武汉碧桂园商业街项目策划

营销策划方案武汉碧桂园商业街项目

我们本着“专业、敬业”的企业精神，“为客户创造专业价值”的服务理念，致力于为客户提供专业价服务。

——同世飞天的使命目录第一部分：市场背景分析第二部分：项目概况及SWOT分析第三部分：项目商业定位第四部分：项目规划布局第五部分：项目招商及运营第六部分：经营收益预测第七部分：商场店铺切割方案本案共分为七个部分：

武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产的分布现状。市场背景一、项目市场分析

城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头，带动了武汉及汉阳区各行业的迅猛发展，更为商业的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑；城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量日益增加，消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模式向享受型转变，促使城市商业业态和经营结构的提升；一、项目市场分析市场背景武汉城市商业网点建设由原来的数量增长转向功能提升，由单个开发向区域整体规划发展，形成多商圈的格局。旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机。

随着国际资本及机构的进驻，武汉的商业氛围将全面提升，与金融环境变化关系密切的商业地产也将在武汉迎来快速发展时机。一、项目市场分析

市场背景银行贷款政策的松动使武汉商业地产迎来了充足的发展机会；房地产市场整合速度加快，企业之间的强强联合将成为武汉市房地产发展的主旋律；未来武汉市尤其是汉阳区房地产市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的—些特征将逐步显现，并保持一定的增长速度。

一、项目市场分析

武汉市零售商业现状武汉主要商圈分布：

商圈名称主要商业网点解放大道商圈武汉广场、世贸广场、武汉商场、庄胜崇光百货、工贸家电等建设大道商圈新世界百货等中山大道商圈大连万达商业广场、王府井百货、大洋百货、新世界时尚广场、中心百货、太平洋购物广场等中南商圈中南广场、中南商业大楼、世纪中商、家乐福等珞喻商圈亚贸广场、群光广场、鲁巷广场、武商量贩珞喻店、易初莲花等徐东商圈徐东平价广场、销品茂、麦德龙、中百仓储梨园店、百安居、工贸家电等钟家村商圈汉阳商场、中商21世纪购物中心、家乐福、国美等一、项目市场分析武汉市零售商业现状零售商业现状：武汉市已形成以解放大道、中山等为主的“多商圈”分布格局。

武汉商业零售企业数量众多，主要分布在汉口和武昌两大区域，尤以汉口区商业网点分布众多、零售企业规模最大、业态最全、品牌最多、零售额最大、商圈覆盖面和影响力最广。

目前武汉商业零售业态多集中于零售百货，而此类业态的市场份额已趋于饱和，竞争较为激烈，品类同质化严重。一、项目市场分析武汉市零售商业现状行业竞争发展态势

国内外各类百货零售业态（主要是现代百货、大型综超）知名商号挟强大的资本、管理、物流优势进驻武汉商业市场，极大促进武汉商业市场繁荣发展同时，使武汉商业市场的竞争日益加剧；专业市场、专卖连锁店等业态成为市场生力军，不断抢占大型商场市场份额；综合性购物中心将成为武汉消费市场发展的主要方向。

二、项目概况及SWOT分析

项目概况

二、项目概况及SWOT分析项目概况地处武汉市两个市级商圈之一——汉阳“钟家村商圈”，汉阳大道与鹦鹉大道交汇处，属于武汉三镇中心区域；项目集购物、娱乐、餐饮、休闲、酒店、商务、住宅为一体的综合性建筑体；总用地面积：24183.46㎡，地上总建筑面积137600㎡，其中商业面积43500㎡，停车位511个，容积率：5.70，绿化率：15.50

%，建筑密度49.60%，绿化面积3753.92㎡。二、项目概况及SWOT分析项目SWOT分析StrengthsSWOT分析WeaknessOpportunityThreat二、项目概况及SWOT分析项目（SWOT）分析

Strengths（优势分析）

项目扼城区进入良乡的要道，物流车流交通便利，客流的易达性能好，辐射范围大；

开发商在本区域拥有雄厚的经济实力与良好的社会资源；

项目商业总建筑面积4万余平方米，在本区域规模优势明显；地处良卫星城的新区长阳镇，市场范围东可辐射六里桥，西可辐射良乡，商圈市场影响范围广；周边多个住宅小区已建成或正在建成，今后有一定的商业购买消费力，有利于形成核心商圈；二、项目概况及SWOT分析项目（SWOT）分析Weakness（劣势分析）

良乡属于京郊卫星城，与北京城区商业市场相比落后，项目周边缺少应有的消费居民、商业基础和商业氛围；开发商在项目前期对商业缺少充分的考虑和专业设计；物业为狭长底商，进深不足，影响商业的招商和经营；本项目属于综合建筑体，整体功能定位和功能分区考虑不充分。二、项目慨概况垮及SW君OT分析项目反（SW慎OT）分绘析Op兽po嚷rt丢un盯it漏y（机贵会分掏析）良线磁作为瘦北京圈城市制建设差与发勤展的色重点追区域境，已榴逐渐剥显示荣出了孝强劲槽发展圣势态今，为饭项目帝提供萄了良津好的绸成长年空间便；周边蚁区域轻的发渠展带大来居皮民数辜量的值增长挣和居梯民收庙入的贩提高溉，为绑项目劣提供底了充盆足的切潜在击消费课群体观和市脖场机免会；周边搅缺少听大型戒和有排档次傍的商甘业项缺目，忧商业魄竞争秆压力歼小，铁项目火发展贿空间焦；二、项目愧概况圆及SW透OT分析项目其（SW君OT）分猫析Op厌po匹rt电un哲it潜y（机屿会分杰析）项目键的商扩业部地分尚兵未全习面启柜动，嚷其规臭划、恐定位写、招揉商等娱还有叉充分愁的选印择空气间；城市滔区域嫂商业俗化建芬设进赔程加陪快，饺使土狼地和冤商业炎物业鹊价值恳不断杰升值县；北京溪各类驻商业弓积极购拓展仆京郊跳网点疑，发河展连客锁，阿招商俩资源凭相对储丰富炊。二、项目构概况甩及SW占OT分析项目闭（SW怕OT）分腾析Th圾re车at（威敏胁分湿析）北京但市商榨业地正产项般目开宪发及辨商业耗竞争谅日趋妹激烈厚；商业投资栏者因蔑日渐宿理性殖而对门投资班更加帆谨慎想，风珠险意峡识加绿强；前期治的市显场消输费力学不足压，投孝资店铺碍压力淘较大太，影调响项捉目的艘投资销泛售；项目轻周边芬区域愧发展胜还有往待时浓日，祸使项辨目市前场霞培育单期增收长。三、项目尚商业腰定位业态好定位峰：社区啄商业网休闲勿中心功能狗定位线：餐饮质、休扭闲、夏娱乐亏、购椅物、但社区会配套父服务塘。时尚泉店三、项目隔商业定定位功能参配置功能类别服务内容购物化妆品、个人护理用品店、男女皮鞋、服装服饰店等

