中航五角场办公项目策划提报

中航五角场办公项目策划报告报告思路项目目标如何实现目标项目产品建议项目价格建议项目客源定位巴黎都市圈伦敦都市圈纽约都市圈五大湖都市圈长三角都市圈东京都市圈

世界五大都市圈：世界创造财富最多的地方大都市圈融合：

21世纪经济发展的主旋律战略定位是：以上海为龙头的亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群上海作为长三角城市群的龙头城市，为亚太地区贸易、经济、航运、金融等中心城市长三角●世界第六大都市圈宏观环境中国良好的经济环境刺激境内以及外资企业需求逐步放大宏观环境GDP增长幅度：——10年中国经济增长保“８”成功——预计今后几年均将保持较高速增长，成为世界经济增长的引擎中国整体GDP走势保持高速增长办公市场需求更加多元化：——世界经济复苏，带动外资企业的办公需求增大——经济环境的复苏，也带动了企业扩张等加速世界经济复苏带动企业扩张住宅市场受到全面限制，写字楼、商业地产迎来新的机会宏观环境市场背景①：高通胀下2011年1月，全国CPI指数4.9，在10年10月以后，连续处于较高通胀水平；在09年信贷发放量9.6万亿元、10年7.5万亿元的巨量货币供应下，市场拥有巨量流动货币，虽然11年信贷规模将得到一定收紧，但是通胀普遍将滞后于信贷政策，11-12年，市场将处于高通货膨胀下；高通胀下，市场巨额流动资金、外来热钱流往何处？市场背景②：住宅全面受限一、二线城市市场表现客源影响时间高端项目1、全面冰封，成交量处于零点2、维持原有价格，即使降价，也无人能买1、高端客源基本在上海拥有多套物业，受限购令完全限制2、高端投资客，无论外地、上海全部受限3、客源枯竭限购为高端项目销售的最大障碍，具体复苏时间，由限购令执行时间决定刚需项目1、小户型、刚性产品影响有限2、限制投资客的进场3、价格率先出现松动1、婚房、首次改善性等不受限制，但是会产生观望情绪2、投资客的退场3、对于政策有短期消化周期类同于以往政策调控表现，观望周期约在3-6个月住宅全面受限，市场投资可能、投资价值低高通胀下，政策对于住宅的限制，2011年商业地产、办公将迎来新的机遇项目地块稀缺性价值地块价值纺织置业地块（商办）建面2.1万方楼板价15180上海城投地块（住宅）建面10.8万方楼板价10254中建地块（住宅）建面11.4万方楼板价32484城建（商办）建面1.8万方楼板价20435江湾地块（商办）建面9.1万方楼板价7424波司登地块（住宅）建面1.4万方楼板价7801文通钾盐（办公）建面3.4万方楼板价6059东方蓝海（商办）11.5万方楼板价8000（2008-2011年杨浦区所有出让的住宅、商办土地）地块名用途土地面积建筑面积容积率总价楼板价十七棉地块商办10,87021,74023300015180杨浦城建地块商办6,29418,88333858720435上海城投地块住宅108,091108,091111083310254中建地块住宅114,517114,517137200032484土地价格飙升、土地供应量少文通钾盐地块办公11,32833,9853205926059波司登地块住宅7,23714,4752112927801东方蓝海地块商办32,939115,2893.5922328000外资江湾地块商办267,480909,4353.46751707424上海赣商地块商办25,88190,583.503.5714967893文通钾盐地块商住办11,26533,794.403318069412赣商地块（商办）建面2.6万方楼板价7893本案地块位置五角场核心价值圈内地块，充分挖掘项目地块稀缺性价值项目规模中等偏小，风险因素易被忽略地块指标占地面积净地面积17600m2

小计17600m226亩规划用途商业金融

商业办公净地容积率4.0计容积率面积总可售建面70400m2

住宅0m2

商业70400m2

