安徽铜陵房地产整体市场报告

杭州营销策划机构2008年6月整体市场报告1、观·世铜陵宏观市场研究

2、阅·世铜陵房地产市场研究3、相·人客群分析

内容纲要1

观·世

铜陵宏观市场研究

城市认知铜陵宏观经济解读铜陵城市解析铜陵房地产市场研究NO.1城市认知铜陵市位于安徽省中南部，长江下游南岸，距上海450公里，杭州370公里，武汉395公里，南京180公里，距省合肥168公里，距上游安庆市101公里，下游芜湖84公里；距黄山风景区170公里，九华山风景区80公里。徐(州)黄(山)公路线在铜陵长江大桥过江。面积1113平方公里(其中市区面积227平方公里)。铜的储量占全省70%以上，硫铁矿储量位居华东第一、全国第二，石灰石、黄金和白银的储量均居全省之首。

全市总人口81万左右，城镇居民43.4万左右，城市化水平达到58.2%，这是由于铜陵只下辖一个铜陵县，城镇居民占户籍总人口比重较大，有利于提高城市化进程。"两山一湖"旅游区的北大门，皖中南中心城市；芜马铜经济圈的骨干城市；铜陵位于武汉—上海长江经济带上，是长三角区域重要的资源型城市。1.铜陵的城市特性与区位优势自1956年建市以来，铜陵立足资源基础，依托区位优势，经过四十多年的建设，形成了以有色、化工、建材、机电、轻纺为支柱，煤炭、食品、医药等相应发展，拥有34个行业、133个门类、数千种工业产品的综合工业体系，成为皖江地区一座新型的工贸港口城市。2.铜陵的城市背景与发展机遇城市坐拥长江黄金水道（是长江航道万吨轮的终点站）铁路：铜九铁路高速：合铜高速、铜黄高速、沿江高速城市主干道：滨江大道、铜官大道、铜都大道、沿新大道和横向的环城北路、铜芜路、沿江快速通道形成铁路、水路和公路与城市道路有机衔接、协调发展的快速综合交通运输体系。快速通达苏、浙、沪。

3.铜陵的交通状况1956年，经国务院批准，铜陵正式建市，由省直辖。以后随政治经济形势变化，行政区划曾多次更迭。现铜陵市辖区为一县三区，分别为铜陵县、铜官山区、狮子山区和郊区，总面积1，113平方公里，其中市区面积227平方公里，总人口81.35万人，其中市区人口43.43

万人。

4.铜陵行政区域划分铜陵城市发展定位：全国铜产业基地电子材料产业基地长江中下游重要的工贸港口城市皖中南中心城市5.铜陵城市发展定位NO.2铜陵宏观经济解读截至2007年铜陵市人均GDP已经突破4000美元，标志着铜陵市房地产市场进入高速发展期。1、GDP总量及人均GDP1.铜陵GDP总量及人均GDP分析安徽省GDP排名：2.铜陵全省GDP排名排名地市GDP1合肥市13002安庆市6003芜湖市5804马鞍山5405滁州市4386宿州市4306六安市4307巢湖市4108淮南市3559亳州市34510宣城市35011铜陵市29012淮北市25813黄山市21514池州市158排名城市人均GDP1马鞍山426642铜陵市356483合肥市281254芜湖市269765淮南市151976黄山市14052

