年成都市某高档住宅社区项目报告

***项目研究报告二零零七年五月携手站在市场的最高处看市场，找到市场突破口；在产品的最高处看产品，找到产品的核心竞争力；在营销的最高处看营销，实现巨大的产品号召力。积聚香港\深圳\广州成都案例精华视界决定世界品牌目标:确立***高品质楼盘的开发形象产品目标:打造全国知名高品质楼盘\区域一流产品营销目标:实现项目价值的快速销售利润目标:利润最大化\风险较低销售目标:1期:3-4年时间实现56万平方米销售,以及50亿左右销售回款开发目标

骨子里的国际生活项目定位项目界定宏观研究板块特征客户需求大城南宏观竞争分析政策影响项目定位市场预期制约因素规避策略发展趋势目前现状景观＼朝向＼面积＼户型等潜在竞争竞争方向客户需求地块条件资源优势发展趋势目前现状规划设计优化本报告研究思维结构图入市时机入市价格开发步骤形象定位推盘策略营销策略价格＼客户产品\经济测算有利于价格攀升＼小体量推盘＼优势位置提价价格实现的手段可执行竞争策略发展战略利润最大化风险最小风险规避措施市场领袖差异化高性价比客户需求第一部分工作方法:市场研究采用市场调查与资料分析相结合的方式进行。重点客户访谈;深度访谈;重要楼盘考察;统计资料分析国际化成都辐射、文化、经济成都总人口达1082万；城市影响力已经跻身国内一线城市，其辐射力西南区域第一！从1996年开始，成都国内生产总值的年平均增长率达到13.92％，成都人均国内生产总值的年平均增长率达到12.74％。成都的经济在近10年保持了快速、平稳增长的良好态势，这为我项目的开发提供了良好的宏观市场环境。地铁1号线一期工程于2009年底全线试通车先完成的是地铁1、2号线(红色为1号线，蓝色为2号线)。地铁城市HOTHOTHOTHOT开发热点集中在二环到三环之间，而城东成为新的热点。南延线以及光华大道已经蓄势待发南延线5年内的市场放量在1500万方左右.开发热点

“供需两旺”区域内竞争激烈

纵观近三年成都市场住宅价格走势，均价上涨1226元。2006年度城东区域的均价涨幅较高．城南的价格仅次于城中达到5107元,领导了房地产发展.虽然处于较高价位,但代表了市场信心,预计将持续走高价格走稳领导者从2005年的国八条开始，房地产行业进入一个宏观调控的阶段。**认为对未来房地产发展产生重要影响的是2006年颁发的国六条中的70/90规定。这在2006年拍卖的土地中均得到了体现。**认为，随受限于90/70后，中、小户型的市场供应量将大大增加，同质化更加严重。成都经济发展稳定，我项目开发有一个良好的宏观市场环境；南延线区域的房地产行业在08年将进入快速开发期，竞争将日趋激烈；90/70的政策调控，势必加大中、小户型这一细分市场的竞争。InnoValue——产品创新价值将发挥出较高竞争力InnoValue＿产品创新价值将发挥出较高竞争力宏观市场分析结论关于政策调控项目界定宏观研究板块特征客户需求大城南宏观竞争分析政策影响项目定位市场预期制约因素规避策略发展趋势目前现状景观＼朝向＼面积＼户型等潜在竞争竞争方向客户需求地块条件资源优势发展趋势目前现状规划设计优化本报告研究思维结构图入市时机入市价格开发步骤形象定位推盘策略营销策略价格＼客户产品\经济测算有利于价格攀升＼小体量推盘＼优势位置提价价格实现的手段可执行竞争策略发展战略利润最大化风险最小风险规避措施市场领袖差异化高性价比客户需求七大发展组团：南部新城总规划面积205平方公里，包括站南组团、新园组团、琉璃组团、航空港组团、大源组团、牧马山组团、华阳组团等七大发展组团。新城中心：成都南部新区总占地面积约15.6平方公里、规划人口17万的,天府大道－人民南路南延线是成都城市向南组团发展的主轴线，站前、科技商务、市民（市政）、中央绿化（公园）4大广场，广场周边则分布着城南新区的主题组团——6大功能片区，即站前交通集散及商业广场、科技商务办公区、科技文化博览区、科技创新园区、出口加工区和生态居住区。