时尚休闲服饰、皮具箱包、针织内衣等精品肺店百元小商腰品街动感服饰、饰品、钟表眼镜等超市日用生活百货、食品、副食品等KTV、酒吧、院线、电玩、儿童乐园、康体休闲、运动健身、网吧、休闲书吧等休闲、娱乐餐饮特色餐饮、中西快餐、中高档餐饮、咖啡、茶楼等社区服务电信、电讯、银行、邮政、干洗、婚纱、冲印摄影、美容美发、药品超市、糕点屋及其它社区服务等。三、项目短商业吨定位客层而定位左：以中跑档消怪费为球主，斩兼顾腐部分滑高档博及低裳档消仅费需紧求。商圈古构成姐：核心巨商圈桃：良技乡商遣圈；辐射餐商圈杂：北误京西脉部房植山、哗丰台榆海淀冈等区丈。四、盯楼层挎规划婶布局运作觉模式免：商眠铺分报零出锄售、商不返说租，卖业主浸自行印经营隔、统骂一管闻理“倒金南子塔卡”式除布局虏结构持：

楼层经营区域面经营品类备注东区F1精品馆5100

金银珠宝、化妆品、男女皮鞋、箱包、男女服饰

不含1F临街店铺（2600㎡）

F2-3生活超市16400生活日常用品、小百货等物业持有或整售(不含2F门市店)F4时尚流行馆8800饰品、时尚服饰、百元商品城、风味小吃城、电玩城、美容院等业主自营西边步行街F1-2品牌店5000名品专业店、中西快餐等业主自营F3餐饮、娱乐、2700餐饮、茶艺、KTV、院线等业主自营四、楼层牢规划音布局说明惊：商场眼的垂卵直功俯能布掉局以“汉堡除包”形式肚体现助。充扫分将帝客流虑聚集够在二树、三馆层，昨通过光各楼问层手秒扶、尾垂直馆梯等闪向上淹、下伟两层介及步贯行街沟分流轿，保匀证顾顺客资糕源的情充分舟共享扔和合劈燕理引书导。一层逢精品而馆：菠商品砖定位兼中高鸽档，距消费烫群体夕主要耍面向禾中高淘端群悼体。舞要求烈商装届的色州彩典兄雅、钥灯光酿明亮对、档安次上径乘，容各店至铺布庸局上鼠采用击店中师店形截态，鸣可以乎最充阴分地叶保证钻商场刺的整鼓体形宗象。四、楼层根规划禽布局说明筝：二、防三层南生活烘超市赵：引剥进强简势生猛活超点市进府驻，迁一则扇满足添周边难市民稻的日冬常生剃活消比费需果求，器为大卖众服数务；岭二则阶通过交其强挽大的崭聚客竞力为驳项目知带来棕充足垫的客柏源。四层找时尚沸流行庭馆：泡“百舟元商区品城惩”在剧经营历上突故出“小、甲少、蛾廉、邻精、蛇饰、察炫、迎酷、伪动”的特榜征，萍小、源动是时对商末品形裙态的叫定位丸，精敞是对熟其商侦品属陈性的允定位季，廉岸是对惰其价恳格的吊定位餐，少驴、炫裹、酷茶是对陆其目宪标客易层的击定位黄，饰毛是对镜其经眉营品号类的乖概括抬。附认以电雅玩城听等业侧态组需合，岭吸引男更广典范围止的青科少年呜消费较群体笋、工坊薪阶你层和冠低收警入人润群，渣扩大族本项连目的这目标轻客层狐。即忠突显辞楼层霸的经竹营特乏色，内又是助一楼辞经营上品类赠的延大伸和耻补充奴，提残升四惭楼的森物业领市场震价值漠，扩踩大商方场商趣铺的粘销售裕面积参。西区明商业挠步行敢街作号为本粪项目毒建设毫规划属的亮储点，找其承希载的辞功能踪蝶以餐蛛饮、墨休闲早、娱欧乐等症功能责为主锯，形货成本晶项目蚕购物时、休伙闲、歌娱乐义、餐雹饮综屋合服絮务消验费空肥间，妥更好欧满足退区域没消费柏需求陵，丰优富该攀区旅挣游市极场。四、楼层饶规划泽布局楼层求业态情面积摇规划进设定楼层品类规划经营面积备注F1精品馆（7700㎡）F1临街店铺：1600㎡。业主自主经营、统一物业管理室内部分：1、名品街4100㎡；2、个人护理专业店：500㎡；3、项目物业靠铁路北区500㎡规划为网吧。业主自主经营、统一物业管理F2、F3生活超市（1.64万㎡）1、F2：7600㎡；（其余1100㎡规划为门市店铺）2、F3：8800㎡。物业持有或整售租户自主经营管理F4时尚流行馆(8800㎡)1、百元商品街：4200㎡；2、电玩：600㎡；3、风味小吃城：3200㎡；4、其他配套（如美容中心、休闲水吧等）：800㎡。1、百元商品街业主自行经营、统一物业管理；2、电玩、风味小吃城等物业持有或整售，自主经营、统一物业管理西区步行街F1-2品牌店（名品专业店、中西快餐等）：5000㎡；1、项目西区靠铁路北区1—3F拟规划约1500—2000㎡作为独立餐饮店面；2、业主自营、自行管理3F餐饮、娱乐、休闲：2700㎡。

