广东房地产住宅项目营销策划营销思路

远洋城上半年总结及下半年营销思路目录一、远洋城2011年营销总结二、2011年下半年营销思路远洋城2011年营销总结2011年上半年销售业绩

上半年营销策略回顾

各专业线营销总结目录完成上半年销售目标:签约9亿元截止2011年6月24日完成销售业绩如下：销售金额：87207万元签约金额：90009万元销售套数：533套销售面积：84541.13㎡

备注：签约金额含10年销售11年签约金额销售业绩销售均价世界观（B1区）洋房签约均价突破8200元/㎡，超出荣域签约均价15%。5月份中山市住宅均价6073元/㎡，B1区销售均价高于市场均价2100元/㎡。备注：A14/15区为别墅区销售速度世界观洋房月均销售速度达112套，超出荣域月均销售速度35%。荣域A4区2010年月均销售83套/月，2010年单月最高销售速度102套。世界观的销售速度高于荣域35%。市场占位销售金额全市第一、全市市场份额为：3.33%、城区市场份额为：11.95%。序号项目套数面积金额均价1远洋城4306511662364065695772天乙海岸名都13144614605644646135753雅居乐·世纪新城6677693553408974169424锦绣海湾城4254559741066034290065雅居乐·御龙山3845475138961975871166城东名门5194956835249622371117恒大绿洲4084689034579940973758锦绣阳光花园6986709934041707550739菊城建华花园112244433224907741319410凯茵新城1782855831464768911018以上数据来自中山市国土资源局（1-5月份统计数据）中山市上半年销售金额第一的冠军盘远洋城2011年营销总结2011年上半年销售业绩

上半年营销策略回顾

各专业线营销总结项目面临的问题之外部环境竞争激烈外部竞争1、2011年调控升级，市场大势不容乐观，中山2010年城市均价涨幅较快，存在限购可能。2、品牌开发商大量进驻中山，在整体市场容量有限的情况下，竞争将更为激烈。项目面临的问题之内部如何完成新旧交替内部竞争1、新旧地块交替：由成熟的A地块向位置相对较偏的B地块转移，如何让市场及客户快速接受新地块？2、各组团销售竞争：对A区剩余将近300套房源及新入市的世界观组团如何销售，避免内部竞争？3、世界观的使命：世界观是远洋城2011年的升级之作，肩负着完成年度销售目标的重任，如何实现高价高速？寻找市场空白点抓紧时间出货推售/价格策略展示策略推广/活动策略解决问题的方法外部竞争内部竞争根据背景设定的各项策略根据市场推货节奏及产品分析，寻找市场空白点，实现产品销售速度。策略形成推售/价格策略：在避免内部竞争的同时，通过价格杠杆撬动走量。策略形成产品分析：产品形式：荣域：以2梯3户的高层为主；世界观：前期以1梯2户的小高层为主；剩余货量：荣域：近300套，世界观：首批208套；主力面积：荣域：135-145㎡；世界观：140-180㎡；推售策略形成：1-2月份集中销售荣域剩余产品；3月份世界观首批单位集中开放，迅速引爆市场关注；4月份起小步快跑，根据供货节奏不断加推，保持旺销局面；价格策略形成：荣域：通过前期热销口径拔高剩余尾货价格，为提升世界观价格做铺垫；世界观：通过高价格口径撬动荣域剩余尾货，首批单位以中开高走的形式引爆市场，后期单位保持价格不断上扬。展示策略：通过售楼部、展示区开放迅速引起客户感知，促进销售。策略形成游泳池水景售楼部外景策略形成推广策略：通过有节奏的价值释放，让市场充分了解世界观。1月：悬念期，释放“世界对你是什么”2月：释放世界是“HOPSCA”概念3月：配合世界观产品发布会推广4月：盛大开盘及热销加推信息5月：仲夏购房季及产品卖点释放策略形成活动策略：通过国际体验卡发布提前蓄客，产品发布会起势，国际艺术节持续旺场。1、2月业主内部推荐会：通过给业主举办内部推荐会，让业主优先了解世界观产品及HOPSCA价值，形成口碑传播；2、2-3月国际体验卡发布：通过给业主及红卡客户办理国际体验卡，让1.3万批客户提前了解世界观，之后新客户缴纳诚意金办理国际体验卡，为首批单位蓄客；3、3月世界观产品发布会，公开释放世界观信息：1、商业地块信息；2、HOPSCA的生活模式；4、4月-6月世界观国际艺术节，持续旺场，制造卖压。远洋城2011年营销总结2011年上半年销售业绩

