建筑工程房地产投资报告

房地产投资分析课程体系房地产投资分析中的基本问题房地产市场分析房地产项目的开发程序与政府管理房地产开发项目的区位条件分析房地产投资项目基础数据的分析估算房地产投资项目财务分析房地产投资项目不确定性分析房地产投资项目风险分析房地产投资决策分析房地产开发投资项目案例分析房地产置业投资项目案例分析房地产证券化简介第1章房地产投资分析中的基本问题房地产投资概述房地产投资分析概述房地产投资分析中常用的基本概念1．1房地产投资概述

1．1．1房地产投资的含义

投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。所以“投资”一词从广义上来说，既用来指特种资金，又用来指特定的经济活动。1．1房地产投资概述在房地产投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。

房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。所以，这里的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。

1．1房地产投资概述1．1．2房地产投资的类型1．从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。1）直接投资

房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。1．1房地产投资概述（1）房地产开发投资

房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也比较丰厚。房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。1．1房地产投资概述（2）房地产置业投资

房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。置业投资的对象可以是开发后新建成的物业（市场上的增量房地产），也可以是房地产市场上的二手货。置业投资一般从长期投资的角度出发，可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。1．1房地产投资概述2）间接投资

房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。1．1房地产投资概述2．从房地产投资的用途来说，房地产投资可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。1）地产投资

即单纯地投资于土地，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。1．1房地产投资概述2）住宅房地产投资住宅房地产分为普通商品住宅、高档公寓和别墅等多种类型。投资于住宅房地产，既可直接出售，也可进行租赁经营。

1．1房地产投资概述3）商业房地产投资这种投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租经营为主，收益较高，但同时承担的风险也较大。物业管理对于这类投资显得尤其重要，它是防范投资风险的主要手段。4）工业房地产投资我国目前工业房地产投资主要集中于开发区建设中，其他都是随一般工业投资进行的。1．1房地产投资概述3．从房地产投资经营方式来说，房地产投资分为出售型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投资。1）出售型房地产项目投资这类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。1．1房地产投资概述2）出租型房地产项目这类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。1．1房地产投资概述3）混合型房地产项目这类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入，回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

本书在讲述房地产投资分析时，经常会使用到上述各类划分。具体使用哪一种划分方法，要看研究内容的需要。1．1房地产投资概述1．1．3房地产投资的目的房地产投资的目的，就是为了通过开发和经营等过程获取未来收益。这些未来的收益具体包括：现金流量收益、避税收入、销售收益等。1．1房地产投资概述1．现金流量收益现金流量收益一般是拥有房地产的投资者因为经营房地产而获取的经营、租金收入中扣除各种支出后的余额。

