马晓莲课件房地产市场

2010.5.19房地产市场研究分析理论与实战主讲人：马晓莲2

理论部分

案例学习为什么要进行房地产分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？房地产市场一般分析什么？本次培训学习内容框架3市场为什么要进行房地产市场分析？

开发商建筑师广告公司消费者1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘尚未被满足的市场3。规避市场风险4。制定项目的发展方向和市场定位5。推荐最具竞争力的产品建议6。制定符合项目需求的营销策略。。。市场分析是为房地产开发和营销提供决策依据。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，广告公司是追求创意的，市场分析是连接开发商、建筑师、广告公司和消费者的桥梁。－－这正是代理公司策划存在的意义，我们提出的所有建议都是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？4什么是房地产市场分析？特别说明：市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，通常是针对某种

（特定物业

）

市场供需关系的研究，从而寻找到项目开发和营销的市场机会点。备注：特定物业一般是指—市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）。供应市场分析：宏观层面供应分析的主要内容：固定资产投资、房地产开发投资、土地开发投资、开发面积、土地出让金等。

中观层面供应分析的主要内容（房地产市场）：商品房施竣工面积；商品房新开工面积；商品房期房及现房供应面积等。微观层面供应分析的主要内容（具体到项目）：区域市场产品供应类型、供应面积、空置率和空置物业的特点、近期物业的吸纳情况，包括购买和出租的情况、在建或者正在筹建、拟建的项目等。市场数据获取途径：通过城市年鉴和房地产年鉴、房地产统计数据及市场调研数据等方式。房地产市场一般分析什么？房地产市场一般分析什么？需求市场分析：市场数据获取途径：通过城市年鉴和房地产年鉴、房地产统计数据及市场调研数据等方式。宏观层面需求分析的主要内容：人口、人均居住面积、GDP、人均GDP、人均可支配收入、人均消费性支出、住宅消费支出水平、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划等。微观层面需求分析的主要内容（具体到项目）：目标客群的年龄、教育程度、职业、职务、家庭结构、家庭年收入、家庭支出、购买力、交通工具、消费价值趋向（偏好）等。中观层面需求分析的主要内容（房地产市场）：销售额、销售面积、价格、空置量等。7三个层次宏观—中观—微观两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来区域经济和市场分析项目市场分析区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析1。思路房地产市场分析的思路、步骤和方法

专业市场分析例如：8市场分析的落脚点－－必须回答的三个核心问题本项目的目标客户是谁？目标客户的置业需求和偏好是怎样的？本项目面对竞争市场的机会点在哪里？是跟随、超越、还是差异化竞争？后面与案例结合讲解9第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对市场潜力、竞争对手及目标客户的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。2。步骤房地产市场分析的思路、步骤和方法

10第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境分析区域房地产市场分析（一）基本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。3。方法房地产市场分析的思路、步骤和方法

11房地产市场分析的思路、步骤和方法

第二步区域经济环境和市场分析（二）基本资料的获得区域经济环境分析1、总量指标GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数……2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈3。方法12第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标人均GDP与房地产发展关系GDP增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法

13异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~25%>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<1515~2222~3030~37>37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标房地产市场分析的思路、步骤和方法

14第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入（元）26738288382143015950186501838518963较上年增速8.14%8.05%10.33%1.53%10.08%8.15%24.7%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2009年我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法

15第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标分类说明适用范围典型全国性指数房地产价格指数动态描述一定区域内各类房地产（如商业、住宅和工业）价格变动及其总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数。应用于微观领域，例如房地产投资分析、房地产价格评估等中房指数、全国35个大中城市房地产价格指数、戴德梁行指数房地产综合景气指数根据一定的原则选取包括房地产价格在内的多种反映房地产市场景气或房地产业发展状况的经济指标，采用一定的综合方法（如合成指数法或扩散指数法）对这些指标进行加权综合，得到一个综合景气指数多用于进行宏观经济形势分析、宏观行业分析等国房指数中国当前几种主要的房地产指数房地产市场分析的思路、步骤和方法

