房地产标准化设计

构筑首创置业标准化平台德勤咨询2006年11月Strategy——设计标准化工作汇报

目录■

国内外房地产公司标准化研究■首创置业标准化的思路和要点■

标准化工作内容◆材料技术标准◆工程做法和成本措施◆产品库◆计划管理◆流程管理◆资源管理◆知识管理2国内主流房地产公司的标准化情况项目全盘复制，从规划、户型、立面到装修、景观。设计图纸可以沿用，只能作细微性调整，适应性差，存在市场风险。材料设备的标准化。便于统一采购、降低成本；客户定位、产品卖点和立面风格、营销策略的标准化；产品标准化，部品工厂化。宏宇星河湾富力、珠江当代MOMA万科“情景花园”3宏宇地产公司的标准化情况围合式布局，露天游泳池，单元入口木桥，地下车库结合下沉庭院4富力地产公司的标准化情况售楼处——“彩蛋”的标准化复制，现在富力桃园富力地产于2005、2006年度被国家统计局评为全国房地产综合实力第一名。最大特点是集设计、开发、施工、工程监理、销售、物业、房地产中介等业务为一体。富力认为产业链垂直整合是控制成本、确保速度的重要因素。各个项目的主要材料均由集团统一年度采购，并统一了技术标准。比如电梯，所有项目的电梯均选自广州日立的某几种梯型，这样在设计时可以准确的做好土建予留，避免了施工中不必要的洽商。也减少了电梯采购周期和成本。富力针对精装修制定了详细的标准，并有相应的材料供方名录。富力最有特色的标准化就是售楼处——富力彩蛋。第一个彩蛋于2003年在北京富力城落成，在这之后在全国各地先后复制了七个一模一样的彩蛋，其中富力桃园的彩蛋是2006年从富力城搬过去的。5珠江地产公司的标准化情况珠江、合生的特点与富力有些相似，集房地产设计、开发、建设、销售、物业管理为一体。在集团内部形成了一条完整的产业链。珠江最典型的标准化是其开发的所有高档项目都采用了欧陆古典的外立面风格。但目前，集团已经取消了立面风格方面的硬性要求。珠江将住宅按档次分为高、中、低三档，每一档都有相应各专业的设计和选材标准。景观设计也分为相应的不同档次，比如每个档次的铺地石材厚度都有相应的标准，对应的造价也不一样。植物配置在不同的地区都有标准库内选取，各地公司不能选择标准库以外的植物。另外，珠江每年推出一批样板户型。每年年末，集团各分公司将自己今年设计的户型集中到北京，由大老板朱孟依亲自挑选，选出他认为值得推广的户型，作为下一年度集团的样板户型。第二年，各分公司会以样板户型为蓝本，结合自己当地的实际情况，对样板户型进行优化调整，并加以应用。这样到下一年底，又会出现一批改良的新户型作为样板户型的备选对象。如此往复，形成标准化户型库。每年年底，集团各地分公司集中在北京召开标准化会议，共同讨论编制各方面的流程、标准。设计方面的标准最终由珠江自己的设计院编制完成。该标准非常详细，建筑、结构、设备各专业的设计标准都有300多页厚，并有许多配图。比如，户内配电箱的位置，能布置在客厅的哪些地方，不能布置在哪些地方，都有相应的图示。6当代集团地产公司的标准化情况科技主题的复制：恒温恒湿天花辐射置换式新风外围护其在各个项目进行复制的科技主题主要包括以下几个系统：外维护系统、天棚辐射采暖制冷系统、置换式新风系统、外遮阳及窗优化系统、中央除尘系统。

MOMA系列都采用了非常好的外围护系统。外保温材料为10cm厚的挤塑聚苯板，保温材料与外饰面之间设空气层，传热系数只有0.35W/m2.k；外窗采用从室内调节的外遮阳设施，外窗全部采用双玻Low-E中空充氩气玻璃，配合断热铝合金窗框，整窗K值仅有1.8W/m2.k。在供暖和制冷上，采用天棚辐射系统，极大提高了舒适度。温度均匀稳定，运行无噪音。

置换式新风系统保证了室内的空气质量。从建筑顶部80米处采集新风，在顶部机房经过过滤、除湿或加湿后送到房间。0.3米/秒的低风速不产生风感，从房间下部进入，在顶部排出。7万科地产公司的标准化情况1，情景花园洋房万科最具特色的标准化产品当属“情景花园洋房”，简称“情花”。诞生于1999年，当时总建筑师吴志群主持设计的深圳四季花城三期户型。最大特点是通过层层退台使得每户都有一个大露台。还有“横厅”、二层室外楼梯直接入户等。最初是平屋顶，立面设计比较简单。2003年，天津水晶城在原有基础上，聘请加拿大BDCL设计事务所进行立面改良设计，总部派专人到现场负责各种材料的搭配选择、栏杆铁艺等的二次设计，花了很大心血，做得近乎完美。万科后续的“情花”产品，均为超越这个水平。“情花”整个单元结构非常复杂，如果在各地推广，各地的施工图设计单位水平存在一定差异，难免会出现许多疏漏。因此，总部选用长期合作的设计方中建国际进行施工图设计，并且对厨房、卫生间这些管线及设备末端密集的地方进行了详细的各专业综合图，比如厨房的煤气管、煤气表、上下水、水表以及各种插座和橱柜冰箱热水器的摆放进行了统筹布置，避免了不同专业之间“打架”。这样，既缩短了重复设计周期，又能在推广中确保品质。但在细节、材料选择和二次设计上，仍然充分暴露了各地分公司的水平差异。广州四季花城是跟水晶城最象的，但整体感觉仍差了不少。为了控制成本，面砖改成涂料，予制栏杆改成直插式。使得整体精致程度大打折扣。8万科地产公司的标准化情况“情花”的改良广州的万科蓝山，在原有的户型基础上包装成简洁现代的西班牙风格，感觉焕然一新，加上外部环境设计，整体效果非常成功。在户型设计上，蓝山也有所创新，把地下室分成两半，一半给一层使用，从下沉庭院进入。一半给二层，通过户内楼梯穿过一层直通地下。在成都的金色家园中，“情花”的精髓被移植到高层住宅中，即在高层底部设置了连续四层的退台，乃至最下面的户型显得有些夸张，这种做法有效的改善了高层住宅的尺度感，丰富了空间层次，并增加了居住的趣味性。9万科地产公司的标准化情况2，RS住宅2004年，万科开发出一批采用平面模块化，适合框架结构的户型，被称为“RS住宅”，具有以下特点；以较规整的柱网加局部异型柱作为主体结构，卫生间标准模块化，同时配合外挂式阳台、厨房、阳光房等辅助空间构成完整户型。模块内设备布置、管线布置均相同。为了给未来的部品化做好准备；并统一外墙梁高，为门窗等标准化部品安装创造了条件。在综合考虑国家强制规范、建筑节能、建筑比例、室内设计等因素下，将建筑层高统一定为2.8米。并且，引入复合式厨房的设计理念，对端户及转角单元进行特殊处理。系统地解决了空调室外机位等问题。10武汉城市花园、大连假日风景、青岛魅力之城等项目中都使用过标准的RS户型。随后的2005年，万科标准化操作主体由总部转至深圳、上海和北京区域，建立以“战略总部、专业区域、执行一线”为主线的三级组织架构。北京区域首先应用于天津西青项目（销售名为“假日风景”）。由于采用了标准化户型，西青项目从付款拿地到实现销售200套，只用了11个月时间，实现了集团制订的“均好的基础上加速”的目标，获得2005年“速度奖”。

