商业地产项目营销策划方案

XX·某项目商业街策划案某项目商业街策划案XX·某项目商

业策划案写在目录的前面：

承蒙信任，我司有机会参与“XX▪某项目”商业项目提供MD策划意见。现向贵司提交《“XX▪某项目”

MD策划案》，供贵司决策时参考并作为进一步合作的基础。务求协助贵司凭着周详而紧密的计划，成功完成本案。

项目回顾及概况简析项目的本质、远景与目标项目功能分区及消费模式分析项目商家及租户分析项目招商计划目录从热闹中看发展，从拥挤中看市场是商业项目运营的一条重要法则，然而，针对本案（某项目项目）的招商、运营不一定会按其正向的思维去套用。先让我们回顾本案的市场定位，项目定位旅游区与商业开发相结合是一种新兴的城镇商业文化是中国待开发的经济增长点新市镇主义商业

XX风景区素有“感受XX，天下无山”的美名，旅游景点众多，超越五岳，是国家著名的5A级旅游胜地。

其每年接待游客三百万，并以每年10%以上的速率大幅递增；从而使XX景区及周边的餐饮、娱乐、购物、住宿产业极度发达，为XX经济带来滚滚财源。现随着合黄铜高速公路的全线畅通，使整个景区更是直接辐射长三角地区，推动整体旅游经济产业的兴旺发达。旅游中心—XX

汤口镇位于驰名中外的XX风景区南麓，居G205、S103和XX旅游专线交汇处，东南距上海509公里，距南京314公里，距杭州283公里，西南距景德镇270公里；镇中心距市府所在地屯溪67公里，离XX南门仅1公里。

汤口镇为出入景区的必经之地，区位优势明显，素有“XX门户”之称，是XX的主要生活服务基地和旅游接待基地，也是省级综合改革试点镇、新农村建设示范镇和全国重点镇、全国小城镇建设示范镇及全国环境优美乡镇。旅游接待中心—汤口

汤口镇利用XX旅游快速发展的难得机遇，充分结合区位优势和资源优势，立足“旅游兴镇”，从封闭落后的山区小乡发展成为声名远播的省内旅游重镇、国内旅游名镇。

汤口镇，游人如织，人潮涌动，各地游客纷至沓来，旅游高潮迭起，各项旅游接待指标一路攀升！

“高山出好茶”，XX汤口镇一带，盛产烘青绿茶，叶芽细嫩，茸毛披露，而有锋芒者，称“毛峰”茶，品质极高。XX毛峰始于清代光绪年间，已有100多年的历史。

镇域内动植物资源丰富，分布有槠、栎、樟、楠、檫、三尖杉等珍贵树种，有国家一级保护动物云豹、黑麂、麋鹿、长尾雉，国家二级保护动物灵猫、大青猴、短尾猴、相思鸟、棘胸蛙、娃娃鱼等珍贵动物。

旅游接待中心—汤口XX▪某项目

占地约43000平方米，坐拥XX风景区，是集旅游、住宿、餐饮、购物、娱乐、休闲、高级酒店等为一体的大型商业街。以纯商业步行街形式，依山傍水，打造XX脚下绝无仅有精品级的商业旅游综合接待区！旅游商业地标旅游商业地标一、“XX▪某项目”的本质、远景与目标某项目的本质某项目适合什么消费人群？某项目适合什么消费时段？某项目的业种业态是什么？1、1四“W”核心问题：WhenWhereWhoWhat某项目覆盖哪些商业区域？某项目的本质：是以旅游者为主要目标客户群，24小时全天候营业，覆盖XX旅游区的旅游接待中心面向来XX旅游的消费者为主24小时全天候的服务理念是新业态组合体的旅游接待中心1、2解决四“W”核心问题：

WhenWhereWhoWhatXX旅游区为重点商业覆盖面1、3对核心问题诠释：1、以XX旅游的消费者为主

a、消费能力强；

b、尝鲜心理；

c、品牌忠诚度的建立；

d、与目标业种业态定位相符；2、24小时全天候服务理念

a、独特的卖点；

b、市场空白的填补；

c、足够的业态支撑；4、新业态组合的旅游接待中心

a、主力店的定位目标；

b、次主力店的的支撑；

c、期望业态之目标；3、以XX旅游区域为重点

商业覆盖面

a、新业态组合对区域市场的吸引力；

b、差异化竞争；旅游商业地标二、“XX▪某项目”功能分区及消费模式分析2、1功能分区及业态规划：

餐饮、住宿休闲步行街区餐厅饭馆茶坊是中国最具商业活性的行业，成功地打造餐饮、住宿街区，即可带动整个区域人气。民俗特色休闲街区

结合经典的徽派建筑打造最具名片意义的民俗风情街区，形成风貌提升，充实休闲和购物功能。酒吧休闲步行街区酒吧是夜生活中的主力支撑，借助区域优势和客源优势成功的打造出夜生活区，成为XX旅游的亮点。2、2商业休闲步行街塑造模式：

在“XX▪某项目”商业步行街的游憩方式设计中，集中体现在特色餐饮、特色住宿、游乐性购物、参与性游乐、夜间娱乐、日常购物、康体消费、疗养消费等十大方面，其消费模式可归括为：

特色餐厅饭馆为主题的餐饮消费模式工艺、土特产、工坊为主的游客观光购物消费模式酒吧演艺歌厅KTV为主的夜生活消费模式康体健身洗浴按摩为主的修身消费模式综合购物与休闲服务的集成消费模式商品销售为核心的逛街消费模式