综合性次中心：华阳分区是以发展城市公共服务综合功能、高新技术产业、生活居住为主的生态型城区；至２０１０年，华阳分区实际居住人口２８万人，２０２０年为５０万人；分区建设用地区２０１０年为３３．４平方公里，２０２０年为４６．４平方公里。城南-华阳新城市规划高新区站南组团大源组团新园组团起步组团

华阳组团高新+华阳5组团展示绕城高速迎宾大道成仁路公园众多公园+河流国防公园新世纪公园滨河公园新益州城市公园

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华阳公园\极地海洋公园在华阳组团甚至整个南部新区配套中具有重要意义ＰＡＲＫ华阳拥板块木商业网点悦规划邻较多关于疮房地赢产市做场—城南龙是成艰都房来地产辞市场烈开发沾最成蝴熟的欠区域肾之一教，目志前形庄成了县玉林槽、棕炼树、姜桐梓流林、巩紫荆蕉等多掏个较已为成残熟的身生活兵居住至区。店城南肥区域店道路暴交通摩便捷毒、生化活配姓套齐柳全、糠居住代环境悼优美湖，使崇得城炸南一欲直是惨成都湖房地崖产市确场的信热点际区域沫。随着够城南课三环鱼内可缸开发这土地赠的稀秘少，饺未来讨城南礼发展内重心疏在于爆：三慰环外愈，人槽南沿揭线周雹边区耽域（亭即站上华路—大源槐组团得）。旦该区爆域目揭前有思多个黄高档陪项目雅动工叛，预涂计将扮在20悬07年推竭入市勒场，酿如南帖城都跌汇、靠世纪笔城等森。大批形知名馆实力叹开发乞商，草如和驳黄、唤新鸿堡基、笔雅居凶乐、轿中海辛、华情润等哗，这言些大贺开发孟商为则南延戴线住倚宅市柄场提觉供了你众多贸高品团质楼悄盘城南叹的价渣格仅货次于持城中岂达到51拒07元,领导典了房昆地产州发展.虽然证处于标较高谢价位,但代丙表了康市场旅信心,预计带将持读续走城高千亿谊资本刮战城喇南名称新鸿基海昌和记黄埔九龙仓雅居乐***蔚蓝卡地亚规模（亩）250350103612320081600600部分地（万）20664093世纪城万华远大华润深长城中铁

中海150040001000356400500110445420名称规模（亩）部分地（万）数十亭家跨爆区域每一线选发展欣商共斯同做脆市由于辽城南饮房地修产开处发成滨熟，颤各种惠环境轧较好乎、住抚宅项赵目品熟质较掌高等怪原因跳，使建城南身住宅归价格规一直脆很高眨，甚悬至偶读尔超亦过城抓中住兔宅均铁价。20穿06年城觉南住格宅均虏价波乐动较炭小，感呈稳冲步增奇长趋命势，观且增侍长幅阳度较惯大。20晚06年城散南住争宅均苏价（余不含漂别墅球）为51辨07元/平方逗米，含仅次独于城枣中整倦体房母价，丙居第旁二位浮，较让上年绕增长16蚁%。随着拖三环脂外大军量高姓档住猾宅项猴目入挠市销陆售，廊虽然买处于根较高邮价位,但代参表了治市场呼信心,预计陷将持晚续走畏高城南--市场抖信心隆所在年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年价格走势50005650649873428076.488849772.4幅度13%15%10%城南翻区域多的交衣通状租况优朱良通筝达性劝好；城南量区域景的环袄境状锅况以挂公园景加河利流构个成了臣优美范的环钞境体希系；预计绣城南贪区域等房地钳产供亿应量息在未六来5-画8年会言迅猛旷增加捷在未激来3-兵5年成作为大失成都寨购房滚首选眉热点制板块辅之一培；城南允区域珍具有郊先天织的品码牌优闲势;我项挖目所越在区款域区滚域规粒划的别重点舒板块来之一选，发膜展前附景较利大。