房地产开发项目户型配比

户型配比研究第一部分户型配比目的和意义第二部分户型配比研究方法第三部分户型配比模型建立阶段工作计划及所需支持第一部分户型配比目的和意义目前做法1、经验法1.1已经进驻市场：主要根据以往的销售情况，减少相对滞销，增加相对畅销产品。1.2未进驻市场：主要根据片区内存在的项目，主流户型配比。1.3陌生市场：项目基本概况调查和主观经验推测2、市场同类比较法根据市场同类产品的销售情况、总价区间、户型配比等，做横向比较完成，确定主流户型配比。核心领导决策存在的问题1、决策周期比较长2、核心领导陌生的市场，无法客观判断3、主观性比较强。4、对市场决策的准确度没有十足把握5、缺乏客观的市场支持。解决的问题1、加快决策周期/减少工作返工2、提高决策准确度3、将决策有自上而下转化为自下而上4、业务执行层面的户型配比标准化5、市场数据相对客观，减少失误规划里，户型配比的讨论最少户型配比几个简单的数字，却决定了项目的畅销与否户型配比多少才合适，每次都有点让我们担心受怕，又怕多了，又怕少了户型是产品里最核心，也是最永恒的话题，“户型配比”是房地产行业永恒的红人！

第二部分户型配比研究方法影响户型定位的几个必要因素:

档次市场 自身条件

客户宏观政策户型定位区域看点项目定性寻找依托典型同档次同类项目片区分析区域特点，代表案例：依照片区影响力和地产发展年限选取１－４案例结论一第一次推导出同质片区同类项目户型比例和区间参考基本户型区间和比例通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析结论二第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的户型比例意向基本户型区间和比例通过对片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析结论三第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目户型的区间意向基本户型区间和比例通过自身条件限制和客户群体的需求研究进行项目修正结论四第四次通过自身地块特点和客户群体的分析修正户型的比例意向基本户型区间和比例通过对144平上下限面积对本项目进行个人分析结论五第五次通过政策影响分析修正户型的比例分析点:>区域整体规划分析>区域发展态势分析>区域地产形象分析目的:为项目档次和质素定性第一步：区域定性分析1.区域规划原则和目标2.区域整体规划3.区域周边配套分析已有配套设施未来规划配套设施4.区域发展态势分析5.区域地产形象档次分析区域分析结论通过上述五点关于区域的分析，可以得出项目的总体档次及质素的定性;

分析过程:>通过同质片区基本同类项目进行整体分析;>考虑年限的变化特征,寻找之间的规律;>选取近三年的若干个项目进行分析;目的要求:>由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型区间和比例;第二步：同质片区同类项目分析分析过程:>通过同质片区潜在竞争项目进行分析;目的要求:第一次修正基本户型>由潜在项目的竞争分析对初步推导的户型比例进行修正;第三步：同质片区潜在竞争项目进行分析:分析过程:>通过同质片区三级市场成交和需求进行分析;>选取各片区典型案例进行鉴别分析;目的要求:第二次修正基本户型>由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行户型区间修正;第四步：同质片区三级市场成交和需求进行分析分析过程:>通过对项目目标客户进行基本需求分析;>通过对自身限制条件进行全面分析;目的要求:第三次修正基本户型>由项目客户需求和自身限制条件进行户型比例修正;第五步：对项目目标客户和自身限制条件进行分析专题分析1:各片区已成交个案客户分析目的:基本推断本项目面对得客户群;从而判断户型需求特征;专题分析2:项目自身条件限制分析目的:基本推断本项需要规避得劣势可以营造得质素空间;1.项目容积率影响分析2.地块形状和朝向分析3.地块景观分析4.地块交通分析5.地块噪音分析分析过程:>由新政影响对户型比例提出修正目的要求:第四次修正基本户型第六步：新政对户型比例的影响典型案例----户型配比分析第一步：区域定性分析……XXX居住区规划原则生态型的、现代的、极具特色的城市海滨居住区。结合地铁带来的商机，提出4.0，3.5-3.8，2.0，0.5四个梯度的开发强度控制原则。节约土地资源，给未来预留发展余地。XXX居住区规划目标提出适宜的开发强度，与环境、交通相融合。延续、发展城市人文景观，建立与滨海景观相融合的滨海城区。结合城市肌理，加强内外空间融合。完善交通体系，实现提高城市交通运行效率与保证片区安静、安全的协调统一。倡导生态文化，提高规划区生态品质。1.XXX区规划原则和目标区域官方命名:XX东填海区;其由于位于XX市XX区XX以东、XX湾与XX江出海口交接的部分而得名。东、南临XX湾，北接规划中的南山区RBD中心（旅游休闲娱乐中心）。规划中的西部通道大桥在本规划区东穿过，规划区东北接沙河西路，北边为XX路（其地下部分为西部信道接线工程），西临XX路，南接望XX路，XX地铁二号线拟沿后XX路在规划区西部擦过。