2，RS住宅万科地产公司的标准化情况这个项目后来被沈阳万科的新榆公馆整体复制。该项目于05年3月底通过摘牌获得沈阳浑南HN0506地块，当年9月3日示范区全面开放。示范区包括2栋9层住宅、商业和售楼处和重新设计的外部景观。在短短5个月时间实现现房销售创造了万科历史上的奇迹，比集团平均水平缩短了8个月，也因此获得了2005年度“加速开发奖”。11万科地产公司的标准化情况3，全面家居解决方案——U5住宅2003年，万科委托清华对万科青青的产品进行后评估，总结出传统户型设计中难以满足的一些核心要求：玄关：没有独立玄关，室外直接进入起居空间，没有可以随手放置各种物品的柜子，不利于保持室内整洁。餐厅：吃饭的时候看不到电视，所以经常端着饭碗挤到茶几上；厨房：空间局促狭窄，主妇做饭的时候难以与家人交流；主卧室：没有地方熨衣服,没有双控开关,关灯后摸黑上床容易磕碰；功能阳台：没有储藏空间，放置洗衣机空间更显得狭小。以上这些需求，通过传统户型设计和半成品房已经很难满足。2005年万科与韩国LG公司合作开发了精装修产品——U5住宅，被称为万科住宅产品的第二次革命。12万科地产公司的标准化情况3，全面家居解决方案——U5住宅

——精装修战略国内住宅企业现阶段提供的商品房大部分是毛坯房，好处是建设周期短，资金周转快，售后责任小，对专业水平要求不高。坏处在于住户装修耗费大量精力时间和材料能源消耗。对入住时间不同的客户来说，长时间内存在装修噪音和环境污染，住户个体采购装修材料，花费明显高于开发企业的集团采购。加上规避土地增值税的因素，高品质的精装修房在未来市场的竞争力将明显高于毛坯房。作为战略标准化的一部分，2008年万科将实现80%为精装修交房，2009年将不再向社会提供毛坯房。传统住宅开发流程:建筑设计——建造——室内设计——装修全面家居解决方案流程：客户研究——户型研究——建筑设计+室内设计——生产施工13万科地产公司的标准化情况3，全面家居解决方案——U5住宅U5住宅主力户型的销售面积140平米左右，与传统户型相比具有以下五大优势：1，玄关：与传统户型直接进入客厅相比，有独立的内外过渡空间；采用大理石地面，方便清洁，大理石下沉2cm，即使放置脚垫也不影响开门，与客厅的连接部位做45度倒角；玄关两旁的收纳系统分类细致，通过不同宽度与高度的空间分割，可合理收纳各类出入户用品，旋转式鞋架可摆放不同种类的鞋子约40双，还可收纳大衣,外套，帽子，围巾，手套，拉杆箱，蓝排球，羽毛球拍，旱冰鞋等等……2,洗衣间：保持干湿分离，更强大的收纳系统，分类收集脏衣服的衣篓；预留合理的洗衣机位置和熨衣板的摆放位置，同时配有水槽，方便清洗小件衣物；3，厨房：根据人体视线角度设计的扁窗，有效提高操作台面的采光，看得见窗外的风景，同时窗的上方还可以设置橱柜；内藏式的拉篮，米箱，刀叉架，碗柜，功能搭配合理。4，衣帽间：大衣，上衣，裤架，领带盒，抽屉，搁板等考虑周全，尺寸合适。5，智能化：设有分布于客厅与厨房的智能化识别系统与可视终端系统，皆与大堂入口的监视终端连接。值得一提的是，厨房可视终端系统同时具备可视对讲，电话，电视，收音机，DVD等功能14万科地产公司的标准化情况４，建筑体验中心为了进一步测试精装修的核心产品，实现和客户的互动和对话，2007年5月，万科建筑体验中心在深圳对外开放。这是国内房地产业第一个具有真正意义上的产品体验中心。该体验馆主要以U5住宅为展示原型，希望以此检验和衡量产品设计中的每一个细节，以多维度的人居体验与参与者互动沟通。体验中心作为万科建筑技术面向客户，面向社会的窗口，兼具收集客户体验信息，客户需求的功能，直接为万科的产品设计部门提供信息，具有一定的研究功能。根据大量市场调查，针对客户人群的差异化需求，划分为基础级，领先级和豪华级三个档次，适用于从公寓到别墅的不同类型产品。形成以万科为主导，整合相关设计，施工，材料等领域的社会资源为客户提供领先于市场的住宅家居产品。全面家居解决方案的流程是：客户研究——户型设计——室内+建筑设计——生产施工。水电管线一次到位，橱柜衣柜安装到位，并配备好设备及厨房电器。这是一次从设计理念，产品导向，客户细分，到公司流程的全面颠覆。“让客户因为厨卫而选择万科的房子”已经成为万科的口号。15161718万科地产公司的标准化情况5，生态住宅标准2003年底万科建筑研究中心将各项生态应用技术整理出《成果汇编》,主要包括遮阳装置、人工湿地、屋面绿化、渗水路面、变压止逆阀烟道等多项技术。与此同时,天津东丽湖项目启动,被确定为万科集团生态住宅方面的重要试点项目,各项生态技术进行了全方位的实践。为了使得万科的所有项目达到国家和地区的节能标准,万科邀请了有关的合作伙伴在全国三个区域启动了关于节能解决方案的系统研究,其中包括一系列的技术措施指引,并开始建立《万科住宅节能成果标准》其中包括节能设计标准文本、设计流程、围护结构设计图集、技术规程及支持机构、成本分析等。2004年,万科总部颁布了《万科生态住宅标准》。该标准是一个完整的体系,包括节能标准、水环境标准、空气质量标准等。19万科地产公司的标准化情况5，生态住宅标准作为生态住宅重要试点的天津东丽湖项目,聘请瑞典SWECO进行设计,主要采用了下列生态技术:雨水收集

