房地产建筑行业成本管理预算交流

房地产成本管理交流材料细节成就品质建筑影响中国目录房地产项目运作成功的要素消除房地产成本管理的几个误区房地产开发各环节的成本管理详解房地产成本管理的评价体系房地产成本科目房地产成本管理与施工成本管理的差异房地产成本管理信息化责任成本管理体系房地产项目运作成功的八大要素一、摸准市场脉搏（掌握政策、预测分析市场走势）；二、顺势而为（遵守国家政策，如一房一价政策、新国五条、2008年万科的降价策略；同地方政府搞好关系，“做政府所想，为市场所需”，获得政府支持；）三、平和心态（房地产开发有高潮、有低潮，总体向好，是一个稳步上升的过程）四、合理预期（房地产开发需要有稳健的行为，作为一个从业者，对其应该合理预期，暴利时代已经结束，由黄金时代转为白银时代，不能有投机心理）五、精心策划（投资开发前，需要从产品定位、设计、施工、营销、物业等环节进行通盘考虑）六、把握资金（资金是房地产开发的命脉，资金链不能出现问题，如顺驰、恒大）七、和谐环境（房地产开发商是各种资源的整合商，需要上下游产业链的配合）八、有序可控（开发节奏科学、稳健，确保均衡生产和可持续发展）成本核算成本控制成本策划成本管理提升演变图成本核算：成本统计成本控制：全面预算管理、责任成本管理成本策划：成本对标、方案比选、价值工程、产品经济性评审、无效成本管理，是一个模拟开发价值提升的过程。房地产项目运作成功的要素房地产项目运作成功的要素房地产开发企业分为以下几种类型：土地品质资金房地产行业初期，粗放式管理，靠土地溢价获得经济效益，目前小开发商普遍采用的方式。通过产品设计建造，打造精品，通过品牌获得客户（典型开发商有星河湾、绿城）。通过快速开发，实现资产的快速周转，强调资金管理，加快现金流速度，获得经济效益（典型开发商有万科、恒大、世纪城，贵阳宏立城），“大盘管理”。房地产项目运作成功的要素通过管理提高效益是当前房地产企业唯一的路径，要练好内功，其中要注意三个战略：第一个战略就是两品战略，就是品质品牌战略；第二是较低成本战略，拿地成本、融资成本、人工成本、人工销售成本都要控制好；第三是差异化战略，产品要做得与众不同，更符合市场需求，更有特别性。

蓝海战略：“标准专业化的同时成本较低，性价比较高”、“差异化竞争”差异化竞争是企业的核心竞争力的体现，不可复制模仿。经典房地产企业：以城市综合体商业为主的“万达模式”、以住宅为主的“万科模式”、以以旅游地产拉动的“华侨城模式”、以造城运动的“世纪城模式”、以低价抢占市场的“碧桂园模式、恒大模式”、以园林绿化著称的“绿城、龙湖模式”、以商业、超高层著称的“绿地模式”房地产成本管理与施工成本管理的异同相同点理念相同（目标成本一旦确定不能随意变动,都要制定控制目标）不同点涉及的环节不同（全链条/施工）面对业主数量不同（多个业主/一个业主）成本主体不同（房地产成本根据市场由客户决定/施工图预算（中标价）方法不同（成本策划/成本控制）管理阶段不同（重点在定位、设计等前期/投标阶段、施工阶段）运作周期不同（长/短）风险不同（投资风险/工期、质量、安全风险）消除房地产成本管理的几个误区房地产成本越低越好？房地产的成本需要根据市场，以客户为导向，只要客户认可的，愿意“买单”的成本就是最好的。避免楼盘为了省成本而省成本，甚至减少了一些必要功能成本（如将改为小厂的电梯、不埋管不穿线，电管水管的选型等），无条件“瘦身”，降低了楼盘品质，给销售造成影响，增加后续的维修费用。原则：消除冗余非必要功能，以客户为导向，确定建造标准，确定成本标准，确保成本与品质的和谐统一。当然，“镶金贴银”，“大手笔”，“大撒把”方式，“唯品质论”的观点更不可取，认为用最高的价格一定能买到最好的东西，最好的东西就一定有客户买单，没有考虑到过紧日子，无形推高了成本，给销售带来一定的压力。（如合肥国际城的瑞园别墅项目、杭州国际城项目，上述项目只能时间等空间了）房地产成本重点环节在施工阶段？房地产成本管理应把着力点放在策划、设计前期，策划阶段影响到成本的90%，设计影响到70%以上，目前有些开发商将重心放在施工阶段，结算不是二审，就是三审，不管几审，放到施工阶段，对于成本管理已经舍本逐末了。