地产龙头企业建筑质量精细化管理多附件

房地产管理之

工程现场精细化管理讲师简介万科地产工程总监、住宅产业化基地副总。中国房地产培训协会首席工程顾问；1997年从事房地产工程管理工作，主要从事施工现场的生产和技术管理工作，编制工程施工组织设计，掌控工程施工质量和进度情况，合理安排劳动力，处理现场工程技术相关问题，协调业主、监理等对外关系。后期升职后全面负责公司经营管理工作，分管万科区域公司总办、人力资源、设计、工程、采购及成本工作。具有十八年工程管理实践经验，是优秀的工程一线讲师。现为某上市地产集团常务副总。在万科内部，本门课程针对的培训对象主要是项目经理和作为有项目经理潜质的工程管理人员，通过本课程的培训能够帮助相关人员：第一、对现场管理有一个整体概念和认识，理清系统思路；第三、能将自己与现场相结合，找到一套适合于自己的现场管理方法论（方法和手段）。第二、能够基本做到有能力预测问题和发现问题；前言

本课程的重点集中在对现场管理的系统认识和方法论上，在整门课程之中围绕：（一）现场管理是一个大系统，对内涉及到各个专业部门，对外涉及到各个参建单位以及客户、政府资源等所有相关干系人；（二）在这个大的系统中，有着各种各样的矛盾，这就要求我们必须具备识别这些矛盾的能力，尤其重要的是我们必须具备解决这些矛盾的方法和手段；（三）按照事物的发展阶段，识别出在不同阶段的矛盾特殊性，也就是要抓住主要矛盾，以便于我们在具体工作过程之中有的放矢的去解决应该重点关注的问题；课程重点（四）在把握住主要矛盾的同时，还要关注全局。也就是在每一阶段既要抓住主要问题和解决主要问题，还要关注次要问题，否则次要问题也会随着条件的变化演变发展成为主要问题；（五）预则立，不预则废，弄清项目前期策划的重要性以及方式方法；（六）项目过程管理的经验、技巧。第一部分什么是现场管理第二部分项目准备阶段

第三部分项目实施阶段

第四部分项目交付阶段

第五部分总结及案例分享

目录第一部分什么是现场管理第二部分项目准备阶段

第三部分项目实施阶段

第四部分项目交付阶段

第五部分总结及案例分享

我们看到的工程现场质量保证工期保证客户需求风险防范安全文明成本控制销售配合现场管理——就是要解决项目管理各要素之间的矛盾！我们在现场经常面对的问题是什么？公共资源合作伙伴现场管理定义：

基于企业的战略和远景目标，努力解决在项目实施过程中发生的各种问题，最终为客户提供满意的建筑产品。现场管理本质上是对项目进行经营管理的过程什么是经营？

——提供令客户满意的产品

——保证公司盈利目标的实现什么是管理？

——有效预测问题、发现问题、解决问题

——借助及组织各种资源完成预订目标房地产企业与施工企业现场管理的差异是什么？

目标过程客户每个项目都是相似的，每个项目又都是不同的发现主要矛盾并去解决它，是一个项目现场管理成功的关键现场管理的“秘诀”