7淮北市12900

8宣城市12500

9滁州市995410安庆市9836

11池州市901512巢湖市891313宿州市7049

14亳州市638815六安市62313.铜陵人均可支配收入涨幅

收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高，推动了铜陵市房地产市场的良性发展。五年来，全市生产总值由2002年的93亿元增加到2007年的290亿元，年均增长16.6%，总量在全省前移2位；人均地区生产总值超过5000美元；财政总收入由9.4亿元增加到50亿元，年均增长39.8%，总量在全省前移9位；累计完成固定资产投资395亿元，相当于2003年前47年投资额的总和。过去的五年，是铜陵实现跨越发展的五年，是铜陵整体形象显著提升的五年，是人民群众得到较多实惠的五年。地市可支配收入增幅安徽省1147417.4马鞍山1613717.7合肥市1342621.9铜陵市1326617.6芜湖市1323422.1淮南市1200312.6淮北市1164418.7黄山市1136216.9巢湖市1133119.7亳州市1128824.8池州市1101722.2滁州市1090414.4安庆市1071011.7宿州市1056218.1六安市1045916.9宣城市1043615.44.铜陵人均可支配收入排名改革开放以来，在铜陵市委市政府的坚强领导下，铜陵市利用外资稳步发展，自1989年批准第一家外商投资企业开始，到目前为止，全市累计批准外商投资企业227家，外商投资企业累计投资总额98267万美元，注册资本60629万美元，合同外资额34141万美元，实际利用外资28503万美元。坚持从投资导向着手，积极引导外资投向我市重点发展产业。一是明确提出了铜陵投资产业导向，以基本市情选择投资对象，针对铜陵产业特点，按照国家产业政策，及时明确了我市重点发展的外商投资产业导向：铜矿开采、铜产品系列加工及精细化学工业项目；国有企业出售、转让、嫁接改造项目；电子元器件及电子基础材料产业项目；建材、纺织产业项目；综合利用资源、防治污染项目；城市基础设施及配套建设项目，社会公益事业及农业产业化项目，并做到了根据产业导向选择投资合作对象，如铜都铜业利用亚行贷款进行金昌冶炼厂技术改造及环境治理项目和引进深圳能源、中国华源等。二是相继出台了鼓励外商投资政策，特别是对高新技术企业，在所得税实行二免三减半的基础上再延续三年减半，在土地出让上，实施以项目带政策的做法，以此吸纳优质外资。先后引进跨国集团7家，其中世界500强企业4家，分别是日本住友株式会社、日本伊藤忠株式会社、德国阿尔塔纳集团和韩国SKC公司。与此同时，也加大了对内开放的步伐，引进了华源、深圳能源、安徽海螺大型国内企业进入我市。三是做好规划，引导外商投资符合国家产业目录项目，根据《外商投资产业目录》，结合铜陵产业特点，对全市所有招商项目进行认真清理，编制了《铜陵投资指南》、《铜陵招商项目册》，建立了《铜陵招商项目库》和《铜陵招商网站》，引导外商进行投资。铜陵与其它内陆城市类似，外资对城市的贡献力比较低。5.铜陵招商引资概况政策/关键词核心内容影响央行5次加息7次上调存款准备金率

2007年9月15日开始，金融机构人民币存贷款基准利率一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87

%；一年期贷款基准利率上调0.27

个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；

其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18

个百分点。

由于自2004年10月以来9次加息，今年以来五次加息，在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。同时提高资金成本，在一定程度上起到抑制投资的作用。提高了置业者的还贷成本，降低了购买力和有效需求。第二套房贷40%首付+1.1倍利率

中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。提高二套房贷款首付和利率将会有效的抑制非刚性购房需求，有效的减少投资性购房，对于囤房不售的开发商将是致命的打击。本轮调控的出台可能对于全国目前依然过热的地区估计影响比较大，例如目前深圳地区房价是在大幅度地下降。很多大中城市出现观望情绪，交易量锐减。6.房地产行业金融政策部分政策/关键词核心内容影响土地有偿使用费提高一倍财政部、国土资源部、中国人民银行三部们联合下发的《关于调整新增建设用地有偿使用费政策等问题的通知》规定，自2007年1月1日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提高一倍。总的影响不会很大。在三部门联合下发的通知中规定，新批准新增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提高一倍，这涉及到商品房销售单价涨幅具体情况。以上海为例，在新规定的要求下，新批准新增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提高一倍后，商品房的销售单价每平方米仅上涨了15元，这样一来对于暴利房地产行业来说没有任何影响，同时对购房者来说影响也不大。廉租房的供应要求07年10月8日国土资源部下发通知，为确保城市低收入家庭住房用地供应，廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品房建设用地，其年供应总量不得低于住宅供应总量的70%近两年铜陵市政府对房地产行业的管理重心放经济适用房建设上，06年政府组织了房交会但今年不会组织以避免消费者对商品房过度关注的倾向。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定该《规定》强调，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证。该《规定》出台，将有助于房地产行业健康的发展。在《规定》出台之前，一些不正规的房地产企业可以采取拖欠等方式。不按合同缴纳土地全部出让金，并利用分期分块发放的建设用地使用权证，将未建成的楼盘通过预售渠道对外销售，再通过预售所得款项，进行下一步投资建设。该规定出台后，还会影响土地成本，并加大项目开发成本，缩小利润率。此外该规定还将对房地产业产生洗牌效应，将实力雄厚的开发公司留下来，间接提高了房地产行业的进入门槛。遏制土地囤积现象《办法》明确可以纳入土地储蓄范围的土地包括：依法收回的国有土地，收购的土地，行使优先购买权取得的土地，已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，其它依法取得的土地。对纳入储蓄的土地，经市、县人民政府国土资源管理部批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时里利用及为储备土地实施前期开发进行融资等活动。土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年农用地转用计划时扣减相应指标。进一步表明国家对土地垄断，土地资源国有化；强调土地使用制度的规范性，遏制土地资源不良运作。7.房地万产土幻玉地政直策部你分法规内容概要影响分析物权法物权法明确了个人对财产的拥有权和支配权。在整个《物权法》中充分体现了重视个人资产，且并对国有资产做特别保护。该法规的出台同时对房地产市场也有着深远的影响，不仅在房地产使用年限、业主权益保护等问题进行了改进和加强，还预示着政府在未来将不断完善政策法规，对房地产市场的调控不断深化。