房地产成本科目成本科目：类似于会计科目，利于成本归集、成本控制、成本核算、成本横向比较；各开发公司成本科目大同小异，地产集团为便于成本归集，将成本科目统一为土地费用、前期费用、政策性收费、建安费用、基础设施费用、园林景观道路费用、公共配套费用、管理费用、营销费用、财务费用、物业补贴费、税金（营业税及附加、土地增值税、合同印花税）、土地使用税等十三个一级科目，并根据几年的数据积累，形成了责任成本标准；房地产成本科目表；责任成本标准；按科目进行成本和按合约进行成本管理目前业内有三种方式对成本进行管理，（1）按成本科目进行成本管理（下达各科目成本费用）（2）按合约对成本进行管理（规定签订哪些合同，如龙湖）（3）上述两种方式都有；地产集团初始阶段，包括责任成本下达和合同评审备案，随着规模扩张，合同评审备案职能下放到城市公司；合同备案管理办法；合同评审备案成本分析表；房地产开发各环节成本管理土地经营阶段成本管理策划定位阶段成本管理设计阶段成本管理招投标阶段成本管理施工阶段成本管理营销阶段成本管理物业管理阶段成本管理资金、税务管理成本后评估工作房地产开发各环节成本管理成本管理水平与企业整体的管理水平密切相关，成本是企业管理水平的体现，同时成本水平促进企业的整体管理水平的提高。由于房地产行业进入门槛较低，行业竞争越来越激烈，房地产暴利时代已经终结，市场生存，唯有进行低成本运营（比行业其他从业者相同品质楼盘有更低的成本）和更好的运行模式。房地产成本管理涉及环节多，链条长，涉及到从获地、策划定位、设计、施工、营销、物业等环节，房地产成本管理重点应放在前期，越往前成本管理越有效，其中在产品定位、设计阶段最为有效，应制定目标成本，做好成本策划工作，成本分配工作。房地产成本科目表，各单位的成本科目表有所不同，但都大同小异，原则是全面（不丢项、不落项）、成本划分归集合理科学、成本归集要便于项目之间进行横向对比，地产集团将成本科目分为五级十三个一级科目；成本科目表（2011版）；对于分期成本归集问题需要强调以下几点：（1）应按照规划要点、建造标准测算出全案的目标成本；（2）一定要按照资源消耗方式进行分摊，如土地费用应按照建设用地面积所占比例进行分摊（即按照容积率进行分摊），容积率相同可以按照可售面积进行分摊；（3）管理费用、营销费用按照各期所消耗的比例进行分摊；（4）财务费用：根据各期的销售计划（回款计划）、开工计划（投资计划）测算各期现金流情况及资金占用费用；（5）建安费用：一定要按照当期发生当期归入，不得分摊；（6）以上分摊原则，需要认真遵守，避免因为成本分摊归集不实造成销售定价偏低或偏高（带来销售速度缓慢），成本分摊归集原则，一旦确定不能随意更改。房地产开发各环节成本管理房地产开发各环节成本管理成本管理成本结构成本组成成本测算（制定目标成本的过程）成本分解（下达责任成本过程）成本管理工作要做好，首先需要了解掌握成本的构成、成本的归集、成本的测算，以及后续的成本分解。房地产开发各环节成本管理土地经营阶段成本管理土地经营阶段成本管理土地人才资金----土地是根本，有土地才能种庄稼，种“房子”；----资金是血液，房地产是投资行为，资金顺畅，开发才会流畅；----人才是开发流畅的保证；涉及到土地经营、前期报批报建、规划设计、工程管理、营销、物业、财务、金融、成本等专业；土地经营阶段成本管理土地获取方式直接关系到土地费用的高低招拍挂方式优势：土地关系清晰、风险小；劣势：土地价格较高；股权合作优势：土地价格较低；与标杆企业合作能提高开发经验；劣势：可能涉及到土地的关联关系较为复杂；具体实施过程中可能涉及双方经营理念不同；一二级联动优势：先入为主，对地块本身属性了解深入，可提前进行策划，先入为主；劣势：前期投入的时间较长，涉及到拆迁、市政等土地熟化等过程；土地经营阶段成本管理---房地产集团目前32房地产项目分布在14个城市；---重点布局一线城市、省会城市以及沿海城市；----拿地方式有集团公司、城市公司和筹备组（大连、南京、青岛等）----土地经营工作重点是要提前介入；土地经营阶段成本管理土地是房地产开发是否成功的一个重要因素，因此选择土地要把握“乐观谨慎”的原则，需要关注以下因素：中央政策宏观经济地方政策、城市发展方向以及及地方购买力微观经济1、地质条件；2、是否有障碍物；地块条件周边配套（是否做到七通一平）外部环境中央政策：主要关注中央对房地产的政策，房地产行业作为主要支柱产业，对经济拉动作用明显，上下游设计上千个行业。涉及老百姓的日常生活，因此受到广大人民的关注，同时政府对其关注又加，目前也从限价、限贷、限购等政策对其进行调控。土地经营阶段成本管理土地经营阶段是房地产开发的关键阶段，土地属性及土地价格具有优势可以在开发过程中做到得心应手，因此在土地获取过程中充分做好调研工作，包括地块属性及风险，以及客户人群、产品类型的调查研究。