某大型地产商天津项目营销策划报告

**住宅定位报告1我们的客户是谁？他们需要什么样的产品？本次报告需要解决的问题2报告架构项目本体分析住宅概念定位住宅产品定位产品规划建议经济测算住宅市场调查住宅客户定位成功案例借鉴销售中心建议3**开发背景**集团**集团自1994年以来一直位列世界500强。其主业为：地产与酒店、生化能源、粮油加工、粮油贸易；目前在海内外拥有5家上市公司：**国际、**地产、**屯河、**控股、丰原生化；**集团计划用10年时间成为全球最富有进取精神、最优秀、最令人尊敬的企业之一。**集团**集团是天津市房地产行业首家上市公司，以房地产开发经营为主，为天津市房地产企业二十强、中国房地产企业200强、中国服务业企业500强.4**位于天津市中高收入阶层聚集区域在天津的城市发展史上，西岸历来是城市发展的主区与主要繁华区。直至今日，南开、和平、河西三区依然是天津最为繁华的三个行政区。本案所处位置目前老城厢地区居住项目成交价均已超过万元，高于城区住宅项目成交均价14%，老城厢地区已成为天津中高收入阶层的聚集区域。数据来源：思源数据库5项目位置项目四至南门外大街以西、南开二马路以东、南开一纬路以北、南马路以南。交通分析本项目三面临路，东侧紧邻之南门外大街和北侧紧邻之南马路均为双向六车道城市主干道。项目距天津火车站和京津唐高速出口仅20分钟的车程，距离京津高速大巴总站5分钟。服装街南门外大街南开二马路南马路南开一纬路6总用地面积约8.9万平米容积率>=3.7总建筑面积约50万平米建筑密度B地块小于等于60%C地块小于等于35%**—都市综合体地块使用性质地上建筑面积B地块写字楼60000商业114400车库18285住宅68000会所/幼儿园2000C地块酒店35000服务式公寓38750商业5810B地块包括超大规模室内购物及娱乐中心、标准5A甲级写字楼和5座33层以下的住宅；C地块包括超五星级大酒店及裙房商业、服务式公寓。**是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性都市综合体。写字楼商业酒店酒店式公寓住宅7**项目整体定位通过各种功能综合互补，建立相互存在的价值关系，从而形成不同时段的城市多样化生活

一个城市的精神引领、一个资源共生、聚合增值的模式，将生活资源融入其中城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的建筑群体。**国际生活中心8报告架构项目本体分析住宅概念定位住宅产品定位产品规划建议经济测算住宅市场调查住宅客户定位成功案例借鉴销售中心建议9**住宅物业基本特性协同性的发展：住宅物业档次与项目整体保持统一性并协同发展商务性的特征：项目整体以商业、商务为主基调配套性的特点：住宅用地总建面积7.86万㎡，占项目总体量的16%居住型的物业：住宅物业的终端客户应以长期居住做为主要目的限制条件：产品执行90/70规定住宅物业与商业、高端酒店为邻，自处闹市繁华，却又闹中取静、自成一体，这些难能可贵的特征和质素，使得住宅物业区别于普通的住宅。10微观依据城市中心综合体商业商务的主基调住宅需与整体保持统一性住宅物业的居住性品牌号召力**住宅物业定位依据有一种居住方式，能够让拥有共同思想的人居于同一处；有一种生活态度，能够让生活半径尽量缩小；有一种城市精神，能够让执着定位城市中心！宏观依据城市发展进程城市主中心多元化的生活氛围中高收入阶层聚集的区域经济发展带来的商务人群&11**住宅物业定位依据酒店管理公司公寓管理公司私人业主酒店公寓服务式公寓客群（差旅1-12天）客群（商务15天-半年）客群（居住1年以上）三种居住功能经营者、客群不同，不存在直接竞争**居住功能类型12**住宅物业的概念定位城市中心高端公寓以居住（终端客户）做为主导功能13报告架构项目本体分析住宅概念定位住宅产品定位产品规划建议经济测算住宅市场调查住宅客户定位成功案例借鉴销售中心建议竞争区域市场调研天津综合体地产分析宏观环境分析城市多核发展理论天津城市发展阶段预判14城市多核发展理论15城市多核发展理论多核发展城市城市发展商务核心区金融核心区电子核心区娱乐核心区商业核心区文化核心区居住配套的出现16城市多核发展理论居住配套的出现发展初期发展中期主导功能建筑初具规模大量围绕都市核心土地重新定位面世豪华城市公寓普遍单价较低以大户型行政公馆为主奢侈精装豪宅面对公司高管以及高端客户主导功能建筑日益完善、饱和、领袖地位凸显大量土地均以出让，并掌握在开发商手中土地稀缺性日益明显，土地价格日益攀升客户需求面积减小高单价产品出现中小户型城市公寓单价相对较高以中小户型为主，辅以少量大户型、超小户型现代简约精装修面对核心区内中高端客户多核发展城市阶段17城市多核发展案例分析多核发展城市借鉴案例SOHO北京公馆项目基本情况物业地址朝阳区新源南路与新源街路口西北角物业类型公寓开发商SOHO中国开盘时间2007年12月19日建筑规模66000平方米容积率6绿化率30%销售状况截至2008年初销售48套目前主力户型面积150--200平米占25%；200--250平米占40%均价46766元/平方米使用率75%总套数263套标准层高3.1米物业管理公司第一太平戴维斯物业顾问有限公司该项目运作初期主力户型面积在500—700平米之间，总价在1500万/套以上，销售套数几乎为0，后来转手给SOHO中国，分隔成150—250平米的小面积户型，配以全套家俱家电，在一个月之间就售出48套。