房地产企业所得税汇算检查应对

房地产企业所得税

汇算检查应对导言耕地18亿亩,房开商1亿亩;全国3万多家.10年7.6平米,2006年26.7平米;98年400亿,2007.6月4.3万亿;98年159亿,2006年低4251亿;

其中所得税为54亿.行业五之最.

湖南省稽查某市四家房开商销售收入18亿,却上缴所得税为0.存在”一高一低一多一少.”

采用实证案例教学、讲座案例教学、作业案例教学、模拟案例教学方式进行互动教学。

第一部分：新房地产所得税政策解读

------国税发[2009]31号一.对企业适用的范围做了调整二.对开发产品预计计税毛利率做了调整三.对视同销售行为税务处理做了调整四.对企业年度纳税申报做了调整五.对计税成本的核算做了调整六.对委“外”销售佣金标准做了调整七.对房地产企业税收征管方式做了限制思考：

问题1、文件38条规定：外资企业2007年12月31日前的预售收入，待开发产品达到完工标准后，也要按照本文件来结转收入和计税成本。但是具体如何衔接，说的并不明确。例如：某外资企业，2007年取得预售收入1000万元，按照10%的利润率缴纳税款330万元，2008年该企业的开发项目达到完工标准，如何进行处理呢？

问题2、第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。问：1、初始产权证明指什么证明？2、“备案合同”与“竣工证明材料”有何区别？问题3：房企代收费用如何理解？应征什么税？企业对于代收费用是纳入价内，还是作为代收款项处理，能否自由选择？国税发[2004]69号文件、国税发[1995]76号、国税函[2007]908号文件）财税[1995]48号

问题4：税务机关维持原计税毛利率如何应对？毛利率如何表现和计算？新纳税申报表没有编制税金及附加的调减项目，因此建议填列在附表5的第20行。问题5：自产自用不用视同销售，但对计提折旧规定了哪些限制性条款？

问题6：成本费用应如何界定？31号文件的缺陷是什么？企业税收风险是什么？文件第12条明确土地增值税可以在税前扣除，但是仍然未能解决土地增值税的税款没有收入相配比的问题。

问题7：总可售面积以什么为依据？第十四条已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本公式中：总可售面积以什么为依据？问题8：产权未定的配套，能否在所得税前扣除成本？某企业建造一个派出所，耗资300万元，建成后无偿移交给国家，国家给予补偿100万元，该派出所为三个成本对象服务，应当对（300-100=200万元）在三个成本对象间作为公共配套设施进行分摊，对吗？税法规定200万元直接在移交当期在所得税前扣除，实际上是对企业的一种优惠处理，企业已经为国家作出了贡献，就直接在所得税前扣除算了。

问题9：31号文规定了向境外支付佣金10%的比例限制。是否要带扣代缴营业税？票据有什么要求？

外国机构帮助国内企业销售国内房产的业务，属于向国内企业提供劳务，劳务发生地在国外，因此属于境外所得，营业税暂行条例规定，只有在境内取得的劳务所得才属于征收营业税的范围，因此不用代扣代缴营业税。那么新营业税条例又有什么变化？

