房地产信贷业务交流

房地产信贷业务交流

2011年5月交流题纲一、国家房地产宏观调控政策演变二、我行现行房地产行业信贷政策解析三、房地产各业务品种审查要点和思路四、当前宏观调控背景下房地产贷款审查需要注意的几个问题第一部分：国家房地产宏观调控政策演变第五阶段（2009.12-2010年）第四阶段（2008-2009年）第三阶段（2007年）第二阶段（2005-2006年）第一阶段（2003-2004年）调控导向典型政策政策效果“遏制投资过快增长”“管严土地、看紧信贷”121号文、18号文资本金比例由20％上调至35％封顶按揭“8.31”大限全面实施招拍挂等抑制供给，对需求影响不大供需矛盾突出房价稳中有升，土地价格大幅上涨住房供给结构不合理第一阶段（2003-2004年）第二阶段（2005-2006年）调控导向典型政策政策效果抑制供给增加供给和减少需求

提高按揭首付比例至30％国八条、212号文、二手房交纳个税国六条、90/70政策、房产营业税满五年免征171号“外资限炒令”、土地新政出台、房地产市场整顿各地反应不一、效果不显著急刹车式短效痕迹调控导向典型政策政策效果增加供给、抑制需求改善住房结构建设部规范经纪行业（北京：资金监管、网上签约、标准买卖）物权法出台、回归保障、央行连续5次加息、10次提高存款准备金率、房贷新政（二套首付40％，利率1.1倍）

土地失控、融资监管缺失地价房价互拉疯涨第三阶段（2007年）调控导向典型政策政策效果紧缩房贷、压缩需求、防止经济过热和通胀“救市”

加强保障性住房建设、土地阀门再度把紧、严格建设项目贷款管理央行“双率齐下”、4万亿投资计划、系列新政支持房地产（按揭利率7成、首付比例20％、契税1％、免征印花税、土地增值税等）下调自有资本金贷款比例等降幅超出预期非理性报复性反弹与暴涨第四阶段（2008-2009年）调控导向典型政策政策效果供给与需求双向调控，强化保障性住房建设；房价从“抑制”变为“遏制”，“严”字当头营业税征免年限恢复到5年开发商拿地首付比例提高至五成国十条、19条土地调控新政、78户央企退市房贷新征、北京新政“限购”等产业结构升级有待时间检验第五阶段（2009.12-2010年）第二部分：我行现行房地产信贷政策解析参考：分行授信审批动态第二期：《我行最新房地产信贷政策解析》注意：1.最新审批权限的调整­—《关于调整部分信贷业务授权的通知》（工银办发[2011]277号）—《关于调整部分信贷业务转授权的通知》（工银京发[2011]36号）2.RERCO测算和利率（工银办发[2011]122号）要求第二部分：我行现行房地产信贷政策解析行业政策导向适度进入类行业限额管理严格贯彻落实国家调控政策和监管要求一、《房地产贷款封闭管理办法（2010版）》—（工银办发〔2010〕591号）

1.全面贯彻了国家及监管部门的要求：实贷实付；严禁囤地捂盘等违纪行为2.扩大了房地产贷款封闭管理范围：房地产贷款品种全覆盖；纳入专户资金范围相应扩大3.加强了关键风险环节管理力度：强化了贷款发放、支付与收回环节的管理；固融专户资金余额控制4.简化了业务手续：取消签订《房地产开发贷款承诺函》5.强化封闭管理重要性：行长第一责任人；刚性控制第二部分：我行现行房地产信贷政策解析二、《房地产开发企业名单制管理办法（2010年版）》——（工银办发[2010〕627号）1.标识管理：刚性控制2.准入原则：严格筛选、名单核准、实时监测、动态调整3.准入类别：重点支持类、适度进入类、专项进入类4.准入程序：支行分行信管部分行信用风险委员会5.准入名单的监测与管理：下调准入类别；调出准入名单（调出后两年内不得再次准入）第二部分：我行现行房地产信贷政策解析二、《房地产开发企业名单制管理办法（2010年版）》——（工银办发〔2010〕627号）

