写字楼营销策划方案

【银河·逸城枫景写字楼】营销策划方案2018年7月25日谨呈：皖西银河房地产开发有限责任公司目

录第一部分：项目背景概况第二部分：市场分析第三部分：项目客户分析第四部分：产品分析与现状第五部分：营销策略建议区位分析

1.0公里内好上市广场索伊大厦御财大厦2.0公里内鼎城东方广场城投大厦红叶大厦3.0公里内锦成迎宾府（红星美凯龙）六安大学科技园建业大厦银河·逸城枫景周边竞品写字楼项目区位图项目SWOT分析S优势现房，即买即用，自营和投资均可，投资风险小国企开发，实力雄厚周边配套成熟，小区众多，入住率高，人流量大周边教育资源丰富，人民路东校区、一中东校区W劣势项目写字楼体量小，单栋总建筑面积约5000㎡周边地块未形成商务CBD集聚氛围【政务区、振兴金融大厦板块已经形成成熟商圈】销售模式采用单层或整栋销售，面积大、总价高，目标客户具有局限性，销售抗性大。地段不在城市黄金主干道，交通通达度欠佳【如皖西大道、皋城路、梅山路、迎宾大道、佛子岭路等】因写字楼建成时间较长，外墙和楼梯出现部分漏水广场停车位未规划地下停车场和招标物业公司管理O机会合肥—六安区域快线、合六轻轨等建设纬三路新建拓宽至淠河边，长安厂棚户区改造周边地块开发，新项目入市，带动整个片区发展城市化发展带动写字楼需求量的增加T威胁周边写字楼项目以租赁招商为主，竞品优惠力度大政务区高端写字楼如高速财富广场、文汇中央广场、振兴金融大厦分解大部分高端客户开发区规划中居住区和工业区相互交叉，棚户区、拆迁地块较多，区域板块写字楼市场整体办公环境氛围一般，金领、大蔚观澜国际、六和城等烂尾楼较多。项目经济技术指标楼号：4#，总建筑面积：4042.16㎡位置：安丰路与纬三路交汇处十字路口单层面积：1010.54㎡，3楼部分社区用房1楼大厅功能：不能单独销售，3-6层配套销售单价：7000元/㎡案场优惠政策：按揭单价优惠200元/㎡销售模式：单层/整栋销售，不按套单独付款方式：按揭、一次性、分期交房：现房，客户房款付清后交房装修标准：毛坯（含公共走道及洗手间）建议写字楼案名：银河大厦，奠定项目调性和高度。通过对项目背景深入分析，需要思考1、项目面临什么样的市场环境？2、项目的核心卖点和机遇？宏观市场分析六安市写字楼市场分析区域板块竞品写字楼分析六安写字楼市场解放路、万达、大钟楼板块城东板块政务区板块政务区板块以梅山路、佛子岭路为坐标，代表项目有凯旋广场、高速财富广场、文汇中央广场、建设大厦中心城区板块以解放路、皖西路为坐标，代表项目有白云商厦、徽商国贸、安丰大厦、新都会大厦城东板块以皖西大道、皋城路、G312国道为中心，代表项目由城投大厦、红叶大厦、建业大厦、索伊大厦写字楼投资5大要素写字楼价值的5大核心要素地段交通硬件装修配置电梯空调智能化、停车场物业管理市场在售写字楼调研项目：文汇中央广场位置：政务区梅山路与万佛路交汇处广电中心西总建筑面积：86509.4㎡，总层数：27层面积区间：50-2450㎡，按套进行销售建筑特征：大理石材、金属板配玻璃幕墙、钢筋混凝土结构交房标准：玻璃门、智能门禁、公共洗手间开盘时间：2015-12-26成交均价：6800-7000/㎡分析：该项目地处政务区、六安政治、经济、文化中心区域，紧邻中央森林公园，定位高端写字楼，交通便利；该项目自2015-12-26开盘截止2018-7-26，合计31个月，共销售376套，月均去化约：12套/约，去化率：54%；该项目面积段多集中在100㎡以下户型，70-90为主力户型，单价7000/㎡具有吸引力，总价约50万-60万，投资门槛低；市场在售写字楼调研项目：高速财富广场购买客户分析：龙湖山庄、龙湖天地、御景天地等老业主以及认可国企高速品牌的部分六安市及合肥投资客户。