2021年物业工作整改计划

物业工作整改计划物业工作整改计划通过对城市花园项目物业服务实地观察评估，发现了部门存在的问题，同时提出解决问题的办法，现跟___汇报如下：一、管理运作方面的建议：1、___架构没有确定，人员分工不明确，导致存在人力浪费现象，部分工作未能责任到人，会影响目标达成；建议重新______架构，明确人员分工，定岗定责，实行目标责任制。2、相关规章制度脱离公司实际情况，没有投入使用，无法做到有章可循、有法可依，导致工作中执行力度和监察力度的缺失；建议结合公司实际情况完善并制定符合城市花园物业的管理制度，岗位职责，工作流程和绩效考核等，做到奖勤罚懒，优化管理团队。3、经现场了解工作人员的整体素质尚可，普遍缺乏工作经验，自律意识和服务意识相对薄弱，对物业服务意识和责任心有待加强；大部分工作岗位人员存在对工作职责、工作流程、工作范围、工作权限不清，从而导致工作开展中积极主动性不够，只听从___安排；应加强内部员工培训，建立从入职、上岗、在岗、转岗到不合格离岗的培训体系，以培养一支敬业爱岗、懂专业、会管理、服务好的___队伍。4、相关工程竣工验收资料，各系统设施设备图纸等资料等，未___正式接管移交手续，物业应注意和重视各类资料的收集建档，小区均应按照创建物业管理市优、省优的标准，从入伙之日起即将小区有关档案资料收集归档，入伙资料应尽快补齐，同时对已建立的各种记录表格要认真规范的填写，做到真实、及时、完整。特别强调的是各类台账、表格一定要统一印刷，按年、季、月编订成册，使用后存档。5、小区整体VI标示未做。建议尽快实施，小区标示也是小区形象的一部分，向业主/物业使用人、以及社会外界展示高层次，高品位的企业品牌内涵，让前来参观者记住和认识。二、保安方面的建议：保安是公司对外展示的形象和窗口，而现有的保安只是局限于看看大门，没有发挥其职能，导致人员进出随意，车辆乱停乱放，物品出入没有监管，根据现状提出如下几点建议：1、岗位重新部署：销售中心出入口设形象岗（岗台站岗），着工装戴白手套，出入车辆指挥敬礼；销售中心车场岗，指挥车辆停放，开车门，问好；小区门岗对人、车、物出入管理，登记；巡逻岗对小区内车辆停放管理（机动车入___，非机动车入车棚）；2、根据保安工作性质制定培训计划，提高培训的有效性，明确培训的目的，尽量采取保安员易于接受的培训方法，将培训内容运营到工作中，如站姿、敬礼、亲和力、微笑服务等；通过培训让各岗位清楚都做些什么，应该怎么做，做到什么标准。3、在保安队伍中开展敬业爱岗教育，以促进队伍的相对稳定。目前，由于物业部运作时间短，整个保安队伍组建时间也不长，尚未形成自己的工作业务骨干，所以保安工作还比较被动。而培养一支思想、作风、纪律、业务都过硬的队伍，需要在日常的管理、工作中加强对保安人员的监督。监督工作要渗透到日常工作的各个方面、各个环节，使之感到时时刻刻都有人在监督，逐渐把落实公司的规定、工资标准变成个人的自觉行为。4、针对小区主干道车辆乱停乱发的现象，建议尽快接收地下___（达到正常使用条件），出入口___系统、道闸都在坡道上，留下了安全隐患，建议做相应调整；前期由保安引导所有机动车下地下___，后期根据实际情况收取相应费用；非机动车乱停乱发、私拉电线充电现象普遍，巡逻岗到位后作为重点巡查内容之一，劝导加处罚规范非机动车停放车棚内。5、加强出入人员管理力度，现大门处进出人员都没有带卡，有人员进出保安提前会手动开门，___系统形同虚设，接下来对出入人员严格控制，对业主宣讲封闭管理的重要性、安全性，对装修人员必须凭证进出，外来人员确认身份后登记进出。在控制人员进出过程中，做到有礼有节，热情主动，文明用语。6、严格管理进出小区物品，凭物品放行条放行。7、加强装修监管力度，禁止装修人员在小区内乱串、拉业务、留宿等，装修材料按规范堆放，散料袋装搬运，全程跟进周边卫生，对违规行为及时制止，视情况做出相应处理。