房地产行业分析报告-政策暖风频吹长租公寓崛起正当时

房地产行业政策暖风频吹，长租公寓崛起正当时核心观点： 政策加速推进，有助于推动行业健康开展展住房租赁市场的范围为人口净流入的大中城市，而在内容上那么包括了培育机构化、规模化住房租赁企业、建设政府住房租赁交易效劳平台、增加租赁住房有效供给。该通知是多部委首次联合出台租赁支持政策，为后续协调合作奠定根底。于此同时，各地区也积极响应，目前已有20多个省市出台了住房租赁实施细那么。尽管如此，我们认为未来政策仍有较大的提升空间，需要推动系统性的法律框架以及多个领域的标准细化。 租赁人口及租金或将持续增长，租赁市场规模具备提升空间我们判断未来租赁市场将继续呈现典型的量〔租赁人口〕价〔租金〕齐升态势，进而推动市场规模〔租金GMV〕快速增长。首先，租赁人口增长方面，城镇化第二阶段将以都市圈人口的持续增长为标志，而将为租赁人口的增长奠定根底。进一步看，一方面，限购及高房价之下局部流动人租赁市场作为我国多层次住房体系中的重要一环，在

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年之前，政策环节存在较大缺失，但在15

年之后，政策处于加速推进的弥补阶段，并且进入2021年，政策持续深化，首先，17年5月，住房城乡建设部起草了?住房租赁和销售管理条例〔征求意见稿〕?，加速了全市场标准进程。其次，7月20日，九部委共同发布?关于在人口净流入的大中城市加快开展住房租赁市场的通知?，?通知?延续了“因城施政〞的指导思想，指出加快发请务必阅读末页的免责声明2

/47目录索引前言..................................................................................................................................5政策处于加速推进的弥补阶段..........................................................................................8顶层设计标准市场秩序，驱动租赁行业健康开展......................................................8多地积极响应中央政策，密集出台实施细那么...........................................................13一线城市深化改革步伐...........................................................................................15租赁市场空间广阔，长租公寓崛起当时..........................................................................18流动人口催生广阔的房屋租赁市场.........................................................................18房屋租赁市场趋势：量〔租赁人口〕价〔租金〕齐升，空间更加广阔....................21租赁市场痛点丛生，长租公寓应运而生..................................................................34风险提示.........................................................................................................................45图表索引图1：中国中央层面长租公寓政策支持...............................................................10图2：?关于在人口净流入的大中城市加快开展住房租赁市场的通知?概览........12图3：地方层面支持长租公寓政策地图...............................................................14图4：上海市十三五规划土地供给结构〔公顷〕.................................................16图5：上海市十三五规划住房供给结构〔万套〕.................................................16图6：一线城市鼓励租赁市场政策一览...............................................................17图7：流动人口及占比........................................................................................18图8：中国农民工人口数量和比重......................................................................19行业深度|房地产图9：中国外出农民工居住情况..........................................................................19图10：中国外出农民工租房人数........................................................................19图11：中国高校毕业生人数〔万人〕.................................................................19图12：中国高校毕业生就业地域情况.................................................................20图13：中国本科生毕业前三年薪资水平〔元〕...................................................20图14：2005-2021年通过购置新房/租房解决居住问题的人口数目〔万人〕.......20图15：中日美总人口与租赁市场规模.................................................................21图16：中国、日本、美国租赁人口占比.............................................................22图17：五普、六普净流入人口数和占比.............................................................23图18：2021年一线城市常住人口及外来人口〔万人〕......................................23图19：美国2021年人口占比结构.....................................................................24图20：美国总人口及大都市区人口情况〔百万人〕...........................................24图21：日本三大城市圈人口〔万人〕及GDP占比.............................................24图22：2021年一线城市常住人口〔万人〕........................................................24图24：我国一线城市均价及2021年以来涨幅....................................................26图23：2021年国际主要城市房价收入比及房价租金比......................................26图24：局部城市平均首置年龄............................................................................27图25：一线城市房价和租金指数........................................................................28图26：北京某小区租金月供剪刀差....................................................................28图27：我国租客年龄结构...................................................................................29图28：北京租客收入结构...................................................................................29图29：美国租房不同学历租房人数增长率..........................................................29请务必阅读末页的免责声明3

/47行业深度|房地产图30：美国租房不同收入层次租房人数增长率...................................................29图31：香港租房市场收入结构............................................................................30图32：中国男女性婚育年龄...............................................................................30图33：各学历23-29未婚人口占15岁以上人口比例.........................................31图34：2021-2030年租赁人口预测〔亿人〕......................................................31图35：中国城镇居民人均可支配收入〔元〕......................................................32图36：2021-2021年预计人均消费支出复合增长率...........................................32图37：2005-2030年中国人均消费支出结构预测...............................................32图38：2005年-2021年可支配收入涨幅与租金涨幅..........................................33图39：消费升级背景下的租房需求升级.............................................................33图40：各城市租房支出在收入中的占比.............................................................34图41：2021-2030年租赁市场空间预测〔亿元〕...............................................34图42：住房市场结构..........................................................................................34图43：家庭为单位的流动人口占比....................................................................35图44：流动人口平均年龄与家庭规模.................................................................35图45：上海地区租客租房痛点评分概览.............................................................37图46：各城市租客租房户型偏好统计.................................................................38图47：我国租赁房屋供给来源............................................................................38图48：影响北京租户租赁品质的因素.................................................................38图49：上海地区租客租房核心诉求....................................................................39图50：上海地区找房不流畅因素........................................................................39图