18结论北京公馆先期以大户型为主，总价在1500万元/套以上，与客户的支付能力与心里需求有一定差距，因此先期销售较为失败；后期，北京公馆将户型面积缩小至150-250平米为主，减小户型面积，从而减少了户型总价，并以赠送全套家电、家具来增加附加值，因此后期获得了成功销售。先期后期主力面积总价范围销售状况500-700平米1500万元/套以上销售率几乎为0150-250平米700-1000万元/套之间一个月内售出48套附加值：赠送全套家电、家具城市多核发展案例分析19多核典发展贪城市窗借鉴民案例思源设目前辟代理性某项感目规划聚总用誉地：符3.咸08势9公链顷总建汉筑面便积：意18练.3后6万剩M²其中葡：住宅青建筑内面积鹅：4泻.8街7万巨M²配套邪公建校建筑拉面积菜：5警.0违8万纲M²非配国套公垮建建锁筑面糊积：位8.倦42碌万M维²居住穗户数狭：2阅16摇户容积针率：围3.欲97建筑碗密度贿：4迎3.奴11报%绿化捡率：已30扯%停车坦数量恋：汽煮车7踩16付辆、食自行住车2织68院8辆层数壶：地胸下3第层。尼地上雕裙房卡5层昏，高抵层1趟8层车。城市陵多核苗发展摸案例伤分析20多核音发展食城市痛典型劲案例住宅户数比及面积比高层住宅户型面积户数户数比建筑面积面积比50㎡－100㎡62.78%5371.10%100㎡－150㎡2511.57%34937.17%150㎡－200㎡5625.93%989620.32%200㎡－250㎡3918.06%863417.73%250㎡－300㎡5826.85%1556631.96%300㎡－350㎡2712.50%877518.02%350㎡－400㎡52.31%17993.69%合计216100%48700100%思源球目前皮代理慕某项腊目住宅户室比高层住宅居室数户数户室比一居156.94%二居7032.41%三居12055.56%四居115.09%合计216100%整体自的户社型面山积偏伤大，毛使用拦率偏刃低。辱存在达一定范比例碎的2干00纵平米亿的两量居、旬25宋0—便35潜0平晌米以凯上的暖三居怪；按材照2手40淹00馆元/早平方镰米的种单价客计算酒，将躲出现每总价殃在5钢00傲万以赵上的站两居硬产品煎和近束千万狡的三绩居户猪型。肝这对段销售裤形成恒很大竿阻力牲。因此芦我们饮建议昆开发反商务睁必要肚做户务型面唐积调慎整，制经过佛大量矩的设制计、堂报批武、调剃整工剑作后戴，目域前户秒型在俩80捧-1瞧80特平米锁，从索而使质总价固降低咏，减旦少了芳销售脉压力魔。城市邻多核秤发展愤案例笼分析21结论该项端目的带户型友规划斧设计牵由原仇来的扶中大切户型仓为主既，以粱50珠0—快10贷00术万元轮/套存的总扛价面甘世，乓势必拆导致和销售就压力恐过大夜的局粪面，浙因此告经过雀建议继调整指后的圾主力锄户型请为1触80区平米安，按培均价叠24焦00速0元蔽/平导米计威算，丽主力新户型浇总价常集中远在4阶00熟万/不套左宵右，箱极大惰的降顽低了健销售茫风险瞧，保恋障了兔今后暴的成苦功销秆售。城市嗓多核殃发展设案例哨分析先期后期主力面积总价范围销售状况200-350平米500-1000万元/套销售阻力极大80-180平米190万-400万元/套降低销售风险，减少销售压力22从以柳上两租个失介败案助例可报以看共出，寨开发轿商在巨开发典产品面到产叫品面肚世，歪需要泡1-矿2年罚时间敞，在派这段瓣时间港内，走开发巴单位交没有码对城惧市发死展阶没段进扎行准些确预疏判，该导致偏这两柳个项警目先敬期的微销售缠情况炊不理失想，蠢因此饱：判断魄一个冬城市欧所处循的发亡展阶解段，宵对地护产项为目的诊客群节定位车、产览品定绍位以辈及最像后的拣成败假至关源重要那么配，判胁断天趟津所爸处的犬城市幸发展狼阶段碰，将刺成为咱本项忘目定辉位以离及未沾来发喷展方梦向的慢前提耽。城市猴多核碰发展果案例己分析由于伴：北株京在慢06率-0况7年它已经胞由城者市多对核化坛发展催初期翅进入链到中进期阶登段产品设计发展初期1-2年发展中期产品问世1-2年城市多核发展产品开发过程23宏观超环境佳分析2420烘06连年6势月，桂“国漫务院输20手号文江”，奏确立刷了天信津金跨融先狱行先任试。20稠06威年8透月9砖日，洒国务厚院正胸式发旬布了航对《笛天津脏市城坝市总箩体规晕划(进20喘05滋-2选02倘0年宵)》挖的批拥复，顶首次熟明确架天津谁为是渡环渤携海地柏区的嗽经济忆中心封，并参逐步渔建设姜成为牙国际旁港口冒城市快、北顽方经撞济中晨心和浆生态溪城市迎。20号06咱年天泡津已酸成为并我国电继上寇海、绵北京凤之后芳，第局三个照常住您人口影人均值生产棍总值棕超过床50修00意美元捆的省蒜份/词直辖思市。20膜08黑.1塑.2蔑4日踢天津繁市统漫计局著宣布垦，初考步核室算，妻并经鹅国家对统计碍局评德估审岩定，窜20吵07逝年该水市经占济总匹量为圣50亚18谦.2匠8亿踩元，资按可伯比价偿格计贸算，肥比上臭年增着长1孕5.宗1%坟。人均铁生产谈总值略60臣22叛美元。天津辫定位巷北方狭经济衫中心教，经狼济稳崭步发译展达畅到中河上等邮国家纺水平宏观幸环境此分析25OT言C（黄Ov史er既T渠he镜C扰ou治nt浪er浙）市硬场，亦又称之“柜叉台交蛛易”旺市场粮、“箩场外医交易棕”市恶场，唐统指衣在交军易所傅市场敢外进呜行的筐证券抖交易汗，其疯具体喇形式么不是蓝常设楼的市肤场而皇是一援个投爪资网床络。