城市GDP排名(亿元)城市人均GDP排名(元)城市人均可支配收入排名(元)1上海市

14900.931深圳136071.3东莞330452北京市

11865.92大庆89962.56深圳292453广州市

9112.763珠海66550.61上海288384深圳市

8201.244玉溪56307.54温州280215天津市7500.85东营51178.24广州276006苏州市

74006克拉玛依50857.54宁波273687重庆市

65277盘锦46543.21杭州268008杭州市

5098.668广州38568.37北京267389无锡市

50009厦门38566.86苏州2632010青岛市

490010杭州38246.9厦门2613011佛山市

4814.511无锡37959.06台州2588912武汉市450012惠州37163.62绍兴2541813大连市

441013上海36206.43无锡2560014成都市

438014宁波35446.47南京2550415沈阳市435015太仓34813.67泉州2504316宁波市

4214.616江门34200.3嘉兴2469317南京市417017昆山33748.03佛山2457818唐山市

380018佛山33121.47舟山2393019东莞市3763.2619东莞32278.75常州2376020烟台市

372020石狮31714.78湖州23243房地杀产市傲场分促析的海思路虾、步亩骤和封方法20池09年中主国主稻要城谈市收船入指锈标17房价众收入声比—继—衡库量城坑市住铸房可饰支付睁能力攀高低边、反练映房打地产届市场坟总体庆状况虹的指惩标同一寸城市庭的房壮价收目入比亿会随排时间减发生沟波动同一队国家轨中不尺同城改市的疑房价星收入长比存状在差西异在世样界范浊围内冻，特康别是妥低收盈入国童家，笨房价讲收入姜比波氏动较翠大，舍暂时刑还没葬有一旧个理远想的营目标及值。描“4～6倍”沈是从闸市场缺经济才国家析归纳可得出储的结会论，兼不能个不加居修改临的应颗用到宏我国舍。某个滔住宅赠市场寸上某振个指奔定时挣期内桥销售怒的住仅宅的怒自由严市场双价格冰中位鄙数（荐或平蓄均数融）和喉该市邀场上琴家庭扭年收天入中品位数贸（或西平均结数）增的比粥值。塑国际片上的晒大多故数组悲织使鹊用中蚂位数竖定义摇，而体我国培的房张价收穷入比独定义析属于都平均身数定早义。来源茎：综倾合联卸合国暖可持女续发哨展委愈员会矮、联辛合国滚人类帜住区腿（生顺境）访中心唇、世助界银荒行对绕房价语收入婚比的烘定义房价沾收入贪比＝扩平均牧房价/平均香家庭赠年收症入平均迅房价聋＝面忍积单纱价×面积穿指标平均弯家庭盏年收叮入＝凉平均历个人赢年收功入×计算缓人口伸数定义计算泉方法键及缺宪陷各指慢标的则取值差不同争，算预出的悬房价浊收入啦比结释果相暂差是提非常科大的面积惯单价仍：经滚济适冒用房前面积炮单价科、商牢品房浑面积节单价反、新战旧房圣折合袋单价面积旅指标左：60平方亏米、80平方嚷米、纯人均阳建筑圾面积×平均船家庭茫人口平均轰个人故年收么入：蹦工资持收入妻、工减资收腰入及答修正垄、可橡支配亏收入计算丘人口调数：热双职破工假秧设、谣平均适家庭栏人口18第三示步专业寨市场脖分析需求戚量：恒在外歼生经派济变胳量（照例如射人口龄、收者入、死产量昆等）可的影嘉响下壳，市挽场中厦的主劝体（竖家庭棒和企崭业）得所需岩要且凶占用时的空例间量泄。影响耀需求仿量的却因素阵：人员口增裕长（肾自然轰增长染、迁啊移、孤城市斗化）开、家还庭结击构、瞎支付顿能力姻、投塘资渠昏道、英产业押政策庄、房的地产名政策……市场炊现有馆物业液的客然户来明源分堪析、把购买踏驱动推因素市场钓现有设物业档的产探品特锡点、滚营销照手段嫂及市政场反糊应消费产者对阴市场深现有闸产品旧的评局价数据芬获得统计陕数据销售睁人员过访谈对目箩标消歪费者婚的调筹查（去问卷勤调查陶、访事谈）需求肯分析供给肥与需主求的赵对比躲分析通过炒对影隙响供惭给和闹需求抗的因蓄素分城析，居现有征物业悄供给哲和需帐求的杨特点足分析第预测产未来剪市场虹的供努需走添势。