五、招商爽及运侍营招商帅目标握品牌（略粘）招商偏建议：规划扩在先驳，按据所招名品类蠢对象冶的空闲间设谁计要转求进纠行规排划；配套鲁保障超，按高各业钉态的欲功能访要求较进行君配套挠；招商浩先行劫，按胡商场办的定晒位目面标进唯行针搞对招井商；同步希开业也，确精保各蝴品牌卧店、认各业由种统寨一开石业。五、招商效及运顽营招商界策略策略速一：廊科学朵分类稀、合夫理配订比；策略仪二：铲强势费品牌宜优先；策略企三：腐放水浪养鱼更、低疼价引赴进；策略品四：犹业态悄互补留、资乎源共诸享；五、招商法及运风营运营借建议模式旋一：令注册鄙成立照闽东萝中天臂国际技城商患业管奶理公投司经失营管溉理公岛司，的对商滥场实界施全薯程经钻营管章理。模式梅二：著注册起成立伟闽东框中天扶国际肥城商始业管早理公避司，工委托刻专业新公司脉参与底经营跃管理胁。七、项目凡商铺塞定位产品宽定位按照“分零符发售帮，产铅权商期铺”模式烛切割叉，将逝商铺望产权翁全部进款行销掉售，喊产权咏可转推让，蛾销售吸后全属面自研营或旋包租。东区腰商铺1、一保层商闲铺建筑萝面积锻为30～35暮㎡为主件；所症占比护例为60用%；20～30偷㎡为辅害；所钥占比救例为30泊%；10读㎡以下矿及35～60继㎡所占辱比例10羽%；特颗殊需涌要，圣具体流可视蜻情况躬而定谊。2、其候他各粗层，建筑脸面积膜为10～15预㎡为主萝；所凝占比下例为60迟%；16～25丘㎡为辅物；所共占比甚例为30众%；10蚂㎡以下添及30宫㎡～60所占陆比例10假%；特咸殊需介要，泛具体病可视引情况赵而定盘。满足戒投资孤大众紧化的议需求朽，铺翠位分写割以“小面象积，握低总筝价”为主赌。七、项目朽商铺早定位产品脖定位西区赵商铺二、血三层旁，以庭功能浙和业炭态定位进行挂切割拐，依蜻据各笔业态快的不芦同需滔求确步定建筑两面积艳。东区培的临珠街店徐铺和载西区董步行俯街在满献足经律营需派求的阳基础淘上，疤最大涂限度排的增葡加销致售面糠积，含建筑垂面积锁为10侄0～15权0㎡为主唯。七、项目闹商铺阔定位产品文设计西区而商铺东区莲商铺东区鲁的临澡街店真铺和泛西区旷步行逢街“分零宴发售层，产缸权商炼铺”，合别理控深制总言价与什单价妹，提登高销畏售率颈是基商本原办则。遵循智不同劈燕业态糊的经侮营规倦律，睛满足疼物业方需求崭是基化本原袍则，绘分区训、分虎期进薯行销鹊售。在不瓜违背锦临街燃店铺还主题田定位狼的基忙础上助，实据现“高、挣宽、后深”的设砍计理渔念，最大掉限度澡地提样高利浪润率猴。七、项目墓商铺层定位价格潮定位定价屑原则阵：依迷据不竟同区猾域，奏制定窗价格技原则层总肠价一骗般控演制在20～40万，纱尽量奸挖掘唉市场凑资源阅。首驴付款谁控制——首付沉款不宜东超过4～10万元铲，降挑低投象资门换槛。东区搞商铺西区擦商铺东区塔的临没街店烂铺和谊西区搬步行能街一层凳商铺禁的价填格为尺：10岭00嚼0元/㎡其他糊各层炎均价艇为60睛00元/㎡遵循“租价碌反推献，合罗理定访价”原则塑，总拢价一咽般控纱制在15芬0万～20益0万。二、多三层利均价暑为：60超00元/㎡遵循“黄金需地段佩，黄也金价洪位”的原永则，舌不进校行总蓝价控死制，融按需浩定价枣，满滔足贵椒宾级坡客户办。东西书区的来临街介店铺跪的均匆价为尘：25水00炸0元/㎡七、项目挽商铺戒定位客群表定位本产雄品客基群定揉位为处经营们群体叮和个那体投汽资者经营词群体鬼的主鲁要特幸征1、机构叉特征猛：通毛讯、岩银行羡、连厦锁餐自饮等艇主要抄锁定价东区教的临起街店雪铺。2、民驴营企辱业：痕娱乐众、餐问饮、夹文化难等主父要锁息定西橡区的症二、唐三层梦。3、个阳体经涛营：糟经营烟服饰绍等，切主要白锁定锋东区寻的一汉、四婆层。个体柄投资锈者群反体的查主要伤特征1、年口龄结赏构：在30—55岁之烛间，草其中制又以35—45岁的稳投资骡者为恩主。2、职摄业结顺构政府棍人员返、企蚁业中粗上层浅领导益、私茅营老块板、认国有超企业咱员工壤、金择领一宋族等妙。七、项目湿商铺呼定位投资究者收胁益分粉析标准铺位30㎡销售均价10000元／㎡总房价30㎡×10000=30万元银行贷款5成10年按揭贷款(首付15万元，贷款15万元)租金收益租金收益率10％年返租金额3万元(30万元×10％=3万元)提前返租购房时返还3年租金9万元实际首付款6万元偿还贷款10年15万元贷款，月还款112.72×15=1690.80元年还款1690.80×12=20289.6元东区厅一层态投资进方式畏设计七、项目究商铺姿定位投资嫂者收叼益分截析投资蓝者投呢资收方益分控析租金收益每年收益3万元，40年累计收益120万元偿还贷款后现金收益A、每年收益9711元(30000元一20289元=9711元)B、10年累计收益97110元(9711×10年=97110元)C、40年累计收益87.111万元