房地产投资现金流量的大小主要取决于以下的三个因素。其一，房地产租金总额。其二，房地产的总营运费用。其三，投资借款的偿还方式和数额。

1．1房地产投资概述2．避税收入

拥有房地产时的避税收入，是指因提取房地产折旧而降低纳税基数，给投资者带来的收益。它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。1．1房地产投资概述3．销售收益在所有房地产投资收益中，销售收益是最大的。销售收益既可以来自于房地产开发投资，也可以来自房地产置业投资。对于房地产开发投资者来说，其投资的主要目的是获取销售开发利润，此时，销售收益就变成了销售利润。1．辽1房这地产最投资警概述对于够房地垃产置劳业投别资者箱来说筋，投薯资的要主要毕目的绣是为竿了获慌取现搁金流冷量收两益，萍也就冒是将仁投资脊购入晒的物紫业出祝租给胆最终垃的使丝式用者尽，获青取较损为稳捕定的驻经常膏性收垦入。浇这种框投资创具有姑的另帐一个蹲特点帆是，面在投腊资者活不愿棵意继次续持炉有该笑项置怪业投晚资时绿，可科以将经其转屠售给顾另外行的置概业投羊资者傲，转誉售价而格扣越除相追应的废销售遥税和晚交易渠成本撒后就劲是销农售收永益。两种苏情况店下的功销售惰收益馋都是秆卖掉酬房地殃产所秆获得梁的收畏入，敢减除墨纳税松和有典关成运本后斤的余糟额。1．犯1房末地产距投资槽概述1．亿1．炎4房肺地产酷投资继的特克性房地在产投止资，时由于脖其商费品的傻特殊监性，回存在僵着不炉同于谎其它牺投资隶类型螺的特肃点。孤认识透和掌视握这渣些特绩点，略对我住们进废行房愿地产沾投资黎决策规分析庄是十轰分重羡要的皆。1．弦1房忧地产秋投资泼概述1．雪位置山的固康定性房地吐产的誓位置玩固定膀性也炒叫不椒可移懒动性跃。这和一点裙决定彩了房裁地产晴不能持脱离浙周围升的环职境而斤单独驳存在录。这头使得责房地柳产投院资者惭在选欲择房咬地产幸项目迅的区右位时咬，应瓶注意辉以下些几点慌：1）缴选择寄的房蹦地产培区位役，在蚕当前浊必须小对开论发投犬资者个、置植业投夫资者列以及若未来皆的租劝客都棵具有节吸引借力。1．献1房欧地产防投资劫概述2）伐选择仪的房济地产丧区位逼，在辫未来嚼必须出具有迟增值虑潜力珍。房慈地产弄投资五价值何的高俭低，士在很发大程口度上魔取决副于其进所处狡地区润物业灵的整坏体升合值潜顺力，缠而不厘仅仅舒是看蚕当前诉净租张金水蔽平的陡高低罚。3）滤投资析者还再必须滨重视昆房地烈产项躺目所劈燕处区峰位的皇变化保情况济。1．毛1房局地产俊投资羞概述2．抚寿命粪周期快长房地悠产商露品跟窄其他租商品咸相比拴，其抵生产教周期阶和使航用周翅期都桃很长悬。如果圣房地玻产的孔维护激状况纠较好舅，其同较长斥的自毁然寿说命可拥以使僵投资购者从臂一项杀置业子投资现中获袖取几勾个经惹济寿苏命（邀经济绪寿命抛是指爹在正迎常市吨场和烛运营昌状态慈下，腹房地刻产产潮生的怀收益森大于铃其运夜营成托本，秀即净弟收益尾大于废零的灰持续旺时间右）。1．岁1房歇地产脸投资遣概述3．移适应弄性所谓躁适应锣性，断是指弃房地盼产投坡资者返能够坚根据粮市场炮的变遮化和齿需要祥，及蓄时地众调整化房地伤产的付使用标功能站，使滨之既怎适合腰房地转产市拣场的掀需求轨，又辈能增息加置呆业投锄资的翅收益眠。1．礼1房领地产裹投资测概述4．漆个别永性房地树产的葬位置姻固定重性，搞决定允了此私地与漏彼地撤（或侧此处信与彼盼处）麦的房败地产蹄不可猪能完壮全相偶同。服即使锯是紧脊邻的泳两宗倘房地堂产，践也由料于此罩时投腥资与脸彼时巩投资岛而不咽一样馅。房地稀产市建场上键的产省品不众可能变做到刻标准腔化。消这种惯差异螺往往朽最终冒反映蛾在两来宗物针业的担租金乏水平杂和出扮租率丙等方积面。伪从这衰种意址义上躲讲，漏每一泪宗物很业在饼房地旗产市趟场中岩的地短位和观价值胸都是系不一斧样的类。1．根1房终地产土投资侄概述5．直政策劲影响赖性政策娱影响医性是蕉指房剩地产饭投资臂容易烘受到环政府狼政策普的影茶响。由于钓房地斥产在姻社会镰经济剩活动撤中的佳重要号性，鞭政府爸对房段地产础市场艇十分勒关注洞，经饺常会杰有新迎的政清策措高施出异台，申以调佛整房滔地产晋商品评在生膊产、拳交易傍、使互用过烤程中健的法推律关捉系和间经济护利益归关系溉。1．候1房冲地产够投资叔概述6．网对专清业管塞理的刮依赖京性对房齐地产漠直接泳投资榜而言丸，房布地产狠投资删对专办业管扛理的或依赖午性较温强。忌房地利产开坑发投絮资需捉要投暑资者芹在获芦取土婚地使消用权挺、规软划设红计、追融资谋贷款莫、施辉工管射理、轿市场留营销煌等方千面具颤有管断理经腔验和触能力社；即锡使是娘置业碧投资耻也需抓要投川资者朋考虑健租客召、租限约、灶维修找、保干安等舅问题览。1．叨1房刚地产涌投资盆概述7．院相互硬影响弄性房地趟产投嫩资的臭相互枣影响呆性是适指在漆一个鸽区域抱范围妻内，贩房地衣产的繁投资竿价值途往往夹与周坡边情茎况的胆好坏戒有关引。如果洁政府殃在道数路、推公园民、学金校等确公共近设施秒方面鞋加大精投资浅，往捉往能梁显著玻提高缴附近发房地坟产的乏价值关。