定在柜蜻台交衬易市鼻场中某，证鄙券经爷营机股构一签般发纸挥做倒市商纱的作孟用，松既是稠交易衰的组狱织者腹，又馅是交螺易的彩参与净者，论证券尝投资有者通翼过柜后台，乔或面迁谈、宜电话摄、传地真、锯网络蝴等方佳式与涌做市声商直吼接进剪行证翠券交速易。20之08就年3曾月1夸7日唯《天葡津滨绍海新让区综貌合配棚套改痛革试旨验方袋案》铸，获星得中医国国耽务院挥正式卫批复着。天津塑市获严得全衬国性济OT四C市璃场（贴柜台配交易旨市场翠）开献办权天津胖即将忧有全倒国性惑的股恭票较刘易市全场，添未来语将成仓为中中国经牛济增晶长的返第三敢极宏观之环境黎分析26上图远可以躁看出窑，天乎津从兵04演年以倡来实撇际利败用外反资额曲已基范本与壳深圳便和北哈京持固平；纵从0伐2年罩以来非实际斤利用轨外资储增长带率一尾直保妈持较虹高增牲长率颗，除疲03欲年有袋所下国降外豪，基寇本比蚊同期德上海百、北骄京和风深圳录要髙劣。资料待来源索：统穷计年丢鉴大量周外资坚相继风进入筋天津坏而且记保持富一个毕较高炮增长旧势头宏观鼻环境国分析2720暂07镇年，系天津周市引挎进国碑内资耕金到池位额织61达2亿跪元，潜其中鸭引进停超亿佛元的搞大项留目1款12肠个，巩促进现了区喝域间款的经江济合麻作向淘多层稠次、歪多领淹域、它多途涉径延册伸。08樱年1东月份衡，全漏市共屈引进租国内据招商早引资扛项目聋16笨8个未，到处位资俭金6闹4.肥62哲亿元招，同坚比增移长6份9.松93凳%，新完成染全年墓预期悲工作改目标待80铃1亿也元的皇8.葡1%旁。全市维国内梁引资乘在实哑现高突起步爷的同删时，昨呈现独出新踢的特辈点。支一是晒服务批业在李引进触内资巨中比俱重增方大。部一月违份投浸向服荷务业碧的内贤资项偷目共狱91膨个，膊到位参资金萍56树.1引亿元槐，占叛全市喊引进迈内资光比重哥的8誓6.而8%丘。二驳是民练营资隔本快贱速涌兄入津土门。凤外地络民营舒企业比在津妇投资锤项目轰15让5个兆，到盛位资考金4循8.涌36评亿元扁，同田比增佛长1茄03糊%。大量宏内资害高速租进入跑天津超市场莫，自礼20盼03乖年以惯来已泰超过拾外资船实际压利用分额宏观培环境散分析28天津年市规怪划形谋成“播一轴航两带埋三区凑”的级市域持空间候布局器结构“一锄轴”是指辉：“洒武清痰——飘中心累城区跟——句滨海脂新区锦核心途区”柴发展她主轴深；“两相带”是指芒：“坑宁河初——叨汉沽割——烦滨海生新区效核心击区—序—大膜港”吴东部陷沿海冰发展铺带和为“蓟冈县—墓—宝督坻—管—中毁心城割区—肆—静遣海”址西部痰城镇早发展近带。“三谜区”是指编：北急部蓟粥县山棵地生态环境夹建设再区、黎中部示“七摄里海但——屑大黄正堡洼歪”湿切地生态环境饱建设杆区、刃南部虽“团伪泊洼征水库盯——厨北大宽港水栗库”奴湿地生态环境陡建设持区，效主要长发展悄生态骂优势汤。一轴招两带浴三区帮，带检状延冈伸为都主，掀形成瞎由中筑心城恨市、螺区县邮新城咸、中话心镇任、一所般建巴制镇业构成倡的市洗域城云镇结艰构。宏观死环境迫分析29以“金中心贿城区聪&滨燥海新惹区核乖心区掠”为妖主体鲁，结遵合东束部沿搜海发淹展带宾，构衬筑“扭T”获型组吨团式列布局阔结构评。以中尤心城厦区为颗主中敌心，计以滨投海新窝区核津心区绵和海毕河新慢城为冈副中爷心。曾在外忧围发烫展居饶住就袜业综芝合型久城市管组团罚，利钥用河界流、返湿地湖等自酿然生福态条歇件，饲构筑战网络丑状绿做地及叮开敞必空间休系统农。公共题设施弟布局侦形成顺“一冲主一驻副多耗核”搬的空淘间结卵构。“一所主”指市灵级公肿共设贞施主浸中心份，位言于中偿心城倍区的口海河闷两岸弄地区鸣。“一觉副”指市廊级公烈共设帜施副志中心梯，位趴于滨孙海新妄区核遍心区咽。“多店核”指多凉个区提级、挽组团托级公纺共设尚施中差心。宏观澡环境献分析30中心灭城市量包括昂中心粉城区股及外充围地烂区和撕滨海念新区努，主亩要发布挥其顾对环但渤海毒地区搂乃至东我国初北方慌的吸闪引、着辐射包和带霜动作套用。强力琴促进阁中心个城市晌发展中心笑城区朗积极仅发展寄金融抢、商盐贸、堵科教漠、信隔息、蛋文化遇等高队端服果务职辩能，策并安等排必邻要的查居住疗功能犬，重震点建唱设客盾运交却通枢享纽，气适当塔发展厌都市抚型工垦业，刊形成咱城市岂功能陆完善菌、生屋活服馒务设尺施齐诱全，橡立足其环渤雪海，管面向等东北中亚的葡我国壁北方黑经济惊中心涨。外围占地区地重点盼发展爹高新淹技术扫产业富、现伞代制轨造业割、教象育科童研等燥专业归化职俊能，跳接纳越中心饶城区宫人口亦和工酷业外助移，舌分担埋中心显城区渠压力地。滨海岸新区但立足趟天津及、服峰务环产渤海寒，辐稻射“弃三北绕”，诊面向零东北纵亚，和建成制现代关化的桥世界概性加肠工制驻造基灶地和提物流抢中心夹。具择体为搜：国未内外菌资本卫投向茄的重震要聚吨集地摧，现茅代化贸的世炮界性赵加工路制造饮基地陷和物旨流中烦心；领东北赌亚地轮区经倦济合陈作的耍前沿罢；促笛进环赶渤海夺区域猜经济篇加快覆发展原的突仇破口短；京掉津冀焰区域台经济回合作熊的切撤入点贼；天乌津市踏经济赞发展搞的引渡擎，断国际野港口辱城市致的标伯志区浆。宏观剂环境句分析31据天壤津市状统计零公报屑显示喘，2猪00肢7年茧末，者全市源常住咸人口误为1跟11沟5万董人，勇户籍叼人口拼95兄9.间10摇万人亭。其抓中外断来人阻口1漠55牺.9酱万人片，占汉常住貌人口牧的1巴3.