某上市地产集团设计前期阶段要点

投资分析阶段

实施方案阶段

施工图阶段

设计前期阶段主要内容一.阶段的工作特点二.概念设计方案的成果标准三.《项目设计指导书》一.阶段的工作特点设计前期阶段项目立项审批通过规划方案设计开始项目设计“正式开始”1.本阶段的起点和终点

＋市场营销部门设计部本阶段任务完成市场定位及产品建议书完成项目设计指导书营销前期设计前期2.设计部成为“1/2主角”设计前期阶段的主要工作成果是什么？主要工作成果示意图概念设计方案产品建议书项目设计指导书项目设计工作计划二.概念设计方案的成果标准1.概念设计研究的内容原则一依据经营、销售的要求，兼顾工程、成本的因素；原则二

侧重于规划设计方面的研究两设计关注重点不同定位方向结构概念设计规划设计寻求达成“目标”的方法设计的深化综合经济技术指标

1.产品建议书是否可行？对土地的利用是否合理？

2.结合成本、销售，验证各公建面积指标的合理性。

3.……

规划设计方面

1.如何分期开发？

2.如何设置主入口？

3.如何利用用地内、外景观资源？

4.……

“回答发展商必须回答，做出决策的问题。”2.如何进行概念设计研究？案例一：南昌万科四季花城案例二：深圳大梅沙项目案例一：南昌万科四季花城案例点评容积率较低；用地大，分期开发时便于调整。规划总用地27.3ha，容积率1.02，多层为主。城市整体市场处于初级阶段，竞争压力较小。难点一：地段偏僻无人气，如何吸引客户？难点二：周边市政、公建配套不完善，与开发建设的矛盾。难点三：售价有限，成本控制与品质营造的矛盾。南昌万科四季花城概念设计结论1.规划结构与功能分区2.路网结构与交通系统3.景观结构4.分期开发模式1.沿湖小高层的排布及市场依据2.湖景与湖堤的景观利用方式……－－参见《范例汇编》第16页已确定方面待定方面案例嗽二：汇深圳广大梅浮沙项钉目概工念设孟计8月淹20弱日，诱市场犹定位梳、概赞念设副计同更时启软动；9月盛15械日，输确立土了先舍定量劈燕，后竿定性权的市学场研啦究方行向，读市场如定位与树起警风向豪标；10截月1狭5日两，确上定SW骡A等3即家设罪计公乳司，裂同时悠委托透概念峡设计拨任务镇；12宰月6委日，圣定量切研究亚结束挣、概泛念设悄计完扔成；康第一顺轮工披作按驱计划贩顺利堤汇合芬；12侦月3位0日鸦，市危场初知步定魄位，写据此联，进牛行正林式方窗案招彩投标览设计承委托冶；来年瓣2月事26夫日，副设计逃回标赛。同胸时市映场定情位明器确，追并确激定了挪整体染经营夕策略奏。大梅个沙区悉域位干置图总用地面积268483.5平方米总建筑面积214800平方米容积率0.80覆盖率15％总户数1680户难点迁一：极山、驶海景增观资矩源的轧分配是与利絮用山景忍为主岭还是帆海景受为主脏？粪各予种类极型住纲宅的材景观惠资源宪分配货？抓内渐部营挨造景期观的狡类型瓣，与暗住宅峰的关锤系？概念龄方案者一：1.掏海景色+湖刮景（暗内部社营造抚）+浙高尔惨夫2.须酒店宴与公钥建位蔽于用叔地东嫁面3.吐小高猴层位板于较辅高区趋域，拼别墅巡寿位于辈较低太区域概念说方案轿二：1.惧海景珠+湖附景（庆内部永营造承）2.深酒店到与公税建位练于用圈地东么南临射街区洽域3.侨多层链、别脏墅位饮于较纷高区子域，爆小高捡层位催于较寸低区折域概念巡寿方案蹦三：1.庄酒店庭与公炼建位宾于用队地中秧心低飞标高妥无海盛景的晓区域朽，住系宅纵般向辐帽射，丙各纵乌向区眉域间伶留绿厉化带需。2.学尽量授保持业山谷顿形态革，充慈分利慰用山像景难点发二：穗项目雪定位“用拐来渡驾假还植是用垫来居陪住？钟”休闲势度假键的实娃质内放容是瓶什么沈?人的投行为穿会对瓦产品姥提出你什么滩要求贺？渡假茫对入坏口、值组团谊方式种的影下响？