房地产开发管理经营

第5章房地产开发项目规划设计

1.掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标。2.熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容。3.了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对房地产开发的管理，房地产项目规划设计的指导思想。

本章学习要求5.1城市规划与房地产开发城市规划对房地产开发经济效益的影响城市规划对房地产开发程序的强制性管理城市规划管理是政府调控地价的手段5.1.1城市规划与房地产开发城市规划的基本任务

国务院《关于加强城市规划工作的通知》指出：“城市规划工作的基本任务，是统筹安排城市各类用地及空间资源，综合部署各项建设，实现经济和社会的可持续发展。”发展目标土地利用空间布局建设部署城市规划的作用指导作用是城市各项土地利用和建设必须遵循的指导性文件统领作用对城市发展建设与管理起统领作用调控作用通过对各项建设用地和建设工程的规划审批，起到引导、制约、调节和协调的作用优化作用多方案比较论证优化能动作用对各项用地、建设具有引导投资、指点开发和充分利用空间资源，促进发展的能动作用保护作用提高城市整体素质，完善城市的整体功能建设用地规划管理

城市用地管理城市土地是城市经济、社会和城市规划建设的载体和基本要素，城市土地利用是城市规划的核心内容。对城市建设用地的合理利用与管理，是实施城市规划的基础。依法进行建设用地规划管理，就是要保证城市的土地利用严格按照城市规划的科学安排，充分利用，合理使用，做到珍惜用地、合理用地、节约用地。一．建设项目选址意见书建设项目选址意见书，是为了把建设项目的计划管理与规划管理有机地结合起来，保证城市的各项建设项目能够符合城市规划要求，使可行性研究报告编制得科学、合理，有利于促进城市健康发展，并取得良好的经济效益、社会效益和环境效益的法律凭证。建设项目可行性研究报告报批时；必须附有城市规划主管部门核发的建设项目选址意见书，否则就应当依法视为是不合法的。建设项目选址意见书，主要有三部分内容：一是建设项目的基本情况，二是建设项目选址的主要依据，三是城市规划行政主管部门对建设项目选址提出的具体地址、用地范围和在此地进行建设时的具体规划要求，以及必要的调整意见等。建设项目选址意见书申报程序二．建设用地规划许可证建设用地规划许可证，是建设单位或个人在向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设用地位置和范围符合城市规划要求的法律凭证。核发建设用地规划许可证的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位或个人按照规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区范围内行使权属管理职能提供必要的法律依据。任何建设用地，如果没有城市规划行政主管部门核发的建设用地规划许可证，就依法视为是违法用地。建设用地规划许可证应当包括标有建设用地具体界限的附图和明确具体规划要求的附件。附图和附件是建设用地规划许可证的配套证件，具有同等法律效力。建设用地规划许可证案例三．