2.某区域整体规划总用妖地:3剧15趴.4敌1公顷;东区西区西部五通道无以东:东区18慨0.众23公顷;以西愧称西亩区为13碍5.送18公顷印。规划足居住喜人口:５万;东区芳定位:某市万重要戒交通棋枢纽胶、口络岸商右业及黎滨海肾休闲士带;西区斜定位:延续易某地卫独特绸风情仔、代堤表某谣市门弓户形饲象的撇滨海悬生活魂区。3.某区滴分区侄规划教育晨配套效：一所谨高中夫、一瓜所初帆中、2所小客学、4所幼颂儿园慢。生活牵配套鸟：游泳药池、拔综合诸体育吉活动下中心允、居秩住区严级文喝化中移心、预社区削体育活如动场钞地、扯综合漏医院斩、门翻诊部拔。交通掌线路棚：主干舒道为秘东滨侨路，观次干汉道包司括后烂海滨绕路、酸科苑格大道什、工慎业八路麦、招牢商路茅和望度海路违，支差路包傻括S型曲辨线和顷工业教七路瞒。规膏划西也部口够岸北出家口处匠设立佛公交寄站场逗，以技进行私口岸旺交通刃和市竿区交嘴通的恒接驳蒸。其他惩配套谈：公交召枢纽贼站1座；必社会改公共烈停车邻场库7座，台公共捞厕所5处，求垃圾收鹅集站确每个赵地块精一个少、滨滥海公槽园。已有蛾配套恋设施软：超市：人陷人乐抄购物斑广场/沃尔教玛购雀物广睡场/海雅圆百货学校：北线师大铅南山途附中/后海疏小学/育才徒小学/育才楚一中吗、二哄中/蛇口益中学/蛇口焰小学医院：南窝油医舅院/蛇口妄医院/联合罚医院公园：四滥海公裂园未来绘规划止配套描设施催：4.该区打周边裤配套页分析本区匀域形须象承遗载:某市矮新口哪岸门决户区;某市鲁西部钢滨海隐休闲态区形拢象功碰能;该市RB弊D及西涝部通潜道口浓岸生丽活配款套区按功能;5.区域粮发展细态势择分析转换映区某市泼沿海日旅游垮发展带和隐居住飞生活豆组团纵的转换龄区，敢起着斩承上调启下的双连接登作用蔑。后海设湾、突红树裳林、责大南花山、厉香港氏天水妻围等接优质军景观;后海绞成熟,便利坝的生滋活,市政歪配套嗽和整深体科纲学的麻规划;《某市凑某区库详细累蓝图》中规毫划中计明确:西区鹊延续胡该地盼独特波风情的，顾代表刑该市界门户您的现储代滨垃海生仿活区屿，未冈来地边产营规造必思然是肿以具距备生态夺型的仁、现再代的驳、极伴具特腰色的城市签海滨枣居住虹区。景观料配置:15公里春滨海弊长廊;随着流西部磨通道龄年底状开通荡，片询区配决套的巧完善朱，客抚户层给面的轧拓宽号，某屿填海区优必将竖成为伍超越斥后海饭区域敞，媲存美红剥树湾宏片区俩的新慨豪宅环居住果区。我们恰称其义为“新岸煮区”。6.区域晴地产诸形象框档次吗分析1.整体因资源蛋：滨海勺长廊/滨海瓜中心贼区2.区域奋体量膜：只有偷红树捐湾才药可以蓬相提吃并论潜，但须红树忆湾地先王已坐开发凡；3.人文纲氛围垄：依靠丽后海说和该刃片区勉，毗绩邻南勉硅谷理、红夫树湾博等豪赞宅新锻区、是未地来高射尚滨躲海中饲心区丛，集蜡居住姐、购巩物、椅休闲骗于一郑体;4.区域勿发展北：全新欧的规尊划片久区，研具备意高潜玩力发品展的僻片区的，未盗来区麦域档次将汇与该市腾典型拜豪宅懂片区收媲美;区域壶分析壳结论1.高端削的片冰区:规划劈燕和发观展态康势奠赏定整捡体的惑区域现高端秧形象辆和档真次;2.高质嫁的景且观:以山/海/滨海勿长廊让奠定酱高端捡住宅陆的条绑件;3.豪宅惕片区氏更新:将刷口新该阿市豪桨宅片包区,成为徐该市陈新豪艺宅片通区;区域奶优势配套苹优势市场菜优势“新岸”拥有矛的质素陵足以辨构筑堡未来肃新一侨代高启档居承住区对！本件项目谎在整体桃档次曲和形概象方匹面具毛备营泡造条哗件.第二桂步：廊同质片片区蛋同类永项目迅分析片区/项目03年已售项目04年已售项目05年已售项目06年发售项目A片区半岛城邦1期花园城3期2号B片区红树东方天鹅堡2期2区C片区中信红树湾1期中信红树湾2期御景东方(在)浅水湾(将)D区水榭花都2期水榭花都3期中旅2期高层本片区天骄华庭蔚蓝海岸4期海月3期后海花半里(在)东海湾豪园(10月)C片区D片区>选取禽案例钢四大损片区:A片区B片区以及近本项询目所幼在片土区>通过只对筛哄选出创项目没的户让型进戒行分续析，纯我们杀发现三房窗、四扎房是所有可闻参考摔项目谣的主战力户纵型。>由此撤我们术首先充对三房重、四航房的佩变化银进行敬细致匙的分糕析，>从中宝判断决户型货面积橡区间昼及比砖例的遥变化壮趋势员，指盟导本凉项目咬的主容力户型定响位。25恐%75孤%56物%30疲%45衡%35蛾%4星0自%9懂%348法%35辱%0%20崖%10捧%60织%50排%40辈%30齐%80及%70酿%03年04年05年06年07年三房四房近年脏来，最该市待高端邻高层旁住宅珠项目连三房庙比例薪呈平近稳上标升趋签势；四房跪比例程则呈够明显失下降池趋势假。据此线性扬趋势迫预测，本退年本凝项目房诚可以朵参考忌主力香房型络比例浸为三房紧比例敲约为48％左蚕右，单四房畜比例带约为35％左唇右;2.整体三房球、四按房比例偿分析面17伙39519网310膀5三房22维015尺026陪613昼625找515诊3四房近年兄来至曲今，三房/四房纹户型贱面积呼区间走弹性铃增大竿，尺夏度上舌限有逮明显搏放大稳趋势;我们搞的研甜究将捕从这级些区趁间中侮研究07友-1蒜0年面更积区股间的数畅销责段;20沸03年20姑05年20论04年20北06年13咏68128犯014贪03.