,社区内设计了具有景观效果的雨水明沟、暗渠等雨水收集系统,让天然雨水通过该水系,用于补充水景用水和湿地景观用水,节约了大量的景观和绿化灌溉用水;人工湿地

,一种生物处理方法,是在一定的填料上种植特定的湿地植物,建立一个人工湿地生态系统,当污水通过这个有生命的系统时,由于物理沉降、根系阻截、化学沉淀、土壤及植物根系表面的吸附与吸收以及微生物代谢等共同作用,其中的污染物和营养物质被吸收或分解,水质得到净化,从而长久保证整个湖面的清洁渗水路面

,具有良好透水性的路面,雨水能及时透过路面渗入地下土壤,达到快速排水目的,降低下雨时排水管线的压力，提高土壤的透气，改善土壤，补充地下水源，降低地表温度，调节居住区气候；佛甲草种植屋面

:佛甲草是一种耐旱性极强的植物,种植在平屋顶上。增加绿化面积,改善天台反射刺光,保护了建筑屋面防水层,并起到隔热的作用；新风微循环系统

,利用负压通风原理,由安装于卫生间的风机将室内污浊空气排放到室外,在卧室安装进风口，并对室外空气进行过滤，多点进风既能保证室内新鲜空气的含量，又可将通风造成的能量损失降到最低程度。地热梯度利用：较高温度的地热水通过换热先供公建中的暖气使用，水温下降后再供住宅中的低温辐射地板使用，从而充分利用地热水在不同阶段的热量；太阳能路灯：采用了太阳能光伏电板及蓄电池，将太阳能转换为电能并用于夜间照明，确保了夜间照明供电的需要，根据周围光线自动调控，有效地节约了住区的用电成本；有机垃圾生化处理：通过垃圾分类收集将有机垃圾单独进行处理，最终变成水分和气体，就地消化，残存物可以作为花卉、绿化的肥料。这样不但减少了垃圾清运的费用，而且有利于小区绿化的生长。20万科俊地产掌公司唐的标狠准化毫情况6，部闭品化富（工带厂化垄）“部品衫”二字屿来源于降日文，裳是指建解筑中具呢有特定底功能的草一个独谎立单元阴，有建占筑材料扔、建筑懒部件、箭设备及弦其配套研产品构束成的系苹统组合腹件。经过饶工厂兔内生稻产组木合好斧，作赵为系锻统集叔成和技技术贞配套畅的整艘体部聚件，誉在现梁场直纸接拼雀装，脉既提勿高了竟效率慕，保尝证了种工程姨质量惧，大仍大减波少了歌材料惹消耗油和现梨场作隆业量铜，也炸加快察了工体程进交度。比如，那阳台栏纵杆统一膊样式，修工厂预弄制，通颤过热镀漠锌，喷呢漆，高搜质量的宿防锈和遵外表面架处理，剂运到现团场用锚虾栓与予凯埋件装霉配连接坐。彻底蹈解决了秩传统工筒艺粗糙荡和生锈居的问题桂。现场作斩业受到副工匠水切平限制害，大量公农民工全以种菜物的精度崇盖房子即，通过呼加强施士工管理塔，也无戴法降低碎维修率鼓和客户坑投诉，致唯一的陡出路就教是改变瓜现行的信建造方非式。工厂的烦生产条服件，质魔量控制链手段都量要比施征工现场殿好得多纺。比如夕预制混高凝土构纹件，现念场温度沫湿度养协护容易径控制，偿由钢模胡板批量麦生产的概构件误染差极小停。工业发恼达国家抖，住宅灰的部品忽化率在60%以上，仿北欧及载日本在80裂%以上，辈我国的捧部品化创率只有8%，万敌科也尸只有15%。走穿住宅练部品君化是承住宅急发展猜的必叠由之腔路。21万科地始产公司汗的标准限化情况6，部捞品化做（工除厂化缓）万科部言品化可菌以追溯瓜到199骆9年，万唱科陆续留完成了换两件工就作，进峡行系列悉技术研脸发工作痕。形成《技术暴研发简成果我汇编》；另廉一件腥是建拥立集团的郑材料和极部品的叙战略采策购平台。200绘3年，监形成狠了万科标齿准化部皮品库。这些五标准化蛋部品遵乐循的是个工业化互的生产恳和安装洗方式，屑对提高招成品质剧量及保导证质量舅稳定性痒很有帮蜜助，在厦非标准络化的项里目上也遵得到了惭广泛应建用。当年见，万必科还兴发布涌了“扫双标切”文惯件——《万科住勾宅使用智标准》、《万科住较宅性能兄标准》。《使用标餐准》指的是洋住宅面伪积的指度标和功免能指标伪，卧室栗、客厅流、厨房签、洗手炭间、阳档台等功罪能房间舍哪些是引必须具陶备的，腰各个功笋能房间帜的面积突各是多商少，都留制定了些相应的墙衡量指品标；《性能掉标准》包括了奥住宅的世保温隔由热性能核、安全歪防盗性器能、门招窗的质律量、地悠漏的安代全程度坟，包括翻交楼的稍装修标便准、阳女台栏杆块的耐腐和蚀年限烈、空调典百叶的振透空率羡等因素劳。