反贺之，晚一个级地区形的衰跟落和侍冷清情，也邻会导职致附挽近房然地产车价值觉的降拿低。1．盖1房斑地产妙投资剩概述8．到房地四产投衣资的垫巨额哑性房地免产投穴资需旷要大钟量资浑金垫锁付，吃没有航雄厚霜的资碰金实稳力或黑一定宏的筹暑资能比力，受就不芝能投流资于洲房地坐产。1．舰1房丛地产坏投资省概述9．库房地首产投广资的慈风险演性房地辽产投铸资开蹲发的内每一奸个过碗程均伍存在乐着不鞋确定讲性因泡素，忌因而株也存道在着舱风险零。由于仙市场骗上各列种不嫌确定稳因素耕的作滤用，薪使投芬资可待能会压朝着潜与投穴资者僚愿望辅相反宴的方妈向发爽展。1．因1房修地产毙投资家概述10诊．房资地产旬投资凉的保陶值与级增值司性众所恼周知热，通犯货膨雀胀能恰使货陪币贬质值。肚人们闯为了杆在今睁后相妙当长话的时劲间内截避免冒由于启通货骨膨胀度给自衰己带趁来的俊损失渐，必侵须寻攻求某炮种保店值的描方法尝。随着这社会陷的发隔展、煎人口悲的增聚多、勿经济呼的繁假荣、夜人们锁对土狮地的浓需求阵日益批增长旁，房跌地产矛的价幻玉格总英体呈伐不断炎上升柴趋势求。所糕以从之长远络来看宅，最莫能保男值而鞋又最深重要缠的实判物就火是房胖地产安。另一首方面困，由嫁于土倡地资延源的公不可亦再生细性和捡稀缺摊性及杰房地累产的受耐用租性和浑使用阳价值僻上的贱广泛桶性，谊并且岭，随党着经嘴济的币发展权和人窄民生竖活水罚平的巩提高法，人王们对犁房地圆产需旋求的帐迫切劳性也浑日益挠增长赵，使弄房地膝产在岛相当蛾时期合内成容为供完不应悬求的迁商品鼓，房随地产围价格波根据知市场帅经济蛋规律鼻不断卵上升碍。从长糠远利捡益看务，投楚资于织房地扬产，及是一胃种比画较可消靠的廉增值音手段央。1．曲2房邻地产么投资慢分析语概述1．榆2．锁1为应什么梢要进顺行房坊地产汉投资驴分析房地舰产投杏资的卖形式过多种纠多样德。比宅如一爪个普温通的茂个人张投资感者，捆可以将用4偷万元政的首签付款值运作哲一个影20吸万元邀的置们业投帝资项冻目；丸一个卧不愿麦意参根与房口地产牧直接煮管理懒的投精资者鉴，可辫以用续1万关元购兵买房铅地产塌公司药的股鼻票、结债券携；一始个房券地产撕开发复公司招可以巨投资嗓数百咸万或卧数千牺万元兼建造劣一幢奥写字肆楼；穴而一舰个政激府可查以花痛费数箭亿元炮新建锯一个高车站部和交猛通系验统。堂所有咏这些膝都牵半涉到萍房地氏产投洁资决袜策问隔题。造尽管享它们崇表现佣形式镜各异钢，但纽奉它们竞都有披一个却共同强的特赛点，苗即通朱过牺戴牲现鉴在的嚼某些主利益柴换取披预期语收益斑。1．杆2房稻地产缝投资骑分析弟概述因为崖多种傲投资他机会雕往往录同时恨存在秘，其软中诱绢人的烫投资妇机会亮又往测往不港只一边个，愉而投剪资者棵可以触利用井的资叉源却献是有支限的萄，所肤以投蝇资者惕必须捧在确历定的构即期活支出绩与不倾确定车的未谣来收言益之划间做澡出慎钩重的块选择谈。这牙时，烘就需灾要有袜一种本方法兆能够限对各储种投怖资方划案进鸽行评蝴估，布帮助询投资絮者在暂各种刻限制顾条件顺下，厦如可腐承受拍的风刺险、扫所要项求的煤投资盾收益繁率以溉及城雪市规婶划的诊约束谊等，齿使投繁资获抄得最毫大的太效益现。1．烛2房逝地产异投资跌分析拥概述投资远的收招益需抽要预括测；吧收益传获得筑的时估间不研同需笼要校尤正；逢收益疑的置敞信程醒度即晕风险废需要鸦考虑形；面裤临多酸种投览资机沉会但允资源策有限盛。上竹述原兽因要世求我硬们必乔须通嗓过房穗地产棵投资图分析短才能苹做出百正确骡决策旅。1．途2房煮地产右投资很分析府概述1．绘2．神2房膊地产绞投资锡分析程的任谢务房地奥产投志资分窜析要厘完成搬的基辨本任拦务是驼：1．桶为投捎资者鹿提供缴投资寒方向投资无者在专准备辆投资写前，闭往往乞面临世投资逝方向舞问题兄，诸寒如地框域、献地址唐选择窄，物伐业种泡类选栗择，革规模品、期概限选够择，雾合作悦伙伴校选择雷等等刚。因矿此，绞要求幸一个帝良好搁的分锈析报杂告，交对投联资方爆向诸残问题姻做出镜全面煮、可近信的浪论证热。1．计2房尸地产锤投资宿分析惠概述2．厉为投冷资者洋提供液运作霜方式一项唉投资等活动肆的运正作包婆括许早多方蒸面，笔如投芒资者读欲选绸择地俯块兴咬建商拆业设么施出蹄租经融营。疤他将妥面临粮如何溉取得翠土地岸使用觉权、柳如何抽取得罪建筑赖开工真许可侦证、红如何晋筹集剑资金伐、如拢何保良证开投发建走设工逼期、唤如何扬选择局合作第伙伴墙等问促题。1．表2房映地产许投资牵分析躬概述3．谎为投屠资者积预测举投资狸效益投资滤收益德是投所资者滴关心志的根衫本问绸题，志是投滋资者准的投碍资目麻的所钩在。流也有臣一些抚投资菌者更雀关心遮投资结的社纠会效添益问田题。1．休2房锤地产暮投资说分析奸概述4．萝为投糠资者辆描述零风险亦及提惯供避宇险方养法分析绸人员榨仅仅秀为投群资者江预测均投资帮收益圈是不烦够的罗，还慌要告枯诉投门资者旋投资暑风险凡；仅舍仅告逗之有膊风险吐还是哲不够疼的，维还要泉告之祥如何诸躲避侨风险唉。除上赚述任镇务外位，分幸析人稻员还归须就绳投资估项目友可能舅引发趁的社沫会问杀题、伶环境啄问题股加以海阐述再。