建设用地规划管理与土地管理的关系城市建设用地规划管理与土地权属管理的对象都是土地，规划管理是权属管理的前期工作。以批准的城市规划为依据，对城市各项建设项目的布局、选址、定点进行规划管理，是城市规划行政主管部门的职能。承办建设用地的征用手续，进行土地权属管理，是土地管理部门的职责。城市规划行政主管部门核发批准文件，即建设用地规划许可证，而土地管理部门则核发权属确认性文件，即土地使用权证。建设用地规划管理与土地管理的关系规划管理在前，土地管理在后，具有不应逆转的前后顺序。从建设项目的立项论证到选址定点前，主要是以城市规划为依据的用地规划管理工作，还不涉及土地权属管理工作，它是征用土地的前提，是征地之前必须具备的先决条件。只有先确定建设项目建在何处和如何安排，才有可能履行征地手续。因此，建设用地单位或个人必须先向城市规划行政主管部门申请选址定点，然后持建设用地规划许可证办理征地手续。这是城市建设的客观需要和用地管理的客观规律所决定的。建设用地规划管理与土地管理的关系规划管理和土地管理工作还需要相互交叉进行，这也是客观工作过程的需要。城市规划行政主管部门在选址定点和建设用地审查过程中，需要事先征询土地管理部门的意见，避免征地时出现矛盾和不切合实际。为保证城市规划实施，建设单位或个人领取土地使用权证前，城市规划行政主管部门必要时可对征用的土地进行规划复核和验桩。建设单位或个人领取土地使用权证后使用土地进行建设时，还需要向城市规划行政主管部门办理建设申请，领取建设工程规划许可证后，方可施工。建设工程规划管理

建设工程规划管理在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施等各项建设，都必须符合城市规划，服从规划管理。对各项建设工程实施有效的规划管理，是保证城市规划顺利实施的关键和使各项建筑活动按照城市规划有秩序地进行的基本保证。因此，依法对建设工程实行统一的规划管理，是城市规划行政主管部门的重要行政职能，也是城市规划管理日常业务中最大量的和主要的工作。１．齐建筑盾管理建筑衰管理掉，重土点是覆指城宴市规家划对继建筑肺设计幅和工冬程建愚设审庆批的宫管理阴，不速包含狐房屋寇的内趣部维博修和岭装饰寒、房许屋产耽权等智方面刷的管办理。建筑叙设计然管理呜，包汪括建锯筑性漠质、说功能嚼、建树筑标拳准的芬审查需，提占出红零线与免间距筋要求各，体嗽量与可层数陕的控保制，蕉设计悠图纸明的审盏查，深建筑售造型韵、风祸格、扎色彩孩和建影筑环屈境的山审查繁等。建筑里审批恶管理冈，包世括建朴设申瓜请，闲现场柏踏勘邮，征堡询有经关部高门的材意见单，规碍划审岛查，春上报否审批取，核鸟发建聋设工猾程规外划许铸可证尾，放精线验路线，叔工程罩验收慌，竣肌工资乖料的真报送胆和归昨档等娇项工吓作。２．浓工程辣管线鱼管理工程唤管线爸管理愤中最鹿常见斜的工断作是贡道路文管理涌、管龄线管师理和跑堤防窗管理脊。道路盖管理追，主姨要包抵括道锦路规馅划方疾案的义地面夫定线攻，道经路设父计与药施工运的红此线控县制要阴求，例道路垄标高然、走漆向的港核定摆，设鬼计图干纸审子查，柏核发之建设痒工程岂规划皮许可店证，酱以及裂因管嘴线工贴程需史要对符道路配开挖类的审蔑批与筹管理锡。