨抗性较低，3房（133平米）抗性较强XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告近期动态世茂运河城在最近12周中，周度平均去化24套，2023㎡；新政出台后一周，客户赶在政策实施缓冲期内集中签约，周成交量大幅攀升至102套。世茂运河城目前三期在售户型面积88-240平米，均价13000元/平米。新政前，震荡上行；新政后，集中签约XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告项目竞品分析总结1、区内典型竞品多自带大体量商业配套，配套业态涵盖酒店式公寓、酒店、商业街、SOHO等；公寓以20层以上高层为主。2、由竞品历史供求结构看，90㎡左右及其以下两房产品供求两旺，且是片区市场供需绝对主力；100-120㎡是次要主力，供需基本平衡。3、价格区间大，8500-13000元/㎡不等，片区均价约在9000-10000元/㎡左右，主力总价在80-130万左右。4、典型竞品未来两到三年中公寓供应体量约在144万方左右（不含本案），远期看片区竞争趋紧张，但目前该板块项目均处于推盘间歇期，可售房源供应吃紧。5、两房（85-90平米）和3房（120-130）对价格上涨抗性较低。XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告客群分析3XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告枫华紫园天都花园本案参考楼盘寻找与本案产品及高度等同的竞品项目——新港天都花园；寻找与本案临近但品质略低的参考项目——枫华紫园；以两项目的客群对比，结合本案产品特性及市场需求，寻找本案的目标客群！XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告从以上对比可明显看出，枫华紫园以首次置业客群为主，而本案竞争目标的新港天都花园则以投资客群为主导。结论：两大楼盘价格不同，差异较大，导致其客源的构成亦不相同！参考项目及竞争项目客群分析XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告由以上对比可看出：枫华紫园主体覆盖区域以南向西的地缘客户，外区域客户比例非常低新港天都花园主体覆盖区域以北向东的客户，地缘性客群虽占一定比例，但各区域均有一定覆盖率，外区域客群以主城区客户比例为最高；结论：本案客群中，新区和吴中区的地缘性客群占一定比例，其次是向主城区的客源覆盖；参考项目及竞争项目客群分析XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告由以上对比可看出：枫华紫园和新港天都花园的购房主力均是私企老板及个体经营户；说明占多数的地缘性客群其购买力非常强；结论：本案的首期客户将有大批具一定购买力的地缘性人群进入；参考项目及竞争项目客群分析XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告由以上对比可看出：枫华紫园：35-45岁客群为主力，25-35岁客群比例明显高于45岁以上客群新港天都花园：35-45岁客群为主力，25-35岁客群比例接近45岁以上客群结论：本案的购房主力年龄段应在35-45段。综合各产品的市场需求，上下两个年龄段的客群比例亦相差不大；参考项目及竞争项目客群分析XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告由以上对比可看出：枫华紫园：以自住客为主的客群更关注交通的便利，新港天都花园：以投资客为主力客群对交通所带来升值潜力的关注度同比更高！其次对户型及价格的关注则同比降低！结论：两盘的核心竞争力和市场关注点同时指向交通，本案在交通上的优势亦同时被客群首要关注；参考项目及竞争项目客群分析XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告竞争项目与参考项目主力客群对比综述主力客群分析参考项目竞争项目枫华紫园新港天都花园客户需求首置为主改善、投资为主年龄段30-4035-45客户来源地缘性客群比例最大—木椟地缘性客群比例最大—新区，其次是市区和平江等区域客户职业私营业主、私企老板私营业主关注重点交通交通小结：两项目的对比反差较大，除占据主导的地缘性客群为主之外，两极分化严重；枫华紫园最大满足首置及自住客群的生活需求，消化地缘性客群；新港天都花园最大满足投资客群的需求，覆盖地缘客群至市区客群的更广区域，高收入客群的打击面更大；参考项目及竞争项目客群分析XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告家庭年收入税后月收入月还款（月收入30%-40%，30年）总价承受力首付（5成）客源特征15-20万12000-16000元3600-4800元100-110万50-55万一次置业20-25万16000-20000元4800-6000元110-137万55-69万二次置业25-30万20000-25000元6000-7500元137-171万69-86万二次置业为主30-50万25000-41000元7500-12300元171-280万86-140万二次置业为主50-80万41000-67000元12300-20000元280－455万140-228万二次置业为主80万以上67000以上20000元以上455万以上228万以上三次置业为主本案客群属性本案面积区间预估总价区间首付（5成）96100-12050万起109.65120-14070万左右134140-17080万左右中小户型客群大户型客群XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告客户分类模型健康养老（55岁以上）品质家庭（35-45岁）都市新锐（25-35岁）单身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家中大学3口之家儿女立家三代同堂二老空巢