物权法的出台对已购房的消费者来讲，是重大的利好，有利于社会的稳定，但在短期内不会影响房价的上涨。从长期的角度上看，该法规将提高土地及房地产的价值。对于城市拆迁也一定影响，拆迁户也将更多地拿物权法保护自己的权益，从原则上城市拆迁的难度会有些许增加。物权法的出台，对于开征物业税创造了前提条件。物业税物业税（ＰｒｏｐｅｒｔｙＴａｘ），即对于财产的征税，又称为不动产税，

以土地、房屋等不动产为课税对象，要求承租人或所有者每年都要缴付一定税款，同时所缴纳的税值会随着其市值的升高而升高。即对于拥有的不动产所需缴纳的税费，属于持有税。在西方发达国家，不动产税一般是地方政府的主要财政收入，所占比重为４０％到７０％左右，其和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大税种。

国家税务总局和财政部已于2007年9月5日批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税“空转”运行。

（1）物业税对政府的影响。物业税的征收，加强了政府的税收收入，为整个国家，整个社会的良好发展打下了基础。而经济和社会的发展又会反过来促进房地产的发展，提高人民的生活水平，进而形成良性循环。（2）物业税对房地产商的影响。房地产商投资的负担降低，有利于房地产商将更多的精力放到房地产本身的产品质量竞争上来，加剧竞争。物业税的征收还有利于减少土地交易的灰色成分，进一步规范市场。（3）物业税对消费者的影响。降低消费者在初期购买房子的门槛。物业税征收后的消费者购买行为将变得更加合理，更适合国内大多数消费者的实际承受能力。（4）物业税对二手市场的影响。产生“买房容易养房难“的现象。消费者会更加理性的考虑自己的投资行为的合理性，减小一部分投机行为。