管线究管理贿，包凡括对眉各种越管线叉工程榴类别敢、截刊面、大线型薯、坐哲标、归标高坚、水耽平距题离、挤架设忠高度怎、埋驻置深锈度、抬立体蛇交叉各关系顷的审突查，沾避免叙与地杀面建筋筑物西、构另筑物予、行捞道树倒以及挖地下慢空间烟、地稳铁、程人防度设施蛇等的更影响蚕和各脚种管妄线之该间的很相互获干扰奴，同饲时要恳符合谨国家完和有拾关部僵门颁煎发的滋规范纪、标芽准、积技术怖、卫翅生、男安全睬等方签面的饺要求狮。堤防晴管理圈，包沾括对晒于河钥岸、值海岸桃、湖向岸、应江岸夸等城蜡市堤养防工蔑程的概规划忙管理吵，使狭堤防婆工程珠合理贩布局维、高附度适棚宜、宣抗洪傻能力萄达到夕规划壶要求嚷，确导保城密市安斩全。建设版工程懂规划街许可页证建设角工程且规划肃许可阵证，样是《城市易规划乘法》规定笛的经花过城踪蝶市规骄划行棚政主框管部父门审公查确报认的糊表明驾该建扭设工概程符支合城曲市规舌划要汁求的队法律断凭证踩。建慢设工宵程规交划许叠可证翼的作舍用，忙一是匹确认钢有关低建设漂活动片的合雅法地祸位，巧保证氏有关侦建设毁单位剧或个榆人的休合法驳权益朋；二鲜是作央为建激设活枣动进争行过蚊程中挤接受脖监督于检查繁时的倚法定愤依据计，城公市规欠划行振政主泄管部庙门应已根据绕建设僵工程匹规划服许可驶证规司定的稻建设犯内容落和要攻求进朋行监路督检蛛查，脑并将饭其作困为处鲁罚违个法建仁设活广动的姓法律仇依据活；三漆是作勾为城多市规榴划行久政主亏管部垃门有坦关城希市建览设活尘动的惭重要弦历史溜资料梢和城眉市建材设档抄案的须重要读内容贸。申请弊建设拆工程熔规划确许可勿证应网具备餐下列工条件馒：一伍是必袭须具处备建屈设工帆程计到划投炭资批跟准文奥件，投二是绘具有犹城市骨规划锋行政揭主管找部门攀关于露审定抹设计膀方案骄的通勤知书岁和主跃管部花门审腊定初掠步设第计方娃案的故文件鹿，三台是规桐定报圣送的铸有关萍施工树设计刑图纸图和资待料。建设到工程剥规划召许可打证所勉包括白的附腊图和次附件亮，按谦照建有筑物麦、构干筑物杨、道晶路、搜管线端以及看个人扮建房非等不潜同要煤求，瞧由城冲市规翁划行顺政主腐管部排门根霉据法顾律法薪规和银实际册情况它具体潜制定需。附驴图和抱附件请是建柿设工年程规坟划许去可证租的配金套证浑件，逃具有缝同等条法律帆效力宁。建设纷工程尖规划欧许可夫证案厌例建设密工程接规划浆管理港程序认定宪建设胳工程朵申请提出辉规划松设计您要求设计铅方案属审查审查椒施工哗图，帐核发饺建设极工程渐规划窄许可亮证批后恶管理认定背建设逼工程红申请建设袭单位傍或个烈人应伍持批喇准的姓计划红投资绵文件浙、上漆级主迁管部仗门的劣批准凡文件鸽和城好市规年划行百政主刚管部仔门核钢发的布建设榴用地府规划茧许可示证，争以及辱建设循工程但申请别书，剖向城目市规疲划行每政主啄管部厌门申除请建办设。窝必要彻时，扎城市孩规划哑行政赴主管迎部门葵会同碗有关麻部门象现场肌踏勘屈，并移征求体环保宜、消爱防、溪文物阶、园野林、痒防疫针等部积门的赛意见饱，确探定建贸设工勺程地俊址。提出软规划菌设计拢要求认定筋建设哨工程掘申请估后，埋城市渠规划践行政扮主管债部门茶可提窑供地笔形图宗，该棕地段斧规划打道路践红线亿图，蚊并对榆该建拾设工封程提暗出规北划设库计要因求建盆议，馆征询域有关滋部门士意见买后，脊确定嫌规划辆设计暗要求尊，核有发规票划设葬计要既求通星知书袭。建录设单傻位或弃个人堡按城古市规袄划行冷政主状管部鞭门提肥出的疲规划田设计往要求领，可积委托凝设计孤部门歼进行功建设济工程葡方案带设计孩工作衡。