坚持把正确的事做正确第一部分什么是现场管理第二部分项目准备阶段

第三部分项目实施阶段

第四部分项目交付阶段

第五部分总结及案例分享

先有正确的人才有正确的事选择正确的人（对内：团队）项目经理采购主管成本主管质量技术工程师土建工程师水、电工程师项目秘书万科如何打造项目管理团队？选择正确的人（对外：合作资源）总包监理景观装修。。。。万科是如何选择合作队伍呢？什么货是正见确的陕事？案例旧城馒改造敲（云常南巧赢家、腾北京咏本山郊、开盼封汴烟京）案例蛇武杆汉*单*广值场公个寓调猪整层劣数案例堡围下墙加跟高事闯件案例违雨于污水唱分流什么是条正确的沈事？满足或客户棒要求符合公叫司利益具备项说目条件20客户要握求高质蝇量/高品象质的坡产品随时了捡解房子写的情况按时交做房增值漏（物改业等具）服宣务客户要求公司目标项目条件公司渗目标客户要求公司目标项目条件质量关是万动科的雄生命退线/房地狱产企丝式业生紫存与的发展邮的基碧础均好斗中加召速/快速开广发、周捎转社会高责任/建立企压业或项它目口碑项目条冶件客户要求公司目标项目条件施工裕许可嫁（施标工图遵、策泽划书蚊、政千府许柳可、村资金拒）场地慰限制阵（出创入道内路、张可利喝用场贝地、南居民虽影响牌）管理肤效率雷（团羊队素桶养、砍执行低力、已合作莫资源虑整合瓜）什么是着正确的症事？客户要至求公司达目标项目条标件最大枣化怎么“决定纳正确闲的事”？对一件衣事是否距正确的增不同判愁断合理出性评情价：暗完成密的可已能性将、付仅出的香代价资源详分析闻：披内箭部因泊素（撤职能够部门存支持拘度）贸；外疤部因然素（旋施工血单位访能力群及要饲求）内部列沟通炎：葡公凤司要叔达到常的目诊标，倘面临滔的困蓄难，方实现赴此目价标的居资源寨保证外部沟荐通：宵施工脸单位要怕求、资秀源调配筐措施计划调律整：让确定谜新的工抱作目标加、为所耍有项目缺关系人件设定工柳作任务镇节点，愈建立监宅控体系风险预傅控：骡质量娇保证措薪施、施们工单位当索赔、软安全文驱明保证正确的怀事--刊--饮-谋定伍而后搞动，将项目晌策划第一叹部分蜓什么逮是现球场管恶理第二鸣部分仙项目动准备铃阶段第三吵部分吉项目换实施天阶段第四部患分握项颜目交付访阶段星第五贞部分阻总结及且案例分寺享正确臭的方谨法持续的逐执行设计州前期草介入案例：遵新疆万办科在进奋行规划雷方案设痛计过程搁中，工她程各专馋业（土鹅建、设袄备）均景会密切酿关注并裁参与到积设计工唱作当中眨去，及纸时与设新计师及仔设计单符位通过帮会议、抢邮件等雾沟通相烤关技术饺问题，弯以从根象本上保犹证最后梅的设计深成果具垂有技术号可行、咽施工便幕利、经纲济适用洽。图纸仔预审糕与会酷审图纸预瓶审由质生量技仿术工看程师嫌组织却各专腔业工让程师灿（醋如总撑包、批监理颠前期苦介入认也参缎与）她对设渔计单羡位的此阶段偏性设饺计成俯果进调行预么审查测，目还的是程及时刷检讨柳并发弹现一感些大晕的原搁则性彼问题都和“错差碰愉漏”，为正系式出施而工图打品下基础然。图纸会萝审施工兴图出开图后前，由侧质量拜技术极工程惩师组恐织设兆计师肤、各寒专业译工程叛师、逮总包认、专饱业分没包、痰监理萄及设绣计单乞位共触同对赏施工馆图纸俊进行耀最后屡的专乐业和霞标注言性审唇查，堆从根恒本上浇保证浆施工刑图质磁量，吸为后末期施仰工奠剥定基躁础。图纸盐会审斯最忌缩慧讳的河就是竖走过巡寿场！菊必须垦重视诞和认开真！开工审醋批万科宅项目粉自201嫂0年开始用必须全农部履行乏开工审精批手续悦，无审危批手续凝不得开残工，违旱规开工毕者从公歉司第一摧负责人岗到项目骑经理均冷在全集照团进行盛通报批裤评并纳盒入绩效巨考核，清最终影蠢响个人遵的年终泼绩效和聪奖金。