广州商业用地功能定位及发展战略策划含经典案例

篇首语城市确实像一本书，一栋栋建筑是“字”，一条条街道是“句”，街坊是“章节”，公园是“插图”。透过它们，阅读者见到了“人”，现在的、活着的人，和过去的、逝去的人…………正如丘吉尔所说的“人塑造建筑，建筑业塑造人”，人造的城市也缔造了自己的独特文化。——摘自《阅读城市》前言项目位于白云区嘉禾街，华南快速干线的北侧，广州城市绿肺白云山西侧，总用地约500亩本次策划成果应用可为项目下一步招商引资工作提供方向性参考可结合最终确定的投资开发方案为今后的规划设计工作提供参考备注：本报告数据来源如无特别说明，均来源于委托方提供（含各类统计年鉴、统计公报、政府对外公开权威分析数据及发展战略规划等）和恒昌资源平台（含市场调研、行业访谈、资讯中心等）综合发展战略目标工作思路框架城市运营篇案例篇发展定位篇经济效益篇功能布局篇区域发展篇区域形象篇区域消费篇区域总形象产业形象商务形象生态形象商服业需求商服业不足深圳蛇口上海青浦新城波茨坦广场日本横滨MM21循环论证理念落实经济性形象性互动作用借鉴结合Part1

城市运营篇白云区在广州总体发展战略影响下面临新的发展机遇中调、北优、双转移战略推动白云区优化人居环境，发展现代服务业，改造传统商贸业、物流业鼓励生态保护与生态型产业发展交通路网（含轨道交通）的建设助推白云区的发展工作思路框架城市运营篇案例篇发展定位篇经济效益篇功能布局篇区域发展篇区域形象篇区域消费篇区域总形象产业形象商务形象生态形象商服业需求商服业不足深圳蛇口上海青浦新城波茨坦广场日本横滨MM21循环论证理念落实经济性形象性互动作用借鉴结合Part2

区域发展篇区域形象区域消费区域形象逐步改善

——重大建设项目实施进一步改善区域形象市政设施市级：白云国际会议中心、白云新机场商务配套区、白云新城的开发区级：白云湖、白海面湖的建设提升白云区形象白云湖是目前在建的广州第一大人工湖，规划为白云区的休闲度假、总部商务和生态住宅区白海面湖建成后，可与杭州西湖媲美重大项目知名房地产开发商进驻提升区域档次及知名度万科、方圆、时代、富力、恒大等大型品牌发展商相继进驻产业形象不断改善

——新兴产业导入优化白云区产业结构空港发展区和白云新城两个市级规划中心相继在白云区落地，导入新兴产业，为白云区产业升级注入新动力生态空港世界重要的临空产业承接基地亚太区航空公司服务基地华南高端商务门户白云新城：广州北部片区商服中心高端商务服务区发展以总部经济、会展业为主体的商务服务业和现代商贸业高星级酒店进驻，提升白云区商务形象五星级酒店主要依托白云山、南湖的生态景观资源以及新旧机场的带动效应而发展大型知名商家进驻，改写白云区的商业格局商贸服务形象稳步提升

——高星级酒店及大型品牌商家纷纷进驻白云区颐和大酒店白云国际会议中心诺富特大酒店中央海航酒店酒店名称客房数（间）颐和大酒店约250白云国际会议中心约1100会议中心附近豪华酒店（待建）约1000诺富特白云机场大酒店约460中央海航酒店（待改扩建）约350白云区五星级酒店情况生态形象良好

——自然生态资源丰富，市民认知度高白云区自然生态资源极其丰富白云山、流溪河南湖国家旅游度假区帽峰山森林生态旅游区Part2

区域发展篇区域形象区域消费中高端消费需求不断增加

——产业升级吸引高素质人口集聚产业结构优化政策实施“双转移”战略是广东省委、省政府的战略部署，也是未来广州产业结构调整的必然方向高科技产业发展将吸引高素质人口集聚机场东高新技术产业基地：重点发展生物芯片业和医疗器械制造业民科园高新技术产业基地：重点发展以数字视听和软件为主的电子信息产业、汽车零部件产业生物医药健康产业基地：生物医药研发、生产和物流基地中高端消费需求不断增加

——大型社区开发集聚大量中高档消费群体白云区已形成中高档的居住格局近年白云区住宅成交量在全市比重不断上升白云大道北-南湖、广州大道北、金沙洲三大居住板块已形成，其中前两者中高档板块就聚集在嘉禾周边未来项目周边中高档的居住格局将进一步巩固白云湖、白海面等居住板块正在崛起中高端人群的集聚必将产生购物、餐饮、休闲、娱乐、文化及办公等一系列连锁需求消费力增强，推动商业发展居民收入增加，消费力不断增强城镇居民人均可支配收入近五年增速约为11%2003-2007年全区社会消费品零售总额平均增速超过12%商业价值逐步提升白云区新建商铺价格逐步超过广州市均价百信广场商铺租金已由开业时200多元/m2增至现在的800元/m2产业发展推动商服业需求持续增长教育培训业发展速度较快政府对于教育投入加大教育、培训行业也依托产业发展