坡98包%。讲与上怠年相秩比增造加了遇29屋.7喜8万约人，裕增长勤速度粘达2饿3.楼61避%，用增加哈的外爪来人怪口占及全市址新增虽常住以人口机的7刮4.滚45吉％年份2004200520062007常住非户籍人口91.12103.69126.12155.9增长率6.82%13.79%21.63%23.61%单位拌：万俘人市区荣人口拾向外州扩散政，外厉来人陈口猛界增，意城市饰处于确向多舱中心鹅演变部的阶永段人口棵分布订呈逐附步向奸城区童外围敲扩散唯，但香仍保皇持市宫中心墨六区获为重披心、释放射柴式梯妙次向合外扩档散的乘大体每轮廓引。天趟津人倡口的嚷空间治分布闷具有泪3个乳显著纲特征迈：1字．市攀中心磁地区毕人口工向外太扩散赤趋势炉明显捐；2叠．环胃城地浆区与镰滨海碧新区顷成为峡新的汽人口仿聚集短地：夕3．律人口输重心律继续蛋向东抬南移溉动。宏观修环境依分析32从套群均面序积上酬看，针10隐0平虾米左立右的享适居盏户型塞一直叛是市殿场的拨主力衔产品堆。但位套均兽面积顾需求跟随着哈价格妻的上辣升呈络缩减捡的趋股势。天津丈客户然对于衔户型面积刚需求呈缩吐小趋增势宏观涌环境御分析33天津雨住宅寒市场支价格些已经蚕达到徐一定羊高度从图折表中姨可以县看出驾截至丑20玻07确年，病天津淹住宅办市场史成交品均价抗平均昂已达择到7貌20效0元仿/平蛙米，船较2匙00把6年全相比余平均原涨幅示为2肠9%急，可壮见，毁目前帐天津揉住宅古市场办价格锐已经晶达到抱一个阵新的场高度礼，价血格增滥长幅掌度较检快。数据歉来源催：天但津市持房管凭局宏观压环境芒分析3435天津希城市案发展挨阶段逮预判35从宏呜观经刺济上双看天咏津即眨将进蚁入城脏市多宇核化牌发展旷中期目前虾天津虎已经包建立竭了雄宏厚的饶经济毅基础读，多忙中心衔发展略成为兄城市棉发展摊的必滑经之欣路；大量风外资盐与内医资的赢涌入狠，带垄来了兔大量拦的国觉内外策高端慢、知惰名企丛业进纠驻天按津，嚷推动押了天患津商郑务地狱产市惠场发音展；天津晨获得OT贸C市场述开办乏权，霞更加罪速了首天津躁的经搬济发满展与鲜国际模知名唯度；从天旗津未毁来规渔划上反看，厦“一殿轴两尸带”杆的城条市空叙间布赔局与逗“一秤主一堡副多鄙核”臭的空娘间结蚀构将吵辐射杯并带梢动整园个天发津经怀济的闪发展剑；越来末越多榜的外生来人掩口涌羞入天厌津，允天津爪市区按人口怕不断秒外扩陈，加烂快了改天津爸向多知中心签发展谊的速胡度，因此慌，我沉们判坡断：目前稿天津辉仍处宾于多吧核发迫展城请市初英期，霜但在逝未来刺的1梯-2精年将啄进入城市多核度化发变展中惰期天津没城市角发展柜阶段校预判36天津坑进入暖多核戏化发扭展城模市中愿期的室特征共：天错津未斜来1乖-2宁年将滚会有硬大量储的城新市综堆合体夏问世衡，例饼如泰鲜达时佩尚广鱼场、拣天津糖嘉里系中心泥、仁皱恒海笔河广牛场等酬，可岭以看初出：天津辰进入叫多核怕化发茶展中扔期的怪特征天津灯即将拼进入刑多核蒙化发宁展城件市中盛期—形—都市宋综合损体时王代即将太到来天津亭城市裳发展武阶段蒸预判37天津偷所处裁的城腹市发这展阶闷段判傍断天津数在近课两年备推出细以及逃未来目供应看主要轨综合妙体案增例从天幻玉津在阻售综波合体莲项目夜和未释来即讨将问皇世的嫂综合散体项盖目可溜以看功出，歼近1葛-2单年内树大量淡都市赤综合按体在切天津笑出现垂，且贴户型疯呈现狱小型堆化趋匹势天津近两年推出主要综合体项目项目名称开盘时间产品组合住宅主力户型面积均价住宅开盘时间天津湾2006年8月写字楼、商业、住宅、公寓、酒店、城市公园92—140平米的二居和三居暂无2008年下半年万通上游国际2007年6月3日写字楼、酒店、餐饮、娱乐、住宅、别墅91平米二居、130-150平米三居10000元/平米2007年6月3日天津中心2007年6月15日酒店式公寓、酒店、写字楼——25000元/平米2007年12月底天津目未来供应主要综合体项目泰达时尚广场未定住宅、联排、公寓、写字楼，商业、娱乐、体育未定10000元/平米未定天津嘉里中心2009年6月后酒店、写字楼、高级公寓、商场120-130平米二居；150-160平米三居未定未定仁恒海河广场2008年9月后公寓、商业、综合楼160-180平米三居未定未定陆家嘴小伙巷项目2009年6月后商业、酒店、写字楼、公寓、住宅未定未定未定38天津弓综合好体竞疑品研富究分购析综合携体竞服品项国目综取合分惯析综合绘体项晴目数玻据项目朱区域尾分布害分析开发马规模毅分析业态访组合砌分析居住恐物业阅部分晨单项轻分析产品仇精装竿修分碰析户型山面积结及比毙例分握析物业千服务树分析购买纺客群钢分析竞品巡寿综合被体研他究结由论39天津胖综合伞体项目列表项目嘉里中心时代奥城国际区君隆广场海河广场天津现代城位置天津河东区，以六经路、六纬路、保定桥延长线和海河东路为界它东临卫津南路，西临水上西路，南临凌水道，北临宾水西道南京路99号，南京路与河北路交口处。东马路水阁南地块滨江道两侧，东至赤峰道，西至长春道，南至南京路，北至山西路区域河东区河西区和平区南开区和平区开发面积72万平米45万平米18万平米50万平米75万平米业态组合商业、酒店、写字楼、住宅、公寓商业、写字楼、酒店公寓、酒店商业、写字楼、酒店公寓、酒店商业、写字楼、住宅公寓、酒店商业、写字楼、酒店、公寓开发进度基础施工阶段商业及写字楼和部分酒店公寓开发完成结构封顶，进入外装阶段基础施工，完成销售准备工作商业部分已投入使用，写字楼完成拆迁、酒店进入前期施工，公寓正在规划开发品牌嘉里建设融创中国御道津旅仁恒地产天津现代集团（注俭：本桌次天挽津综勉合项施目的缺调查轨研究晶是基钩于与宅天津熟**减项目氏有相减近的伶业态害比例乖和规溜模体形量，痒投入伏运营更或将储近完邀成项独目开夏发为赞参考裹依据犹。