房地症产市滴场分罗析的汽思路股、步概骤和糕方法19第三赤步专业滚市场责分析1、供给兔总量肤：房毕地产辟市场效当前析的物晃业存具量。可新增列供给浴是指吃本期俊存量解与上册期存索量之散间的清差量悠。2、供庄给结价构按产活品类乎型、彻户型干、面痒积、悬价格惭等对窄各片瞎区供禽给量委进行环分类洞，进硬而分态析各踩片区侄的供旱给特府征3、现迎有物圾业的窝空置恳率和寺空置臭物业邪的特部点4、近仅期物草业的谈吸纳绸情况碧，包匙括购纳买和罪出租蓝的情友况5、租帐金或返者售授价，之以及莫不同据位置醒和质劳量的妄物业活租金旧或售绒价的敢波动6、现便有和隆拟建众项目解的特序点、兆功能策和优五劣势雄分析穷（核井心竞稠争力时）7、现木有物杰业的咐营销忽方式数据宰获得统计霸数据现场最调查供给满分析房地喇产市可场分泪析的钉思路士、步夕骤和灶方法20第四权步项目只市场分析（微秆观层睡面）对每尸一个丧可能睁影响瞎项目胳竞争服性能耳的特荐征一兰一进姿行分咱析和晌评价扎。法律傲特性皮：土印地使世用权邀年限繁、规足划条丢件、复建筑泻标准……经济误特性销：价爸格、贱付款朗方式……自然俩特性卵：地河块面饮积、营形状侄、高花度、香景观铃、区婚位……关联佳性：焦通达动性、粪可视渔性项目嫂自身疲资源详条件斑分析竞争抬对手索分析目标绵客户食分析现有撞、潜烂在竞争项目毛的竞误争特董点、约市场萝反应目标钢客户双的数风量、橡收入茄水平火、家野庭结丑构、杠消费寺偏好串、生盼活方教式、则心理且特征裂、行俩为模呆式找出拜项目垦的目另标客拴户目标鲜客户记的置邻业需牢求和矛偏好找出就项目疫面对学竞争户市场术的机抗会点最终泛目标21进行怠房地饿产市谈场分拢析时钳常犯批的错柜误1。大环察境看融好，关项目劝的小毫环境则就一域定不厕错2。过分钓倚重暑宏观墨资料桨来论永证项志目，芽只关祖注外泳围共评性，婶忽视熊项目镇差异搭性3。过于唱偏重半对“坦二手朗资料态”的茂应用4。以前呼什么封卖得壳好，司现在治就做滚什么5。别人维做什霜么卖贵得好兼，我比们做佳也会缘瑞卖得证好房地微产市播场是送变化用的，汉因此考市场盐分析早应贯阅穿于简整个迅项目友开发阔过程涝，根慨据市千场的银变化消及时昂调整慎战略汤。房地睡产市顾场分错析的置思路弦、步击骤和品方法22补充任几点悉市场必分析徒方法牛的建狂议：市场变分析赠多用启数据晃说话悼，用查图表柳说话并－－茎事实饮胜于尺雄辩牙！数据侍的整朴理可紫用ex烟ce赴l表格禾统计俯（尤紧其是轨区域哄类繁容杂项推目）非，便世于整梦理分澡析；基于上事实胸的分绸析要适提出稻结论患性的器建议西和观悼点，炮或是流提出景问题隙、或租是判南断趋挠势、颈或是姓找到甜答案炸等。房地靠产专碑业公司的竞碗争力党在于慎：基招于事俘实的时分析趣和研皱究找晃到项遮目解廊决的达方案柔。而泪不是雾靠创受意出剖点子洁，那杠不是速我们梦的强劫项！EX府CE诊L表格贩示例23数据有、图乱表示唇例结构狭现状：农业幕人口扭约占坑总人利口的80含%教育脊程度颜以初淹中为茅主年龄凳结构猪以35岁以校上的脏中老谨年为装主职业撤以加受工制渡造、钩交通盛运输淡、商崖饮服后务业恒为主结构纷变化：主要纳集中雹在区稼域内场部的盛农业抵人口碌向非月农业妹人口巨的转纵化。资料腿来源盛：各篮派出湖所常轻住人寇口变吧动月沿报表办，整怒理得晴出。北小呜营镇特常住态人口裹状况南彩摊镇常援住人排口状街况单位卫：人人口快教育于程度遇结构犁图资料奖来源醉：北镜小营粥镇政资府。人口胆产业租分布讯结构此图第二皂产业尸：加针工制逢造业份、建挽筑业碗为主第三惧产业柏：交全通运俘输业照、商谁饮服域务业区为主中间砖稍事紫休息带，一册会马独上回康来！25理论灯部分案例炕学习本次涂培训总学习内容框架房地产市场总体形势2宏观洪政策旅背景宏观说经济粗环境住宅裕市场疤整体坟情况综合荷评述案例1宏观眨政策等环境跑分析1宏观才政策乱背景去年变以来挂，我予国房宿价一英路飞础涨，覆一些脚热点气区域讯的房捡价1个月取上涨祸超过10弊%，1年上馋涨超矿过10缠0%，而罗今年3月房叫价同克比又冤创历袋史新唤高，阻达到5年来竟的最纠高水友平。银与此冷同时况地王黄频出岗，尤池其北揭京“谷两会坚”黑刚一却结束旱，北倡京市夜场一慕天就土涌现勿三个楼地王爬。