土地费用包括土地出让金、土地契税、土地拆迁费用、土地交易服务费等；获地过程中需要对地块区域的政策、环境、配套等，地块周边的竞品楼盘销售定价、去化速度、建造标准、地块的规划设计指标、地质条件等充分进行调研，必须进行实地踏勘；建立土地经营战略布局，根据企业的发展，有方向有目标地提前进行土地经营，避免机会拿地，降低风险；提前进行土地经营工作：建立发展目标，合理布局，提前跟踪，提前部署人员。地产集团建立了筹备处、项目公司、集团公司三级土地经营格局，为防范风险土地竞买前必须经过总经理办公会、董事会、股份公司房地产领导小组会议，土地获取前必须经过立项、可研阶段；既保证了提前对项目进行研究，同时通过群策群力，集体决策，降低了土地的风险。土地经营阶段成本管理拿地原则：低潮期买地高潮期卖房有选择性获地，布局一线、沿海、珠三角、环渤海地区；多种获地方式，谨慎拿地，不拿高价地、不做“地王”；区分土地性质，贯彻“快进快出”，提高资金周转速度的土地；案例：长阳国际花园项目（2012年楼面地价仅5000元/平米）；案例：长阳国际城项目（售价12500元/㎡）、北京梧桐苑项目（售价13600元/㎡）（限房价、竞地价）土地经允营阶段除成本管五理几个茶重要祝的规喘划指天标：显性捷指标点：（1）建耀设用站地面惹积；刚（2）可售溪面积；蜻（3）容佳积率爱；（4）限高喊；（5）建惊筑密校度：（6）绿化争率；（7）车贿位配祸比；膀（8）学校滴、幼儿哭园等配择套面积胀；（9）商业毁比例；（10）回购耕面积等舞等；隐性崖指标晕：（1）人落防面图积；奏（2）地河勘报外告数拍据（工如覆竿土深穗度、责地质撤条件黄：如获北京熄、天宝津、俩杭州贪、广壳州地惕质条肥件就尖不同妹，开哑发时勿一定节要考嫌虑上蜓述因坡素）葵；（3）日照文；（4）楼刷体间绞距；上述卫指标第中关禽键指絮标：洒容积拳率和岗可售错面积巾；★在满充足其妇他指唯标的牌前提放下可柜以考创虑容建积率锹的分惨拆问定题（过案例剑南宁滨山语斑城等怜等）久，通食过产紧品差肃异化旺，提凯升产雕品品趋质，午提高丝式产品质溢价；策划定位阶段成本管理策划定肚位阶段领成本管切理一、“停思路决乎定出路锻”二、匹“只假有想积不到丧的，尿没有扎做不盘到的楼”策划定胡位阶段缝成本管逐理房地产籍策划定严位阶段馒是指在没获地前渠或获地描后，通枯过市场凳调研，驼“以客衔户为导脏向、以张市场为危导向”解，确定咬产品类旺型的过策程。是一个袖思想创籍造的过德程，是伤最有创背造价值贿的过程帮。一宗忽地块唐，可灵以有谣不同害的产音品业谈态组从合，特可以尽都是技同种拦产品疏（如刚小高慰层或形高层刚），清也可狮以是秆不同芹种产逗品组饱合（原如洋防房和雕高层叛的组畅合）锯，前捞提条狡件是耕在满离足规较划指损标的疫前提爷下，绩如何揉将土甚地的笑价值落最大昌化，巡寿如何臭将地位块布筒置更赠加有数效，顷充分木挖掘知土地谎的价烫值。客户人群确定建筑风格确定产品组合确定户型确定外立面确定建造标准确定成本确定策划徐定位侮把握恼的原愤则：辆精准温确定黑客户产人群逝，关系注专愚业化缺、差茧异化然，做遭到人读无我警有、固人有晌我优肉。地产集府团产品清效果图策划潮定位嫂阶段鉴成本君管理客户人群确定：根据土地属性（地段），通过市场调研，确定目标客户人群（首置、首改、再改比例）；区域内什么产品稀缺，避免同质化竞争，走差异化之路；产品选型（①多层洋房、小高层、高层；②塔楼还是板楼；③几梯几户，户型多大（一居、二居、三居、四居；户型比例）；户型选牙择、建舱设标准棋一定要费与当地筛的生活懒习惯、丹风土人悦情结合唯。（如布长沙说山语铲城项简目一雹期大斤户型章，以令及座溪便器斤的设起计；萍成都魔西派图国际火的准迁豪宅感设计艇；大病小户腹型的府选择杏）策划定配位阶段订成本管寒理产品流定位匀阶段火的成揭本管部理工夫作是榨房地锣产开染发过桶程中鉴关键偏环节篮，是甲一个逢成本纱策划础的过变程，泪包括靠成本寺的分碌配方枝向和置分配涝数量恨，是碎一个铺由粗输到细法，是阶一个父连接热计划艰到具绒体落筹实的代中间串过程专，是盏一个剥方案负比选努的过薪程；徐州原酷香漫谷怕项目策划坑定位取阶段廉需要蛋做的把成本具工作剖有以安下内苍容：对不亿同的贤产品绩业态风组合咱建立录相关垄的模胀型，说测算保收入膝和成退本，计算溜可实向现的餐最大滋的投厚资收皱益（包括绪项目产匹值利润饭率和成隆本利润潜率，以之及自有鸟资金回高报率等驴）。案例贯：地戏产集带团所棋开发零的南凡宁山膏语城刚项目盟，项观目位刚于南导宁青纱秀区躁，占每地面仔积24猾8亩，买容积挤率2.0，总建享筑面积救为42万平祝米，闲可售仓面积率为33万平鹿米，惹通过织法院桨拍卖再获得尽土地萌，楼跃面地角价176茶8元/平米氏。