区域剧商业\教育疤配套企是制充约客雕户选王择的画主要模问题虽然六处于朵较高谈价位,但代馅表了乱市场竟信心,预计虑将持鹅续走权高**煎认为蛙，发耗展健掘康的须宏观叶市场灯环境腊为本责项目纠的开刑发提旧供了缓良好超的市碎场机雨遇，城南霞区域等分析萝结论杏：天钥时、交地利项目挠界定宏观种研究板块听特征客户盲需求大城遥南宏证观竞争齐分析政策锅影响项目动定位市场洪预期制约知因素规避滩策略发展耳趋势目前孕现状景观井＼朝余向＼房诚面积爬＼户路型等潜在歉竞争竞争终方向客户恢需求地块那条件资源钳优势发展阁趋势目前药现状规划副设计字优化本报危告研街究思冒维结峡构图入市枣时机入市繁价格开发毛步骤形象备定位推盘司策略营销堆策略价格签＼客兰户产品\经济抽测算有利扁于价摇格攀猫升＼卧小体宿量推便盘＼朋优势削位置鹿提价价格服实现的手易段可执摇行竞争屯策略发展村战略利润神最大帽化风险松最小风险委规避贵措施市场签领袖差异吵化高性运价比客户躁需求各板肿块基馋本情窃况对杠比板块名称配套设施状况道路交通状况城市规划状况房地产开发状况站南组团站南组团规划总用地规模约１５．１７平方公里，是成都市中心城南部城市副中心、高新区创新孵化园等重要功能区的所在地。学校,急救中心,商业中心众多人民南路南延线和三环路十字相交，组团内路网呈三横四纵格局。地铁一号线也经过站南组团，设置四个地铁站点。功能组团：城市副中心、南站物流工业园、创新孵化园区、石羊科技园、三瓦窑居住区、石羊居住区、五洲花园居住区。主要功能定位为金融商业、贸易咨询、行政管理、海关出口等，其辐射服务范围为包括高新区和武侯区的城市南部区域南站物流工业园和石羊工业园和记黄埔九龙仓深长城蓝光等大源组团位于外环路以外，是独立于高新区其它组团的一个单独组团，布置公共设施用地。居住区内规划有街道办事处、派出所、社区服务中心、社区服务站、中学、小学以及公园两个（带状沿河公园和铁相寺公园）。通过元华路、元华大道、人民南路与站南组团相连，外环路与城市其它区域相通，向南与华阳卫星城相邻大源组团含三个工业园区：成都出口加工区、天府科技园、桂溪工业园；一个居住区，大源居住区；组团中心位于人民南路南延线西侧，担负管理、产品展示交流和商业贸易的职能。大源居住区，居住总用地规模为约１４１公顷，可容纳居住人口６．４万人。居住区内肖家河南北穿越，沿河布置带状居住区公园中海世纪城华润远大等华阳组团全省首个教育强镇，有中学5所，小学14所，幼儿园20所，另有地方和部队院校5所。镇内有重点医院8所

华阳距双流国际机场仅12公里，成都火车南站10公里，成雅、成乐高速公路4公里，213国道和华龙路穿镇而过。站华路、红星路延伸线、地铁1号线、府河成都港构成了成都南大门的交通枢纽。华阳分区为成都市区南部的综合性次中心，是以发展城市公共服务综合功能、高新技术产业、生活居住为主的生态型城区；至２０１０年，华阳分区实际居住人口２８万人，２０２０年为５０万人；雅居乐***蔚蓝卡地亚万华新鸿基海昌中铁等项目区域基本情况房地产开发状况华阳组团蓝山板块“蓝山板块”具体指的是人南延线终端，以天府大道末端广场为中心，覆盖方圆1公里范围内的区域作为城南国际化过程中最早起步的两大板块之一，“蓝山板块”的建设始于2003年。在当年的华阳组团规划中，就首先肯定了“蓝山板块”作为城市未来发展的核心居住中心，其空间发展策略表达为高度重视城市建设与山水的关联，以低密度开发为主，结合环境，建设以高级居住和娱乐休闲产业为主的“国际城南第一居所”。重大市政配套工程-----天府大道终端广场选址该板块，开发商都从产品的开发形态上保证了该板块产品的纯粹性和品质性。到今年进驻“蓝山板块”的开发商已经超过了10家，在未来两年内区域开发总量将超过500万平方米雅居乐***蔚蓝卡地亚万华新鸿基海昌结论站南组团的发展速度由于政府的深度介入,时间较快.而且交通\环境\商业综合提升速度较快.华阳组团具有一定的成熟配套但档次较低,规划中该组团商业网点较多,特别是蓝山板块集中的一线开发商较多,对于快速提升本区域配套有积极意义大源组团则会稍显尴尬.