因劳此我匹司选因择了时代赛奥城山、君瞧隆广坑场、寄仁恒绝海河本广场修、天茅津现坐代城奥和嘉发里中倍心等五菊项目骡作为线研究膏范本鲜进行乡丰综合剪研究热。）40天津朽综合爷体项目分布君隆广场现代城嘉里中心海河广场时代奥城分析今：天津歌综合婆项目封分布踢多以凤城市兼中心街区和艺次中殖心区渣分布超，其颈中南甲京路境和海氧河沿陈线集材中了闹目前洋多数扩综合联体项达目。41天津经综合制体开公发规第模项目嘉里中心奥城国际区君隆广场海河广场天津现代城合计规模7245185075260（单畅位：隶万平批米）分析版：天津捆区域沙市场摸与*格*项序目类越似的钥开发股项目老目前劳有5防个，固其开对发总新体量雪达2艘60石万平掘米，饮其中炎嘉里禾中心叙和天卖津现悉代城涛两项负目的泽开发跪规模储占天射津城或市综泼合体结项目兔开发隙总量算的5摇0%期以上废，达与到1然47职万平发米。42天津盯综合翼体业医态组尸合商桐业写字源楼酒店公寓住宅嘉里纳中心奥城剃国际禽区君隆链广场海河笛广场天津泼现代活城独立伤商业甲级乐写字营楼香格置里拉50道年产云权独立绕商业级范别宪不翼详星擦级成不盗详70链年产宇权街区安商业甲级拼写字根楼威斯纳汀酒蛙店50温年产责权街区惧商业级除别胸不丙详星缎级辆不押详50晒年产容权50俯年产无权凯宾伴斯基甲级志写字泽楼独立秤商业分析裕：天津蛋区域影市场爬与*防*项万目类托似的捕综合称体项畜基本占上都候出现座了4热个以奖上业情态的肝组合默，其棵中嘉帽里中里心和岩海河适广场火两项呆目的域业态诊到达花了5琴个。长上述持天津杜各综伪合体套业态府组合繁表明萍目前安天津怪综合筑体开墙发进示入了遍一个欲快速旗放量堂和相滩对成恰熟的慕发展用阶段吐。43天津熔综合名体竞桌品研漠究分蛾析综合狼体竞粪品项悦目综央合分带析综合思体项真目数援据项目侵区域絮分布应分析开发读规模记分析业态膛组合旷分析居住耀物业狱部分映单项型分析产品猪精装材修分香析户型天面积顿及比奇例分轮析物业捷服务望分析购买章客群苍分析竞品亿综合里体研孟究结滤论44分析慢：天览津综培合体嫩建筑南风格笨多数感项目裹现代匪简约页，除本仁恒兆海河赶广场喜项目忙外，州其他竿项目唤外立羊面多疲为石身材（弓或铝及塑板城）+缸局部条玻璃端幕墙翻搭配缝。项与目立令面形好象大障气简刊洁、讽品质随感强食。天津牲综合段体建诵筑立伏面君隆惩广场时代弃奥城仁恒筒海河环广场嘉里韵中心天津调现代喷城45项目嘉里中心奥城国际区君隆广场海河广场天津现代城装修标准≥3000200040003000装修特点参考北京嘉里中心公寓，具体不详。采用高档入户门；采用国产品牌复合木地板。墙面涂刷乳胶漆。局部轻钢龙骨石膏板吊顶；涂刷乳胶漆。厅或卧吊顶区域配筒灯厨房；封闭式厨房墙和地面用瓷砖，开放式厨房墙面局部采用瓷砖。高档橱柜配不锈钢洗槽（含龙头）。配电磁炉，排油烟机。伊莱克斯、海尔或LG牌冰箱。TOTO或科勒牌洁/浴具。龙头及花洒；兰日兰、西门子或奇胜开关面板。德国艾洛橱柜；德国汉斯格雅整体卫浴及配件；瑞士劳芬洗面盆、座便器、德国卡德维钢板浴缸。罗德尔内夹钢板三防门。仁恒品牌装修具体不详。该项目公寓部分还处于规划阶段，具体不详。家电家具不赠送索尼、三星或飞利浦牌电视机，一室户配25寸电视，二室户及以上配29寸电视；AO史密斯或阿里斯顿牌热水器。电视柜、床、床头柜、沙发、茶几、写字台及椅子、衣柜，赠餐台、椅子。意大利华伦帝燃气灶、抽油烟机、嵌入式微波炉、消毒柜、洗衣机干衣机、冰箱；不赠送该项目还处于规划阶段具体不详。天津歪综合枯体竞些品装协修标朝准分析只：从上壳表可揭以看帝出，称目前闭天津赤综合巩体竞牌品项析目多问主打循成品漠全精纲装概腐念，吨在提拖供于盯项目园定位供相匹贺配的盐装修沫材料搞的同柳时赠情送多魂数家尊电产等品。46项目嘉里中心奥城国际区君隆广场海河广场现代城面积居室面积销售率面积销售率销售率面积销售率一居80-90该项目尚未这正是销售30-40100%76-8995%50该项目尚未这正是销售——二居120-13068-6980%123-16093%80-110——三居156-160110100%180-300100%160-180——四居200-220————220——主力产品两居、三居占总比例超过60%一居占总面积超过70%一居、两居占总比例超过80%住宅部分尚未运作天津栽综合疾体住米宅户杆型面组积（单钓位：鹅平米球）分析并：，天显津综直合体泊内住配宅产味品户慎型一口居范战围在孟30速-9害0平索米之关间，制两居像范围抚在6驳8-它13作0平授米，倚三居佣在1务10渡-3胆00似平米圣不等鼠。其肝中高批档定据位项诸目均啄为舒穷适甚述至奢转侈型夫面积弟配置揭例如谷嘉里钢中心创和君花隆广快场两晓项目宰，而跑中档尝项目启定位丸的奥拉城整恭体户凭型偏土紧凑枯和经批济，杨二海盐河广由场项安目户确型面动积配奸置适拒中属源于舒瓣适型蜂，而腰嘉里尤中心突的一守、二木居和杯君隆蹦广场阴的二某、三贝居户锐型面励积配裙置均图为奢旅侈型轿定位体。从催销售永角度宏分析眼，该游类产耳品消边费呈茧两端买化，获大户虾型和秆小户薯型相之对销昏售较罢快，椅而中嫁间面括积的惕两居番产品尿消化旷较慢爸。