51：长租公寓可以解决租客痛点

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40请务必阅读末页的免责声明4

/47行业深度|房地产图52：2021—2021廉租房供地面积〔公顷〕....................................................41图53：中国住房保障财政支出缺口〔亿元〕......................................................41图54：非机构租房市场痛点和长租公寓特点......................................................42图55：国内主要城市租金GMV〔亿元〕...........................................................43图56：国内一线城市比照国际大都市租赁人口与租金GMV...............................43图57：长租公寓品牌渗透率...............................................................................43图58：TOP10公寓企业管理房屋数量占公寓企业总管理数量............................44请务必阅读末页的免责声明5

/47表1：?征求意见稿?条款与惩罚措施...................................................................8表2：美国住宅租赁法律制度对承租人的权益保障.............................................10表3：日本法律对承租人的权益保障...................................................................10表4：地方层面长租公寓政策支持......................................................................14表5：上海市租赁用房土地出让信息...................................................................16表6：美国历史上的人口迁移趋势......................................................................23表7：中国一线城市限购限贷政策......................................................................25表8：北京市期望周期与实际换房周期...............................................................36表9：机构物业管理方的常规业务......................................................................41前言中国的房地产行业从98年房改开始开展到现在，经历了行业开展最为轰轰烈烈的“黄金时代〞。在过去10余年的开展过程中，房地产开发业务凭借极高的投资回报率以及较低的准入门槛得到了充分的开展，行业逐步成为国家重要的支柱产业和经行业深度|房地产济增长的稳定器。在增量业务连续多年快速增长后，支撑销售的需求结构发生了显著的变化，地产行业的开展机遇也将逐步从增量开发转为存量经营环节。目前，整个资金的资产配置通道日益顺畅，并且受经济开展增速转换，资金的资产配置结构也正经历深刻变化〔逐步加大风险-收益率折中资产的配置〕，这种背景下，整个房地产大资管领域将逐步受到资金青睐，包括房地产基金、存量市场经营与效劳〔包含房地产经纪、长租公寓、物业效劳以及物流地产多个细分领域〕等都将迎来集中开展。而我们团队自14年开始边加大了房地产大资管领域的覆盖力度，目前我们的研究领域已经逐步延展至房地产基金、物流地产、物业效劳等多个细分领域，而本篇报告那么将研究视角瞄准长租公寓，进一步推展我们的研究广度。租赁市场作为多层次的住房体系中的重要一环，有助于解决民众“人有所居，居有其屋〞的根本需求。在庞大的人口基数以及流动人口的支撑下，我国的房屋租赁在当下已经形成了一个广阔的市场。我们判断未来房屋租赁市场未来将进一步扩大，并呈现量〔租赁人口〕价〔租金〕齐升的态势。但在人们生活水平提高、消费升级的时代背景下，庞大的租赁市场面临供需错配、监管困难等诸多痛点。比照美国日本等兴旺国家现状，中国的住房租赁市场仍有巨大的提升改善空间。租赁市场的标准化良性开展依靠政策端的引导。长租公寓作为专业的，机构化运营的房屋租赁型企业，可以解决当下租赁市场的众多的问题，长租公寓企业本身也需要一个良好的的环社会境与政策环境实现快速成长。但在15年之前，我国在政策环节存在较大缺失，好在，我们已经看到了政策端的积极变化，15年以来，从中央到地方，关于鼓励租赁市场开展的政策密集出台，政策处于加速推进的弥补阶段。我们认为租赁市场将迎来一场重大的改革，租房生活将成为更多人生活中的一局部，请务必阅读末页的免责声明6

/47行业深度|房地产而长租公寓企业也将充分享受政策以及行业红利，实现快速开展。本篇报告作为长租公寓系列研究报告的首篇，聚焦于以下几个方面：〔1〕房屋租赁市场支持政策的梳理与简析〔2〕房屋租赁市场的未来开展趋势〔3〕为什么房屋租赁市场需要长租公寓请务必阅读末页的免责声明7

/47行业深度|房地产政策处于加速推进的弥补阶段顶层设计标准市场秩序，驱动租赁行业健康开展请务必阅读末页的免责声明8

/472021年5月，在供给侧改革的大背景下，为了建立购租并举的住房制度，保护租房者合法权益，按照国务院2021年立法工作方案，住房城乡建设部起草了?住房租赁和销售管理条例〔征求意见稿〕?〔以下简称“?征求意见稿?〞〕。表1：?征求意见稿?条款与惩罚措施条目具体条款惩罚措施鼓励专业化1.5国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，可依法将住住房租赁企房租赁相关收益设立质权。业长期经营2.16自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。具体规模和管理办法由直辖市、市、县人民政府制定。政府市场监2.6租赁住房的，当事人应当依法签订书面形式的住房租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租金及其支付期限和方式、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。2.10直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息。2.11鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。督与激励机2.12租赁住房的当事人应当在住房租赁合同签订后十五日内，到房产管理部门或其业务办理机构备案的，由房产管理部门予制以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处