为提灰高本深分析床报告劳的针照对性痰和有竟效性庭，*导*选速择以融人民喘南路已延线疲为研救究范傅围，斑南延恨线至毛华阳读板块磁为目屡前成碍都的根热点窑开发描区，与项目筝较多答，因祝此在肾进行嚼市场辉摸底柴过程吼中采叶取有役针对士性地背选择乱。项目稼选择防依据体量膜较大羊，对苍本项漆目具示有直步接参盒照性浆；本项践目地诞块周废边；各板岛块内遍代表产性项剃目。侧重听于高辅密度佛产品惩调研择，低愁密度熟产品睡仅作拴参考去。研究座低密陵度的摄目的财在于可把物骄本区级域客愈户的摔背景撒特征踏以及址购买烫动机研究享方式:楼盘房诚调查包深度迫访谈针对红项目虎研究

是否在售项目名规划用地低密度产品在售项目麓山国际4000亩蓝山美树500亩蜀郡400亩三利宅院白云渡246亩潜在项目蔚蓝卡地亚500亩高密度产品在售项目首座40亩天府长城500亩世纪城天鹅湖1500亩远大都市风景1000亩育才竹岛60亩潜在项目南城都汇1200亩河畔***1650亩雅居乐2008亩华润凤凰城356亩中海兰庭110亩低密结度项依目：迁蜀郡项目袍地址京双流好县区赌华阳独迎宾丑大道开发捆商慨中搁铁二勇局四细川星创慧投腾资置茎业有骂限公王司总占剃地面名积40甲0亩峡建筑黑形态罚联蛇排别患墅、轰花园伍洋房怜住宅弯建筑伐面积42万㎡总户米数20也15容积音率1.堂26绿地循率42普.2％户型晋区间遭一胳期联歪排别骂墅13冷0~住30轰0㎡二期糕联排荡别墅28递1~脑46角0㎡三期扬为花禾园洋潮房，意面积奴尚未盐公开幻玉四然期产哀品形贞态尚腊未确阀定开盘慰时间20浸06攻.6叫.推出饶一期51澡5套20抄07铸.3维.推出映二期14疫9套枯预计20毁07奴.9移~1冰0月推应出三赠期宽景善观主妙题12饲00米原密生水愤岸车位品数量22虫13车位吗配比1.抖1物管咬公司萍成逐都中宏铁宏合源物床业管挽理有毕限公阶司近期膛走势埋二狐期于3月31日推维出14洗9套房体源，往均价85砖00元/㎡，目富前剩权余约50爬%。对本尼项目视的借拨鉴意母义：该项呼目一铅期的忽热销顽说明赞当时客户裹对南轮延线筐板块联长远池发展阔的肯百定，品而至呀二期庆推出烈时区买域内浮同类猎型竞似争楼宏盘的泉竞相荣入市永，对歪其客旗户形稼成了嫩较大页的分构流。其客倦户来滥源主老要为杜城南乓区域项高端芹客户雹，以贯此作忧为第盒一居素所，令相对瞎来说黎，外更地客锁户比筋例低姥。新鸿舟基项著目作坡为一愧个区迁域内编体量鼻大的澡大盘伪，在练推出逐阶段雨过程市中将艇与华狭润凤鸟凰城墓、雅集居乐职项目音以及芝麓山申国际甜的高权层部叠分将然会形哨成激顾烈的茧市场棍竞争忌，低密耳度：俊三利律宅院沫白云尘渡项目勾地址串成帽都外繁南元端华大葵道南药段（枝在建职道路勒）与华庆阳迎托宾大屈道交桑汇处开发笛商棒成都汪双流灿三利汉房地列产有瞒限责衰任公料司景观吨设计AD队S阿尔仍本建岩筑城柏市设旋计公句司建筑迈形态蛇独酒栋别箭墅39桥8㎡该~5江93肥㎡联排柔别墅26放3㎡昆~3脖59泡㎡总占虏地面垦积24及6亩销售疗价格模独叛栋别涛墅为53弓0万~9舒50万联排宪别墅斤为19逮0万~3广00万总户轿数31窝8户住宅兔建筑打面积10万方容积如率0.胀74绿化成率30弃%开盘蝇时间20啦06我.1荐2开盘近期续走势祝目性前剩昏余约50顾%对本皆项目意的借长鉴意生义该项坑目客搏户来哭源为城南脱区域价高端呢客户般以及殊四川认省内裳客户篮，比齿例约帝为50肯%与50佩%。客熊户多樱样性捎的状急态.该项购目目侄前销钟售率行在50苹%左右办，滞污销户酷型主盯要为盛大面医积户互型，拘产品跌竞争堤力差印，作门为纯爱低密庭度别索墅项防目与厅本项绞目可皂比性型不强貌，但菜就参熔考本膨项目旗而言裁，对粘产品亡形态耍应在姐一定窃程度僻上做妹到多出样化知，从次而满故足不足同层牵次的湾客户忙群需今求。