综合胃分析械：20呜07年国驻家宏厉观调舌控政贱策在20烤06年基魔础更晓加严晨厉跟罚进，骄宏观乔调控呜对房乌地产致市场秧的主袋要影惧响体顽现在伟投资粮市场干和市伏场结争构的煌优化蹈上，次将有却力的它推动狠铜陵信市房案地产境市场怠的持歇续健惨康稳誓定的藏发展凝。8.房地执产相歇关法铺规政皇策综合秧分析铜陵伴经济动增长口速度厦连续惊两年稍全省握第三钓，进简入经娱济快枪速发滔展通拳道，20寇07年,在中代国城从市综稼合竞判争力聪排名竞第78位，倚在安冰徽省冈中排敲列前懂茅。居民羞消费幕能力击强劲趋，20浴07年铜吃陵市度居民罪的户默均存埋款达丽到了4.沿3万元关，处爬于安值徽省坏领先改位置禽。人均GD睬P突破35应00爆0元，牵全省拒排名悠第二滩。城纵镇人报口占佩全市搬人口58诊%说明今城市酿化水包平高映。随跨着经亩济水泡平的全提升免这部勤分城饶镇人摆口改看善居静住意帝愿强额。以上然诸多摩国家全宏观忘政策暂对铜裁陵房陈地产握市场少总体回影响地不大川，仅喝对部惑分投术资客蔬有所慌影响番，在筑后续秋的房坚产市踪蝶场分冒析中忙也将耐有体蚁现。当地纪对房啊地产池行业情政策吸相对剑宽松即，如钓申请双预售屿许可蓝证对篇工程叛进度亡要求强低1）多亩层建江筑进球度到3层。2)无需宜面积蒜预测竟。3）无渔需之皆前进嫂行物贱业管越理招死投标旅。NO商.3铜陵些城市垄规划梳解析新一袄轮总逐体规注划确册定铜膀陵为保全国轮铜产冲业基奶地，肥电子住材料虏产业冈基地你，长旅江中暗下游秆重要泛的工井贸港童口城历市，挂皖中禾南中晶心城微市。售城市阶人口君规模蓄近期短（20秆10年）顾为60万，吧远期船（20咳20年）蔽为80万人哪。1.建设黑大铜睡陵城才市空振间新帽体系城市叼将形策成“纯一城渠三区强，一杏主两竭副”极组团途式空锈间布沙局结腊构，线主城抖区是丧全市美的政模治，肉经济掠，文正化，浮信息阴和公窗共服泡务中滤心；东部胀城区眯由顺责安钟死鸣和免金桥妨工业刷园组研成，叫形成蛙富有仍活力犬的以厦工业瓣为主到的综阶合性孔新城散区；南部建城区严由横估港，芽大通只组成肠，主永要发吃展商趟贸物姓流，反旅游咱服务脆业，缸工业鲜形成计多种页功能彼协调世发展坐的综敏合性线新城很区。2.主城剥区东咱扩南中拓以“觉山水•铜都贴”为笔核心辰，通服过全稻面保姨护、绘严格东控制嫩、重早点恢臭复、禽综合燥利用忽和有禾序建累设，刻使大殊铜官童山公近园成竞为成变为国席家级找森林业公园洞、国翠家矿偷山公仍园、右中国挨第一个铜文间化旅饱游目饭的地壳。“木两山织一湖半”北哀部门集户景吵区、煌城市剂市民乓公园释和山狭态城争区，狸全面遭打造凡成为禁铜陵安市山钞岳生盛态景瓜观名凝片。大铜遮官山躬公园教板块强分为傲：战略谜区域朋包括桥：四俊大战屯略板书块，岔两大扑景观芹区域努。战略线轴线乡丰包括辈：五食条景编观轴赢线。战略衣据点事包括御：七殖大核显心项并目。游客元量（廉预计泼）：20慰10年接号待游毯客15签.0倒2万人凡次20灭20年接巴待游撤客60馒.1冈8万人巾次20软30年接故待游版客10铁0.奶13万人躬次项目固地块自地处瘦城市都规划析的南垫部城氧区,规划日是以键商贸括物流喜、旅吓游、男工业丙等行喇业为史主的着综合牛性新指城区庆。项节目紧贪邻城冠市主可干道扮铜都贫大道唐，铜希都大援道直单通长势江大壶桥是火该区雹域经亭济交尸流的材重要繁渠道雄。项笋目南下靠大宣铜官茫山，土城市惰规划取大铜巩官山植在20累30年前渔会建劳成大期铜官星山公痰园，沫项目惨周遍斩的旅奶游服桃务业微也将制成为袋该区愿域的欠重点踪蝶经济筑产业悉，将挪很大阵程度绒的提同升项娃目地妈块的孝价值委。周病边的动海螺温水泥听厂等稻市重害点企核业的递发展哀也有脆助于膀项目融地块蒙的发邻展。3.大铜追官山秤公园展市政私概念辈规划综合劲分析发展鸦战略屑推动耳城市逆扩容预，城或市发堂展跃喜上新垄平台从。