房地产开发项目规划设计

房地产开项目规设计

......房地产发项目划设计

5第5章

FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI房地产发项规划计本章学习求：1.掌握房地产发项目划设计主要技经济指标；2.熟悉房地产发项目划设计主要内；3.了解城市规的概念、城市划的层、城市规划对房地产开发的管理房地产开发项规划设的指导思想。5.1城市划房地产开发5.1.1城市规划与地产开发1市规的概念城市规划指为了现一定期内城市的经和社会展目标确立城的性质、模和发方向，理利用市土地、调城市间布局各项建的综合部和具体排。2市规的层次系城市规划其规划深度不可分为城市总规划、市分区划、城详细规划（1城市总规划（2城市分规划（3城市详规划城市详细划分为制性详规划和修建性细规划3市规与房地开发的关系（城市规对房地产发经济-2

益的影响.2222.益的影响.2222.房地产发项目划设计FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI（城市规对房地产发程序强制性管（城市规管理是政调控地的手段。5.1.2房地产开发目规划设的技术经济标1住区术经济标（1居住区用地（；（2居民每占地（/人；（3居住区建筑面（m（总户数总人数、均每户口（口户（5平均每居住建面积（m；（6居住建密度；（7容积率（8绿地率（9人口毛度；（）人净密度；（11住宅平层数；（）高比例；（）住间距（（）居区平均造；（）停位个数；（）建周期。2筑的术经济标为了评价店、写楼、商零售中心等开发目的规设计方的经济和合理性经常采以下技经济指作为衡量标准。（1建筑容率；（2总建筑积；-3

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5（3地上建面积；（4建筑密；（5规划建用地面；（6建筑高；（7绿地率（8停车位数；（9有效面系数；（）开项目总价平均价和开发建设期。5.2房地开项目规划设的指导思想主要容5.2.1指导思想1项规划设应当体项目总策划的基构思与则一般情况，影响目规划计的要素主要：（国家及目所在城房地产发、建设基本政；（项目所地城市控性详细划的有关定；（3项目所地现场况；（市场调结果与市定位、目开发理；（建设项的总投资资金运方式。2划设中的和理念建筑的规设计应最大限地满足人的全位需求主要体在：（1规划设与自然态相和（2规划设与社会展相和（3规设计与户需求化相和谐-4

5.2.2工作内容....5.2.2工作内容.......房地产发项目划设计

5FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI项目规划计第一主要是究基地条件和围环境项目规划计中第步是总规划设计。下面以居区项目划设计例，对居住区目规划计的主内容进阐述关内在本章——节中分别详细绍。1划布2筑选3宅户4配设施规5道交通规6绿与景观划5.3居区规布局5.3.1规划布局遵的原则1住区的划布局应综合虑路网结构公建与宅布局、体组合绿地系统空间环等的内联系，成一个完的、相独立的机整体并应遵循列原则（方便居生活，有于组织理；（组织与住人口规相对应公共活动心方便经、用和社化服务；（合理组人流、车，有利安全防卫（4）构新颖体现地方色。2.居住区的间与环设计，应遵-5

循下列循下列原：房地产发项目划设计

5FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI（建筑应现地方风、突出性群建筑与间层次在协调中变化；（合理设公共服务施，避烟（味尘及声对居的污染干扰；（精心设建筑小品丰富与化环境；（4注重观和空间完整性市政公用站、停车等小建宜与住或公建结安排；电、电、路灯管线宜地埋设；（5公共动空间的境设计应处理好建、道路广场、落、绿和建筑小之间及与人的动之间相互关系5.3.2常见的规划局形式常见的规布局形有行列、周边式、混式、自式等。5.4建筑型5.4.1建筑类型住宅建筑型有多分类方，常见的分类方有以下种：.按建层数划（1低层住①单层住。②独栋别。③联排别。（2多层住-6

（3高层住..（3高层住.....房地产发项目划设计FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI.平面点划分（1点式住（条式住3结构型划分（1砖混构（2框结构（）框架剪力结构.户内间布局分（1层式2层（3式（4）跃层5.4.2建筑风格1筑风的涵义建筑风格一个建物的个和独特表征，要在于筑在平布局、态构成、术处理手法运等方面显示的独和意境它作为固的建语言深刻体现出类的价观和审倾向。2筑风的重要对于房地开发商言，适的建筑风格对盘促销有相当的积极义，它可作为楼的卖点一，为目开发奠良好的础；对消费者言，清新人的建风格能得人们认同，引精神上愉悦；于城市设而言，颖的建风格能城市增一道道亮的风景。3筑风的创新践（1结合传文化进建筑创（结合项环境特色行建筑作4宅开中常见建筑风格形式（1中式建风格-7

（2欧陆风...（2欧陆风.......房地产发项目划设计FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI（3）异风格（4）新典主风格（5现代主风格（6）主风格5.5住户型5.5.1住宅功能分的原则功能分区则如下1内分区原2动分区原3洁分区原5.5.2住宅功能分

51私行为空私人行为间包括卧室、人次卧室、客、保姆等。2公行为空公共行为间包括居室、厅、餐厅、过、工作、健身等。3家行为空、卫生为空间家庭行为间、卫行为空包括厨房、洗房、家室和卫间。4交空间、外过渡间交通空间室外过空间主包括过道、走、内楼梯阳台、台等。5.5.3住宅功能分的技术要1.套住具有良的通风采、日照、隔、保温隔声等能。2.内功能间应具有一定的适应性、可变，以适不同家居住以-8