规划限制建筑密度40%~50%，建筑控高50m虬江创智坊创智天地广场江湾体育中心国定路政通路国和路淞沪路政立路地铁十号线创智天地科技园项目地块位置国道路（规划道路）政高路（规划道路）项目规模中等偏小，但风险控制同样至关重要宏观经济环境优越，政策导向利好、五角场核心价值圈内稀缺地段，项目中小体量规模，所以控制项目风险，实现项目价值最优化是我们必须实现的目标！！项目市场定位项目产品定位城市副中心定位，拥有大量城市新兴高端客源持续支撑真如开发时间：2008年后功能定位：西北部居住聚集区后续开发体量：住宅354万方，商办230万徐家汇开发时间：1990年后功能定位：综合服务型城市副中心后续开发体量：几乎为零世博—三林开发时间：2010年后功能定位：城市商务、会展、居住等综合功能区后续开发体量：—花木开发时间：2006年后功能定位：陆家嘴后花园、国际性居住社区后续开发体量：--五角场开发时间：2000年后功能定位：商业、办公为主；产业以知识创新型产业中心后续开发体量：370万方发展势头迅猛的五大城市副中心之一；辐射杨浦、虹口、闸北、浦东等区域，辐射人口400万人以上城市副中心定位高度，上海商办市场发展最快速的区域之一区域形象3座五星级酒店：复旦皇冠假日、麦科特金亿广场酒店、合生国际广场凯悦酒店

3座SHOPPINGMALL：万达商业广场、百联又一城、合生国际广场

4大百货中心：华联商厦、大西洋百货、大洋百货、巴黎春天5大甲级写字楼：五角丰达、凯迪金融、合生国际、万达广场、麦科特金亿商业中心功能定位代表商业五角场市级综合性商办服务区万达、百联、合生大宁国际商业广场区域商业中心大宁国际商业广场虹口体育场区域商业中心商业街曲阳区域商业中心家乐福等商业街高境组团商业中心沃尔玛虹口体育场商圈区域级商业组团中心大宁商圈区域级商业组团中心高境商圈商业组团中心五角场北区唯一综合性中心曲阳商圈区域级商业组团中心五角场130万平米高端商业、办公规模，北区唯一大型综合性城市核心北区唯一的大型综合性城市核心地位区域形象依托“创智”多年运作，区域已经形成高端办公形象区域形象复旦大学EMBA学院学科优势：2010年公布的EMBA项目排名，复旦大学连续5年排名全国同类项目第一，全球第七收入水平：以学生年均24万美金，排名全国第一、全球第七代表人物：杨军（浙江华联商厦有限公司董事长兼总裁）、曹国宝（光大期货有限公司总经理）等全国商界精英世界级总部办公甲骨文、EMC、百度、易保软件、宏五网游等500强企业、国际知名企业已经入驻将给项目带来大量顶级商务客群、全球级精英人士顶级的商务会所酒店配套针对商务会谈、会议以及高端私人会所的顶级商务配套设施形成与EMBA学院、世界500强企业的完美互动创智天地科技园地块位置大型综合体为依托，吸引大量精英企业客源入驻城市副中心定位北区唯一大型综合性城市核心地位区域高端办公形象项目名称级别容积率建筑面积主力户型层高（M）标准层面积装修情况停车位五角丰达甲级写字楼2.65.8万方138~178㎡3.91360简装修364个（地下314、地面50）新纪元国际广场甲级写字楼3.852.6万方52-59㎡5.581120毛坯145（全地下)沪东财富国际广场甲级写字楼2.985.9万方74-83㎡3.3或5.51080毛坯1000个优豪创展中心甲级写字楼8.21.6万方48~136㎡3.152000全装修42个创智天地广场甲级写字楼2.43.0万方--1800全装修280个同济逸仙大厦甲级写字楼4.99.0万方-3.21500简装修434个合生国际广场甲级写字楼5.76.0万方---简装修2000个东方蓝海甲级写字楼3.58.5万方80-200㎡Soho：5.4m-毛坯1000个骏丰国际甲级写字楼4.05.2万方80-2264.01140毛坯300个大上海紫金广场商住楼3.61.9万方41-843.1750精装修390个宝华城立方甲级写字楼2.61.0万方111-188挑高5.5750简装修100个竞品产品表现竞品市场竞品主力面积段基本在50-200㎡，产品平台较高，难以完全实现跳脱整体格局：规划支撑区域未来的前景，内部竞争同样激烈竞品市场规划区域规划面积规划定位发展方向五角场3.11平方公里东北部地区最大的商业商务中心、公共活动中心。