当时项目跌周边逐的准恶竞争戒楼盘挎超过厘面积300万平梯方米怖，周轨边区梳域高怠层住脏宅销屡售均节价维院持在350套0元/平米左舞右，按妻照原有2.送0容积率占惯性思袄维进行沈定位，绞住宅产兄品若设赠计为小他高层或洋高层类体住宅，谈按照楼所盘地价17茫68元/㎡，加杂上建造垮成本、裕管理费犬用和各乐种税费悠，项目飞营业税考后开发恒成本费谁用至少愧在490圈0元/㎡，你效益羊将直渴接亏艺损140肤0元/㎡，疮整个读楼盘瓦开发萌完毕阶将直已接亏术损5亿元；策划定忙位阶段筐成本管扣理通过项敬目差异化次产品的报定位，将地锯块容积乏率2.0分拆抢为0.抱95和2.8躁5，将建交设用地荣面积12.各732浩1万平船米，划播分为6.译41务23万平米花园洋拒房用地岁和6.焦31叨98万平米高层坐住宅划用地搬，花你园洋轨房产排品建圆筑面挎积为11诞.2歇31惜4万平米燃和高层涛住宅产墨品建筑借面积为29.跌888凑1万平次米。项目渐分为警三期制开发陪，第绒一期普以高滴端花耐园洋头房产头品入闹市，庙第二决期开补发高荒层住犁宅，碌第三扬期开境发剩眨余的奶花园旺洋房仅和高交层住革宅。兵一期直花园姻洋房20肢09年6月份亭高调湖入市全时，爹客户妄通过惊对园泄林示营范区纤和住忆宅小膜区的色亲身抛体现滩，对像本项沈目的商花园填洋房聚产品患产生乞浓厚劲的兴跪趣，辣特别赞是对白一二倡层的竿下跃蜂产品向和五委六层垂的上防跃产墙品，剥为了备避免达客户鉴集中约于下符跃产反品和改上跃网产品掉，由劫于这娃两种未产品偷附加楼值较男高，漫通过彼销控筐手段咳，提比高这坛两种瞎产品杜的价递格至13煮50书0元/平米煌，平贺层价河格按陵照低念开高蹲走方匀式，旺以65判00元/平米槐入市烟，逐贴步拉伸升到900菜0元/平米。通过项隙目前期肆精心策考划和后以期有序槽施工建演造，以败及良好夹的市场淡推广，话随着20累09年年驶末、201梦0年年屯初房添地产虽市场乡丰的回婚暖复管苏和伐项目悄周边体基础肚设施委配套揭的逐叉步完助善，耀由于大便利趟的交庸通环刚境、隔完善缓的生孕活配肚套以禽及优纷美舒世适的退园林学生活胞环境佩，本侄项目挺确定赠为南泄宁房验地产好市场罩的高肌端楼岗盘，卧作为摩南宁煮高端莲楼盘贷的典冈范。旁截止逮目前轻项目副花园剑洋房段和高省层产微品已前经全棵部售蔑罄，映并且流取得蛇了良菌好的彼经济淹效益刚，目锦前保粮守计管算，晴项目秩所得耗税前喷利润圾将达欺到近8亿元，猫净利润追也近6亿元，报项目由拒拿地前矛的亏损走实现了逆最终的遍盈利。策划定规位阶段刃成本管叶理策划垦定位糖阶段撒成本登管理成本稼测算村过程嫁中，那在成牛本限杠额范饲围内叹，一坑要结宵合成鸽本科定目表株（保费证数岩据不虚丢项散、不席落项峡）；内二要词结合午市场扬竞品畅楼盘撒的建闹造标如准，忙进行吧标准举选配收，多诉方案京比选赴，做洽好成凳本分汽配，搂做到狠成本惭支出姥方向绵明确纵，“会该花豆的钱润，一印分也更不要样少；赌不该恼花的泻钱，手一分求也不包能多锹”，必从客险户角吵度做准到“互性价弄比”渴最高捧。（1）对于载客户能冠感知、酒体验到兽的部位恼就应该蕉重视，太相对多衰投入、揪多分配肉一点成稍本（如户门各、外坝窗、南电梯支、园躁林景腥观）（2）对于拣客户不芒能感知策，或感戚知较弱拌的地方肉，可以茂少投入蜻或不投花入（如楼梯基间内装主修、空调尘栏杆区百叶），外立面苏石材慎貌用，可吗用外墙暗砖、外海墙真石聚漆进行共替代。党消除“压外立面怨高档，许楼盘就遥高档”炕的思想。成本贯颤彻思想窃：要有数前瞻性添和控制趣性；1、倒逼脖控制法割：成本赌倒逼法筛，成本=销售收炸入-预期津利润弄；后期成昼本应小波于前期享成本，劫设计概捎算小于踩投资估再算，施笔工图预坝算小于伶设计概哄算，并答且后期撑成本在莲前期成放本范围肠内要有队富余量箭，即贯刷彻责任钞成本管损理思想土；2、投命入产葡出法挺（价求值工元程）疗：以星投入央产出盘思想坚为指碗导，炉每多扛投入腐一分终钱，痒应有纯相应就的投球资回动报，库客户巷能够盘接受赢，用旷成本哀利润施率进万行考文量。策划定浆位阶段许成本管堵理设计阶涨段成本荐管理设计阶段成本管理设计工阶段杯成本淡管理设计播阶段移是将税开发框理念议、思缸想、泳思路析落实恼到施彼工图鞠纸的械过程泡，因遥此过到程中瓶需要耻将成互本理匆念灌征输给须设计辰人员寇，要赢求设林计人导员有邀“经刊济”愧意识候。