自去绍年年逼底，忠国家渠就针呼对过粮热的侧房产烛市场轻出台迷了一贵些调隔控政紧策，吨比如1月初《国务将院办僻公厅信关于摩促进克房地禽产市渡场平甲稳健谋康发惹展的妈通知》，以急及3月份钻要求78家非贩房地俯产主物营业第务的桂央企姨退市题等，尤但事迹实情席况却娇是一屑边政填策调宿控，解一边渡房价谋快速兵上涨沾。在此绝背景塞下，4月14号，欲国务相院研间究部验署遏赞制部油分城迟市房颂价上歪涨过食快的浅政策建措施转，4月17日，绞发布《国务植院关艺于坚料决遏盖制部涨分城写市房纤价过蹲快上秋涨的榜通知》（下费称新卡“国10条”袖），19日住桨建部栗发出《关于堂进一抚步加青强房昌地产记市场舟监管额完善渠商品备住房室预售旧制度圈有关旺问题愤的通臭知》，20日银辉监会讨正式变通知委各银洒行立芹即严非格执砖行新疯的房标贷政极策，村短短鸦几天掠，新醒一轮浩政策患秘密候集出离台，漆且越苍来越透严厉膜，由旁此，不难衬看出泊，新齐的房冲产调惜控政疲策与训年前撒相比府，有妹了显页著的偷倾向笨性变絮化，禽已由裁此前狡的默射许支且持转询为抑课制遏唉制，州特别恶是投励机性涛炒房温行为亏。新政让出台刘的背货景新政卖的主叨要内拦容宏观牙政策监背景新政轮的主闯要内守容宏观久政策爽背景看点蔽之一娱：实悉现更也为严睁格的因差别惹化信报贷政胞策对购丙买首息套住备房且苗建筑育面积压在90平米贯以上驼的家景庭，拥贷款什首付理比例投不得展低于30斜%；对于归购买仔第二斜套住朝房的段家庭黎，首违付比耻例不都得低喝于50耽%，且果贷款灶利率局不得才低于彼基准撑利率球的1.拉1倍；对于晌贷款让购买粗第三建套及闷其以让上住趟房的她，大乡丰幅度缸提高珍首付口款比田例及委利率牌水平除；商品祝住房饱价格削过高押、上绿涨过派快、诱供应宗紧张刘的地顾区，攀商业手银行缎可根亿据风猪险状斑况，种暂停剩发放横购买奔第三衫套及榨以上壳住房蔬贷款辈；对不在能提酷供1年以舌上当机地纳陈税证等明或飞社会沾保险污缴纳永证明乓的非辞本地赞居民陷暂停志发放遍购买朴住房旧贷款驻。看点源之二孤：发成挥税稀费调乓节作障用发挥蒸税收称政策园对住料房消何费和焰房地语产收肆益的谣调节命作用返。财政慰部、矛税务衔总局风要加壳快研评究制妙定引岗导个领人合葛理住矛房消站费和原调节逐个人镇房产纹收益前的税表收政塑策。新政嘉主要露看点宏观犯政策触背景20等23惹/5期/1傍833/8剂5看点羊之三绑：加某快保扩障性变住房水建设确保阁完成20拢10年建念设保肃障性抽住房30绑0万套督、各灾类棚切户区够改造德住房28爱0万套既的工矿作任欠务。住房睡城乡斥建设津部、跨发展浮改革柄委、馅财政婶部等贵有关福部门卖要尽榜快下速达年弟度计罢划及识中央爆补助尸资金到。国牙有房硬地产吧企业能应积清极参勒与保理障性汁住房能建设熄和棚例户区据改造谜。住胁房城度乡建震设部须要会悉同有惧关部棵门抓砖紧制科定20语10胆-2直01代2年保新障性忽住房男建设进规划(包括疮各类谁棚户洪区建鞠设、耕政策魔性住凡房建疾设)，并次在20借10年7月底孩前向魄全社屋会公差布。看点毛之四物：建保立考转核问吼责机恋制建立宇考核焦问责非机制茂。稳定亦房价参和住男房保睬障工番作实考行省恒级人蓄民政昨府负欲总责遇、城疤市人斥民政魄府抓疤落实怠的工熊作责忧任制暖。住叹房城偿乡建研设部干、监鸭察部浆等部撒门要园对省搭级人寺民政丢府的聪相关恰工作云进行译考核舒，加晕强监偿督检辅查，岸建立切约谈袍、巡兆查和铲问责乎制度孩。对智稳定霸房价尽、推扰进保谊障性丢住房府建设泉工作甜不力拴，影笼响社始会发粉展和来稳定跨的，跨要追喜究责粒任。新政剪主要稿看点宏观毕政策浩背景20令23厉/5芝/1役834/8窝5看点傻之五固：增裕加市翼场有沟效供促给增加炼居民鸽住宅饿用地吸供应物。对于散房价育过快夸上涨秩的城算市，期要增抱加居组民用休地的度的总患供应覆量，来依法机加快角处置龙闲置春土地管，收辜回的直闲置垂土地浪优先档用于帝普宅新建设纠。同洽时，巷改革宣土地枯出让练制度字，探羞索“何综合揪评标绘”“僚双向敞竞价拔”等详有益纪的合初理的界土地胳出让涨方式尝，抑缸制住取宅价班格非矮理性掌上涨太。调整女住房察供应楚结构渗。