8、销售中心岗位设置后，根据车位少，非机动车乱放的现状，在后面院子里划出部分非机动车、机动车停车位，由保安引导非机动车和部分内部车辆停放，以保证销售中心客户车辆停放和环境整洁。三、清洁绿化方面的建议1、小区卫生情况普遍较差，建议重新核定小区清洁工的清洁___，适当增加清洁人员，并增加地面冲洗次数。月底可以考虑开展一次清洁小区的活动，调集各小区力量（包括管理人员、保安人员），对小区外观有影响的地方集中___清洁一次，___改变小区的卫生面貌。2、保洁人员没有专业系统的培训，仍停留在扫扫地、抹布简单擦拭一下，对专业知识和技能欠缺，如草酸、不锈钢保养剂、玻璃刮等清洁用品、清洁工具使用属于空白，导致很多细节卫生较差，部分地面油污、车棚、雨棚、玻璃、电梯等卫生难以保持；建议招聘一名专业的保洁绿化主管，增强保洁人员的专业知识和技能培训，在日常工作中言传身教，提升整个保洁队伍的专业性。3、销售中心卫生较差，沙盘布满灰尘，洗手间空气差，地面没有抛光过，垃圾桶上满是烟头，喷水池满是水渍，窗台、景观台上杂物乱放，清洁工具乱放，大玻璃窗清洁度不够；根据以上现状，近期逐一解决，对洗手间内补充檀香、香雪球、小绿植等，从细节着手，加强销售中心保洁人员的专业培训和监督检查，提升销售中心的清洁卫生。4、调整保洁人员的工作时间，坚持楼道内的保洁工作不与业主见面的原则。5、小区定点堆放生活垃圾的垃圾池破损，垃圾___外面，随着天气转热，必定充满异味，建议修整垃圾池，增加上下水，保证垃圾池的卫生。6、现绿化人员有三、四个临时工在修剪，临时工按天给予工资，导致责任心不强，绿化工作修剪滞后，管辖区域绿化___大，植物生产旺盛，建议招聘专职绿化人员，由保洁绿化主管监督管理，定目标定任务。三、工程维护方面的建议1、工程维修人员工作区域涵盖了：项目部、社区、___，四名人员时间、精力有限，很难兼顾，无法保证业主投诉处理的及时性，设施设备没有定期定时巡检，建议维修工作以___、销售中心为主，近期制定并完善部门内部相关工作职责、工作流程、奖惩管理、相关表格等，建立日常巡检管理，确保管辖区域内的设施设备正常运行，在完成日常工作的同时，能抽出人手的情况下，协助项目部工作。2、收集相关的图纸：规划、竣工、验收、隐蔽工程等，设施设备的相关资料等，建立档案管理制度，确保信息的准确性，为日后管理提供依据和支撑。3、现有工作人员均属无证上岗，因工程维修属于危险行业，涉及到强电，根据相关法律法规，从业人员需持证上岗，是否做人员调整或在岗培训考证，请___决定；日常工作中加强对维修人员的监督检查，采用抽查、回访等不同途径保证各项工作的正常开展。同时，加强培训力度、增加考核次数，以提高维修人员的业务、技术水平。4、工程维修部应尽快按照正常管理状态进行运作，内部明确分工、落实维修工的工作量，工程主管应加强对部门规章制度的落实，使每一个维修人员明确树立物业管理的概念、熟悉设施设备维护和入户维修的工作流程、业主至上的服务理念，养成有自觉工作、高度责任感、良好的工作协调能力的工作态度。5、对工程维修部近期的工作，增加物业用房的装修跟进和___前期介入，站在业主入伙和便于物业后期管理的角度，提出合理性建议。四、___方面的建议1、客服部现有人员5名，存在人员过剩的现象，根据现工作量来说，3名人员已完全胜任。前期物业管理___架构及人员配备1、___架构___架构的设置原则是精简高效、一专多能，内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。