上半年营销策略回顾

各专业线营销总结推广线总结推广背景2011年远洋城面临着由原来已经成熟且客户认可度高的A区转向全新的陌生组团世界观转变的局面，主要存在如下问题：世界观所在区域相对陌生，周边有村屋，居住度及景观资源均较A区差，客户接受度较低；新组团要实现比A区更高的价值，但是自身拥有的条件又不足以支撑其实现更高的价值。如何使的世界观实现“源于远洋城，高于远洋城”的目标是推广要解决的核心问题。新组团更高价值的实现需要依托整体远洋城全新价值形象来提升其价值：城央百万大盘，拥有自身的17万㎡商业综合体，为中山首座的大型城市综合体。推广策略：起势期，线上渠道有机结合，树立国际性、独具都市感的城市综合体形象2011年1月1日输出远洋城全年主张“2011与世界互动”，高调吸引客户眼球：在全年主张上分阶段、系统性的输出大型城市综合体的价值：第一阶段：户外输出悬念口号“世界对你是什么”，持续吸引客户关注；报纸上连续三周输出远洋城对此的观点“世界是一座图书馆”、“世界是一瓶香水”、“世界是一部手机”，持续性吸引客户对“世界对你是什么”进行畅想，也为答案的揭晓营造足够的关注度；第二阶段：进入答案揭晓阶段，正式输出“世界是HOPSCA”，刷新客户眼球，提出全新概念，报纸上紧接着输出对”HOPSCA”居住价值及经济潜力的解读，辅助输出城市综合体的价值结果：经过世界观产品发布会后，市场上充分确立了世界观高端形象，客户认可度高，但是感知度低推广线总结推广盖策略巧：销售抚初期赏，根皱据出层现的贺问题使多次芬策略划调整肥，树斜立项胜目热兄销形忧象推广辅中问恒题不谦断呈溪现：发现呀客户春认可延项目俗高端伍性，振但是摩对高煎端性薪的感松知度相低，辣使得帐首批湖内部秃认购探效果兵未达黑到预贪期目天标；销售泪初期舱，发杯现前惰期的控形象扔推广胳并不次能达扯到深来度传靠递出编产品之的价似值，拣客户脱仅停属留在芒项目雾高端室、都谢市感凳强的强形象碌上，理产品狮价值算仅依筑靠销缴售代槽表进桃行讲热解；前期娇储蓄遣的客积户量宝消化娘渐尽腿、新然上门么进线塔客户苹不够挠，不喘足以冈支撑猾项目芽密集使的供榆货与吼推货锅节点租；推广溜策略蹄调整毛：4月份翁全面债调整傅，户吸外/道旗/公交算车站肯等线炎上形猫象广在告位管主打社销售汽信息休，报愈纸传治递项妄目产这品升壶级点谊，线启下主松打推佣售产余品的厕特色皆，调鸟整推膨广信缝息点孕以触士动客筑户上幻玉门成型交；利用跪丰富虚的优悔惠折宗扣以每及国竿际艺件术节蒜活动织，人嫁为制崖造让蛾客户掩此时赏出手换的借会口——仲夏思购房酸季，家线上笔线下遮全面板整合恢传递扒，利君用丰鼠富的众优惠科吸引誉客户肤上门润成交马。营销江节点首批苗内部堵认购首次愉开盘新品明加推耗时始近2个月起，树辆立项患目热逝销形虎象推广哲主题展示逮区/样板芹房开要放盛大象开盘开盘讽热销推广修线总册结推广琴渠道驼动作线上惕渠道户外偷方面效：起粱势期橡长期哥稳定厉输出赖形象圆广告秘，销杨售期普围绕遵频密巷的营累销节歉点而夕高密检度更屯换，吹速度腥过快薪，使姻得信嘱息未崇深入去持久朋的传户递出万去；报纸武方面还：起暂势期铁系统爹性、筝有序驳地释日放观龙点，险形成榆逻辑柏性强约的信雅息广对告；企销售描期，红释放倡信息象从形芽象的疫输出酷逐步苦转变旗为吸脂引客寸户关侵注的最产品伤上，思以产包品升肿级点阔及促钳销信梨息解姑决客搭户量色问题份，通楼过较欠长时蝇间的何投入耐营销距市场贵的声闹音；电视/影院技贴片卡等其昨他线禾上渠财道：斗在起课势期旷能够使很好与的支联撑形集象的缘瑞树立辽，销锄售期图由于桐其直界接带行动上原门进凤线的肥效果败不佳哄，未法能很设好的葵支撑汽销售钳；线下疫渠道短信/彩信恢方面青：在肠销售林期，呈以周龄为计侦划拟核定每坑周短叹信计冬划，汉在新珍品、体新信裙息出炭现短再期内暴能够桨吸引撇足够苍的关鸭注度冷，当崖长期反处于蜂同一阅类信纳息覆泪盖时宅效果婶越微野；直邮黎方面琴：主字要用途于偏御远客锐户拓字展，贸反应钟周期安较长聚，作零为新做品推辜介渠带道不殖适宜斤长期舱投入小区仰宣传钻栏等牺线下产渠道弃：作杨为与结业主貌沟通匹的渠咽道，饼适宜掩于传苗递项掀目动职态及层活动僻信息赤，吸贼引其乱上门推广草线总死结效果域验证鸽：进线酿客户她以线踩下的蛾短信移效果再整体字最好秆，但秩波动齿性大汉，线毁上渠遇道以兆形象捆输出捏为主索，对堵于直唤接来厌访进礼线效计果不毕明显形象榆建立劝的起稍势期浙，线绪上以蠢户外持广告脱的输狡出效切果明舍显，前新品液需要横在户划外建夜立所谦需的哈形象架。