当然至还包括贝大量的跌构造做裤法和表彼面做法营。伏见厅文明男，195怎9年出生礼，日本诊籍，本历科学历劫，20短06年加转入万幻玉科。含现任乳万科究建筑薄技术奸总监它。200俊4年万舰科确奴定预拆制钢介筋混尤凝土阅作为膏部品膏化住约宅研旱究方偷向。1号楼首陈次实验残了PC（预纲制混盯凝土双结构缠）、PC外墙洪、PC整体搂厨房拒卫生柱间、雁轻钢辛外墙浮、轻嫌钢屋弟顶、ALC外墙姥。三趟维预灾制构煎件在邮运输询、堆如放、乓吊装塔、误运差调接整方诉面的林困难勒。200闹6年聘请稻丰田房柄屋的伏飞见文明晴对部品幼化住宅锡长期规爹划，指边定了三扁条路线细：1、RC的部品碗化，改种良传统价钢筋混谅凝土结敲构，解姜决传统芬建造方液式带来坐的质量镇问题。2、PC工法记的开泄发，者即完轮全部挣品化触体系的的研种发，瞒为规徒模化晶部品苹生产摆做技情术准昌备；3，内装寨的部品若化，主呈要针对颠毛坯房善的弊病倦，做精影装修的针标准化竿和工厂板化。有进展覆的是PC外墙体惧系，外具墙渗漏本率为万培分之一租，精度洽偏差小塔于0.1果%.平台溉建设叛：硬件政工程早：万妈科建禽筑体祸验中糕心，印东莞摇万科已住宅翁产业致化研根究基叛地软件工矩程：申未报国家昆住宅产洽业化示草范基地赚，成立牺万科住循宅产业数化企业佩联盟。22国外愁住宅剪标准耍化情腥况Pu舍lt牧e董Ho否me碎sPul问te关Hom魄es是美素国乃臂至全尿世界哄最大刃、最凯优秀呈的住京宅企育业,是万科牵在第三爬个十年莫的标杆倒企业,它的村许多绩理念茫方法击一直疯被万剖科所斜模仿术。通醉过对Pu筑lt撕eH旺om岁es标准化减模式的郑分析,不难看饶出住宅院企业的舌发展方期向。对世界舱住宅产弟业来说,一直营存在垫着一群个怪粉圈。海既是,在任秋何一罩个国姜家,住宅逐基本替上都覆属于哲最昂皮贵的莲单件扰商品,也是所大部求分人刷一生拐中最穴大的基一笔外支出望。但蜡是,这个行柏业中却浴似乎从称来没有慨出现过虾像在能勒源、汽尽车、家蜂电、金休融、IT、甚至渗零售、名饮料、水日化行堵业曾经缓出现过结的那些忘庞大的肝商业帝太国。经裤济学家逆认为,因为衣房地潮产特压殊的避地域搬性和佩非同逐质性,这个笔行业扮没有死其它渠行业建那种戚显著弹的规毅模效康应,也就筐是说,房地产熔公司是替无法做辽大的。直到200鸭5年,财富500强的名份单中,虽然出召现过建障筑公司消、出现爆过不动棒产经营果公司,但是纯突粹的住简宅开发惯企业,却始终冈与这一育排行榜榜无缘在200军6年,历史宜终于砍被改段写,美国剖的前甲四大芝住宅啄企业,联抉进羽入了这堪个名单匹。其中樱排在最洗前面的鸟就是Pul梁te浴Hom剥es。在过去极的十年威中,它的抽市场院占有握率上茫升了鱼一倍多以上情。然垂而,它的板雄心缸才刚版刚开秒始,它现辣在的丑目标悠已经步定到纱了全辨美国适市场美的20%。如龙果这民个目门标能勾够实墓现,我们母看到难的将艳是一鹅个年劈燕销售缸千亿督美元庭级别膀的企史业。起企业件规模铸的边杯界取群决于斧规模狡效应矿和管浑理成这本的擦消长负。越腿大的调企业,规模效仇应越显劳著,但是管你理和经行营的难望度也越踏高。当粗一个企追业的规照模效应雕已经不茧能抵消束克服管台理难度让上升的抬成本时,这个企报业就到故了增长纤的极限冶。确实,住宅鸟作为灭一种硬最终刑产品,具有不痒可移动绕性,无法在耕一个地姻方生产勿而销售板到很远怜的范围:客户器需求搜和地慰段的功千差扭万别,也使得姨住宅的睁生产具拾有小批产量甚至威单件生纷产的特园征。但踩是,企业动的规纠模效恨应不捧仅仅邻源自伶大规霜模流德水线腰生产龟带来取的成雄本下贼降,还有另外两无个方面,一个是其客户口固碑带来的品喂牌号茂召力,一个状是资枯本市佛场信被用支荷撑的笛融资吵能力幻玉。b-E&革23国外漆住宅毙标准既化情娃况Pu国lt狂e疤Ho输me凝s在美国四大住宅企业晋身财富500强的过程中,美国究竟发生了什么?我们至少可以看到三件事情: 一是,美国的住宅企业在客户细分以及产品标准化方面积攒了不少经验:美国的住宅产业化水平相对北欧和日本较为落后,近些年来却在不断提升,住宅的部品开始实现规模化的工厂生产。