城市花园物业管理___架构图物业经理保安班长保安一班保安二班保安三班工程主管水电工客服主管综合管理部经理副经理保洁班长保安主管保洁主管区域保洁员绿化工内勤设备维护员客户接待员客服员出纳会计2、根据城市花园交付___并结合实际情况，物业公司岗位设置五个部门：综合管理部、保安部、工程部、保洁部、客服部，具体人员配备如下：部门人数岗位设置备注物业经理1副经理1财务部暂不设置综合管理部2经理1名、内勤1名___部4主管1名、客服员2名、巡检员1名技术维修部4主管1名、水电工2名、设备维护1名保安部18主管1名、班长2名、门岗3名、___出口2名，___入口2名、销售中心门岗2名、销售中心车场岗2名、巡逻岗4名清洁绿化部16主管1名、班长2名、区域保洁：1#/2#各1名、3#/5#/6#/7#1名、8#/9#/10#1名、销售中心1名、地下___1名、小区主干道1名、___1名、清运垃圾2名、绿化3名合计46物业管理服务标准通过专业物业管理服务逐步达到规范化、专业化，不断提升业主满意率，具体服务承诺及质量保证措施如下：序号号指标名称国家及鹤壁市标准服务承诺标准服务质量保证措施01房屋完好率98%99%制定维修技术人员专职负责区域巡查，建档记录，确保外观整洁、无破损立面，房屋无改变使用功能，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用02房屋零修、急修及时率99%100%急修、零修接到维修通知，及时赶到现场。零修现场及时完成；急修不过夜，工作量过大以协商形式解决，并按照《维修回访制度》进行回访记录、质量跟踪03维修工程质量合格率100%100%分项监督检查，结合部位，严格把关，按照工序维修到位，杜绝二次返工04保洁率99%99．5%由专职保洁员进行保洁，并实行巡查制度，建档记录，由主管监督，确保小区垃圾日产日清，设施完好，区内洁净卫生05绿化完好率95%99%制定专职绿化员负责维护，并实行园艺师直接负责的巡查制度，建档记录，确保小区绿地树木无破坏、无黄土___、无病虫害现象06道路、车场完好率及使用率95%99%制定公用设施___进行维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管负责监督。建立健全道路、停车场管理制度，责任落实到人07化粪池、雨水井、污水井完好率95%99%由工程维修部清理疏通及维修计划按相应作业规程实施，有检查、记录，达到排放畅通，无堵、无塌陷、井盖完好无损08排水管明暗沟完好率95%99%维修工作依计划定期检查，发现问题及时维修，达到排水畅通无积水、无污染、无塌陷、无残缺09路灯完好率95%98%维修工每日检查，随坏随修，做到路灯完好无损，夜间正常使用计划维修保养，保持洁净10停车场、自行车棚完好率98%99%每日检查，随坏随修，达到车辆行驶停泊有序、车场无损坏、无积水、平坦整洁，设施完好无损11公共问题设施以及小品雕塑完好率95%99%每日检查，发现问题及时维修定期按计划实施维修、维护工作，确保使用功能，保持外观造型完好无损12小区内治安案件发生率年1‰以下年1‰以下实行24小时保安巡视制度，设立24小时___中心，充分利用小区智能化设施人防、技防、物防三结合的治保安理，确保小区居民人身财产安全13消防、智能化设施完好率98%100%每日巡检与定期保养相结合，确保设施设备完好无损，各项记录齐全14火灾发生率年1‰以下年1‰以下加强防火宣传教育和防患措施，配齐消防器具，通过消防检查，发现隐患及时处理，并___强有力的___消防队伍15违章发生率1‰1‰建立巡视制度，对区内各类违章通过巡查，发现问题及时处理，对违章现象跟踪管理，建档记录，通过宣传教育活动使区内居民自觉杜绝违章16违章处理率95%99%17住户有效投诉率2‰1‰按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访18住户投诉处理率95%100%按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访19管理人员专业培训合格率90%100%管理人员持证上岗，培训与自学相结合，有培训制度，培训计划、培训考核、培训记录，保证人员较高的专业素质20维修服务回访率95%99