问题10：

企业在开工之前如何合理确定成本对象，有什么新的义务？园林绿化等园林环境工程费是否属于配套设施？税法没有规定必须按照建筑面积对园林进行分摊，除了占地面积、配套设施、贷款利息三项共同费用外，企业可以自行按照占地面积法、建筑面积法、工程概算法等办法进行分摊扣除。规定了营销营销设施的建造费要计入开发间接费用。问题11：土地成本按什么标准分摊？可否按工程概算分配？可否部分预提？是否需经税务机关同意？①土地及成本必须按照占地面积法来分摊，而一次性取得土地，分期开发的土地开发成本，在征得税务机关同意后，可以按照土地整体预算成本进行分配，待全部完工后再行调整；②配套设施可以按照建筑面积法进行分摊；③贷款利息可以按照直接成本法或工程该算法进行分摊；④其余的共同成本分摊方法由企业自行确定。问题12：例亦如A公司遣有一森块土列地10冶00各0平米派，投昌资到笋有资暴质的B企业莲，进钓行合筹作建悬房，竭项目区的容亦积率拴为1：4，即,房屋匆的建湖筑面块积为40朝00优0平米科，约敏定应纺分给A公司30贴00肢0平方慈米的拜房屋棵。所拍得税舌如何爬计算施呢？假设活房屋侄的公乞允价直值为悠每平匀方米1万元授，则A公司吼应按趟应分团得房乏屋的喉公允厕价值3亿元掘确认垂开发参成本滥。（这探里是秒按照遵分给获提供今土地蔬一方把开发许产品虹不含容地价溜的核蒸定价贱值确扑认营补业税宇计税街依据伸，理葛由是:国税越函【1咽99孕5】逐15应6号文桑件第17条规矩定，馆甲方缎以转发让部誉分土敌地使另用权商为代经价，嫁换取惰部分仓房屋盐的所酷有权吐，发晒生了量转让挡土地娱使用裕权的恶行为售；乙肝方则妹以转透让部贫分房鼻屋的歪所有膏权为渗代价疑，换榨取部订分土板地的杨使用觉权，谜发生遗了销驴售不痰动的叠行为什。即桑，甲超方转追让的俘是部郑分土梳地，抛转让筑的是庙开发训商自音用房梦屋所岩占用提一部砌分的弦土地俭，而姿开发掉商销徒售部帽分房教屋，赞即销磁售的镰是分豆给甲培方的唤那部窗分，爆由于再这部落分的瘦土地宪，在爪税收信上甲蝇方并圣没有缴销售杏给乙助方，吉因此旺核定脾营业废税计鸣税依嘴据的耐时候帅，个茄人认改为不雅应当拒包括弟地价丽来核蹦定营悲业税恶计税胆依据舟。）问题13：文件座31祝条规亩定哪3项芒费用罩可以葱在税屑前预提扣除？一是疼，出蛾包工阵程没恒有取答得发宣票的诸，可捏以最题多按重照按弟照合党同额落的1里0%廊来预动提；切二是离，可水以按呢照中蓬介机唉构的抢工程支概算槽，预气提配术套设挨施成护本。妻三是辈，可垦以预跪提报婆批报男建、男物业速完善惨费用导。请注傍意条云件是批什么格？问题14：地涝下基释础设臣施建影造的升停车笼场所性的成溪本如个何处椅理？滨有何皮新规发定？例如岗：地矮下人尖防建捉设的窃停车态场所锻、立雾体车竞库等苏，以并前部命分省直份税拍务机除关认蠢为，跟既然泡作为赖经营缺性的炉配套唤设施附，就鹊不允篇许将白其成脾本全罩部进灵入开志发产盘品的析开发有成本皂，而自是要帖保留危一些好开发胡成本参。由于将对地辜下基傻础设唇施建士造的叠停车啊场所铺，其乓成本仙很难功估计拼，所却以即奶使没疗有销辞售，上也不筝再保贵留成性本。33条对测此问达题做撕了简妻化处匪理，触即：静将地昼下基吩础设妻施的骡成本薪作为奥公共饭配套洋一次凉性进题入开孔发成削本，零等到撒停车榜场所楚出租撞或者心出售发的时寇候，财一次研性作疯为收史入处疯理，侮无成弟本同非其配话比。问题15：响投资携方投团入资铁金同富开发尿商合讯作建奇房的乓税务嘉如何概处理谅？例如薪：A企业卸联合B企业泄做开航发项旺目，B企业熄投资30弟00万元翻，两窗年后善分配符开发缝产品卸，其庄开发艇产品演的成身本为25蚀00万元期，则汤应当贱确认年应纳耗税所贪得额50橡0万元堡。虽然喂没有叛成立引法人导公司奶，但翠是如盾果协确议中这规定口分配并利润漂的，牺还是造要视烘同股镰息红裁利所绕得。书对于吵投资摆的企缝业比扫较有林利。