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5生活模式化的需，且功空间还满足适用安全、生、舒、经济美观、长的要求3.室设计该避开来自户内其他房间或周邻居的线干扰以保证室的私密。4.须设置内的室外空间——阳台。5.6配套施划5.6.1公共服务设规划按其服务内容，可分为业设施、教育施、文运动设、医疗施、社区理设施类。5.6.2市政公用设规划1住区的供包括居生活用，各类公共务设施水、绿用水、境清洁用和消防水。2排水系包括污排水系和雨水排水系。3住宅区供电有筑用电户外照明用电大部分中建筑用中住宅用的电最大。4信系。代化的信除包括统的电话电视和政外，还括话音数据、图和视频信合一综合业数字网和线电视5气系住宅区应现管道气进户住宅区的燃气设有气化或调压，二者要求单独置并与他建筑保持一-9

FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI..FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI...房地产发项目划设计的安全距，调压的服务径一般500~1000米。6热供系统住宅区冷供应设有住宅锅炉房、热换或太阳集热装等。锅房应该设负荷中并与住保持一的隔离。7环系统住宅区环的主要作是生垃圾的收运。8程管综合住宅区的程管线要有给管、排水管、电管、电管、燃管、热管（蒸气热水）。5.6.3停车设施住宅区机车和非动车的车设施均有停场和停库（房两种，时还设有动车停位和非动车停点两种复用途的地。5.6.4安全设施居住区的全设施据所采的安全系统一较为常的有对系统（括可视对系统）施和视监视系设施。5.6.5户外场地设住宅区的外场地施包括外活动场地、宅院落及其中各类活设施和配设施。5.6.6服务管理设住宅区的理设施括社区理机-10-

FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJIFANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI..房地产发项目划设计构和物业理机构5.7道路通划5.7.1交通组织方

5居住区交组织的式有人分行、人车行结合部分行种主要式。1车分在住宅区路网布上应该循以下的原则（进入住区后步行路与汽通路在空上分开设置步路与车路两个独的路网统。（车行路分级明确可采取绕住宅区住宅群布置的式，并枝状尽端或环状端路的式伸入各住户或宅单元面的入。（在车行周围或尽应设置当数量的户停车，在尽型车行的尽端应回车场。（4行路应贯穿于住区内部将绿地、外活动地、公服务设串联起来并伸入各住户住宅单正面的入，起到接住宅落、住私院和住起居室作用。2车混结合局分行人车混行交通组方式是机动车交通和行交通同使用套路网具体地说是机动和行人同一道段面中通。-11-

FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI......FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI.......房地产发项目划设计5.7.2路网规划原居住区路布局规应在居区交通组织规的基础，采用合于相交通组织式的路形式，遵循以原则：1顺不穿，持居住内居民活的完整舒适2分布置，级衔接保证居区交通安、环境静以及住空间域的完整3因制宜，居住区路网布合理、建经济4功复合化营造人化的街空间5构方便、统、丰、整体居住区交、空间景观网6免影城市交5.7.3道路交通规要求居住区的路通常分为四，即居住区级居住小级、居组团级宅间小路1住区路宽度要求（居住区道路。道红线宽一般为20～30米，地居住不小于15。车行一般需。（2居住区级道路道路红宽度一般为1014行道宽一般为5～8。（3居住团级道路道路红宽度一般在～10米之间车行道求为5～7米。-12-

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5（4宅间路。路幅度不宜于2.5米，连接层住宅其宽度宜小于3.5米2住区路规划其他要求（住宅的路应做尽式，使辆不能任穿行。（居住区主要道路少有两不同方向外围道相连。（居住区主要道路城市道相接处，且还应虑通视件，其角不宜小°。（4居住公建中心应专门虑为残疾人置的无碍通道（5居住内尽端式路不应于120米，在端头设于120米×米的回车地。（6居住内道路设与施工小区管线综设计与工必须时进行5.8绿地景规划5.8.1绿地规划1地率居住区绿率是指住区用范围内各类绿用地总积占居区用地面积的比包括公绿地、旁绿、配套公建属绿地道路绿。目前，根我国《市居住规划设计规范》相关规：规定新建居区绿地率小于30%、城改建绿地率不小于25%指标。应区分“地率”“绿化。2绿规划的求-13-

FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI...FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI....房地产发项目划设计公共绿地统的布必须设一定的中心公绿地。区级小园的用规模，不于方米，组绿地不小于400平方。公共绿地采用“敞式”局方式。组团绿地包括其块状、状绿地）要满日照环的基本求；要足功能要；要考影响空环境的素。绿地规划，应坚“一切绿化的用地均绿化，宜发展直绿化的原则和宜保留利用规或改造围内的已树木和地”的则。5.8.2景观规划1行环步行环境规划与计应该时考虑功能与观问题步行环境观的物要素包地坪竖向、地铺装、缘、台、踏步坡道、护与堤岸围栏与杆等。2地环铺地设计要从满使用要（感觉与触觉）景观要（视觉两方面发，考虑适、自、协调对地坪铺装应考材料