得到长足的发展如皮具设计、美容美发、会计、电脑技能等白云区职业学校经营状况良好2007年收入过亿元的6家其他服务业企业中，白云学院与白云工商高级技工学校分别排名第三和第四，收入达到1.76亿元和1.3亿元新兴教育、文娱类商业消费持续增长住宿、餐饮业增长较快产业发展推动商服业需求持续增长商务需求增加白云区工商企业及私营企业数位居广州第四，存在较大商务需求近年写字楼价格逐步提升目前具有一定形象且硬件设施条件好的写字楼大受欢迎如时代商业中心出租率达100%商服壁业发色展的唤不足功能抱复合配程度激低，妈辐射因力弱阿，未松能形仗成强斧有力块的区六域型木商服始中心较为狮成熟埋的机鹅场路躲与梅业花园料商圈四规模志小，眼且主亮要以叛购物妻功能洁为主写字现楼规删模小醒，分谜布散朵，未页形成雕标志胖性办赵公区目前梯已投诵入使弓用、两形象骂较好愤的单阶体写业字楼蚕规模颗最大翅不超窃过2逐万平吐方米商圈代表项目主力店规模（万m2）备注机场路商圈远景路商业街以小型服饰、餐饮专业店为主约3——百信广场家乐福+广百约6梅花园商圈佳润广场乐购+广百约5TESCO已营业，其他预计2008年9月开业圣地新天地以摩登百货为主约2白云凝区代均表性山写字印楼概挺况名称位置时代商业中心远景路元邦大厦黄石西路鹏景大厦机场路穗景大厦机场路机场路商圈——百信广场白云绕区主第要商颜圈概荒况梅花园商圈——佳润广场商服轧业发仁展的扮不足商业篮形态斥单一郑，缺累乏特广色及堪体验甩元素建筑集形态贝单一缺少食具有挖建筑我特色询，可辩供市携民休叼憩及听交流村的公匀共空滩间商业伏经营骨业种臂单一塌，以贩购物桥功能葡为主亡，其许他业播种比辞例少时代新都汇百信商业街远景路商业街白云含区亟浸需将蒸嘉禾淘打造弦成符费合发喉展战拿略的夜区域禽型商测服中爹心经济钩实力债处于膊全市圾前列首的白茎云区疯需要终把嘉腰禾打茫造成胞区域图型商闷服中革心，商需要貌发掘田该中塘心发赠展的号核心狭动力具源工作珍思路纠框架城市到运营闲篇案例粉篇发展蹄定位诵篇经济价效益达篇功能孝布局培篇区域挂发展循篇区域形象篇区域消费篇区域总形象产业形象商务形象生态形象商服茂业需涂求商服锅业不弟足深圳蛇口上海青浦新城波茨坦广场日本横滨MM21循环温论证理念帜落实经济匪性形象稻性互动滥作用借鉴捐结合Pa柏rt拳3案例弦篇区域遇型商嗽服业说开发郊典型指案例深圳蛇口产业升级带动区域商服业发展上海青浦新城魅力型区域商服业复合功能载体波茨坦广场传统文化与时尚商业元素的融合选取案例对本项目的参考日本横滨MM21政企协作推广及公共服务元素引入开发模式产业主导型文化特色型复合功能型政企合作型案例桨1：堵深圳仓蛇口蛇口桨位于字深圳库西南俱部，仪毗邻到深圳写湾，垫距离激深圳饭市中鱼心3贞0公酷里经过拔多年蜓的发取展和湾招商纺局的炸有效医经营正，蛇浓口已售由深州圳边旗陲的芳一个贯小渔散村发锤展为诵一个铜融现苦代产肺业、辞商务帅、居割住和说旅游追为一骗体的璃国际努人文迁社区悠和滨民海产呀业基拨地案例她1：追深圳扬蛇口商服博业发声展历啊程以港净口为株龙头风的产缺业发址展推竟动住渡宅需考求，哪日常蛾消费点商业藏随之雪诞生让；外扒国商低务客矩户的改增多旦催生状休闲浮商业第一墙阶段神发展升雏形逐步畅形成垒了以紫地产写、物狸流、凝高科随技为弹核心码的产除业格稠局，顶高素致质人龄员进果入引甩发消膨费的不需求秀，沃柳尔玛磨、西础部第猫一个弊大型仗购物溪中心旁、百谜安居取、迪对卡侬梦开业挤，形罩成新植的商饼业中饼心蒜；以遮海上订世界捐为核先心，厦形成检特色幕休闲盆餐饮费综合厌区第二殊阶段宾产商最互动第三樱阶段冠动力怜升级从“软三洋驾厂房荡”到久“南猜海意提库”虽深粱圳创快意产号业园从是顺蜂应深猪圳市浊政府垮“文制化立昼市”眨的发呢展战亮略，柿由招浩商局侮科技垃集团屯投资赴建设性的集冤动漫维游戏牢、创烈意设赛计等拾多个仗行业训为一匀体的盆专业桑化文增化产苏业基哄地借鉴爬与启副示依托居产业专升级伐发展事，是赖商服础业保舟持长稿久活窑力的预动力肠源，害准确阔的选涌择和哭适当挽的导留入，溜可成稼为本门项目含持续骂发展多的基禁础新形诉态、史复合咳功能卵的购续物中内心，花有利袖于区切域快秀速形吗成商桌业氛杠围；释特色俊餐饮求等目睬的性塔较强记的商搬业形朱态，眨有利反于吸昼引跨昨区域错的消要费者案例秩1：协深圳促蛇口案例赖2：克上海配青浦傲新城基本钢情况具有芦商务熔、行拿政、满文化患、休飘闲、甘居住振功能宏的综蛋合性纯片区当地斩文化畅注入规划衣形态脸：水恩乡韵驴味＋宗现代拨气息晨，融穿合青锐浦历玩史风疏貌与屋现代侵商业浪风格泽于一雨体依托嚷商业恰中心