二是,随着客户对品质和性价比的要求不断趋于精细,住宅品牌所对应的一贯的品质日渐为人们所关注。三是,1980年代之后,美国的房地产融资不断创新,并形成了大企业主要通过债券等低成本渠道融资,而小企业却仍然依赖高利率贷款的格局。这三件事情,刚好对应着规模效应的三个方面。而与此同时,美国的优秀住宅企业也逐渐变得成熟,在大规模经营时克服管理难度的能力不断上升。b-E&革24国外住肉宅标准搂化情况Pul邀te璃Hom狐esPulteHomes发现影响客户需求有两个最关键因素，可以解释大部分的购房行为：一是客户的生命周期（生命阶段），二是客户的支付能力。

PulteHomes分析了相近生命阶段人群的需求，使用家庭收入等数据评估各人群的支付能力。然后据此划分了11类细分客户，包括首次置业者（年轻未婚比较多）；常年工作流动人士；单人工作丁克家庭；双人工作丁克家庭；有婴儿的夫妇；单亲家庭；标准核心家庭；富足核心家庭；空巢家庭；大龄单身贵族；活跃长者；战略核心是：广泛的客户定位，通吃11类细分客户确保市场份额的持续增长。产品线策略：用标准化满足个性化。市场模拟实验：市场数据+公司经验+专业知识+想象+创造力=量身定制产品，满足个性化需求。严格的质量标准——PulteQualityLeadership,并开辟了住宅保修服务。良好口碑，多样化产品，实现了对客户的终身锁定。b-E&革25国外奶住宅项标准杠化情祥况北欧次部品续化住年宅b-E&革工厂预榆制到饰腹面砖的夫部品化秤栏板工厂惠预制捉到饰悔面及容窗户痰的部轻品化召外墙财板北欧贷是世沾界上薪住宅奋部品障化程贝度最予高的蝇地区凶之一卵，从贫主体板结构微到各懂种构限件都叠采用呼工厂赖预制漆的部牲品。比如望阳台柿栏板勉，都熊是工踩厂预毙制并蛛已经遗作好狠外饰馅面的奶成品尚，只训需现差场拼滩装即蓄可。械外墙耳板也砖已经捏附着知好保越温层荒和外滥饰面物，甚纺至连陶门窗葵和玻幕璃也冻已经偶安装巨到位鸡，直扇接用宾吊车推吊装滨。整混个工针地看焰不见虑外围作的脚胸手架庄。26国外住韵宅标准娱化情况北欧部允品化住昆宅b-E&革芬兰赫民尔辛基亩PAK篮KAL缺ANR浩INN糕E住宅氏工地基础设备夹历层预制陈外墙碍板拼提装墙体连难接处的吨锚筋麻竖向棵钢筋将贱锚筋串姑联印接缝处吴支模27国外托住宅裂标准洗化情有况北欧以部品塞化住梁宅b-E&革阳台屯预制兴板上弃的排府水槽洁和雨努落口安装陵到位闻的预铁制模疾块巷风道捷与模暴块相甜连的都水平惭管线预制风咳道上下狮水模块28国外住腿宅标准撇化情况北欧部坚品化住摊宅b-E&革墙板中方予留电骨管上下层核间的电闷管用软假管连接予留电甲盒从楼板遇中穿出妖电线29国外住病宅标准全化情况北欧部宿品化住夜宅b-E&革与墙里体脱化开的地阳台证挑板靠钢索途悬挂的结阳台挑榜板靠预制浆柱支撑萝的阳台谅挑板30国外华住宅婆标准香化情颗况北欧部低品化住知宅b-E&革预制到搅完成面盯的楼梯预留安庆装栏杆坏的螺栓装修好备的效果施工权中楼似板间颂的接秆缝31小结富力允与珠源江的达经营端模式腹较为裳类似,均是占述据整条牲产业链,从获误取土钉地到亡物业汤管理滴一条疯龙的企经营算。然论而,随着对洲效率和吹专业化政程度的肥要求不下断上升,合作怠开发酿、并赛购重件组与狭业务努外包雁的帷溪幕已楼经拉蠢开,未来形我们垒看到密的,将是泽从“小而全”转向软精细搅分工,从企有业内蹈部整舍合转只向社精会化瞒整合:逐渐盘形成并大型坦开发缩慧企业略、专嚷业设矿计单档位、娱金融出企业茶、专怒业制食造企载业、蛛配套蛇服务毕企业问强强江联手艇的全扒新格凡局。最强的汗开发企止业一定葬是通过战市场选酒择最强次的合作铲伙伴。以万费科为挠例,它在积头极寻求盯外部资辞源的同窝时,万科在芦产业链嘉上的资祸源整合自也在稳量步推进它。比如龙在销售触环节,目前万潮科各地诱在售的狂项目中,一般只盼保留一肚个项目虚由自己幻玉的人员昏来进行敢销售,其它项滥目均采睡用代理衔公司销催售,能转悦移到锐企业厚外面会去做箭的工会作尽忆量转孟移,保留溉一个鼓项目文的目助的是宾为了庆通过木该项蜻目的碍销售筐来了闻解市痕场。静在万贺科开湖发的耕项目房诚中,公司德主要恋控制酷设计植、建被筑标巡寿准及揭质量站输出这几烛个关殿键环裳节,其它卧业务元大多还委托辆经过开严格钞审核艇的专胖业公侦司去贫做。掠这样脑的做塌法使节万科雷在开坚发规懒模成往倍增表加的脖同时,员工阁数量而和运叨营费省用控带制在椅合理糠水平,同时部企业档更加虚专注棋于竞勉争优消势的惑巩固补。走债专业众化的稳道路肌这也她是美添国模净式与膀香港拥模式乡丰、以Pult她eH陪ome缺s为标杆搜的万科秧与港资炉背景家择族式企补业的富病力、珠境江的最胳大区别营。外部串整合宗对于万产品陆标准徒化方膏面就弹提出旦了更哲高的老要求,从而保姿证合作瓣伙伴的油质量输晶出都保嫂持在一店个较高潮的水平脑上。星河湾钻和Mom森a的复制冷模式使米得其独弹一无二怒的精髓口在不同妹的项目止中得以营延续,保证了感品质和弹独特性,但是躁项目怨开发茧周期赢并没订有因助为复圾制而昂缩短。星河饮湾北上,为了选柄择适合碰北方气惨候特点石的植物,费了颇孕多周折百。Mo耻ma从万国充城到上勺第,再到St温ev趣enHol观l的“手拉手”,也是一晴变再变,这都吐是为连了创造出领足够的甲卖点。宏撤宇和妥当代态两个桌企业连虽然韵通过谱类似棍走高际端的膜模式倦在诸开多中默小开眼发商轿中创主出了薄品牌,但以这魔种模式惧却无法惕大批量侨复制,企业铸也无喷法做梢大。珠江与仗万科在糕标准化纤的过程素中逐渐童积累,使得以场往项目剖中的优裁点在后狠续项目台中得以填延续的亿做法,值得学责习。从裁对万科际标准化剑工作的保重点解浩读,可以良看出,标准收化工码作的眉过程盾相对虑漫长,需要逐击渐的积鞠累,逐渐竿形成必具有孟企业盈核心愈竞争俩力的势产品悄。万顶科北落方地捎区标朽准化害的户他型产款品目灵前也给不过秆只有"情花"RS住宅、U5住宅牙三大说类,覆盖晴的容户积率窜范围抛相对厌较窄,并且助标准庸化工只作在调外立评面的袜效果克上并晓不理露想。俘万科顽今后夸如何季应对蛋这些投问题,值得我去们持续夸关注。32■首创躬置业掠标准任化的玻思路致和要搬点33产品标单准化的毕目的缩短茅周期城，提努高收壳益率华：随着祸招排鼻挂土霉地成拳本的线大幅惰上升幕，70早90、限股价房羽政策此的不扒断深首化，制房地休产的革微利千时代唯不可贯避免振的到摊来，皮缩短显周期未，提匹高资政金周另转率巴，从润而提出高收巴益率伶是提泪高核楚心竞众争力正的重忽要手斧段。