大型别墅项目提案报告

坐下来，慢慢谈保利滨江项目推广策略提报1命题2占位3输出4表现5动作目录PART1：命题如何透析理所当然，和翻译本不应该如何破题1.两三千万的客户群在哪里？博加观点：人还是那些人，只是在这个时间段他们的购买需求是什么。什么成为他们的动力2.信心喊话，商住属性不应该成为我们的软肋？博加观点：作为中性豪宅的我们，反而能拥有更多的支持者成为我们的机会点。3.保利准备好，做豪宅了。博加观点：保利的国字号背景，只要给保利一段醉美风景，就能做出第一豪宅推广思考：本案的两个关键点一：占江必言江，毫无疑问要卖黄浦江后，

我们该怎么去思考这个项目的推广。（局内）二：在商不言商，由商办属性往住宅形象偏移后，

我们该如何去翻译这一次重大改变。（局外）顺应潮流：滨江豪宅做法，一条浦江打天下。翻译趋势：浦江外，浦江赋予的另一种姿态。言江是潮流，不言商是趋势顺应潮流?还是翻译趋势！所以，显然在拥有主流姿态的同时，翻译自己的“别有用心”更容易受到市场的关注度。1：浦江资源的第一要义，决定我们必须是豪宅2：行政公馆的二次演绎，决定我们必须给市场一个功能解释3：保利地产的使命感，必须对陆家嘴和外滩的过去与未来负责中性豪宅属性如何卖出极致高端的姿态本案营销命题：一个不可忽视的事实是，当今的豪宅市场是真正越来越依赖极致资源了。但是资源分两种：一种是资源本身，另一种是资源带来的“拥有者们”的财富观较量。

策略两步棋：入围即获奖入围：打入豪宅圈子获奖：输出行政概念PART2：占位没有竞品，只有镜子，所谓的竞品分析，只是豪宅的姿态分析。人群不变，如何制造购买趋势通过的人群的购买的分析：资源型豪宅购买，永远不变的是那些人，永远在变的是市场情况下决定那群人的动机所以我们要做的第一步【进入选择范围】以豪宅的角度看本案翻译：当今豪宅以及行政公馆的姿态豪宅做法姿态1：“站”着的豪宅汤臣一品：站着的价格，无可比拟的一线看江，价格与资源都是顶天立地的站着。中粮海景：站着的景观，不比汤臣差的资源享受，也属于高高在上的形象占位。新华路一号：站着的历史，百年老上海的见证者，量少地好的极致老上海情节。翠湖天地：站在浦西的优质地段的里，虽然依靠市中心资源，作为浦西最高端。类型：极其强的居住界面与资源界面，或土地历史极其意义重大，正地标的意味极其浓郁。豪宅做法姿态2：“躺”着的豪宅滨江凯旋门：躺在风格的怀里，强烈的新鸿基港式风格，然人们记住了港式的做法，躺在品牌与江景的双重拥抱中。世贸滨江：躺在资源的怀里，世贸滨江毫无疑问的滨江资源和名人代言让其躺在各种豪宅局里外滩九里：躺在历史的怀里，外滩百年历史被其解读的极其丰富，卖外滩板块的极致资源。类型：随大流型，附加值大，有随大流的做法，体现豪宅的普世价值，地段地段地段。豪宅做法姿态3：“跳”着的豪宅星河湾：跳出资源做豪宅，星河湾绝对是不依赖资源属性的典范，用自身在创作，走出属于自己的第三类豪宅绿城黄埔湾：跳出表现做豪宅，以名车自诩的豪宅做法，显然想以精工做出自身的品牌形象苏河湾：跳出区域做豪宅，苏河湾显然是扭转区域的高手，保留却又改建，行政公馆的类别，竞争中有自己的方式类型：洗心革面型的豪宅做法，资源优势不是最最拔尖，通过自身的特点寻找个性化的目标人群。形成了无数的粉与一部分的黑。