47项目嘉里中心奥城国际区君隆广场海河广场天津现代城物业公司嘉里物业融创物业戴德梁行顾问仁恒物业——物业费用——2.2元/月.平米8元/月.平米————服务内容——常规酒店服务内容酒店服务+特约服务项目————天津斗综合驰体竞丙品物缺业服掌务分析贡：从上才表可知以看林出，考目前虏天津糠综合常体竞详品项炮目的伯物业退服务锯多数微都由创开发华商自茫己名日下公码司提称供日辈常物约业服声务，卵且服西务内剥容于底其服性务费崖用挂如钩。48项目奥城国际区君隆广场客群描述客群面较广，有区域工薪阶层，也有高端消费人群，其中多为小企业主和城市白领。企业高管、高级公务员、私营企业主、置业投资人。置业诉求区位、配套、精装修、户型、升值空间地段、物业服务、精装修、城市发展潜力区域来源周边、梅江、体北、华苑80%环渤海其他城市占20%港澳台、国内其他地区占40%项目周边区域、天津城区60%置业目的70%自住，30%投资；70%投资，30%投资投资80%，20%自用；60%自用，40%投资；天津筒综合烦体竞忙品购陷买客魄群分析床：从上治述两甚项目闪分析砌可以午看出瞒目前纱综合昆体项僻目的挑客群卫来源斯中外不地甚管至国杯外购染房人新群占谣到了薄一定粒比例怜，地环缘性尖特征哲并不姐明显淡，而熊其置围业的永着眼肤点在姜于项辜目地哲段和宰物业励服务扶，是桥其最俱主要倘参考造的对隔象。驼外地轧客群马多以街投资喘为主证，而倾本地谱客群溪自用济或自应住巨经作。49天津扭综合腿体竞萄品研粮究分绪析综合漂体竞床品项悠目综汪合分旬析综合纸体项昌目数旦据项目称区域言分布律分析开发傻规模阶分析业态添组合牧分析居住邻物业春部分迈单项素分析产品稳精装盗修分坟析户型间面积俗及比朽例分降析物业避服务虫分析购买茎客群原分析竞品谣综合糠体研复究结富论50天津忧综合道体竞域品研遥究总安结通过映对目性前天煌津与脉项目予开发勤体量罪和产莲品定白位接躺近的锄五个芦中高费端综是合项幅目的悄单项烦综合萄分析六，可砌以看帅出目宋前天学津综谢合体邻项目啊开发没已进陈入了蠢市场牧集中普放量烘阶段艇，甚抬至可意以说貌未来兔一两势年将倍是天瓦津地纲产的班综合弟体时季期。同时络作为辰高端封综合迟体的愈标志源，多用数品鄙牌开俊发商部的大拢体量势项目太均在刘物业醋管理链和签绣约酒膛店方蛋面都吴有国盘际知灯名品也牌引粥进。允而作经为面禁向天赛津高裹端置县业人辟群的绒综合居体竞迷品项垫目户锈型面智积多位是舒晃适甚嘉至奢时侈型壁面积午配置哑。综上期所述竟天津还**老项目位未来喝要在湖市场测上确赢定成港功，携就必矩须寻施求差克异化难，在旋产品欢特色棚功能患上做宅出特恢色，刷并深犬挖客滔群需懂求进丽行针扇对性盈的营联销推京广，护方可颠在未璃来的票市场使开发铺中立称于不暮败之注地。51居住孕类物财业市身场研母究分献析区域纲潜在狸市场树竞争无分析居住像类物椒业筛袜选天津此高档絮住宅申市场护研究浮分析天津调高档浙住宅踪蝶竞品镇综合厘分析天津煤高档他住宅佩典型兽竞品侄分析天津倚高档那公寓死市场困研究兼分析天津格高档预公寓逮竞品著综合叹分析天津脖高档趟公寓响典型住竞品行分析天津匀居住宏类物桑业市那场分井析结就论区域乒竞争给市场誓调研52天津喉居住卫类物厉业竞廉争项川目筛拍选原秋则本案静上市颜时间亭在0远9年剖后，澡目前同选取猪的一境些项虑目主封要是息目前默在售驾且对脉本案棉有一址定借记鉴意呜义的膝项目伙。筛分原则关注点项目例举区域接近原则通过分析周边城市中心区域和次城市中心区域在售项目，为本案从区域和项目角度提供借鉴指导海河大道、伊顿玫瑰、上城豪苑、万通上游国际、富力城、金盛国际档次接近原则通过分析中高档次在售项目，为本案从客户角度提供借鉴指导华侨御景湾、君临天下、犀地、天津公馆、君隆广场、迎宾国际公寓、天津中心注：在分当析比杜较时抖我们抚将按跨产品刃性质缩慧进行腔归类砍分析保。53住宅类项目公寓类项目天津熄居住让类物革业竞传争项冤目区就域分江布注：本剑次遴防选的量竞争止项目扶研究债为1保3个康，其拖中住域宅类无项目压7个烫，公禁寓类捎项目他6个榜。多纱分布蕉在老赌城厢舟板块肢及其税辐射茅区域赢，包蚀括城税市中余心区泊域。54居住书类物歼业市慎场研絮究分辉析区域考潜在坐市场扰竞争例分析居住绑类物导业筛溜选天津兽高档刊住宅英市场妙研究缓分析天津泥高档弯住宅止竞品另综合忆分析天津远高档弃住宅理典型枣竞品意分析天津亩高档班公寓碎市场根研究盗分析天津成高档鹊公寓宅竞品扑综合虽分析天津谱高档冶公寓旬典型消竞品穿分析天津服居住糖类物飘业市礼场分园析结恼论区域爆竞争炎市场飞调研55住宅笑竞品仙项目找综合恋分析项目名称开盘时间原始开盘价格（元/㎡）07年开盘价（元/㎡）目前均价（元/㎡）是否精装修精装修标准（元/㎡）富力城05.7.306757887012500是1000伊顿玫瑰公寓08.3.1110001100012000否—上城豪苑07.9.1100001000013000是1500万通上游国际07.68000800010000否—犀地05.11.2681801300018000否—金盛国际07.12.28100001100013500是1800价格进分析分析斥：目前睛本案拉周边俭的主润要住亚宅竞巴品项蜡目售巷价平粥均在绕13死00订0元冶/平粉米左奶右；该其中坚大盘蹄项目浅，历坡年的贫价格己涨幅蜂在2详0%毅左右乒；目捎前周奥边新唱上市箱的项途目均吓已进今行精社装修泳，装绣修标壤准在眉15过00胞元左路右。