6.准入条件：企业分类开发资质净资产（亿元）实收资本（亿元）信用等级近三年开发销售房屋面积（万平米）或累计销售金额（亿元）重点支持类一级≥10≥1≥AA-100万平米（含）以上或50亿元（含）以上适度进入类二级（含）以上≥5≥0.5≥A＋50万平米（含）以上或20亿元（含）以上专项进入类三级（含）以上≥0.3≥0.1≥A5万平米（含）以上或2亿元（含）以上（长三角、珠三角地区企业应在10万平米（含）以上或5亿元（含）以上）第二部分：我行现行房地产信贷政策解析三、《住房开发贷款管理办法（2010年版）》——（工银发〔2010〕102号）

1.首次将“限额管理”写入办法2.借款人准入更加严格（净资产、开发资质）3.强化项目资本金要求（比例、先期投入、来源）4.严格贯彻国家宏观调控政策（囤地捂房、非主业央企、股东违规、受托支付、封闭管理）第二部分：我行现行房地产信贷政策解析

四、《土地储备贷款管理办法（2010年版）》——（工银发〔2010〕100号）

1.纳入政府融资平台贷款管理2.借款人的限定（土地储备中心等事业法人）3.明确土地储备贷款应为抵押贷款4.明确项目资本金必须在贷款发放前足额到位5.纳入房地产贷款封闭管理范围第二部分：我行现行房地产信贷政策解析五、《城市马棚户再区改旱造贷切款管岛理办扰法（对试行浆）》—（工答银办袄发〔2粱01编0〕退43岸1号）第二枪部分充：我裕行现府行房起地产丑信贷苹政策连解析1.总行母核准耍城市即准入2.执行锻房地趟产开碍发企纤业名即单制蛇管理3.取得蝇政府仆授权目及专险项规述划批技准文肺件4.奥95％（现含）赏签订云拆迁瞧补偿棵安置谜协议植、开革发企后业实抱施一爱二级军联动5.及时乡丰无条策件办睡理土法地抵扔押6.后续查开发召贷款羽置换贯棚户不区改圆造贷壁款注：《关于软在北撞京等霉五家间分行毅试点欢开办巷公共蚀租赁润住房佣贷款降业务坐的通袍知》——（工兴银办叙发[2颗01淘0]永88乏9号）第三析部分哈：房朴地产结各业屠务品险种审且查要据点和路思路●住房潮开发联贷款审查膜要点油（合乘规性僻审查暖）沙：1.借款蹈人方机面：膏准入监条件指、资旅信状胜况等2.项目荡方面沿：项奖目来捆源合逗法性厚、建灵设手迈续（奶立项候、四趴证、娘环评僵）是贤否齐影备等3.资本斧金方房诚面：访是否完符合芹相关抹比例衬要求您、是懒否先兆期投梁入到咸位等4.担保挨方面论：抵止押物翁的合抢法性虚、合购规性丸、可雄靠性厅；评还估价渡值是寺否合戏理、萍抵押略率是幕否充写足；乘保证码人担泻保能副力等疮。注坝意：空置推三年本（含嗓）以屑上的堡商品杜房和排闲置指两年旗（含名）以辉上的收土地师使用竿权不能亦抵押烫；如置退换存梅量贷熊款，哲抵押禽物是覆否为承最高孟额抵侨押，湖能否骆保障侮我行泼第一然抵押剃权利歌。5.评估堪测算普方面笔：项丝式目市窗场竞县争力仔、偿漠债保绳证比性等；RA寇RO光C测算阶及利巾率水吓平；压按揭剖资源第三滤部分踏：房约地产驴各业貌务品折种审仙查要主点和勒思路●住房争开发狸贷款审查寻思路训（风阳险审避查）滨：1.借款协人方梢面：秧要充卫分考钩察其径开发线经验问、行丑业地兵位和陶资金夫实力赞。2.项目登方面互：关浮注项旷目成站本构门成（言参考叼：授法信审甚批动猛态）庆，充覆分考技虑该父项目院在房革地产绿市场凑价格初下行翁中的政抗风鹊险能掉力；帆关注良后续免拆迁现成本摆；项蔽目建渔设内对容是欠否符民合规院划要演求。3.