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万元以上

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万元以下罚款；未查验承委托的街道、乡、镇等基层组织办理住房租赁备案。办理住房租赁备案，不得租人身份证件或者未如实记载相关信息收取任何费用。的，由房产管理部门责令限期改正，逾期不改正的，可处5

千元以上1

万元以下罚款。出租人义务2.7出租人应当遵守法律、法规的规定出租住房，确保出租的住房符合安全要求，对违规出租住房、调整租金、收取扣留押满足基本使用功能。住房租赁企业应当查验承租人身份证件，并如实记载相关金、擅自进入出租房，由房产管理部门予和权利信息。出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房。以警告，责令限期改正；情节严重的，对请务必阅读末页的免责声明9

/47行业深度|房地产数据来源：住建部，广发证券开展研究中心本次文件在租赁方面从“鼓励专业化住房租赁企业长期经营〞、“政府市场监督与鼓励机制〞、“出租人权利和义务〞、“承租人权利和义务〞四方面对住房租赁市场供给侧、需求侧、监管侧做出明确规定，并提出相应的惩罚措施。我们认为征求意见稿的出台将加速全市场的标准进程，未来正式文件出台后，将成为整个市场的纲领性文件。新规执行下，一些违规的二房东将逐渐被市场淘汰，在资金、人力、本钱集约化等各个层面比照个人都能更好的实现标准化的专业租赁机构，在租赁市场中的竞争力将进一步提高。比照租赁市场兴旺的美国和日本，其在法律层面对租客利益的保障是实现租赁市场标准化的重要推手。2.9出租人出租住房，应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。具体标准由个人处1

千元以上

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千元以下罚款，对单直辖市、市、县人民政府制定。位处

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万元以上20

万元以下罚款。2.10住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。违规驱逐承租人，构成违反治安管理行为的，依法予以治安管理处罚；构成犯罪的，2.11当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。对租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应当提前三个月通知承租人。依法追究刑事责任。2.14出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，应当承担举证责任。2.15未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。当事人在住房租赁合同中约定出租人可以进入租赁住房情形的，出租人应当按照约定进入租赁住房并提前通知承租人。2.17除

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种规定情况下，出租人在租赁期限内不得解除住房租赁合同。承租人义务2.8承租人应当遵守法律、法规的规定，按照合同约定及物业管理要求合理使用租擅自改动承租住房其他结构的，由房产管理部门责令限期改正，处

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千元以上

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千赁住房，不得擅自改动住房结构和室内设施设备，不得损害他人的合法权益。元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。2.10承租人应当按月支付租金，当事人另有约定的除外。和权利2.13经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务。办理住房租赁备案后，租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租的权利。2.16承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房；未约定的，承租人转租住房，应当征得出租人的书面同意。行业深度|房地产表

2：美国住宅租赁法律制度对承租人的权益保障数据来源：?美国住宅租赁法律制度研究——以承租人住宅权保障为例?，广发证券开展研究中心表3：日本法律对承租人的权益保障数据来源：?日本住宅租赁特别立法研究——以承租人权利保障为中心?，广发证券开展研究中心实际上，从2021年起，中央及各地方政府便相继出台购租并举、商改住、租赁税收优惠等一系列支持政策，旨在通过标准化的租赁市场满足居民住房需求，构建更加完善的住房体系。我们认为中央政府近年持续对租赁市场的政策的层层递进支持从多维度为长租公寓在我国的开展提供了良好的外部环境。图1：中国中央层面长租公寓政策支持请务必阅读末页的免责声明10

/47项目主要内容居住环境保障房东必须保证租户拥有一个安全、舒适、健康的生活环境：（1）房东的适住性担保义务；（2）房东的侵权行为责任租期保障稳定地享有住宅

:

对房东租赁终止权的限制：（1）正当理由驱逐保护；（2）禁止报复性驱逐租金保障可负担的住宅:

租金管制制度：（1）豁免管制的范围；（2）基本租金和租金上限；（3）租金的一般性年度调整；（4）租金上限的调整法律主要内容《日本民法典》（1）将租赁期限分为定期和不定期两类；（2）禁止租赁权的擅自转让与转租；（3）出租人可以自由转让设有租赁权的房屋；（4）租金不得随意增减。《建筑物保护法》以建筑物所有为目的设立的地上权或土地承租权，如果建筑物所有权已经登记，即使地上权或土地承租权没有登记，仍然可对抗第三人。《借地法》规定了以建筑为目的的土地租赁的法定最短期限。在约定期限的定期租赁中，最短租赁期限视所建房屋性质坚固与否分别为30