万科项缓目开工提审批必作须具备左以下条手件：由政府闸授权的应第三方垃审图机凶构出具岂的施工图叶审查合串格证项目袭管理葱策划进书（重点咏是总平崭、计划耻、质量优和风险题）项目雄装修辫标准轰（A\B线\C及单位风面积的功装修费塌用）特别中条款馒：不考得使之用加探楼板妖偷面灾积合理工辱期万科从06年开始念在全集伶团推动摆标准（桂合理）肿工期，201首0年以前打规定任牙何项目绸如果要卖赶工，品工期压腰缩时间草都不得俘超出总肿工期的10%。从20蚀10年底开石始取消10%的说法薪，即是江说不得的压缩合芦理工期纠。目前总万科正绵在全集需团试点咽新的提口效课题《穿插作庆业法》，预计20蜜13年可以壮全面实梨施。技术交括底案例2：日本邀工地早最会制度图纸交联底、合芦同交底遗、规嚷范交底向专业得工程师氧交底向监剪理、漂总包乔交底向班组交、工人杜交底案例1：万科钉实测实夸量交底设计变关更管理米与现场烤签证不可徒避免、尽量部避免、规甘范及斑时案例：切设计变卸更和现雨场签证刃带来的属困扰决定成抓本高低霉的因素产品定首位40%产品遮设计30%招标夕采购15此%组织策像划10%现场震管理5%管理投栏入的精洽力产品坟定位5%产品挂设计20%招标采量购15宝%组织说策划0%现场产管理60%过程素控制---附-材料找选用集团战估略合作报集中采董购制度材料扇设备杠供应陷商认只证评捡估制锐度品牌产浆品大厂产狮品经过考糟察的产励品地域服差别地方规挡定原材料唐产地过程控援制---缺-材料舟封存材料经样板庆间材料封丛样材料对蔑样现场塔专设纷一间敏材料钱样板析间，块由材蒜料工歪程师亚负责尝管理混，分澡类别偶贴标真签有荒序陈揭列，瘦并建色立材鹅料样夫板入倦库台泼帐。盐任何赠人进套入材脏料样话板间扛，都拥必须掠有材圈料工喜程师宿陪同跌，任榆何对塔已确因定样球板的木变动老都必境须通虏过材疼料工栗程师杂。招标阳完成发后，简项目昌经理词部应絮要求岩工程\合约部运或材料涨供应商均提供封辱样材料普，同时侄存档合豪同或定引样时所损规定的肉技术规钻格、要死求。对精非甲供赢的其它慨重要材士料，也啄应进行男材料封勾样。甲供钱和三明方供剃货材术料进判场时朋，甲惨方工掘程师饲和监亮理人岸员均页可调淘出样多板到傍现场喂进行裙对样窗，用她完后供及时端归还建。已静有封擦样的爬材料慕第一请次进达场时饭，必种须进肢行现毯场对准样，伪并对委现场织对样帽情况元做出想书面告记载跟。过程但控制---科-材料冷进场烧验收甲供材胖料乙供材材料工程师议组织监留理公司君、承建绘商对材懒料当场腊进行对敞样；检锄查供应敬商是否什按要求肚提供了睁合格的支产品合吉格证明乌、质量熔检验报洞告；安山排监理停公司根生据国家殖规范、行万科技妇术标准农、合同黄要求对梁材料进委行抽样商送检。承包商斧必须向树监理公缩慧司进行和报验，早验收要贞求必须必符合国砖家规范释、现行杆技术标扰准、政拆策、法票规规定双的要求盈；重要妙的乙供牢材料：崭如钢筋赌、水泥龙、砌块势，项目医经理部版会同监符理公司炉将另行扫进行抽微样检查撕，由项课目部人把员见证关取样送台检。过程泡控制--物--样板时引路工艺样阔板：目的掘：确疯定工夏序质肌量标星准，涉控制昆大面庙积施摇工范围祥：每仗一道女关键素工序时间：满关键工扎序施工礼前要求：版样板的任施工工探艺和质劲量合格愧后，才剥能大面赌积施工夸。注意部事项盐：工殊艺样亭板的酒实施打时间脚必须故尽量详提前宝，给帽设计汇修改虏和工翼艺改汇进预乐留足像够的刮时间闷。施工林样板旋间：范围摇：每扇一家诉总包赤单位手、每摇一种眨户型作用：1、检验锁各家总恰包单位庸及分包惑商的质纷量水平奋，及早耻发现质术量缺陷2、让各尖承包商松明白万索科的质副量要求纹。3、经改过验裂收的悼施工饱样板匙间作滨为施傲工的粉质量祸标准皮。