销售贼期，骆通过窝两次币策略捐的调渠整，让短信牺发挥州更佳挥的效示果，堆线上菌渠道限保持肥低效拌的走社势，堤但表踢现更如稳定赢趋势第一船次调予整第二拨次调范整推广愧线总脚结效果萄验证渗：上门慰客户踏中推瞧广上自门持骂续比贿介绍挪上门旅低，棒在调柔整策妨略期换间短踢信上叨门表熔现出芬较好尚的效行果起势肤期推庸广上宰门主撤要以辣户外付渠道尼表现度较佳陷；销售概期短壤信很坡好的衣支撑援了销铅售，香线上边推广削持续肾走低沃；第一单次调无整第二舞次调淋整推广粗线总舌结效果敌验证叹：高投忘入费液用渠井道未纯显现栏正比路的效故果，长需要注根据错营销沾目标熊合理钱组合枝渠道野进行饮推广从成谣交客眉户认泥知途滴径情板况看万，成惊交客驰户主纷要来乱源于舱业主碌及朋踪蝶友介值绍，促推广窜渠道兰上以炊户外丘、短惩信、哪报纸住的效捐果较剩好，殖电视说、影叛院等厚高投射入渠薄道效曾果较祥差；对比停成交哀客户悠认知晴途径覆和费制用支仍出，永发现予高投仗入渠命道，喜如报扁纸。窃电视友、影壶院，秧并未我呈现韵较好就的效葵果，筹即费子效比闯较低权。推广焰线总遣结小结妥及下容半年您推广汇思考推广匪策略康方面，从投项目犁高端盟形象逼的建饭立到希产品胜销售激，对淹于建硬立项都目高播端形秆象起掀到较盈好效写果，陡但出铸于销椅售短怠期目葱标的愁要求反，项缠目价掠值仍捉需要丑与客备户深虚度沟发通。6月份建开始尺，转山向承茧接项递目城类市综派合体鱼形象聋，逐杆步输凭出这山种城地市综掠合体狱下带隐来的计生活邮变化挡，使皂得客轿户能偶够更饰深刻册的感扬知到暂这种蹄国际售化。名独具狸都市滩感的酱项目僵带来邀的新致生活神体验宪。推广荣渠道记方面，在伪新品离或者祖差异霜化产正品出阶现之祖时，隔投入优报纸谣、户很外等舌费用待高的踏渠道绑，能迹够对呼树立乳形象足起到吓较好尖的效炉果，以但是朵在产拒品同维质化镇期间脱高密荐度投滩入，赖并未那能呈叫现相核应正炒比的礼效果跑。从思费用吵比来估衡量器，报磁纸宜琴采用震在短照期内某集中增爆破肉的形仁式，饶长期葱投入慈费效烟比低盗；短看信采隐取差荷异化佩信息搅、短陆期爆否破的傅形式刻，避我免市辨场对纸信息节的疲榴倦；怒电视荒、影做院、罩杂志达等费辫用高伞的渠护道建疲议根讨据营补销目绵标的筑需要锈有选职择性端的投地放；推广睬节奏撞方面，线膜上宜脖采取捎信息炼持久垮性释疼放，盾避免留高密军度的芹更换伶，线浇下方跃面短镰期、甘高密惜度变侦换产工异化盗信息昨，持迁续给摔到客第户新抛信息评，吸确引客娃户关来注；推广茎资源怀方面，通布过推辨广资坊源的大不断钟拓展毒，一徐方面监需要番规划摄好投驱放信唇息点专，使懂得投伤放更河有逻鼠辑性植，形南成合熔力；监另一轨方面径需要筝深度队利用刻这些振推广胶资源贫，使足得每佳个资者源的盏效果编最大妈化的冈体现暑。推广抛线总僻结活动迎线总楼结上半妻年活来动整自体思伍路一季度新品形象推广，销售物料未到位，要求市场高预期；高质量蓄客内部业主推荐会聆听世界观产品发布会二季度（销售中心进场）1.区域陌生感2.销售中心装修现代化给客户感觉“冷”3.销售中心面积大，感觉“人气凋零”4.商业事件营销被暂缓1.国际艺术节系列活动2.夜间看楼系列活动3.大客户经营系列活动5.自然上门不足以支撑销售目标要求1.消除区域陌生感，让业主及市场熟知项目位置2.维系与A区老业主关系，保证老带新量3.大批量新客户上门4.足够的现场人气活动奥线总至结第一艳季度航：圈奖层推炮介，欠价值犬解读龟，实更现客辽户快董速积环累内部模推介脸会自1月份择世界擦观形魂象推祥广出粥街后恼，为倡了实兄现客粘户的孕快速猫积累剂，从匪核心播客户——业主娇开始字，举搬办内杰部产旷品发顾布会胳活动已。并飞逐渐铅将对货象延伯伸至弱红卡列客户影、新只客户表。活动态持续荡至产背品发遍布会女，每追周4场的两举办美方式电进行避，接怨待了刮老业亭主及零其圈湾层86民3人，降不仅津维系虏了老捧业主扮关系谱，而续且在日线下糟形成稍了良挣好的伏口碑孕宣传委。远洋绘城·世界攻观产虹品发锻布会3月5日产详品发导布会辈通过薯对产直品、豆园林饰及HO妇PS乏CA的价街值解挠读，嫩吸引欢了60脸0多高奇端人盖群的迫参加圆，向傅市场言传递咬出了女项目疫高端背定位鱼，树满立了认项目岩在市属场的锻高端教形象渗。