五角场城市副中心功能定位是融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发以及居住为一体的综合型市级公共活动中心,以科教为特色的现代服务业集聚区,以繁荣繁华为标志的市级商业中心.开发总量508万平方米，目前已建办公、商业设施在130万方未上市地块（部分）地块名用途土地面积建筑面积容积率总价楼板价十七棉地块商办10,87021,74023300015180杨浦城建地块商办6,29418,88333858720435文通钾盐地块经营性办公11,32833,9853205926059外资江湾地块综合商业、办公267,480909,4353.46751707424楼盘名称开盘时间级别总建筑面积容积率备注待售楼盘

东方蓝海国际广场未定甲级1700003.51栋办公楼、2栋商住楼同济逸仙大厦未定甲级902904.92栋办公楼合生国际广场未定5A甲360000--16万方商业，一栋酒店、一栋办公楼宝地广场未定甲级1564003.52栋办公楼土地价格的上涨以及整体规划支撑，项目办公价值有一定提升但是后续大体量、高品质、高规格的办公将给项目带来很大竞争压力未来撞供应亭体量架较大竞品耀市场区域板块项目名称办公总建面开盘时间推盘体量去化体量后续供应量本区（杨浦）五角场五角丰达5.8万方2010.065.8万方4.5万方1.3万方新纪元国际广场2.6万方2009.012.6万方2.3万方0.3万方沪东财富国际广场5.9万方2009.025.9万方5.9万方0创智天地科教广场3.0万方2010.040.2万方0.2万方2.8万方同济逸仙大厦9.0万方待售--9.0万方合生国际广场6.0万方待售--6.0万方东方蓝海8.5万方待售--8.5万方虹口北外滩骏丰国际5.2万方2008.094.93.31.9曲阳优豪创展中心1.6万方2009.101.2万方0.9万方0.7万方大上海紫金广场1.9万方2010.011.6万方1.1万方0.8万方凉城宝华城立方1.0万方待售1.0万方-1.0万方总计------31.3万方后续袍供应漆达31万方停，未查来竞饥争压浙力较欧大去化尺市场步具备艳强力唐支撑都，需乔求市匠场旺起盛竞品谣市场区域板块项目名称最近推盘时间推盘套数去化套数月均去化成交均价（元/㎡）去化偏好本区（杨浦）五角场五角丰达2011.05109109（2011.05售罄）10924024111-145㎡新纪元国际广场2010.014747（2010.04售罄）162013656-79㎡沪东财富国际广场2011.045252（2011.04售罄）522647942-66㎡虹口北外滩骏丰国际2010.123230527934151-226㎡曲阳优豪创展中心2010.04543842033977㎡大上海紫金广场2010.01207207（2010.06售罄）412795947㎡区域伍竞品筋正常送月均俩去化40复-5诞0套，躺需求象市场肠旺盛竞品瞎市场兽梳理市场交威胁俯点：后续旁竞品丸将大线量入悬市，借未来悠竞争君环境烦将更肃加激双烈；喇产品扮平台与较高绘，跳幼脱难胀；市场李机会讲点：在目壮前政葬策利霉好形做势下滋，区接域去届化市篮场良租好，户需求挪市场壤支撑削力度方大；我们继具备腾市场怖机会震打造届北区劣最顶屑级的煌项目畅！聚仁调观点两：区各域市号场项目胸市场屿定位宏观环境住宅市场受限，商办市场迎来新的发展机遇地块价值五角场核心圈内稀缺地块价值区域形象城市副中心、北区唯一大型综合体城市核心地位、高端办公形象市场机会强力的去化市场支撑，需求市场旺盛代表香北区垮核心泰价值责办公下物业案的标并杆项描目！一、闭适用臭范围丘：适用汤于带崇有独贤立卫飘生设得备的播较小懂空间未的办灰公建非筑。二、帮区域挽控制熔要求怜：各区蚂（县魔）规宏上管趟理部斥门根迷据区堵域发鞋展要驼求，忆确定射本区丙域的测公寓奴式办肯公的商布局满及具胸体建顷设地身块内悔公寓妈式办防公的牺可建咳比例尖，并仁在地思块出驱让合帆同中很予以务明确症。三、孙建筑玩控制谁要求夫：办公齿建筑饲每一绞单元计的建街筑面啊积应凝不小巧于15临0平方坡米，毁层高段应按盟小于4.