各地剩保障悬房、摩棚户阔区改蚕造和它中小关套型量普宅袍用地炉不低沸于用脱地供局应总扛量的70叛%，并黎优先醒供应齿。住恰房价荣位、王套数警、面未积、喘保障镇房配抹建比洗例及桶开竣迟工时俱间等悦要纳籍入土叨地出身让合棉同。棒房价化过高标、上竿涨过谅快的险地区细，要揉大幅隶度增摩加廉光租房千、经磁适房预和限壶价房小供应蜓。新政贪主要票看点宏观迟政策总背景看点贞之六饮：加穷强市决场监挎管加强软对房作地产夹开发贵企业播购地秋和融输资的巧监管芒。严摧格依炸法查过处土婚地闲线置及障炒地收行为独，并斥限制嗓有违吼法违伐规行挨为的红企业作新购孙置土织地。抹房地曲产开垮发企爪业在够参与满土地叉竞拍蛛和开坑发建易设过牧程中失，其眠股东乐不得肠违规坛对其全提供妥借款碧、转子贷、创担保侦或其犯他相天关融膏资便场利。音严禁何非房嚼地产揭主业认的国路有及弃国有亭控股庆企业欲参与航商业由性土关地开胸发和尼房地蝴产经扶营业费务。善对存弦在土香地闲棵置及糖炒地撤行为泽的房竭地产到开发衣企业住，商蜜业银氏行不衫得发司放新罢开发爬项目颈贷款帽，证带监部改门暂拜停批铺准其只上市榨、再语融资株和重兄大资叼产重辛组。加大肃交易黄秩序浸监管章力度芳。对削取得辩预售资许可接或者狂办理械现房策销售蜻备案届的房辽地产技开发号项目慰，要铅在规被定时搬间内湾一次却性公苦开全钻部销优售房错源，午并严踏格按震照申蛾报价虑格明思码标挖价对倾外销不售。杰对存座在捂衡盘惜慎售、彩囤积永房源叹、哄侍抬房的价等足行为螺的房帅地产斑开发怕企业吃，要您加大森曝光丙和处斤罚力桃度。完善箩房地平产市喜场信美息披槐露制旗度。兄各地鱼要及优时向顶社会郊公布歇住房陶建设茶计划害和住洁房用础地年丈度供穴应计练划。廊住房疗城乡训建设如部要撤加快衰个人盖住房勺信息烂系统民的建沃设。新政帮主要抬看点宏观腐政策承背景20林23省/5膀/1获836/8温5松江刃的同锦润菲帖诗艾许伦打苏出9.灾3折的态优惠共；浦需东周骡康板翼块的衰绿洲吉康城孝亲水舌湾9.幅3折；阶嘉定垦新城浑悠活桨城周恰末开辰盘，肝最低弟价可早享9.歌8折优鞭惠；晕松江歪绿地喜蔷薇晒九里悠开盘跃，买免两房疯一厅雾送1万。据搜苏房网伴统计进，上笔周末规本市今共开铅了14个楼盲盘，仓约14岭00余套浸房。币除一蛇个楼缘瑞盘外峰，所滨有楼吊盘均鼠在外弟环以绕外。旅这么训多楼这盘集草中开民盘，顽说明旨开发磨商有扮“抛邻售”乌迹象彩。住宅队市场—楼盘港重现吼打折耀促销间，后户市有携望迎滩来开晌盘潮土地碧市场—开发笋商拿拐地热筐情下晴降21号，团嘉定4幅商拐办地留块开胖拍，德其中2幅地初块仅关以底丸价成表交，多其中咸最先景开拍狱土地选仅有5家竞泰买人厌来到粮现场袋，但逼均未矿参与与现场滩竞价将。22日，芦长风灯商务撒区住咏宅土勉地推弱介现岛场，柄相较帅之前活，人隐气明撤显不构足。新政饿出台撑对上映海楼傍市影澡响宏观夕政策舒背景新政内出台饺对上报海楼刃市影黎响投资隐市场—投资晨客纷总纷抛挺盘买房恳市场—市场臭观望幅情绪乱浓厚中原铸地产枯统计观，上雨周五比至本叉周一辉，短绘短3天，市上海漠二手番房挂词牌量拳从8.县9万余奴套突得增至9.腿1万余内套。上海族部分叮板块策部分故单价喷在２衔万－批３万厨元的主中端烫房挂蹲牌量成增加钓了５置０％清，价稍格也志出现命了５忆％左免右的端松动叙。17日，岗周六码，位恋于松除江区酒新桥服镇的抬海派罪青城气，相攀较于坟前段材时间微的火棋爆，谁看房累人数珠骤减羡，只碰有不此足20人。曾经域一度砌“一管房难呜求”政的印逮象春辈城，秒目前境遭遇轿了严灵重的蠢退房泽潮，欣意向倾客户迟宁肯课舍弃巡寿定金卫，也斑坚决颗退房检。根据勾中国胡指数藏研究冠院的确统计饲数据葡，4月19日-2度5日，膜在10个重内点监积测的纷城市旁中，筒上海宗成交敌量下阅跌38左%。宏观笑政策装背景政策侵背景招分析绢小结本轮煎房产净调控权，意已在为落房地舞产市烤场降扯温，膛以实这现楼掉市的爸平稳祸，而日打压灾，“警孝告大戚于惩鸟罚”壁。本次兵政策值针对阳性极腾强，直接创切中划了投积资投船机性轧购房采、炒绳房的长要害胸，而对撒于民衬众的贴刚性谋需求乒以及国改善旧性需戒求，请并没羽有太扁多限烦制，黑反而纲是从萍增加酷供应向和加撑强监拼管的爱方面顷给予像支持茂。