设计联阶段相成本猴管理饲方法棚：1、设计招安标，进极行方案盲比选，搭同时要风求设计礼单位提思供设计左概算；2、下达降限额涝设计锐任务农书（飞包括析地上译、地矩下钢隙筋、杀商砼晴含量套；窗友墙比/窗地侦比；厨地下归室单衰位车博位面绢积；里地上传、地睡下建享筑、缺机电倚工程磁造价拳限额循；室拒内、建外立卵面装而修标升准约滨定；梁层高漠（层渔高每锣增加10舱cm，造价智增加3%~易5%）、对绘于园林工景观工央程，下乏达设计路标准，纤规定软棵硬景比康例）；3、设简计方员案审啦查，役进行草设计六优化轧（在千设计确过程眯中，漫通过规招标下选用落设计令优化肆单位鞭进入近，对索设计逆方案后进行摇优化犯，确锹保设锹计结庙果控亲制在加限额悼设计顷指标罩范围宫内，岂设计熊优化著单位阅按照袭降造赌比例伍进行利提成距），肥目前畅地产冶集团问在施席项目赔均采哪用设炮计优闯化；舱其中鲁北京料梧桐幅苑项满目通巨过设肉计优辜化，画地上订钢筋浇控制箱在38灭kg兼/㎡，综恢合钢筋灶控制在54宝kg疾/㎡；馆坚决黎杜绝扬“大喷基础犁”、甜“肥眯梁肥静柱”映。4、产验品线杀推广皮：目堆前地爬产集粒团已捕经实躬现“歇国际荣城”巷、“忙山语充城”帽、“米青秀马城”彼、“怎西派忧系列密”“私原香咐系列异”、凉“梧害桐苑坡系列指”等泊六大轮产品拉线，买产品妥线之诵间产忍品选刻型、未成本逃可进舟行对保比，泥为项碌目快锐速开乏发奠下定了资基础孕。设计添阶段当成本下管理设计跳阶段条应关劳注的佛几个道经济猛指标激：（1）外形崭系数：普外墙墙你面面积坐（含外拜墙装饰拿面、建淋筑造型绩展开面傲，不含赠阳台底旺部涂料做）/地上订建筑转面积浙之比昼；外聪立面聚设计招应保约持简旗洁、妨明快筒，尽筒量减另少里片进外挽凸，零减少罪外立薯面构饿件，普通宏住宅怀外形置系数房诚应控骂制在1.雕2范围往内，须不宜摸超过1.贤5；（2）窗涨地比流：外偏墙门夸窗洞行口面宰积/地上杠建筑勇面积壶，窗刚地比怜应控吩制在0.秒3以内毛，控天制开锻窗面据积，网减少圈飘窗探、转尤角窗护面积队，窗地在比以0.卵2~红0.加28为宜；（3）地果下车滚位：摊应控泻制好汉地下婚柱网罚，合剂理划掏分车党位数忍量，按照地柏下室面责积进行艰分摊，泰每个停蒸车位面寨积一般章应控制当在32㎡/个，每最高日不应指超过35㎡/个；地下伟室占度地上喊计容背积率片面积忙应尽恳量控浙制在20勇%范围消内，绞地下哀车位哪面积搞应控见制在35㎡泉/个范围版内，无低人防地棍下车位党，控制请在32㎡辅/个；1/场4地下室辽面积<人防区辨域面积<1/折3地下室闪面积，敏控制在34剑㎡/个；1/3地下室略面积≤肾人防区事域面积<1/血2地下室有面积，湿控制在36龙㎡/个；人该防面积镜≥1/遮2地下康室面道积，贪控制吉在38员㎡/个。报对于娱地下刊车位着销售纱单价伞低于10万元/个的项笋目，应素尽量少下做地下予室面积堤。地下旅车位销稍售单价>1霜5万元/个的项页目，可以考虑适狐当增加卫车位数第。设计阶庸段成本忘管理设计阶朽段应关薄注的几坐个经济古指标：（4）基摄础选渠型：越一般世情况宝下，茧各基鸦础类烦型的汇成本杨按以碍下顺馒序递梁增：天然浅进地基基污础＜复您合地基状浅基础扑＜筏板本基础＜贷预应力超管桩＜洋人工挖捞孔桩＜浓灌注桩（5）结声构选饭型：乓一般建情况文下，雅各结养构类陡型的券成本观按以唱下顺店序递躁增：矩形柱宽框架＜签异形柱萌框架＜墙框架短敌肢剪力测墙＜框刚架剪力续墙＜剪晃力墙（6）地单下室匀顶板品选型当覆土络深度为1.芒2m炸~2育.0朴m时，压各类跌顶板效的成搁本按泡以下钳顺序杀递增呼：无梁湿楼盖姿＜单读向板递楼盖贯＜十骡字梁吊或井鸣字梁谷楼盖当覆土锈深度在2.都5m以上时谊，地下丢室顶板绕优先选杠择加腋灵大板楼涝盖（7）控制泳“赠送押率”一定曾程度嫂的赠劣送率垮，能值够提英升销改售，彩但要沃有一通定的弊节制升，一拉是施阶工较拔为复燃杂，厚二是拳成本黎比较诵高，休三是僻一些描赠送庭露台农应控杏制，眉可以毅考虑秩“飘算窗”惕赠送宴，提汗前封匙闭，洁避免击后期色小业惭主随疯意封慨闭，终给物艰业管扫理造竞成麻程烦，周不利闹于品山牌建模设。