三房饮、四浇房基们本面福积区轨间分樱析上限13竞0积（㎡下限10刺3）四房03年04年05年06年12回0-购13甲0㎡15什4-萍17隔3㎡、11稠4-搭12准8㎡、89休-9散3㎡14裤5-指16疾5㎡11率0-腔12耻5㎡17恩0-功20讯0㎡13伍6-干15猴2㎡，16驰0-奸17救0㎡，20椅2-版20饶8透㎡15睁0-锣18凶0㎡，19腾0-拖20熊4㎡，22耍0-趣25鼠0㎡14饥0-罪17的0㎡，19肿0-浩22荡0㎡三房结论半：选锤取设杆置相热对集却中的扮畅销喉面积装区间演段，辰并据快此初听步建英议本糊项目三房环户型逢区间悦设置电在10援0㎡以下急、10蒙0－12销0㎡、12奇0－13研0㎡之间麦；四房狠户型哲区间庄设置榴在14忌0-倡16期0㎡、16刊0-想18搅7㎡之间特；4.殊03驾-0境6三房皮、四披房畅读销区榆间分楼析中信协红树哈湾1期半岛衬城邦1期约15％后海漏花半惑里高层补两房榜均价蹄约91险00元/㎡，小捷高层刻三房丸均价美约11屠50钞0元/㎡满;5.两房设置碰建议现象车一：参考闻项目未一期拐均有;现象顷二：半岛壳城邦1期拳两房示北向砖无海现景，原均价柜约83凳00元/㎡，整牢体均粒价约11踏00第0元/㎡现象腔三：现象般四：蔚蓝扇海岸4期振同位然置、垄同朝虎向的缩慧两房割、三致房，茫单价腐相同栋，两巩房销鼓售较拢快。结论腿：综合菌以上牺四点朴现象您作参愧考，屑所有侧的两度房在异销售愉中具骄备同好等速织度,但因烧为朝鼠向和赠景观杆的原怀因,相对均价收低于尿项目望整体码均价.所以,综合雁本项颤目设穿置两湿房存在不可能叔性;蔚蓝谈海岸容四期中信租红树租湾1期半岛逗城邦1期后海狮花半阁里20肠04陪-1氏-120箩04叙.1草0-炒3020妄04嗽-2垒-1册820源06蠢-460锋-7蝇5㎡约10装%91埋-9鸽8㎡约10耀%75耀-8询6㎡约20克%70醒-7洒5㎡约24％时间轴线6.两房坝设置冬建议关于烦近三主年可痰参考莲项目忆之两郊房分宏析主力肆区间:7喉5-什80漏㎡两房剧比例:约10汁-2朵0%可参亦考项吐目中丢，设般置两殊房的异较少载，仅占挽此次袍样本多总量菠的3/兆8。设置敲了两机房的朵项目栏，其长套数且比例打也较寸少，套数录比约钩占10－16％。红树伯东方天骄楼华庭中信例红树交湾1期招商贩海月3期水榭构花都3期花园沸城3期2号地半岛众城邦1期东海场湾豪签园项烈目26拜7-立27怪6㎡22医5-魔32钓0㎡27菌0—37废9㎡21芽0-枕23堡0㎡27宫0-桂30序8㎡21损0㎡26即0㎡20蓄0㎡以上约占1.嫌2%约占8%约占5.醋6%约占10像%约占6％约占5%约占3%约占5%7.四房以上蛾户型侮分析关于分近三录年可地参考音项目飘之四误房以河上户册型分旦析结论谁：选取教设置司相对丢集中腰的畅蛙销面研积区撒间段茂，并晚据此兽初步起建议肃本项录目四房兵以上苦户型户型处区间瞒设置药在22赔5-舰27定0㎡，整尊体比锋例控捞制在5-舟10％。二房三房四房四房以上区间75-80㎡100㎡以下100-120㎡120-130㎡140-160㎡160-187㎡225-270比例5－10%45-50％35-40％5-10％初步丸推导场户型比面积剥和比坟例结论斯一:说明:>以上径户型伪区间睬和比杜例是棉基于食对片深区市输场研缸究,目前捧只作遥为本舟项目飞研究胃的参蚂考值;>在初畅步户仿型面餐积参军考的紧基础兵上,需要绩层层梢论证歉以求菊出项锐目最锡终面迈积和煮比例;>由于疗目前针只是塞推断,所以旅在此绵我们商初步访用区未间表野达户毒型的贩比例;>接下向来将窑通过是潜在杰竞争捉项目筝修正室来完杰善本设项目佣的户拴型比苗例;第三乌步：坝同质尼片区座潜在机竞争衬项目栗进行绳分析本海月4期三湘盯项目案皇庭员项目半岛非城邦2期1.杰07年潜泪在竞投争项夏目面踩积和误比例虚统计约32剂2套约90树0套约11你96套约50谢0套--丝式--朱---税--汗-50脏-5正5㎡(1房)17议%17纠%40卵-5痰0㎡(1房公北寓)一房40傲%约12桶9套60棍%约19筐3套--果--另-14口0-郑15理012少0-献13营0㎡--皇庭粮项目10掀%约90套50授%约44封0套40泳%约36观0套30糕0㎡--谅--重-18型0-耀25众0㎡12滨5-解16拨0㎡--半岛厕城邦友二期22惕0-妨25杯0㎡3%约36套--沙--称-16价0-凳18甜5㎡27止%约32兔3套11手0-拴14误0㎡53刚%约63抱3套--奸-三湘道项目2%约10套6%约30套50而%约25耳0套25横%约12奶5套32息0㎡22疲5㎡16纪0-标16易5㎡11我0－12锦0㎡--弹-招商菜海月4期复式五房四房三房二房项目两房撞空白,三房盈四房倍是主原力户狐型.二房三房四房四房以上区间75-80㎡100㎡以下100-120㎡120-130㎡140-160㎡160-187㎡225-270比例5-10%45-50％35-40％5-10％二房三房四房四房以上区间----------110-120㎡120-140㎡140-160㎡160-185㎡225-270比例044.9％39.1％5.68％潜在佣竞争债项目撕主力忌户型起区间员和比健例统残计结论碌一主力虏户型帜区间咏和比默例统垫计分析软原则:为合续理规月避竞亚争，骆修正京比例.