(3万元×30+97110元—12.6万元=87.11万元)40年商铺增值保守估计增幅3倍，价值90万元(30×3=90万元)40年投资总收益177.111万元（87.111万元+90万元=177.111万元）八、项目羡功能枣及配咏套建踩议各产餐品类边型的榨功能怀分析各产封品功劳能的限规模芬关系1、北掀京各凑建筑页综合衫体项卡目不叼同功术能规还模比洲例八、项目述功能遮及配让套建筝议各产事品类帆型的拖功能央分析各产贯品功偿能的瞒规模输关系名称物业类型总规模（万m2）写字楼比例公寓比例商业比例酒店比例国贸写字楼、公寓、酒店会展、商业5631.4%12.1%10.7%19.6%嘉里中心写字楼、公寓酒店、商业23.235.3%15.5%6.5%30.4%东方广场写字楼、公寓、酒店、商业8050.0%25.0%12.5%11.3%赛特广场写字楼、酒店、商业9.531.3%\16.3%30.4%恒基中心写字楼、公寓、商业2830.7%18.2%28.5%\盈科中心写字楼、公寓、商业21.930.1%32.0%21.5%\燕莎中心写字楼、公寓酒店、商业1613.1%13.0%16.7%40.6%八、项目茧功能聋及配宵套建邪议各产混品类仪型的激功能习分析本项嘉目规予模比敢例关貌系如避下物业功能写字楼酒店公寓和住宅商业（俱乐部+商业配套）总规模规模（平方米）24646150005658045560137600规模比例18%11%41%33%100.0%与北荷京七嫁个项猛目相作比，困本项吵目各恩部分雅的功迫能比终例吻口合建港筑综车合体芽的规模名规律匹。不爽仅如拨此，袍本项肤目注痰重住构宅和劈燕商业第的比救重与拖项目说本身挺所在剩区域的油商业净氛围段是相夜辅相海成的奋。八、项目斗功能荡及配眉套建习议各产家品类宴型的果功能蝴分析各产千品功忙能互增动关朝系分膜析1、写包字楼柔功能舟特点整个蹈建筑苗综合捕体的封支撑卸物业应，其宽经营宽直接晚影响马到酒替店、院商业剪的收堵益。2、酒柿店功算能特斤点有酒蜻店的订建筑牛综合酷体，亿写字截楼租例金都滚较高授。3、公幸寓功秤能特律点其客把群与星写字狸楼和室商业钉客群然在时急间上茶形成顶互补乱，支朝撑商睬业经吗营，菜并延礼长了怕商业普的经营桑时间日。同聋时精闲英客灾群有辨效提乘升了逆建筑关综合庸体的懂品质毁。4、商防业功寨能特慨点为建份筑综让合体共中其应它功享能的稼使用虑者带朗来便户利，勺且能哥够扩傻大项卵目知溜名度锋，在腔市场陈中树立啦高档馒次的炒项目垃形象升，有绸利于乔项目头租金碌水平熟的提负高。八、项目劝功能贫及配枣套建咐议本项撤目各跳产品苹类型刊的功丹能及类配套酒店辫配套酱特点1、客的群特腿点需求义特点偿是注骡重内双部空狸间的晨舒适魄性和蹦高品沙质，运注重役服务却的水裁准，权对配堤套的要求难不是膝非常籍强烈仪。2、配击套内捞容酒店秀的配优套可底以少中而精扬，满弹足其乱基本镰需求躺，如钱早餐炮、洗仆衣等馅。3、共安享配涝套对于驻使用年频次味相对脸较低胆的配管套如璃健身旦、会哄议、载咖啡劳茶吧酒、美趁发店袖、大日型中餐厅长等设裳施，僻可共符享公田寓或龄写字纲楼的誉配套输设施愁或是夺本项授目的幕配套僚设施孤。八、项目喂功能耻及配头套建揉议本项医目各题产品涨类型茄的功介能及底配套公寓轧配套裂特点1、客左群特碧点公寓贼为居熔家客届群，狮长久腊居住酿，对司公寓孙的配污套、嘴服务竟要求塞比较楼高。2、配静套内滩容主要亲配套攀内容简包括腊金融诸机构京、邮智政、仇餐饮叨、通输讯、六健身凑中心妙、干洗、掌高档基会所彼等。3、共洽享配颗套金融项机构忘、邮舱政、煎购物纸、餐掠饮、哪休闲控娱乐华、酒长吧等露。七、项目似商铺待定位产品械定位按照“分零剃发售轻，产巧权商繁铺”模式啄切割锦，将低商铺秀产权敢全部进隶行销泡售，讯产权武可转役让，杆销售阅后全胶面自屿营或息包租。东区爆商铺1、一景层商钢铺建筑神面积弦为30～35正㎡为主牲；所溉占比瓣例为60遭%；20～30捏㎡为辅袖；所屠占比团例为30袍%；10您㎡以下慌及35～60酬㎡所占换比例10疮%；特倚殊需寺要，贞具体泊可视惑情况劈燕而定丸。2、其依他各班层，建筑划面积病为10～15帜㎡为主搁；所授占比熊例为60龟%；16～25袄㎡为辅漆；所绘占比鼠例为30碧%；10优㎡以下忙及30毒㎡～60所占挺比例10冰%；特板殊需螺要，毕具体很可视少情况置而定雪。满足区投资畅大众锅化的扬需求卧，铺甘位分称割以“小面借积，皂低总察价”为主既。七、项目芒商铺燃定位产品软定位西区算商铺二、由三层乱，以葵功能半和业要态定位进行奴切割否，依察据各认业态迁的不顶同需寺求确志定建筑弓面积坝。东区队的临狐街店任铺和条西区努步行筋街在满百足经见营需普求的量基础万上，四最大昌限度爽的增燥加销问售面挤积，雁建筑胞面积闻为10界0～15水0㎡为主他。七、项目江商铺岩定位产品魂设计西区翼商铺东区爆商铺东区睡的临秘街店竟铺和语西区跨步行统街“分零宵发售仪，产各权商售铺”，合葱理控棋制总娘价与镰单价洲，提割高销嘱售率为是基绪本原漆则。遵循崖不同躲业态忍的经仓营规课律，姻满足茄物业续需求否是基斤本原效则，湿分区煮、分老期进薄行销虹售。在不荡违背债临街链店铺之主题柴定位塌的基悲础上妇，实群现“高、案宽、摘深”的设熟计理阁念，最大怎限度邪地提拖高利坟润率含。七、项目慈商铺秧定位价格胸定位定价妻原则欢：依膜据不复同区羊域，陈制定杯价格氧原则层总俱价一焦般控冻制在20～40万，来尽量蛮挖掘巷市场哄资源慈。首钓付款致控制——首付姑款不宜梁超过4～10万元稼，降凶低投虑资门风槛。东区摇商铺西区肌商铺东区暗的临片街店蜘铺和吓西区讨步行棍街一层例商铺络的价极格为拣：10狱00酿0元/㎡其他锡各层缝均价律为60知00元/㎡遵循“租价雕反推半，合瞧理定牛价”原则骂，总腐价一旅般控快制在15熄0万～20仙0万。二、环三层院均价浊为：60抓00元/㎡遵循“黄金酿地段枪，黄钻金价化位”的原昏则，设不进钻行总灰价控艘制，斥按需晃定价喘，满宣足贵胞宾级管客户家。东西棵区的使临街将店铺挠的均窜价为愈：25毙00赵0元/㎡七、项目石商铺繁定位客群晃定位本产盏品客膀群定伸位为裤经营贫群体析和个辛体投斯资者经营钞群体扭的主容要特澡征1、机构语特征丛：通史讯、稳银行捷、连建锁餐谣饮等浑主要冷锁定穴东区罪的临饭街店血铺。2、民债营企床业：先娱乐象、餐串饮、添文化捷等主菜要锁透定西权区的装二、狡三层普。3、个扬体经碌营：逼经营烦服饰疗等，著主要甩锁定窑东区万的一辣、四诵层。个体坝投资幕者群唯体的水主要吗特征1、年箩龄结因构：在30—55岁之兴间，讯其中亏又以35—45岁的零投资询者为船主。2、职现业结类构政府线人员透、企令业中诉上层矩领导秆、私茂营老影板、溜国有临企业金员工卧、金活领一包族等切。七、项目斑商铺系定位投资您者收露益分龙析标准铺位30㎡销售均价10000元／㎡总房价30㎡×10000=30万元银行贷款5成10年按揭贷款(首付15万元，贷款15万元)租金收益租金收益率10％年返租金额3万元(30万元×10％=3万元)提前返租购房时返还3年租金9万元实际首付款6万元偿还贷款10年15万元贷款，月还款112.72×15=1690.80元年还款1690.80×12=20289.6元东区功一层品投资裙方式域设计七、项目遮商铺糊定位投资猾者收跨益分坦析投资纲者投政资收祖益分照析租金收益每年收益3万元，40年累计收益120万元偿还贷款后现金收益A、每年收益9711元(30000元一20289元=9711元)B、10年累计收益97110元(9711×10年=97110元)C、40年累计收益87.111万元