低密恒度项刺目：企蓝山兴美树项目赠地址醉人脂南延砍线终布点广都场左梁侧开发联商茄三佳茫集团•四川搭国坤详投资址有限巷公司总占且地面肆积50信0亩建筑率形态且多垫层、劳花园狮洋房决、小蔽高层梳、山饺地别满墅总牙户数转一裙期39零8户顶二期22门6户三基期22于6户容积贴率0.递81绿地芬率42％开盘核时间20提05姓.1表0推出乎一期20飞06唐.4推出兆二期20睬07环.4月推略出三姓期景观忘设计询蓝椅海（左香港枪）国万际环拌境设轿计顾物问有毕限公钢司近期侧走势20竹07泊.4推出丧三期粪岭上22谷6套房假源，敏目前皮剩余12劫8户。汇花园征洋房覆价格旅区间阵为40靠00倘~6起00边0元/㎡，叠施拼别脉墅50篮00仗~7梦00爱0元/痛㎡。该项薪目较么好的夏利用街了坡出地的素高差滔设计寸，通卧过高妈差的称变化宇来增交加观肆景面招，赠永送大臣面积暖花园前露台催。对本致项目湿的借康鉴意棚义该项营目的匹坡地合建筑呈手法举在成都煎平原少地区貌固然抵差异寻化明芹显，其锹一期铺于20施05年推选出时叉受到我了市说场的蓬热捧目，但依在后距续二廉、三蓄期的虹营销鼠推广鸽过程吩中却榜没有化进行辅适时据变化盏，一树直至业目前洽三期驴仍是萍以坡睡地、说退台生式建睁筑为践营销惩卖点虹，市辣场新蠢颖度枪不足催。针对晨本项促目而克言，立由于消体量运庞大松，因陷此在铺分期怪阶段馒性推候出过耍程中葬应着重猫考虑慰每一筛阶段绵产品赶的差秀异化概卖点仓，在碰营销只包装蹄中做驾到每慰阶段昼均有尝亮点于呈现碍。低密阳度项接目：古麓山仅国际晋社区项目似地址痒人赴民南易路南槐延线览开筋发商宰万机华地期产总占痰地面办积40纪00亩怪建筑漫形态蔑洋伪房、拔叠拼装、独乖栋容积猴率0.衔9绿化齿率:变4挣6%销售仪均价腊洋裙房：70稿00嘴-8芒00樱0元/㎡别墅躬（独类栋）立：13慕00冶0元/㎡；17妹00味0-讨18呆00蛙0元/㎡膛(临球耳道)物管若公司贝成棵都麓处山物袭业管魄理有测限公饥司物业寺收费侵别返墅：3.宏5-雕4.升2元/㎡洋房膊：1.军2-萝1.垒8元/㎡近期甘走势20养07年7月将借推出72套叠亮拼，愉户型20拼0-倒30讽0㎡，价帜格待目定。万华主地产肯采用PU团D（计辅划单窄元综扔合开薪发）模式段开发稠，引昆进北送美成墓熟居障住形于态与损先进的汤住宅剂体系,用高谋尔夫扔式的盲景观霉为主绣线贯穿编所有弱别墅狱组团慰；而迷另一渔个片饲区是与高密度助住宅痒区，谨以欧额洲小执镇为历蓝本炊的麓题镇是这竟个片储区的雄精神捏与灵见魂。点评斑：以伸高尔望夫式黑的景会观为切项目辟主线极，将土收地分喊为很残多单跃元，须每个艇阶段愈都按扯照当时愁的市酬场需移求做妥详细本规划喉或改纲变，爹并将商祝业中徒心集埋中并圾与别饰墅区勉分隔天开，骡这种“大盘菌小做遣”的输思路盘充分阁保证衣住宅竟部分的恼居住摇品质械。集烛中并完与别连墅区厉分隔脖开，这种吐“大醋盘小忽做”却的思惰路充期分保哀证住初宅部分违的居况住品吸质。高层味部分躁，形榴态待常定低密刮度项雹目：油麓山签国际欢社区项目优势项目劣势开发商品牌：万华地产是宝光郎酒集团注巨资成立，股东方为成都万华投资有限公司与四川宏义实业集团，两家公司实力雄厚，且在市场都有较大影响力。城南稀缺的满足高端人群需求的别墅社区。目前周边的总体环境与配套建设未同步跟进。对本牢项目损的借误鉴意弄义：该项扬目客叹户来朱源以兽成都锁高端炒客户俯为主吊，约杜在40醒%，上海捕、北戏京、鞭广州峡、深杂圳等锻外地以客户比例宝约在30坦%，另鼓有部窑分海韵外客罢户，闲主要扭客户胁获得拉渠道势为客脱户圈廊带动。该项悔目地种块紧加邻本弓项目雄，其持续5年以巩上的解开发顷模式，必塑然对拢该区材域楼钞市发刻展具捏有极厚大的促进调作用收，也冈为本世项目驴的开链发铺盈垫了酱较好洪的整剖体市阅场环盯境。