通过吐对内逢部产朋品发锡布会音及世卸界观溪产品自发布健会引馆起了才市场攀上对弓远洋返城·世界帮观强义烈的搜关注白，拔健高了闭客户掀对远四洋城·世界件观的彻预期活动稼线总糠结第二矿季度肾：活者动三期重组睡合，更维系梨老客厦户，天拓展该新客大户，亿消除下区域勉陌生敞感关键逼动作茂：一、摄现场亮活动告与大策客户脂活动锯相结膊合结合仇现场毙活动金，邀堂约大依客户丘上门突，在固原有跌现场议活动钓的基葬础上阀嫁接酷大客耳户活随动，蛋不仅丝式起到沫旺场皂的作锤用，加同时胸也借竿助这为种方幅式，蹄吸引寺新客健户上离门。二、梨现场永活动微与促制销活踢动相侮结合结合枝现场矿活动救，将毫促销尝信息腔的展鸡板穿绒插其昨中，乘无形凯中渗芦透促盒销信芹息，狐加速组促销蛇信息雹传递味的同纤时，脸吸引旁客户脂再次速上门座，撬讯动成乐交。三、法老业枣主关女系维垒系活恼动与啊销售更工作理相结扭合由于篮销售语中心锤距离辱成熟A区距劲离较寄远，哪为了茶维系目老业办主关样系，畜同时甲为了滩延长赔有效剧的销裂售时仁间，曾开展壁夜间恳看楼姿活动骄。夜孔间看钱楼活内动意钻在对守外界巧传递孩世界抚观生裂活方刮式和庆氛围雀，同悉时配躲合正齐常的枝销售座工作董，给类到客残户多释时间大看楼阳的方据式。活动远绩效1.的2、远蒸洋城·世界偷观产上品发纠布会产品韵发布素会现篮场总龟共划约60锦0人左播右出由席，隆其中罗新客劫户占贷到62桂%，业础主38研%。产粮品发颤布会妄成功柱的向杏客户盲传递词出产层品高祥端定越位，缴在市羞场上助树立甜了项讽目高扰端形馒象。活动斜线总慈结1.燥1、内肚部产岁品发辨布会持续拔将近2各月园的内荷部产饰品发禾布会国总共轨约要接待盆客户86患3人左挽右。活动岛绩效2.岭1、国农际艺各术节爆系列忽活动主铺排活动上线总吧结活动决绩效2.留2、国推际艺萝术节隙系列总活动描绩效1）.国际刺艺术溪节系吸列活涉动在哄周末档提高祝了客效户上墙门量少，制伤造的贩强大醉的现贪场卖辉压；2）.相对算较为宰高雅遇的活奇动（状如玫裹瑰节缓）以毒及摊撒位游拿戏相砖对复那杂的躲活动属（如器世外摆陶园弓）上垦门量论会相掀对小晌一些活动猾线总环结活动符绩效国际持艺术该节系发列活栏动图芦片活动礼线总任结活动锅绩效2.邀3、夜循间看折楼活伯动夜间担看楼撕活动宝自5月22日启唤动至支今，框平均默每晚4批客心户上步门，珍截止20稍11浓-6奋-2磁2为止喘，夜鸣间看森楼累搅计积厨累客吐户约15靠0批，许夜间驰成交3套。罚除担该任正蜘常的煤销售维工作繁外，苹夜间注看楼李的启盗动也绩为签聪约开穗辟了垄时间射段。活动肌线总日结一季吃度活遭动，通过夹系列崭的内部写推荐视会，提高唉了客欺户对椒项目攀的熟污悉度无，为煮后续腊世界买观客戚户积捐累奠吃定了增良好援的基剂础，冰通过产品早发布类会成功休的向阅外界仰传递塌出了矩项目馅的价惧值，扫拔高笨了项蚕目在羞客户挣中的报预期葱，树码立了兴项目距的高谅端形得象；二季渔度，在项谣目“国激际、踢时尚桌、科竹技、拌人文炊”气质群的引戏领下，开展侄了年妨度主引题活绒动国际程艺术取节系敌列活饮动，国盗际系桶列活甩动与货大客乐户活歉动、潮促销陶信息龙、夜拆间看建楼活闭动相块结合症，不根仅起纲到了慌旺场涉的作桥用，莲还引坛导了勿新客机户上倘门。惯除此烘之外崭，利茎用“请蛋糕掏”，炊还改谁变了柴销售衡中心净“冷沾”的俊状态瞧，从叹知觉状上改盼变了届世界旋观销千售中论心在丛客户喜心中呀“拒询人千幼里之絮外”吧的心赔态。同时婚，国际跃艺术剃节也奇存在葡些不钩足，如娘：系丽列的愉国际战艺术垂节主漆要是锯小型直暖场股活动雕，创闸新性本不足宏，是奴的系增列的跌国际拥艺术眉节在成市场傅的声昨音小痰，对浇直接脉吸引逮新客步户上土门效床用不话足；活动覆线总击结上半条年活寒动总骗结下半抛年活灶动思蹈路：锤威风侵锣鼓万+蛋蹄糕1、下喇半年防国际距艺术春节系衰列在戒吸取搅上半翻年活蔬动的隔优点遭上组解织活即动，淹如可吃延续汤“蛋井糕”赤的形看式和此亲子恩摊位孟游戏陡，加省强系斯列国举际艺卷术节砍活动翁创新悉性，速保证梨起到渴旺场补作用尿的同盆时，败有重财点的煮组织兰活动趁，提笼高活腹动在耳市场翼上有歌声音架，引些起客铁户热临议、呈引导目新客译户上巨门；2、下棕半年疯系列落活动梯更加争紧密堪的联斥合大蔽客户洋活动概及促绘销活菜动，躁让活终动“曲物有舅所值饶”。活动镜线总宵结组建贯兼职当CA若LL乳客班妈，线除下提境供保兔证达漫成目拼标所萄需上鱼门客袖户量兼职CA就LL客资魂源主碰要有3方面品：短端信公淋司、远派单薄登记舅电话悔、大铸客户润电话凳资源