中产型

经济型

富裕型

富贵型

富豪型300万20—60万

10万新新人类（22-25岁）购买力客户类型家庭结构客户类型80万200万本案客群属性主力面积：109—134主力面积：96—109

小康型

10-20万XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告年龄结构：25–35岁（96户型）30–50岁（109.65\134户型）【主力客群】家庭结构：青年置业、三口之家（96、109.65户型）三口之家以上（134户型）工作区域：新区、吴中、市区生活区域：新区、吴中、市区职位区间：公司中上层管理者、私营业主、私企老板、白领本案客群最终锁定XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告客户盘点深厚的感情，对本区域认同新区公务员期待小户型产品吴中和新区江浙个体户及私营业主工作地点近，交通便利外区域私营业主关注项目的口碑传播地铁沿线的企业白领交通方便，降低生活成本周边城市的潜在客户城市身份标签、投资型区域居民50%的地缘客户50%的外延客户50%地缘性客源+50%外延客源市区的外溢客群区域发展潜力本案客群比例XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告本案客群分布图地缘性客群本区域及新区白领专业市场经商户、私企老板城区外溢客群外省市客群地铁沿线客群XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告生活重心、工作中心在吴中及新区等地，以公务员、新区商圈等相关银行职员、新区产业园中层白领、年轻置业者为主重要客户偶得客户周边置业者外省市、（想落户苏州）、长期投资核心客户首置客群梳理：96平米的客群居多本案客群梳理客户描述他们，居住需求——小户型为主、性价比高、实用便利他们，在25-35岁之间，土生土长于苏州或来自于外省市；他们，多为公务员、银行职员、新区产业园中层白领；他们，有一份不错的职业，收入稳定，正处于事业上升期；他们，关注轻轨交通、生活配套的便利，对生活品质有追求；他们，居住讲究紧凑实用，性价比高；他们，注重区域未来的升值潜力和发展空间；XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告

投资客群梳理：109.65平米的客群居多本案客群梳理吴中区及新区私营业主、企事业单位中高层管理人员重要客户偶得客户市区中高端外溢客群外省市投资客群核心客户客户描述他们，投资需求——实用、便利、升值潜力他们，或来自于企事业的中高层，或私营老板！他们，与年轻渐行渐远，但有一定经济实力！他们，或“地主”或敏锐的投资者或资金运转高手，有独到、长远的投资眼光。他们，对区域发展价值认可，看好产品升值、保值空间；XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告改善客群梳理：134平米的客群居多本案客群梳理客户描述他们，改善需求——舒适、品质、服务他们，事业处于上升期，奖励自己和家人的心情迫切他们，对品质生活的向往和对身份认同的提升感较强他们，已拥有一定的经济基础和社会地位。他们，拥有属于自己的身份标签！他们，事业正处于上升阶段，有社会责任感。他们，对区域发展价值认可，追求细节与品质；涵盖，少数追求品质生活的、物质条件优越的养老型客户区域内及周边高端改善客群、私营业主为主重要客户市区中高端外溢客群外省市想落户苏州的中高端客群，经商户为主；核心客户偶得客户XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告价格推导4XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告本案价格挑战：以竞品楼盘——新港天都花园为目标！首期推盘均价策略XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告定价策略：首期推盘均价策略一、对比新港天都花园的户型面积、单总价，初步推导出本案各户型的总价及均价区间！二、在此价格上进行首轮修正：两大途径（区域价格区间及区域楼盘供存量）；三、二次价格修正：参考区域临近项目及竞品项目的供销比；XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告新港天都花园价格区间房型面积120002室2厅1卫89.23