房熔地产谎投资谋的主越要目驼标是形获取沈高额球利润齐，但彼并不毯意味丑着不陕考虑抄投资产的社伙会效规益和于环境己效益庙。因饺为一汉项社北会效蔑益和幼环境色效益欺不好售的房穗地产复投资洒项目页，不讲可能辅获得涂政府尿的批绣准。1．族2房攀地产奇投资疤分析惠概述房地佣产投阅资分涛析的纪实质枝是为鼠投资剖者出穗谋划乒策。爽一份斤好的蹄分析芦报告先可为面投资维者节唇省资非金和互谋取雀利益安。而狼一份是不好寸的分船析报视告可闸能导锣致投由资者怨误入摆歧途会。房地马产投稼资分误析的遗最终蜓目的突，是舌使房项地产响投资疾项目崖在既叶定的忧目标位和既似定的常资源药条件辆下，缸选择退最佳仰方案差以获糖取最章好的守经济腔效益格。1．皱2房懒地产摩投资远分析攀概述1．霞2．麻3房求地产提投资贿分析鹊的内池容1．繁市场盈分析房地锅产投瞧资项奸目在食投资泳决策腐确定两之前尚，调唐查市吐场情偷况、现项目邻背景唱资料麻，辨战识投伙资风呀险，扯选择缘瑞投资甘机会绪的过泼程，雹称为舞房地劳产投著资项仿目的净市场厕分析醒。市场低分析踏包括哪对房屿地产处市场袖的调夏查与直预测胳。1．朗2房钳地产须投资柿分析升概述2．绘区位秒条件虏分析在很摧多情蒙况下览，房乌地产流销售尖价格恨和租购金水苹平主饺要是充由其东区位座因素能决定百的，遣对某欲一区猴位的灿需求裳越大蹲，该纽奉区位盗单位学面积蜻的租惑金和靠价格票水平装就越坟高。阳所以究区位律条件耻的好四坏对嚷房地夹产投倍资项韵目的井利润夫和收朽益有开着重畅要的缠影响咸。某一架具体突的城像市地蹦块常持在很相大程述度上垃受这脆一城纳市区渠域内屋的经请济、梢社会尚和政舟治力拾量的春影响胖。对投茄资项钞目构尸成影吃响的昨区位洁条件御还包虑括该恭项目垮具体爱地点枝的自然然和娃法律境特征啊。1．赞2房升地产粥投资伏分析塔概述3．佩基础蹄数据低估算计分析包括抗许多扭定量捡的调棍查或畅预测沿结果鞠，如居项目能的投泡资、涌成本币与费抹用、疮各项右税金坡和利爱润、毒租售职价格笨、资壁金的林筹措请、可绒获得制的融筝资额砌以及胡进度罪的安芦排等而，这扒些数途据如攻果不妇够准波确（克当然科是相习对的蚕），言那么饿后面滋据此叨分析费所得下出的袖结论柏就是鲁可商痰榷的享。1．糖2房千地产认投资昏分析滴概述4．每财务训分析财务刃分析们是对掩项目慨的盈恒利能斯力、急清偿偏能力单、资息金平有衡能昆力等截进行妈的分践析，代从而你得出草财务闲上是批否可踪蝶行的忘结论赌。1．盗2房汽地产氧投资闸分析危概述5．踢不确胶定性叠分析在房妙地产绞投资坛项目栋的经诱济分顿析中跑，运甲用了签大量装的技掏术经菌济数仍据，坝如销牲售单浅价、唉成本肠、收萝益、辆贷款债、利装率、拴工期条等。去由于号这些可数据愉都是甚投资恶分析瓶人员缺根据夹资料喝对未塌来的肥可能以性作增出的州某种国估计伍，所陡以分元析中弓必然浙带有离某种月不确茶定性场。通过怜临界止点分惭析、剧敏感菌性分表析对黎这些织不确福定性围因素挨进行扎分析密，以扮揭示蹲项目我所能壁达到渴的盈壳利水甩平和知面临逃的风转险。1．嫌2房掏地产啊投资桥分析册概述6．竿风险目分析前述兄的不炮确定恢性分富析无逢法对考投资咽者所恼承担糖的风由险做祝定量单估计趋，它妙只能俱起到根定性徐说明济的作普用。算而风怕险分心析可接以根坡据各究种变跑量的军概率莫分布莫，来秆推求浊一个踪蝶项目斤在风废险条妖件下膜获利杨的可般能性肢大小休。这葛种可暗能性饼描述躁了房贝地产覆项目水在特代定收煎益状半态下航的风轨险程栗度，获进而绳为投犬资者窝决策拒提供昼可靠曾依据膜。1．疲2房里地产谢投资袜分析包概述7．宽决策奏分析日（即牢方案芦比选竟分析鼻）某些宿时候惭，投绸资者概需要招从各管种投袖资方杠案中鸟选择辽一个风或几特个投忙资方贼案，樱用于债投资僚活动肌。当竞投资碰者资驴源有泼限的之时候蹈，就雷需要链对投播资方不案再不进行步比选亭。至此认，一匪项完观整的箩房地芒产投铸资分毫析过振程才担算完兔结。1．勤2房璃地产摘投资误分析劲概述1．跳2．未4房酒地产役投资肥项目峰的可牵行性产分析峡与投粒资分爹析、早项目办评估公的不候同1．寨可行富性分建析与液投资村分析顶的不危同房地喊产投栗资分歼析，康是指针在房港地产妥投资获活动询的前绝期，盖投资妈者运搜用自窑己及蜻投资疏分析腰人员凝的知阿识与患能力堵，全懂面地庄调查询投资钉项目益的各忍方制举约因毕素，摆对所项有可赤能的继投资屈方案侦进行傻比较符论证肆，从膛中选傅择最坏佳方战案并踢保证猛投资烟有较驶高收惑益水校平的末分析霉活动印。1．摩2房乌地产宽投资淘分析铺概述可行池性分倡析也愤叫可竞行性摧研究居，它哀是在某投资呢决策眯前，挥对项足目在秋技术戏上、够经济狮上、强工程累上的秩可行峡性进村行论堤证、唇研究酿、评辱价的却分析补过程秆。我们奶说一爽个方会案可受行，洗并不斧是说项这一稼方案快就一导定是驾合适鄙的。香有时球几个尾方案止可能肾都是伴可行居的，纪甚至姐都很社具有渴吸引宪力。单可行会性分技析仅国仅是允投资阳分析劣的一猴个起亚点。董回答过的只夏是投木资者绕能做捐什么被，而播不是嚷应该悼做什亭么的明问题窃。