>本项马目结惰论一泼中两塔房具棉备发杜展空嘱白点,建议裙保留视并建榨议适绘当增每加;>三房易在12玩0-盲13季0㎡之间届存在炎竞争,建议谎适当偷调小雨本项何目比取例;>三房10俱0㎡以下浑存在纵非主薯力户共型空吗白点,暂作举保留;>四房14效0-麦18隔5㎡为直稼接竞资争区守间,建议眉适当丛调小胖比例;>四房醋以上盲整体桃比例遇比较惨少,建议盘保留难不变;二房三房四房四房以上区间75-80㎡100㎡以下100-120㎡120-130㎡140-160㎡160-187㎡225-270比例7-12%42-47％32-37％5－10％第一陶次修登正户各型比绣例结论状二:说明:>将三扭房和演四房年整体版比例揉降低;>未来霞三房肌营造古中10野0-像12趴0平的顺房型稀比例身建议葛可以盼增加;>将两怒房的亚比例这增加;>接下决来我牌们将鹅通过渡三级旬市场阵进一站步修进正项榜目户同型区断间;第四挤步：锈同质潮片区和三级途市场锯成交使和需符求进挡行分踢析A片区三级市场成交资料（05.10－06.3）户型成交比例平均面积面积区间 （㎡）平均总价（万元）

平均单价（元/㎡）一房－－－－－两房7.1%80.5775.03-87.638110053三房42.9%130.4897-176.4815611956四房35.7%185.39145.58-223.725313645五房14.3%209.29170.61-247.9624411659该片杏区的谊二手伸市场天交易三房依四房惹比例粘较高贝，约押占总烘比例热的78％；本片溪区的倚豪宅拉户型愤面积瓶比较荐适中,三房行平均牲面积吸约为13斑0平,四房犬平均贩面积约为18此5平.片区激客户受以企屋业高蒙管为嘴主，谊本片影区超朵大户优型（盐五房荒）的读二手秋市场依成交望相对较瓣弱。1.孤A片区问三级矩市场鼠成交耳分析房型独需求岔及成俱交量愁排名:三房>四房>五房B片区三级市场成交资料（05.10－06.3）户型成交比例平均面积面积区间 （㎡）平均总价（万元）

平均单价（元/㎡）一房－－－－－两房10.9%79.2855.81-83.638510711三房42.2%152.25113-219.7219312701四房31.3%215.06168-33033715649五房15.6%237.45145.12-334.6639816777B片区犁的二释手市发场交念易三房监四房限比例周稍低扎，但怀比例呆仍然倘高达73％；本片涂区豪湖宅大疮户化打特征菊十分兼明显只，三房摸平均鱼面积品为15跨2平,四房衣平均庭面积为21遮5平,大于米蛇口正片区词面积;四五巡寿房的兽大户俩型与滔二三峡房户抚型的谋单价海差异嘴非常御高；本片芝区超妈大户谦型（抢五房牵）的斤二手赵市场载成交庙相对衬活跃面。2.减B片区掉三级箩市场祸成交禁分析房型僵需求辅及成傍交量臂排名:三房>四房>五房C片区三级市场成交资料（05.10－06.3）户型成交比例平均面积面积区间 （㎡）平均总价（万元）

平均单价（元/㎡）一房7.1%50.6649.96-51.355210266两房3.7%93.0078.51-88.7210411183三房32.1%154.09102房57.1%193.61166.37-265.524312576五房－－－－－C片区杆的二贪手市转场交责易基丧本上翅以三房税四房刃为主鹿，比饶例接及近90％；由于堂是新飞兴豪摔宅区归，受投豪宅澡大户化趋饭势影池响，三房旺四房榴平均牧面积吩较大藏；三房夜平均载面积刃为15散4平,四房躲平均咬面积伴为19府3平;本片血区超大毅户型艇（五岛房）启的二海手市外场成松交仍忠有限不。3.村C片区诞三级怎市场悦成交凭分析房型而需求斩及成轧交量璃排名:四房>三房>五房D片区三级市场成交资料（05.10－06.3）户型成交比例平均面积面积区间 （㎡）平均总价（万元）

平均单价（元/㎡）一房2.6%50.5248-53.036112105两房三房

3.8%47.4%

85.18129.1380.84-90.6394.2-219.811021701164413160四房35.9%178.50140.13-239.5724613763五房10.3%227.24118-35045119853户型劣上的浪分布袋十分擦集中积，三房药四房惯的比样例高悦达83％；虽然割是传费统豪某宅区僵，由择于部休分项教目落尾成时腿间较眨早，趁故三房真四房千平均膊面积舌较小发；三共房平均面骗积为12誉9㎡,四房银平均障面积洽为17敬8㎡;统计办结果荒显示偶，本片狂区超版大户怨型（盘五房党，主婚要为尺复式缎单位聪）的汇二手炼成交蠢均价瓶接近2万㎡。4.逝D片区团三级普市场俯成交仇分析房型安需求杯及成舞交量唐排名:三房>四房>五房16拐%二房四片舰区的央二手栋高端季客户而需求顾基本害上和功成交障情况盆吻合竭，整体胁仍以犁三房猫四房呈为主约，其中三房临需求挺面积累为12虏0-庄15余0平,四房逗需求售户型煮为17搂0-粒19竹0平;根据秋统计潮，四闲片区烦需求极五房缴单位详客户宴略少欣，但赠根据忠三级漂市场伐同时赌的普叼遍反联映，五房孝客户蛾的高诚意锁度客昆户比阁例相伟对最秩高；另外崖值得里注意洒的是层，咨钓询客月户中徒，需求变两房遗的客哑户比老例与梯两房伐的成板交比述例有肃一定距牢离。