爪区及鹿生态湾环境沟，发惨展休奖闲旅晋游与呢青少最年手画工制太作培捏训上海御青浦初新城梅商业冶发展挂特色杠，通牙过传筛统文钉化与画时尚卡商业捉元素估的融售合，琴形成粪具有愉当地退文化坐特色考的城雨市游咱憩区案例改2：寒上海事青浦剖新城建筑文化城市文化休闲文化商业文化+现代商业模式商业形态：加入教育、旅游等新兴商业产业规划形态：结合当地的风格，辅以现代时尚元素案例用2：装上海豆青浦款新城借鉴俩与启虽示本项亮目可查以现畅代商写服业好为立纱足点红，增兴加当栽地文胀化元幕素，湖同时造结合跌生态汇城市石、绿雅色城越市建宴设，桶追求招现代冷商业柱与城秘市文恋化、俯生态坛环境重相结矩合规划义形态售方面们可融状入岭肠南文唇化元断素结合尸当地斗产业风、传紧统文循化等勒，发饶展特地色主询题型洪展示寒区或絮商业外街整合扭传统坑文化覆和生酸态环铃境资哨源，严营造撕都市予休闲采区，缝建立补城市纱旅游呼服务捧或体肾验式运教育碎基地案例治3：语波茨文坦广浓场基本耐情况波茨旱坦广灵场是萄新柏筐林最竭有魅酬力商常业中良心复合危区域睁功能购物咳中心商务队办公五星份酒店公共蛾绿地餐厅公共洽广场美术里馆内部咐功能键良性塌互动堡，互辣为依送托，川使项降目成厌为高拴端商杠流、工人流坚、物妈流的扒聚集凉核心广场龄与商兽务互幅动（亡城市矛会客父厅）波茨洞坦广负场，障以广薄场为誓触媒疮的城锡市商杜服中纯心索尼娇中心校透明穿的穹炸顶，服穹顶哈下方霞是一画个中载央庭意院，仆中央买庭院迷成为纱办公部人员土以及行游客姐休闲治的好肌去处打造获一个忽深入富市民括生活哭的全尿天候旁、大舟尺度喘的市威民交划往空还间案例绿3：秆波茨芽坦广喇场案例失3：凤波茨疫坦广秃场波茨册坦广夫场商脖业步要行街员，将送公共势空间君旺盛庭的人迎气吸扰引到宾内部逢，从银而有末效带即动商锋业的剖人流商业约与广殿场互跳动公共莲空间缓内部脂化室内掌空间姻室外瞒化借鉴率与启兆示非实禾体的王标志冷性建爱筑（芬如广乞场）推也可尖成为仇提升槐项目蜓整体矮形象独的魅辉力源难以及雄人流锻、商杯流集岁聚的车触媒多种枪功能隐的叠蔑加、专复合沙可有昂效打俭造项秒目的的持续屋动力量源项目瓣可在窜商业等开发白的基独础上炎，增洒加对翁商务顷及休尝闲功挠能的删打造冶，并边在定佣位及宽其目烘标客锻户的颈选择效上形督成联胸动还可质结合购纪念制性、边渗透福性场数所，属发展摧特色植主题重型商饿业街禁或游旨憩空截间案例悄3：俭波茨脚坦广定场MM遍21荣地区渴原是孙横滨族码头际、仓捆储和瓣造船凑厂所氏在地编，通暮过填坑海工乖程取膜得部马分用路地。其规矮划主嚼题是缠建设肠“未绸来2区1世猾纪港托口城梦市”蚂，陷MM六21草地区研中的舌两个骗字母摸“M善”是麦日文糠“未眉来港愧口”拴字头肌的缩遣写案例昂4：爹日本酿横滨哈MM棵21酷地区案例新4：直日本趣横滨吧MM裕21访地区MM踩21甜地区矩由一薪专门蛮公司围——叮株式倘会社故横偶浜み仁なと唐みら喂い2砖1社（半融官方村、半慢民营彩机构枪）负猴责整晓个区穷域的画规划您、推已广及插各开伟发项孩目之截间的较协调剑工作绑。该姜公司歉与政倾府及查专业应顾问己公司撞合作发，制董定系信列的矿推广仪措施订，策肃划建傻立M房诚M2沃1专轰门宣硬传网间站、纤举办来横滨固博览居会等则，始吼终保稀持区哑域热锹度MM菜21萍主要茫包装迹了四露条游竿学观负光路谱线，袋并根凭据区甩域开者发情船况陆炉续加拾入新霜元素矮。同工时设叠立一霞地区煌综合吨性服呀务中肉心，该提供何访客绕旅游览咨询贞、临羽时休趣憩、携快速寺餐饮着等服坛务科学晴·宇泉宙奇宿妙之穗旅—炉科学棋技术摔的体艰验式膛学习港口扮·船腔舶学毅习之纵旅—敞海事贺知识公、海陈员生盯活的妄体验笼式学刻习横滨色历史救体验啊之旅艺术絮·文宇化体梅验之妄旅案例悟4：狠日本绒横滨筛MM弄21励地区发展丽历程第一阶段第二阶段第三阶段打造名片规模效应持续发展借举办主题为“宇宙与孩子”的横滨博览会、横滨国际和平会展厅开放、横滨地标塔（集酒店、商务、文化设施等于一体的290米超高层建筑）的落成及横滨美术馆开放等契机，提高区域知名度随着三菱重工大厦（含三菱MM技术馆）、日石横滨大厦、日产、丰田二手车中心等多个商业设施的落成使用，商业面积接近100万平方米，知名大企业纷纷进驻多栋住宅交付使用，入住人口超过2千户。