在政引策影生响下扛，消庆费者奇心理踩预期含将更扫加倾馒向于赠观望阔等待痕，房产驾市场延将迎托来一沙段时杨间的缺“寒坑冬”省，但当款市场欲明朗道以后姥，积壤累性程需求丝式得到捆释放抹，成搬交量哈将逐笑步回谨复“律活跃筝”。虽然喇政府汁鼓励数增加匠土地泪供应呆，但调市场冈观望远情绪捕一旦间形成活，开发寒商拿念地、该开发符的热艇情必丽然会末有所僵下降醋，因此秋不排潜除出桃现较疯为严栽重土蜂地流检拍情口况，踩这将辣直接稀影响垂市场汗后续想供应筝量，刚进而久出现室因供唯需矛欲盾推赠升房寸价再凉次上厕涨的橡可能疤。考虑恩到我仙国的射具体虽国情晓，房狭地产索对国精民经世济发截展的证推动凶作用途，如临果房纵地产兆市场标在本屡轮调翻控中黄出现构较为泰严重株的衰夜退，偿国民摔经济眠发展厦受到玻较为肃严重壤的影岂响，按不排蔬除出海台新换的房批产调晚控政煎策进巷行扶助持的眨可能要。宏观拾经济劈燕环境稀分析1宏观码经济虽环境人口盏与城狡市化上海与市常酱住人灾口稳害步增围长，20掩09年人株口总铜数（守常住旗）19毛21万人辫；未离来五预年按伤照每王年递直增30万人肯计算外，到20承14年全蔑市总员人口冲将会秀突破20稳00万人银大关侮，人巴口巨发幅增虾长为腾住宅尽市场件带来底需求昏契机朴。宏观奔经济赢环境主要讲经济书发展惹指标自20环00年以俭来上队海市GD臣P总量搁呈持帜续稳燥步增痕长态匆势，歪年均巧环比锈涨幅朗达12浸.7％；20阅09年上逃海全馒市GD过P总量14作82开1亿元裙，良盯好的抗经济谢发展福环境伪，为艇房地余产开笨发提挽供了筝稳定栽的外引部支合撑环秘境。宏观狭经济既环境主要特经济验发展观指标20馅00年以驳来上侄海市须人均涨可支司配收放入增锤长迅穴速，么其中20质05年增满幅最晶大，肆达到17贷.7延5%。20美09年人就均可对支配昼收入渴达28亲83途8元，羽城市摩居民并生活涨水平考已经捧达到划中等御发达肌国家保水平界。宏观鹅经济等环境主要涉经济骑发展名指标由于桂上海均市经生济持希续稳械健的威发展督，房阀地产独投资真额也鹅呈现说稳步标上升棒态势择，商乞品住员宅由拳于受花政策饺的影挂响，协出现铅短期捡小幅尊回落虎，但璃在投革资总穷量上摊依旧析保持钳较高扇的水等平。南汇铁区域麻人口借与城狼市化宏观避经济贡环境南汇症人口茎持续归增长南，随焦着大秋浦东翻建设慕、轨汉道交弱通等掠的利彩好，士还将葬有大傅量的崖人流绕导入逆人此铲区域金，将规会带达动区因域房县地产罢新一惊轮的功发展佳。宏观射经济呈环境南汇休区域云主要茫经济职发展闪指标南汇母区域钞由于贼承接学上海顾市区务工业偿转移接和港川口经监济拉浸动，搂整体忆经济稀呈现况快速肢发展湖的势谋头，20构09年区针域人只均可旗支配盟收入句已经拿达到49于52讨4元，胖已经者超过沸了上擦海市09年平柱均水释平，珍城市元化进比程处毫于高宏速发垫展阶肃段。宏观杂经济岭环境随着裂经济奏的发凉展以裤及人于流的贴大量快导入预、城菠市化彼进程讽高速窑推进求，南朴汇区相域的美固定犁资产滤投资蜡和财下政收女入保加持持良续的晴快速揪增长近，城害市面专貌以念及投怖资环与境得昂到了枕大大椅的改页善，油融入异大浦败东的悔脚步留也在邮不断冲加速馆。南汇到区域究主要嗽经济销发展辨指标南汇君区域隙人民咐生活宏观廊经济瓦环境经济办持续坦快速炭的发惹展势墨头，貌同期净带动接区域套收入愧水平闯，居懂民对书于改玻善性合需求委将会楚越来仇越多伐。上海载市、抗南汇脾区域弱经济致的持断续快邮速增英长，衫为房径地产侵市场竹发展制提供赌了良目好的套外部程环境狱。随着帜南汇肥区域壮经济汪的持赢续高交速发摇展，长人流创的大闪量导隐入，断城市捐化进朴程的誓高速姨推进旱，开丹发企垂业纷逗纷进铺入南血汇进验行开墓发，解区域村房地杰产市基场必封将成腥为上退海市奸的开先发热内点。宏观瓜经济陪环境带分析垫小结住宅样市场桶整体苦情况1整体退住宅惭市场由情况按照袋国际酸上的纷有关钳惯例旬，只摧要施黎工、互竣工裤面积许之比扭小于4：1便是创安全释的，招而通汽过数异据分众析近方几年怠上海唇施工顷、竣丝式工面伴积平煌均值缎之比恐小于3.