南京铲规划排局建跪设工紫程规创划设刘计要率点通哭知书设计沉方案归审查建设态单位鹊或个扁人提杆出建把设工圣程设橡计方吩案文佳件、胁图纸(包括窄模型)后，榜城市基规划丝式行政妥主管南部门波对多妹个方蚀案进扬行审枕查比投较，兔审查万其总砌平面隆布置先与交呼通组阳织情理况、洞建设页工程旺周围彩环境兄关系伶、个饺体设礼计体满量、辰层次酸、造博型、岂色彩钉等，微进行躺方案波选择迎和技恩术经捐济指艺标的警分析蚊，确触定设拉计方舞案和筑提出赔规划泛设计不修改桂意见滚，核案发审友定设阿计方访案通泰知书篇。建日设单山位据演此可阻委托前设计况部门约进行捞施工节图设死计。北京见国家评大剧毁院审查葬施工扒图，藏核发匀建设挂工程萍规划故许可杯证建设袭单位体或个盆人持含注明些勘察狐设计亩证号梁的总态平面衫图，锯个体筹建筑子设计纸平、秒立、档剖面镇、基颠础图厦，地呈下室论平、森剖面国图等区施工兴图纸源，提累交城怎市规躲划行错政主斑管部紫门进蓝行审砌查。竟审查帮批准趣后，功发给耗建设污工程亭规划厚许可必证。化建设雁单位艰或个爬人取像得建脉设工践程规屡划许片可证贱后，稠方可底申请蔑办理滚建设蚂工程申开工草手续描。批后切管理建设等工程刻的批荷后管凳理，芬包括读放线州、验畜线和锹施工滑过程赤中的砖随时蔽监督叔以及丧定期耕和不管定期警的检分查，枪直到森竣工行验收窃和图违纸资容料的辅归档艘。建极设单昌位或饭个人愉必须轰按照湖建设昂工程连规划禾许可旨证的莲要求赛放线时，并出经城南市规节划行怀政主筝管部砍门现徐场验巾线后典，方寨可施哨工。腐城市内规划逮行政竞主管烤部门搬参加例建设闲工程叛的竣聋工验橡收，沉主要涛检查壤该工雷程的颂平面柔布置民、空别间布忽局、软立面文造型黑、使花用功苦能等册是否乱符合备规划如设计帅要求踪蝶。如暖果发学现不屑符，谨就要纹视情旧况提犁出补夏救和村修改遗措施词以及房诚给予宫必要伐的行舟政处话罚。项目揭五证城市获规划待实施贵的监应督检衰查城市钞规划奔实施夸的监奔督检折查，栗是城典市规徒划实劣施管践理工小作中雁一个壁不容笨忽视魂的重孙要组特成部贼分，颠是保剃证城永市规喘划行摄政主键管部芒门正尘确执亦法和恒正常裤运转退，保典证城原市规获划顺灵利事虚实的开一个拼重要伤环节伶。加勒强对床违法兵用地或与违窝法建竞设的纪及时粉制止昏和查怎处就句成为宿城市抹规划抢实施棍的监宋督检推查中牲一项别十分抢重要东的任泽务城市袋规划氧的核丸心内锻容：土地圆使用流的配掠置；城市望空间刊的组鬼合；交通孙运输吼网络供的架墓构；城市住政策狭的设养计与胆实施译。居住详区技精术经利济指真标居住途区总晃用地居民璃每人东占地居住呜区总琴建筑佛面积平均预每户释居住建仰筑面毫积居住馅建筑它密度人口示毛密页度人口忆净密井度住宅感平均故层数居住卧区平漆均造搅价高层株比例缎住扩宅间释距容积拌率笑绿地图率停车坟位个置数糕建设返周期建筑络的技盟术经像济指选标建筑伸容积梨率总建郊筑面合积地上缺建筑档面积规划夜建设扬用地但面积朱建筑晃密度建筑项高度绿地盟率停车尘位个帐数有效寸面积养系数开发指项目蚊总造来价平均忌造价开发泉建设出周期5.对1.像2规划女设计伯的技钱术经咽济指栗标建设值用地规规划胃许可花证案毙例建设吧工程帐规划滥许可盯证案给例项目夕五证5.举2房地卡产开聚发项粉目规随划设剧计的历指添导思紫想与绿主要馅内容规划州设计傍与自旅然生咳态相家和谐吃；规划斥设计且与社姑会发他展相历和谐杏；规划击设计销与用绞户需袋求变邻化相技和谐蚂。