同期开放使用的写字楼、商场、酒店、温泉度假中心等商业面积超过50万平方米借鉴萝与启年示采取域政府绑和企旬业合框作的辩模式仁，对眼项目梁进行哗整体且规划届与推贫广，伟有利躺于项奸目持丝式续发呆展，啄有利颗于打侄造政妹府、映企业愁形象戴的推圣广平故台公共蚊服务哀元素请整合滋利用雁（展验会、昂主题赏活动惜、城朵市旅栗游、遮区域诸休闲加服务珍平台佛等）稍，能堆迅速游提升猴商业拔魅力悔，使刻项目谦持续芦焕发橡活力案例望4：尊日本餐横滨泼MM卷21据地区工作暖思路马框架城市洁运营勺篇案例吐篇发展乒定位谢篇经济贱效益响篇功能赞布局版篇区域次发展丽篇区域形象篇区域消费篇区域总形象产业形象商务形象生态形象商服煮业需飞求商服咏业不邻足深圳蛇口上海青浦新城波茨坦广场日本横滨MM21循环判论证理念想落实经济绕性形象钉性互动虎作用借鉴类结合Pa盘rt观4发展安定位宏篇项目交发展疑区域蹲型商回服中颠心价吗值分区析——哪中心担性与稠稀缺豆性中心馅性根据蕉白云严区发扛展战链略规劣划，申项目蜘地处渡白云启区空梳间发婆展主半轴中欣心，筋结合箩交通景枢纽预建设慈成区众域型耻商服束中心稀缺镇性面积宣大，叫可连拖片规唤划及致开发立体眉交通潜枢纽公共中心体系示意图嘉禾项目项目芝发展乐区域讽型商阅服中半心价所值分粮析——显交通帆通达挡性公路西侧猫：机酿场高搞速公篇路、披10闹6国牛道东侧奔：白养云大箱道南侧正：华消南快垫速干殊线轨道甘交通二三吼号线菊交汇封处(庄嘉禾惕站)嘉禾政站定肚位为房诚轨道陆交通新枢纽怪，结叙合地俗铁枢雪纽站谊将规恰划建殿设公杆交枢餐纽站西及长告途客扁运站项目姿发展杜区域佣型商罗服中更心价乖值分替析——叶消费劝力集朝聚性项目竖处于蛋白云你区人边口密菊度最益高的浴核心要圈内项目孤周边捷目前妻已集厅聚大楚量中牲高档呆住宅铃楼盘现状坊：白侍云大趁道北泡—南城湖以猎及广悬州大随道北菌居住含板块艘与地纳块联贯系紧傍密未来好：白莲云湖甲、白箱海面绪等高秩端居前住板跟块正矛在形会成白云器区主飘要楼庆盘分秧布图20愈06野年白隶云区壤各街予镇人太口密步度分克布图项目贷发展芒区域如型商旗服中储心价久值分卸析——吵生态汪资源隶优越项目耗周围滥有较仆多的灾自然蛙景观升资源白云东山、算帽峰糠山、单南湖墓、白凡云湖纵、白眨海面威湖等弦自然殖景观丑资源项目侮拥有缸白云餐山优乌美的遥天际漏轮廓历线背滤景，逼结合似周围膛优越穷的生陪态资素源，跳以绿伴色、邻生态百为原没则，竹将成胖为白获云区疗生态刑文明禁的样眠板示兆范区城市竞争力项目责任感区域价值性亮点标杆白云区的“生态空港”战略，对其区域形象与产业优化提出更高的要求需求独具特色，符合区域发展战略的区域型商服中心在广州总体发展战略指引下，以及交通路网建设的助推下，白云区面临新的发展机遇，将承担新的使命白云区商服业升级的策动源白云区创新思想的新源泉白云区新魅力的展示厅白云区市民的凝聚核E立泡方特惜区——馒彰显霜白云钞区“使生态厕文明粉”的饮区域历商服是绿芯E3定位红阐释E立许方（质E³局）：业具有贩丰富已的生绿态内专涵，相包含铅全面笼立体饺化发绸展，颈多层遵次多爪角度况的商厘服功佩能Ec奥ol论og联y（南生态鞠）El恒ec过tr型on沙ic暮（科翅技）Ec冻on嫁om随y（右经济专）……长……事……米……E－住联想坊到信继息、走科技腿、时妥尚感啄和现嘴代感吐，象举征项肌目所数在区薄域是朴整个笑白云泽区经卷济网茧络的品有机河组成纹部分功能旬及产温品体拨系——莫构建猪白云毕生态失魅力棵RB茅D核心动力源工业设计及环保服务产业研创教育体验展示营销交流助推剂区域生态休憩购物餐饮娱乐文化体验休憩功能载体岭南环保精品酒店品牌连锁酒店休闲交流CLUBBLOCK设计街企业总部花园工业设计生态群落环保创新服务中心创新SOFT商务港培训乐园Gardenmall缤纷魅力文化square美食汇功能体系绿色商务花园核心好动力摇源的芦战略员性选棍取原缘瑞则及他与项器目资棕源的掩匹配常性分旗析工业设计及环保服务产业的选取原则A：符合白云区生态发展及产业升级的战略要求C：与白云区产业特点和区域条件契合度高B：核心动力源应具有良好的市场发展前景核心桃动力所源的鄙战略墙性选慌取原露则（AB迅C）核心诉动力沉源与泪项目毒资源损的匹滥配性忙分析案例祥：IN的家誓组织核心脂动力宏源的咱战略幸性选虑取原滤则——同符合革白云甚区生梅态发搅展战国略要邪求工业写设计题与环奏保产梳业均语属于丸生态麻型产蓬业工业甩设计孝概念痰（i栏nd必us痒tr糠ia察l董de矿si粘gn卧）国际痒工业巷设计赏协会愧联合卷会(然IC炎SI斧D)身的定衫义：国就批惨量生将产的亩工业惜产品是而言宅，凭按借训醋练、姥技术妈知识亦、经女验及京视觉唱感受捎而赋辈予材他料、医结构役、形尚态、惯色彩归、表肌面加蜘工及吓装饰朽以新促的品庙质和鹿资格工业刮设计崭的分脚类产品漆设计遇：是管工业该设计遥的主茶要内滔容服装钟与染哀织品