姿5：1，离厨规定氧的安防全警受戒线王还有幸较大亏距离探。整体果住宅祸市场烦情况上海建房产扔市场可在06年之蛛前，毯处于析供过穗于求搬的状芝态，吊但自07开始勇，除08年受敲经济吗危机凭影响证外，07、09年，斥市场烧出现主需求征明显功大于挑供应批的现配象，借楼市裕异常挥火爆险。整体鸽住宅盗市场天情况上海屈市商路品住桥宅成鼻交均雄价一汇直保拨持稳门步增榴长，母平均斗涨幅肠达22篮.5％左剧右，唯由于权受政良策鼓也励和切市场哀供应鸭减少恳等的轻影响莲，09年房注价环川比涨伪幅超即过了50蜡%，已份经远雹远超买过了07年房忽价历词史最缝高点泰。南汇比区域绑商品廊住宅栗市场倦一直旬保持恰着供铸需两米旺的泳市场快态势得，前俊几年荷价格控变化借不大园，处侧于价晓格洼虽地，讽但09年在酸“双嗽中心删”及违轨映道11号线脱等方送面利损好带割动下笑，房阶价涨掩幅较爽大，盆区域耽房地暑产价尚值逐库步显源现，势但同唐时区皆域价误格竞窃争优钟势也卧在逐筛步缩响小。整体库住宅芝市场坛情况住宅卫市场霜分析炊小结在“坐双中廊心”鞭建设选和“点世博哨”效互应的有有力念拉动絮下，向上海却商品塑住宅煎需求坛一直搬保持行着供些小于狼求的钱态势胆，价役格持剖续走范高，述后劲造较足咬，预乌计后香期成糖交量暑可望芳保持你平稳垃。就上斧海市虽房地热产的讨发展铅趋势抬来看拴，随拌着市孝区土捕地供焰应越跳来越勤少，采郊区楼化将肝成为做主流瓣趋势筐，南武汇区把域依戒托浦慕东新喊区20年的多发展搜成果刺以及盒“两性港”定优势姓，实扮现产避业联重动，恳必将掀迎来萄新一熟轮巨峡大发份展机幼遇，曲前景例可盼诵。随着愤开发圾企业含的日喝益增已多，民南汇漫区域发房地眼产市显场竞蹄争将剥会越锅来越晃激烈茂，竞客争的页加剧扔的同酱时，周区域渔开发嫂产品瓶的档虽次和橡舒适钻度将谋会逐音步提醒升。区域芹市场艇特点区域县市场粉分析厦说明供应横量分完析产品哪分析宣传桥推广辛分析价格干分析销售听情况垦分析区域市场分析320愚09年5月6日，扇国务潮院批柳复了慌上海青关于脊浦东篮扩区销的申建请，浊同意典撤销决南汇校区，负将南凯汇区箱行政脖区域敢并入斥浦东淹新区树。自扑此，傲拉开糠了大阀浦东龙新一犹轮发广展的枯大幕套。依托昨浦东20年改克革发妖展的咽成果斑、“级双中对心”魔建设命的推凶进以点及“滤两港把联动进”某、川厅沙迪放斯尼躁和轨财道交统通等膜多重惨利好疫推动坛，未款来南驴汇的辆发展页前景穗被市奸场各慈方一漏致看棕好。区域想市场绞特点大浦兔东，觉双中窃心，堡南汇祖迎来桥巨大依的发悠展机存遇区域打规划57/8截5区域燃市场印特点按照豆上海化建设射“四斜个中机心”赌国家蚁战略历的要摩求，洞依托佩深水速港、寻航空免港两横大国士际枢庄纽港喇，延尼伸和辅拓展匙浦东跳开发袖开放汁的经谊济社辛会效资应，浦东疏南汇自功能朴定位诵为上关海国弊际航鉴运中舅心主包体功滑能区耕、现治代装个备业晌为主士体的抖先进捞制造爬业集晃群高悬地和带自然香与人筝文景速观俱肌佳的血旅游摩休闲边度假薪区。洋山帐深水尺港浦东蛮国际周机场临港来新城陆家识嘴金宅融区惠南雄板块苹处于离陆家顾嘴与暮临港拣新城留之间钟的黄眉金空疯间走刚廊内宁，是殃“两比个中互心”荡联动揪发展宴的关键专流转挺枢纽叶之一宰，属“若兵家洞必争龄之地核”。区域拿规划上海砍市轨罗道交筝通11号线叛（R3线）伯线路饥规划板北起董嘉定付新城缩慧，南上至临颜港新笼城，秒目前尽北段延（嘉抚定新漂城-江苏寨路）柿已开里通运突营，辞南段止至临仅港新跌城预禽计20趣12年竣付工通嘱车。11号线那全线熊开通迟以后橡，将腥大大贩提高烛南汇催居民辱的出枯行便糊捷性尿，使比其与诊中心辅城区羡的联续系更瞧加紧核密。11号线鄙南段框在南表汇设帜有浦羞东东删站、盖航头沟站、衬惠南之站、皱临港讽新城桑等共8个站监点。区域教市场幕特点另外逃，A3仗0A渡2高速挨公路浊穿境禾而过归，川招南奉枪及沪屠南公缓路也泰是连慨接市棵区的谢主干糠道。疤建设迟中占摇地8.篮2平方纵公里福的浦鸟东客拔站，宰成为朱联结姨长三腐角沿撇海大具交通漫的主秩要交浇通枢叮纽。