同时侍，该绝项目忧的高贩品质待开发刚思路怨必然愧会率川先拔纤高城凡南高填端地激产市题场，给这也础为本召项目楚地块的开蹲发提伙供了江极好概的借党鉴性栋。该项会目的版客户输带动听模式庆较为蜓成功许，本犬项目雄可在戒客户健互动册，挖掘海老客夹户资星源方屋面投入辱更多精力行。低密术度项因目：诱麓山静国际败社区潜在糖低密见度项驼目：家蔚蓝念卡地豪亚项目坡地址悠成典都南晓延线罢末端胀蓝山吓美树肺后方开发惧商狡成都皂阳明浮地产建筑叨形态犬联匙排别牵墅擦叠拼摔别墅虏双煤拼别板墅总占椒地面绝积50拔0亩总户恳数13校03户容积醒率0.接9绿地唱率45建%总建备筑面融积：26置00怨00平方骆米公共呜建筑松面积:1肌82鱼00平方更米住宅释总建流筑面父积:2固41准80域0平方搭米联排权别墅庸面积:1博45山08术0平方军米叠拼抹别墅山面积:9伟67歼20平方嗓米商业骂面积:8却00接0平方植米道路愤：60脚09较6平方瞎米目前昌状况赏：封吹闭施靠工中该项芦目尚追未推昆出，荒数据接非最厦终确散定数泉据。高密股度项盲目：棒首座项目罢地址盘人恨民南卸路四眯段48号开发资商茧招商肚（蛇菌口）切成都号公司占地较面积40亩建筑舍形态2幢为30层高惹板式渠结构建筑1幢29层高盲建筑总建握筑面砖积17万㎡总户筋数69贸4容积管率5.众06绿地翁率30％户型心区间80续㎡—喊13嫂0㎡开盘睡时间20巾06符.9材.2推出瞎住宅59她4户车位暂配比1：1.仍1配套五星呆级酒薪店泛泳会所妄、SP允A馆、旬露天卡恒温妇泳池指销售耐均价78按00元/㎡近期丑走势雹剩余房岩源约90套，鹿以17中0㎡左右乌套三径为主千，商乌业部轮分含论商住往楼还意未销炉售。对本庭项目愧的借丙鉴意猴义：该项臂目位吓于南寒延线僻起点病，地傻理位拥置优垒越，其客员户构要成为仔城南亚外企姻高层轨以及稀市内连外国宅客户园，比响例达脚到70议%以上惜。该项疤目从区面市镜到现由在，辩销售礼走势株都比饰较缓肿慢，这也奖是以痕大户喷型为妇主的坚项目增的特硬点。机但因蛾其独均特的宵广告机包装宾和推蓄广方厅式，近其在能市场荡的声指音和明影响狂力都是较高乓。因此歼，除困了拥回有海咳洋公介园等耻的资落源优漆势，填采用互独特量的包抚装方阅式和捷差异迷化推发广对周本项郑目入绣市将叮有很提关键记的作亏用。高密再度项足目：兔天府保长城颠柏南辞郡项目倾地址辱高蝴新区缝天长拔路6号开发冒商伟成都战深长衡城地荣产有狱限公浪司总占扎地面挣积睛约50所0亩总住费宅建粥筑面妄积10艇0万㎡商业窑建筑奶面积涂约10万㎡总户紫数40钥00多户景观娃设计疑加父拿大易奥雅登园境必事务颂所车位继配比1：0.旗7电梯菜品牌帖西湿子奥皂的斯会所1个物管趴公司献长海城物路业三期铺柏南僵郡建筑凉形态沫：两呀栋18层板快楼，娇三栋34层塔采楼容积将率4.改21绿地北率30嚷.6％户型翅区间80外-1翠44头㎡开盘行时间20蛛03大.1泥1.轰15一期趟丽集日清竞风开业盘20黑06萍.6购.3二期威嘉宁南地剩开盘20副07系.4除.1粱5三期悠柏咱南郡磁开盘逝，销尿售均参价52津00元/㎡近期搬走势骗三处期先垫推出34臭0多套弄房源催，目植前剩皇余20舟%，各鼓类户症型走结势平光均。对本桌项目坟的借绪鉴意慨义该项研目从捞销售苦缓慢唐到热恨销的狠销售茧走势史的变是化，森充分被证明暑了购武房客专户对愧本板铲块的行认可侵度上障升。该项阿目作认为一严个整印体品连质较防高的掉项目系，自20粉06年推咬出二钻期，北依然萝销售吐平稳域，并叫未呈什现热银销局统面。这说魔明本俩区域浸由于器大盘丢大量明进驻掌，竞籍争激勇烈，悲在园固林或首建筑轰上没惕有凸访现优长势、规特征的形项目皇不具秘备明樱显的隆竞争方优势翁。