call客总数表示关注人数确定上门人数实际上门人数6月3日-5日4896632113--6月9日19202003746月10日19701836346月11日21113526156月12日22773025536月1617日19671843766月18日27072783626月19日2316143211合计21746244048831CA路LL总数良中，千有城炊区及总镇区具的企分业主找资源关合计56班63个，昆兼职疗派单激登记棒电话苏号码31曾25个，萄其他聚为城处区及春重点符镇区脖全球会通VI浙P客户钻。截亿止到20扔11掀-6晴-2正3日止序，已校有2批客著户认什筹。CA倒LL线总脱结渠道-大客晴户营鼠销拓菊展背终景——任务拳重、魔时间验紧、怜市场桌淡1、进敞入5月中激旬，斧远洋牢城B区产逃品需泻要加悼速消酿化才拌能达脚成半倡年目脖标，秒时间签急迫叼而常浆规的虾推广拜手段肤未能抬将产悬品信挖息迅撞速全险面传议递，法带动捐上门届量与唤成交凑量。2、另压一方敌面，蓬受宏巨观市回场影响响，宜中山萍楼市雄整体语处于斧淡市座，现狠场旺台场活肝动未更能快酸速挤困压消健费需桐求。存在阅问题解决都方案1、对注总体倘销售锈目标拐进行少分解晚，根孕据目猛标销揪量倒吓推每住周目钳标上脉门量逼及宣技传资建料派买发量防，在射市内荒镇区疲多区合域多津场所爷开展仍渠道精拓展挡。2、细拿分目兴标客新户属及性，馒根据祸目标哥客户火所在瞒单位碎进行罩拓展秒，集蚕中组尝织大票客户汁活动鲁，提沙高上卖门量刃，挤图压市酿场需寨求。3、设竹定大馒客户冈与渠授道工叙作组累，专阔员分葱别开芒展渠继道拓精展以焰及大袍客户补拓展誉工作鹊，针皱对性脖专门朴开展再工作疲。渠道疮线总错结执行塞措施渠道微拓展划执行——铺开祝渠道夜点对鞭点派节发资语料、廊投放酷广告1、人千员物蜡料筹烟备——海报哥制作李：1）针炸对项每目6月周呜末系叫列活负动制团作27页“山类画宪刊”腔的海辆报，加宣传升活动亦。2）海摆报辅斧以项违目业显主故腰事介啄绍、胆奢侈售品介帝绍，摔增强茧可读壤性；3）与屡汽车猫美容善院合晨作，叮凭海滩报可会到售腐楼部弊现场筝免费耕洗车哭一次素。组建时派单阻团队佛：每周狐组织20人的泉派单同团队舱去各严个大匙型商爽业广肺场、欧专业认市场框派单组建ca绳ll客团司队：每周荐组织10人ca叹ll客团遵队对阁派单墙登记舱的名蜘单进鹿行筛或选渠道念拓展逝目标渠道够拓展序从5月底剑筹备鸦、6月正将式展冠开，殿只有讲一个宣月时匆间集呼中突思破。屠根据平销售完任务船倒推浸估算党，6月份辣需派拨发10万份粪项目桌资料亡，在役城区孤镇区幅均要若点对粒点铺戏开渠伍道。2、“萝海陆彻空”叙全方哄位渠吹道覆阅盖——高速荷路收下费站剑：中山4个收出费站涂派发13监50太0份项貌目资写料加油得站：15个城于区及钱镇区离加油酿站进幻玉行项弓目广咽告推雨广、祥现场猴派发30毙00狸0份项平目纸米巾盒中山堤港码屑头：现场阿三个蜜的士虹广告鸦位进乳行项骨目推岩广、59岭00份海拥报投霸放在徐轮船拘及候姐船室高端畅酒店皂：京华扮世纪韵酒店领投放往电梯余广告音、每向间客罗房摆房诚放项由目海统报（梁共21估00绿0份）成；与端香格山里拉厘酒店滔合作泳印发20势00辩0份宣坦传资惜料、祝制作70业00份电铃子杂铁志派社发给厕其高辛端客号户：城区殿镇区后派单泳：共派界物料82箱，30呜00宝0份，嗽登记腥号码31沈25批，需意向疾客户27申7批，职确定膨上门勾累计47批渠道迫线总非结单地点登记客户数意向客户数确定上门累计中山城区91512026小榄825546大涌721517沙溪226225火炬221162东升217121渠道士拓展侄效果只分析——成功圆铺开石推广址渠道近，但凳针对旨性不好足派单屯以活副动以折及优观惠方镰式吸藏引上崇门，区并对位每个爬兼职锦设定沈了30个的羊登记蚕目标象。登记哥的名羡单直恒接交弟由ca刑ll组跟束进，柿效果鹊较为膛直接顷。因为微镇区呜客户验对项路目认是知不啄及城机区，扒派单亦以城寨区效好果最掏好，呆镇区茫派单库效果如也逐过步改薪善。但派狱单以冻项目乞信息庆输出廉入主寻，登历记的捞号码齐需要弄长期眼跟进仅，短盛时间把难出适明显谁效果渴。2、其韵他效辱果分贪析——高速电路出厦入口座：派偶发资董料效葛果没宁有立料刻显西现，道但月搁底陆鹅续有逼带来论进线掘。加油渴站：朵加油承站员书工配狭合程映度不码高，耐需要胡定时祸监控洪。中山揭港码屑头：咬推广着对象膨不确搁定，傻效果肆较为驳间接俱。高端创酒店共：推饥广较恰有针色对性婶，但带对象栽主要戏以流适动性歪的商吴务人都士为客主，划效果国较难抹监测漂。渠道滩线总礼结执行提措施大客阅户拓默展执齿行——短时禁间集垫中大咐量拓藏展2、大结客户杏单位锯资源撤整合起拓展——分类较筛选委：远洋排城以稠往合朽作单闪位、暑业主腹所属燃单位良、按饭揭银采行商殖会协贼会、券各知怕名商越家企杨业、4s汽车遣店集中虽拓展咳：6月24日止吸，5周时或间，烛共联尝系61家大炉客户裤单位没，组杨织13场大目客户吨活动求，另滴有2场因恶客户冰群体贞问题普取消大客子户拓黑展目面标渠道颜拓展权从5月13日正田式展痛开，赶只有6周时垄间集描中突收破。恭根据构销售不任务惑倒推光估算鱼，以马每场题大客抱户活便动80人上当门量虽计算千，每计周需仇要组姓织两加场以牛上大加客户协活动誓，才爬能有耻效保济证项扣目上眉门量准。3、大侄客户剪活动披组织——活动凤形式炮：看楼种团、邻自助晌餐+现场释抽奖凡、现慨场围偶餐、熟商会或理事芒会议到场萄客户拨：6月24日为覆止，5周的狱大客闻户拓恋展工抖作，框合计浪贡献郊来访天人数76映2人，报有效属登记43投1批1、大杆客户绞拓展公筹备——夜间槽看楼丽模式瓜：5月底梢开始坐售楼悲部夜值间开接放，逗大客梦户活量动可瞎在夜嘴间举有行，旨不妨扁碍销有售白沾天接险待客挎户大客观户优符惠措羡施：1）大丽客户涛组织狸者可柏办理段国际绣体验怨卡，怎大客饲户购俩房组熊织者坑享受栏相应禾积分载。2）大纪客户事现场市办理旁大客料户购马房优促惠卡喇，6月30日购塘房可迁享受猾额外99折。渠道悔线总玻结大客擦户拓消展效搅果分涌析——成功筛带动禾上门悲量，斩但短齐期成扁交效吸果不削如预阴期单位性质单位登记到访人数意向客户直接成交活动日期及参与群体银行招商银行210515月30日：金葵花客户交通银行666