华假设月，B企业蛇投资50勒00万元撇，2年后上分的戒利润60竟00万元师，如鸡果视岁同B企业释借钱厚给A企业瘦，则淡要按质照利栽息收释入来昏缴税吧处理次。而既如果岛作为芹利息蜡处理肠对于A企业哗比较斗有利需，因色为这地样的阅利息境支出输，有旧可能抚被允泳许在溪所得跑税前屋扣除贴。因息此要士测算糕那种姜方式桨对企抹业更河为有推利，帖签订侧合同颠的时黄候就荐要签窗订什该么样蚁的合垫同。研讨复：开发称流程经济阵合同阳涉税分析羽？流程岩再造吧的税宫收漏洞势有哪店些？第二望部分淡：房烫企所印得税稀的检挥查应丧对一、税务咳检查榨案头栋分析融（纳慈税评杜估）查账的葱功夫掘在账井外案头分析税收贡献分析税收负担分析税收信用分析万科福满园税收征管分析泉+动态建筑工程造价分析甲企柳业百平万元熄销售敌收入抽纳税5万元刑，税锤负5％；绞乙企裕业百更万元淹销售处收入桃纳税4万元塞，税蜘负4％；淘丙企逐业百比万元臣销售贵收入捞纳税3万元肆，税船负3％。堵现在现三个选企业帝各缴却纳了1万元盖的税驱款，马问平爽均税药负是局多少占？分子3代表雅三万功元税蜡款，暮分母78宅.3代表域三个杀企业诸的总岭销售伶收入78幅.3万元书，三牵个企抗业平蚀均销份售收津入税委收负船担率诸为3.骄8％。1、房侵地产挪税收/全市盈地税楚总收酬入=税收企贡献2、房望地产炭企业讲所得巡寿税/房地范产税傅收=税收国贡献3、房朽地产技销售宏总收撤入/G闻DP智=税收渐贡献法，对妖吗？思考炕：20饼09年，恳某市铜房地凉产开昆发行暂业（耳不含占二手场房交闭易）申入库激税款杠28奖,4幅69否万元链，全跪年房众地产鉴开发年行业浩销售刃（营略业）廉收入丘（不贼含二丽手房秘交易膨额）尘总额彻为2甚84隐,7亭97明万元肥，行怀业平检均税棍负为沿10旧%。着那么查，某贯市的己房地坛产开杆发行业咱税负望是高杜还是卖低呢糖？上海拍市建吐筑学浪会生放态建迈设专曲业委穴员会帽主任房诚钱振验华教认授：以小唉高层瞎住宅匹为例撞，剪龙力墙点总造呜价的70崇%，为卫建筑唤材料宽费用逃，而快材料雾费中完的20流%，为邮钢材难费用灰。也痕就是春说，用钢材工所占宇总造荒价比料例为14相%。一位饱曾供谎职于吐上海扫某知塞名房哗地产屑开发炉企业对高层材的人脱士，桑昨日籍向《每日惹经济兽新闻》透露阁，钢翠铁等哈原材历料价横格，出每年舌都在暮递增成。不同寸的建叫筑结番构，选对钢激材的浓需求益并不惊相同路，但然基本葱上普退通住挤宅每饶平方休米的携钢材象使用州量在50咏-6钳0千克滔左右胳。思考FK斧S应公北布成驴本结熟构还网是公姓布成暗本？税务赌检查追的一胸般流凶程财务迟报表杨分析--犹--智-税负左计算--球--蚀-税负寸测算--粱--型-基本侦情况账簿佣检查--絮--捆-计花剃账案凭证戚检查--赚--跃-实质森与形予式(招待串费\工薪)开发硬成本墨检查谊内容土地脏成本卵分析厕与检糊查建安中成本步分析缝与检菜查间接环费用农的分筹析检雄查期间先费用补分析隶与检杠查隐蔽煎工程破分析圆与检抬查特殊证项目筛分析龟与检侮查关联挣交易丸业务辉的检喊查期间乳费用--青-广告19脑98关于筐房地祥产广吧告发庄布暂蝇行规旁定20孤02关于赶进一袜步加忧强房祝地产邪广告锡管理痕的通然知20司08年广添告费杂列支龄的新乏规定猜。取得捎预售阀许可斧证前梯变相锹发布爹的广告，应狸按照蛾业务合宣传骂费的福标准伟扣除桶.37存在狗普遍语问题成本首、成干本、夏还是牺成本煮！流程票再造聋技术泛手段情广泛拍应用棉。稽查键思维铺创新转换现思维性角度光，拓黑展思旱维空愚间，忽切换馒思维论频道样，进爬行思灵维的喂多极俱开发铅和领奥感的贼超级鄙连接构，驾母驭创解新思倦维的拖艺术岩，让香自己申的思对维常党新。只有粱与创矩新相稍伴，查才能玩与幸慨福同仰行。感受绘体验切割宰！切券割！私！再源切割丝式！！直！放大站！放牙大！逐！再缺放大仔！！纷！安溪稿茶营倡销售塌。下列宰目标宏任你太选合作部建房地下车库接待亡样房捐赠赞助以路换地(a)售后街回租自建自用政府歉补助以房抵债(b)甲供派材料代建工程内部认购定金订金Kuaiji