市场越方面纯：关夏注项陷目的菠地理迷位置现，重述点分么析近撒几年战当地偶房地剑产市营场的配价格邪走势窑、涨练幅的蛛合理嗓性以量及目区前的骗供需突状况涌，判浆断项指目定丽价、畏目标茶客户苍定位探、销廊售计蚀划是构否合膝理。4.贷款勉条件扫及管匀理要语求设妇置：要切猴实保谦证贷葡款能破够按茂照项不目工咸程进吵度逐皂步支钱付，荒全部凑用于亮贷款猾项目婶的建孕设；窗保证准项目间销售拍回款详全部讯归集拘至我志行资朱金专聋户接刷受监乒管，凤我行掘贷款吐能够列按照僚项目纺销售卧进度惕及时猜回收浊。第三劈燕部分泛：房臣地产哲各业倦务品芦种审负查要乎点和们思路●商用毯房开霉发贷秒款审查摆要点洒（合稍规性熟审查卧）：1.借款皱人方经面：蔽准入世条件恰、资组信状更况等2.项目耕方面启：项斑目来谣源合鉴法性做、建茅设手群续（愉立项午、四拌证、闷环评遵）是慌否齐棵备等3.资本斑金方段面：蒜是否锹符合比相关饼比例僻要求叔、是喊否先置期投挨入到目位等4.担保棚方面蔑：抵更押物雨的合谜法性怪、合谎规性练、可各靠性侧；评骗估价意值是演否合株理、旷抵押债率是垃否充攀足；逃保证扭人担致保能懒力等席。注能意空置惨三年锄（含幅）以辛上的柔商品叫房和筛闲置黄两年葵（含耻）以剧上的溜土地嘴使用道权不能益抵押驴；如置鸟换存拆量贷红款，哭抵押厚物是图否为稿最高悠额抵陷押，卷能否视保障裂我行尾第一泳抵押出权利检。5.评估转测算溜方面扔：项杜目市机场竞洒争力解、偿泳债保妻证比膜等；RA健RO宫C及利辨率水倚平测患算第三蛾部分疲：房弱地产喇各业苦务品源种审乎查要盗点和范思路●商用滤房开骂发贷隙款审查据思路（风射险审法查）：1.借款愧人方拒面：质关注素借款橡人的令综合还实力拴及同忍类物哈业开宗发经蒜验。2.项目鸡方面指：关益注项冠目成撤本（总股权陷溢价却）；忽关注裙项目饭建成陶后的另经营殊模式磁（出肯租？匙出售游？）挪及市脆场前眯景；务是否炕存在趁超规英划情管况。3.市场维方面蜘：关插注项子目所干在区搬域的森市场找竞争姻状况节（空席置率盈），捉严格腿控制浆对同段类物粱业供流大于逆求的昂项目钓发放林贷款敌。（称写字禁楼租省售前浆景、止酒店漠经营晒方、镰商业驰定位劫）4.贷款伪条件责及管料理要队求设犬置：万对资畏本金黎要求践应更邮严格订，对趋资金共缺口庙较大炼的项英目可律要求扔借款炕人适尘当提舌高资勿本金汇比例吉。项免目租播售回但款必樱须要辫求封膛闭管丝式理（闭施工对方放期弃优物先受殿偿）宁，按钉工程管进度左支付暴贷款佳，按栏租售劈燕进度扰偿还蜓贷款促。项枝目全吹部或翠主要今出租旷、自象营，滤贷款把期限孕应控拒制在8年（稳含）烛以内;项目抬全部共或主超要用户于出信售、奴转让象的，笔贷款蝴期限吃应控抛制在5年（纪含）淘以内晒。第三誓部分吧：房虚地产浮各业敌务品撤种审叹查要侦点和佣思路●经营键性物储业支劣持贷纵款审查钟要点敬（合拜规性闯审查违）：1.借款勉人方交面：种准入洽条件私、资赶信状编况等2.物业堵方面铲：资乡丰产权惭属合你法，盒已取弱得产车权证植；项食目经世营用牙途合告规；战特定吴资产覆已进叮入营没运期碍，经酒营业议态成争熟3.贷款泉用途比方面叙：合身法、和合规4.担保险方面页：抵晴押物境的合冻法性株、合芒规性汗、可限靠性赴；评酒估价阻值是递否合徒理、冻抵押田率是爷否充问足；桑保证笨人担局保能赛力等扩。注金意法坝定优垄先受溜偿权轰、最乎高额掩抵押访、物略理完滑整性岭等问唯题5.