咳（Pu葡lt宴e筑Ho就me堡s的销售夜利润率雁在6-国8%，净红资产另回报桃率却畏在17奖-2蜘1%；万科害的销售救利润率10%，净迁资产存回报姨率只恢有12%）快速抖扩张诞的需吨要：土地成吼本上升号和土地仙出让的金透明化至，房地连产准入得门槛越灵来越高仍，中小席企业越示来越难弯以生存校，在规钞模化快抄速扩张慰的同时挤，必然含带来管斗理上和耕融资上凝的难度做。实行吩标准化垮，提高蓬人力资驴源和资况金利用顿效率，嫌才可能质在有限概的人力牺资源和痒自有资溉金的前钳提下实撤现快速贩扩张。统一采惠购、降趋低成本牧：统一设跪计标准此有利于雾统一招原标采购肆，实现眼规模效扩益，降摧低建造将成本和掘节约周弯期。对戒简化开篮发企业浴与供方寄关系，咸规范管厉理人员麦行为也和很有利绞。提高防设计才质量静：一次性蹲设计，区作坊式释生产带唯来了难恼以克服射的设计范及建造佩的质量拣通病。监好的产乘品一定买是长时绍间反复辉推敲得象来的，毒并经过崇市场检测验，在直客户反松馈中不之断完善徒改进。伪成熟复遥制有利喂于保障连设计水说平，降摘低开发鹊风险。构成议产品批线，裳形成亲品牌户效益动：将产品荣划分几所种最常兼见的基筛本类型腰，采用坏相同的察案名及壁营销策婆略，形发成品牌损效应，剩增加项侮目附加翼值。b-E&革34资源皇保证搭建底产品绞标准相平台械，需殿要各果业务窜部门热的通竿力协灭作与洽配合扇。音产冰品标盈准化网小组杰：英公串司领得导籍规划劣设计影部遮市消场营垫销部锦成本陪管理吐部居招标乖采购阴部粱运营画管理藏部外部资标源：佩设计武院、测霸量师行溪、顾问兰公司王鸿丽邱晓锐隼刘新梅袁庆华李明宇乌、夏伟稀、赵平沈猛赵辉付东晓辉相关览人员相关尸人员相关人辽员相关人芬员资金支敬持费用寸项目器：咨阶询费厚（设症计院耳、顾与问公搭司）艇、项丑目考声察费资金挑来源间：2扒00芹7年面规划策设计谢部专女项设蠢计咨坦询费标准含化工面作专楚项经栗费?35工作模骑式首创司置业脊产品怪标准闻平台市场以营销（产功品定恢位及剪档次罩）产品衡1产品盾2产品脂3土建设备电气门保温材扩料涂料配电猜箱钢制户作门1、铅2木质章户门负1、误2成本文分析规划岁设计（材苹料选激型及袖技术第标准秀）成本都管理（造桌价分覆析及示成本钓信息赞）可视息对讲红外对学射彩色吗对讲黑白丑对讲上水款管空调PP右RPB价格厂家3厂家2厂家1招采（厂家首信息）结合具侧体项目,逐渐完感善.36设计标厌准化工喇作思路标准赴化工怎作，靠不仅掉仅是脖对产固品本病身的讨完善吧和研继究，可同时脑会带镜来工沈作流烫程和而工作蕉方式延的改再变。认清差逆距，博徐采众长辅；后发昌优势，妻学习创巡寿新一种谢心态缩短周元期降低盖成本提高品姿质三个直目标技术措玩施管理柿手段计划管起理流程管步理材料标捞准：工程父做法滑：标准倡化户纯型库设计番资源禁管理知识饿管理二类措森施七项工冻作37首创趟置业帐业务带管理牢流程已框架少－规办划设肤计流监程一级流程二级流程三级流程图例项目载规划矩设计汤管理规划桶设计(D)产品管姻理D-圈11趟0景观施卵工图设俘计管理D-0珍20产品站专题滚研究D-杠04猴0建筑盐概念债规划柳设计束管理D-1坊20精装承修方电案设氧计管奸理D-0单50建筑茎方案芦设计管理D-啊06丹0建筑恢扩初菌设计管理D-0转70建筑量施工密图设默计管夺理D-削10闷0景观匀扩初态设计管理D-小03察0产品标瞎准化研稠究D-稠13斯0精装阅修交仙楼设饺计管或理策略妈管理D-荣01虾0规划骡设计坝策略管理D-望09前0景观方戚案设计胀管理D-绕08她0景观概佩念方案驾设计管孝理D-1集40规划怎设计涨报批D-1列50项目倡设计寸后评脉价D-0给31可研谁阶段闷规划哈设计抽支持D-崭01普1规划防设计树部门懂工作昂计划秧编制交管理3839设计明管理上面临协的难朱题b-E&革随着乏集团候经营蓝规模鞭的壮懂大，夫开发孩项目钞不断英增加促，设漂计和勤管理架的工耍作量遭成倍艘地加揭大。颜管理在的层雾次及即复杂看程度诞日见引增加栋。随着竞该争更激饲烈，对丸手不断与进步，喘单纯与有优秀的辈境外设妙计公司接合作取负得优势项已经越松来越不狭容易，荷无法形因成集团穷产品竞留争力。人力极资源灵不断正摊薄叨。设絮计人旋员年薪轻化筋，在悦专业抓水平邮和实朋际操薄作方爷面经远验不蜘足。规模优唉势没有北被充分幻玉利用，获项目各丧自为战瓣，相同居的工作忠在不同盗的地区酸被反复它重复。总部负必责方案,项目宅公司莫负责谁施工伐图,责任园主体浪不一猴致,管理连帖贯性差槽。计划管滋理缺乏匪预见性梁，设计轮周期经耗常被压愈缩，导唯致图纸泡深度不快足。施工图拥纸缺少侨二次设承计部分粒，无法信指导总课包招标样。缺乏椒图纸元内审往机制组，图惨纸审陷查要繁点；……40首创置恭业设计冲标准化咳策略计划管裤理流程管冷理材料恩标准足：工程跳做法尊：标准化昂户型库七类爽工作统一臣、完滴善材璃料部被品的遣招标岭采购咸技术浸标准,提高集新团采购挥成本管呼理水平按照鞠市场候定位朴，形最成相惩对应畏的材开料、坊部品狗、设疫备清庙单，渐降低音目标琴成本柏偏差参照万磁科”双标”、珠江抗“住标圆”，形叨成首创时标准体广系建筑、蚂结构、陷设备、直市政技套术控制职要点——新纪饺元含钢量衬、停车少方式、候降低成却本控制活要点——北京院与营销挣部讨论央总图户疗型设计映规划要纤点、评谜价标准按不同殊容积率疤建立户杜型库更新户铺型库的瓶奖励机惜制总部尝对项型目公竟司实逗行计骗划管耕理，仓规定惜各个灾设计维阶段竿的标背准周踪蝶期项目开问发计划悟、设计妨计划、偿月度工境作计划随的分解意与对应标准泥流程核作业银守则把流构程分赖解为重作业榨表单剖，成无为日璃常工新作的录一部内分，鲁列入晋考核离指标设计脑资源炉管理建立设打计资源脑库，对炊项目设感计单位膀进行后忽评价列入循战略纷合作尽伙伴宽，在秤非重剂大工拴程中辟可以筝直接骄委托具设计知识管身理新材冷料新倒技术巷成果丛汇编唤（生畏态、虾节能饺）成本谷优化括方法416月7月8月9月10月11月W1W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W4W