56建筑减风格富力或城万通慎上游堆国际犀地城上罚城伊顿弄玫瑰金盛石国际海河贯大道分析风：项目胸住宅象竞品僚项目话的建想筑风循格多辆以现细代简箩约为春主，恢项目碰整体裳形象烂档次拢高，乏品质奴感强狂。住宅翼竞品治项目耀综合减分析57建筑匆形式项目名称容积率建筑形态几梯几户外立面材质建筑风格得房率层高富力城2.9以24到28层短板纯南北向住宅为主两梯两户两梯三户外墙饰面主材为优质外墙砖，底层装饰石材或其它材质南派主题建筑风格80%3米伊顿玫瑰公寓4.5一栋蝶形点式高层和三栋短板式高层组成两梯四户两梯七户涂料新哥特式建筑78%3米城上城4.5建筑形态为20到33层11栋塔板结构两梯两户两梯三户LOW-E玻璃幕墙与高级石材的完美结合新古典主义78%2.9-3米.12号楼4.8米万通上游国际2.76高层32层两梯两户两梯三户涂料现代风格76%3米犀地3.5由11座31层板式高层组成一梯一户两梯两户三梯两户石材法国边锋主义783米海河大道2.80

20栋住宅楼，3段底商，3处景观，1个会所，1座公建两梯三户两梯两户涂料欧式现代风格75%2.9-3.1米金盛国际7.52冻塔楼,23层、40层6梯21户4梯20户玻璃幕墙加铝板现代风格70%3-4.36米住宅检产品拾的梯旅户状封况多扛为2浆梯2扑户，细甚至炮有3壶梯2殖户的隐设计抚，突肾出产邮品的产舒适之度；孕目前童各项经目的月整体莫容积承率均奖在3肯及以贤上，疲土地盾利用闻率较余高；万整体扎层高辅一般彩在3挽米左阻右，区出房饭率在变78首%左摧右。住宅满竞品汤项目拿综合浇分析58户型温面积虎及配市比分析疮：富力君城、悄海河恶大道事和犀告地均尿以大巷户型糕为主条，上碎城豪匆苑及份万通搁上游勺国际素以中孤小户顶型为哭主，瞧伊顿炼及金仅盛国双际两袋项目层则以婆小户风型为珠主。拢大盘员项目勤整体积户型齐面积于均比心较偏火大，挺中小洗楼盘柏的户万型面也积整违体偏角小。住宅蛙竞品闲项目卡综合恨分析59消化污速度及及存街量目前毁富力是城、齿海河染大道烧等项告目均地已接钳近尾干盘，国产品岩所剩订不多烈，其个余新促开项逆目的忍整体短体量恐不大棕，消混化周友期在中一年看左右戒；中银等户鉴型为屿主的积项目乐月消痒化套室数在稳30确套左遵右，尊高端沫项目更犀地叮月消见化速双度在炎15奥套左仇右；葬整体素来看公，小糟户型层在各伤项目熔的消居化速述度较痒快，圾存量蒜较少挂。注：膀统计角时间莲截至行到0桐8年简4月住宅威竞品聪项目享综合抖分析60建材素及设缝施设朽备分析扒：从上搞表可踏以看夏出住独宅竞便品项等目的气装修汉标准业，整魔体档望次较切高，逗其中丹外墙着部分唯多采弦用局臣部石悼材和搏幕墙诱或铝毛塑板删装饰谜；门炕窗部齐分都著采用辜断桥杜铝；怕大堂激装修葱整体前档次递较高六，其创中部酬分吸交项目笨的大熔堂更址是采知用的足类似忙豪华驰酒店陪的装早修标胳准。住宅雄竞品输项目毕综合释分析61建材运及设摘施设附备分析深：从上摄表可纠以看彩出，退项目碌的住恳宅竞谜品项债目其摆空调尖配套至多为俘分户焦中央掏空调凝，电傍梯档故次整症体颇汁高，剩二项票目供怎水设挠备多级为变绝频分垒户计她量。住宅暴竞品痰项目敌综合困分析62客户票群体分析斩：从区膨域来阿源看雹：住裙宅产森品的视地缘习性成毕交较削为突饰出，送南开做区是隆各项列目成俱交的顾主要锹区域这；从通年龄遣上看焰：年庭轻白音领及腾中年侵实力步群体借是支候撑各菌项目陕的主顶要群得体；梁从购头买动修机：拌周边括学校塌及配脱套成触熟以系及老必城厢叹的核沿心区纷位优即势，痰是客虏户成脱交的愁共同烛特点；住宅食竞品站项目肚综合挪分析63客户整体特征来源年龄特征职业特点购房动机及关注点自住客户自住客户主要集中在南开区为主，对老城厢有一定的情结自住客户的年龄主要集中在30—50岁之间.跨度从年轻群体到一些养老群体事业单位中、高层；年轻白领和一些私营业主老城厢成熟的配套、交通；学校教育资源；项目产品舒适度和性价比。投资客户投资客户的来源比较广泛，分布在市内六区和外地一些投资群体投资客户主要集中在35—45岁之间的实力群体为主主要集中在一些私营业主老城厢的地段价值和项目的投资升值潜力分析协：住宅柔项目侍的自飞住客插户和躲投资折客户俩的比钥例一奶般为排7：分3，王自住葡客户望占到冶项目泊成交准的主腾体客群庄分析住宅拘竞品某项目副综合酿分析64住宅填项目君整体抢对比韵分析项目名称绿化率景观形式（水景、地形、植物、小品、集中绿地）富力城31%设计为南派风格园林住宅。由多种植物及厅廊水景组合的社区景观，更强调了现代园林住宅在城市中心的应用，其中的“守旧”元素为区域内原有的道路脉络。体现了老城厢融合文化的特点。伊顿玫瑰公寓26%内庭外园-双景观，采用组团景观带的设计手法上城豪苑30%双公园绿色环保，城市中心自然与人居的和谐共生万通上游国际35%7个主题广场，能够满足不同人的不同需要，结合社区商业街和中央休闲绿地相互呼应,内外联系,开放与私密结合,动静分隔有致,创造出层次空间变化的社区景观犀地43%约1万平米中央公园；5000平米空中花园；纯街区式休闲境地海河大道40%三大社区景观:入口中央景观，北侧社区内部景观和南侧会馆周边景观相结合金盛国际-6层上空中花园景观眠及绿卖化对尾比分析烦：住宅隐项目撇的绿丹化率触一般隆在3甩0%升以上称大盘局；如无富力倍城和陆城上熊城等姻项目薯，在亚绿化鲜手笔桨上比墓较大酷气，破且营骗造一去定的阀主题激，用梅来提寺升项坦目的眼空间羞感受桂；中债小楼允盘则凶通过框组团胁绿化据来提车升项慎目的伴景观熄价值课。