**斧建议胀本项稳目应腔抓住他海洋刻公园圆的显千著特造征，吼扩大碍项目爪影响胡力。高密素度项曾目：芳世纪浑城天搬鹅湖项目住地址驳人摆民南吧路南纠延线矿（新樱会展败中心贪）开发挽商品成都坚世纪越城新皂国际诞会展直中心总占化地面灿积15安00亩（匪住宅浮约60持0亩）半住评宅建奸筑面哪积角约41万㎡容积罗率0.骡11尚9（含户型销区间47奥-1荐30兔㎡总户序数茧约35遭00户景观40垃0亩生送态湖倒面，颜上万补棵大闹树，60蔬00余株非银杏内；15虏00亩的如生态瞧公园园、高处尔夫秀球场短。销售卡均价58胸00元/㎡（清协水）68急00元/㎡（精猪装）近期酒走势坡一细期剩通余少漂数大攀户型荐，二地期推大出时或间待挑定。湖水歪贯穿威整个竭一期趣，具帝备较汽大的誓楼间遵距与艘景观悉视野秃。项目优势项目劣势会展集团的整体实力在市场有很强影响力；整体景观配套资源丰富；地铁出口，周边交通方便；项目产品设计、规划布局合理。周边生活及商业配套未同步跟进；对我痒项目撤的借屡鉴意碑义：天鹅膏湖项博目与直本项食目具剧有一何定共姑性：晕都临都近公政共性高规划辜项目山（新鞋会展脉中心虏与海昨洋公音园）钥。天塞鹅湖康开发盐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牌观环饼境、于文化洪品位刮、居朵家气需氛11、社勤区内吃配套挤需求梨：债首先牙为交猴通和结基本榴生活薄商业糟配套庆，其纱次为量休闲四娱乐扯、运外动，宫再次散为教牲育12、距迷工作鲁地的通时间之：20久-3劈燕0分钟13、对宇本区版域发命展持冲非常仍乐观炊态度客户画需求适分析购买善特征必客脂户1、千只万级驼别富蛇豪、变有自胶己的絮企业2、40泽%-塑50精%成都在市外燃客户芬，如贿遂宁醉、达爆洲、械泸洲兆等3、对壁产品土品质越敏感计性高梦于价础格4、5+庸2生活亡实践菜者、闹重视瞒居住粗享受5、有吸多部淋私家凤车和吃家人夫住在般一起体，3-列4次置刷业8、别膏墅需对求面叼积在20其0-胶35硬0㎡扶9、喜仇欢的甚楼盘狸规模炕：衔中大耗规模雁的社敲区环亚境10、置兆业倾抢向：么生活燥配套摧、景肉观环秩境、阁健康润运动视、文待化品坡位11、社琴区内叠配套直需求符：神休闲滤娱乐觉、运策动，聋再次周为教色育12、距乎工作项地的记时间启：30触-4驻0分钟13、对哪本区哈域发超展持槐非常洲乐观筒态度总价\均价储级别蓝山挂板块竿集中田千万宋级富德豪群站南\大源冰板块痕集中柏十万婆级客响户市场怪机会1、产厘品供旗应形示态：低密——别墅弹、多览层高密——现实盼情况绵：名清水哄电梯稳公寓18凡-2午4F；潜新在情势况：30委-4架0F市场遥空缺既：精辫装修骨电梯延公寓峰产品2、客蚊户：泳百万铃级客墨户断甘层3、价是格70打00但-1变00寸00元电栗梯公机寓价仆格区来间断凶层项目副界定宏观续研究板块廉特征客户阁需求大城烤南宏际观竞争注分析政策法影响项目腾定位市场念预期制约秃因素规避营策略发展膏趋势目前汗现状景观富＼朝甜向＼坦面积满＼户齐型等潜在筹竞争竞争抛方向客户残需求地块盈条件资源鹅优势发展拍趋势目前滩现状规划歼设计名优化本报劈燕告研崭究思揭维结与构图入市裤时机入市躺价格开发川步骤形象南定位推盘单策略营销抗策略价格区＼客常户产品\经济业测算有利畅于价敌格攀剪升＼形小体音量推斥盘＼翻优势却位置痰提价价格而实现的手兄段可执夜行竞争悉策略发展替战略利润断最大装化风险氏最小风险营规避绢措施市场柳领袖差异霉化高性锦价比客户疏需求地块辫现状占地麻规模硬：总占脸地16粱00亩。地块疮位置琴：该项心目位踢于成鸣都人谅民南透路延焦线末伪端。地块匀范围：西\北临管河.处于睛南延锣线开靠发热补点区复域1）优渗势(S孝)本项五目紧践邻府毙河生新态湿毒地，耳自然乔资源财优厚弱。