在豪半宅的剃维度布，本车案的涛姿态础应该泡是什迅么从‘寇做法庙’界粒定豪新宅圈径里的止‘功对能’蠢性维鞋度本案邀做法电之占直位：萍上座上海消上上钉座，培浦江东正一年线拥有倾和站迈着的袜豪宅怕与躺桃在豪浙宅同校等重隙要的抛地位摘，在占垦位做笑法上嫌属于窃上海披上座途之位本案摊做法念之形鸟象：纽奉稳坐不以帖高度丽论英葬雄，21层以杜坐着断的姿欧态，父最舒辫服的受看着吩外滩在资您源型蒙豪宅磁的做巾法上孕，常疑常以车高度楼论英凝雄，而本深案并惠不高稠的姿源态正笛说明亦着坐原下来舰的姿并态，世最有依范本案最做法川之功广能体闲系：且坐与甩谈从整小案功令能角你度来斗说，本案聚具有止更方意便私券密会轮谈的戴功能饰。3号楼驻写字侦楼功铲能以宪及九锅栋企将业总调部的补做法溉，势找必会涌让出永售的1、2号楼在行政黑公寓错，在拣功能凑上绝挠不会间像一窄般住泄宅型辨豪宅缸那么瓶纯正戒，可颗能会茂有功思能属菠性上羊的体钳系化从豪进宅维繁度界旗定本采案：输出犹保利移滨江虏项目星策略皂核心蜻——“坐振”着的乔豪宅表现序价值银：坐塑拥百翠年黄巧浦江谨，坐访享世蛇界级桑资源寒。人文散价值汤：看伤的见懒的身怪份感尼，谈居出来粥的圈舱层感毕。产品具价值跪：黄猴浦江狗湾岸话上座源，总涂裁社但交正艘豪宅扛。本案万占位在占仇江必虾言江婶的命央题下缎，我屡们选县择用叉稳的务姿态雁，一国炭资源吨极致墙处，净【坐骑】在归中国讨首岸坐是饰一种欠人生诱境界猜，不公与站遗者争畅锋，宰比躺短者更钢有姿惩态。PA宗RT皮3：输神出在不肺景气净的市金场中段什么缩慧最近封景气——员”景、缸气”景>静：答在不块景气沉市场爪中，芒硬性选表现纺的财繁富资泪源往探往要姨比软拢性的歉受欢口迎。歼如，考黄金环要比抗钻石逮贵气场仁功能>居住明功能活：在准不景厚气的广市场开中，亚领导版者的羽气场茎性购窑买动他机，耍往往誉会有非升值英潜力在功取能的殊维度野界定晋本案票：翻译艇二，欧在不眨景气参市场疮下的芳景气政购买删行为撒——趴唯有弄景嚼和气景即攻资源您，气可即功摇能从景土的角炉度，恢即资黄源来屡讲浦江锤两岸皇无续贡集两岸捐豪宅搏两极宋化私人臣俱乐呆部公鼠共化问题1：上陶海豪箩宅市友场面避临的勺几个抽机会晓点【景苗】论睁调之铃一《浦地江无逐续集商》一变线江师景从勿此完不再券有的左观点压：纯垃与正集的极独致强复调缺资首源诱项导，肯从不召缺资割源购拢买者壳，树立税纯一意线无鲁遮挡镜，正绕国际最的产止品的矿入世擦观点节。承认护是第锐二选泰择：煌比我标们好浓的有抓，但弓在售事的即宾将没仁有承认吩是滨烤江豪背宅里维的第伯二顺引位，睁承认组事实疑，是闭最有疼说服域力的零表现做在诱售豪别宅中佳的最享小负窜担者即。现象炎一：详滨江套项目挡越来君越不软滨江【景】论调葬之二:《趋势雄看保混利》此情纸此景境正趋春势1世界蹈资源麦私人盯化的忍趋势纵观屠世界掏各大连湾区病，江脸区等纲资源脾逐步吩体现细从办勉公高税端金蠢融向稻私人娘化会艳所过各度的酱趋势.2圈层间资源涨私人藏化的谁趋势圈层肿活动低越来组越私进人，体圈层左公益塔越来挤越强损大，陕如马模云等似。现象死二：费私人故会馆握越来斤越不五私人长安雀俱乐疮部：斥政界昏、名浸流，掘生活衡营造北京协中国着会：和老派琴、贵蚂族、沈私人撇宴请京城种俱乐煌部：答现代荣、上压流，青商务矮聚会北京塔美洲弹会：艇时尚亏、国夏际、配商务愤派对这样鹿的俱包乐部性正在永遭受菜着，私密启难，橡行踪熟曝露的问俊题。革对于雕中国您国情巷化有概一定毫的阻固碍作四用.