(3万元×30+97110元—12.6万元=87.11万元)40年商铺增值保守估计增幅3倍，价值90万元(30×3=90万元)40年投资总收益177.111万元（87.111万元+90万元=177.111万元）八、项目逆功能年及配夸套建荡议各产辫品类塔型的烫功能邀分析各产扔品功巷能的先规模万关系1、北柳京各效建筑急综合益体项咳目不签同功伸能规存模比需例八、项目支功能剧及配卧套建搂议各产边品类闭型的侦功能雾分析各产护品功皱能的段规模灭关系名称物业类型总规模（万m2）写字楼比例公寓比例商业比例酒店比例国贸写字楼、公寓、酒店会展、商业5631.4%12.1%10.7%19.6%嘉里中心写字楼、公寓酒店、商业23.235.3%15.5%6.5%30.4%东方广场写字楼、公寓、酒店、商业8050.0%25.0%12.5%11.3%赛特广场写字楼、酒店、商业9.531.3%\16.3%30.4%恒基中心写字楼、公寓、商业2830.7%18.2%28.5%\盈科中心写字楼、公寓、商业21.930.1%32.0%21.5%\燕莎中心写字楼、公寓酒店、商业1613.1%13.0%16.7%40.6%八、项目袍功能眯及配须套建罢议各产品品类坦型的垂功能傍分析本项原目规量模比介例关率系如候下物业功能写字楼酒店公寓和住宅商业（俱乐部+商业配套）总规模规模（平方米）24646150005658045560137600规模比例18%11%41%33%100.0%与北浙京七薄个项蔑目相横比，倒本项生目各狼部分利的功瓣能比榆例吻某合建舅筑综闻合体拘的规模芽规律丧。不似仅如坦此，尽本项挎目注明重住界宅和谅商业府的比娱重与钳项目俱本身小所在谎区域的庙商业趟氛围损是相季辅相撕成的牛。八、项目救功能亩及配雅套建铁议各产旺品类抄型的展功能偏分析各产乔品功欣能互祖动关揪系分猪析1、写解字楼斜功能分特点整个弱建筑责综合楚体的僵支撑骑物业弹，其俘经营凑直接煌影响饥到酒描店、璃商业蛛的收雕益。2、酒吸店功遇能特依点有酒鸡店的掩建筑村综合错体，卧写字杰楼租晨金都摇较高刮。3、公批寓功蕉能特箭点其客从群与添写字缴楼和抽商业栗客群吵在时乞间上首形成芝互补孔，支必撑商杰业经供营，载并延件长了评商业避的经营滚时间吉。同侍时精排英客另群有判效提料升了云建筑悔综合粥体的神品质秒。4、商岛业功浊能特油点为建聪筑综锦合体录中其犯它功淋能的怕使用来者带锻来便鲜利，写且能叠够扩莫大项砌目知宣名度凉，在敢市场后中树立介高档个次的涌项目辆形象节，有浪利于足项目煌租金蛋水平扔的提隶高。八、项目机功能婚及配唇套建腿议本项贝目各阳产品运类型版的功驱能及纲配套酒店室配套娱特点1、客堪群特携点需求谈特点矮是注慢重内搭部空桨间的记舒适颤性和章高品尸质，认注重科服务贿的水序准，满对配喜套的要求槽不是懒非常你强烈惨。2、配哲套内禽容酒店渡的配欢套可川以少调而精竿，满批足其幼基本剥需求菜，如哲早餐循、洗蛇衣等款。3、共你享配窜套对于集使用崇频次始相对琴较低认的配鸡套如兴健身插、会稀议、磁咖啡世茶吧矛、美望发店户、大唤型中餐厅城等设币施，抚可共革享公需寓或筑写字页楼的来配套陵设施父或是滥本项巧目的挥配套虏设施占。八、项目叉功能示及配农套建松议本项陈目各斯产品往类型怀的功普能及漠配套公寓馆配套密特点1、客防群特并点公寓曲为居饿家客先群，警长久荷居住粘，对麦公寓许的配挣套、启服务木要求窑比较筑高。2、配屡套内泻容主要淡配套摩内容栗包括洽金融调机构艰、邮渗政、花餐饮巩、通穿讯、赴健身欣中心测、干洗、圾高档线会所必等。3、共到享配呆套金融芦机构哭、邮驶政、下购物鸟、餐枝饮、叙休闲祸娱乐陷、酒摇吧等牲。八、项目羞功能壳及配娱套建朋议本项惑目各坑产品擦类型机的功丈能及劫配套写字岗楼配统套特仰点1、客嗽群特告点作为来白领寇阶层窄，他贷们需绳求主嗽要集塔中在抬生活昼需求惭方面誉，实僵用性猫和形报象并重疫，讲株求生回活质裕量。2、配夜套内胜容公司绝的需朽求内常容具焰体包逐括公重务宴罢请、子产品守展示谜和发籍布、疲大型说会议魄与报告磨、金理融邮低政服降务、睬票务形服务惕等。员工领需求确包括矛工作址餐、戚加班酒餐、够日常慎生活沾用品修需求翠、健鹿身、谈休闲龄等。3、共郑享配问套银行款、品浩牌快刚餐、脚咖啡解酒吧剂、邮忧局、歪健身私与通播讯。八、项目延功能年及配妻套建笑议配套巡寿功能戚组合冲与分警布各产定品类偷型配多套功疏能需金求1、酒死店配吃套需纽奉求配套名称前台咖啡吧餐厅商务中心2、公器寓配稼套需带求配套名称美容、美体保健中心花店药店、面包房超市配套名称桑拿、淋浴健身房体操房儿童活动室图书室配套名称西餐厅休息厅球类运动室空中花园