随着根道路办交通鹅建设车提速串，越挽来越作发达趋的交轻通网忍络将伐对南秘汇产锅业发鹿展形甲成强幅大支罗撑，吩为企亡业引陪入打筝下良跪好基妈础，染同时俩也会记吸引候相当添一批漂市区镰客户持前来念投资院置业竞。项目穷紧邻虚惠南陆站区域痒规划区域跑市场话特点迪斯爸尼商肆圈辐袜射：姑产业竖聚集隔以及丈对房饰产的驻提升负效应20箩09年11月初藏，上警海迪直斯尼陈项目鸭报告熄获得扭国家愚部门朱核准虑，迪婶斯尼之正式特落户族上海塌。受摘迪士挠尼利突好和携地王春光环概的刺池激，娇浦东券无论丑是别锅墅还锐是公锐寓产香品的迹地段筛价值摸持续掀走高款，显悟示出丈相当建大的堆市场择潜力忆。据顷报道涉，迪用斯尼开商圈畜辐射剪范围葵可达30公里翼。从产谨业的多角度膜来讲堪，迪财士尼繁入沪凭，将厚全线桶拉动央整个蛙迪士帝尼主抖题公弟园商丈圈的抽地产理价值照，进伟而将察辐射皱影响初到整马个浦粱东的丘房地专产市愈场，卫浦东档地区载住宅较、酒砌店、瓜写字年楼、害商业现等地胜产的超身价弱都将凳有所粮提升耀，同宪时迪涂士尼敌项目房诚也将狼推动吹周边瞧商业肠地产滑的大贤量开墙发和沉升值平，并造促使乔周边太住宅绣市场苏、二冬手房昂市场蜂的重朴新洗卸牌。区域蛮规划区域络市场资特点根据费楼盘开各板酷块特卸征差罗别比捉较明风显，趁区位机不同汉，整昏个南构汇区盗域房榜产市疮场可辱以划笼分为抵五大久板块赴：周轿康板崭块、株川沙先板块腐、航未头板叔块、念惠南伐板块桥和临章港新迁城板蹄块。板块池划分区域革市场详特点与上厅海市桑区连西接最罪近的蚀板块镜，与扎张江止地铁局站近10余分柴钟车瞒程。板块偏内配多套设饮施完蜓善，举项目凝成熟含，吸搬引了缘瑞大批来在张殿江等患区域走工作悠的市险区客黄户。板块红内开渠发产笼品多拌以小冷高层齐、高影层为椅主，轧辅以宪部分蠢别墅鸭产品秆同类么型产汪品销蛮售价网格居铁于各烈版块污之首茫。代表援项目湖：绿盼地东骄上海垫印象妹春城先墅外周康奸板块区域骂市场遮特点与迪歇士尼晨距离骆最近最的板窝块,以迪惕士尼蚊概念赔为依攀托。板块枯内产惕品以阴多层烘、小燃高层黑为主碎，辅歌以少男量别肤墅。09年年功底迪拜士尼卡确定绑具体博位置晶后，歉该板卡块产艺品价擦格涨抓幅迅奴猛。代表滤项目去：鼎见鑫名绍流苑涉（名体流世贵家）川沙叹板块区域辽市场榜特点发展腥速度匹相对锄于其策他板利块较厉为缓刘慢。基本吧以别蹄墅项吊目为绑主打才，现档在售飘项目直公寓符类产北品十披分有东限，暑公寓匙类产钥品销确售价之格低器于其上他板悬块。代表瓣项目淹：海浅州桃丝式花花芽园二炉期（输咸塘施汇景焦）航头跌板块区域众市场革特点南汇跑区核培心位坦置，忧原南靠汇区凝政府鹊所在粮地，修原南避汇区岛政治怒经济假核心款区。该板狗块目室前分奥为两踪蝶个小茄区域鸦。惠南卧新城挽区域杏：在焰惠南土镇原誓有老惭城区迅基础镇上向厕外扩蹄张，厕形成唱一片蜡规划虚更为棵合理矿的新请城区餐，产邻品多宇以多浆层、熄小高打层为首主，串价格阀适中钳。南六穿公路臂别墅骂区域睛：南竟六公阳路沿扮线聚林集了详众多蛇楼盘肾，以序野生渣动物明园为使中心纹，向肺两端排扩散咳，产舞品以素别墅今为主怨，独拢栋、轰双拼坡、联隶排均储有。代表御项目社：华驼钜御论庭进布摆鲁斯扣小镇俩莱茵卵美墅惠南役板块区域欠市场缴特点旅游速资源辞丰富僻，全退新规躺划的驴板块视。目前您供应惰的住组宅项割目基季本沿客滴水刃湖周辈边分刚布，覆产品延多以祖小高卵层和翼多层任为主壶，价飘格适吼中。各个目板块腔楼盘妻相对飘集中庆，形贡成多角方对馒峙的验局面串。代表反项目响：滴买水湖贝馨园临港奸新城繁板块区域糠市场快特点本项订目位紧于南俊汇区存域偏毫东位本置惠煎南板关块，稳原南据汇区省政府野所在妈地。本项循目所惠处板假块区域抬市场售分析恳说明本项偷目位乳于南恨汇区作域惠那南板猎块东吴北方乓向新凭城区掏，选工取区茄域市烘场位酷置相蚁近、时品质苗相近屋的9个项专目进己行重纹点分卡析。绿地东上海印象春城墅外鼎新名流苑海州桃花花园二期莱茵美墅布鲁斯小镇华钜御庭滴水湖馨苑本案楼盘名称开发商项目地址容积率总建面（万㎡）建筑类型主力户型（㎡）装修情况绿地东上海上海富润房地产

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