同路·聚龙世家

东莞·常平·别墅项目

整合推广方案

深圳同路目录

一、市场篇二、产品篇三、客户篇四、定位篇五、形象篇六、推广篇七、建议篇

市场篇（一）项目区位市场价值1、常平处大京九铁路运输枢纽华南第一站；2、政府对常平作出了“东部支点城市”的定位。

“客流/物流中心”华南的商贸重镇。

“支点城市”就是区域中处核心地位、起中心作用，在经济文化方面具有辐射力和拉动作用的城市。

一、常平地产高端市场滞后于其城市发展水平相对常平优越的经济地理位置和规划远景，常平高端地产处于滞后状态。具体表现有二：其一，对外部资源的引进不够，至今仍罕有知名建筑师、怡景师的作品；其二，地产市场发展的最大动力在于常平与樟木头、黄江一起是港人置业的金三角，因此，市场一直忽视对原地住民/居民的关注，真正符合本土消费观念的产品欠缺甚至空白。二、地产高端市场面临着结构调整常平常平房地产现在正处在一个提高和完善的阶段。现在常平楼盘的竞争，已经是品质、品牌和服务全方面的竞争。传统常平住宅市场以外销为主，但如今内销的比例逐年增加，成为一支主要购房力量。许多富起来的家庭抱着改善居住环境的想法，对高质素物业情有独钟，纷纷置业造园。[结论]传统陈旧的开发模式仍是常平地产的现状。通过引入和整合领先的、本土特色的模式，将会实现项目价值的巨大提升，将会催生常平新一轮的本土住民（不同于之前的港销）的置业潮。（二）常平地产面临新局面

产品篇产品特征房地产产品的核心价值在很大程度上是由地段、规划和环境决定的，环境、商业、景观、文化等等诸多因素构成了房地产产品的综合特性，所以房地产应当是综合性最强，所涉及行业和内容最多的一种产品形态，聚焦本项目，先让我们看看我们卖的是什么样的产品？SWOT分析

优势

劣势

机会

威胁SWOT分析内部外部优势1、处将来物流中心区，前瞻性的地段价值；2、交通便捷，距火车站五分钟的路程；3、周围生活及商业配套齐全；4、超低密度典藏43户独栋；5、领先模式的湖景资源；6、500-1000平方米超大户型满足大家族生活；劣势：1、相对中心地段外在环境喧嚣，缺乏别墅应有的私密性，与产品性质不相称；2、社区规模不大，完善配套,成本相对提高：3、产品环湖前后层叠分布，湖面景观的享有的差异较大；机会：1、政府对该片区的开发方向是未来物流中心，片区物业升值强潜力较大。

2、所在片区属地产开发热区，市场影响力较大；威胁1、附近的玫瑰园、隐贤山庄---鹿儿岛等产品有同质竞争；2、周边的工厂、村屋人流量大，治安状况复杂。产品特征

结论地处常平中轴路的置业旺地上，优劣并存。独栋大户型，完善的生活与商业配套是其一大优势；将项目定位为本土特色、终极置业的高档别墅住宅，能较好的迎合市场，为规避其本身的弱点，在推广时不能过分强调别墅概念。

客户篇关于目标客户的描述当地称他们为“有钱人”媒体称他们为“富人”官方称他们为“高收入人群”我们称他们为“中国财富新贵阶层”他们是先富起来的一族，是创造财富，利用财富，享受财富，急于寻求社会认可，名利场上，有他们的身影，他们或商或官，为自己的价值取向打拚奋斗，并已经取得成功，他们有着重要的社会网络，拥有权力资源、高质量的社会关系资源等，他们有自己的生活层面--富人圈子，他们在这个圈子中互相影响，互惠互利，在以市场经济为主导的机会结构中保持或换取了相应的地位优势。并在思考如何用最好的方式传承给下一代的一群人。他们在彰显尊贵身份，召唤尊敬和关注的同时，注重下一代继承事业，极力希望这种奋斗精神传承给下一代，望子成龙是家族辉煌延续的表征。1、超大户型，大宅大院，承载社会交往、家族生活，实现更高层面大户人家生活，体现身份与社会价值。2、完善的生活商业配套，便利的交通达成对价值的心理接受。3、领先模式的产品、优美的湖景资源环境促成家庭终极置业的意识；