迅、皮凝具、家具挤……汽车顷、火际车、滩飞机爬、轮火船、愁自行堂车、享摩托拆车、趴机床赴、医滨疗器梯械…眨…各类捧家用残电器、计算闯机、是日用级陶瓷啄、玻肌璃器孔皿、悟文具哥……环境咬设计粘：室内徐外环史境艺腾术产挽品、厘建筑揭物及好其内瓜外装仁饰等传播衫设计翅：包产装、所多媒钓体设级计等设计圾管理夕：从疗纯粹陪的产打品造未型设绍计，纵上升逼到战宣略性娇开发握、市茫场营棒销等盾方面墓内容治的系程统管冲理环保哄产业尘的概潜念环保腔产业跨一般想是指割以防道治环化境污钥染、蝇改善蝴生态啦环境狡、保见护自抵然资火源为译目的聋所进隙行的技术绢开发擦、产扮品生凡产、返商品虏流通乐、资永源利正用、狠住处歼服务尿以及丢工程积承包的新职兴产宅业全球漫产业违发展受研究态证明晌，工欢业设歪计及关环保草产业魄均具壁有高敲附加黑值产业咱链上篇下游膝的发突展能题提升够产业声链总歼体附伯加值争，同伙时也雪能促夫进产蛛业链旋各环啊节的妙中介候服务果行业络发展环保武产业抓对推泊进白逆云区讲“绿她色产梯业”猎的讽发展淋具有飞重要填意义核心采动力投源的论战略诵性选养取原想则——译符合药白云奸区产血业升旦级的窃战略究要求生产制造产业链附加价值研发创新设计行销服务技改工业设计及环保产业等新兴产业导入营销展示等服务业做大做强教育、培训、贸易、金融等中介服务环保服务产业环保技术开发环保工程设计环保咨询服务环保产品营销核心含动力成源的数战略再性选怀取原愉则——满符合岩白云互区产蚕业升腊级的沾战略框要求工业裳设计皂是实芽现“提白云融制造婶”铺向“就白云滑创造扬”毯的重续要途纲径工业阿设计党拉动脊作用缺强，火影响棋力大20家05活年，奶工业绑设计炕拉动束广州皂工业竭总产才值的诱增加赖额约补为5挖20摔亿元谣，创丛造工眼业增伴加值榜约3娃70露亿元广州湿已承肤办数丸届工订业设贩计展扒，2奇00磁8年好7月台4日汗在广直州锦深汉展斧览中犹心举谢办的备第四角届广葱东工捞业设浴计展秤以“季创新哥赢未世来”覆为主殖题，淹并首伟度冠竿名“获省长毒杯”工业辜设计肿行业美延展华性强歉，企销业及点从业帮人员重数量蹦多产品规划阶段产品设计阶段产品服务阶段少量试产试销产品设计完善阶段批量生产市场企业：市场研究、策划企业类型：包装、宣传、展示多种不同设计产品类别的企业企业类型：贸易、代理、策划行销阶段市场信息反馈核心吨动力基源的村战略蜘性选条取原申则——抖工业各设计行与环扑保产赛业具碌有良备好的彼市场禾前景我国废工业竿设计潮正处漫于起镜步阶纠段，坟具有能较大鹊的发盾展潜游力工业威设计酱能为寇企业蹲带来锯的效刑益至扣少是装投资爪技术阳设备败更新聚的5诊倍我国泳工业扔设计属20宴05去年的滤年产倒值约葛为3甚00陶亿元僚，仅居占世略界总逗产值傍的1亮.2耗7‰工业浅设计航在广味州具搬有较牌大的摸市场准空间贪及良负好的赠发展饭前景广东朴省的剧行业浑地位肝突出筛，2宿00梳6年粮广东改工业钉产品感设计械占据隐全国企70俱％份值额粗略完保守伪估计高，2茎00奴6年贯广州鹅占省揭内3春0%舍的份衔额，艺约有低6.旷3万至人的架就业朝，按剥人均采10爬平方杠米计厌算，骗约有活63于万平尺方米宝的办开公需破求随着赔未来因工业表设计卡产业固的快灯速发贫展，筑市场洽空间蛛将逐辜步增恒大环保独产业捏是未橡来产菜业发剂展的县新增岔长点禽，市钻场空方间乐典观20谈04讽年，宴广东兼省环记保产帜业年拥收入盘达5饲10齐.9捏9亿宰元，答广东获省环激保产策业从慕事单引位共饮94籍3家柱（仅盏统计娇国有朱企事巷业单高位和添年收像入超聋过2器00哀万元话的企捞业单内位）20戚00于-2文00将4年圣间年古均增牌长率躬达到惩30没.4迷7%胃，大桃大超雪过同享期广取东省悲工业假经济天增长纹速度寄，年尽收入蠢总额陆全国事排名康第三核心疏动力宽源的榴战略仪性选历取原什则——麻与白水云区姐产业更特点荡及区滚域条慎件契霜合度赞高白云后区产翻业基想础为啦工业推设计肉及环碰保服子务业毕提供橡了沃涌土20为07储年电厅气机望械、蹦皮革召制品榜、通舍用设间备、效交通舍运输旅设备旬、通策信设箭备计质算机碧及其剥他电拜子设嫂备、笋金属缘瑞制品利等八仪大主发要产满业增绢速较墨快，蓝高于停全区独平均释增速乖7个题百分啊点，换上述馅支柱迎产业奴存在漆工业保设计贯需求白云叉区专待业市恨场在境广州罚地位铃突出根据对政府权统计植数据讯显示忠，环努保服型务业羡所属竞行业锋是白的云区嫂效益蹈较高恨的行公业白云陆区第性三产改业中幻玉的高肾效益开行业行业名称结构偏离度比较劳动生产率K.房地产业-2.971.51L.租赁和商务服务业-1.181.34N.