影响贺项目乖规划泰设计火的要身素主赴要有支：国连家及乘项目幻玉所在留城市区房地狂产开榆发、侦建设婚的基夫本政葵策；写项目唤所在捐地城彩市控君制性钓详细钢规划朵的有贫关规汉定；及项目堵所在绕地现葵场状杏况；炮市场口调研些结果匙与市伍场定赤位、锅项目雅开发和理念玻；建袍设项搞目的巧总投省资和贤资金刃运作睡方式触。5.垮2.萌1指导爆思想1.项目津规划仙设计拆应当蛋体现蝴项目花总体核策划拉的基座本构富思与等原则2.规划超设计肤中的匪和谐堤理念5.道路土交通规忧划2.建筑选型1。规总划布局4.配套飘设施规袜划6.绿地细与景观咱规划3.住宅户型5.匙2.覆2工作租内容5.禽3居住咽区规钱划布坦局12除此之外，居住区的空间与环境设计也应遵循一定的原则。居住仆区的扒规划袋布局乐，应刑综合忙考虑浆路网教结构腐、公册建与返住宅苗布局曲、群切体组挂合、渗绿地址系统晒及空栏间环另境等介的内茧在联箭系，胀构成拐一个半完善咐的、舒相对泳独立耍的有括机整故体，因遵循靠一定脑原则钩。5.酬3.境1布局贫规划赌原则建筑布局常见形式概念1行列式按一定的房屋朝向和间距成排布置，大部分是南北向重复排列，其优点是每户都有好的朝向，而且施工方便，但形式的空间较为单调。2周边式沿街坊或院落周围布置，其优点是内部环境比较安静，土地利用率高，但其中部分住宅的通风和朝向均较差。3混合式采取行列式和周边式相结合的方法进行布置，可以采纳上述两种形式之长，形成半敞开式的住宅院落。4自由式结合地形、地貌、周围条件，不拘泥于某种固定的形式，灵活布置以取得良好的日照通风效果。5.墨3.伏2常见要的规行划布等局形稼式5.形4建筑裁造型按建充筑层望数划分按平披面特守点划分按结片构类绕型划分按户疮内空签间布局肤划分低层坡住宅多层呀住宅高层于住宅点式石住宅条式厕住宅砖混孤结构框架销结构框架反剪力题墙结构平层匹式错层复式跃层5.焰4.装1建筑稀类型建筑碗风格晒是一唤个建培筑物拥的个呜性和耍独特艳表征火，主胜要在妙于建篇筑在获平面肝布局脉、形虑态构苦成、猫艺术塘处理画和手博法运糊用等质方面救所显集示的宗独特尝和意之境，逝它作顿为凝挺固的支建筑普语言猫深刻通地体勺现出菠人类增的价叠值观巾和审轮美倾厘向。建工筑芳风数格中式袜建筑熟风格欧陆踪蝶风格现代抹主义嘱风格主题风格异域风格新古送典主片义风筑格5.促4.端2建筑蝇风格建筑刑风格宰的重洽要性对于弯房地客产开衰发商误而言杜，适脂宜的预建筑恶风格召对楼辣盘促葱销具箩有相列当大袄的积毫极意牌义，乒它可滑以作敏为楼股盘的渴卖点卷之一允，为酬项目帮开发拜奠定闷良好佛的基跌础；忍对于托消费永者而绕言，顽清新纤宜人化的建黄筑风稀格能住获得茫人们赴的认号同，居引起凯精神瓜上的蜻愉悦掘；对世于城制市建笔设而砖言，漏新颖芽的建碑筑风新格能边为城咳市增堤添一辽道道断亮丽妻的风性景线棒。建筑域风格钩的创把新实检践（1）结蛙合传寸统文控化进博行建病筑创畜作（2）结学合项吧目环俘境特扫色进趁行建遍筑创江作5.溉5住宅素户型内外杆分区士原则动静脉分区学原则洁污透分区驴原则私人宝行为辩空间公共熟行为笔空间家务低行为亩空间卫生艰行为拌空间交通谁空间室外染过渡涨空间5.凤5.炕1住宅巧功能暂分区熔的原百则5.容5.区2住宅辣功能链分区1.私人塞行为所空间私人违行为堤空间发包括浮主卧烘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