什么因素促使目标客户选择我们的产品？什么因素阻碍目标客户选择我们的产品？1、外在环境喧嚣，缺乏别墅应有的私密性，与尊贵的生活不相称。2、项目社区规模不大居家氛围不浓。针对市场现状、项目特征以及目标客户的购买障碍与利益，本项目如何有针对性的确定自己的项目特色及定位，最大限度的争取目标购买群体？

定位篇同路模式原：定辜位铁错三角[同制造哭差异引导旺需求创造泽第一项目嫩命名时：聚龙肯世家关于趴命名：龙是纵神圣声的象饭征，晃聚龙混世家覆表明乒了大勾家族脱尊贵的生励活荣朋耀，肝迎合邪对目物标客嘴户价六值观葡的取争向；帖也是狸对本榨地文鸡化特色诸的溶树入，筒同时尘是对着同方萌另一能成熟超项目龟聚富策花园军的传免承，灯发展开隙发理啦念的裕提升皱。副推允案名同方咸世家洁、金衫龙世厨家、倦裔天岁别墅产品不定位拉：深宅禽大院左世凝袭领掠地1）帐定位维的原未则：神区隔勇市场写，突干出核茧心竞贯争力弄，瞬岛间打秋动目邻标客善户异的内彼心。2）豆“省深宅掩大院落”展细示的尝是项掀目的件外在先特征异，“锹世袭袖领地陪”讲绿述的用则是内摩在精拉神品凤质。3）宅本定给位准丧确概梯括了亏项目绣最大犹卖点弊，即崖：低亏密度蚕的建之筑空烘间，搅超大蚂户型河、私崭家庭程院。武满足先客户裁社会望交往风、家艺族排勒场生樱活；培同时痰与客雁户精犯神文哄化特谱征传绸统根回基，崭家族斜观念叔的膨穗胀，痕尊贵扭身份梢的展炒示相卧迎合躬，而这掠些正杜是我坦们的肠目标悉客户甩最为榜关心比的，描同时劳也是左竞争狱楼盘蔽所不雁充分序具备，能蓬够与迈他们市形成陷最大直差异班化的欣。这是咏因为广告该语：留给米常平细的传纸奇（龙臣脉传粘承，讨尽显伤尊贵爽）建筑怪实体泡的领窑先开仁发模暗式是好传奇逮；景艺观价值是侨传奇搭；血数脉的独相传塘，记羊载物蛇质财依富和孝精神继培承的掏全部扶生活隙秘密核更是安一种估传奇泉。广告疯调性尊贵牌、大即气推广副篇鉴于趁项目神定位摇和产歪品体秤量的堤43胖栋，销以及案目标悉客户的精座确定掀位，勾在推淡广时时高调薪入市晴迅速富启动家形象枯；展开放促销尚活动饶，充续分利耽用口太碑链化式传萄播并怪为客傍户提供压深度颤服务粥。推广鲁思路耳：推广享原则梦：短、爱平、推快短—啊—与撕目标垄客户嫩保持岩最短允的距箱离，姑一针得见血！平—凶—最黎有效裹的传错播组倦合，尼用最誉平的幅费用码，取得站最佳杜的推罩广效告果！应！快—队—快坝节奏珍，！掉！整合陪市场暴攻击善线第一弄战役：形搏象攻脏击阶途段20稠03手.1扬2月田-2获00蹲4.杂2月攻击枝目标猪：图*张启动诱形象窜形成鸭市场宰高点孤；*沾尊贵铲为核极心S怕P活简动积校累客认户；*内鸟部认愉购活住动第二丽战役：开巾盘展宋示攻辱击阶钓段20坐04合年.身3月怖-2受00径4年崭5月攻击葵目标坛：*相开盘颈活动*样所板居肤眼见旨为实故的品指牌促虫销力第三既战役：现筹场决闷战攻杰击阶正段20蛇04坟.捐5月董-8车月攻击忘目标盯：*估S抵P活限动以郑活动飘形成守高档社箭区氛姑围；第一墨战役：形歪象攻挨击阶麦段20搜03各.1恭2月锣-2凉00冷4.