“东扩搁南拓”城市吓发展踢战略踢，南磁部区捆域交水通便小利靠参近铜吊陵长勾江大肺桥有笨助于千物流赢商贸溪行业们发展顾，周研边天哥然生倾态环透境资路源充指分是隶政府悔重点哈规划忽的旅蚁游区扒域，室大铜志官山近森林艳公园答规划客将带咽动整浪个南私部区纹域的居旅游愤产业本。也粉将带偏动整社个南森部区谦域经配济发体展。NO肚.4铜陵删房地丧产市牢场研等究全省避房价涌可能贫继续界稳步砍上升缠大结环境遥带动闯小环时境一、悬投资谣住宅墨仍居柱主导20庸07年，去安徽陕省房量地产排开发土投资崭延续熄上年何平稳绣快速誓的增贵长态底势，均增速钉基本残保持诊在40追%左右锁，全洪年完孔成房软地产肠开发碍投资89吸1.博51亿元臭，比男上年价增长39答.9疤%。房兴地产辜开发碰投资云指数左为11柱4.把4，是8个分绘类指寒数中彼最高成的，遣比上购年提娃高0.直2个点匆。从投阀资用牧途看遇，住伐宅投坡资居炒主导胸地位搜。全役年住和宅完枪成投肃资66灯2.傅28亿元疏，增精长37钓.7翠%，投降资额桥占房梁地产拍投资伞的74见.3矛%;办公华楼完碍成投瓜资23唤.8裕8亿元怀，增蒜长52帝.6钟%，占轮总额塘的2.栗7%，所翻占比陈例最包低；糠商业袄营业担用房接投资10柔9.旧94亿元泰，增川长37狡.8童%，占辛总额答的12雀.3付%。二、既商品股房空离置率孙下降截止20溪07年12月底武，全蛋省商异品房探空置术率面岛积28贱0.恳49万平叨方米谜，比污上年精下降18梦.1祸%。商钓品房糕空置奔面积西下降羡，表狮明安捧徽省炉房地遭产业屠运行设的内莲在质守的量探逐步圈提高摔。从空宅置房塌的用吊途来计看，财住宅盆空置世面积17肝2.吊13万平胞方米顶，下尼降18竖.9旨%，占恶全省救商品笋房空朗置面角积的61蹈.4贷%；办占公楼16弱.4销5万平毛方米兰，下棍降25狭.8巾%；商胁业营榆业用夺房72乌.7校2万平艳方米梅，下暗降20谜.8摊%。从喝空置接的时态间来计看，民空置1~萄3年的恰商品策房面伍积20永6.占9万平社方米穗，下仔降9.圣1%；空皱置3年以明上的短商品凑房面怖积14捐.4机5万平劫方米熟，下模降19也.7该%。三、20桃07年“撕皖房浊景气却指数旨”值指数名称2007年指数（%）2006年指数（%）2007年比2006年增减（点）景气状况皖房景气指数104.2101.6+2.6景气开发投资指数114.4114.2+0.2景气资金来源指数108.3107.1+1.2景气购置土地面积指数99.394.6+4.7不景气土地购置费指数101.998.8+3.1景气空置面积指数106.2105.7+0.5景气新开工面积指数95.396.3-1.0不景气竣工面积指数104.8104.4+0.4景气销售价格指数104.6101.0+3.6景气1.安徽懒省总霸体房掠地产插市场驴现状据数喘据统互计显碰示，20揪07铜陵奥市区窜竣工铺面积结达98案.1度9万平涉方米居，同腐比去振年增撞长29里.2呢5%。其田中住民宅面我积67贫.5舱1万平颤方米传，同红比去阔年增逐长15愤.4寇6%。07年开伯工面舞积10恰1.暮6万平纸方米算，同上比去佩年下破降30超.8该1%。其糠中住支宅83滴.1捐4万平婶方米阳，同耀比去述年下赔降9.羊92肤%。20享07年铜什陵市罩区成同交面原积54悟.6剖1万平右方米覆，同猾比去住年下匹降25匪.4墙1%。其框中：热商品惨住宅防成交42诊.8寸6万平伴米，成同比封下降33牧.0理7%，占狼总成货交的78掌.4竞8%。整堆体07年房君产市接场成妻交量沃均同霜比06年有吐大幅楚度下侦滑。07年整多体房兵产市貌场供掉需同姿比06年均击有大碰幅度琴的下彻降。07年的摩开发息量少鹅导致谱现铜香陵市豆场可杯售房外源稀干少，浊全市印可售书房源竞仅16蛇00余套货远底烂于同膜规模塞其他土城市若。20马07年铜痕陵房斯地产弯市场殊的供注销关配系保退持活艺跃态葛势。2.陕2恨00仪7年铜索陵房烟地产蔬市场虹回顾商品涝房价黑格稳筒步上霞涨，昏全市贝住宅扫均价罚突破35义00元/平方防米，透同比装已超蹦过安命徽省郑省会悠城市鸦合肥。。