3%二房11帖%三房41州%四房36牧%五房9%四房五房5.四片壮区三侨级市落场需订求分蒜析四大割片区忙高端银客户昌需求愚户型目分布一房四片刑区需装求户风型面拘积区滴间统碰计一房2%盼5%三房39吃%三房(1边20搁-1纹50平)一房(4窗5-揉55平)四房(1枝70找-1坡90平)两房(7骂5-且90平)五房(2责00平以亲上)成交户型平均面积平均总价平均单价二房756750009000三房9094500010500四房170197200011600五房240288720012030成交小以两绍房四孝房为酸主，三房坟五房证也占每据一接定比竹例。两房44抖%三房7%四房40愉%6.各片渔区典柳型个案积三级坐市场符分析A片区-花园散城项筝目从价内格来爹看，辱由于许片区景观和朝向的影忍响,该项命目二趣级市耐场成凉交中幸以两个逆极端矿表现,即以2房表现锦最为珠活跃.其次袭为4房大户奸型.花园少城二假手成现交户型/比例五房9%两房三房四房五房成交户型平均面积平均总价平均单价二房858075009500三房135162675012050四房155195610012620五房215295596012852成交循以三线房四项房为踩主，五房键成交冤高于刘二房.B-红树四湾项睡目本片状区目痰前已纺属性蚊典型豪宅属片区,客户缓需求弃也已场偏向车成熟乒化,对于耍三房以夹上的渔需求芽和成箩交特犹点明译显.尤以三呼房最陡为活烟跃.而对烘于两傻房和冶一房颠需求还则比众较少;红树套湾二拴手成桥交统辅计三房46娃%四房40活%五房窝两随房10椅%衫4%两房三房四房五房成交户型平均面积平均总价平均单价二房8082400010300三房110115500010500四房140158830011345五房208234728011282四房僚居其在次;招商员海月从价煌格来敏看，左由于鸡户型制景观勒好，后四房单息位的置价格捕最高泪；三停房单舞位价狸格也比雅较坚朱挺；躲而五毒房单灶位由青于集浸中于一缓期，鞋价格斥比四套房稍诉低，夹两房瓶成交相响对活简跃.仅次停于三咏房.招商在海月保二手佩成交扒户型忌比例成交舅以三彻房为来主，肿二房谣和两房27壤%四房25么%五房7%两房三房四房成交户型平均面积平均总价平均单价二房886864007800三房120123876010323四房151176262311673五房230234324010188天骄句华庭县二手炎成交益户型肿比例数（05显.1拾0-06竹.3）二房5%三房23逗%四房五房36厅%二房三房四房五房两房怎成交四极少城，三别房成毒交只有歉两成蚂多，豆四房洗五房仰占最大醋比重昆，天遇骄华层庭的筒二手成库交明天显呈警大户鲜化特征。天骄模华庭四房达平均执单价辨最高挡；三半房单纯位及乱五房单得位价斯格比弦四房斥稍低溜，两祥房单嘉位的成崇交极月少而抄且价佩格最艺低；从各仓户型兽面积蛙来看税，天育骄华保庭的拐户型面熟积较品大。齐两房弓仅为鞋需求侮统计.成交户型平均面积平均总价平均单价二房7580737510765三房105118188011256四房163222821013670五房180235836013102蔚蓝毅海岸杂二手请成交天户型味比例柔（05盐.1塌0-铜06碑.3）二房9%三房51这%五房12祸%四房28识%二房三房四房五房蔚蓝盾海岸伙二手往房成凝交中，门三房钞的比笋例超基过一半撤，二胶房、铜五房茂比重较原低，屯四房凭比例咱不足三足成。蔚蓝咽海岸从价承格来鄙看，症蔚蓝继海岸燥的二左手成岂交价格宪比较骑平均屡，但技四房萄五房汤的价育格偏高烂；从各句户型蔑面积吐来看蓬，蔚柏蓝海袄岸的慌户型面拔积分押化比移较严椒重，童四房鞋五房倦的面积佩较大选。1.成交赚房型左以三之房四摩房为片主；现状廊反映粘：三房摧比例翻略高阻（A片区俱除外耳），单四房战上升候明显；2.成交荡户型蜻平均崇面积侵较大矩，各恒房型伞成交象面积蚁集中洞段分桥别为局：两房80抱-8鸣5㎡;三房13作0－15惠0㎡，四抱房18阵0－22改0㎡，3.成交赚价格屠：三房世单价析与四锄房平拐均单赵价基董本相雪近（华逃侨城夜除外沙），相比贩新成贴交一裂手楼积价格葬仍有琴不少击差距慈，存滔在较拐大上兴升空耽间；三级危市场育成交跃户型耻和面苗积综合愉统计4.从项宪目周趋边个变别项爹目二轿手成核交数枕据看度来，三房塘成交咽比例东高，价孝格也道比较坚低挺；5.个案乘中,面积显以11高0-浩13匠5㎡的三辩房和14困0-迟16掏0㎡的四舍房成交粱最为胆活跃;6.个案吸片区仇中,通过峰与本涛项目进直接步邻近已的B片区横来看,对于笔两房绣的需质求比较序旺盛,需求座面积贸在70馒-8躺5㎡;二房三房四房四房以上区间75-80㎡100㎡以下100-120㎡120-130㎡140-160㎡160-187㎡225-270比例7-12%42-47％32-37％5-10％二房三房四房四房以上区域表现80-85---------130-150㎡----180-220㎡个案反映70-85---110-135㎡140-160㎡----三级霸市场蜂主力煮户型款区间仪和比馒例统壳计结论蠢二主力挨户型盾区间聋和比盈例统值计分析揭原则:三级霜市场帐成交虾及需跳求分妙析修烘正户睡型区庆间.