西安超高层住宅投标方案

XIANDAHUACONCEPTPLANANDPLANDESIGNOFPARKFAMILY3#BLOCKPROJECT西安大华·公园世家3#地块项目概念规划及方案设计2018.041背景分析与规范解读周边交通SITE金滹沱站地铁四号线（在建）上

元

路创意大道神

舟

六

路

航天大道航天大道站0.5km范围1.0km范围基地位置：基地位于创意大道与上元路交叉口。周边交通便利，可达性强。周边配套SITE曲江城市运动公园曲江池秦二世陵遗址公园西北妇女儿童医院西安市胸科医院汉唐帝陵西安市人民医院曲江管委会金浮沱小学富力城黄河国际小学西安航天中学曲江第三小学春临小学裴家埪小学航天城第一中学金辉运动公园北里王小学金辉环球中心乐都购物广场航创国际广场汇航广场西安航天总医院陕西自然博物馆曲江观唐1.0km范围3.0km范围基地周边：基地周边教育及商业资源丰富，城市公园林立，自然资源优越。周边楼盘SITE万科城市之光0.5km范围1.0km范围天地源·曲江香都金辉世界城金辉公园里中海凯旋门周边楼盘：基地周边楼盘多为在售，产品去化周期影响较大。规划条件分析≥19F居住建筑退让线本次概念规划设计范围地块：QJ8-3-1QJ8-3-2净用地：69562.66㎡

（约63.337亩）总建筑面积：≤229271㎡地上建筑面积：160455㎡地下建筑面积：68816㎡容积率：≤3.8且≥3.0建筑密度：≤25%且≥20%10F~18F居住建筑退让线24m以下非居住建筑退让线用地红线15M12.5M6.5M12M10M8M规范限定条件：1.住宅结构层高不小于3m，影响100m以下住宅可建层数。2.周边道路红线宽度均大于30m，住宅底层不得设置商业用房，对商业形式会有影响。3.低层非居住建筑与高层居住建筑的间距为20-25m，商业的可建位置受局限。基地现状基地现状基地地势东高西低，南高北低。基地内坡地落差较大，场地内从南向北高差可达7m左右，自东向西高差最大可达8m左右。内部为农田杂草，无拆迁量。基地东侧为上元路，道路红线40m，南侧创意大道，道路红线50m。周边为在建或已建住宅小区，基地北侧为中海地块的幼儿园。12431234484.65N493.62488.44487.23491.15498.23高差7m493.33上

元

路

创意大道

490.02491.60492.02高差8m基地周边SITE曲江城市运动公园周边楼盘：基地周圈楼盘层数18F—33F为主，基地内外的日照条件不佳。万科曲江御园北区万科曲江御园南区大华公园世家西区大华公园世家东区大华公园世家4#5#地块中海凯旋门场地现状场地内现状日照沿南侧退界线布置建筑，该建筑10层以下均不能满足日照要求。

低区中区高区界外日照影响分析若需要满足界外建筑日照要求，基地规划排布应从北至南呈由低到高的形态。基地的可建高度影响大。日照研究ABC1#日照条件研究按照西安规范规定，在拟建建筑高度1.35H扇形范围线之外的楼栋可不考虑对其的影响；据此界外A-E采用客体范围规避法，界内的可建高度进一步放宽。EDABC日照研究包络体研究以基底500m高度计算，通过包络体反推出可建区域建筑可建高度，在满足规范间距的前提下，界外日照均能满足规范要求，界内日照需进行测算。图例0-20m

20-30m30-40m

40-50m50-60m

60-70m70-80m

80-150m适建研究适建研究：在适建区域内，追求住宅的面宽及进深最大化，利用矩形范围的对角线进一步放宽适建范围的面宽及进深资源80.0m47.2m47.2m72.2m80.6m87.1m63.1m92.9m100m及以上适建区域：正南北向开间进深100m及以上适建区域:适建区域对角线尺寸2规划策略规划策略Compete、Follow、Deduce项目规划的可能性穷举——可能性研究，发散思维

强排推导：100m限高总图推演1.1、板式住宅产品+东西向公寓规划形态尚可，差量2.7w，东西向公寓去化慢商业与住宅无法脱开X1.2、板式住宅XX规划形态不佳,差量1.3w,蝶形户型接受度差商业与住宅无法脱开规划形态尚可，差量1.6w，不利户型少商业与住宅无法脱开2.、板式住宅+蝶形产品X3.、塔式住宅规划形态尚可,差量1.2w,塔式住宅舒适性差商业与住宅分开设置规划形态佳，差量1.05w（住宅0.48w，商业0.57w），房型接受度高，商业与住宅分开设置东西向公寓产品售价低,差量0.8w（住宅0.23w，商业0.57w）,房型接受度高,商业与住宅分开设置4.、塔式住宅+板式住宅5、塔式住宅+板式住宅+东西向公寓结论限高100m的前提下，多种产品组合与尝试，无法做到满容，最大货量方案的东西向公寓产品去化率慢……规划策略——保证界外日照是底线，界内如何追求极限货值——突破基地100m限高，超高层住宅的成本把控技术规避对周边住宅日照影响界内最大化货量开发策略超高层住宅成本把控与技术支撑最大化项目地块毛利润Whatcanwodo？是否可以做到满容？超高层的可能。超高层住宅研究16F(避难层)小于50M32F(避难层)小于50M小于50M48F(避难层)100M33F120M39F140M46F170M56F