预缴所得税补贴友收入您应重童点检叛查电分话、暮宽带育等通裕信运肆营商劈燕给予抹房地大产企故业的乌佣金初，佣泛金的弦计算气不仅负与办稳理的烟户数杏有关植，还币与业喘主的丛缴费折金额猪有关侦。其他弊业务含收入蹲应关蔬注房文屋外抓墙面否的广吊告位狼使用宗权收言入和楼宇两（小辽区）说的命磁名权谎收入，一吓般情斧况收宴入属躺于开和发公资司，闻而不映是属碌于物厨业公涂司或予全体段业主.（二铲）、座操作继层面1、查虹什么要？p5托82、啥样升查？上游饿、中胳游、艰下游尽。(8眉6)证据约收集柳与固烧定问煎题探寻讨思考1、房地显产税汪务检慨查的基本悔方法介绍2、成本娘的主拖要问猾题与件证据忍如何污收集?3、复兆印件摧能否骗作为产稽查哈的有秋效证肚据?4、房地守产造哄价审尘核结要论(或鉴域证结值论)能否笨有效运转化乡丰为稽别查证夫据,即单手凭上清述材罢料是珠否可脂以作箭为纳喉税人缺的偷扇税与蒜否的未证据?典型机案例壤分析隐藏豆在“押奇异樱”数作据背棕后的偷税异秘密所谓师借条矿隐瞒千万死元预谈收房跑款“亏鄙损”尽房产狮商虚随列成本杀千余谣万合作株建房业成本婶检查--胖--房产蓄公司工程善造价注记花翼账房地叨产企辛业土地诱成本丑分摊怜与计额算广告任费怎息能充惨抵购希房款(案例)甲供太材料屡的会准计与共税收刺处理?以路袍桥换越地的成本薪检查案例拨分析.筹划第三撇部分漆：土猎地增声值税估清算钞的检食查扣除上项目较企业关所得方税与泊土地兼增值势税的茧差异追对比狂分析肚（连南接表喂格）案例1、整体遍转让络土地歪使用蓝权（鼠生地霉）某房玻地产恶开发森公司20铜04年以70避0万元芬的价娃格取筛得一篇幅地荒块的侦土地娃使用宏权，材未进梢行开减发。20跑06年初哥以10丧00万元嫌的价岛格转兰让上管述地暴块的于土地守使用走权，勇缴纳食相关煌税费56万元喷、其画他交腹易费么用10万元泽、支哨付贷丢款利袄息15万元蓄。请镰计算在该纳斤税人芬应缴决纳土艰地增饲值税姥税额继。案例1计算醒结果一、氧转让爽收入幅：10胜00万元二、沙扣除呜项目肾金额餐：70伍0＋56＋10＝76筐6万元三、深增值椒额：10勾00－76重6＝23近4万元四、称增值响率：23裹4/扒76仆6＝30聚.5宵5％五、规应缴讨纳土弄地增邻值税确税额焰：23述4×戏30％＝70怒.2万元案例1计算竟依据《土地言增值茅税宣浆传提土纲》（国绕税函留发〔1赴99邻5〕厘11葛0号）霞第六禽条第乏一款四规定餐：“货对取村得土饿地或躺房地腾产使圆用权窜后，的未进姓行开起发即榆转让甲的，桃计算史其增吨值额膀时，崭只允故许扣绳除取卫得土译地使抗用权言时支汗付的刷地价封款、编交纳屋的有毙关费粉用，锣以及购在转会让环业节缴语纳的亡税金锡”。案例1：土地往增值糟税清饲算纳提税申候报表（房灵地产伟开发帽企业珍）30山.5俱5四、另增值歼率（竭％）23镰4三、槽增值洞额－㈤财政侦部规筹定的避其他啄扣除阳项目66㈣与转夏让房稼地产良有关递的税腾金－㈢房地旷产开浅发费睛用－㈡房地眼产开猴发成率本70截0㈠取得且土地彩使用罢权所凭支付陡的金壤额76余6二、扣除食项目册金额合摄计10利00一、转让搜房地能产收望入总前额非普欢标普通贵标准非住伐宅住宅合计类型项目案例2：部摔分转弄让土彩地使稳用权撤（生覆地）某房足地产毛开发幻玉公司20伯04年以70疏0万元她的价纳格取笔得一杂幅地雀块的霉土地风使用饼权，较未进恨行开传发。20坝06年初中，将命上述阅地块逃的三恢分之滥一的荒土地宜使用余权以30押0万元半的价徐格对蜜外转金让，牌缴纳以相关摄税费16侵.8万元坦、其坡他交肢易费表用3万元解、支鞭付贷隐款利貌息15万元场。请取计算尸该纳钉税人棋应缴灭纳土地地增唤值税销税额施。案例2计算掏结果一、太转让孟收入买：30柏0万元二、门扣除佛项目艺金额楚：70敬0/竿3＋16污.8＋3＝25京3.装13万元三、永增值碑额：30捞0－25羡3.烛13＝46版.8饲7万元四、凳增值钓率：46帅.8跨7菊/阴25磨3.豪13＝18久.5腹2％五、衰应缴闪纳土秆地增稻值税蜜税额:4滥6.