设计阶轿段成本植管理房地产现开发的盏“加法稠”与“与减法”1、“加盾法”：复园林景桨观的投塔入；“逢得房率孔”的提荷高；小脾区配套筛的完善参，“配碎套商业鞠”，“辰教育配遵套设施廉的引进板”（如纳知名幼幸儿园、宪学区房城）2、“傲减法商”：读基础掉选型踪蝶（桩雷基础锡）；旦钢筋辉、混榨凝土污含量堵的优久化；卵外立慎面的须优化膝；机偷电设辆备的狐优化犬；招投标昂阶段成借本管理招投标阶段成本管理招投标鸟阶段成你本管理招投标库管理：欠作为国赤有企业吗，在规她范运作哈前提下萄，必须佣完成的厘一个环驱节；通时过招投图标，引爱入竞争肉机制，群降低成深本，保团证质量猎，在公返正、公晌平、公稀开的平池台上选洋择施工感单位或薪供应商疮；专业分傍包、物准资设备导采购定症标原则招投标挖阶段成壁本管理招投标佩工作是份否流畅劣对成本搞管理有护直接的减关系，赴因此招抹标前应湾合理进志行合约规焦划，划革定工罩作界烘面（益避免绿有的签工作枕面重累复，永有的余工作特面空颈白）贱，约均定好彻承包格范围池；哪尖些属萝于甲赠方分习包、皂哪些拉属于眨甲供糊、哪品些属框于甲炊方指字定乙捕方供西应；对于桶影响毙到品殃质的葵项目朽建议粪甲供悔或甲衣方分洋包（陆如电送梯、隔外窗杠、户锦门、失石材德等）球，对蒙于价恢格比即较有掉弹性智，有位议价磁空间体的材侍料设腹备可洁以甲商供（浆如电罪线电绝缆、虫配电杨箱等辫），某对于徐材料侵比较好刚性果的由塑施工嚼单位早进行燃采购葛（如禾钢筋完、商烫砼、氏以及夏砖瓦丝式砂石帮等）瞎；对辽于集仅团公毁司多林个项袄目同养时开逮发的漂，大权宗材挡料设滥备可届以进僵行集常中采嚼购，痰通过疲规模刺效应刘，降宴低采灯购成郑本；掠对于袍关键辛质量劣部位创不建电议分豆包，响纳入吃总包亮承包挣范围贼（如少外墙军保温闪、防发水工目程等衡）招投标对应建立普合格承呆包商/供应商怨名录，孔踏踏实建实做好炕资格预似审工作它（属于撕关键节赶点，排易除不合杆格的或论结算容远易扯皮贷的单位桥），在猎资格预肤审通过矩的前提慰下，采许用合理萄低价中头标原则钓，锁定猴价格。招投吃标阶极段成控本管房诚理招投标灵阶段重决要一项锄环节：招标量文件恋、合驼同文董件及萌工程挠量清畜单编坏制包括承春包范围渣、计价切方法、你调价原种则、付御款原则授、结算伶原则、浓其他条等款等。（1）招标妥文件应矿经过各赤专业各糖部门会呜签，共州同把关搞；（2）采用缩慧工程量脆清单计鼻价规范缸；（3）对于梨措施费却用建议臂包干；（4）只有钱主要材兽料价格缺（钢筋碑、商砼晨）变动旦超过一续定幅度便后，才终调整价现差；（5）设很计变聪更洽刺商超酿过一哑定幅晚度进感行调浴整，钱约定临风险故承担行范围禽；（6）分兴部分争项工雅程单题价固仅定，里条件构成熟饥，分坟部分壁项工络程量谣可以畏固定割。（休施工据图纸浇可在满招标绝前发漏给投侍标单妈位，白由投舅标单云位进凡行复橡核，级在施设工图篇纸不忌变化怪的情蔑况下探总价腥包干尖）总承包赚招标管就理办法工程独量清丑单审卡核（1）采具用明聋确的作工程辟量清反单模踏式，列不宜匙采用胆模拟呜清单萄方式环招标膛；（2）工程穴量清单素编制完是成，要茧对工程歪量进行桌抽查复疮核，进游行审查幻玉；（3）编制牧预算价碧，测定唤成本价途，制定暮拦标价脑；施工升阶段鲁成本虹管理施工阶段成本管理施工阶雀段成本蚂管理1、施工吐前一牌定要旗进行非施工门图纸肌交底李和审泉查工稼作（审颗查注余意点鹿：结坊构图批纸与贩建筑零图纸射是否枪吻合热？机绒电图蜂纸与肌结构财图纸妖是否走吻合捐？特捞别是趟管洞矿有无梳？管英洞大已小？未管洞悔位置质？）所，很调多项亮目因寸为专带业之宾间未能进行侵图纸之审查只，造况成后聪期开井洞补成洞费斥用比齐例较室高；2、合理隐安排好涨工序，脆工程推减进有力宾，抓好稠工期进绘度，必信要时采盟用穿插闪施工，蛛节省工鼻期，做肃到均衡赖生产，椅要注意眨避免抢钩工，抢忙工之后愧带来的椒必定要祝返工（酒如北京惠原香小筒镇项目昏、北京苗青秀城医项目）罗；工期悟快慢涉呼及到开挖盘节点档、交房寄时间；3、严同格控甜制设黎计变膨更率影，即络使要贡变更潮，也摩应在善施工美前做术出，准做出锹前各镇专业桐之间川进行价会签共（否炎则需象要计主入两烈次费丸用）他。施工阶劝段成本钳管理4、严格复控制、吊规范现捆场签证木数量。撤严格按碍照合同罗进行施霜工交底规，避免壁重复派善工。现半场签证迈必须由策甲方工没程、预邀算、乙保方、监钞理以及锻甲方委刃托的造腊价咨询闸单位进驰行现场世测量、丛现场核彻量。5、做碗好月卡度验守工计峡价工案作，砖避免蛮超计笨价，设导致亭提前卫付款逆，一甚是增视加资案金压午力，门二是货有可永能质附量、蔽进度猜并没福有达洒到验蒸收条锐件，穴超前蹄付款辱；并洲且根楼据市弃场情冠况约决定付销款比类例；6、做沈好结梨算工流作。课结算明工作败应分橡节点烛进行沙，可想分为±0塞.0驰0、结挥构封肝顶、积竣工嫩结算朝三个浙阶段骨进行志，做妄到月斜结月差清，续一可迎以保永证成习本真艘实、职及时厉归集毒，避届免成晕本不续真实显，提没前释趣放利茶润，延导致葛多缴垦纳所姿得税躺；二急是可伯以提达前解意决部伤分争壮议，嘱特别闪是人榜员都虏齐备嘴的情欧况下度。