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W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W41.材料技术标准：集团采购设备材料技术标准产品线材料设备匹配清单材料设备分解成本表2.工程做法和成本优化成本优化研究工程做法标准建筑设计管控要点3.产品库建设容积率研究户型库收集评价、分类整理4.计划管理设计计划管理方法研究计划管理周期计划管理规定编制5.流程管理统一图纸深度和技术标准输入输出文件管控要点表单编制工作影计划注：以异完成基枪本架构瓦为标准浅，持续省完善工蛛作未计资入42■标准叔化工颜作内始容◆材料技总术标准◆工程社做法耐和成叉本措球施◆产品涛库◆计划蓝管理◆流程管丈理◆资源娱管理◆知识管划理43设计标雅准化工拢作内容材料妻设备任技术制标准工程做滋法和成垦本措施标准化孕产品库流程管桑理计划管痛理……设计司资源餐管理知识永管理44材料设磁备技术新标准(硬标料准）统一技伍术要求，统一核工程作歉法，统钻一详图抄作法（勤确定统水一采购炎厂家后始），明巩确建筑鱼面积，纲能否优骑化招标雾模式？锁定出目标待成本优化产混品品质便于洪集中捎采购建立腐可以债集团膛采购图材料坑设备破清单耀，完腹成技谈术标幸准；近期谦目标在可鸡研阶短段就蓄明确吨材料密标准漂，用饥结算从数据进进行码目标厨成本版测算碧；建立弊住宅掏建设略中材薪料设宪备清肯单（驴通用汁材料桑、替引代材划料、派推荐勇材料享），捡提高呈产品副匹配森度。远期目显标建立烧营销况定位——材料设没备——目标成立本联动弱数据库券，选择塘高档次垮材料设弃备，即于时生成新目标成火本，和能对售价介提升的绪要求。材料设敌备模块拆解项肺目成本球，确定升成本控热制的分束解目标红。比如权外饰面涉材料目探标成本炕、门窗误目标成完本等。青在设计违阶段中盒精确制振导。成本零分解住目标提前招查标采购45材料的隶拆分及弟标准（港框架示史意）材料建筑实体基本元素建筑实体分系统围护体系内部交通体系内装与分隔体系水暖电设备体系智能化设备体系环境装置体系屋面系统外墙系统水泥瓦屋面玻纤瓦屋面钢板瓦屋面保温上人平屋面保温不上人平屋面保温隔热平屋面不保温上人平屋面不保温不上人平屋面………基本建材部品构件设备器械结构构件钢筋、水泥、砂子、木材建筑组成分系统子系统材料构造做法设计要求工程标准整体性能标准材料选择标准材料验收标准施工标准验收标准材料选择标准基本建材材料验收标准材料使用要求46材料旨设备相技术照标准躲（硬煮标准烘）b-E&革按六外类部状品建蹲立各晒项标躁准:建筑冶材料装修材决料水暖设杯施、设伍备电气秩系统弱电鹿及智投能化请系统景观、金园林设额施已完之成工洞作成宋果:本年度终集采材奏料设备光标准材料设菠备标准赵目录材料设幕备通用朋做法瓷砖、拼电梯、凯电子防吹盗锁、尼防火门娃、钢制敞防火门凭、木制哭防火门级、户门虫、木制剃入户门克、火灾聚报警、规开关插乳座、铝铸扣板、渴门控五析金、木刑地板、足散热器笼、外墙丝式砖、外蓝墙涂料谨、内墙许砖、内赏墙涂料忧、可视姐对讲、菊配电箱附、消防钻自动报泄警47设计桨标准遭化工惭作内记容材料设察备技术颂标准工程做逃法和成幕本措施标准化狗产品库流程乐管理计划话管理……设计氧资源线管理知识管献理48工程做抽法和成酿本措施(软标用准）提升很居住税品质优化成奴本标准节约成容本的措牧施；钢搏筋、混甩凝土含嫩量，停宪车方式….目标改善叶现有盆问题兵，创钥造产暑品卖蜡点；品质朗标准雕工作券：分别确凶定户内粮各功能协空间的剃使用要睁求和性绝能指标超；分别确饶定户外睬各功能袭空间的粒使用要前求和性猾能指标朵；成本标送准工作妈：建筑、丈结构、街设备、吴市政技姿术控制龄要点窗墙漂比对考造价争影响室（节怎能控局制要惕点）停车方讲式：单枝、双层原地下、蔑机械停膨车、停薯车桥、班地面机替械停车钢筋含虽量、混栗凝土含抽量控制同层排贼水双管同垂程供暖晌方式49品质标富准细分秀（软标慌准）空间户内吉空间户外弦空间门厅（玄关）客厅（起居厅）餐厅、厨房主卧室、次卧室、书房主卧卫生间、公共卫生间储藏空间、过道架空层毛泛会所蹄、架空络层公共痕车库、卸室外楼珍栋公共深空间、崭组团内龙公共空忧间、小意区级公塘共空间组团捡入口著大堂店、单绍元入躲口楼梯既间户内室围内空间户内秤室外贴空间户外乡丰室内禁空间户外休室外怪空间生活阳台、服务阳台、平台（露台）入口花园（前院）、后院单一功芹能空间整体空间50暖器与仇空调位奶置51开关与岭插座位箱置52535455空间悔使用淋性能瓶标准名，从分人的句需求冰等级吃说起整体空间整体空间性能功能空间组成功能空间布局/整体交通流线朝向/日照卫生条件朝向/通风性能安全防卫性能……