感87蛙×模30％＝14肿.0猫6万元案例2计算落依据一、缘瑞对取追得土抱地或摆房地撒产使漫用权份后，友未进普行开荒发即累转让荒的，耀计算惨其增城值额挑时，歼只允摸许扣俊除取牢得土乱地使衔用权青时支梢付的榆地价债款、桐交纳摘的有奶关费港用，蜂以及罩在转万让环夏节缴叔纳的悉税金尼。－－烂国税叉函发〔1忌99蚊5〕餐11讯0号第雷六条悔第一烫款二、惹纳税呆人成征片受闭让土庄地使魂用权旁后,分期建分批尸开发,转让按房地底产的,其扣写除项痛目金留额的贫确定,可按扰转让慈土地食使用筹权的蝇面积张占总辣面积即的比音例计既算分叶摊,或按睁建筑雀面积轧计算绘分摊,也可脾按税酸务机积关确滋认的或其他坑方式掠计算壳分摊榆。－－《细则》第九高条－－弄闽地够税函〔2冤00溉7〕婆13鱼5号案例2：土地斑增值叼税清梁算纳居税申警报表（房务地产宫开发息企业健）18苏.5向2四、树增值头率46泥.8阳7三、铺增值总额㈤财政败部规礼定的爽其他幸扣除满项目19律.8㈣与转孩让房捉地产咽有关脆的税膨金㈢房地龙产开凯发费斤用㈡房地涉产开妇发成艇本23秘3.黎33㈠取得粮土地赖使用愚权所室支付径的金宝额25饮3.剩13二、扣除拍项目揪金额合宁计30值0一、转让辨房地昂产收洒入总吩额非普青标普通笛标准非住看宅住宅合计类型项目案例3：转番让熟油地某房报地产此开发词公司20匆04年以50李0万元欲的价牛格取惊得一仰幅地碑块的笼土地果使用孝权，俩进行拆三通流一平农等基傻础设嘴施建报设后刷，于20席06年初铺以10台00万元现的价桂格转厨让上浸述地喜块的斗土地希使用权，怕发生框开发军土地绪成本10炕0万元渠，缴拔纳相关税价费56万元搞、其架他交振易费坏用10万元谋、支付贷氏款利朵息15万元咳。请应计算火该纳浊税人储应缴纳土冠地增仍值税盆税额递。案例3：转瓶让熟沈地计雄算结蛾果一、早转让臣收入系：10创00万元二、考扣除报项目尼金额梨：50霸0＋10梅0＋56＋10＋（50闹0＋10恒0）×2塘0％＝84掀6万元三、耕增值筝额：10舰00－84猫6＝15赏4四、铸增值垒率：15是4/赖84曾6＝18浇.2博0％五、密应缴僚纳土幸地增铃值税符税额花：15迫4×差30％＝46控.2案例3：转狂让熟拳地某房厕地产凭开发闭公司20葛04年以50循0万元结的价刚格取接得一匪幅地叼块的纪土地掏使用装权，食进行鸽三通耀一平狼等基怒础设答施建烤设后塘，于20些06年初绝以10洲00万元截的价滔格转手让上羊述地卖块的动土地祖使用权，争发生怀开发尾土地仔成本10茂0万元吸，缴茅纳相关税敞费56万元革、其泉他交告易费护用10万元题、支付贷茎款利逮息15万元湖。请天计算兴该纳倾税人误应缴纳土他地增谎值税纤税额伙。案例3：土地胳增值鹊税清党算纳食税申劳报表（房粘地产器开发乘企业关）四、爽增值山率15逆418牵.2辩0三、久增值卧额12村0㈤财政勒部规蚂定的确其他抛扣除捎项目66㈣与转牌让房栋地产微有关爽的税汗金——㈢房地庭产开县发费谦用10秘0㈡房地脏产开恢发成守本50和0㈠取得派土地幕使用哨权所武支付屑的金姨额84胖6二、扣除逗项目斯金额合迷计10湾00一、转让炎房地循产收购入总阳额非普敲标普通垄标准非住声宅住宅合计类型项目案例4：转忍让单纵一性检质房昂地产某房迁地产泥开发茅公司抬开发巴某非岁标准提普通献住宅墨项目亚，规灭划可便售面红积10万平医方米岂，已串售面份积9万平竖方米皆，取载得售仁房收兄入50律00万元舱，账伙面发葛生开辱发项里目各扭项成捉本费尘用及偷税费乌如下吗（单车位：驴万元不）：非实际阳支付扒的地振价款15被00、缴乔纳国件家统拜一规邪定的龙登记贯、过航户费20、土存地征立用及写拆迁马补偿烈费10午0、前钳期勘说察设田计三呆通一谷平工手程费80、建筑瞧安装粥工程芽费15煌00、基蝇础设托施费20批0、公否共配节套设敬施费50、直怜接组筑织管袭理的遣开发型间接森费10、与漆开发利项目泪有关释的销霜售费及用30胡0、管苏理费灭用70涂0（其逆中印朽花税1.甚5）、脏财务阔费用28留0（其浪中能奇够准丸确分抓摊项咳目利柏息并铸提供哥贷款滔证明屠的利兵息10迈0）、鲁与转振让房散地产妇有关织的营负业税25可0、城激建税17婆.5、教炸育费站附加5、地此方教厘育附乳加50、评屈估费绝、交笔易手片续费40。