7、要锤进行词“换妻位思顷考”蒜，帮助你施工抢单位徐节省妄成本，施拨工单凑位成防本节氧省了剃，相抬应开决发成招本也扒就节犯省了床，至诸少为乳结算体减少赛扯皮阁的事糊情。营销阶考段成本轰管理营销阶段成本管理营销阶余段成本巧管理营销阶泄段：重罪点应关梅注开盘冒时间、田回款时液间。合蛛理情况裤，应“早开盘龟、晚交壶房”，保脱证销售蜡回款存锻留的时毛间越长流，充分仪发挥资状金效率枣。1、开遇盘时蚕间：应尽粗量缩伏短开承盘时督间，舱尽快客实现班开盘些条件。如逼万科粮从拿巴地到献实现除开盘俘为11月左右愁，交房薯一般为惯销售后若的两年专时间；亏（各地酱拿预售块证的时谨间不同塌，有的边是出±0.姿00，有的及是到结失构的2/3，有的躺是结构门封顶，酿因此需累要提前醉调研了氧解，从锻而做好于资金计心划；上伙海比较齐严格是驶到结构绩封顶）凭；如北泥京梧桐础苑项目辨、北京泥长阳国障际城项创目均比吧较早的库实现了煌资金平缎衡，财匪务费用译大大降腿低。2、开盘牌模式：牺开盘定收价与成策本、资宽金情况辜、供求纽奉关系等坚因素密吵切相关樱。因此铺开盘成闻本分摊蜘归集必擦须全面科、准确古、及时毯，避免魄成本不崭实，造搭成定价跳过高或输过低（掏如南宁拦山语城专项目）令；开盘泻定价与亡项目的讽资金情转况也密惰切相关奔，首先远要保证现幻玉金流的面稳健（领如贵阳岗国际城绘项目、驻长沙世阁纪城（400万m³）、贵鹅阳花果移园项目伴（18病30万m³）；同时属开盘定案价与供熊求关系他也密切抽相关，常供不应脂求，应烛合理拉杜升价格振（如北梦京国际蔑城项目壶）；开盘成萍本要进摊行审查；营销阶蛾段成本珠管理3、开堪盘销溪售应非合理叨做好桑销控犹，确激定开熟盘价姨格与圆销售众速度辛的关鞋系，垃“日糊光盘滋”和勿“滞螺销盘拍”都梁不是必好现具象，闸日光赌说明笨销售布价格者定低虾了，奴滞销令盘说观明当兵前销碰售价毕格定萄高了脱，俗绍话说辉“没鼠有卖救不出箭的产椅品，滨只有谋卖不雁出的急价格翻”，扯当然夹确定危销售弱价格萌一定嘱要遵钉循第2条原什则；4、销汁售节数奏的前把握挡：应各合理寸安排酸销售稿数量吃，避绕免首坦期卖和出去固后，每第二弹期或慎后期证接续子不上炕，需柳要重近新进际行包绒装推杆广，辞再造别市场核，造搅成营歪销费贞用增更加，醉做到绞“长变流水击、不翁断档抹”。5、统亲一销近售口宋径，马现场行展示集说明倘，风馋险提朱示。6、推广子工作以电短信、挑以老带僚新、小惰活动为振佳，尽泄量减少相大型广深告牌或烫广告柱树（此费口用偏高弹）；营炸销费用炎原则上满不超过颂销售收棚入的3%，地产叼集团制捎定的定截额如下貌，仅供葛参考：营销费拢用标准营销阶俱段成本球管理开盘液定价风：（1）低开余高走；敬（2）高泪开高闪走；小批貌量开请盘，围营造嘴供不仪应求超、热海销的谈销售序场面痛；一般按孙照客户龙蓄水数飘量，达界到拟开格盘套数预的3倍时，猎进行开拘盘；首邻次开盘约去化率伏达到70%；洋房任定价剥一般煎为普乎通住荣宅的1.2结~1.撤5倍；别墅鸭定价储一般项为普军通住叠宅的2倍；底商定伟价一般必为普通千住宅的2倍；集喉中商业统（二层惭按照底郊商的20圾%进行折清减）；物业经丧营阶段莲成本管戴理物业经营阶段成本管理物业经把营阶段邮成本管鼠理物业些阶段犁：物级业是薄开发株所有遇问题侵、困摊难的嘱集中椅点，哗可以话反馈冈到前膀端的旅改进开。作渔为销浮售的弹有力茎支撑片，物火业管笋理优唤劣直借接关暂系到研开发隆品牌粱的落比地，借能够观有效嚼提升料销售耐。万贫科品抢牌创排建，叶物业期管理假给其周增添魄不少辉分数歇；还唯有龙怨湖等忙其他晋大型事开发房诚企业散物业纯也表惕现不左熟。君如北鸟京地鸭区，国万科悲同品松质楼兽盘较霉周边箩楼盘杀售价应能高录出100你0元/㎡以驴上，建其中斩除了肯品牌倚外，誓较大椒因素狭是因欢为万凤科的旦物业粘管理港比较呼到位胞。物业对盒成本管森理作用致表现在醉以下方赛面：节流嫌措施：1、前挂期物稍业管闪理人证员应狭早期贷物业最介入沉，参迷与到柄设计池图纸井的审耳核中趋，从锤日常拨运营伪和全阿寿命锹周期拉成本惧的角灯度，铲对无数障碍俩设施胜的设糠置、杠功能阅布局咏、小捏区出飘入口深、设肾备配尝置选聪型等诉提供拨建设森性意浇见，艇避免腾后续启由于跨设备苗选择具不当灭，重酷复购姜置增脊加成输本，朵重复散维修化造成冶小业钉主怨冬言。2、物秆业人呀员定缺期对绵小区谢的设览备进书行维百修、革保养发，提郑高设标备使惜用年紫限，合降低益设备鼓大维辱修费故用。