项目周边写字楼索伊大厦周边竞品分析城投大厦占据七里站板块黄金地段皖西大道、长安路等快速连接市区、开发区、政务区交通便利未来合肥至六安区域快线长安北路站点经过城投集团开发，国企品牌周边商业配套完善、入住率高、人流量大，商业氛围城东板块写字楼板块占据重要地位，运营时间长，目前大厦入住企业多，以租赁招商为主。御财大厦、红叶大厦占据正阳路与纬三路交口皖西大道、迎宾大道交汇交通便利，连接开发区与市区、东部新城开发时间较早，目前已经运营成熟，招商入住率高索伊大厦锦成迎宾府占据城市主干道皋城路目前正在建设中，建成后成为城东地标性建筑索伊集团和浙江精工有大量客户资源占据迎宾大道与皋城路交汇处红星美凯龙广场之前开发过锦城国际有大量老客户资源项目启动阶段招商优惠政策力度大市场分析总结概括六安写字楼的发展还是处于起步阶段，目前已经入住的写字楼很少有符合甲级标准；目前新建的写字楼，包括高度、品质、物业上等等也都开始接近或者达到了一线城市甲级的标准。这些产品在未来会陆续入市，在这个过程当中价值是被低估的，但未来潜力无限；六安公司的办公地点通常有以下几种选择。就工厂来说，不少厂企都直接选择在厂区办公。大部分中小型公司基本都选择在住宅小区办公，但是这个趋势正在改变，写字楼开始陆续成为很多六安公司办公地点的新选择；写字楼的品质、物业以及配套将决定未来市场的核心竞争力。银河·逸城枫景项目核心卖点：现房，建议通过招商方式引进主力店进驻，通过优惠的招商政策，以租带售，增加客户购买的信心，展示项目的商业氛围和形象，提升项目的价值，实现租金收益和销售资金回笼。结合市场其他竞品开发节奏和招商策略，索伊大厦正在建设中，锦成迎宾府正在建设中，本案建议采用错位竞争，抢占先机，销售模式以套为单位销售，降低投资总价门槛，采用物业统一管理模式，营销中心做为写字楼的配套功能。第三部分购买银河·逸城枫景4#银河大厦单层/整栋的客户在哪里？客户定位项目周边从事教育行业、酒店（宾馆）行业、娱乐行业、金融行业为核心客户群体，经营者需要有固定的办公经营场地，本地经济实力雄厚工厂企业老板及公务员事业单位客户，本地拆迁投资客户，六安籍江浙沪地区经商客户。A类B类C类自营：客户需要固定办公经营场地，公司处于快速发展扩张上升阶段客户类型：民营学校、培训机构、艺术学院、酒店（宾馆）、KTV、健身房、民营医院、银行等投资：公务员、事业单位、国企高管、工厂私企老板等有经济实力没有更好投资渠道的客户客户类型：工厂老板、银行、证券、企业高管等拆迁户：拆迁货币安置后有大量资金投资房产的客户外地客户：有敏锐的投资眼光第四部分项目目前的现状实景荷展示昌（外盏部环鲜境）垃圾站图、城中据村实景责展示产（内念部结乖构）建议方蜂案1、外霞立面捆、外抖墙脱途落部允分进划行适丝式当维霸修，越提高蓄项目仿的档欲次和亏客户担认可蔽度2、内部逝部分漏穴水房屋偷进行彻怕底维修齐，解决亡漏水问捧题3、6楼楼顶毅楼梯位逃置建议忍等销售亲后与业幼主沟通缘瑞具体的抛维修方判案第五部患分营销星推广颗策略推广计钳划楼顶狼广告在营案销中早心西昆面朝码安丰炼路方径面楼也顶安医装巨绞漫广捎告，齿在朝肺纬三撇路方言向安国装巨包漫广陶告，慌利用倒项目坟位于萌安丰塞路与吧纬三傲路交弦汇处见人流台量、共车流扣量大闪，大饿润发鱼超市泡人口估集聚乖的优详势。推广计妖划电梯广验告在政担务区抢高档仙写字迫楼CB马D商务区灵投放电注梯广邪告在市滑区高屡档住辱宅小序区投雁放电只梯广改告在城劣东片爬区投遮放电赌梯广摸告推广计驾划电台、晶网站互联与网时居代客芹户通罗过房尘地产暂相关祝专业鹿网站斩了解创咨询钻买房屋相关涛问题距，尤浴其在穷外地亚客户研通过碑网络使途径威来访鸽来电哪数量婶增加储。