影4米控免制。四、总时效严：本文今施行兵前已拴取得雀方案总批复售的建乓设项钥目，狸在申舱请《建设苦工程萌规划衔许可抱证》时，指建设病单位蒜应书振面承编诺按折图施娱工，奸并在斯售楼箩时告罚知业谎主不馒得改席变建漏筑使衣用性诉质、裙不得久利用汉层高稻设置头插层形。尚蜡未取俭得方沙案批猪复的咸建设蕉项目跟，规路划管找理部瓦门在饮审定占方案叠时应轿严格婚按照慨本文胆要求烦执行凶。五、饭土地开出让奏合同遇中明株确。六、橡相关创部门雅严格反执行策此规弓定。办公驴产权运作手段纯酒夕店形华式公寓直式办边公传统戚酒店界式公露寓豪宅造酒店益公寓纯商策业形盆式传统挠办公俱形式总部颗基地视式办仅公政策野限制族下，权办公翁产权嫂物业只如何胶运作宾？产品矛定位牧思考方向1》传统步酒店贺公寓祸形式酒店哭公寓睡形式格①产权15庆0平方草米，企单产屈权方向听：结合倒新政湖，可芒考虑下单间15晌0平方逢米，易分割佣小户鼠型带亮独立奸卫生队间，喉设计骨时考腊虑3间左葬右分母割设静计，直后期丙业主你自行捆分割还；问题和：一张趣产证映，同分样无穴法规沈避总垂价过预高导沉致单卫价溢喝价空敌间有图限的坦问题拦，同绪时，携业主撑自行代分割毫在后螺期操殃作以斗及二惩手转检让上贪过于烛复杂武，同辅样影骑响销艰售预阔期这一锦方法霞无法刘规避亩实际雀销售15段0平方耐米带追来的廊总价励问题如，并房诚且后咳续运晒作过泥于繁局杂，暖该方添案值武得商茎榷！蔬（不结建议侦）酒店押公寓抛形式佩②小面准积分洗割，世公共摄卫生痛间方向约：以小玻面积汪分割趟报建鹅，设钟计公寨共卫纤生间答，但粱分割辫户型钳预留著卫生座管道把，待书验收惕后，馋完善患卫生侄间，虚公共算卫生曲间可知改造肝成会闯客空参间或摇者公蕉共休处息间垄提升漠酒店醉公寓字附加最值；问题冠：报批错、验赞收要扰需求芦政府勒支持母！小面学积酒环店公侧寓》溢价角低楼盘名称开盘时间推出套数去化套数月均去化11年上半年均价主力面积总价范围铂宫10.0252051046.32441642-70100-175郡江国际10.0528727721.31542660-118100-140和兰苑赢+10.0620414620.82317035-7570-160紫金公馆10.0127220317.32551540-70100-140鸿旭豪苑10.111365710.93017937-78100-130怡水豪庭07.093072067.32765955-141200-300小面积酒店公寓平均低于同区域住宅价格15%-30%郡江国际市场报价：2.1万鸿旭豪苑市场报价：3万怡水豪庭市场报价：3.8万紫金公馆市场报价：3.3万和兰苑二期赢+市场报价：2.7万铂宫市场报价：2.5万这一毯方法哥可以历保证猜去化口速度巴，但窃相比皆区域宰豪宅溉产品浸溢价蜂空间立同样侨有限快，同货时需劣得到典政府秘审批窄方可衰，区倍域此捏类报娇批运况作可集行性写尚待真验证饺；不混确定蜘性大助、溢参价率火小！珠（不缸建议渔）无论赢是第拖一种湖方案逆还是累第二悉种方依案都很难树大幅岗提升韵项目胡溢价沈空间，同躺时存监在因甲政策毁影响报批爷通不离过的系不确族定性！（腊不建忠议）如果芳我们厅运作蝇传统恼酒店好公寓方向2》豪宅跨酒店野公寓案形式(大面凳积酒巾店公头寓)豪宅民酒店侍公寓》后续展供应镜庞大项目总体量已售套数目前月销售第四季度预计余量产品形态预计上市期仁恒怡庭268套222套19套售馨叠加--九龙仓玺园500套302套14套140套大平层（227-330㎡）2011第四季华润新江湾九里70套----70套大平层（250-300㎡）2011.07祥生御江湾238套28套2套200套大平层：180-360㎡联排：230-250㎡一直在售在售个案下半年存量400套左右中建大公馆11.5万----11.5万独栋（400㎡）叠加（220-260㎡）2011年底三湘七星府邸3.7万----3.7万独栋、联排、大平层2011.08银亿领墅6.0万----6.0万叠加（230㎡）联排（300㎡）2011.10合景富力项目35万----35万小高层（160-240）2011年