6月11日VIP客户及员工农信社85816月18日：客户及员工中行387

6月4日：中行员工协会客家商会16814

6月5日、6月12日：私营企业主阿赛奇羽毛球俱乐部525

5月30日：金卡以上会员红橡木酒庄50

6月17日，但因客户群体问题，所以取消。网站搜房网240

6月4日：广州客户新浪网504

5月22日、6月26日：中山客户一起购房网654

6月5日：深圳客户学院广东医药学院4

2011/5/13：教师职业技术学院50

6月19日，但因多是业主，所以取消。企业华帝公司

7月1日举行活动合计762532762人中未含红色字体标注的人数大客约户活弹动共吵来访等人数妄共76骡2人，消有效转登记43裕1批，必意向洞客户53批，并直接座成交驶促进2套成盏交（33幢12皇01、9幢15夜01）大客茫户对拜售楼凳部的寺上门赞量起傻到明平显的冠提升肠作用欧，虽捧然直答接成状交量修低，研但通辽过现厕场气饥氛撬返动诚宣意客颠户购适房，城而且搭随着提大客喉户的蚕持续柳组织纠及经银营跟遵进，喉会持胖续直结接或齿间接书带动纺成交渠道苹线总渴结渠道-大客疏户营永销调地整建牲议1、虽逝然成到功铺望开了雨推广朵面及挂增加割了上崖门量仍，但美是渠奇道拓液展与虑大客鲁户拓扫展对辣销售捞的直荷接贡寺献却下难以胃快速逐见效砍。2、渠海道拓夏展针现对性辽不足早。3、大剪客户都活动揉形式蔑与营映销结除合的躲模式焦单一贡。4、镇亩区的饭渠道和推广载与大困客户若拓展盛力度望不足栏，资购源有睛限。5、渠古道拓失展与哪大客盲户拓柿展未失能有过效结锄合起劳来。存在雅问题调整绞建议1、渠古道与事大客唉户拓千展将凶作为梅常规稿渠道构，持采续做泊，保农证推堂广面娱与上掀门量暑，针诉对潜做在客筛户有遥效深享挖。2、以藏高端盘酒店专及场经所的榴巡展缺模式躁深入母镇区嚷，以或据点粥形式沃针对锐性拓严宽渠艳道面紧。3、大睬客户亡活动答需要毁形成壮标准欺化活给动流骑程、雅增加牢项目心推广患与销乳售介狭入的性环节绢；结弹合现策场促镇销、减针对全大客纵户设款置优合惠；孟线下务对大餐客户泰组织舌设置管额外织的推择介优伟惠名折额及染奖励关，有盾效联眨动圈乞层领哭袖。4、根跑据成勇交客情户区裤域、纹企业敌分类嫁，销范售人线员协绢助，女扩大狸镇区站资源元渠道旷；策勤划持稿续对涝企事御业单鬼位陌胃拜，求全面或扩大益渠道摸。5、以肤巡展救场所国为据搭点举残办大倦客户景活动红；结乖合项贼目重革大节戒点，用在大呼客户常单位冒周边派派发摆资料杰。渠道蒜线总放结20折11年下舍半年琴营销柏思路20绕11年下投半年湿营销封思路7月份邮营销灶执行娃方案货量躬统计产品类别建筑面积套数金额洋房世界观——8589.6亿A117.6万㎡588套4.8亿商铺19440㎡199卡4.85亿别墅约2万㎡54套4.6亿合计————23.85亿供货姐节点7月9月8月11月10月12月世界观及商铺7月份全部拿到预售证别墅A15区7.30（10套）8.30（14套）9.30（13套）10.30（11套）11.30（8套）A11区11.1开始供货目标骄分解下半垦年整坦体销户售目找标为16亿根据均供货脆节点碰及供伶货结智构对蓄目标贯进行誉如下局分解朽：出货点消化率目标销售金额世界观55%5.2亿A1160%2.8亿别墅80%3.6亿商铺90%4.4亿合计16亿目标镜下的啊问题1、市索场形咸势不返明朗黎的情病况下抖，如跨何完目成高出目标挣？2、在岛多产览品线屑同时弓推出膛的情责况下摔，如洁何实参现突昂破？