休闲宫度假嫂住宅腹区的公物业穷管理兰方式贷？……难点虏三：呈公建碧配套帖的设悉置与息经营公建直配套钞如何乎支持谊“渡糕假概遭念”特社区?小区召配套胖与政挽府配痰套的笑关系上？小区遥配套徐的经轿营方拼式？（1间00俭00衣平米另酒店执公寓汇，5孝00妈0平涨米会立所，盆90典00滴平米志商业锯）案例曲点评难点嫩一：比山、始海景郊观资薪源的润分配辫与利改用难点杂二：躁项目缘瑞定位难点成三：发公建估配套杆的设捎置与扰经营……项目健定位茫为我羡们经岸验较仇少的付“渡饥假形希态的孔住宅战”，哥在产秀品建付议、椅经营显方式踪蝶、物绿业管炎理方补面都静面临评较大露的挑盈战。而市健场上韵的多庄种可涂能、仍不确启定又裳必须健通过锹概念渣设计骗来验幕证；渡最终获得出害共同裹的结掏论。大梅秀沙项似目规泪划设益计评六审的续两个异方案项目汇定位橡确定蠢为：剪“披央着渡佣假外塑衣的振住宅驶”，有但定趋位仍技需与显设计少同步碗深入永研究警。对比妄以上悔两个专案例负，说植明项宾目难涉易程粗度、搂特点派不同幼，我乱们在裁概念丹设计菊阶段霜重点储研究鸦的具附体内京容也努不尽够相同。原则如一依据杀经营擦、销炸售的王要求因，兼陕顾工命程、桃成本鬼的因苏素；原则扮二侧重晶于规闲划设芒计方顿面的置研究3.概念部设计熟方案皮成果际标准2.渠1呜设铃计说锈明2.橡2摘综划合经伞济技促术指给标及症产品奶分析2.降2.宅1综合邮经济职技术慰指标2.丧2.图2产品垂分析2.诱3药概念疲设计回方案2.拢3.胶1指概暑念设蓬计图胳纸目傲录2.梨3.御2锤概社念设斯计图陆纸深条度要顿求－－聪参见浅《成镰果标全准》露第2钓4页吧；《株范例役汇编猜》第嘴19衡-2柜4页4.概衫念设陆计研蜓究结贼论成帅果标蛇准概念秋设计鹿研究即结论达到搁深度做出峰结论明确按遗留乡丰问题方案设计要求－－茂参见环《成庸果标双准》姐第3慨1-涛35乌页分类概念设计研究方案设计要求用地布局功能分区住宅和公建分区深化设计产品类型分布产品类型分布空间序列和层次主要公共空间的功能和特点的描述或图片道路交通主入口位置描述或图示深化设计人车关系明确人车分流、局部合流或合流停车方式和数量明确可采用的停车方式和各方式停车数量公交场站明确是否设置，如有，明确面积或停车数量、位置等班车车位明确位置和数量销售分期状况各期面积和产品组成深化设计卖场安排面积和使用方式、空间要求（独立、合用）深化设计三.宁《项痒目设叠计指胃导书辈》1.为项膨目设宅计工怪作的纲领写性文件橡。统筹悲考虑弟影响语项目裕设计户工作保的各恩因素酿，并扭对项健目设物计的崭整个何工作金做出您方向聪性决渡策的驳文件烦。2.种《项淹目设里计指富导书棋》的悔内容总经离理设计牌部营销成本开发惯目标杠、开日发计索划项目若设计浪工作尤计划项目串概况演及用渗地分枪析概念当设计哑研究剪结论方案等设计摊需解期决的移问题项目形设计职各环笑节的体综合向分析市场留定位洞及产充品建暮议成本泊控制墙因素工程工程降管理释意见－－循参见院《成医果标餐准》结第2真7-墓36痒页3.赴《项室目设运计指膏导书敌》中认需设孙计部焦完成病的工革作项目非设计松计划项目砌概况扬及用酿地分改析概念欢设计姓研究灶结论方案慎设计伐需解颜决的呢问题项目稀设计第各环泊节的配综合肾分析a.项目晕设计柜各环永节的狮综合孔分析设计快任务夹的细授分设计螺单位也的选杂择设计州部人呜力资顷源的区分配设计缎费用梦的成伍本控济制计晚划－－丙参见石《成液果标发准》你第3仁6页b.项目屠设计旋计划概念治设计每研究集团奥确认首概念航设计岗研究的结论规划它方案答设计集团激规划导设计锈评审受会集团医单体老确认实施剥方案党完成土建纠施工冈图完庸成景观丸设计销售辜包装饼设计（如碌公建洗、立接面需尖另行午委托责应单宾独列今出）开工柔时间开盘避时间详规辣报