1、写字革楼配边套需贵求配套名称银行会议室商务中心高档餐厅配套名称员工餐厅、邮局咖啡厅夜总会八、项目剪功能杨及配冤套建洞议配套荐功能连组合学与分伸布将不酒同物龙业的挤商业盈配套福需求腾，进宵行组剥合，舌最大婶限度竖的发皂挥本妈项目折中商蛮业物辰业的功能速。1、酒框店可路共享迎配套斤：咖疮啡吧较、餐里厅。2、公妄寓可源共享乱物业基：美州容、输美体谷、保缴健中肚心、阿花店豆、药翻店、桶面包挖房、纠超市偶、桑拿、夸健身如房、落体操辈房、采图书夕室、反西餐波厅3、写望字楼计可共染享物掘业：候银行垂、高贴档餐拖厅、洗员工判餐厅丑、邮旅局、建咖啡伴厅、册夜总斗会。4、高搂档俱鄙乐部叹补充泳商业准物业栽的不茎足，召完善脑各产糕品类闪型配锐套功朝能的捧组合附。各产刚品类碑型配侦套功哭能组激合八、项目挺功能饺及配对套建依议配套堡功能啄组合逃与分育布1、东强部商匹业区实现祸全部吵购物府和金站融、颜通讯调等部御分商萌务功暖能功爷能。2、步疑行街实现炊咖啡严厅、战酒吧退、娱老乐功芬能。3、西赞部商纵业区实现此中档剂餐饮潮、小悬吃一贫条街牛、部印分娱升乐功冤能。4、高润档俱厌乐部实现声康体肚、娱弦乐功纸能，荐包含薯健身凭房等出；高币级餐湖饮功躲能：钩以高藏级西圣餐为含主，牙兼有最流高档称中餐译；会虾议功谊能：阶包含血大规脖模的补会议男厅及友小会务议室准。共享焰商业悦配套裤的分撕布八、项目弃功能金及配碗套建声议高档伏商务秀俱乐许部目标归客户具备袜一定始实力铸的公屯司的伸决策乌层人浪士经营离方式采用层会员趁制的壁经营撞方式功能近分类1、康棚体娱兼乐功黎能：健身睬房、壁桑拿咸、台柔球、如保龄颜球、高壁球、室内用网球铁场等纳；2、高敌级餐魔饮：以高鸽级西垒餐为散主，困以及捐日本扮、韩盟国料酱理等碌，兼告有最双高档川中餐；3、会菌议功农能：包含住大规级模的目会议伴厅及乐小会彩议室季；4、其扛它功汪能：笼根据筛特殊亭人群暖的特秀殊服撇务，县提供一些盗特殊仿的空板间；九、项目言营销惧策略营销恐总思止路以“整体冷营销凯策略”、“未来插营销参策略”和“功能错营销昂策略”为主些要营具销策略，债针对青未来日的“中天溪人”定向鄙推广孝，结荡合中糕天国燥际流烂光溢击彩的厦卖点址，确定招销售赌和推测广策育略。“整体民营销芦策略”将“国际首公寓妖、星G酒店不、市G商圈哥和5A配套于的绿守色生林态办改公区膏（EO也D）”融为一体委，以灿强调肿中天亏国际浅的恢肥弘与蹲大气膝，以迈中天端国际终的综更合性柄来塑糠造新零武汉的城吉市景绑观，超以关备键词——尝“中天·国际”，以介携领老之势粱树立伶整体愤形象奥。九、项目津营销烘策略营销落总思穴路“未来肺营销喷策略”昨日瓣汉阳坊，“晴川铁历历享汉阳扇树,芳草独萋萋摄鹦鹉幕州”。明日鸣汉阳闸，“锦绣胡长江则鹦鹉星州，尿珠玑密中天彼钟家愧村”。以“锦绣偶长江”描绘戚汉阳撞未来召，描互绘中转天国旋际的躁未来“功能则营销升策略”以功拢能的归第一残性使蚀整个绕武汉派为之取瞠目业。以宾告别文空调会与顶G品质呀的严惩重背离，款使整耗个武稿汉为艳之结抓舌。九、项目脸营销上策略关键桶词中天·国际中天减概念天地书之元鞭点，粮历法抢之根袄本；躲四季罢交更吃、时斤代变旁迁之瓜临界风点。《尧典》中记厚载，柜叙述扬了帝幼尧当链时制渐定历缠法的圣情况崭。帝尧澡命令顽羲氏鼓、和氏通混过观太测日楚月星垂辰的嫌运行毙，制喊定历布法，坦告知猎百姓潮。具抓体的傍做法抓就是：“日中概星鸟册，以崇殷仲择春”，“日永心星火宝，以沃正仲库夏”，“宵中纳星虚联，以殷嫂仲秋”，“日短沫星昴原，以方正仲会冬”。也照就是欲说，匹昼夜贤等长厦的时搅候，当黄映昏时匆见到岸鸟星微升到图中天爹，即洒为仲糠春或限春分矮；白聚昼最洒长的乳时候钩，见到厚大火屈星升吸到中输天，寄即为那仲夏杨或夏袄至；躲昼夜处又等封长到是时候旁，见穿到虚星解升到继中天索，即剑为仲誓秋或报秋分灶；白增昼最掏短的推时候衣，见筑到昴敏星升盘到中天缘瑞，即糟为仲孩冬或袭冬至宏。九、项目花营销筛策略关键线词国际裳概念注册存世界50狗0强的浊国际剪商务踩空间国际判品质搞：顶烘级品毁质＝预节能照＋智烈能居住推世界晨各地爸朋友皆的世勒界村——中天务国际缘瑞公寓国际弹的思僻维方羊式：初大武泻汉·大华宇中·大中羞国·大世疾界的片思维纯方式韵。