单一功能空间性能指标基本使用性能其他性能指标平面布局

/流线尺度

三维采光

勒克司照明

勒克司通风

通风量隔声

分贝数温湿度色彩质感根据拍马斯号洛的朴需求跑层级茅理论,每个烟人都膏有五再种层肿次的谢需要（从上到毫下）:Sel获f--a谢ct业ua孝li忆za盗ti裕onEs净te先emSoc召ialSaf管etyPhy蜡sio王log药ica材l自我注实现尊赖严祝的社枕交菜的安全半的生贤理扑的对建筑抖，即空括间的需愉求也必将将遵循献此层级逝理论。警从对单吨一空间怀的基本挣使用需耗求到整焦个小区仁的建筑甩风格要傲求逐步建提高。56空间培的性文能（度感知剃属性瓣及使扩用）整体空间的性能单一功能空间的性能平面布局平面流线三维尺度设备设施家具工具完善程度使用性能功能空间组成、功能空间布局、整体交通流线、朝向/日照卫生条件、通风性能、保温隔热性能、安全防卫性能等级、防虫害性能、建筑风格……使用性能指标基本使用性能室外室内主观感受性能及指标采光照明通风隔声温湿度色彩质感感觉照度勒克司照度勒克司通风量/换气次数分贝数温湿度值三相值粗糙度/反光度等使用性能指标使用使用方便使用需求的满足、使用的方便/舒适性、安全感、交往的考虑、满足感、成就感、……使用、感觉57工程爆做法场的总旁体工振作构胀想客户的空间感菠知使用核体验生活住体验(描述价性)客户的需求(描述性)空间挤的性能任标准(量化)实体分虹系统和隐子系统寻的技术标粥准(量化)实体老基本垦元素迎的技术标帽准(量化)设计技匙术标准工程蒙技术锣标准施工荷图设困计指宝导书方案设猾计指导裤书施工撞图审鹿查指浙导书工程杀施工脾要点风险捉评估顺要点工程验喊收检查美要点客户细分工作（正在进行中）空间性能标准工作（与营销部门合作）实体性能标准工作（与运营部门合作）58设计标赔准化工阁作内容材料语设备羞技术情标准工程涛做法纯和成密本措在施设计标植准化产监品库流程头管理计划管舱理……设计资押源管理知识管民理59标准化赢产品库共工作思棚路与计逃划产品库胡建设：麻根据2种常用钢容积率(3始,5斯),建立产峡品库:规划言模式鸽；户型脊；立面风互格（时雨尚现代粒、高品蒸质、国捉际化）浑；标准累化部诵品做风法、湿节点菌详图忌；统一凡评价嫂标准朋：结拍合营护销系鄙统产狸品线项，明激确产巷品评山价体劣系，餐分区拥域、敞分档菌次设区定产罩品卖束点和俭权重择：规划卖内点：集矩中绿地著、开放谦、多元防、配套模、服务匠、生态盛、科技……户型卖谅点：功也能流线升、面积铃合理、斜产品附认加值、珠新材料扔新技术……立面零风格输：风帅格、肆品质学感、秆材料提、成梯本……可持例续发统展机烧制保狼障：明确街组织击构架携，标准阵化工吴作小贴组、产品决及策委员调会；每半年摘召开一据次集团盐标准化友会议，滋项目公败司提交瓜标准化尤成果，宽列入考愁核指标详；建立标逃准化产者品研究雅委员会孟，制定裤标准化浆产品库激的合格粪标准，作设立标亮准化基副金；考察瓜参观罩、自纳主研境发的溪户型市、符怕合入屡库标满准，白现金投奖励……项目操恩作中，够持续改汽良标准纪化产品弱，现金秧奖励……60第一匀级产品还简介产品崭基本绘信息典型平见面资料产品固形式初资料第二挺级全套施锤工图部品捷清单沉及样忘板工程量抵清单销售浅资料模型产品库上框架产品荷全套煤资料市场券调研伞成果项目冷成功痛案例61容积域率研扩究的愿意义珠江峰鼻景汁塔楼限容积粱率2.浓40万科紫小台物板楼饶容积叙率2.窜50以北京锣为例：1、板楼望容积率便可达2.4御5，如涨果增志加东躬西向倚，最题高可膏达2.船96。塔然楼可亦达2.傲57。高驼度增砖加对袖容积乞率提隔高影冶响不筑大。2、18层以抓内，袄一梯岭两户气的户压型使洋用系足数和寇可实泳现容蜂积率嫌高于激一梯当四户骗。3、单元届并联不嫩宜超过2个，生高低能错落徐可实快现容厕积率牲最大瓣，连残续长别板无距法满岔足日蹲照分勉析。4、梅花柏桩式规影划，中菜间单元狠尽量不蜂要有东黄西向采事光户型投。。。乓。。旧。。62容积午率研洽究——容积率薄指数FAR63塔式FAR屯=漂2.1犁6容积率担研究——容积率宫指数FA膝R塔式FAR冷=腹4.3查264容积率席研究——非阴影愁区修正厚系数非阴储影区报修正酷系数基＝(总建设预用地面菜积－非鞋阴影区圆面积)÷总建家设用街地面膊积65容积率叮研究——用地外将阴影区开修正系摆数用地孩外阴拦影区孙修正轧系数及＝(总建设义用地面陵积＋用垮地外阴棵影区面传积)÷总建设梨用地面挤积假想嗽地块斥用地遣外阴筹影区泼修正歌系数关为1.艇18聚166容积率疮研究——菱形地倍块修正阶系数非阴酷影区敌修正酸系数贸为0.敞86剥5菱形瓦地块细修正这系数锯为0.8索40非阴影侮区修正哀系数为0.7否59菱形园地块绵修正帽系数挂为0.歪70肢667层数折廊减修正崇系数＝(设计层加数÷应达到枕层数)×(筹(层高×应达到遇层数×1赚.7＋平璃均进触深)÷(层高×设计层个数×1.碗7＋平均问进深))18层的核蜡心筒形连式，平善均进深产为12堪m，设重计层道数为16层，则何修正系贸数为0.北98宜5；18层的臭核心曲筒形胖式，敬平均累进深乌为12崇m，设计淡层数为12层，则萌修正系锦数为0.垂94滨4；容积防率研倚究——层数索折减持修正舍系数68容积率挑研究——顶层退涉台修正谦系数顶层退亭台修正悲系数＝碎1＋(秧平均进体深－层径高×1圣.7)莲÷(平绘均进深午×层数凭)11层住怒宅，奇平均举进深睡为12哲m，则修富正系数降为1.0录54；11层住丈宅，总平均近进深饥为15铅m，则条修正声系数许为1.0柏61；18层住宅莫，平均娃进深为12的m，则农修正颗系数堂为1.码03录3；69产品线拐与产品席类型紧凑等型销售面茧积90翁m2，套严内建械筑面悉积75示m2普通型销售面鸽积115沿m2，套磁内建靠筑面谁积100咬m2舒适型销售面尺积13亮0m2，套乒内建饿筑面团积11拐5m2国际樱城爱这城缘溪株堂70户型评牧价指标平均旷进深AD＝嫁标准选层建线筑面转积÷标准验层面致宽进深沾有效嫩率DR＝平博均进深AD除÷标准层普计算日鱼照间距县时的最纷大进深71户型窄库——主卧普通型舒适质型紧凑型普通里型72户型障库——次卧愧室普通型舒适型紧凑型73户型摸库——起居厅紧凑瞒型普通叙型舒适逗型起居室餐厅74户型库——厨房紧凑型普通迈型舒适型75户型库——卫生剖间紧凑惨型普通型舒适志型76户型隐库——舒适励型一梯淹两户一梯枝三户一梯南四户77户型裳库——豪华型一梯两阶户78户型库——分类表一梯两户一梯三户一梯四户一梯多户7-11层B2B3B4BN12-18层C2C3C4CN19-30层D2D3D4DN一梯两户一梯三户一梯四户南转角北转角东西向11层紧凑型B2sB3sB4sB>SsB<NsB:Es普通型B2mB3bB4bB>SmB:Em舒适型B2lB3cB4cB>SlB:El30层紧凑型D2sD3aD4aD>SsD<NsD:Es普通型D2mD3bD4bD>SmD:Em舒适型D2l,D2xl,D2xxlD3cD4cD>SlD:El79户型毅库80户型库81户型小库——转角单痕元82设计标裙准化工公作内容材料设常备技术坦标准工程印做法晋和成泻本措岭施标准化锄产品库流程尖管理计划舱管理……设计参资源策管理知识管徐理83计划峰管理根据踩项目盆实际霉时间亮，总缸结设吊计合汁理周地期；制定玩设计协进度景跟踪织表，钳对项展目公给司施务工图籍设计扎计划怨进行丈管理政；整理施子工图设阻计导引萄，制定凶设计成未果标准丸；设计计孕划风险榆予防措先施，对收计划延嘉误风险哗提前作掠出预警臣；重点项盲目——设计嫂概念网方案(规划)设计阶葱段前置手；普通项蠢目——直接委辛托，取宿消设计班比选阶蒙段，利故用成熟仔产品复督制；运营管所理部提融出的问览题：设计合茎理周期园不确定赏，无法杰与项目躁开发计掀划很好掠结合；对项目银公司的铁施工图尽设计缺伏乏管控夏；缺乏施精工图设比计导引较，图纸央深度不两够，无车法满足芬招标要纸求；项目公贺