水利、环境和公共设施管理业0.510.58S.公共管理和社会组织-0.531.16专业市场工业设计制造业发展需求信息反馈信息交流展示平台备注牺：产业私结构高偏离剧度是某屠产业烫在社弦会经训济中蒙劳动矛力比拾重与魄产值腊比重亚之差肥。偏双离度饰越小惨，表鸡明各生产业菜发展谱较均妻衡，掌产业诵结构铃效益烤就越效高。比较椅劳动竹生产姓率是某很产业殃产值是比重守与该柜产业盆劳动额力比弱重之乡丰比，览具有插比较爬优势竹和协育调的纺产业援结构倒应该疫是该贞比率折接近嫩1。20氧06刘年白址云区作亿元河市场恋发展疼情况惰与全竹市水电平比托较指标计量单位广州市白云区比重（%）市场个数个1162319.8摊位个数个53211936217.6成交额亿元1295.4376.929.1营业面积万平方米533.976.614.3核心汗动力眉源的息战略挠性选例取原疑则——暂与白宫云区阳产业怪特点仍及区至域条葱件契求合度柿高白云口区其肥他服爬务业挤发展畜较快耕，商肌务需尤求增瓦加20尖07赛年白步云区精其他进服务界业收工入在搂广州属市排申名第嚷四，旷增速睡第三共有四其他辉服务搁业企雄业4袜47泳0间节，其咏中商港务服牲务业掀（含叼设计宫、环肥保等周行业巡寿）、于其他较房地误产活欠动、和物业小管理降等三贼大行踩业约舱占企仅业总昏数的妈63侄%目前聪白云拴区内寺的写鸦字楼右已出蒸现工踢业设粱计与汁环保墨服务悲型企责业的尝集聚2007年广州各区其他服务业对比区域主营业务收入增速数量（亿元）排名数量（%）排名越秀区587.17118.029天河区560.93224.624海珠区104.86318.1110白云区97.87424.823荔湾区86.49512.3212……核心躁动力哥源的瓣战略轿性选轰取原堂则——幻玉与白摘云区巴产业跪特点隙及区右域条所件契德合度昆高白云岸区优扰美的坑生态摸环境隔是工辆业设常计及恋环保蠢产业普研创爷灵感帆迸发奖的理笑想之胳地白云颂山、身流溪砖河南湖幻玉国家见旅游数度假这区帽峰吗山森待林生劲态旅凝游区人才才资源白云旦区以僚及广奴州大狂平台位的知拒识型桨人才历支撑目前井白云土学院饼及白志云工敞商高漠级技涉工学肺校均少设有掀工业乎设计仇相关某专业在白扶云区扣鹏景铸大厦搜内办役公的算广州够市原尾子工曾业产汉品设精计有播限公推司及赞其在践广东付省第肠四届攻工业艺设计渔展中顺获奖请的作归品广东省获得工业设计本科学位授予权的高等院校广东白云学院华南理工大学广东工业大学华南师范大学华南农业大学广州大学广州美术学院广东技术师范学院核心祖动力仍源与签项目匆资源竞的匹河配性制分析名称主要特性企业选址特点项目资源匹配性工业设计与环保产业经济聚集性经济发展的大中型城市，集聚分布，能够进行交流与资源共享项目位于工业设计与环保产业地位居全国前列的广州市高，适合工业设计及环保企业的进驻非中心城区性远离拥堵、压力较大的中心区，且能够降低办公成本项目拥有中心区不具备的生态差异性以及高性价比交通便捷性通达性高地铁二三号线交汇站，能快速连通中心城区与机场规模规模中小型，一般以20-100人为主，办公面积需求100-200平方米，大型企业面积需求一般超过1000平米项目具有多种办公物业类型，满足大中小不同企业类型的灵活需求设施具备一定的商务配套项目营造了一站式的商务创业环境功能娃及产盆品体匹系——颜构建姥白云鸣生态绵魅力吨RB仪D核心动力源工业设计及环保服务产业研创教育体验展示营销交流助推剂区域生态休憩购物餐饮娱乐文化体验休憩功能载体岭南环保精品酒店品牌连锁酒店休闲交流CLUBBLOCK设计街企业总部花园工业设计生态群落环保创新服务中心创新SOFT商务港培训乐园Gardenmall缤纷魅力文化square美食汇功能体系绿色商务花园企业肥总部译花园设置顺内容烧：花园娱式独考栋商错务别汇墅集品爬牌企激业的康办公辽、研迅发、佳营销篮、客缎户接竭洽、陷企业览文化款、教沸育培青训功格能于乐一体打造针自由束、自蔬然的礼办公痰环境爷，为赛企业赵提供旦形象低及品授牌的挺推广筋平台创新研发行业交流推广企业绿色品牌推广产品展示工业衡设计串生态顾群落设置盒内容工业极产品健概念剪设计工业澡时尚词艺术档创作杰室工业浓包装点设计投、工饱业专酒利设会计打造摧能激归发员稻工灵椅感、压与自傍然融扛合的盆创新迈办公薯环境Mi肚ni党创业散港：侵鼓励田创业舰，吸忽引中何小型铅企业帝的进转驻No难rm加al负全景雷办公侄区：闯36草0度基生态等办公谅环境内庭屯式n牢at拐ur抢e生敏态办谊公区环保矩创新侄服务进中心设置猪内容环保崇技术挥开发盾中心环保君工程懒设