2、3商业休闲步行街——消费模式：

三、“XX▪某项目”商家及租户分析旅游商业地标

“XX▪某项目”旅游接待型商业步行街由特色店铺，品牌店铺，本地品牌及个体经营者组成，以品牌店铺及特色店铺架构出临街的商业气氛，以本地品牌（XX）及个体经营者作为有力的补充，有机地营造出

商业的整体形象和商业氛围3、1商家及租户组成结构分析：

引入筹特色射店铺横以确告立商雷业街陷的个描性引入屡本地第品牌欺以加后强消晋费者致的吸墨引力招引希本地胶个体问经营占者对深商场陪作有腐效补茄充引入硬品牌很店铺奖以确膀立商芝场的伪风格肥和档细次3、2运营斩策划陪打造庸特色框品牌品牌鞭的重吊要性美国僚广告牢研究万专家偿莱利.莱特飞有一唯句名掩言，拥有野市场送将会脱比拥付有工痕厂更掀重要，嘉拥有骡市场章的唯牺一办宵法是伐拥有惭占市往场主半导地赵位的名品牌斩。品牌拔建立艇的思望路消费跟者接由受一凶个商具品或打品牌筹的过基程大畜致分铺为三脏个阶极段：认知道阶段\情感否阶段\行为劫阶段犁。品牌性建立.就应木该针斑对消慌费者漏三个矮阶段傍的心皂理特公质进蚁行推束广。纵观抖汤口她现有鞋商业刃形态液，大多贞仍停牵留于镜传统的的当搜地居末民自树发的仍经营均模式黑，对傍整体枝规划和商柏家组怜合均难婶以达枯到理想腿效果普。“X腿X▪由某项姓目”综合铁的旅然游接物待型究商业这街的挤出现市，弥补伏了传蜓统经女营中越的不俭足，少对商宗业街版进行完整圣的功弄能分泉区\组合\统一规划已，在全间新的司经营桂理念殿的指千导下——本案娃必定塘能创浇造更僻大的脉商业夕前景尼。旅游关商业湖地标四、“XX▪某项糕目”招商速计划4、1“X董X▪惰某项丧目”地域亮概况XX风景谎区素杀有“贺感受筒XX步，天砍下无海山”盛的美骑名，掉旅游注景点硬众多闪，超劫越五墙岳，军是国扁家著边名的5A级旅扶游胜备地。风景唯区每粒年接岛待游失客三雀百万幻玉，并岂以每堪年10拐%以上利的速瘦率大虏幅递扁增；监从而你使X塑X景懒区及侦周边形的餐狗饮、删娱乐业、购袋物、轮住宿皂产业梅极度歪发达货，为少XX帝经济造带来宋滚滚童财源散。整个娃景区薄更是食直接捏辐射志长三知角地育区，良整体衬旅游形经济隶产业钢十分继兴旺丢发达案。4、2“X严X▪促某项纺目”地域蜡分析“XX球▪某谋项目己”位于转汤口坦镇X求X风婆景区灵南麓岁，离除XX老南门什仅1公里静，为量出入研景区辟的必列经之要地，衬区位悟优势守明显辰，素乞有“X岁X门饲户”之称衔，是慌XX踢的主谋要生公活服槐务基辅地和施旅游勿接待愿基地雄。“X句X▪眼某项从目”占地趟约43宪00右0平方榆米，友坐拥当XX旁风景极区，草是集旅游梅、住拍宿、蚁餐饮撕、购桥物、突娱乐腊、休查闲、吨高级理酒店良等为适一体话的大典型商多业街叶。游客池年龄蹈层结揭构分笼析17辟-5纽奉9岁最场具消垂费能梨力的墨群体驶占总踪蝶人口虾的比快重近75范%4、3地域承分析消费扩指数紫分析接待槐型旅钻游区层商业细街的容主要折消费屯模式觉为：葵餐饮礼消费客、住杯宿消在费、保观光圣购物哥消费尾、逛睁街消牵费、锋体验庆消费炎等主魄要形锡式。高中低5银行4电信她营业扇厅4特色散酒店4休闲拥餐厅4中餐暑厅4家常蛾菜餐剂厅3珠宝辞店3服饰羽店3鞋包坛店3眼镜志店3冲印筹店3运动歪产品悼店3化妆魔品店3汽车钞店3中介3咖啡播馆3旅馆3茶馆3童装著童品海店3糖果粘店2玩具蜘店2音像越店2钟表纱店2茶叶世店2I朝T店2烟酒此店2小食收品店2小型最书店2文具须店2洗衣简店2婚纱耀影楼2邮局2手机茶连锁徒店2便利产店2水果侮店2维修舟店2五金回店2厨具陷店2洁具龙店2K网TV2电玩/网吧2S奏PA2足浴2棋牌锯室2床品握店2旅行妙社1生鲜栽超市1钥匙庆摊1健身央中心1医疗桐设施0老年耻中心0儿童鱼游乐2工艺玩品店1琴行1画廊2茶具捡店2瓷器硬店2小家母电店2书吧4酒店4、5各类乔型商吹铺承友租能匙力分付析XX▪某项羽目以纯商爽业步播行街蛙形式，依山企傍水费，打鲁造X芳X脚量下绝利无仅坟有精者品级赠的商业翻旅游喘综合蹈接待喇区！集旅游篮、住粮宿、驻餐饮细、购增物、殿娱乐粗、休蛇闲、晌高级迁酒店为一压体的胖大型旅游斥接待僵型商抱业步价行街4、6市场扮定位5\附图枣（设风计效炸果图霉）5\附图竹（设穴计效码果图桃）5\附图汉（设树计效侍果图更）5\附图码（设秤计效坏果图筝）以上凝营销载策划屠书是染经过邻我司勾多位乱商业阿专业江营销条策划击人士菜共同颗