后浓者应连该由寄投资浮分析斯来解稠决。1．执2房章地产妇投资哗分析俩概述面对摆市场组上众末多的铺投资判机会怠，通隆过可封行性书分析削，可财能会陕找出化多个闯可行靠方案查。而览由于词资源贪有限晃，投霜资分调析将弦帮助缺投资嚷者在巷多个刊可行气方案博中，铜通过宪收益蔑、时再间、念风险著的排个序找孔出一鲜个方暮案作蜻为投章资者求的最麻后选蓄择。遮也就郑是说阶，房跌地产烘投资逮分析义关心稼的是川从多凑个预滔选方池案中山选择南一个锅最适渣合投竿资者您目的课的一到个方僚案。板可见识，可烫行性香分析蔬是投盲资分恢析中金的一咸个重想要阶惨段。1．间2房亮地产天投资篇分析雪概述2．糊可行俊性分喊析的渣内容可行食性分季析也陡是投剪资前地期所那做的脏工作弊，它月一般摧分为纵投资两机会汉研究游、初闻步可荷行性易研究桌和详柔细可峡行性掉研究蓄。1）杏投资伤机会瓶研究该阶餐段的欠主要京任务距是对寇投资听项目拔或投揭资方梁向提招出建命议，墨即在警一定鞠的地救区和恭部门训内，宗以自润然资郑源和末市场孝的调辈查预施测为难基础哀，寻垦找最以有利爱的投蛋资机忠会。如果芦机会娱认为层是可贱行的陶，就者可以型进行歼下一案阶段问的工裁作。1．近2房钩地产雄投资习分析誓概述2）淡初步膝可行辈性研炉究大型在投资种项目塘的可薯行性沈研究僵往往闷需要救相当延多的咽人力某和资够金，丹耗费不较长练的时许间。为了舅避免栏不必土要的勉时间野、金篇钱和源人力盘方面誓的浪联费，郑有些懒投资蒜者对欣一些傻需要倦耗费午较多旧资源砌的项塌目，台在进姿行正放式可吵行性佣研究舞之间炎，先将进行纺一轮纸初步唤的分歉析，挣这就骗是所秧谓的忆初步社可行篇性研征究。初步现可行爱性研足究的警主要室目的梨在于监分析团机会旺研究贼的结竭论，漫初步魂判明追项目群投资称是否吴可行宅，决纯定是谈否进碗行下义一步亚的可肤行性握研究艇。1．普2房乘地产油投资糠分析伴概述3）剪详细纵可行宽性研扩究详细畅可行鬼性研椒究是顷开发所项目持投资莫决策表的基量础，级是在剧分析瓣项目忙技术乌、经酬济是阁否可雄行后赞做出迫投资肌决策钩的关悟键步激骤。详细副可行疫性研损究是偏项目胁投资甲可行鲜性研跨究全卫过程碍中最庙重要桶的一裹个组休成部凑分。项目雅的可岁行性鲜研究端应在歉尚未擦签署排任何翅正式银协议这之前行进行执，以畏便开暂发商凡有充焰分的蹦时间雨和自清由度虹来考遭虑有原关问社题。1．好2房搏地产咐投资碌分析担概述3．蔽可行长性分牌析与漫项目绍评估盯的不疏同项目开评估尽是在稼可行订性研精究的出基础丝式上，腔根据辨国家旬有关刺部门颜颁布子的政爸策、聚法规锹、方颂法、省参数奔和条督例等幼，从爆项目表（或限企业妖）、吹国民泰经济壁和社萍会的势角度刘出发俯，由洲有关垒部门晶（包渠括银盼行、污中介璃咨询对机构迅等）相对拟散建投陷资项沸目建俘设的载必要在性、危建设牵条件删、生荣产条敲件、胜项目凯的市五场需蛾求、洲工程惭技术控、财神务效夸益、在经济涨效益攀和社偶会效细益等柳进行格全面创分析胡论证括，并结就该芦项目桑是否家可行抛提出凉相应己职业黑判断捧的一绍项工剩作。1．勿2房纤地产插投资絮分析难概述可行净性分卵析与熔项目霞评估耳的不私同之肾处在坟于四弃个方葛面：1）至行为做的主厉体不券同。2）衣立足查点不恭同。3）爹所起著的作师用不允同。4）督所处展的阶条段不被同。1．救2房迅地产甩投资辛分析程概述4．闸可行耍性分哗析应折该注钳意的擦问题1）感防止非先入佩为主模的可多行性榆研究2）佣选好占可行评性分石析的娘主角3）测投资紧决策轮的结图论首锤先取菊决于训市场锯分析滑的结葵果1．置3房民地产球投资斗分析冲中常弊用的脚基本摧概念1．勺3．塌1关电于投扔资价洞值一个耍开发膊项目呈的投物资价溪值在匆于开况发完应成后扑的价逼值大加于其手投入叫的成报本费寺用，全并在扔一定拳的利谦润水次平之约上；玩一个傻置业支项目国的投翠资价洁值在扣于其乌持有跳期内蒜各年束净现弃金流明量的糠现值丈大于趋其投钟入的衣初始劈燕现金利支出管。1．护3房浅地产处投资聋分析稍中常箱用的摸基本仰概念1．管交易戒价格通常修交易谨价格唉是指代实际芽交易六过程性中发垮生的匙历史蠢价格歌，即狸实际煌发生候的成漫交价渠，是矿由买锯卖双密方通岩过议陈价过云程决跌定的仓。1．缝3房铺地产瓜投资宽分析静中常肉用的晒基本亭概念2．脸最可券能销抬售价胳格最可描能销喷售价禾格是框对未匙来交清易中参成交埋价的就一种辣可能乱性估笨计。漆它是问指现悼行的狂市场签条件赚下，赔按照蝴目前搂某一布物业皮的销狂售条肆件，扇在合矩理的宾时间台范围萝内，舒对该鸦类物抓业未汽来交公易价罢格所旱作的仓预测惭。但由董于房览地产虑的买池方与己卖方徐各自垮掌握需的信承息不坦同，崇因此孙对同酿一房往地产络的最执可能盐销售禽价格同的预山测结行果可妨能是贪不一匀致的蝇。1．叹3房溪地产巡寿投资幼分析姿中常丝式用的室基本宏概念3．骆市场段价格市场絮价格幕是指酷在一肉个具版备公钓平销唤售所巨需要旷的一握切条块件下墨的竞侮争开胖放市粘场中椒，某丙一物蝴业公臭开销他售时脚的最犹可能顺价格纺。1．乘3房运地产泥投资自分析绵中常评用的唉基本敬概念4．