【景】论调跪之三:《两岸禁豪宅塞太纯粥粹》有别垄于浦痛江两鹿岸的斗第三伴极1两岸酸第三窝极黄浦网江两默岸两酒极化齐严重虹，极揉致的顺居家娃偏私诱藏，填极致清的办娘公偏核商业主我们非要提减供的慢是一昂种互挂动型旁的江蹦景豪页宅体肃验。与圈飞层互怒动,与江添景互委动，踢与城荡市互妙动的瞒豪宅喂生活颈方式驻。2世界迈第六艰座首个牵社交派性能犯的豪涛宅级界居住语业态炊已经棕形成谷了全鼠球四萍大国劳际标铜准，隐即核吉心地具段、枝顶级唐产品嚷、豪稼华俱术乐部铁和国戴际标规准化排的服攻务。按照馋全球侮的标按准，月它一替般偏蔑爱金肢融中洒心如临纽约登的华亮尔街嚷、伦训敦的遮肯辛汁顿区庸、国拾际性林商贸闻中心牧香港白的中扔环、携东京禁的六扭本木喂、巴黎誉的拉伤德芳物斯，芝而此课次如借此社夏交豪毫宅第饿一次纷将在蕉中国幼在陆疗家嘴誉岸出穿现。现象才三：姓黄埔妇江两尼岸两鹅极化*小骗节:近从土西地资昂源来灾看我锄们提临供了间。浦江跃两岸查无续理集——本案鄙出现轻时间宽正好两岸区豪宅恋两极榆化——坐着泄的豪拉宅出犯现豪艘宅第思三种热可能私人拘俱乐橡部公娃共化——国际载级总姓私人茧酒店朝的私踏有化问题使2客以管怎样喂的形牺式表后现收嚷藏的勺根本素目的暑？尽管脾购买圈本案券的第药一要伏义，谢还是普收藏凉。但是之本案楼的产敌品属溜性，案还可旬以输桂出，随豪宅辨应该粗有更史多功洞能的位观点塔。【气】功能挠之一访：《更地框气》的世降界级艘豪宅1接地舍气的歌价值批赋予当豪构宅纷仓纷走破向国浮际化交，我明们更臂了解骆中国课的需打要，碌需要巨社交去住宅守，需困要比挺星级奔酒店贸更私倒密的无平台慨。2接地保气的序平台鞭提供符合葱中国铜国情村的豪皱宅功咳能：助人脉望资源迷，品膝味豪均宅，镰成了递中国钳最需反要的绳豪宅分品类雀之一【气】功能拼之二功：《更人祖气》的圈个层双识展示贷平台1收藏耍展示桌平台:双收国藏，焦世界碑级资秒源收附藏以桃及与纱之匹貌配的苗收藏馅的功先能性凭展示盗。聚奖集收纯藏行产为的均总裁怖，以留及权佛力的荣拥有离者。2财富汪展示京平台:黄埔价江从稿根本全来讲云已经裤不适影合居灭住，冈但适夜合展堡现财滤富，愉以及北居住投品位拣，在飞同能探的资煌源环那境下粒，更云少的像付出煤更好柜的财臣富显腰现【气】功能菠之三凯：《更客页气》的社鉴交公印馆1重塑斥权力凑者与孔财富惨者的存交际疑方式伯：高端服阶层帮客气至不是腿请你比去高帆档会蠢所，淡星级典酒店非，而规是把忌最好芳的置布业用扣来跟稼朋友冈分享禾。2不谈宪正事中，才酷是最周好的鞋生意锐交谈哲方式串：名人栗以及浑总裁缠，生穴意之爽前必男先交下心，株或许碧相同升的品擦味与蛋爱好御，更良能促蒙进更剪好的渐社交梁环境签。正座菌浦江室岸落座殖身份甘感坐拥殖世界瓦级座藏红沪百显年价值洲坐标煌一坐着广的豪控宅黄浦雪江学一线药压轴私人扶化井资戏源平鞠台世界肾第钓六座闷行宫浦江诞第劈燕三极擦豪宅价值劳坐标智二趋势晴型收仔藏更客见气的撒社交良更恰地气竿的国粗际勇更人悲气的更圈层价值印坐标锡三气场说型功炊能定位辩输出贝：世界钞巨幕短下的皮社交各公馆世界匪级，闻外滩恰界，革社交续台保利·国条滨收藏华一个草国家任的风舟景之贱后的缴国宾钩级礼效遇。案名酿：保利·江顷座以江顷为座胶，迎班接天箭下宾羞客到卡来，血豪宅各与江某景相姐得益鸽彰。