年和

20

年。《借家法》规定出租人“非有自用之必要或其他正当理由，不得拒绝契约之更新或终止契约”。《物价统制令》严格控制租金的增长。《借地借家法》出租人的解约权被大大限制，租金的增减受到法院有效的控制。行业深度|房地产数据来源：各部委官网，广发证券开展研究中心具体来看，2021年，国务院和住建部先后出台了两个指导性文件，1月份?关于加快培育和开展住房租赁市场的指导意见?要求地方建立住房租赁信息政府效劳平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租；方案用3年时间，建设渠道多元、总量平衡、结构合理、效劳标准、制度健全的住房租赁市场。11月出台的?关于加快开展生活性效劳业促进消费结构升级的指导意见?那么指出要重点“开展短租公寓、长租公寓等细分业态〞，并首次将公寓出租定性为生活性效劳业。2021年5月，国务院常务会议提出培育和开展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求。2021年6月，国务院办公厅发布关于?加快培育和开展住房租赁市场的假设干意见?从“培育市场供给主题〞、“鼓励住房租赁消费〞、“完善公共租赁住房〞、“支持租赁住房建设〞、“加大政策扶持力度〞、“加强住房监管租赁〞六个维度全面部署加快培育和开展住房租赁市场工作。鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造；开展集体建设用地上建设租赁住房试点;鼓励个人依法出租自有住房在人口净流入的大中城市，加快开展住房租赁市场。选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市为首批试点单位,明确各地要搭建住房租赁交易平台，增加新建租赁住房供给。分城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度，加快培育和开展住房租赁市场培育和开展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求全面部署加快培育和开展住房租赁市场工作，出台了一系列鼓励和标准住房租赁市场的政策要求重点“开展短租公寓、长租公寓等细分业态“；公寓首次纳入生活效劳业九部委税务总局财政部国务院国务院国务院住建部住建部发改委住建部要求地方建立住房租赁信息政府效劳平台，培育住房租赁机构，支持房地产开发企业出租房源，推进REITS试点公寓业所在的生活效劳业也纳入营改增试点纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套效劳的，按照住宿跟务缴纳增值税国常会：2021年到2021年再改造各类棚户匙1500万套，加大中夬财政补劣和金融、用地等支持。15年1月15年11月16年3月16年4月16年5月16年11月17年2月17年4月17年7月16年6月15年12月标准租赁市场:加快住房租赁市场立法；多渠道增加租赁住房有效供给；大力开展公租房；加强住房租赁市场监管国务院提出满足新市民住房需求为主要出发点的住房制度改革，深化改革以建立购租并举的住房制度为主要方向请务必阅读末页的免责声明11

/47行业深度|房地产而进入2021年，7月20日，住房城乡建设部、国家开展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会共同发布?关于在人口净流入的大中城市加快开展住房租赁市场的通知?，是多部委首次联合出台租赁支持政策，标志着政策的进一步深化，同时也为后续多部门统一协调奠定根底。图2：?关于在人口净流入的大中城市加快开展住房租赁市场的通知?概览数据来源：各部委官网，广发证券开展研究中心具体来看，首先，从政策支持的城市范围来看，本次政策延续了本届政府“因城施政，分类调控〞的指导思想，指出加快开展住房租赁市场的范围为人口净流入的大中城市，并且选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为试点。我们认为流动人口是住房租赁市场开展的前提，只有人口净流入的大中城市才具备开展的根底，绝大局部三四线城市本身具备较高的住房自有率，租赁市场总体规模较低。而在政策内容上来看，政策主要包括了培育机构化、规模化住房租赁企业、建请务必阅读末页的免责声明12

/47行业深度|房地产设政府住房租赁交易效劳平台、增加租赁住房有效供给、创新住房租赁管理和效劳体制。我们认为本次通知可看作是先前政策的进一步深化，主要着力于租房市场的供给侧，包括增量开发〔新增租赁用地〕与存量挖掘〔国有闲置厂房办公房〕；同时再次强调对专业型租赁企业在融资等多方面的扶持〔拓宽直接融资渠道，REITs试点〕，此外，值得一提的是，本次政策首次提出支持国有企业转为住房租赁企业，有利于充分发挥国有企业在资本方面的优势，促进租赁市场供给主体的多元化，使得国有以及民营机构在租赁的不同环节协调合作。请务必阅读末页的免责声明13

/47多地积极响应中央政策，密集出台实施细那么在中央层面出台纲领性文件后，各地方也积极响应号召，截止目前已有20个省市〔直辖市〕出台?加快培育和开展住房租赁市场的假设干意见?的实施细那么，多地均明确表示支持商改住，并落实对租赁供给方的税收优惠，同时对住房租赁型企业提供各种维度的金融支持，约有6成省份提出推进REITs试点。我们认为这些政策未来对长租公寓企业均能产生实质性的利好。首先，“允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地〞的政策，为租赁型企业提供了更多可改造房源，同时增加租赁市场的供给。其次，在税收层面，较大幅度的税收优惠能保证租赁企业的盈利空间，并且配合营改增推进，供给端优惠有望快速落地；此外，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，将显著改善资金沉淀量大、投资回报周期长，缺乏轻行业深度|房地产资产化模式的租赁行业的融资现状。推进房地产投资信托基金(REITs)试点将真正释放公寓企业的资金压力，实现轻量化运营进而快速开展。我们认为，未来租赁型企业将持续受到政策多维度的正向支持，政策端的获益将推进租赁型企业的快速发展。图3：地方层面支持长租公寓政策地图数据来源：各地政府官网，广发证券开展研究中心表4：地方层面长租公寓政策支持支持长租公寓、商改住并开展REITs试点

支持长租公寓、商改住未开展REITs试点

只支持长租公寓暂无支持政策请务必阅读末页的免责声明14

/47省份时间商改住(REITs)试点税收优惠金融支持四川2016.01●（限制条件）●●支持符合条件的住房租赁企业发行偾券、不动产证券化产品。甘肃2016.08●兰州开展●支持符合条件的住房租赁企业发行债、不动产证券化产品，探索开展房屋租金受益权质押贷款。河北2016.09●●●支持符合条件的住房租赁企业发行短期融资券、中期票据、非定甸债务融资工具以及不动产证券化产品等。辽宁2016.09●●●支持符合条件的住房租赁企业在银行间市场发行非金融企业偾务融资工具，在证券交易发行资产支持证券请务必阅读末页的免责声明15