请铁对该可项目乖的土做地增肝值税朱进行循清算萌。案例4计算健结果1、转恐让收师入：50租002、扣呈除项秧目金头额：43延55（1）取也得土衫地使醉用权勿所支歇付的爬金额托：(1柏50群0＋20泛)×消90％＝13贞68（2）开声发土此地和子新建纹房及少配套患设施奴的成乒本：（10诊0＋80＋15抵00＋20棉0＋50＋10）×9悬0％＝17肿46（3）开倘发土届地和肿新建复房及冈配套炕设施滔的费仁用：10爪0×拨90％＋铺（13贸68＋17蜜46）×5％＝24体5.钢7（4）与舅转让蛇房地帝产有悉关的年税金醉等：25戚0＋17方.5＋5＋50＋40＝36遥2.等5（5）财抱政部代规定涌的其蓝他扣瞒除项笋目：（13军68＋17埋46）×2乒0％＝62钟2.币83、增隆值额间：50吨00－43客45布=6疫555、增哗值率铲：65护5/联43娘55视=1槽5.攻04％6、应歇征土已地增孙值税迟：65陡5×番30％＝19种6.室5(万元)案例4计算唯依据对取纷得土醒地使奴用权形后进祖行房败地产才开发今建造假的，音在计柏算其狗增值摇额时蔑，允划许扣畏除取柄得土胖地使网用权咽时支杂付的掀地价芽款和竹有关暗费用差、开闸发土偏地和睬新建殖房及僵配套画设施裤的成度本和优规定透的费失用、警转让俩房地化产有由关的码税金阅，并色允许钉加计20蜓%的扣切除。－－《条例》第六替条－－《细则》第七狭条－－摇国税暑函发〔1居99妇5〕假11复0号第滨六条裙第三培款案例4、土地腹增值俱税清轿算纳恶税申油报表（房诸地产桑开发宪企业洽）15鲜.0堡4四、屠增值背率65肃5三、士增值记额62脸2.剃8㈤财政挡部规研定的铅其他酸扣除馋项目36钱2.夕5㈣与转锄让房雀地产良有关邻的税如金24装5.如7㈢房地丧产开程发费条用17厌46㈡房地夺产开赤发成术本13瞧68㈠取得喝土地贫使用炭权所帆支付秃的金悼额43粮55二、扣除锯项目捕金额合钉计50稳00一、转让拼房地齿产收乓入总运额非普逮标普通固标准非住慢宅住宅合计类型项目案例5：转政让单布体楼按中糊多类锁型房刑地产我省乎某房炕地产麦开发竟公司略开发引完成甘某项减目单瓶体楼贤，全值部对仗外销松售完吴毕，枝其中渐普通砍标准巷住宅嗓销售讨面积10驼00拿0平方叹米，童取得波销售傍收入30也00万元绍；非存普通巨标准粗住宅常销售30疮00平方疤米，改取得消销售亡收入20醋00万元鸡；店弃面、鸣车库坚等销迁售面赏积30黄0平方武米，滩取得饼销售序收入50性0万元悄。账面降发生环各项丘成本自费用胶及税港费如械下：舞支付吼地价这款15会00万元烦，开千发成蜂本20让00万元揉，无令法提熟供银闲行贷谨款凭殊证，舒已按润税法估规定耐分别消缴纳据流转军税费煮（税乌负5.灰55餐%）。寇请计垒算应识缴纳滑土地户增值婚税。案例5计算教结果一、主转让捡收入酷：55庙00（一碧）住哪宅：50阶001、普孟通标纵准住袭宅：30碗002、非晚普通携标准弃住宅稀：20瓜00（二繁）非朋住宅暮：50柔0二、瓦扣除屠项目攀金额安：（一信）取驻得土疼地使易用权享所支顷付的线金额煎：15芳001、普普通标病准住沸宅:1葵50英0×云10妖00俩0/嫌13垒30条0=劲11别27额.8笼22、非辽普通穷标准鹿住宅:1仆50昨0×申30火00配/1婆33粥00=3肢38批.3岂53、非盲住宅:1棉50姐0×陈30列0/郑13旧30坚0=3隐3.说83案例5计算抬结果(续一)（二宝）开各发土投地和仔新建仪房及史配套宫设施盈的成翅本：20撑001、普忙通标殊准住讯宅:2拿00量0×酬10校00尼0/代13乞30狂0净=察15胳03乌.7需62、非额普通取标准芝住宅:2雄00里0×壁30壳00详/1膀33洋00本=4话51仇.1阅33、非师住宅:2描00幸0×屡30涨0/案13锐30笋0撇=4金5.趋11（三味）开海发土舍地和孕新建愚房及蝇配套禾设施破的费弦用：35峡01、普银通标咬准住讽宅:（11激27敞.8壮2+钢1表50沟3.付76）×1溪0％=叔26衬3.倚162、非撞普通取标准校住宅:（33抽8.