其他衡：保利大国阔璟保利浦江跑12凝座保利江宴保利江悦保利江上艺海保利浦江才汇坐下疏来，晓比肩梨世界Sl哭og拍an堵1：收藏柳一个坛国家袖的收起藏Sl嫌og愚an刮2：世界民级社退交公贺馆世界幸级品压牌世界境级土杂地社交寸型产面品构工成社交叉行宫世界慌级企劲业世界敲趋势凶产品世界念级总摸裁基逗地唯一围的核刚心位柳置世界壁级金昂融邻道居世界键级生雹活邻论居世界翅级出哭行配劲套世界们级豪王宅区私人缴行宫傍化社交棚景观品化设计惠团队私密必社交圈层殊社交行宫伟型藏袋品行宫书式居省住国际耐阶层世界50本0强世界涝第六撇座社驰交行顽宫世界箭金融兰中心积的中蔑心（号双中醒心、少世博巴会、她大浦惕东）眼，成间长空晃间陆家锣嘴沿串线、象浦江起一线漆、正危对外胖滩，扩不可醋复制饥性与汤术臣一慰品，侦财富墓海景败、凯介旋门丝式等一暂起构泉建世隆界级软滨江焰豪宅杀区，泽但又画有别宫于豪饺宅花旗懒大厦先、IF戚C、环怀球金煤融、爪金茂……正大员广场载、IF利C随Sh先op寇pi胜ng肚M忘al笼l、Ri悠tz且-C帽ar瓶lt闪on、W筐Ho佣te扎ls、J-摧li痛fe、滨嫂江大稼道…南浦逼大桥驾、五零条隧区道（清延安催、复鱼兴、得人民纹、新手建、芹大连无），初通达腾新天躁地、月人民裹广场钱、徐荡家汇容、虹廉桥、讽浦东……约25轰0-棵30艘0㎡，奥全角部度视突野，军住宅惜展示崖型规阔划、送总部仔办公档一步少之遥坡、私栽家门升厅……三重回景观定：陆玩家嘴—都市诞景、铅外滩—历史话人文坛景、左黄浦宗江—自然寺景三道险掌纹生门禁梅、全店时保忆安、吩周界盖监控……（私母密体昆系）比肩洗世界巩级酒鄙店的压私人评社交哲，圈嫂层活蚕动的捞个性颜化定雄制土地陷未来炒的收猫藏、智建筑而艺术量的私技藏、积个人就爱好望的价扫值平既台空间剑大享母受、程景观捕大享粥受、其服务休心享屋受占有姨人类患核心泳资源争的少役数人SO勒M担当驾建筑劝设计网，倾缴情将嗽其打峡造为蓝保利极地产证在上倚海的深地标货性建愁筑PA墓RT添2：形昂象表驰现方案产一：述保利术国捎滨LO汪GO评与红舟色组哪合黑色耕反白卫反金LO冶GO市横拒向暮纵向仍标秘准组蚂合LO晋GO秋反黑执辅助血图形策与金多色组殃合LO衡GO马主色镜调违辅删助图染形与凑金色予组合形象研稿第一愤阶段形象急稿第二等阶段形象努稿第三临阶段户外高炮户外围墙国滨表现定形式暴二国滨表现乒形式判三国滨表现拴形式傲四方案刑二：段浦江坦十惰二座从保帐利品播牌文滤化出长发。12赚正好珠是1互2.12稀这个桌词语印对保快利有淋种重绩要意况义12蹦兽首播保利镇的品腊牌文杂化符喂号是剖一个盖国家内的宝储藏黄埔洪江是农一个妇国家温的收锦藏，汁保利雨也为椅您极旗致拥让有所以坐：浦钉江十洪二座握=2考01须3保颂利重曾要作紧品更宪有品蛮牌输切出。担负惑保利谅文化摸传播蛮使命摔的作廉品,繁担负章保利召与上航海顶棍级资鬼源的厉对话绣。PA扮RT匆5：动萄作豪宅许市场连没有滩在比校谁创皮新，鼠只有仰再比格谁更贱接近弯客户串需求枝。唯障有细米致入心微。动作衔核心陡策略扛：坐连下来反，慢怒慢谈两步接走：目有个磨座，窗有的病谈*找蜓位置坐下蛾来即锹入局——出世炕即做油入局跑，起碰势做崖出气牙势。**泄成谈筋资每一牲个豪小宅都偶要有茎传说——不做啊产品狠解读序只讲趋产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