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引擎触媒：白云区产业经济转型的风向标文化体验生态体验科普教育文化触媒：白云区创新思想的源泉消费触媒：白云区时尚生态休闲的引领者生态触媒：开敞空间、绿地空间工作斜思路秆框架城市殖运营倘篇案例纺篇发展薪定位霞篇经济弊效益遥篇功能妥布局疤篇区域寺发展蚕篇区域形象篇区域消费篇区域总形象产业形象商务形象生态形象商服中业需滋求商服竟业不省足深圳蛇口上海青浦新城波茨坦广场日本横滨MM21循环分论证理念伏落实经济腰性形象英性互动绒作用借鉴仿结合Pa僵rt蓄5功能线布局扑建议舰篇功能孤布局贼原则开放挽性文化申传承将历淘史和场未来朗的城拼市发蛮展轨览迹相筋结合满，既百体现唤岭南趁文化求特色族底蕴炭又彰恼显白丈云现删代化辱建设于。功能斑选择本项芝目不烫仅承屠担区锦域内羽部服涝务功衔能（值消费尽、休堂闲、虾体验蔬等）延，还器承担莲对外习服务艇的延松展及嘱辐射专功能档（办役公、辩展示趣、创传造等娱）共享逼性公共拴空间强调肯公共皮场所岂与人誉的交仍流，遥创造驳网络难化的怪公共谈空间垂作为通联系销纽带堡,在苹各个距组团汪中心继设置朝绿色辩开敞至空间柴，方朽便人范们的抢交流办公累设施办公叶功能兴尽量损居中栗设置骨，之唇间利折用连版廊连秃接，恨方便唱区域苍共享金。并盲与周斯围的梁购物授、餐中饮、棕休闲搁等功艰能相智互渗沸透功能肚布局联原则紧凑菜性空间村组合复合沸型功煤能组茧合，航集购努物、挂餐饮斜、休馆闲、哭办公拘空间歌于一针体的炕多功煌能混缘瑞合空盘间功能弯互补功能辩设置丈上具怪有强韵互补矛性，萄并充趟分考毫虑与颜周边掌环境固的互炊动影歇响生态宪性功能阴布局设置群步行币绿色泪休闲男带串羊联各袋个功苍能分融区，敏同时咸各个蛙分区送中心似设忍置绿项色休录闲广羡场，份形成纷区域烟生态间核空间趣利用结合妄立体罪停车般空间错设置傅绿色氏观景供平台阴，让肌绿色邀生态味贯穿执人们从活动墨的始摧终项目蹲功能减布局A:魅力体验区Gardenmall缤纷魅力文化squareD:生态研创区工业设计生态群落环保创新服务中心培训乐园C:品牌商务区岭南环保精品酒店企业总部花园休闲交流CLUBB:创意概念区BLOCK设计街美食汇创新SOFT商务港品牌连锁酒店项目奴周边秘环境嘉禾生猪屠宰场紧邻项目西侧，对项目形象有一定影响。用地南侧有一条东西走向的高压线，对项目南部用地有影响，未来建议改线用地北侧紧邻规划的地铁2号线停车场，东侧紧靠广州军区生产基地。用地景观资源较好，近看自然资源较好的军区用地，远看白云山优美景色用地现状规划建设第八人民医院和疾病预防控制中心，目前已经建设。用地南侧紧邻目前白云区规模最大的中高档园林社区岭南新世界，建筑面积近200万平方米，居住人口约6万人建议名设置月：G端ar筝de味n爹ma眠ll载、缤疫纷魅搭力文惑化s渐qu零ar诉e等些功能交通离地相铁最滤近，灿客流告量大财，商旱业价特值最它高经营结合岗市民金广场衰等公钩共设袋施的乳建设蛾，可环更方失便地匙为周梦边社趴区及猴其他完市民笛提供镰公共舒休闲减平台A魅醒力体附验区宁布局冲核心咳价值确体现建议孔设置爹：B涛LO锋CK尤设计沙街、衰美食狗汇、彻创新霸SO寻FT劫商务有港、粪品牌堡连锁断酒店突等功同能交通用地煎紧邻龟主要搞干道响嘉禾盐村道愤及东终侧规匠划路字，识蝇别性动高，移展示律性强经营布局纹餐饮络与设演计街抱能拉辣动该症区域胆的客拴流量强，提歼升其悉土地呜利用粥价值设计苹街与填创新报SO扒FT叫商务漠港又疗可形俩成功拔能互验动B创舱意概搬念区棵布局想核心钩价值伯体现建议颠设置结：岭扑南环渔保精秋品酒魄店、门企业阿总部炎花园越、休唱闲交贡流C船lu菌b等艇功能交通本区晒内品鼓牌企突业及戏中高策端商返务人拜群对梳公共挽交通既依赖驻性较励弱，供弱化顾与公动共交抓通枢皆纽距栋离较怨远的袭劣势长，提送升本伙区土答地利惩用价暂值经营用地捏私密物性较卫好，卡外来行干扰史少，赔适合翻企业西总部末及精尊品酒碗店等中高摇档商抖务需求著，不巨同物邻业可戚互动致提升抹区域农形象景观本区管内物汪业对传景观佛要求蚁较高漆，可拥充分炎发挥却本区早的景闸观优替势C品扯牌商烦务区成布局洋核心油价值既体现建议洪设置蛮：工锤业设仙计生粒态群拼落、含环保露创新貌设计雹中心估、培财训乐味园等洋功能交通该区股域客樱流目滥的性宪强，担可弱桌化其强与公践共交萄通枢票纽距头离较认远的串劣势黎，提滔升该否区土亭地利越用价匹值景观睁：对外俭部景堤观需妻求较鞠弱，针弱化游其外妄部景矮观资诵源不征佳的匪劣势D生善态研重创区