整体贩策略将产樱品分果为四层个板拾块，勉即别醋墅、粒商铺激、A1挥1、世个界观姥，逐风类突脚破。别墅核心压卖点叙：突出坐城市办别墅激的稀仰缺性—“鎏金携山最合后一梯批城其市别棍墅”推售刃策略寄：小步愧快跑晨，持未续推脾售，妄储客2-诱3批即肃开售关键饮动作哭：早准角备物赴料、灯早拿溪预售即证、遇早储察客、有早推魄售，车同时叹要不硬断的棵挖掘句每一判批产达品的生卖点伏，不校断刷亩新市骆场形手象配合德动作讲：设置涛专门滥的客盯户接液待贵羡宾厅丢、制徒作单阻独的饰别墅吼模型绍凸显补尊贵波性，驰持续脖的别损墅圈美层活召动。制造双稀缺姥、小擦步快胆跑、航实现帽合理时溢价商铺推售草：将产敌品按坚照东懂组团男和西斧组团钱划分执，分2-守3次集另中爆渡破；推广腾：集收中推腔广策幼略，与住薯宅分宪开，娱单独淘一条胜线来培推广特，采出取“放短宏线、伞钓大爸鱼”的方侍式，撇即将梦销售轨物料侍、推息广物爱料等术提前估准备讽好，访在推煎售前嚼一周爬全方陡位、开高密蠢度的亭集中府引爆挠市场够，在躲周末逃推出阳。核心促策略菜：相互幻玉挤压昏策略粮：通过C地块威未来榜商业悲综合机体规效划对知西组营团商还铺价睁值的绑进行坝炒作惜，拔瓜高客乘户预杜期，铅提前森释放告其高仅价格膛，利钥用价斤格先锦将客圣户挤岸压到粒东组竿团，衔先将亡东组狗团集沸中消梦化；大客鞭户优虫先策锁略：先消烂化大躁客户筝，事站前盘造客，关选房毒顺序妹按照焰交定咏金的产金额编来定枯，金型额大半者先雕选。A1旦1核心鲁策略车：推出冈鼎配购世界魔观，灰以精躺装修跨为突弯破点消，营蔬造高系性价炉比；卖点球：拎包疏入住衫国际游级生买活；关键仰动作寨：1、根歌据不军同户甘型，证推出允不同耗的装饺修风捞格，绕大户篇型突泥出豪联华，遭小户下型突串出清燃秀时亚尚；2、国胁庆长针假开杆放展悔示区舱，开套始蓄飘客，11月集遥中爆摘破；3、首支次推夸出30挥0套精趁装修唯单位奸，突掀出高者性价要比；治灵活香运用酸精装酬修工院具，畜若麻客户浙选择演不带矿装修倚，则需减去远相应朽金额响；4、销径售说绩辞可赴以释月放给芒客户培为年杜底冲裹目标贤，仅需限首局批30余0套，尊制造稼卖压既。世界凶观三个背手段艘：1、冠落军盘摩炒作慌：7月份捕开始禾炒作扰上半薄年销呀售冠伯军，途淡市摊下在罩市场悠上树毅立信陷心；2、威忍风锣音鼓加事蛋糕糖：将绕促销肌活动改和旺递场活库动形箩成合意力，愈促进姨成交丑；3、城耽市中鄙心优皱质生傲活巡言展：制渠道熄为王猛，将香我们兵六月凶份所语做的货一切榜有效刊的动呆作持善续并脉放大盟。推售橡策略贡：持续来目前猴世界子观采瞎用的齐小步介快跑回，难炊点突问破的滴推售猛策略催。出货盆策略妻：为避搏免第头四季筑度洋劈燕房单谣位供章货同险质化讲，在A1打1出货衣之前摘，先尽重点阅消化福世界润观高渐层塔家楼单挡位，矩后续兔将板寨楼与A1完1塔楼愈单位挠搭配渴销售键，形酱成差卷异化抽供货上结构院，保孟证销红售目棚标完旨成。20排11年下秃半年生营销喝思路20遮11年下失半年蔑营销档思路7月份染营销延执行指方案6月愁27着日至厅7月顾30爷日销鼓售目幻玉标2艳.3甚亿，才别墅革0.侧6亿伯，洋湿房1奴.7眠亿目标轿及目爆标分税解区域推售单位剩余套数可售金额（亿元）出货单位目标销售套数目标销售金额（万）美域A16样板房20.021样板房21000荣域A530.0389样板房2A4110.14638/14/20幢一口价单位6别墅A1420.2339——33000A1550.4054——A区已推未售合计230.8455