汽车剥的保谷有量秧呈现贴逐年佩增加胃趋势丑，商况务人曲士投脖资客栗户经织常出描差开伯车，弱具有取时效雾性。推广计袋划社区堡桁架妨广告城区葬高端够小区混入住煤率高斑选点练投放债桁架项广告重点监低督和验就收小区致桁架广爪告安装处和后期鹊维护营销中金心做好精来电、冷来访客犬户的登眉记和统烧计推广计抱划微信缝营销微信恐矩阵拉“病伟毒式误”传抵播——利用阁区域徒微信唱大V进行干快速磨传播扔，如潜：六梁安人龙论坛释、六遣安论炮坛、催大六通安网污、六秤安新纵周报半，附户加企吓业订丑阅号扎、工副作号吗、营棕销小掉号，遍以及马甲方潜、乙贯方、杯丙方袜等合俯作方念微信章平台您，传委达特劈燕定信疫息，药占领坏微信叔圈。项目微信营销矩阵营销渠凭道二三毯级市纺场联倒动政策支友持：全哨民经纪汉人，老颜带新等叮凡是推狗荐成交销奖励“200绿0元/套，写寺字楼按皂房号/套计算执行细数则：项目盯组召训开团牲队例镇会，颈研究欠城区歌中介备公司历（含迎郊区疏三十貌铺、腥城南蠢），败其他白在售蜂楼盘者实行沟全覆扇盖实行崇分区违域、满分片浩、专贺人负洁责的习灵活羽机制案场钉销售日经理尚带队艇，置豆业顾姑问协弦助采或取现渣场拜城访、锣洽谈折的合剪作方厕式，偶携带诞宣传及资料偶单元随等，飞沟通砖全民动经纪舱人政馒策召开肃例会粮时刻座跟进乏拜访售和洽蛛谈的导最新腹动态陶和中爹介公阻司的片诉求营销渠丘道圈层泄营销重点客方向誓：商梁会，果拓展滴六安沾浙江检商会厨、六野安江茂苏商倒会、龄六安灰福建胜商会帆等相怖关商学会机鸭构，悠建立庙合作榨模式执行呆细则裙：公司跳高层俩领导齐通过胶渠道铺初步莲接触通过抚赞助库商会秩活动愧的方浴式和拦契机拆适当鞠推荐匀公司容写字蒙楼产旋品通过酱与商祥会会均长、艳副会雅长等网高层乱沟通律拓展夺宣传凉公司覆全民膛经纪以人政击策挖掘少商会尘会员锹中潜类在意震向客勉户，静持续阶跟进沃维护营销渠膜道拓展患娱乐雹类行深业【物料水准备】：定制纠骰子罐谨、扑克锡牌、打旅火机、住烟灰缸歼、毛巾机、拖鞋海、台卡查、易拉唯宝、海仿报、车秘体广告薪挂牌；【导入雀方式】：（1）对相屿关线人恢等实现授全面经讨纪人模胡式，介旬绍成功箱客户购皆买，可粥享一定隐比例的决返点；（2）与辟门店呀沟通康、在宿店内课摆放担宣传槽册架繁子、叹内置隔单页勤、供唉客户寨取；（3）免另费提耗供定幅制扑刷克牌率、骰窗子罐兵、打材火机带、烟步灰缸旧，以茄便在窄客户身娱乐堆时释搂放项唯目信喝息；（4）与间门店霸沟通虹，在乱停车筐场提撕供定捐制挡败牌架将、派命发挂喊牌单食页；（5）与敢门店缎沟通炸，在鹊店内数进行膀项目馋推介什，或券在门护店举挥办活丙动时曾，主捉持人践顺势执推介血项目幅；（6）对洗思浴中心陈免费提叙供定制穗毛巾、伪拖鞋、仗打火机尺等物品唯；营销渠拴道拓展务汽车喘类行由业【物料准厦备】：易拉唯宝、项挖目宣传询海报、盐定制化畏遮阳板火、汽车忆四件套诉等；【导入第方式】：（1）对捷相关碍线人箱等实瞎现全黎面经面纪人芳模式稍，店替内工栏作人颂员介笨绍成岂功客栽户买日铺，慢可享倦一定遍比例幼的返门点；相关线饥人：销虏售员、员维修员君；（2）与门悬店沟通礼，门店垄内摆放茄项目信听息宣传陷易拉宝嗽；（3）与4S店沟代通，讨店内策休息已室摆劝放项内目楼肠书海骗报等迹；（4）对客牺人进行碰礼品赠偶送，包漆括定制沸化遮阳览板，定盐制化汽矩车四件罢套、定翁制雨伞垮等；（5）与言门店债沟通劲，让嫩其与梯顾客武沟通千，凡扣在车饭身张仇贴项拨目信锻息的旗，均刊可获筋赠大断礼（扔现金达、汽在车保奖养等须）营销政渠道拓展徐金融虏类行僵业【物料准斩备】：宣传笑海报、哈单页、拆精致礼扯品；【导入方台式】：（1）对另金融谣机构魔（银知行、丑券商炎