九、项目妨营销施策略销售则策略高举狼高打垒，注孔重亮砍点，刻合理移统筹形成范一个羡有效逝的贴猾合产遮品：剧汉阳——武汉皇明天秤的高辩档社羡区；有一羡定高菊度的傻市场着推广件主题勉：中赛天·国际——武汉福天元草；因地腾制宜予的高经效率械组合怒有效笛媒体——高端赞媒体溪、高舌品质繁、大墓篇幅锅的宣沙传效保果。“五位摇一体”，多望头并卫进，摘高效屡蓄水鉴，快宴速销畅售包装界成一容个好艘的楼不盘产断品、柴建立顾一支针好的提销售挑队伍朵、营珠造一咐个好边的市均场环境、婚设计汉一个招好的乌推广雨策略疗和形邀成一岩个好甲的项右目管魔理体拉系及娃全员箭激励村措施垂。九、项目堡营销模策略促销鞭策略本项幼目的岁关键码点是“中天浴国际袋购物轮中心”，本胖项目示的推专广重罢点是“中天今商厦”。促钥销时“中天顶国际遵购物文中心”先行景，重恨点进道行“中天法国际晓大厦”的促沟销。整合黄资源除传雹统媒纺体以抛外，手充分泰利用们发展超商自束身庞流大的进商户增资源付、客固户资价源，霉及政导府资源帖、新持闻资远源、僻内部躲资源弟进行丈多维监度的想宣传壶与行欧销，低口碑策渠道抱，事难件行摊销，及全事员行听销方挑式进脱行立昆体传龟播。建立秤制度1、“全员堆奖励辰制度”；2、“客带锄客销脊售奖篮励制刚度”；3、VI丝式P大客倚户（脑团购脆）制汗度4、政爹府官迈员自我动行睡销管饥理制纲度；5、促量销奖晨励制义度九、项目伪营销剩策略价格撑策略价格安优势块主要坏体现惜在以填下几格个方泡面：鞠总价记优势产、首尝期优什势、蛛月供竹优势叛，以及单孔价优若势和制首期嫂付款独时间界等方哈面。本项惨目的决价格秋策略在投驴资产午品中辟，淡征化单骄价概妥念和结总价咳概念夫，强耐调首眼期付促款时愤间和保列值、此增值句优势泪。在企大业和稠个人笼自用甲产品夺中，及淡化栽单价铅感念赛，降合低入补驻门磁槛，肾突出首付驱优势糕和首饰期付非款时盯间。九、项目论营销谋策略促销冤措施样举例——哭“中天县国际施大厦”武汉明市今医年写映字楼晶大量赴面市澡，必计须加剪强对夕市场拴空间引与销垄售渠炮道的侧深度禾开发行销芝策略踪蝶：直牲销为给主的洽行销祥原则尽快远锁定王目标猜大客需户，螺了解扰目标段客层翁投资伟需求匠，力擦争以给整售山为主默，配碑合广备告宣传受主动扰上门嚼直销诊，深贵度挖寺掘潜滩在中罗、小背型客名户。低首水付的楚付款暖方式中天姥国际绞推出“付二或成贷疲八成”的低敲首付虑模式诵，从占而迎余合大漏多中婚小企筝业又股想置业，春但又田需要盏流动乎奖金敞而贷纸款难捐的尴柏尬，腥从而即降低昂首付捎压力束，有发力促闻进售帐房。返租伴计划针对桶投资惹客户仁，考宅虑到持客户辫收益纱，可饿考虑硬购房逼返租终的手倡段，致既分网析清量楚按劳揭年限铸与成墨数，沈结合羡市场挡租赁董行情绞，代蔽为出酬租。九、项目终营销拌策略促销配措施级举例——滋“中天锻国际般大厦”买房浑、租跌房送支豪华胶大小码会议农室其活蓝动旨详在考柄虑到味小企维业因酿办公伍面积踪蝶所限等，会佣议室刺安排心使用秀不便啦。买拍房客砌户赠送暮一定捆时间搂的会那议中旺心使侨用时疼段或绸频次欲迎合宝其需书要。买房端租房父送酒培店套裁房买房史客户鞠赠送诱一年架酒店精套房缺免费舒使用焰次数拔（如毯每年10次）场，事央先预魔约使识用。免费鬼室内贼设计威、菜触单式等装修野服务以租糟代售葱方式恨（免费息）九、项目誓营销债策略销控台策略整体咳销控阻策略“中天馒国际秧购物闪中心”、“中天惭国际突大厦”、“中天踢国际驻大酒极店”，依厌序销控；“中天仪国际魔公寓”与“中天昼国际拾都市震汇”同步肾进行辆。各产串品的克销控掘策略1、“中天贯国际园大厦”销控惊策略也：分层垦销控卡，整暖、散边合理葛控制艇，售赞、租愿合理雄分配。2、“中天士国际充大酒她店”销控恳策略宵：分区食销控英，散因、整坝合理台控制临。3、“中天爆国际扁公寓”与“中天经国际司都市迟汇”销控礼策略拆：分楼做、分啊层、检分户冬型合取理销悬控4、“中天苍国际暂购物卡中心”销控僚策略依经隙营者遥、投隶资者险的性烫质、看特征仅分类益集中榨，自步营第社一、永投资吨第二找的销掌控策昌略九、项目恐营销酬策略服务丙策略“中天泥护照”——利益脸在线顶的互更动钟点始助理——10禾1服务促升级盾版建议表发行“中天哑护照”，业船主（淋包括无各种圣形态段）人该手一合张，划业主模凭借养该卡访可以享受券物业塘公司胁提供末的所品有免饥费服久务，炉同时裤不同窗身份乎和形闻态的聪业主为之间降可以臣资源共败享优备势互涛补。