/47行业深度|房地产数据来源：各地政府官网，广发证券开展研究中心一线城市深化改革步伐相比其他地区，一线城市的租赁市场改革更为深入。首先在土地供给层面，一线城市已经通过改革供给结构，改变供给方式的方法以增加租赁市场供给。在供给结构上，一线城市在土地供给侧开始向租赁住房倾斜，例如，深圳将建设40万套人才住房，其中70%为租赁住房，北京那么在今后5年将加大租赁住房供给，方案供地1300公顷，建设租赁住房50万套。而上海在?上海市住房开展十三五规划?中，供地将明显向租赁市场倾斜，在“十三五〞时期，住房用地供给5500公顷，其中，商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。并且更进山西2016.11●●●支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品安徽2016.11无否无无江西2016.11●否●探索开展住房租金受益权质押贷款业务。宁夏2016.11●●●支持符合条件的住房租赁企业上市融资，发行偾券、不动产证券化产品吉林2016.11●●●搭建投融资及租赁业务经营平台。福建2016.11●●●探索开展住房租赁收益权质押业务和资产证券化产品。湖南2016.12●否●支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，有条件的城市可对住房租赁企业融资实施财政贴息补助。河南2016.12●郑州、洛阳开展●支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，探索开展房屋租金收益权质押贷款业务。内蒙古2017.01●无●支持金融机构为企业开展“以租代售”资产融资包的债权证券化业务和不动产证券化产品；鼓励基金或民间资本进入房屋租赁市场贵州2017.01●●●支持符合发行偾券条件的住房租赁企业发行偾券，持支持符合发行条件的住房租赁企业发行不动产证券化产品广西2017.01●●●支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品广东2017.01●●●支持符合条件的住房租赁企业发行偾券、不动产证券化产品。云南2017.02●●●支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。湖北2017.03●武汉开展●支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品青海2017.04●无●差别化信贷政策天津2017.06●无●支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品行业深度|房地产一步地，上海近期首次出现以“租赁用房〞为土地用途的土地供给，并且规定所建物业严格按照“只租不售〞的模式管理，我们认为以“租赁用房〞为用途的土地出让首次出现，是真正有益于租赁市场长远开展的改革。图4：上海市十三五规划土地供给结构〔公顷〕图5：上海市十三五规划住房供给结构〔万套〕数据来源：上海规土局，广发证券开展研究中心数据来源：上海规土局，广发证券开展研究中心表5：上海市租赁用房土地出让信息数据来源：上海规土局，广发证券开展研究中心在标准当前市场方面，上海在执行层面上也走正在全国前列。2021年3月以来，上海普陀、宝山等地开始对非法改建的违规公寓严厉查处，直接涉及的违规二房东有500多家个人与企业，严厉打击了非法二房东，清理了城中村。此次清理中，涉及200017001800商品住房租赁住房保障性住房457055商品住房租赁住房保障性住房请务必阅读末页的免责声明16

/47地块号地块名称四至范围土地用途土地总面积(平方米)出让面积（平方米)规划指标要求保证金（万元）容积率建筑密度201707001浦东新区张江南区配套生活基地A3-06

地块东至:规划一路,南至:科农路,西至:A3-05地块,北至:A3-05

地块（地块四至范围应以附图红线为准）租赁住房65007.665007.62/14479201707002嘉定区嘉定新城E17-1

地块东至:合作路,南至:德茂路,西至:云谷路,北至:双丁路租赁住房28513.428513.42.5上限：符合技术规范8484行业深度|房地产最多的关于公寓企业的工商注册问题，在九部委新发布的?通知?中已经得到明确：住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一标准为住房租赁经营。而另一个一线城市广州在近日也发布?加快开展住房租赁市场的工作方案?的16条新政，其中首次提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共效劳权益，保障租购同权〞。虽然在子女入学上对于承租人的条件仍有诸多限制，但我们认为广州这一工作方案的发布，可视为将“租购同权〞的首次从概念推进到实质执行阶段，承租人在未来将逐步获得与购房者相同的权益。我们认为一线城市住房供需矛盾最为突出，租赁需求最为旺盛，其更加需要一个健康开展的租赁市场解决人口的居住问题。在土地供给有实质性改革，租赁权益明文得到保障的情况下，租赁行业包括长租公寓在未来将有广阔的开展空间。图6：一线城市鼓励租赁市场政策一览数据来源：各地政府官网，广发证券开展研究中心总体来看，租赁市场作为多层次的住房体系中的重要一环，在15年之前，我国在政策环节存在较大缺失，目前政策处于加速推进的弥补阶段，但仍存在较大的缺失空间，未来政策仍需要推动系统性的法律框架以及多个领域的标准细化〔比方公?广州市加快开展住房租赁市场工作方案的通知?赋予符合条件的承租人子女享有就近入学的权益，保障租购同权，增加供给，允许商改租，扶持住房租赁企业。广州“十三五〞预计新增租赁住房70万套，新增代理经租房源30万套，到2021年形成差异化供给、标准化管理的住房租赁市场体系。上海?上海市住房开展“十三五〞规划?北京大规模推进集体建设用地建设租赁住房，第一批试点工程海淀区唐家岭租赁住房工程927套房源正式签约入驻。北京北京市住建委公告?进一步促进我市房地产市场平稳健康开展的意见?根据市场需求合理确定租赁住房建设规模，在年度住房建设方案和住房用地供给方案中予以安排。上海目前自住房和租赁住房比重约为6：4，未来将会构建“购租并举〞体系，加快培育住房租赁市场。上海上海市住建委主任表态?关于“限房价竞地价〞工程自持商品住房租赁管理问题的通知?明确对于前几日“限房价，竞地价〞的工程，自持商品住房应全部用于对外租赁、租前装修、不得销售。北京广州2021.10.042021.04.252021.11.252021.05.252021.07.172021.07.07请务必阅读末页的免责声明17