继交易渴区间卖方撒在出弦售物蓬业时呼将为沈该物桥业的增交易良价格社设置流一个愁较低醉的价版格下与限，用而买租方则理将为叼此设柿置一摄个较翁高的泉价格胁上限敞。实拘际成惠交价丸格将碌总是晚落在喂这两明个极摧限之险间，寨这就宽是交萝易区歉间。如果剪一个抓交易谦要成润功，企买方要所认贡为的浸投资输价值禾必须微大于绣卖方假。1．状3房故地产拣投资杨分析劈燕中常再用的淘基本帽概念5．婆投资爱价值投资络价值弓是预疯期的小未来贡收益遣的价娘值，瓣该价皆值是修根据廉项目狼所能狗产生们的税限后现患金流放量和块投资侵者所赠能接虚受的根最低黎收益部率，月计算扔所得渴到的衔投资匪者购错置该倘资产贞所支象付的膛最大舱款额么。但某六一特窄定物右业的届投资碧价值简对于臭不同闯的投递资者踪蝶而言扰，结督论不肺是唯眼一的吐。1．碎3房弃地产里投资策分析柄中常泽用的副基本妙概念6．亲投资霞价值环与市坐场价梨值的填不同市场沈价值程是客溜观的虚、非兵个人迎的价乓值，脑而投占资价咱值是签建立听在主熟观的瘦、个陕人的肤因素气基础茎上的错价值烈。在验某一涛时点仅，市设场价乏值是杆唯一脾的，竟而投事资价刘值因敲投资滨者不衔同而兔不同极。投资舞价值萄与市捕场价雪值的洗评估侵方法稀可能良相同从，但特其中顿参数浅选取辆的立缝场可细能不协同。投资勒者评哗估的熟物业必的投屡资价犹值，艳或者垫说消旬费者验对物溪业的晨评价稀，大夫于或范等于猛该物己业的慕市场爽价格尿，是匪其投擦资行辉为或星交易江能够硬实现钻的基决本条匆件。就投进资价母值与均市场盗价值载相对篮而言夹，投宵资价搭值常隙为房坑地产呈投资哗分析藏人员染使用棋；市香场价贪值（苍或市稳场价车格）型常为妇房地降产评盾估人姜员使锡用。1．责3房浆地产诉投资蜘分析旺中常昏用的恭基本唤概念1．皱3．别2关猎于现掩金流匹量在房汪地产竖投资谋分析做中，靠把某晴一项紧投资援活动耕作为宣一个抓独立覆的系湾统，剥把各垃个时耗间点撞上实考际发棚生的锻资金嚼流出朽或流坟入叫涂做现制金流块量。流出市系统肾的资章金叫责现金秀流出因，流哄入系归统的读资金事叫现祖金流芽入，奴现金快流入莫与流鹊出之泻差叫净现会金流料量。1．臣3房米地产损投资撇分析兆中常古用的仿基本添概念1．冬开发怕后出禁售房率地产月项目轨时的弊现金撕流量对于绳一个厦房地续产开是发项攀目，础项目刘的净城现金散流量术（即流税前尿现金大流量肌或利遗润总芦额）创是项插目销漆售收战入扣然除总住投资锣（或定总成喂本费北用）接及偿储还贷康款本岁息之标后的年余额振。1．物3房棵地产哑投资违分析吸中常赚用的上基本经概念2．蝇开发窑后持最有房辣地产半项目吉时的煌现金字流量这种告时候像的净乎现金求流量陕主要秧与净竭租金球收入须或净声经营杂收入坛有关促，同厚时考抄虑每掀年还离本付掠息因购素。世在持凡有期预或经弟营期毁结束士后，视可能秘会有姻转售骑收益车或固熄定资害产余梦值回管收，隙这些杜也构铺成了题其现留金流拉量的葱一部宿分。1．航3房幸地产育投资渡分析伍中常丸用的纷基本名概念3．品置业烦投资晋项目摸的现疲金流码量置业瓶投资鱼的现盯金流榜量通许常是望由两个部分威构成幅：一特部分佛是持香有期杯间内桑物业岭每年够的净者经营抓收益偶；另盖一部论分是胁持有奥期末器物业搬的净拖转售羞收益凉。当对帅项目箭进行葛投资遍分析头以判周断其肺投资趁价值矛的时饰候，凭有些杠动态寸指标养需要要考虑求折现帮因素友，即固把上篇述的稿净现互金流腿量折蛛现到恐项目勒投资轧的起愚始点壶，然狭后与糖项目粗的投达入或失支出侦进行经比较鸡，从垂而判勉断项症目在绍财务则上的升可行围性。1．终3房焰地产婆投资裹分析递中常础用的换基本唯概念1．监3．舒3关窄于投监资与毅成本1．五广义误投资鸣与成系本的蜜概念1）射投资广义格的投盼资是还指人诱们的偿一种猴有目档的的倡经济订行为赚，即至以一辞定的惊资源洽投入匙某项肃计划颠，以森获取纠所期疾望的线报酬孤。2）搬成本成本澡是指你人们圆为达惕成一翅事或善取得党一物流所必蛾须付脂出或闲已经刘付出咳的代洗价。房地哀产投伞资分东析中估使用蓄的成忘本概扮念与睁企业校财务满会计泡中使沫用的什成本刑概念炉不完袖全相质同。1．嘉3房精地产或投资汁分析昨中常锄用的缘瑞基本前概念2．跑房地设产投影资分纳析中证的投品资与沙成本房地吉产开袖发经狗营活发动中荷的投并资与给成本冻，与萄一般萍工业想生产娘活动透有较廉大的孝差异腿。对于翅开发携出售释模式祝下的灰房地爆产开飞发项炮目而灯言，兄基本训上所参有的良投资启均一归次性朝地转荡移到鼻房地狗产产伟品的耀开发第成本尊中去述了。房地贴产置匠业投向资或寄开发镇建设震完成寻后出岂租楼胸宇或宣自行肯经营昂，则腰与一悠般的允工业遣生产防项目团投资黎和成码本的订概念仙较为鱼相似结。1．峰3房唇地产宵投资盯分析酒中常涉用的残基本糊概念1．网3．漫4关月于财炊务杠亦杆1．毕抵押干贷款尽管杠各种谈房地信产抵铲押贷衫款方珠式差丛别较隆大，洋但是稼关于沟房地圈产抵叠押贷眼款的片研究逢，主胡要从拣两个变方面晚展开义，一牢个是赶抵押耗贷款凭还本黄付息择额，传一个会是贷酒款余利额。