底左右旭辉江湾墅4.7万----4.7万叠加、联排--潜在个案近26万方，下半年上市个案3个淞沪路殷行路殷高路国权北路中建城投2011.062011.072011.092011.102011.112011.12豪宅上市期20狼11巷.0跪8华润辰新江熟湾九暖里25轰0-划30霜0㎡大梨平层三湘狗七星宪府邸独栋加、联技排银亿戏领墅23阿0-沾30潮0㎡叠哪加联尝排九龙乓仓大抄平层棋（22矛7-阻33口0㎡）中建东大公妨馆叠冲加（22符0-眨26锈0㎡）项目搬区域硬内豪笋宅集爪中，鹅后续机供应莲体量桂庞大希，仅同下半选年即丸将上膀市近20万方搬！豪宅鹿酒店匪公寓》项目乒竞争上力弱代表个案九龙仓玺园仁恒怡庭银亿领墅中建大公馆图示建筑立面新古典、石材海派、石材+定制砖法式、石材英式、石材产品形态大平层叠加叠加、联排独栋、叠加面积段主力227-333㎡200-344㎡叠加230㎡、联排300㎡叠加220-260㎡精装修精装：10000元/㎡精装：12000元/㎡精装毛坯共同点面积段相似、成本堆砌、奢华路线亮点诠释皇家尊贵户型创新、定制人性化纯别墅社区、联排最大化纯别墅社区、独栋最大化项目筒区域佛豪宅竭产品丙平台诱很高办，本辩案在况产品携、产丘权等怒方面深竞争唱力弱建筑乡丰立面羡、精搭装包登装都嗽以成先本堆滋砌的局奢华榴路线答；大香平层害、叠永加产五品面便积段视同质纹竞争揭化明炼显豪宅湾酒店伙公寓》区域均内豪律宅项垦目客仓源（础仁恒绢、九躺龙仓更、华淋润橡令树湾辅）豪宅与客源蚀区域桌：杨冒浦50啦%、虹认口10识%周边梳区域郊客为迟绝对辫主力缩慧；豪宅株客源膀描述区域渗内分赵布：久大柏略树、考黄兴职业妇描述运：钢叹材老冲板、械企事木业主药管、状跨国赴公司地高级旅白领…购买宰用途返：两规次及掀以上袜改善谦自住家庭鸽结构挨：三心口之霸家为理主客群挡特征孤：生葵活或垮者工贡作于鞭周边跨，对娇于区汗域配该套、伶距离漠有一貌定的挪依赖掉感；熔财富据累积伸到一教定程霞度，柔对于园居住孩环境叠、品著质以弄及家大人生不活品锅质有预进一任步的咸要求参和注耍重；变想拥讽有景嫩观价划值的窜物业乞，特幅别是凑江景秋资源收，但沸资产赶能力没又尚桂未达宅到购据置滨找江一谈线豪匪宅的昏能力煮（属防于城睡市顶睡级富惜豪中亿的二螺线富缎豪）淡；区域句内客腹源主至要以姑大柏喂树、辰黄兴土的钢港材老混板、婆大型蜓企业梅主管隆等为兽主方向妈：以服佳务式劳酒店郑形象富呈现纤，未怀来自响己持番有出吧租（汗邀请尚专业从酒店壳公司称运行悟）、层或整盏体出超售给搞专业疾酒店正公司,或者粒销售服小业从主，谅后期乡丰提供别出租用经营孟；问题障：①酒袍店公宾司对抬于地席段有饼一定骨要求疤，项编目所麻在位贼置商背务、局商业商氛围李并不摔成熟融，对鼻于酒雄店运跑行支承撑性渠弱，苍引入废、出捉售难凭度大惰；②酒尺店公础司对的于项闷目建安筑结也构有冠一定旁要求然，将鲁放大刻项目壳的建近筑成输本、宵对于侍项目好整体吉规划垮调整姓大；③即妙使成战功引沈入，火在初久期运撒行酒浪店公龙司会友有一煮定商够务条筋件（肃免租旬金等帝），浆项目袄资金海回笼疲周期花将拉恼长；④如艳若采呢用包悔租出幻玉售的厅形式唤，虽薪然有度第三辟方介亩入，项但甲愿方同译样面品临法邻律风信险以煤及纠万纷引入朴酒店款、出只售难铸度大根、资上金回移笼周衡期长蠢，同招时可点能面闸临因居酒店埋要求鹅建筑际成本够放大世的问略题，择后续锦面临俗投入座大、惊回报众慢的裕运作项风险槐，建草议不蛙采用研此方挣案！绒（不控建议帜）方向3》纯酒痕店形拖式方向4》纯商慨业形兆式（集畅中式梨、小昨商铺仇）方向剧：按新种政要凶求报狼批，缴用途氧以全击商业币形式徐；问题吓：①区心域大穷体量退集中年商业蓄形态汁多（辛五角兼场万批达、严铁狮辨门、恢汉斯训国际者三期课商业脊体）专，项删目规抹模形宪象弱丽于竞屋品，哪面临促竞争咸同时灭市场暴价值牵难以纸跳脱眯；②集谜中商伸业招迷商周符期长顺，租泛金价秘格低涂，小广商铺哪商业怖高区息（三串层以辫上）导商业备价值平低，泳两类侦方向贝对于块项目头溢价其影响赔大；③作偏为小撤商铺腔出售强，对若于项返目住心宅价镜值影脆响大商业饼运作泥，无触论集损中以情及小扔商铺舞形式巧都面醒临溢粒价受越损的剧局面索，并着且投唇资回涛报周染期性趁长，柔本司帽建议狡不可快取！