评估帝测算主方面劫：项削目市税场竞炮争力饼、偿怜债保俗证比混等；RA百RO羞C、利款率水税平及筒综合领收益裙测算第三稼部分放：房昏地产察各业佩务品华种审堵查要矮点和殊思路●经营雾性物要业支股持贷银款审查叙思路动（风掀险审抛查）萍：1.借款窗人方贫面：昼关注穷企业派经营罪及财彼务情谢况，液以及妹资产颂营运岔能力酿、物骨业管庄理能聪力和仔财务血管理静水平所，并竖应对滴借款劳人的怠综合杀盈利扬能力耻、偿纯债能页力以寻及物膝业经暖营收哲入占掌借款的人收纲入结靠构的丈比重子予以核关注奶。2.物业宝方面幸：结公合物季业所呆处的虫地理碗位置偷、配钢套设诞施、仍经营底定位意以及业在当窝地同春类市垒场的韵竞争怒优势虚，分些析判斗断物赖业出掏租或晒经营灿的未惕来发准展前银景。3.国家碧或当属地政额府制些定的矮政策毙对物樱业未寒来经喜营收胡益或小转让颤价值秤可能把产生牲的影栏响；津贷款栽期内系借款纹人（评尤其太是基抹于物皇业）翻的经晨营计孔划和李重大单投资谢计划岂，及养其对踢物业慕经营龙的影纪响。4.贷款菜条件逃及管笼理要安求设娱置：劣受托燃支付诉，用披途合勒规；矩收入位（租高金）添专户餐，质休押登湾记，船分期丹还款敲，提钥前还录款约退定；MI俭S系统吓、PO架S机具皮安装欧；商笨户深菌度营构销等第三鸟部分傲：房代地产敢各业秤务品痛种审块查要刃点和抽思路●土地经储备碑贷款审查兄要点喉（合幼规性零审查敌）季：1.借款施人方稻面：炸土地街储备局中心序及分麻中心2.项目赢方面漆：项宁目规桑划用顽途（呜保障疏房）泡、一猪级开琴发手涂续（煎立项沿、环挖评、肠用地寨预审冶、规普划意否见、济上市请计划套等）3.资本邪金方决面：裹是否挺符合庄相关盏比例殃要求编、是子否先睁期投滔入到山位等4.担保容方面检：抵倚押权油属是螺否完喉全、梳合法愧（储色备用刺地）斗，抵明押物忙价值宪是否扔客观艰、公雁允，哨抵押改率是批否符锦合我馅行规缸定，摊抵押鸡物变籍现能刮力如寇何。5.评估渣测算谁方面斗：贷芽款额宅度、自期限砖、利惧率、RA温RO夫C测算直等是溜否符宗合我益行规昂定第三荐部分闻：房穿地产红各业屿务品乞种审蠢查要益点和竿思路●土地山储备俗贷款审查冒思路雀（风按险审饭查）1.重点谷关注符贷款晋项目蠢的合顽法合遥规性肤，包蚁括借歌款人架土地疮储备建主体罪资格办、开阀发手宁续等缓。2.收储将地块奖是否谋符合哲城市猜规划粗和土努地利邪用总节体规电划及政年度笛土地久利用森计划着、涉值及的击农用录地是阔否办译妥合徒法的紫转用泼征用涌手续寻、是位否已梯取得离财政预部门垒批准歌借款深人贷锡款规姨模的叹文件扭及同祝级人模民政乖府批登准的况项目译实施家方案租以及惨是否删能以幅相应甲的土约地设湿定抵五押等价。3.关注衡借款浅人和舞贷款徐项目罢的偿枝债能育力，健包括敌借款朱人资多金收沿付管矩理机激制的到规范属程度咳、收奶储地两块中情可出目让的流经营递性用替地比绕例及昨出让援价格程的合兵理性东等。第四阻部分铜：当谅前宏刮观调兴控背研景下歉房地周产贷梢款审查联需要猜注意梦的几瓦个问抢题1.全行贿房地扬产规套模压稿缩，门实行粘总量酸刚性谎控制雪，把颈握好价投放悔节奏2.结构离调整腾，流服量管裁理3.优先糠用于遭续建堆、在敌建项雅目4.加强孔到期挎贷款吗管理症，逐逢户制与定风编险防胜控预裂案5.加强蚕风险决管理院，严贤格落基实在馆建工歉程抵趴押6.保障脂房的贫问题呜、理轮财业滚务问缠题总体属原则第四凡部分蜡：当筑前宏味观调故控背达景下尤房地营产贷文款审查仓需要透注意光的几杨个问株题●注重陶市场床走势序判断—防范糠系统腾性风宰险看清衬大势屯才能赛防止绕房地忍产信说贷出绪现系枯统性泊风险苹（国款房景排气指参数）纺：1.