引察水入健园的划设计齐方式哄，充驱分提高了畜项目佳的整供体品很质感害。地致块临忘近南宪延线韵与成皂仁路伴，交筐通便累捷；周边只均为英知名栽开发碎商大护体量宗项目抚，对腾于区色域价剥值整误体提在升有屡巨大令作用宇；项目棋对面趴极地垫海洋宫公园烘的开款发，潮将提厕升了法本项椅目的娱旅游历价值聋和投毛资价股值。2）劣扫势（W）目前高，地僚块周简边生行活配艰套严领重缺拢乏，盟不符蕉合高悠档次惧客户乱生活填需求慰；3）机尺会（O）政府槐南迁携和南愚延线涝区域齿的持咳续开僻发，的本区妹域将课是未理来成路都的结副中器心；周边旷大盘狼的陆煎续启京动给稍区域振居住担环境荣改善忌起到脏了巨胸大的诉推动盗作用倚；政府伴人员求、孵帝化园骄科技究人员老等高排收入我人群怒的不忆断涌摆入，致增强旧了区喜域消补费能该力。4）威括胁（T）区域严可开胁发土疑地资杀源丰扬富，回未来嫁供应步量大橡，未得来市梳场竞疮争加训剧；地块SW悟OT分析项目穗界定宏观痒研究板块凶特征客户煌需求大城同南宏妙观竞争蓝分析政策洗影响项目魄定位市场枕预期制约赤因素规避从策略发展正趋势目前朵现状景观鞭＼朝削向＼辛面积予＼户坛型等潜在巷竞争竞争羡方向客户改需求地块暮条件资源漫优势发展善趋势目前警现状规划白设计闷优化本报翻告研蚀究思河维结扩构图入市尝时机入市烤价格开发育步骤形象拒定位推盘肤策略营销掏策略价格泰＼客猴户产品\经济丢测算有利蚊于价营格攀盗升＼慈小体佛量推蒸盘＼斩优势索位置支提价价格蹲实现的手妹段可执楼行竞争笔策略发展状战略利润续最大龄化风险拌最小风险但规避怜措施市场筛领袖差异堪化高性涂价比客户劣需求竞争施策略产品锡差异冒化满足聋客户份需求品牌宰形象帆差异都化总体鬼规划功能言配比建筑没风格园林缸风格配套幻玉设施物业劲管理高性秧价比市场桐占位发展鸦战略阅策略发展配方向类比死案例发展普战略城市释聚合奔力地块生价值胀：富厘豪中果心区城市疏价值绞：西建南中解心区域境价值传：新糖城市物中心发展究前瞻暑力气质秩领导引力地块珍价值寒“三屈中心类”综合备解决有几扩处供鸣不同拌使用别的房夏子，枕具有堂才艺彩的孩错子，描漂亮艺贤惠痕的妻耽子需要坐出境贤旅游琴、异球国情育调、武有氧接运动闭以及区诸如牧高尔无夫、宜游艇迟、SP劣A等很组花钱搁的消询费需要批房子赔足够西大、讨足够果豪、两足够丧有情疏调，赌足够牙稀缺信、足枝够贵嗓、足糖够特创别、牲足够辱被别倦人称陪道……需要社在高唱档酒幻玉店、雪餐厅匆、俱军乐部赶、会绳馆等闻场所秀进行泊生意帆和友滑谊的谱交换满意施的事克业美满蹦的家箭庭社交绒的圈糖子享乐烧的时保光投资牧的渠鹅道需要左有股萝票、得债券敢、固转定资夸产等涝投资领渠道呀获取蛾高额能或者侧稳定蚊的投药资回那报自豪达的宅刻子高端棋客户每生活吗基本屠价值针图解蓝山货板块雀集中外千万捧级富口豪群客户岛价值标挖掘资源甲价值伏挖掘16粉00亩全供配套京小镇高品田质生态缠河流梳生活地块蛮价值客户外价值西南尤中心新城鲜市中喷心富豪奥中心属性套：身漂价１齐００吨－１内００诞０万是级喜好腥：区侄隔、喷身份落、享手受资源热价值**跌*高冲端物柴业自然浆河流脏优势项目柜所有叛的资奴源使脸我们复有创久造的宽基础阻，客共户的扑价值飘取向饭指明拖了我构们创氏造的业方向条，而飘地块剩价值疯则提金供了鹅我们错创造衫的载眼体，湿因此领在外渠部良焰好的庆环境捷之下妹，以龙项目翠资源阿为载叠体，木打造捡出迎救合高坏端人享群需傅求的狭高尚艳物业离，就要能实京现项科目的口价值希，并吃提升**革*的品投牌区域假价值虫定义抢之核屑心结拳论--馆--本项斯目必集须挖路掘地域蹦板块香差异附价值领导者挑战者企业为市场上一线品牌项目具有无可复制的资源产品本身的核心优势明显持续的产品创新能力缔造新的理念引领市场大规模市场新进者、行业经验弱具有持续作战能力产品品质保证项目无独特优势资源项目规模较大追随者补