方向5》总部脂基地基式办洽公案名开盘时间供应套数去化套数去化率月均去化（套）主力面积（㎡）成交总价（万元）大业领地（松江）2007.10332061%0.81100-40001200-4300张江润和（张江）2005.113636100%0.7（2010年售罄）723-13371100-2000大面积企业总部式产品，市场去化缓慢，风险大名企公馆产业创新总部园(新桥）2008.5848191%2.5989-1455600-950项目销售价格6500元/平米；企业总部去化快，超低价格实现，对于项目利润最大化不利项目名称层数单元面积（㎡）大业领地4-5（不含地下一层）1250-15508-9（不含地下一层）2000-22009（不含地下一层）4040名企公馆1（不含地下室）9891（不含地下室）12461（不含地下室）1463张江润和3（不含地下一层）19753（不含地下一层）10913（不含地下一层）17916（不含地下一层）51156（不含地下一层）56356（不含地下一层）73366（不含地下一层）9002慧创至国际大业拣领地张江暗润和目前下定位健企业伐总部浓的大蜜面积婶办公祝产品昆，去剖化慢易、总症价高图，高罪额利秩润实蜜现空牺间小谋，同歇时项族目没局有相给应的率税收掉政策网支撑不，本泳司建编议方败向不掀可取姓！方向6》传统红办公愿形式5A甲级怒办公坑的方泉向是粮否可剩行？办公湿销售熟去化》去化窝快，怜市场岭有支怖撑(数据粱截止20键11共.0迁3.很23甲)区域项目名称最近推盘时间推盘套数去化套数月均去化成交均价（元/㎡）去化偏好本区（杨浦）五角丰达2011.05109109（2011.05售罄）10924024111-145㎡新纪元国际广场2010.014747（2010.04售罄）162013656-79㎡沪东财富国际广场2011.045252（2011.04售罄）522647942-66㎡虹口骏丰国际2010.123230527934151-226㎡优豪创展中心2010.04543842033977㎡大上海紫金广场2010.01207207（2010.06售罄）412795947㎡面积贡段在50弟-1狮45㎡的更产品夕正常番月均姻去化扣达到40望-5哲0套写字鸭楼销巴售价丹格》价格抢上涨筐空间汇较大区域项目名称对外报价户型面积总价段杨浦沪东财富国际广场240001500-16003500-4000五角丰达24000138-178330-430启行1号2800036-98100-274北美广场3500078-252270-890核心区上海绿地中心65000150-3001000-2000瀛通绿地大厦53000210起1000万以上亚洲大厦56000整层8604800万以上区域崇内5A级办量公楼似，销呢售价艺格在2.吸3-告2.议5万元/平米孕上海狼核心限办公恐区顶节级办场公楼秃，销桶售价献格在5-蚊6.办5万元/㎡五角锹场办猪公价乌格目租前低灯位运黑作，禽上升度空间剃大写字匪楼体乳量》规模甩大规划区域规划面积规划定位发展方向五角场3.11平方公里上海东北部地区最大的商业商务中心、公共活动中心。五角场城市副中心功能定位是融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发以及居住为一体的综合型市级公共活动中心,以科教为特色的现代服务业集聚区,以繁荣繁华为标志的市级商业中心。开发总量508万方，目前已建办公、商业设施在130万方。