>本项清目结摩论二烂中两送房面阻积建四议上盗限适鄙当增强大;>三房旁在13煎0平以疾上存吗在较弟大需较求空咽间,建议稿适当事增大;>1员00平米瞎以下快三房驻市场念需求锐空间兼少,建议州取消;>四房附需求脊空间闹存在寻同等浸性,在此粒建议镜不作流修正;>四房款以上影成交悉样本童比较绑少,建议苗原比泊例保权留;二房三房四房四房以上区间75-85㎡100-120㎡120-135㎡140-160㎡160-187㎡225-270比例7-12%42-47％32-37％5-10％结论钓三:通过蛮三级皇市场灵户型迅区间隐的推明断和牵验证,我们坊第二膛次修殿正项目个户型欺区间--据--谁-说明:>三房霸只取毫两个贫区间谢面积午段;>接下纸来将束通过种新增软客户肉分析赏和自笛身条川件进鹿一步散论证师户型鞠比例;第五确步：毅对项遍目目货标客客户和描自身歌限制步条件筋进行抖分析项目年龄结构区域构成职业特征置业特征半岛城邦1期25-30岁35%31-40岁55%41-50岁15%A40-45%B30-35%其他25%（罗湖/宝安/外籍人士）私营业主30-35%企业高管25-30%公务员20-25%高级白领约15%外籍人士约5%置业次数：一次约10%：二次约90%置业目的：自用：投资=约65%：约35%置业原因：第一：区域和景观 第二：项目体量和品质天鹅堡2期30-35岁50%36-40岁35%41-45岁15%A45-50%B30-35%其他20-25%私营业主40-45%企业高管30-35%公务员20-25%外籍人士约3%置业次数：二次约85%：三次约15%置业目的：自用：投资=约85%：约15%置业原因：第一：区域和环境 第二：居住品质和企业品牌红树东方25--30岁25%30-35岁35%35-40岁25%40-45岁15%A35-40%B30-35%A约20%其他约10%私营业主30-35%企业高管25-30%公务员20-25%高级白领5%其他约10%置业次数：一次约25%：二次约75%置业目的：自用：投资=约85%：约15%置业原因：第一：区域和环境 第二：项目居住品质水榭花都2期25-30岁25%31-40岁55%41-50岁15%A40-45%C30-35%B约10%其他约5%私营业主35-40%企业高管25-30%高级白领15-20%公务员约10%置业次数：一次约25%:二次约75%置业目的：自用：投资=约85%：约15%置业原因：第一：香蜜湖区位和地段 第二：项目自身品质水榭花都3期25-30岁10%31-40岁65%41-50岁20%51岁5%A35-45%C30-35%C约20-25%其他约10％私营业主35-40%企业高管25-30%高级白领15-20%公务员15%置业次数：一次约15%:二次约85%置业目的：自用：投资=约85%：约15%置业原因：第一：香蜜湖区位和地段 第二：项目自身品质和环境 第三：户型设计中信红树湾1期25-30岁25%31-40岁55%41-50岁15%50岁以上5%A40-45%B35-40%C10-15%其他约5%私营业主40-45%企业高管35-40%高级白领10-15%公务员5%置业次数：一次约10%：二次约90%置业目的：自用：投资=约80%：约20%置业原因：第一：区域和景观 第二：社区规模 第三：企业品牌中信红树湾2期25-30岁15%31-40岁60%41-50岁20%50岁以上5%A35-40%B30-35%C15-20%其他约5%私营业主40-45%企业高管30-35%高级白领10-15%公务员约5%外籍人士约5%置业次数：一次约15%：二次约85%置业目的：自用：投资=约70%：约30%置业原因：第一：区域和景观 第二：社区规模 第三：企业品牌1.各片表区已白成交述个案姥客户插统计(以下茧数据侵表示们百分夏比例赖统计)以项呀目档尤次为搏界定,越高衡端,则客摘户区杆域表衣现越皱广泛,完全怠打破递传统转本土销售营区域;41临.53716帝.5542野.332雪.715101349征.532陷.5502010305040中信牙红树剖湾2期半岛刻城邦1期水榭叠花都3期现象1:客户砍区域高端常项目座客户垂区域冻变化A区B区C区其他25本2棚015谜1铺07580张8龟590010慈080604020一次二次乳以上高端忽项目旦置业狐次数早变化红树只东方中信还红树凉湾1期水榭献花都3期半岛秒城邦1期8575856515251535010缴080604020自住投资高端阴项目头购买烈用途祖变化红树应东方中信劲红树平湾1期水榭公花都3期半岛血城邦1期现象2:购买熟用途以开滋发时象间和挤档次破界定:越高端项些目,投资样比例冰在提担高,纯自耗住的否比例翻在下键降.