预要想各了解盛这两延个重创要因友素，低首先庸要计撤算的救就是冤抵押啊贷款升常数局。这里黄仅以环固定盯利率番抵押奴贷款有为例廉，介太绍抵于押常忽数和雄贷款财余额捕的计陶算方堡法。1．层3房谅地产候投资李分析爸中常握用的颜基本泉概念1）尖抵押阀常数银行肤在贷碰款给咏投资尿者时乎，对杀于贷勿款条际件的针设定尚通常班有两管种情伶况，宵一种炉是给病定年悼利率绣，要凶求按全年等膝额偿旱还；帐另一域种是在给定拣年利科率，片要求汪按月补等额六偿还惨。1．由3房黎地产黄投资贵分析语中常靠用的惹基本码概念按年草等额河还本万付息抄时，日抵押之常数怨（有交的书敞中也活叫还第款系虹数）层为：式中姨：M：抵封押常助数（锁年）畜；r：年剃利率香；n：贷筐款年锅数。1．责3房非地产崖投资概分析涂中常暑用的菌基本计概念按月克等额宋还本双付息染时，似抵押主常数M为：式中竟：M：抵科押常袖数（腰月）馅；r/1胜2：月星利率免；nX旨12：贷呆款月婚数。1．餐3房怪地产羞投资谱分析秩中常钳用的薯基本胸概念它的躁意思愚是，洞年利别率为r,贷挥款年胜限为n,贷者款额油度为借1元减的每项月还爬款额苗。其经饮济含厦义是叼，在密给定玩的n年内页，为此回收斤1元份贷款辨，每训月应男收回焰的数太额。斜实际酱上抵宇押常待数等融于1矿元贷熊款年味金现徒值因飞素的奔倒数剧。1．谋3房直地产掉投资宴分析篮中常裕用的蛙基本娇概念2）例抵押盗贷款枪还本边付息芦额在较臭为常茧见的迹固定叛利率蓄抵押合贷款版偿还执方式凝下，贫世界绒各地福均普姿遍采创用等悄额还罢本付礼息法面，也赵叫本压息均程摊法明。我汤们仍修以按立月等总额偿曲还本阴息为到例来蔑说明我。假定廉贷款繁总额段为P，每屿月付枪款额舰为M0，贷久款年烘数为n，年将利率浴为r，复沫利次邀数为宾12挺，则弃月还眯本付划息额掘的计遍算公统式为包：1．伙3房渣地产房诚投资咬分析伙中常咱用的傻基本北概念3）望抵押造贷款作余额假设翅一笔叫贷款堂按月今等额喉还本役付息懒，则李有：1．栏3房东地产底投资错分析去中常档用的辩基本陪概念有时忆为了位计算闸的需霉要，蓬我们稻必须旅把每廉月或真每年奋的本军金和根利息虏分开挣，那盈么根妻据上职述讨焦论，阿我们正可以毒归纳纱出本跃息分仔开的祥计算香步骤锣：1、虹已知欠贷款察年限违、贷柿款利终率、医贷款替额度潜，可补求出涨抵押敲常数储；2、结已知膀了抵黎押常捞数（雾或通雀过查泊表）辅和贷匀款额感度，习可求馆出每句月付药款额白进而确求出溜每年促付款萌额；3、驴已知充了每部年(乱月)节付款淋额，施可求邪出要咸求的银某年衣(月草)贷眯款余李额；4、锦某年王(月谋)偿泛还本英金申=捐上一昂年(某月)上贷款厉余额晴–栽该蹈年(由月)鼠贷款掠余额5、棋某年责(月霜)偿粗还利拒息冻=贴每年舒(月甚)付隐款额端–追该逢年(望月)郊偿还神本金实际吉上，身只要抹已知朗贷款堤利率废、贷女款期刮限、白贷款辈本金尸、抵么押常奇数和匀每月缸付款押额这暂5个垫因素我中的鞋任何凯4个裁，即防可求导出剩厦下的巾一个歉，其旱它的果指标雄也就宝计算堤出来邪了。1．氧3房筛地产着投资阅分析消中常摆用的良基本杠概念2．住财务升杠杆利用肢借贷显资金峰扩大狂自有概投资惰产出舱通常秋被称叮为财圆务杠舌杆。资产污回报趴率与日贷款郊利率妇（或昆借贷巴成本上）之冬间的捏差价胞称之欣为利虹差。高杠宽杆投芒资中哀，即劈燕使较关小的劲有利攀利差值也可踩能急俯剧扩津大自支有资畏本的购收益吐率；巷一个存小小嘴的不凳利利晓差，替也会叶带来母自有狠资本渡的负榴收益浆率。方这使沟我们歼认识驰到财巾务杠蜘杆不迎是在疏所有别情况黎下都沫可以咬为投善资者溉带来冒收益意。1．数3房吐地产冰投资粪分析搂中常扭用的锤基本亮概念3．耻财务惭杠杆柱的作呜用借贷祖资本登与自蠢有资漆本的亡比例恨越大俊，财零务杠汉杆的件作用烤程度椅越深丘。其锋作用病有正患向与断负向孙两种显。1）心财务狮杠杆词的正词向作否用。傲当资前产总傅回报鼠率大泪过借红贷成猾本时车，财烈务杠泼杆就虽是有大利的晴。此抹时借陆款越闪多自希有资澡本的里收益础率越脏大。2）巴财务膀杠杆联的负松向作均用。级当资摔产总常回报阔率小肿于借妈贷成祥本时蛛，财软务杠裹杆就秤是不减利的磨。此希时借甩款越羞多自蝇有资鞠本的捕收益秋率越看低，经直至软带来包财务火风险仁。1．储3房膏地产曲投资哑分析馅中常抚用的省基本苍概念1．驳3．熔5关企于其歼他投绳资经摸济效服果评此价指挑标1．基投资单回收巧与投惜资回债报房地糊产投鄙资的慌收益傲包括职投资毯回收贪和投壮资回寸报两拿部分详。投资翼回收额是指验投资巡寿者对医其所垒投入申的资危本的慕回收编，投资心回报层是指楼投资顷者所动投入江资本部在使梯用过使程中饱所获驰得的拦报酬录。就房伸地产攻开发腔投资晶来说诸，投察资回球收主匪要是割指开怕发商仪所投侨入的祥总开沃发成响本的淡回收猜，而悦其投咬资回匆报则堤主要千表现避为开此发商延利润肤。1．葛3房玻地产络投资剥分析锋中常允用的案基本抹概念2．偏收益陈率收益苗率通版常被小表示拨为一沉个复歼合年鸣百分梦率，笛表明家了投末资项尤目在转某一访计算景周期袖内的猛连续失收益逮能力本。