型20秃10年回率顾：禁全行芬业大猎幅增蒙长、巷整体喷量跌朴价涨闷、房璃地产化企业哭业绩采大幅唤攀升2.慨20摩11年展爱望：叫“十甜二五筝”第之一年爬，仍煎会坚手持抑乓制投蚁资性竟需求真的政膏策，您增加潮保障壤性供漂给。剪“宏恰观调呆控”聚仍将壳是政伞策主饿题，姐市场恭面临享深度烤调整反，价撑格上其涨幅予度趋陡于和迟缓，瘦有望搞回归苹理性粥。市航场关掠键词坝：“握通胀略、加售息、质调控谅、信群贷、足产业轮调整回”3.关注撤几个而新动够向：一是勇并购动贷款闸将会据在房未地产沸企业诸及项奥目公探司股率权并咳购中座发挥趴更加姑重要猾的作始用，概为杠已杆收排购交陡易提持供资劈燕金支旋持。二是核持有舍优质挎物业炭的企籍业将矿更加常关注昼经营耽性物治业抵寸押贷随款，简寻求伤盘活纽奉资产打，增笛加现协金。三是蓄房地锄产信蛮托、便房地驼产私载募基榨金与描银行孙贷款青产品涨的衔喘接与纯组合满将更拿加受住到青费睐。第四滑部分扎：当苹前宏笑观调斑控背低景下叼房地巨产贷藏款审查久需要腿注意持的几律个问揪题●注重康合法教合规白性审崭查—防范腹政策鸦性风搭险1.控制飞房地躬产投秋资规誓模，副严格森房地矩产开疫发贷阔款管盈理：货币值政策颂（利遵率、核准备乒金率贯）、随税费载政策穗、信肉贷政肝策2.调整施住房豪供应陵结构圾，增氧加中姥、低集收入负阶层剪的住滥房供姓应：土储型贷款挡地块氏规划轧、类芽别墅茧项目3.打击脆囤积援，抑兼制投扎资，爹稳定樱住房撑价格欧：关注讨国土纲资源施部门夸和建败设主罪管部粉门的适有关性公告诉信息味，对侨被查理出有艇囤积壁土地锐、囤依积房挣源行遗为的滋房地妙产开艘发企矿业，悟不能撞发放骂贷款塔；对菜空置3年以代上的班商品层房或疯闲置2年以吊上的铃土地嫩不能跃接受瞧作为受贷款顺抵押住物；堂对项径目市踩场定顷位中腹投资故需求敞占比粱较高岭的项影目要卷特别循谨慎梢。4.限制淋外资桶投资祥房地纵产业来：项目懒核准征权限贱的问遗题、岛项目哗资本书金比昨例的骗特殊丝式要求5.有关刚土地徒的调产控政够策：闯土地闹供应掩和银扭行信筝贷-两个透重要泄工具所有捉经营粮性用业地和片工业令用地动一律规实行傲公开苹招标斯、拍惕卖或献挂牌锡出让胁；严罩禁违弯法下版放土蚀地审秧批权勒；切糊实保铁护耕泼地，除特别竿是强塑调保要护基月本农杏田，抬稳定拌基本姨农田勉面积槐和质爪量；侦多次瓦强调塔严格执执行草土地店利用煎总体灿规划胸和土像地利序用计崖划，族严格迷控制椒农用童地转普用计结划指废标；疲规范德土地贱出让美收支袄管理孙；规悔范土妥地储桃备第四种部分其：当盾前宏同观调饭控背计景下紧房地久产贷润款审查厅需要敲注意毯的几晓个问立题●关注身宏观径调控咽背景晃下成原本过妈高问汉题—防范柄开发绵商资尾金链僻风险亏（信叔用风孟险）1.重点肠考察涛项目刻的成银本情尺况：土地倚成本侵、建罗安成妻本、法融资贵成本愤、股魔权溢凡价—压力霸测试2.重视娃市场商供求裕关系易的分唇析：当地训房地命产市苗场状霸况、浩项目仇定位码及竞舅争力3.审查稠借款缺人的究股权检结构在和资宋金平立衡情消况及康整体歌抗风坏险能缓力：严格掉控制啦对股绞东实清力与君投资摧规模走不相茎称、勉关联柜关系责复杂野且无宅相关晨开发渠经验滥的企劳业或菌项目交公司回发放赶贷款硬。注弦意区寸分房机地产池企业洲适度享的土悬地储男备与蚂盲目兼扩张控，关亚注企文业近拒两年烤拿地必的数牵量、兼成本姥及资