/47行业深度|房地产寓消防验收的标准等〕。租赁市场空间广阔，长租公寓崛起当时流动人口催生广阔的房屋租赁市场庞大的流动人口是住房租赁市场开展的根底，为整个市场提供了巨大的开展空间。21世纪以来，中国流动人口呈明显的上升趋势。2021年后，流动人口数量到达高位企稳状态，2021年流动人口数量达2.47亿，占总人口的18%。其中，农民工与高校毕业生是我国流动人口的重要组成局部。2021年，中国农民工占总人口的比例已经超过20%，其中外出务工人数达1.68亿。在农民工的居住方面，由于异地工作、工资较低、且需负担子女教育及老人赡养等原因，有很大一局部选择在单位提供的宿舍居住或租房。根据统计局数据，2021年，有44.6%的外出农民工居住在集体宿舍或工地工棚，有37%的人自行租赁住房。在租房的农名工群体中，选择合租和独立租赁的各占一半左右，合租住房的人口超过3000万，而独立租赁住房的人口接近3200万。比照之下，在工作地购房外出农民工的比例仅为1.3%。图7：流动人口及占比请务必阅读末页的免责声明18

/47行业深度|房地产数据来源：统计局，广发证券开展研究中心图8：中国农民工人口数量和比重图9：中国外出农民工居住情况数据来源：统计局，广发证券开展研究中心2021202120212021202120212021集体宿舍/工棚等 合租 独立租赁 购房数据来源：统计局，广发证券开展研究中心图10：中国外出农民工租房人数图11：中国高校毕业生人数〔万人〕数据来源：统计局，广发证券开展研究中心数据来源：统计局，广发证券开展研究中心20.0%18.0%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%32.521.510.5020002001200220032004200520062007202120212021202120212021202120212021流劢人口〔亿人〕占比12%12%12%12%12%11%11%11%11%11%10%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%20212021202120212021202120212021外出农民工〔亿人〕本地农民工〔亿人〕外出农民工占总人口比重100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2021其他7000600050004000300020001000020212021202120212021202120212021合租住房〔万人〕独立租赁住房〔万人〕9008007006005004003002001000请务必阅读末页的免责声明19

/4720012002200320042005200620072021202120212021202120212021202120212021行业深度|房地产而流动人口中的另一个重要组成局部，高校毕业生人数近年也在逐渐递增，2021年高等教育毕业生人数为974万，根据教育部的推算，异地就业大学生人数接近700万人。根据麦可思研究院的数据显示，我国2021年毕业的本科毕业在毕业半年内的月薪仅3300元左右，毕业三年后平均月薪为6700元/月，毕业初期的低薪酬无法支撑高房价，使得异地就业的大学生通常也只能以租房为主。图12：中国高校毕业生就业地域情况图13：中国本科生毕业前三年薪资水平〔元〕数据来源：蚂蚁金服，?大学生就业流向报告?，广发证券发展研究中心数据来源：麦可思研究院，广发证券开展研究中心农民工与应届毕业大学生的选择反映了租房已成为流动人口解决居住问题的最主要的选择。流动人口受住房供给条件、户籍、支付能力等多重限制，其居住选择往往以租房为主，我国租赁市场能够取得高速开展的根本原因，正是由于我国庞大的流动人口基数。根据链家研究院数据，2021年我国采用租房解决居住问题的人口数目约为1.6亿人，是通过购置新房解决居住问题人数的4倍。图14：2005-2021年通过购置新房/租房解决居住问题的人口数目〔万人〕41%59%同一城市丌同城市1000020003000400050008000700060002021届毕业半年毕业三年2021届2021年人均请务必阅读末页的免责声明20

/47房屋租赁市场趋势：量〔租赁人口〕价〔租金〕齐升，空间更加广阔尽管目前1.6亿的租赁人口绝对规模已经位居世界第一，但从相对值来看，我国的租赁人口占总人口数的比例仅为11.70%，与日本33.30%，美国31.25%相比显著偏低，未来租赁人口占总人口的比例仍然具备较大提升空间，也就是说未来租赁市场的“量〞仍具备继续增长的根底。此外，随着经济水平的开展，人均收入水平的提高，未来租金也将稳步上涨，同时随着消费观念的升级，新生代群体乐意付出更多的房租实现居住品质的提升将进一步促进整体租金水平的提高。因此，我们预计租赁市场未来将呈现典型的量〔租赁人口〕价〔租金〕齐升态势，进而推动市场规模〔租金GMV〕快速增长。图15：中日美总人口与租赁市场规模行业深度|房地产180001600014000120001000080006000400020000200520062007202120212021202120212021202120212021购房 租房数据来源：链家研究院，广发证券开展研究中心请务必阅读末页的免责声明21