这种盟收益塞既包肾括物罚业在块持有正期间坑预期趁可获郑得的柿收益秧，也设包括雨物业密持有肝期末凡转售逐时所历获得籍的净嫩转售之收益吵，这紫是与熄投资洗回报联率之扛间的海最大萝区别渴。投资垄回报挖率通馆常为碑某年梯的收识益或威收入劳与投你资之看比。1．蛙3房亿地产酸投资英分析治中常弄用的愈基本慎概念利息校率通疲常针奖对信迷贷资文金而贴言的务，因描此它乞是借威贷资哗本而笼不是禁权益会资本波的收剧益率星。折现迈率也视是收孔益率冒的一绣个类盏型，苹是一轨个将赔未来倾收益宴或收颈入转铅换成莫现值猎的收狼益率廊。内部肯收益忧率是刘一个星使得恐该项额投资乱未来蠢收益践的现损值等绪于其质当前归所投碧入资巾本价礼值的杨收益循率。内部届收益引率可征以有静两种议形式厦：全芝部投纵资收煤益率限和权浓益投狮资收洲益率恰。1．剖3房忙地产洁投资超分析岛中常晋用的轧基本揭概念全部议投资扫收益五率是特在假弱设项以目的亮全部鞋投资缝都是粱投资拢者的俊自有焰资本革的情精况下挨所计挥算的树某个属投资盆项目昂的内堂部收岸益率辫。因为充没有杯借款浅，所绳以它午不考衰虑还钥本付果息对灯现金厉流的读影响腔，它雀反映对的是密全部止已投淋入的父自有溜资本贵的收奥益水辈平。1．作3房忌地产胁投资弯分析选中常屋用的私基本疼概念权益尺投资骑收益助率是握衡量臂投资只者投军入自堡有资劳本或亲自有罩资金旱收益免水平岗的指洽标。续它是如在假般设项寒目的初全部震投资冰由借贯贷资幕金和哗自有并资金疗两部丢分构芝成的仰情况辆下，宽针对燃其中须的自汤有资侨金所迷计算香的收胞益率育。自有恢资金乘的投士入通拦常也努叫做分权益虫投资奸。权益分投资钳收益眼率是抹相对钞借贷夜资金醉收益考率（轰通常秃指利促息率打）而队言的辛，是缺投资估者在赴投资隆项目边中所仔投入胞的自衫有资强本的宏内部耍收益理率。它考学虑了缘瑞还本销付息早对自竟有资躁金现慨金流佳的影性响。第2鞭章凝房地渠产市讲场分倍析房地躁产市羡场的田一般膛问题房地课产市狠场分跪析房地碍产市辰场调值查的侵方法缠与程义序房地这产市探场预高测的惧种类链与方仁法市场堪分析翁应用佳举例2．燃1房惧地产汇市场蹄的一赛般问白题2．返1．嫩1房颜地产厕市场汗的特唯征1．甩房地泳产市拿场是采信息档不充宋分的绣市场由于钓房地鞠产市烤场与改完全窜竞争遥市场喇的四兽个条元件相桶差较崖远，朵因此派，缺事乏信稻息是蚊房地建产市眉场的默重要蹲特征奥。2．爷1房危地产首市场牙的一秆般问够题2．犁房地累产市切场的渡区域伞性强房地努产商俩品的眠这种东固定旗性，态决定鼻了房握地产妥市场趟具有即明显符的区训域性卸。这炼一区南域性厘表现竿为：迅不同如地区缎市场胁发育杠和完谨善程没度千蜘差万萌别；痕同一娱类型哈产品险地域挖价差池大；韵市场呢供求瘦圈小台，市桨场辐句射功秒能弱呈等。穴房地醒产市表场所止包括汤的范攀围越咸大，高对房哄地产蚕投资陡者的枝意义菠就越牌小。2．变1房着地产气市场而的一掀般问蜘题3．缓房地骂产市屠场产上品的慢异质坦性这种湾异质趁性，禽主要直是指饮房地明产市再场供里给产敲品的美非标仁准化痛，也萄就是穿说产作品之辛间不机可替添代。2．杰1房帝地产誉市场狱的一滤般问竭题4．斩地产药市场帅的垄羞断性土地蕉是一炭种有看限的变资源术，一嘴旦某改块土左地被础某人俗占有准，就借会形毯成对局该块尚土地栋的垄高断。糠但由功于土馋地所感有制订的性屯质不判同，续对土筑地的奋垄断号也具沿有不剩同的僚特点查。在僚土地陷私有犬化为确主的长国家丢，土床地的咽垄断欺实质损上是乱一种泄私人罢的垄漏断。我国汁的土葱地市物场总铅体上鞋是由棚国家拉直接战经营邻的垄印断市蛮场。逆此外毯，地捧产市画场交古易的忘金额卷一般贞都很饿大，疗使进专入地尖产市苍场的桃竞争黎者较黄一般庸市场秋大为采减少坡，因裂而也我容易捕出现显垄断独。2．到1房却地产与市场窑的一我般问册题5．夸房地掩产市红场是寺房地包产权阶益的径交易脊市场房屋活的流撑通和葬土地季使用坑权的游有偿员转让员，其辜交易抄过程穿只有喝货币浆的单迁方面煌的“兄商流踏”，种而没或有物护质实与体的盛“物喂流”肠。房耀地产猴市场窑是不炮动产抖市场御，在顶交换鸽中转绕移的呼只是班房地吹产权晕属，妥每一堵次交检换行负为都便是对踏房地洞产权惩利的众重新修界定鸣，从这干个意胖义上器说，版房地足产市们场是歇房地队产权袄益的击交易职市场极，是活权益就的让腾渡市唯场。2．冈1房非地产块市场蜘的一抖般问腐题6．秧房地畜产市影场对扑商品划短期判供求桶变化闹反映恭不灵杰敏当市池场上辫出现先某种即房地擦产商录品供眯过于希求时勤，由史于开涛发商眨已经顷投入银了大钞量资辰金，雪施工测正在皇进行隐，而域不可慨能停炊止建冬设。越当市呢场上要某种盏房地育产商昂品出腿现供傻不应揪求时腰，虽饱然开到发商价可采聚取某苗种措膏施加粗快施水工进邮度，穷但也栋不可穴能像津其它城工业夏品生顶产那山样，铜迅速酱适应舟市场装需求妻拿出核产品订来投洒放市徒场，稿导致轨了房碑地产鬼市场安对房续地产袭商品枯的短顶期供轨求变占化反棕映迟观钝。2．纵1房勒地产裙市场且的一迎般问堡题2．席1．独2房辩地产禾市场库的效简