房屋次空置木面积喇减少婚，市紧场呈蹦需大较于求泻状态至07年底奴，全帅市空财置商厘品房蒜面积召约在5.殖1万平患方米幼左右沙，同沉比减连少20嗽.9活3%，市场匠现供惊应量粘较少装，潜激在竞茎争力翅威胁雨较大截止盛到今吊年3月份叠，铜粘陵三虫个区殿共有1600余套虑房屋团可以电出售仇，按轮照平幻玉均面皮积100㎡计说算，绩潜在私供应拴量大神约16万㎡凝，同检比其仰他同止类城悼市供扁应量伤较少优。考丘虑到砍市区谦内现晌土地摧出让贤情况速，保仗守估斩计今选年商宇品房恐市场摩将新抚增供滑应量闹在70万㎡侦以上浑。年份投资额（亿元）施工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）销售面积（万㎡）均价（元/㎡）空置面积（万㎡）20036.38117.3344.9934.0619009.7320049.50153.9151.0844.8627508.27200510.46151.3854.1639.5831006.06200617.79261.6675.9773.2132466.45200720.77262.0598.1954.6135875.103.否2求00窄7年铜俭陵房规地产兽市场鞭分析fd增c.鹿21犯as们k.狐co机m中管小网房绘地产处频道29通过图表中旋数字杂我们鞭计算贿出，07年1-愧12月份侄，我舅市商所品方誓一共吸销售26陈00余套拢。按殿照每镜套10承0平方纲米计壮算，邪我市杯房地编产交香易面爪积达肤到26拍00逼00平方摊米左典右。组销售江主要鸣节点浇为3、4月；9、10月；1月三逆大节艇点。胀前两借大节责点是坏房产告市场剖常规跃黄金枝时段宅。而1月份饼这一管节点双主要顿因为扔铜陵速此类忽城市乘打工纠返乡题一族那购房坝的高搏潮。4.07晶年铜架陵商滔品房混销售忠走势fd鹿c.鲁21蔬as船k.尘co下m中管却网房扬地产借频道有利弃因素铜陵尼经济5年内圆持续己高速乖增长般及城发市规脾划有歼利于堤房地递产的肌发展称；铜陵榴市城理市规征划有斥助于滴郊区瞎房地康产市啄场的激发展锯。铜陵贡房地头产市缴场逐牺步走焦向成耍熟，马这将尖在一诉定程颈度上心促进粒项目兽的发怜展；不利蚀因素宏观基政策止调控停频出强，投精资客蒙户进院一步游被打击秤；区域然发展磁还未裤兑现衔；5.铜陵悠房地丑产发桥展环茫境分乖析08年将签持续性宏观亲调控疯，一授些新引的政坐策将铁出台恶，积横极维抄护和义促进望市场盟健康咐发展旅；铜陵所前几喘年房医产市尿场平首均每绩年按35康0元/平方扭米左怒右，糟属于样稳健兵上涨散。08年铜称陵市活商品妻房价节格依赔然会邪上涨起，总夫体上境是稳丧中略速升。板块烈竞争射将进文一步寨加剧栋，有盯创新兴产品颠的发瓣展商慈领衔榜主演叠；产品比同质粗化严锅重，宏消费郊者生转活质查量需尚求逐柏步提割高；6.描2宜00颈8年铜缴陵房诵地产裂市场唇前景罪预测2阅·世铜陵稻房地兼产板笋块竞熟争研径究铜陵钥新区浆规划朵研究铜陵拿新区过与各锋区的权竞争房地居产板灾块竞辩争研柿究铜陵林市场愁后续易供应涌量分呢析按照喜地理寨位置游与楼阀盘聚耀集情喝况，藏铜陵毒市城坝区大沈致可适以划滩分为翅中心岗区板倚块、驳新城大板块截、东充郊板劝块、筹城南潮板块凳、环窝天井仰湖板短块五尸大房霸地产扯板块符，呈循现“腰一主治四幅阁”的妖格局屿：新城衔板块城南淘板块东郊析板块中心拆区板清块环天睬井湖蝴板块1.铜陵束房地掀产板疮块竞衡争研也究中心舟区板率块（以金蚀山路捕以北垫，翠视湖路欣以南爆，铜天官大租道以浙东，韵铜都寨大道反以西腔）市场草供不么应求必、价骨格稳闪定。中心轨区供匹地有勇限，涌尽管投中央盲华庭草、阳腥光山唤水、弃香樟虏花园葱等项晕目陆超续有篇房源选推出互，但第区域泰推盘古总量秧不大舒，房而价稳愤定在隐高位遇。该风板块但一直争是市葡民居祸住认暴知度询最高项的区渠域，粱拥有触优越味的区傻位优丘势和浙完善顿的石生活蚊配套储设施状。2.中心推区板轿块特勾征分弦析项目名称：中央华庭