客户压对豪宅损的投雪资热露情在凑增长;现象3:置业川次数(以下戴数据冷表示容百分心比例泽统计)以开灰发时摔间和锣档次次界定:越高端项总目,置业坟次数好在明热显变级化,二次洲及以拾上成捆熟客捉户群予在增六加;四大具片区袄代表豆项目睡客户虎情况探统计-年龄15茶%35器%30弓%15勺%5%25遇-3刮0岁31障-3侦5岁36拦-4葬0岁40顾-4烦5岁45岁以夸上四大齿片区毅代表险项目液客户暗统计-区域40雅%35桨%15员%10初%南山福田罗湖其他(宝安/香港)四大紫片区辟代表榨项目哥客户俭统计-职业30喊%25扣%15乞%25巧%5%私营病业主企业波高管公务菊员高级盛白领外籍找人士四大撑片区酿代表脊项目但客户缠统计-置业绘目的75冰%25唤%自住投资四大读片区彻代表艘项目可客户幸统计-置业绪因素33戒%24训%24灶%19递%区域景观居住境品质企业桌品牌附:其他延总体番客户御统计脂数据四大敢片区吃代表望项目萌客户番统计-置业接次数15滑%80痰%5%一次二次多次2.近期狼典型板个案躁客户牲统计京基并御景只东方开盘尺时间:4和.2瓦2星期英六开盘勇方式:采取蓝排队增选房成交般状况:第1天45航0套设第2天50套目前楼成交架约70叠%;畅销滤户型:最畅贿销为11靠9平的予三房袋当天详售罄(南向1/祸2/作3栋);其次22赵0-筑25崭0的四行房(南向1/舞2/误3栋);由;成交孟均价:实收16稀00伴0元/平(面价钳达17宴00题0元/平)成交掘客户:以C区域押客户腿为主逃力占7成,其次阻为A区域塌部分悦客户渔群;主力病客户夫为私短营业态主和规企业殿高管,外籍让人士;讲究廊朝向均和景故观以旺及舒址适度;卓越伶浅水震湾开盘蛛时间:预计5月底目前蜡状况:接近诉封顶槐部徐分园某林完怜工誉样板咐房开助放销售由状况:接受凡客户枯咨询沸登记预计踪蝶均价:范16兵00部0元/平咨询坏度最路高户煤型:冰16岔0-盯17河0平的蹲四房咨询午客户依区域:以A区域支客户勤为主,B区域萍客户狗居其期次综合遗区域井客户泳特点客户倍区域:以A区域纸为主嫌力,辐射C区域泼以及螺其他缩慧区域;客户期类别:主要候为私塑营企格业主\企业逢高管\外籍狂人士\香港模客户;客户仍特征:有知昼识,有涵着养,有阅宝历,有实恐力……习惯桥自己聋制定炮游戏借规则萝，留煌连自个己的联行为浩方式遮；他们宅的落塞点在墙深圳偷，视这野却藏在国交际；他们舞崇尚坛高品掀质的租居住,讲究康景观恒和片狗区资躁源;客户扮需求:以三值房四唇房需赚求为貌主力,两房贩需求弹居其柄次;三房它以12德0-差13稍5平为肠主力辈需求;四房14移5-寄16卷5平为流主力呜需求;承受经价格:均价己在11榨00麻0-慎16说00台0元/平;专题角分析2:项目鹅自身殃条件屿限制蓄分析占地面积（㎡）容积率地块一46245.83.5地块二11700.13.3地块三11394.743.3总计69339.64㎡整体迁项目从占地往面积某为69柳33带.9朽64件㎡，容详积率〉3么.4抵;从项龙目实夜际的麦数据额指标晃考虑群，要融保证硬产品叉的通存透性砌和舒谷适性脖，本蜡项目塞具备开控发高层或者小高作层的可品能;1、从A、B、C等区旨域的逃在售测、已沫售的略项目饲的来竞看，惰客户趴对于粒高层孕的接受茫程度凶非常葡之高笋。2、从拼本项昌目的携数据潜指标惑和保趣证单庙位的孔通透欠性与乓舒适压性来株看，容高层舒物业糕项目疮比小高层稼物业母更适汇合本辞项目1.项目更容积姨率影们响分收析地形蜘：被工损业八炊路分抚割成块两块形。北面洪地块虏相对余规整敏，成荡正四吗边形，吃而且沟地势模平坦劳开阔计；南待面地块合艘并形赴成弯“7”字型极，一走块较方正差，一舅块呈嫁南北挪向的泳长条丧形。朝向哄：整个艳地块峰的朝地向无买可挑剔，挖可完昌全实略现南新北朝痛向；舞后期规渡划中搁若不苏可避骗免需械要东卸西朝向知则有站景观聚加以换弥补.2.地块谎形状蒜和朝奔向分倡析景观识：东眺晕后海盯湾和舅红树擦林以厉及海很滨公单园景观，摆东南件向望趟香港辱天水抢围景旗观，简南向僚未来守是滨海蚊长廊虾和西母部通断道景石观，躬西向嚼大南山，舒北向帐将是仙未来能南山暑商业独文化需中心牵区。3.地块秧景观沈分析道路级 别道路名称

红线宽度（M）机动车道数快速路沙河西路63.5双向6主干道东滨路93双向6次干道后海滨路60双向4科苑大道34双向4工业八路27双向4招商路603车道×2望海路603车道×2交通贝：目前腊通过绣工业绸八路橡直接鸦进入永地块美。地可块西卖边的全后海家滨路青和东妻边的公园辣路未美来2年开默通，20宁10年开勒通的谨地铁2号线恒（工己业八贡路站忌）以脊及科那苑大道西的建航成通厚车，丢西部奖通道06年底质开通尿。地块鼻周边油交通昏路网惯列表4.地块粪交通伞分析由于任项目咬所处充的区券域为肠新填卖海区惑，整乏个区滨域均馆在如头火如略荼的绣施工盆过程中，鸦因此秋项目竹未来扁的噪适音存僚在一挂定的不确身定性。主要决是来慰自直薪接穿满越项益目的工业刊八路语和项疫目西马边后蚁海滨姿路带来衡的噪音影舰响；项目杂南边责的地赢块四璃面临夏路，泻其中北边村和东桂边邻恼次交指通要爪道，北止边地块的御东边初和南概边临则次交烟通要节道，闪这些垦道路吊虽车局流和驶人流踪蝶远远机少于求主干道凝，但另也会状带来遍一定径的噪果音影中响；西部扫通道耗离项喘目较席远，邮与西炒部通优道之女间也蹄有其盐他的露地块咱隔断栗，未软来西部敏通道厨噪音妇影响柱较小东面阻的联检柔大楼块也会平产生锋一定匪的噪妈音影厚响5.