结合愿五角获场、挥新江愉湾，礼未来颠办公庆体量估庞大继，多每为甲夸级，懒定位短办公蜘竞争未激烈项目名称级别容积率建筑面积主力户型层高（M）标准层面积装修情况停车位五角丰达甲级写字楼2.65.8万方138~178㎡3.91360简装修364个（地下314、地面50）新纪元国际广场甲级写字楼3.852.6万方52-59㎡5.581120毛坯145（全地下)沪东财富国际广场甲级写字楼2.985.9万方74-83㎡3.3或5.51080毛坯1000个优豪创展中心甲级写字楼8.21.6万方48~136㎡3.152000全装修42个创智天地广场甲级写字楼2.43.0万方--1800全装修280个同济逸仙大厦甲级写字楼4.99.0万方-3.21500简装修434个合生国际广场甲级写字楼5.76.0万方---简装修2000个东方蓝海甲级写字楼3.58.5万方80-200㎡Soho：5.4m-毛坯1000个骏丰国际甲级写字楼4.05.2万方80-2264.01140毛坯300个大上海紫金广场商住楼3.61.9万方41-843.1750精装修390个宝华城立方甲级写字楼2.61.0万方111-188挑高5.5750简装修100个主力延面积珠段基础本在50谎-2喇00㎡，么主力狸层高3-吓4.曲0M，产致品同膊质化盾严重写字荐楼》产品忌平台掩较高革，同惹质化欲严重如果用我们氧运作阁传统徐办公—面积赴控制沸、差哑异竞侄争优势侄、机葛会劣势掉、威湾胁1、去庸化市酷场强判力支绩撑；2、价暂格具搏备上狱涨空德间；3、区断域办烈公楼挎需求蜓市场飞大；4、项达目层伪高4.铃4M，具辫备优放势；1、后袜续供鼓应大映，且个同质持化严券重；2、区惨域办晌公产硬品平忍台较虾高，弃难以译跳脱；项目勇运作恶高端挂甲级辈写字盼楼面脏临市烦场供秩应量愿庞大招竞争币、且见目前冈此类浅甲级室物业拜以及竭未来陪项目菠在产敬品形害象以句及大袜堂等农产品殃里表阶现上溉同质养且具广备一铸定品绢质，干项目顾硬性签超越拥存在跑成本戏风险课；其次盘，区扮域50津-1夏50平方缩慧米产剩品去敬化具厨备支详撑，裕项目区必须持发挥码此面歼积段什去化受市场疤优势沉，寻据找产昂品突蝇破点腊，并祸非产义品硬壳性超搞越，茎才能锻规避裹风险猴，实显现价昏格去正化保朴证！对项样目的彼思考赢：借鉴钳案例神：融科A座（本北京励）融科C座（梁北京赢）智慧甘广场巨（深婶圳）融科A座主要百建筑耕指标买：占地校面积况：11趴71沸3平方毒米总建游筑面竿积：49怠18朱6平方剑米建筑悠高度沫：48味.5米层数妹：地厅上10层雀地慎下2层层高饱：3-惯7层，9层为4.画1米，慈净高衡为2.陵85米，8层和10层为4.闸4米，蛛净高额为3米；绿化漂率：37辫%容积遮率：2.丝式6车位睁数量冈：地美上52辆，宗地下21盲2辆，屑自行刷车21吵0辆配套自设施跌：商亚务餐目厅，宏银行炎，多蛛功能攻会议宾厅，珠咖啡栋厅，信小邮疾局，串员工敢餐厅蜓，高拐尔夫加产品查专卖疗等；借鉴尼案例基一建筑茫外立俩面首层排、二爸层和程顶层欣后退壮，低耕层形覆成一扯排柱浩廊；走廊挥式屋魂顶花架园和朋机房纹设备造型需新颖澡独特弟，两筛翼成“V”字策型平面紫布局李，将劝两翼种办公聪区域间伸展仿进入手绿地冶，为旱办公跟人员报提供吸良好愧的办施公环寸境；大楼抱立面筋简洁嫂典雅宴，顶慈层有役走廊财式屋灾顶花寻园，万与中四间玻扛璃幕馅墙，采构成“三评段式桂”的全陕新诠耽释；顶层誉机房动、设没备都泉做了串建筑度上的崖处理袍，不使影响猫大厦孔外观恼；细部恩设计在外洗墙材以料的法使用均上，露以花岗城岩、厨铝板依、玻浆璃为主箱；深灰悦色坚始实厚夜重的盲花岗失岩和妹银灰搭色的塔铝板贵和全碎透明角的玻漆璃完陡美结照合。怜室内称材料配，增界加了盐樱桃册木，绘以调骡节空招间氛至围；所有利的前先面石分材、针木材最，皆长采用敞缝粒干挂的构凶造形挣式，左板材瓦质检治具有约严格蓄的对余缝关低系；外观陶简洁签大气您；遮阳疲系统大楼窗外形壤设计焦最大考限度字地减芦少直乖接朝染东或忙西得所立面宣面积扭；西立智面设桌置遮沟阳板服，横杆向为葛铝格板栅，递纵向俩丝网秩印刷榆玻璃务，从零水平泽、垂梯直两制个方允向过醒滤过翅多阳絮光，龄同时捎保证搁室内显最佳村采光傻效果保；铝格射栅丝网京印刷蓝玻璃开放芬空间中庭流动画交错惰的平臭台，顿每两须层形干成开怕敞通筛透的示空间旅，面兄积10痰0-血20舍0平方友米，末高达8米；两侧疮办公浙空间排享受光优雅瓦绿化衣庭院生景观化，在支大楼疏内尽挽享阳董光与呼自然必空间派；对于揉整层唱租户丛可以泳提供溜多种屋用途烂，会照议、意展示逢、前萌台等糟；大堂大堂角高达10米，稠气势绿宏伟民，典庄雅大有方，慌视野骗开阔心，东编苑风伯景触肚目可霸及；中庭棉剖面帝图大楼夕大堂大楼制大堂办公扁区走屈廊室外胜空间楼层多剖面妙图超大狱空间大楼好中庭叔区，胃错层抄设计办公宝区域大空适间办帝公区原域，烂视野如开阔川，a与室诱外风雅景浑快然一兼体；划分相灵活预，利动用率倒高，繁可以穷采用半层嘴、多遗个重坚叠半眉层、励整层演、多惧个整刚层组孔合等多种挎方式腿；开场族办公牛区内3-犹7层、9层得普层高4.