3、小钞区内驶公共叛区域敬水电隔能耗壤的管纽奉理，柜如电线气照诱明可派将普障通照唉明灯毫改为LED灯；拼经常堡检查泛是否田有漏着水点凶；4、工程驶物料的臂二次利破用等等索；物业经歇营阶段痒成本管蛾理开源阁措施叫：1、物业授还可以添提供如非洗衣、理订报、物订牛奶愉、订票谊、送水吨、公共傻区域的损广告、忘二手房锄交易、卸不可售齐车位经筒营等增款值服务栽，更好树地提升健品牌价躺值。2、物躬业应脸提高牌服务捧水平吹，情天系业态主，勇从感源情上视维系告业主乏。物片业管付理到积位，呼能够撇加快鸽销售剪，提强高销衔售价雄格，究降低退财务愁费用厦。（腹如万恐科、售世纪民城项剩目有扣很大翠一批蒜老业联主跟滋随）病。资金管掘理资金、税务管理资金班管理资金是样房地产喘开发的波血液，尤涉及开吊发的命贫脉，因饱此时刻窗把握住粉资金，迎保持资唤金稳健顺，尽快吸实现资才金平衡够，做好尝资金使啊用计划狭。（一）舟提高销聋售能力强化销饮售，尽震快实现缸销售条糟件，加河快资金有回笼。逃销售回压款到位谜，可大喜大降低喝财务费浴用；（二）抵适当控孙制付款埋比例根据锻销售蜂情况确确定夸付款恩比例宾，地泼产集控团公厘司为早保证侮获地钢资金兼，结兼合市奋场，杂本年果度也童相应受调低粮了总歉承包泼单位康的付轮款比睁例；艺从201赵0年开始祝，每月役度15日定蛮期总左经理左办公叫会集好中审漂议二繁级公绣司资忠金使攻用情翁况，视保证绳了资果金的肆集中暂使用商。关于总浩承包单驶位付款译节点及娱付款比夫例的通坟知项目遇公司冬进度级款审妹核流粗程（三）暂加强银去企合作倡，通过立多种方扫式进行碧融资地产肺集团叨所属夺二级干单位殖目前摧都有却融资异任务笨，保炊证在斯建工杨程款观的支始付，字上存刘款部嚼分用叮于其奖他地盛区的挺土地醉拓展每。发忧挥资膏金的暖“杠楼杆”票，发私挥资臣金的党效能芒，土骆地、垒在建沾工程澡抵押罚进行主融资茅，以籍保证筒公司摇有更秘多的宋土地紧拓展你资金把。税务管我理房地彻产所沫涉及沉的税呢种较辉多，均主要估有以著下几刮种：（1）契税勇：按照束土地出邻让金的3%~烤4%计征那；（2）营鹊业税穷及附森加：案加上落日前贪新增炮加的宅地方退教育兰费附叠加，厉按销坡售收墨入的5.协6%计征；（3）土终地增射值税滨：一教般按脑照销盲售额旋的2%预征，罢清算时致候达到5%以上；（4）所得银税：按申照销售内利润的25%进行预佣征；（5）其著他税眯种：嚼合同樱印花楼税等（6）土地课使用税回：按照虹土地开纱发年限蹲*土地捎类别（绵元/年·㎡）耕*占愚地面香积；上述税堆收合计忌约占销划售额的15壶%左右穗；税务管既理税务筹滨划一、必友要性：歇所占比仰重较大鸡；二、岔通过哭筹划陪可以峰同税枕务部改门沟真通，止降低肌相关紫额度认：1、相关为税费的终缴纳争萌取相关哲优惠政莫策（减迎免、返型还）1、成侦本记银账要敌及时历（因仍此要乳求工榆程结叮算要罚及时忙）；2、多期去项目开召发，成衬本分摊浩要到位允，不要见将成本中后挪，垫成本要导打足；利润猪释放遮要均披衡，巧避免遇前期省利润锤较高买，所答得税愚提前是、或掠多缴味；3、土地摔增值税视可以同壮税务部考门沟通精锁定，乡丰如保定太京南一兄品项目示锁定土仗增税税机点为1.际5%，南宁杀山语城呢项目锁糊定土增比税税点税为5%，避食免了驰清算烧；长口阳国淘际城破项目材作为斜限价脚商品能房项怖目，留通过欠积极场与税摘务部裙门沟倘通，惕争取绸到政帐策房劈燕条件侄，土晒增税弦由500谱0万元赢折减伸到250樱0万元丛，土似地增怎值税斑节约25倒00万元泪；成本擦后评搬估成本后评估成本后众评估成本滔后评深估是桃成本扯管理冤工作望最后寺也是框非常市重要危的一睬个环皇节1、整雁理、返积累术数据束，形拼成数伪据库社；2、为鲁后期遭准确城可行坊性研鸭究，疾测定馋目标稼成本料提供国数据妇参考酷；3、总结识经验，剂吸取教撕训，扬托长避短傲，为后谱期开发尺提供实渔践经验河；中国耐铁建锁房地垄产集茧团有轧限公莲司开拒发项比目成踩本内卷控指削标内控庆指标1内控陆指标2内控指砍标3内控吉指标4房地顷产成腔本信盆息化工欲信善其耗事，绝必先捉利其架器成本捉关系速到的悉专业铸环节饿多、荐链条望长、辜时间夜久、睡数据什多、费运算胞多、哀表格换多，缩慧成本喷数据牛的利求用价龄值高那，涉陡及到匹企业郑的管呀理核副心，布为规鼓范运壤作，畅必须洋采用没信息豆化；地产登集团回目前写在用枝的软泉件有盛：CRM销售软帜件、易核居土地青分析软参件、浪固潮财务证软件、岁成本软慌件有：淡广联达沈图形算纯量、预变算软件疑；金蝶睛合同成荡本管理翼信息系办统；目前缘瑞通过给广联变达预传算软湖件完找成工柿程量邪清单蛋编制帖、组卷价；婶通过廉金蝶胁合同细成本源管理链信息扰系统研完成幼项目殿公司负开发凳合同免的