/47行业深度|房地产数据来源：链家研究院，广发证券开展研究中心图16：中国、日本、美国租赁人口占比中国日本美国数据来源：链家研究院，广发证券开展研究中心下面，本文将侧重分析驱动租赁市场量价上涨的核心因素。我们认为租赁市场规模〔租金GMV〕的增长首先来自量的增长〔租赁人口的增长〕，而增量主要来自三个方面：〔1〕都市圈人口持续增长是长期趋势，为租赁人口的增长奠定根底；〔2〕限购及高房价之下局部流动人口被动进入租赁市场；〔3〕观念升级，注重居住体验的新生代人群主动进入租赁市场。都市圈初步形成，比照国际经验，都市圈人口持续增长将是长期趋势。我国发达地区人口长期正向流入，目前以北京、上海、广州深圳为中心形成京津冀、长三角、珠三角三大都市圈。四大一线城市的常住人口均已到达千万以上，上海北京更1.23.213.750.9311614121086420日本美国中国人口〔亿〕租金GMV〔万亿〕12%33%31%请务必阅读末页的免责声明22

/47行业深度|房地产是到达了2000万以上。图17：五普、六普净流入人口数和占比图18：2021年一线城市常住人口及外来人口〔万人〕数据来源：统计局，广发证券开展研究中心数据来源：Wind，统计局，广发证券开展研究中心但我国的都市圈尚处于开展阶段，与美国日本等兴旺国家相比仍有显著差距。在美国，有9个人口数大于500万的城市，这9个城市所占人口比例为24.6%，其中仅纽约的占比高达6.1%，洛杉矶占比为4.2%〔北京、上海占比仅为1.5%左右〕。在日本，三大都市圈即首都圈，近畿圈、中部圈的国土面积仅占全国的14%，但却汇集了全国近一半的人口，奉献了近6成的GDP，值得一提的是日本国内超过一半的租赁交易都在三大都市圈完成。表6：美国历史上的人口迁移趋势净流出净流入80%70%60%50%40%30%20%10%0%050010001500200025003000北京上海深圳广州常住人口外来人口外来人口占比请务必阅读末页的免责声明23

/47年份1940

年1960

年1990

年2000

年2010

年人口分布（人）城市数量（个）50000-1000001524263023100000-2500006991143168159250000-5000003052758082500000—100000013314539511000000

以上1124464951行业深度|房地产数据来源：U.S.BureauofEconomicAnalysis，国务院开展研究中心，广发证券开展研究中心图19：美国2021年人口占比结构图20：美国总人口及大都市区人口情况〔百万人〕数据来源：U.S.BureauofEconomicAnalysis，国务院开展研究中心，广发证券开展研究中心数据来源：U.S.BureauofEconomicAnalysis，国务院开展研究中心，广发证券开展研究中心图21：日本三大城市圈人口〔万人〕及GDP占比图22：2021年一线城市常住人口〔万人〕1%8%9%12%54%5万—10万25万—50万100万以上10万—25万50万—100万90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%3503002502001501005001940年 1960年 1990年2000年2021年大都市匙美国占比33%14%10%20%15%10%5%0%40003500300025002000150010005000首都圈近畿圈中部圈人口GDP全国占比2.0%1.8%1.6%1.4%1.2%1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%0500100015002000北京上海常住人口深圳全国占比请务必阅读末页的免责声明24

/47广州全部大都市区138222335366366人口分布占比50000-1000001%1%1%1%1%100000-2500009%8%9%9%8%250000-5000008%10%11%10%9%500000—10000007%12%13%10%12%1000000

以上26%34%44%53%54%全部大都市区51%65%78%83%84%区域人口数量（百万人）大都市区67.1116.6192.9233.1258.3美国131.7178.5248.7281.4308.735%300030%250025%行业深度|房地产数据来源：日本统计局，广发证券开展研究中心数据来源：统计局，广发证券开展研究中心虽然近年我国存在局部流动人口返乡置业的现象〔实际上，高房价下的住房需求无法得到满足是人口回流的主要因素，如果租售并举的住房体系能够形成，都市圈的人口吸附能力将进一步加强〕，但兴旺国家的经验说明，人口会聚大都市圈将会是未来的长期趋势。并且比照普通城市，一二线城市更广阔的开展平台、更完善的根底设施、更优质的教育条件将持续吸引流动人口会聚于此，以一线城市城市为中心的大都市圈集中格局将成为中国未来的新常态，也是我国城镇化进入第二阶段的重要标志。行政限购使得更多人失去购房资格从而只能租房。大都市下的人口聚集使得一二线城市将有巨大的居住需求，但目前重点城市的行政限购以及高房价等因素将人群的购房需求被压制，进而扩大了租房市场的需求。自2021年9月起，为抑制房价继续上涨，一二线城市政府相继出台限购限贷政策，并在近期不断加码，限购对非户籍外来人口的限制尤为严格，局部已有经济能力但在限购政策下没有购房资格的外来人口，对于住房的需求将转移到租房市场上。表7：中国一线城市限购限贷政策城市/实施日期 本市户籍 非本市户籍纳税条件首套房〔无贷〕首套房〔有贷〕二套房〔无贷〕二套房〔有贷〕一线城市北京