幕35＋45心1.求13）×1看0％=7狭8.倍953、非狠住宅：（33镇.8秩3＋45读.1剖1）×1苍0％=7仆.8眨9案例5计算铺结果(续二)（四厕）与优转让撞房地泪产有艳关的乡丰税金竿等:3困05珠.2忌51、普识通标持准住烧宅：30面00数×5播.5联5%舒=1仇66搞.52、非毅普通沃标准且住宅汽：20唉00您×肌5.迈55政%=之11匠13、非涨住宅地：50邻0刮×5溪.5员5%粒=2洋7.集75（五眯）财型政部似规定纯的其授他扣它除项眯目：70架01、普稍通标热准住严宅:（11违27忙.8狂2+右1锈50眠3.镜76）×2疗0％=喜52界6.钓322、非盛普通懒标准敞住宅:（33蛛8.描35＋45纷1.母13）×2芒0％=1远57蜻.93、非蜂住宅：（33续.8摸3＋45烈.1扎1）×2条0％=1蚕5.肆78案例5计算奶结果(续三)三、兰增值喝额：1、普袜通标盆准住喘宅：30天00－35燥87喊.5没6=浑—监58珠7.巴562、非竟普通普标准突住宅础：20辱00－11俭37传.3食3溪=8得62梳.6责73、非愉住宅孤：50党0－13油0.疗36木=格36均9.闸17四、测增值匙率：1、普两通标求准住巷宅：2、非彩普通撒标准脱住宅田：86朝2.半67旗/顿1符13签7.伐33裁=林7糠5.宅85狱%3、非伍住宅职：36笋9.押17考/疏1烧30碧.3浪6魄=乔28筐3.织19芳%五、残应征是税款荷：46访4.浑071、普认通标磁准住咽宅：2、非笼普通潜标准环住宅辽：86梢2.丹67申×偿40领%－11水37顽.3失3钳×5％=2梳88币.2狂03、非齿住宅立：36鼓9.逐17酱×循60惊%－13洗0.歌36灭×树35％=1桑75洁.8禁7案例5计算芬依据一、辟福建因省地欲方税援务局碍关于著修改补土地魂增值叙税纳弦税申够报表蜡的通返知－－畜闽地坏税函〔2保00汽7〕戴13蓄5号二、辨纳税俯人成衔片受每让土希地使巷用权耐后,分期字分批茧开发,转让妈房地家产的,其扣患除项剥目金雷额的匪确定,可按蔬转让东土地有使用掩权的将面积束占总膏面积狱的比倡例计传算分任摊,或按建筑友面积计算润分摊,也可疼按税液务机泪关确度认的规其他改方式趁计算铃分摊蛾。－－《细则》第九牲条三、刊一个壳项目教多种朝产品蕉共同制的成晒本费尽用分乘摊：对纳阁税人稻既建大造住拳宅又屋从事禽其他证房地换产开犯发的兼，统肤一按刑其各袍占总建器筑面杨积（散？）的比变例，场分别贯计算膨扣除腔项目击金额俘。－－泳闽地稠税函〔2涉00立7〕飞13蛋5号案例5：土地押增值腿税清鼻算纳过税申氏报表（房钻地产泪开发假企业筑）28陪3.私1975慈.8围5——四、唐增值复率％36督9.芽1786辞2.重67—5偿87塌.5精6三、庆增值龙额15祖7.使952岛6.父3270宜0—㈤财政木部规雕定的枝其他奖扣除笋项目27适.7骗515杀.7丢811套116素6.肾530踢5.码25㈣与转受让房选地产仿有关侄的税布金7.致8978螺.9凳535肌0㈢房地肥产开卖发费截用45两.1拴145知1.崖1315恢03陵.7钉626谦3.严1620如00㈡房地农产开敬发成倘本33泽.8嗽333冈8.录3511扭27主.8拌215记00㈠取得雪土地争使用仿权所黑支付贯的金妻额13莫0.克3611钓37董.3踪蝶335闷87径.5羽648造55纸.2金5二、扣除钳项目珍金额合达计50汤020资0030理0055遭00一、转让烧房地语产收盗入总财额非普嫩标普通庙标准非住凳宅住宅类型合计项目案例5.慰1：土地丢增值宗税清天算纳疲税申索报表（房有地产孕开发察企业撑）2.敲98四、警增值的率％三、驱增值拘额70挎014堪4.捎75㈤财政夺部规亡定的盲其他宿扣除照项目30文5.窃25㈣与转广让房梦地产碑有关纺的税与金35兽0㈢房地奏产开侨发费粘用20辫00㈡房地要产开赢发成乱本15炕00㈠取得愁土地炕使用华权所脸支付凯的金枕额48嘱55齿.2劫5二、扣除漠项目林金额合狡计55间00一、转让华房地消产收浆入总鉴额类型惜合财计项目案例5.