地块蛋噪音旅分析西部刺通道饮离项诞目较远，胜与西居部通肺道之火间也有愈其他有的地含块隔断，启未来欧西部没通道淡噪音影叫响较只小主要葱是来松自直接穿百越项聋目的工业疮八路旧和项目西跨边后含海滨路带箩来的舌噪音影响岂；1)、从禽地块素自身牲的特加征分吼析，也地块闻被一赢条交絮通干择道分傻为南棍北两些个区域，截北边镇地块蹈方正锤、完存整、搜地势巴平坦战开阔出，周镇边遮幅挡较西少，椅具有迎建立舒适搬性、烟高尚蜜居住璃社区缠的较稿好条惩件；扯南边贡地块犯呈“7”型，傻虽然键不如北边咏地块究规整遣，但海西边恩和北宿边部雷分不握临路嫩，较据为清山静，惠适合诞居住忠。在产品缩慧规划孙的过掉程中针可综防合考地虑各洒个地高块的焰优劣穴，以熔北边垃的产捎品规霸划为主体.2)、地林块周研边交瓶通便悠利，牵路网框丰富已，但失由于腰临近后海惕滨路辽与工踪蝶业八路，叹不可语避免志将受及到一阔定的协噪音剥影响,建议广营造产部分域中等侵舒适伞户型闪进行完府善.3)、地渐块的党主要攻景观童有东惊南的发红树罩湾景裕观、等东向刷的海袜滨公巧园和充海湾景观膛、西血向的哪大南其山景肯观，浅因此拒在将些来的斯产品誓规划严中若问不可命避免中东西向的绩户型沟可以妖用景观烧优势鲜加以骑弥补。自身贫限制千性条饮件小群结西南忽角区驻域处于工照业八御路和后海注滨路雨交汇处，捧噪音盼影响最大屠，受青西边后海浙楼群选的遮挡，汉景观洪面也不是年十分聪理想，不具者备设置中畜大户披型最优支璃撑条奏件;北面局和东胡面紧批临公既园路和远小区批路，钢南向察和东南次向可堂看深粒圳湾帖海景、务北向倚是红歼树湾违美景；具备肠设置脱中、巷大户型答的质沸素。南北网通透些，北毯可看赖园林和胀红树宇湾景尘观，简东可观孔海景疏。具备厉设置部分峰中、毛大户务型的链质素。影响类别2房3房4房同质片区客户需求特性次主力需求主力需求主力需求西部通道新增客户需求次主力需求主力需求次主力需求自身条件影响特性鉴于邻近后海滨路和工业八路的影响,建议设置部分中小户型;综合建议在结论三的基础上适当调高2房、3房比例.保留其余户型比例.分析炎原则:客户亩影响鄙只修愚正户葡型需残求比基例.自身新条件码以及疗新增列客户员分析守统计.二房三房四房四房以上区间75-85㎡100-120㎡120-135㎡140-160㎡160-187㎡225-270比例10-15%45-50％32-37％5-10％第三片次修羡正户靠型面执积和辟比例结论祥四:说明:>将2房、3房整吐体比牧例适仁当调荣高,其余指比例躁不变;>通过苏同片难区客砌户分叉析以笼及新欧增客探户分责析,三房撕以12哗0-焰13脊5平为遮主力与需求踏段,占到7成左发右;以10础0-搞12利0为次裁主力殿需求,占3成;>四房婶以14秋0-响16泼0平为陡主力剩需求融段,占7成左删右,1绸60传-1臭87平占3成;>接下挡来将鲜通过涂对新厅政提汤高首爹付的吐影响童进一剃步论劲证项贵目整投体户灭型比言例;第六像步：顶新政叠对户起型比特例的驾影响执行冤时间07户.407方.5--走--坑-07确.6?目前象对于辜政策阳的执桂行时统间还撤存在莫未知尼性,从各捷方分给析看,执行查提高继首付维必然贝涉及到泰各方滋的利输益以坐及整习个市本场的列平衡,出台的的时息间也某会谨篇慎有黑加.执行同银行:政策充性银明行商业际银行央行相指令外资拨银行尽管很国家亭对于昌提高枯首付哨显得挠势在业必行,但对义于地胞产按父揭贷尤款这每个利朱润价兔值体歇系谁殖都不愿交意放惜弃,所以,上有得政策庄时,也必毙然会盼产生极下有宅对策懒的情针况,所以,在执获行力青度上会出道现步底调不强一致究的情半况.专题鄙研究扔一:关于扁提高雅整体序首付捡的影杜响分析1.对于14巴4以上广户型--套-政策换执行刃分析项目总套数一次性付款比例一次性付款的面积段港丽豪园396约18%(71套)105-130平半岛城邦1013约22%(223套)134-140平少量260的复式观澜高尔夫一期108约29%(31套)600平红树西岸1272约21%(267套)190平居主力御景东方939约19%(178套)160-193平居主力一次性平均值3728约20.65%以140以上为主力分析2.对于14梁4以上妹户型--顷-个案廉分析二房三房四房四房以上区间75-85㎡100-120㎡120-135㎡140-160㎡160-187㎡225-270比例10-15%45-50％32-37％5-10％二房三房四房四房以上区间75-85㎡100-120㎡120-135㎡140-160㎡160-187㎡225-270㎡套数比12.5%47.5％34.5％7.5％>通过便基本尽面积份比例掘我们忧初步芝测出磨该项孔目平仗均比当例段;>本项趋目14师4以上查户型筋套数担初步蒙统计:以北它区住木宅建叫面13豪18吴00记㎡测算喜：>通过末套数德比进明行总嚷体比吃例调贴整;>初步露得出桐以下伯平均指比例;分析2.对于14洲4以上棕户型--煌-个案穷分析结论思四得到制的项难目基许本区锁间和仗比例浙：四房+四房蛾以上镜户型摩基本尾均基机本属他于超14惭4㎡以上暗户型捉，二者胁套数晃比例舟和占隐总比无例的42％。其中淡一次胖性付械款中学约20％的招客户撒可以伶通过樱各种奋方式情规避自身规一次纳性付逢款。据此经：本晴项目血一次缩慧性付坛款的鼠套数夹