过程控欧制---慈-样板哈引路过程吉控制--源--样板引者路交楼标吊准间：解决政设计寸缺陷尺和功语能问江题完成时贫间：在绳大面积睁装修施衡工开始匙前完成穿标准雕：按集交楼竭标准宋完成食整套殃房间捐的全煤部施为工作用：跨检验设支计合理巾性、材洁料部品阳效果，爆确保工煎程产品班满足营然销、设怪计要求盼和客户歼正常使悬用要求承。过程小控制--姥--实测实魔量万科辅全集禁团所反有项松目10觉0%推动实丸测实量结合第美三方“飞行检番查”结果臭实施“拉闸”制度操作位指引绑即为馒万科淹在质灵量方贿面的竟企业墙标准丘，其董要求穗显著洽高于峰国家脂标准实测实艰量结果润与一线将公司老丽总及项判目人员龟的绩效刷考核挂虹钩项目组序织架构鼠设置中取专门设吹置“质量沫技术宵工程检师”实测太实量牢稳定壳在90分以岛上，揪且保震持了驱持续诵提升观感质召量超过70分，倚仍需娇改进过程控红制--侦--成品保臂护讨论：刘成品保循护的必哲要性和异作用成品征保护拐方案义审核合理孟安排冶工序实施撕并维厨护成品压保护妙样板哈验收成品保搭护交验各负结其责径的原谊则过程断控制--逼--工序检么查目的：权工序检呼查表的善建立主喇要是填梯补过程意控制的晶空白，轧使之在锹分步骤段验收中话规定更拌具体。内容亿：确宜定项个目工个程师燥和监咳理公授司的序检查槽比例引；简分要阐顾述该饭施工欺步骤开需控被制的宽主要康技术浮要点爹。执行挎：编青制完图善的赛工序姓检查疲表应掠作为息合同倦签订抄的附馅件，水要求兴监理翅公司编和承极包单吸位按杠工序疼检查断表格勉要求颈进行撤验收匠工作兼。过程夸控制--质量军通病要解很决质点量通授病，早一是侍重视呆，二吩是要捆有科隶学的劳方法过程境控制--星--计划管客理计划可骨分为：一级计介划：公筑司年度己计划二级肢计划桌：各沾项目搏里程包碑节游点计摸划三级计晨划：各副项目（腿详细实帖施）计弱划过程省控制---挂-计划管环理二级计罪划编制经验丸分享承：流威程图过程控观制---膏-计划唇管理项目唯妄一不变而的规律篇就是“变化”理性柄而冷今静的抱对待“变化”分析和肠确认“影响”申请痰并调盈整计科划运用pro玻jec挠t做好项代目动态使计划管押理过程控染制--晕--安全管赏理安全管站理的关监键在于男：方案妹合理揭、措欧施到僚位分专刮业、节分区钥域、秒责任房诚管理严格叨的过举程监子控、刺检查霞到位眼明腿久勤，高秀度责任输感可视叉化建筑业每年由于伤害事故丧生的从业人员超过千人！损失逾百亿！过程蛇控制---化-文明施秀工文明施我工的关右键在于怖：合理叔的投裳入制定牌预案坡和奖牵罚措胶施监督预悟案的落忌实与执魂行让所携有参灾与人渣养成智工完肢场清罢的习惕惯定期捎和不秧定期蹄的检绪查、佩奖罚山分明管理人螺员高度协的责任俯感过程泼控制--妹--开放日确定老开放扁区域尽和范挥围制定专涝项方案匙和计划全员验参与银（包引括施倚工单秃位和拦监理堂单位慢）各专拜业协包同一略致，筐责任登到人提前窑通知饿并提逮供开竹放信恭息，评让客新户和缩慧准业梅主有西所了捡解并淘充满遮期待必要时桂进行彩减排微笑院待客勉，服上务到嚷位至少梨两次奴客户希开放症日过程控够制---涌-示范假区讨论：桃以销售里为龙头的？项目枝对销售占最重要郊的支持僻在示范弓区过程控帝制---惜-对供残方的右管理爸输出从产扇品开耍发的少流程矩：拿将地—设计——报建——建造——销售——投诉迹处理——物业隙管理跟中不禁难发鸡现，蒙几乎布每个羊环节惭都离呀不开分与我珍们合顾作的挽供方佳，如阶果供估方提踏供的祝产品悟和服判务能烦满足苦我们去的要雨求，便则我兼们的茧工作祝质量春和效世率就射会大画大提夹高。过程评估客户理念管理流程工艺标准后评估万科供方项目团队

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