12

4000A区销你售40候00万目标膏及目因标分习解世界巷观已在推未滨售单潮位承川担40党00万销椒售额区域推售单位剩余套数可售金额（亿元）目标销售套数目标销售金额（万）世界观第一批（1-5幢）138-140230.26852200165-169160.235818530.0538第二批（16-17幢/20/21/25/26幢）137-139210.2355101000142110.138416750.077第三批（8幢/28-30幢）92-96200.17023300145100.1309168-169130.2199187110.2145275-27630.0833第四批推售单位（9/18/22/33/34幢）114190.1855251500126-138290.319914090.0983145-146220.3199193-26780.1769世界观已推未售合计2232.92834040006月27日至7月30日销讯售目站标2.火3亿，界别墅0.悦6亿，奋洋房1.锻7亿目标蔽及目漫标分渔解7月份倾世界仇观新定推售评单位决及别耀墅新灭推售繁单位删承担1.欠5亿销脂售额区域推售单位剩余套数可售金额（亿元）出货单位目标销售套数目标销售金额（万）世界观6187311.736幢251200011113-1397111幢5513113-1395613幢45A15A15-2

60.48

43000新增货量合计1682.57

129

15000合计

4146.3438

2.3亿6月27日至7月30日销素售目钻标2.香3亿，私别墅0.技6亿，果洋房1.血7亿推售编策略鎏金划山A1斥5区别挠墅推售愤策略狼：根嚷据工忍程节然点及模储客