基本资料：地点：紧邻长江路，紧贴义安大道北段开发商：合肥火炬物业发展有限责任公司铜陵分公司总建面积：68077.70M2总套数：520套建筑形式：多层容积率：1.19绿化率：43.66%物管费：0.5元/平方米/月优劣势分析：1.优势■项目地处铜陵长江路黄金地段，周遍配套齐全。■教育学区好。■产品以大户型为主，定位市场上层高端客户群体为销售目标。在铜陵房产市场市区新盘较少的情况下该项目取得良好的销售业绩。

2.劣势■项目户型结构较差，使用率低；■项目产品外立面较差。销售情况：销售率：项目07年上旬开盘至今已全部售罄。价格；均价4900左右3.中心概区板旁块代冒表项仆目分惩析-中央蛛华庭36项目名称：阳光山水基本资料：地点：长江东路开发商：铜陵有色铜冠房地产集团有限公司总建面积：45990.45M2总套数：352套建筑形式：多层容积率：1.14

绿化率：40%物管费：0.6元/平方米/月项目分析：项目从06年开盘至今一期已即将售磬，2期将在08年5月份推出，项目价格从06年的均价3800元/㎡涨至07年4300元/㎡，现一期销售均价在4600元/㎡左右。预计二期销售价格还会有一定幅度的上涨。1）优势■项目地处铜陵长江路沿线，属铜陵较好地段紧邻市中心。■项目北靠景观大山，园区内有人工水系环境好。■项目周遍配套齐全生活方便，地属15中学区教育好。■小区智能化安保系统完善。2）劣势■项目建筑立面效果较差，外立面类似安居房。■项目户型面积同比其他项目偏大导致总价偏高。■项目销售现场销售气氛差，业务员不专业。。销售情况：销售率：一期可销售套数370套,已销售352套，二期今年5月开盘价格；均价4600左右3.中心到区板望块代蛛表项族目分百析-阳光品山水新城骑区板邪块（供翠湖俗路以蹦北，表泰山栽大道尿以东财）规竹模楼穴盘最衫为集泻中区管域，陷领袖桂地位穗已然草确立顽。依托井于政匙府规茅划的精重心挑倾斜惜，新仇城区奏板块巧加速翻掘起台，已工成为判铜陵砌市场违上最只热门道的板同块。周边萝扎堆等有万员泰翡祖翠城恋、豪疯邦康披城、劳五环歌国际慌等一有批高般品质液楼盘站。该板晚块是垃主城装区连妻接经涝济技团术开吹发区聋的前牙沿，列是顺窜应城冒市空现间战石略“笼北扩利”的冶要地瓶，受宿石城倒大道值的改翻造、贯翠湖创公园混建设牢等大彻型市吩政工孝程的回利好化影响毛，该孩板块沟近2年上案升势症头非调常明掉显。的随着垒石城瞒大道糖的扩忙改工胶程结君束，牧连接位新老束城区凭的价扭值链墙正在缩慧拉开荐，拉资近该遵板块雀地产汗和主较城区唇距离驳。5.新城地区板兽块特盯征分泼析项目名称：五环国际基本资料：地点：翠湖二路北侧开发商：铜陵华源房地产开发有限责任公司容积率：1.42

绿化率：40%物管费（元/平方米/月）未定一期总建筑面积：29440.70M2产品类型：多层项目分析：项目07年12月28日开盘销售，前期客户积累时间在2个月左右。项目一期推出可售房源266套，开盘一个月内即销售200余套在业内造成一定轰动。项目的热销也反映出07年底的国家调控并未为对铜陵房地产市场造成很大的波动，也反映出了铜陵市场中底价位楼盘的需求量较大。1）优势■项目销售均价在3600元/㎡左右，相对周遍楼盘具有一定的价格优势。■项目规划理念先进，景观组团，奥林匹克广场，景观水系设计具有很大卖点，会所等配套规划齐全。■项目地处铜陵规划的经济开发区，地块升值潜力较大。■园区靠近翠湖公园，增加了项目的景观卖点。■项目产品以多层为主，户型也以中小户型为主。建筑设计如底层架空、大堂挑高、底层下沉式私家庭院等，具有较大的产品优势。■集中布局太阳能热水器。■项目销售现场销售气氛营浓厚，销售员业务能力强。2）劣势■项目周遍现配套较差，无生活配套设施，无交通配套。

销售情况：销售率：一期可销售套数291套,已销售266套。价格；一期销售均价3600元/M2。6.伐新城惰区板姿块代扑表项性目分刑析-五环信国际39项目名称：万泰翡翠城基本资料：地点：石城大道于翠湖一路交汇处开发商：安徽万泰置业有限公司容积率：1.7

绿化率：35.5%物管费：0.65元/平方米/月总建筑面积：30万平方米产品类型：多层项目分析：项目分四期开发分多个组团，04年开盘至今已销售700余套。价格从开盘是的2050元/㎡涨至现在3900元/㎡。项目一期现已交房入住二期基本都已结构封顶，会所等配套设施均已投入使用。该项目以绿城经典多层产品桂花城以模板，从规划、景观、配套、物业等方面均体现出铜陵一线大盘的形象。但现在由于该区域一些较具竞争力的新生楼盘推出影响下，项目的销售情况正大幅度的下滑。一些如户型配比不合理大户型偏多之类劣势也慢慢的体现出来。1）优势■项目整体总建面积30万平方米，是铜陵规模最大的项目。■项目一期已入住增加项目后期销售的人气。■项目规划设计模仿绿城桂花城，在景观产品上居有较大卖点。■项目规模园区配套设施齐全，如会所、游泳池等。■项目物业由绿城做物业顾问，物业管理在铜陵数一数二。2）劣势■项目立面颜色当地人较不认可，色彩偏灰。■项目大户型偏多，当地大户型相对销售进度较慢。■项目价格在同区域中偏高。■项目销售现场销售气氛较差，销售人员较不专业

销售情况：销售率：一期98%；二期80%价格；一期销售均价3600元/M2。二期销售多层销售均价3900/M2，小高层均价4300/M26.僚新城崖区板徐块代戒表项滔目分摧析-万泰春翡翠缎城40项目名称：豪邦康城基本资料：地点：螺丝山西侧开发商：安徽省豪邦置业有限责任公司容积率：1.45绿化率：36.52%物管费：（元/平方米/月）未定一期总建筑面积：14874.14M2产品类型：多层项目分析:项目06年中旬开盘至今天一期已售磬，开盘运用摇号造势的推广手段取得良好的效果，加以项目以85左右二房110左右三房为主力户型，价格同比周遍项目略低，在短时间取得了良好的销售业绩。1）优势■项目以堆坡造林方式制作园区景观。■项目一期已售磬增加项目后期销售的口碑。■项目规模大，小区配套设施齐全，地处铜官山区，具有优异的教学配套优势。■项目户型以中小户型为主打，符合当地市场客户需求。2）劣势■项目销售现场销售气氛差，销售人员不专业，原销售已解散。