65住宅系项目印整体莫对比必分析物业仔管理尊及车负位项目物业公司物业费服务特色车位形式比例售价富力城北京恒富物业管理有限公司天津分公司2.20元/平方米*月普通物业服务地下停车1：110-14万伊顿玫瑰公寓天津罗泰物业有限公司2.40元/平方米·月普通物业服务地下停车1：1未确定上城豪苑戴德梁行2.8元/平米/月普通物业服务地下停车和地面停车相结合1：112万左右万通上游国际北京万通鼎安国际物业顾问有限公司2.10元/平方米·月普通物业服务地下停车和地面停车相结合1：1未确定犀地深圳银典物业3.5元/平方米*月普通物业服务地下停车1：1以上18.3万元/位海河大道加拿大高力国际物业顾问，天津市阳光家园物业管理有限公司2.50元/平方米·月普通物业服务地下停车和地面停车相结合1：111.8万元/位金盛国际上海陆家嘴物业管理公司2.2元/平方米·月普通物业服务地下停车1：0.6未确定分析够：物业坡服务予一般分为开菊发商委自行兽所带括物业蚀公司灯与知邪名顾恒问相听结合碑，提热供普茄通的串物业赞服务认，物际业费拦在2笑.2浑元/围平米睬·月拥；住厚宅车符位比趟例一涂般在盆1：活1及发以上牲，目吵前普叙遍采奴用地趁下停贼车，谁人车染分流事的形货式，共车位航售价爹在目沸前区谢域楼扬盘一郊般在降12倡万左看右66住宅眠项目畅整体蜘对比愁分析小结产品眨形式可类以比住召宅项畏目的敬均以目舒适身性的定两居晌和三矮居为她主，意满足酱人们捏自住顷需求丢，在俱新近遍推出炎的楼盏盘中乡丰，由然于老抢城厢呢地块乔的住羊宅项时目逐慌渐稀忍缺，死小户飘型为归主的塔产品遍开始执面市把。销售干方面区域煮内的团住宅解产品则售价态平均鹅在13低00壶0元/平米柱，目近前部故分接沉近尾词盘，真后期直纯住百宅项雾目在牛该板矮块将僚成为钱一个程稀缺熄，住挪宅整栗体月晌均消醒化速铸度在40套左识右。设备盛设施目前喝大部吃分均创采用暑精装起修的枣形式凝，来芝提升改项目走品质淡，同火时外鞋立面颠和建群材等毅施工旧用料系上都双体现哲项目叙的档钓次，龄增加瘦产品追性价汁比。客户撤层面地缘掀性客制户是顶住宅隔产品李消化西的主燃力客革群，参同时冈老城脚厢的送核心惑地段歉及配坐套是妥客户羽认购摘的主顷要动瓶机，将客户扩群体取集中妖在35赵-4宿5岁的台实力蛇群体笛。67居住电类物学业市然场研塌究分货析区域促潜在嚷市场庸竞争丹分析居住舍类物袍业筛虽选天津更高档横住宅临市场秤研究欧分析天津宏高档匀住宅闪竞品夺综合雨分析天津闲高档愈住宅准典型快竞品曲分析天津朴高档简公寓极市场闯研究恩分析天津影高档列公寓灵竞品笛综合羡分析天津少高档衰公寓是典型泰竞品独分析天津单居住作类物碧业市外场分矮析结逮论区域佣竞争辱市场南调研68住宅堆典型茶项目总分析原则价：我们颜选取谨在老价城厢促区域速具有塑标杆绵和档隶次较用为相杯近（衰精装踩修）夫的项咱目进甘行类困比分改析，柴从而掩获取验本案饮可以缴借鉴盆的经敬验。富力金城中新嚼城上挤城金盛行国际选取元原则69项目浆简介[毛顺坯房壳的终衫结者承]富力勉城是讽老城拆厢第茎一个此启动叛的项仙目，利用腔其品姻牌大盲盘的占号召愧力，戏迅速慈占领扎天津否高端恭市场归，凭借屯铺天浪盖地永的广伟告宣态传及第“彩咱蛋”闷楼处端的新出鲜创矛意，哈在短有期内吴达到泉广泛肆的市葡场认韵知度巨。老城对厢西孙部的昨富力泛城，蠢是建筑棉面积挪72钻万平僻方米甲的精为装修侨大盘页，设计元为南欢派风很格园估林住衡宅。披由多尤种植极物及城厅廊物水景少组合速的社录区景伐观，摆更强葛调了惠现代岔园林房诚住宅粘在城幻玉市中悼心的膀应用游，其孩中的核“守拉旧”聪元素露为区习域内妖原有叛的道顿路脉坟络。绳体现呀了老汇城厢晚融合兰文化领的特妻点。住宅珍典型士项目累之富船力城70项目配占地沙面积坚达21膛55朴50秋㎡，地茎上总胞建筑爽面积72汉42目30耽㎡；容积绸率2.弓9建筑眯形态帝以24到28层短筹板纯誓南北折向住炊宅为问主；楼体延均为趁单体随建筑冲，最夏多两箱幢联废体；产品再进深12挎-1昌3米，挠层高3米；南派笔园林纠，一盾步一篮景，央形成叫多重是景观搂中心拦；精装院修交馋房，局无论邀是外侮立面区，还鬼是内腔装修课，从半地砖拔、墙渡面到绒卫生罢间的忘水龙歉头，恭都采继用罗筑马、北高仪店等知辣名品耗牌；四星倚级酒皂店标够准的溉大堂国、走啄廊和雁电梯补间，明豪华传气派醒的公凑共空浸间。产品堆描述住宅肠典型务项目暑之富更力城71建材敢装修外墙帆饰面庭主材馅为优晕质外看墙砖趋，底搂层装枣饰石锁材或知其它阅材质入户设门：竟高2建.3维米，寇采用国高档屡木制斤四防援门，乘配高纷档次稍门锁坛，防奴盗眼室内擦门：砍门高介2.书3米累，采瞎用优半质实湖木复幅合门落，配战高档顿次门享锁。地面嗽材质糠为拼聚花图凭案花低岗岩俱/大智理石墙身恐主材祝贴大胀理石卖到天瞎花顶吊精蚂美天音花配悠美观绢灯饰公共盟出入况口选填用电洞子控基制透盟明玻饺璃门窜。首层支室外舱入口导局部真铺装讲粗磨鼻花岗痒岩或供同等轿效果惰其它刑材质皮地面摩。交房呜标准设备忧设施供暖友：市旱政供朱暖，寸户内滨设森腰德、高努奥茫奴高盗档暖数气片钱或同亚档次府品牌电梯乡丰：广谣州日趁立，气轿厢缺高档长装修电视食：有沫线电凶视到混户，末客厅唱及主寒卧预待留端娱口电话诵：客办厅、膊主卧蹄预留劳端口配电杂：每溪户均导设独熟立电颂表（拘