品2：土地侧增值怎税清耽算纳槽税申伶报表（房木地产头开发眼企业朗）97粱.2氏1——四、雪增值舱率％12累32戏,.么31—5芳87恢.5且6三、唐增值绳额17铃3.泪6952尘6.扒3270笋0—㈤财政暖部规告定的羡其他脉扣除杏项目13炒8.串7516饱6.花530笛5.净25㈣与转杏让房锄地产倍有关寒的税赶金86洞.8脖435岁0㈢房地卧产开衰发费蚂用49行6.尾2415俗03青.7趋626事3.蓝1620蹈00㈡房地砖产开居发成骄本37贺2.棉1811重27握.8焰215鞠00㈠取得略土地弟使用屿权所乓支付码的金杜额12廊67欧.6兽935爱87泉.5涛648招55附.2忆5二、扣除垮项目建金额合源计25护0030厕0055醒00一、转让崇房地涂产收挖入总皱额非住百宅及氧非普挠通标酱准住正宅普通侮标准住宅类型咐合永计项目案例5三结头果一、跟一条婚线－车－案较例5.娃1－－（税哲负0.纠79仅%）应征闹税款唐＝14庸4.闭75顿×3粮0％=4累3.鼠45二、岛二条僻线－探－案断例5.奇2－－（税战负5.削50％）应征贡税款庸：12纸32酬.3充×4顿0％－12禾67驰.6找9×余15％＝30狱2.率77三、被三条刘线－肾－案万例5－－（税稍负8.适44％）应征测税款46搂4.很071、普械通标似准住碧宅：绕－2、非向普通惜标准党住宅叼：28叛8.专203、非揭住宅尸：17主5.逮87案例6：综江合开滨发转凶让房叨地产我省币某房浆地产洞开发酒公司20末05年征浙用20亩土乖地支反付地讽价款20桑00万元号，开荐发完摄成占瓜地面泉积分街别为10亩、8亩和2亩的畏普通南标准乒住宅覆楼、异非普宪通标顷准住邮宅楼沃、非肾住宅弹楼各罗一座强；其刻可售势面积夜分别棉为10涉00脱0平方淹米、60捎00平方五米和10涛00平方墓米；滩上述窑三座冷楼宇布分别太发包疯给三脉家施日工单以位承谎建，辱分别套支付高建安灵工程垂款80章0万元追、70款0万元揪和50戴0万元爷；小晚区内号物业疼用房姥、会悠所等啄不可缝售公涨共基落础配粗套设触施自隔行建怒设，面发生可料工柏费20谷0万元全；整关个项姿目发己生利缝息支殖出30贸0万元敏，无抬法提民供银抓行金践融机半构贷舱款凭呢证。故截至20州06年底竞已售管普通芽标准浸住宅90爸00平方午米，败取得芽销售烫收入30擦00万元伙；已文售非歼普通庭标准胸住宅40应00平方遭米，鸭取得勤销售葵收入20擦00万元互；已灯售非梅住宅60技0平方铃米，宝取得雨销售声收入90或0万元肾。分直别缴樱纳流教转税惯费10餐0万元焰、50万元便和30万元撑，请鸣计算英应缴爹纳土绪地增境值税剖。案例6：计微算结赠果一、前转让凉收入死：1、普析通标步准住搏宅：30播002、非矿普通阵标准绞住宅尺：20把003、非你住宅烦：90所0二、锹扣除漠项目苗金额（一划）取阴得土珍地使捆用权助所支旬付的纯金额张：15坦53滑.3纠31、普党通标湾准住取宅：20罗00抽×1江0/肝20沿×9携00撒0/忙10锹00然0＝90隶02、非吐普通支标准林住宅煮：20舌00泄×8牢/2书0×别40枕00戒/6笑00障0＝53协3.冰333、非叙住宅惕：20牌00芬×2吉/2覆0×离60消0/妈10贴00＝12膏0案例6：计数算结派果(续一)（二咐）开及发土纯地和躁新建首房及尸配套牛设施卸的成槽本：16欲46茶.6把71、新驰建房锡成本锅：14苏86还.6龙7（1）普部通标绕准住贫宅:8锻00绘×9致00矮0/给10扛00世0＝72添0（2）非央普通届标准廉住宅:7番00菠×4贞00瞧0/车60雕00＝46钟6.宽67（3）非窑住宅:5们00辜×6父00啦/1形00咽0＝30杯02、配洪套设裤施成傲本：16资0（1）普妙通标牺准住口宅:20帜0×词10助00辅0/陶17金00阶0×评90玻00刚/1姓00舍00＝10誉5.乞88（2）非屯普通苦标准彩住宅:20给0×翻60初00僚/1炉70妨00剖×4汪00贸0/杰60碌00＝47阅.0妥6（3）非哪住宅:2聪00旱×1昌00衰0/紫17部00题0×迟60寨0/考10遇00卧=7猫.0板6案例6：计反算结渔果（掌续二璃）（三也）开而发土肥地和客新建饮