1073室2厅1卫120.67

1453室2厅2卫141.371704室2厅2卫173.66208合景木椟项目价格区间房型面积1100011500120001250013000两房90+1房99104108113117108+2房

119124

130

135140三房133+1房

146

151

160

166173结论：从以上对比可看出，本案90+1房面积段户型是类比缺口；同比本案地段和区域相对劣势，其均价区间应在12000-12500元/平米之间首期推盘各户型定价策略XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告首轮价格修正：首期推盘价格策略在初定的均价上基础上进行首轮修正区域价格区间：寻找本案的安全底价；区域楼盘供存量：寻找本案价格的机会点；XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告世茂运河城13000湖山新意1100011000-20000天都花园12000今创启园9800枫华紫园9800山水华庭8400诚河新旅城8000新地公寓20000上城960010000-130009000-10000山景天下7000以别墅为主-均价12000少量公寓7000区域楼盘价格分布总图首期推盘安全价格XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告首期推盘安全价格板块案名项目规模产品类型主力面积最新存量现售均价近两月平均去化（套）狮山路板块国际公馆13万m2小高层、高层94-11037套120003新地国际公寓9万㎡高层111-31540套20000（精装）3.5木渎板块诚河新旅城50万㎡小高层76-9911套850066.5山水华庭22万㎡高层、小高层120-160634套840088浙建枫华紫园31万㎡高层86-14316套980050姑苏世家12.5万㎡多层、花园洋房97-25626套800019竹园路板块新港天都花园40万㎡高层85-140112套1300029中锐山水映象18万㎡多层93-12722套1000073今创启园4.3万㎡高层50、868套10800（精装）0沧浪世茂运河城150高层88-2407813000131XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告综合考量本案优劣及区域价格、供应量，本案的安全价格应在10000-11000元/平米之间！首轮价格修正结论：首期推盘价格策略XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告价格二次修正：以竞品楼盘价格提升后的供销比变化为参考，为本案首次开盘均价做二次修正首期推盘各户型定价策略XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告以新港天都花园为参考：首期推盘价格区间供销比：目前无房成交率：自09年至今月度成交持续走低，2010年周度缓步上扬！价格走势：9000元/平米——12000元/平米XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告以枫华紫园为参考：首期推盘价格修正供销比：09年供不应求，2010年小幅回落！成交率：自09年至今月度受推量的影响起伏很大；价格走势：7300元/平米——9800元/平米XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告结论：以竞品楼盘的供销比及价格走势为参考，结合市场政策影响及本案首轮推售产品的客群参考、竞争优势！首期开盘合理均价为：10000-11000元/平米首期推盘价格修正XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告核心定位5XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告2010年合景核心战略：从“生活城”到“人居城”XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告2009年，在北苏州美丽的活力岛畔，一座百万方品质生活城——合景·峰汇国际拔地而起！XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告生活城讲究的是一种宜居的状态。公寓、酒店、商场、写字楼、广场、休闲街区，丰富的业态是宜居组成的基点！XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告蜿蜒水系、三重叠绿、中式小品……美轮美奂的景观，匹配品质生活城的无限舒适！XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告人民路、万达广场、观前街……一切外部配套完善品质生活城的居住舒适度！XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告从“生活城”转变到“人居城”。我们需要的不仅只是舒适、适宜，还需要注入不一样的元素……XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告接轨世博，人居城从环保开始，低碳、GREEN、是我们所推崇要素！XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告崇尚人居，离不开时尚元素的