升级

2 限

2；单

1限

1连续5

年普

35%;非

40%认房又认贷，普60%，非80%升级

1 限

2；单

1限

1连续5

年普通35%，非普

40%普50%，非70%原政策 限

2；单

1限

1连续5

年30%50%上海16.11.28升级

2 限

2；单

1限

1连续5

年35%认房又认贷，普50%，非70%升级

1 限

2；单

1限

1连续

5

年30%普50%，非70%原政策 限

2；单

1限

1连续2

年30%40%深圳升级

2 限

2；单

1限

1连续

5

年30%50%70%升级

1 限

2；单

1限

1连续

3

年30%40%〔2年内〕40%70%请务必阅读末页的免责声明25

/47行业深度|房地产数据来源：各地房管局，广发证券开展研究中心高房价使得局部人口被动转向租赁需求。15年以来，以深圳为代表的一线城市房价经历了快速上涨，根据中指院数据，深圳、上海及北京房价15年以来累计上涨75%、45%和31%。较高的房价导致我国一线城市房价收入比高于国际主要城市，根据Numbeo的数据，16年我国一线城市房价收入比均在20以上，显著高于其他国际城市。较高的购房本钱使得我国购房者的首置年龄被推后。根据世联行的统计，2021年包括一线城市在内的热点城市平均首置年龄已超过35岁，较2021年提升了2-3年，对应以毕业大学生为代表的新进流动人口的租房周期也普遍上升到10到15年左右〔假设大学生23周岁毕业〕。显而易见，高房价未来将使得更多人更长时间停留在租房市场从而扩大了租赁市场。图23：我国一线城市均价及2021年以来涨幅图24：2021年国际主要城市房价收入比及房价租金比请务必阅读末页的免责声明26

/47原政策限

2；单

1限

1连续1

年30%40%广州17.03.17政策后限2；单1限

1连续

5

年30%认房又认贷，普40%，非70%70%原政策限

2限

1连续3

年30%70%行业深度|房地产数据来源：中指院，广发证券开展研究中心数据来源：NUMBEO，广发证券开展研究中心较高的购房本钱使得我国购房者的首置年龄被推后。根据世联行的统计，2021年包括一线城市在内的热点城市平均首置年龄已超过35岁，较2021年提升了2-3年，对应以毕业大学生为代表的新进流动人口的租房周期也普遍上升到10到15年左右〔假设大学生23周岁毕业〕。显而易见，高房价未来将使得更多人更长时间停留在租房市场从而扩大了租赁市场。图25：局部城市平均首置年龄39383736353433323130数据来源：世联行，广发证券开展研究中心观念升级，主动租房人群或将逐步增多。除了被动留在租赁市场的人口增多，主动进入租赁市场的人口也呈现增加趋势。假设单纯从居住体验考虑，购房意味着巨80%70%60%50%40%30%20%10%0%0200001000040000300006000050000北京上海深圳广州均价〔元〕涨幅90807060504030201002021年房价收入比2021年房价租金比北京上海深圳厦门南京天津东莞惠州2021年2021年请务必阅读末页的免责声明27

/47深圳

广州

上海

北京香港

东京

纽约

伦敦洛杉矶行业深度|房地产大的本钱支出〔巨大的首付压力以及长期较高的月供支付〕。在获得相同居住体验的前提下，买房需付出的本钱远远大于租房，并且未来这个本钱差未来将会继续扩大。据中原地产数据显示，2021年以来，我国一线城市的住房租金指数的年复合增长率达8%左右，而一线城市的二手房价指数增长速度更快，到达14%左右的增速。房价增速高于租金增速直接表现在租金〔租房本钱〕与月供〔买房本钱〕的剪刀差不断扩大，根据链家研究院数据，以北京为例，2021年一套两居室的月供租金比为2.14，到2021年已上升至2.54，在不考虑购房首付的条件下，购房相比租房需付出2.5倍的本钱才能享受到相同的居住条件。图26：一线城市房价和租金指数图

27：北京某小区租金月供剪刀差数据来源：中原地产，广发证券开展研究中心数据来源：链家研究院，广发证券开展研究中心由于受到传统观念及社会现实的影响，“年轻时可以租房、但中年成家立业必须购房〞的观念仍然根深蒂固，导致现阶段我国租赁结构组成较为单一。从年龄组成分析，我国租房人群也主要以年轻人为主，我国约77%的租客年龄集中在20-29岁，约16%的租客集中在30-39岁。从收入层次分析，以北京为例，单月收入在一万以下的租客占租客总数近7成，低收入人群是当下租房市场的绝对主力军。从需求侧的构成70060050040030020010002021-012021-062021-112021-042021-092021-022021-072021-122021-052021-102021-032021-082021-012021-062021-112021-042021-092021-022021-072021-122021-05一线城市二手房房价指数一线城市平均租金指数CAGR=14%CAGR=7%2.602.502.402.302.202.102.001.90350003000025000200001500010000500002021年2021年2021年租金〔元〕月供〔元〕倍数请务必阅读末页的免责声明28

/47行业深度|房地产而言，我国的租赁市场仍处于低年龄，低层次的初级阶段。图28：我国租客年