销售情况：销售率：一期已售罄，二期08年中旬推出价格；一期销售均价3850元/M2。6.剂新城脸区板站块代隔表项佣目分鲁析-豪邦怪康城东郊漏板块拘（铜桑都大将道以晒东）筒借题胡材发握力。代表脏楼盘调中房酱东郡处、铜欣官书陡香苑迁、物波华•臻邸袄。该日区域叮曾是干一个畜“脏仙、乱阿、差浆”的遵市场吊聚集结之地预，不乐宜居暴住。锣然而枝经过裕几年淹来的捡发展松，东喇郊区济域在拒一波等波的衔发展王浪潮行中迎躁来了盐它的翁巨变句。7.东郊沟板块修特征摸分析项目名称：物华·臻邸基本资料：地点：北京东路北侧开发商：铜陵市物华房地产开发有限责任公司容积率：1绿化率：40.5%物管费：0.6元/平方米/月总建筑面积：31848.07M2总套数：210套优势：■项目从景观、户型等方面规划档次比较高。■销售人员专业。■销售形象包装比较好。劣势：■户型面积偏大以140左右大户型为主，单价相对偏高导致总价高。■部分户型设计不合理，南向房间少，当地人较难接受。销售情况：销售率：15%。价格；4800元/㎡。8.东郊享区板嫁块代请表项扬目分秘析-物华赌臻邸城南狐板块全（金闷山路凳以南彼）蓄湖势待象发，唉性价情比较腹高。该板降块代进表楼角盘有牙世纪铺花园堆、香亲格里贝拉、灾金色奔兰庭选等，教以丰药收门见为中膨心的牛城市裙南向酷板块原被称坐为铜桥陵城映市生域活的钥发源穷地之屡一。南部芹城区拆是构卵成我寸市“浓一城侄三区胀，一圈主两良副”宪城市吧空间搅结构央的轰三个共城区热之一惨。该区臂域依羡托交奋通便纤利和喉市政猴重点佩规划裁的旅敬游产沸业，送将对罢本板猴块有此较大析的经辜济发零展后坛发优肠势。9.城南谜板块矩特征背分析项目名称：金御华府基本资料：地点：淮河大道南段开发商：铜陵城乡置业有限责任公司占地面积：12.71公顷一期总建筑面积：68610M2容积率：1.51

物管费（元/平方米/月）：未定项目优势：■规模相对比较大。■可能规划有5000平方方米的购物中心（沃尔玛）。■有露天游泳池。■车位比例45%，能满足现客户的需求。■很多户型有入户花园，增加产品卖点。项目劣势：■户型普遍次卧开间小，采光差。■高层产品较多，当地人对高层产品认可度较差。■项目周边靠近焦化厂对项目周边环境污染较多，道路情况差。■项目靠近铜陵火葬场，当地客户比较忌讳。销售情况：销售率：08年中旬开盘暂未销售。价格；未定。10太.城南奇板块液代表漠项目鞋分析-金御距华府环天双井板时块（谊铜官洪大道期以西吊）板您块借伯助天贴井湖猾、南画湖等牧天然粥湖泊隆景观坐，在盖五大担板块殃中具抖有独梢一无遭二的怒生态葵优势副。该板颠块代像表楼听盘托质莱多怕、秀振水山鸡庄、持春江棚花月承、映滩湖山休庄等馋生态线优势香是该唇区域录的关叼键词帆。该秆板块贴所处若区域遗环境颗优美霉，靠夺近市壳县两盒级政纺府办墙公地晶，19粥99年底看，天爹井湖液地区采整治护与建诉设拉确开帷羊幕，维经过猾几年勒实践康，“渴青山嘱碧水上、相梢映成粥趣；局随坡干就势酷、错搏落有词致；猛动静距相宜雄、处秤处皆桌景的促花园播式城泄市空闻间”声的规壮划设瓦想正烤逐步转成为粮现实啦。坐穴拥天亚井湖拜，远向眺笠傍帽山改，难州得中腥的真告山真半水环窜境，府成就略了该宰板块躁的特颜质，乎这也设是该意板块升进入破公众缺视野爽被普牢遍看豆好的昂主要阻原因轻。11汉.环天围井湖扭板块统特征困分析项目名称：托莱多基本资料：地点：淮河大道南段开发商：铜陵拓基房地产开发有限责任公司占地面积：12.71公顷一期总建筑面积：21229.27M2一期可售套数：18