吸布局挺核心轧价值煤体现项目挨分期严开发葱战略浮目标二期嫂目标特色歼启动跑功能通过Ga盗rd育en目m疲al训l、BL糖OC友K设计尖街等敬新兴界商业预功能做的导辉入，久制造探焦点晒效应萄，带捏动消困费通过C区品附牌商证务区富的打别造，球制造馋品牌挺效应脊，增习强辐驾射力区域株复合冤功能形成添娱购年商复赛合功花能，脊增强时项目裹的凝宵聚力一期快目标竞争沃优势滋功能强化帆首期计启动页功能穴的规古模集镰聚效纱应，饱相互孙配套肚及延斩伸加强预影响贞，巩忙固地伪位，蝇提升蜻价值项目凑开发矿时序一期二期A:魅力体验区Gardenmall缤纷魅力文化squareB:创意概念区BLOCK设计街美食汇创新SOFT商务港品牌连锁酒店D:生态研创区工业设计生态群落环保创新服务中心培训乐园C:品牌商务区岭南环保精品酒店企业总部花园休闲交流CLUB项目剥开发织强度姓及各江功能透规模牙设定考虑熊因素综合顿以上炭因素过，建晒议项甚目进支行生碧态型陷低密闸度开虹发，寸容积冈率设递定为1.笨0-乖1.蒸5B：市场环境消费者的差异化需求特征投资运营商的经营需求C：相关案例借鉴参考A：白云区生态发展战略指引开发雷强度谋设定各功室能规充模设将定通过任对区旬域型气商服春中心棍的专零题研升究可仙知，匆商业府与写肥字楼积具有阵造血帝功能晕，比租重一湾般偏房诚大，棍结合案白云持区生询态发宪展战顶略、补项目涂差异外化的叮打造锐及运绢营商虹的经决营要愈求，阅确定接各功付能比糠例为友：商业岛比例枣介于督30进%-撕40柳%写字沫楼比回例介蒜于3们0%粗-4鄙0%酒店环比例知介于笋10浓％－蠢15微％文化榨休闲盾及其咽他介上于6星%-壳8%各功扁能开齐发规谢模设什定总开美发规课模约师30娇-4装6万坑平方晌米功能规模比例建筑规模细化功能建议写字楼30%-40%12-18万m²企业总部花园1-2万m²工业设计生态群落及环保创新服务中心4-7万m²培训乐园3-5万m²创新SOFT商务港3-4万m²酒店10%-15%4-6万m²岭南环保精品酒店3-5万m²品牌连锁酒店1-2万m²商业30%-40%12-18万m²Gardenmall8-12万m²BLOCK设计街2-3m²美食汇2-3m²文化休闲6%-8%2-3万m²休闲交流CLUB工作厉思路谷框架城市兴运营纵篇案例顽篇发展咬定位胡篇经济垂效益备篇功能采布局贼篇区域葡发展炒篇区域形象篇区域消费篇区域总形象产业形象商务形象生态形象商服彻业需失求商服隶业不全足深圳蛇口上海青浦新城波茨坦广场日本横滨MM21循环冒论证理念胞落实经济辆性形象卸性互动香作用借鉴碰结合Pa叶rt地6项目炮经济毛效益削篇主要荣技术咏指标僵和经盐济评粥价指祝标对棒比方案内1投冒资估斧算单位势：万方元注：丽土地炮成本终未计诸入投仓资成梅本，僚而是外以土残地租计金的福形式苍计入插以后港经营炉期间精的物献业经拍营成热本逮。方案梨2投努资估诊算单位充：万笑元注：眠土地冰成本像未计沫入投药资成秃本，训而是障以土挨地租辛金的魂形式暴计入辟以后挎经营号期间无的物毕业经晶营成炒本慌。各类煤物业怨租金线预测注：保方案伙1经钳营期再40礼年内窗总租镰金收己入为副2,旨46谊0,伶73坝8万愈元；旧方案湿2经满营期绞40聚年内骨总租有金收旺入为志3,愤62框1,陡91沈0万闭元。方案板1全持部投袄资财为务现系金流应量单位房诚：万棚元注：土地评月租拿金为咸每平疤方米栋10会元计阁算，亡按净喜用地漠30捆万平择方米卷计算伟，第骡1年巷获取遭租金酒36桑00岸万元学，以后每谢年按垄5%拳递增号租金蜓，直喂到第青20只年，劈燕租金猎达到歌86构61状万元方案透1全哲投资曾财务仓现金事流量集图方案和2全南部投奖资财拦务现窗金流叛量单位小：万漏元注：土地证月租洗金为充每平皱方米榆10仓元计侍算，展按净液用地蹲30孩万平思方米锅计算螺，第昌1年结获取凯租金蚀36歪00索万元嚷，以后每钱年按携5%达递增俘租金稀，直逆到第栗20飘年，率租金薪达到转86夕61攀万元方案响2全育投资耍财务饱现金因流量那图方案卷1双慕因素娱敏感脂性分喉析IR盐R对主销售询价格她及建案安成嗓本的不敏感盗性如谷下：由上颗表可仗以看菌出，极物业芳租金搂对项楚目投顶资效本益的懒敏感笨性高丸于物惜业建联筑成初本对关项目川投资励效益校的敏桃感性团。方案盾2双巩因素土敏感日性分棒析IR铁R对妄销售河价格逢及建柳安成钩本的捐敏感姨性如究下：由上取表可掌以看袄出，遍物业德租金酱对项坊目投刘资效目益的外敏感看性高语于物神业建扶筑成锤本对事项目湖投资蹈效益稿的敏鼠感性慎。项目园综合油效益喷评价社会效益经济效益综述