年2月3、畅文本攻击萝点1、感现场言包装2、着户外粪广告军牌灯杆鸭旗售楼沿处围墙精装会楼书折页森宣传染品加油饶站、套火车围站、惨市中难心派送秒在汽车挎美容摆维修债店、妥加油电站、高尔步夫球爆场、改酒店熟。建筑富模型以体划现“傻尊贵船”为宽核心匠展开整合商促销弟活动主题筒：“衰‘贵族梳视野焦”陆酿虎汽篮车展时间勒：春笋节期院间（祖内部脆认购况前）地点盒：现锡场对象口：目红标客垂户群内容细：陆虎痒汽车置展目的旋：把成与立汽锡车展途览的砍新闻县在聚婆龙世属家的昏推广荡中引吨爆，打造肯出浓境郁的宰汽车喘文化驶并与稻聚龙肆世家告链接预。用闯一种有汽车文化描栓住吸目标呢群，半积累直客户余。活动类（一艰）主题茧：悲“周观大福绢”珠命宝展时间阵：清舍明节嚷前后地点从：酒蛙店对象副：目纵标客沸户群内容筋：珠宝汁展览陷、拍全卖目的灵：在项目标找客户悔群集恳中的摸时间漫达成妥项目浓信息口纽奉碑附传播添，客土户积编累。物料秧准备话：建葵筑模页型活动搅（二献）第二狗战役：开竟盘展旷示攻耐击阶乏段20象04劣年.庄3月次-2弃00宇4年枕5月活动凡（三控）时间车：开潮盘后地点么：售壮楼处膜/会妖所对象肌：目走标消帆费群内容盯：慈善拦捐赠闸钱物鼓均可目的倒：倡跪导社师会公义德，仇表现漠捐赠窜者爱竿心，护体现蛋高贵化生份，雹积累光品牌臭形象邻。主题藏：“完暖美生痰活”晴慈善遮捐赠第三讯战役：现相场决牢战攻逢击阶宫段20雁03伟.5汗月-屋20炕04异.8劝月咖啡错·嘉柄年华时间帜：样狠板居火完工地点种：样很板居对象网：目档标消娇费群内容虎：煮疯咖啡墨、喝兆咖啡目的酒：强盒化上捡层生片活一既意识押形态链，体门现尊乌贵心理需棒求。巩固少形象纺，建俘立消侵费者蹦忠诚册度。活动舞（四泛）主题脚：同树方业炊主联鼠谊会时间隙：六酿月地点丑：同唉方会盲所对象枣：目援标客习户业宴主家淡庭（灵含聚裕富花传园等甜）内容是：娱血乐联质欢目的掀：聚或集人借气，静把与正目标戚客户听保持绝最短打距离看强化育同方辛品牌滥形象触促进奋销售物料展准备扭：折蚊页、驴楼书活动凉（五纯）主题私：国际堪名酒困会时间蚕：七坝月地点抵：酒岭店对象甜：目铺标客鼠户业典主家慢庭（推含聚吉富花隶园等栏）内容自：国威际名索酒目的楚：聚尾集人霞气，碰促进妻销售物料影准备黎：折龄页、铺楼书活动庸（六鸣）建议笋篇《黄含帝宅年经》盒曰：宅者隔，人吵之本铲，宅两因人抓而生算，人平因宅蛋得存牛--就--步--穷人宅污相抚苦，感勇通天灾地。结庐变在人据境，段而无岂车马旁喧围（一政）问题吃一：项目季周边娇交通阶主干妥道对猛别墅者都带锻来了截灰尘狭、嘈衰音，眠并且冷名流罚所重版视的私纲密性雹也遭障到很贫大程脖度的砌破坏减。解决架方案福：沿周险边主蛙干道棒提高远坡地早落差液，抬毙高别希墅地怕基；冈沿路差种植付较大悟乔木像植物配怎以灌济木为乓辅助煌，并岩且建光高围龄墙。直接辉利益锈：解决互了富慕豪私罩密性扶问题钳，使且自家税生活爷不被吩窥视举；种养