传统摔酒店堤式公怕寓提惯供各睬种服羡务，休但大送多限住制在洞保姆台式的帐洗衣慕、打庙扫和并快递起等等。建碰议提蓝供商送务助顿理的贯服务洗，不晶仅包苏括收厕发传急真、膨复印遇，还户包括控提供番钟点式的矩秘书鸦人员凑，可浩以跟践随SO摸HO外出聋联系赴业务畏，同逢时做汇一些括记录俊和翻秆译的娱工作十、项目偏宣传典策略宣传叙总精高神充分丝式利用“中天控国际”前期应的宣得传成忆果，昂提炼剑中天·国际振内涵废，强纺调第弦一性和未炕来发暮展趋野势。中天·国际况内涵——中天秩生活开，看显得见吃、用抄得着锅、影贼响生创活方币式、后拥有歇荣誉抛感的呼生活疫；——中天庆企业惯、中雁天品代牌、鲁中天您生活岩，三筑位一创体。第一稻性和畏未来例发展咱趋势1、第菊一性中天陕国际——告别姐空调纸的顶G品质移，武储汉无路同类判。2、未题来性中天匠国际——钟家唱村、速鹦鹉梦大道热，武傻汉只仆有一卸个元哭点。十、项目挨宣传脑策略卖点街提炼不同摧的产皂品类团型具充有各闷自鲜惑明的蒜卖点静，在鸟本项扁目中假，必铁须将示各产累品类玻型的卖点残提炼箱，形偷成总形体的伯统一屋。以“中天次国际怒大厦”为例奏，说万明卖夏点提蝴炼过凶程。中天点国际乓生态哥写字绝楼卖点讨精粹极品金物业——绿色果、环半保、煮节能律的综牵合运奥用——高科筹技、央智能颂化、林人性摄化设辰备的凳配套肉呈现——绿色龄植物毅、绿淘色建暑筑、遮绿色乌生活——不一没样的抢客户鸽形态活，一剖样的浆皇家堂服务宾体系十、项目睡宣传势策略卖点谎精粹集锦田多元——可贷水款可忌按揭生的灵繁活付稻款，背可租工可售贡的多暗维物略业；——优于茂储蓄唱的两投大优塔势：威可持称续增猎值、减可随葵时取慨用；——强于编股票师的三菜大利趟好：离低风偷险性造，高暮成长惩性，匙回报粒稳定鞠；——值得早投资率的四犁要素厕：产秤权、斗可套花现、臭归属陈感、副固定值资产忽。升级掠价值——办公搅、酒衔店、哀豪宅鬼、公膀寓、纷商业特购物船的多极元业辛态；——休闲省步行壳街、遇精品歉世界利、VI调P会所显的多紧元产仓品；——名流倍商贾警、中滤外机藏构、乖世界尽村落赛共生君共存怜的多孤元人汪群；——全产救权式幻玉、使穗用权换式、衡部分要产权执式的妨多元疫销售旬方式。十、项目河宣传汁策略卖点瞎精粹星级砖服务——执行“99庭+1”模式尸的新丽懒汉茂计划颂；——星级续大堂沙、星亭级会苍所、逝星级疤办公缠的“星”生活冒；——业主奖的管庆家，疫顾客且的助自理，骑企业闻的后稀勤；——换位播思考烛，从“请消纹费者抗注意”到“请注喝意消纤费者”；十、项目职宣传其策略卖点碎精粹技术飞智能——红外惑线遥鸟控安厦保系忽统，糠保障傍安全扒生活艰百分冰百；——凉“指纹抗生活”上，“卡式斜生活”下，些简单体才是溜硬道仗理；——VO锣D点播露、电置子商月务、示远程牲可视颈会议万轻松“指点”；继续馅发展——建筑爷是发途展的择，改煮进+引进摇，物浪业正奥无穷秘；——服务还是发耗展的胳，人辽性+个性鬼，满帽分不葬满足缺；——客户票是发蛙展的水，交颈流+沟通均，生池活起艘步走抢；——衡“中天”是发蓬展的吉，可泼持续哗合作菌，发梯展无沿极限；十、项目沃宣传跨策略客群凡目标庸策略第一并阶段旦媒体项目标——提升终内涵导，引车起关晕注第三银阶段瞒媒介检目标——加大苗力度陡，引孙导消扣费第二呢阶段灯媒介俊目标——注重挂信息渔到达疾率，宰激发咽购买肿欲望此阶睡段是判项目梦推广依开盘望前进急行宣垮传造歉势，举以迅贝速提育升中登天国脖际的丛品牌内涵捏为主炭要目悦的，确扩大苗项目乳影响摧，引饰起目杂标客偿户群尘的关瓣注。此阶犬段配鉴合阶顾段性糟销售乡丰工作恋，以煌信息辨最大界限度践的到糟达目乔标客聪户群焦为主要目饲的，沫激发副他们唉的租炊赁、挤购买驱欲望唐，形英成租嗽售市哗场的渐热点赶。此阶黎段为局全面言招租朽、销艺售阶屠段，甚针对拉目标好客户军群体泡，注冒重宣丑传推擦广的魂深度和力风度，心注重久达到梯既定揪目标杰客户厚群的友关注切频率乓，直哪接引提导他蛾们的场消费滤行为猴。十、项目桂宣传坚策略广告音定位广告辫宣传塔导入绪期形象拆＝项程目现裤场包旋装＋宾主要载商务里