证1米、脂净高煮可达2.六85米，8层、10层的州层高牛可达3米，疤空间工大，善舒适适度高切；会议疗室办公挨区域半层最空间艳的利孔用装修器标准外墙翅：6+德8+系6中空LO宣W-封E玻璃潜幕墙沟，绿挽麻石卡干挂饶及进谣口铝祸板，内西立疲面丝卷网印口刷钢挎化玻脏璃竖赴向遮朋阳系隐统；入口皂：36汉00直径辉水晶诉玻璃驰旋转哲门；大堂殊：内墙--全装根配式谅干挂狗实木搁装饰芒板、唤石材诊，进岗行明根缝对抱线处券理，立地面--全防巾水湿雪铺密吓缝花头岗岩推石材撤地面友，吊估顶--装饰绘纸面稼石膏晚板进夕口内肺墙涂陈料饰膊面，廉灯具--定型辰设计薯加工山灯具苦；公共纵走道耕：内墙--全装扣配式踩干挂泊实木椅装饰何板、脱石材摔，进舍行明纷缝对脸线处阅理地颗面--全防筐水湿软铺密悟缝花泰岗岩柔石材准地面行，吊配顶--装饰毙纸面胞石膏蹲板进损口内水墙涂你料饰乒面，贸灯具--进口“菲力较浦”灯饰版；租区仁：内墙--轻钢膏龙骨宁石膏习板、挪外饰两高级勿内墙唇涂料级，叫地面--水泥冈磨光折，预壤留强甩弱电刻地面方线槽讨，吊壶顶--吸音敬矿棉圆板，蔽灯具--进口划格删之灯袖；卫生陕间：洁具--德国慎卡西杆奥（CA圈SE握RO）系漆列产贫品，日地面--全防亲水湿奸铺密侄缝花饥岗岩捆石材闹地面醒，墙胞面--采用30耍0*播45侵0的诺筐贝尔神亚白岛瓷砖贼；外墙入口大堂公共走道卫生间租区智能穿化设义计管道梳直饮胁水纯净凭水可电以直还接引陈导办蜂公区纪，充器分体推现人狭性化姜关怀胁。常态5A级智振能化忙标准一、青楼宇欺设备叨自动翅化系劫统（BA）楼局宇设显备自波动化有系统，可对法全楼止的供累排水水设备拌、制涛冷设饲备、筐供电匆系统垄和电窝梯、粗自动恰扶同梯进师行监丙视及扑控制寒。以钓状态醉监视称为主链，控肺制启乡丰停为直辅。1、空丑调自屯控系最统2、供偿排水储自控粥系统3、变冶配电但监视精系统4、电柿梯监绳视系变统二、悄安全遥防范这系统朵（SA）1、闭看路监孟视系蹈统：地下浑车库晚出入茎口、烈首层链大厅饶设彩谨色变较焦带瞧云台虚摄像挑机。赴楼内也各层单出忌入口菊、电厚梯轿航箱等溉处设或置固怠定黑拥白定挥焦摄糕像机虽。写规字楼欢内走项廊设屿置固辞定黑怀白定据焦摄斧像机赌；地樱下停免车库团内设众黑白天带云执台变立焦摄炎像机金。2、防盗夺报警捐系统织：写割字楼亚主要迎出入截口设房诚门磁值开关吓、电孕子门薯锁、历读卡粉器。3、停车遍场管遥理系艰统：粮内部皇车辆前采用否专用魄停车敌卡，钉外部插车辆从采用架临时冒出票胀机方雅式。三、尊通信扭自动状化系夹统（CA）1、综堤合布泡线系填统：综合纪布线鸽支持窑电话苦系统志和计近算机鼻网络锄系统肚，是酬一个沾开放惯性网喷络平诱台。株室内丢铺设泪架空痰地板括、地帽面线暴槽、异网络遥地板判。设控计院稿完成直干路逢敷设洪。提蓝供以5类线嗽为基渴础的鱼综合闯布线案信息赛通道功。2、无展线通院信转夕发系姥统：移动伟信号费增强牺系统易，办长公楼淹各层船设有碍移动餐信号佩增强近系统籍。四、疯办公衡自动扶化系抽统（OA）以物羊业管唇理、口公用胞信息浸服务劫、智赌能卡欺管理榨、商撤场管杰理为册主的叙应用霉软件根系统但。五、弊火灾作自动喊报警均和消递防联胃动控旗制系繁统（FA）1、设恳有智侮能类川比功裁能的语火灾盐自动就报警糠及自少动灭泼火和谅消防丑联动解控制朵。2、广廉播音按响系距统：欲火灾爸紧急极广播偷系统邻与公兵共广娇播合能用一浮套广善播系宰统。物业第一代太平判戴维带斯特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