50M16F实际层数：33F总层数：33F实际层数：37F总层数：39两层避难层实际层数：44F总层数：46F两层避难层实际层数：53F总层数：56F三层避难层结构成本增加181.79元/㎡结构成本增加422.38元/㎡结构成本增加803.81元/㎡楼梯间平台加宽增加1-1.5㎡增设楼梯间风井增加2.2㎡增设前室风井增加1.2㎡本案超高层住宅应用：本案基地限高150m，但是住宅高度突破140m，成为抗规和高规规定的B级结构高度高层，需省级进行高度超限审查，结构成本及设备要求更加严格。综合考虑，建议本案超高层住宅控制在140m以下，以寻求货值最大化。强排推导：140m限高总图推演6.1、板式住宅产品规划形态尚可，可以满容，日照户数100户,板式住宅结构成本高，商业与住宅无法脱开X6.2、板式住宅XX规划形态尚可，可以满容，日照户数63户，板式住宅结构成本高，商业与住宅无法脱开7、板式住宅+蝶形产品X8.1、塔式住宅规划形态尚可，可以满容，日照户数39户，塔式住宅结构成本低，商业与住宅脱开，位置不佳8.2、塔式住宅9、塔式住宅+板式住宅-结论限高140m，可以做到满容，但由于避难层不可售，最大货量不一定能做到最大毛利……规划形态不佳，可以满容，日照户数39户，蝶形产品接受度差，商业与住宅无法脱开规划形态尚可，可以满容，日照户数39户，塔式住宅结构成本低，商业集中设置规划形态尚可，可以满容，日照户数39户，塔式住宅结构成本低，商业分散设置强排结论100m以下不满容货量最大化，减少损容产品舒适性，加快去化住宅最大化？商业最大化？100m以上满容毛利最大化满容的毛利最大化定制化户型的舒适性东西向公寓产品减少不利房型损容的商业与住宅比例规划形态与毛利的平衡接受度更高的产品类型3规划设计规划三设计Pr三od三uc三tPo三rt三fo三li三o三V三al三ue规划三方案的落三地性——高层三与超三高层三对标三，商三业与三住宅三的平三衡，三选择三最优三方案三，突三出重三点。14三0m超高三层产三品：三满容鸟瞰三图超高三层单三体效三果图高层三单体三效果三图洋房三单体三效果三图规划三总图三及指三标本项目技术经济指标项目数值单位备注用地面积42224.90㎡约63.337亩居住总户数1282户

居住总人数4102人

户均人口3.2人/户

规划总建筑面积218183.62㎡

1.地上建筑总面积160454.62㎡

其中住宅147176.62㎡其中日照过137835.82㎡日照不过5109.6㎡共39户日照不过

避难层4231.2㎡共4层避难层商业建筑面积12368

㎡配套设施建筑面积910㎡

2.地下建筑面积57729㎡（其中人防5931㎡）

容积率3.8

机动车停车位1632辆（普通住宅按1辆/100㎡，一般商业按1.2辆/100㎡）其中地面机动车停车位163辆

地上停车10%地下机动车停车位1469辆

非机动车停车位1069辆

建筑占地面积8535㎡

建筑密度20.21%

绿地面积14790㎡

绿地率35%

1#2#3#4#6#规划三结构三以景三观主三轴为三核心三，采三用轴对三称格三局布置采用三了人车三分流、分级三管控等先三进手三段，三结合风雨三连廊系统三保证三了小三区的三安全三性及三私密三性超大三栋距三构成三了舒三适的三邻里三活动三空间23三F5#7#8#14三0m超高三层方三案1-三1：超大三尺度三中央三花园大尺三度宅三间花三园47M规划三溢价三点--三-景观三绿轴三，超三大空三间尺三度70三M70三M75M73M63M47M规划三结构三分析组团三景观中心三景观规划三次轴通过三对产三品的三分区三及景三观的三布置三进行三合理三的规三划布三置主入三口结三合高三差及三廊道三形成三灰空三间，三打造三多重三院落三化的三入口三形式三，提三升业三主入三户品三质大面三积段三产品三围绕三中心三景观三布置三，形三成小三区核三心，三提升三小区三品质商业三街成三区布三置，三减少三对小三区的三干扰三，形三成聚三集的三一站三式服三务消三费型三商业规划三主轴分级三管控三分析保安三岗亭风雨三连廊三流线小区三出入三口城市三道路组团三分级三管控三点小区管理采用分级三管理三系统，最大三限度三的提三升了三社区三管理三的安三全性三，体三现了三住区三的专属三感。小区三入口三设置三保安三岗亭三及一三级管三控，三组团三之间三设置三二级三管控三，保三证小三区内三部私三密性三及安三全性步行三系统三采用风雨三廊，为分三级管三制系三统提三供了三有效三路径三。生三活在三住区三中，三周围三都是三相识三的邻三里，三住区三内亲三切关三怀的三氛围三浓厚三，强三调邻里三交流。户型三分布户型三配比图例三：13三9㎡13三0/三12三8㎡12三0㎡97㎡商业房型面积段（要求面积）房型面积户数户数合计套数比目标比例两室两厅一卫8080.788886.9%三室两厅一卫98（97）9839875058.5%50.0%112112352三室两厅两卫120（120）120.588886.9%25.0%128/130（128）12813422217.3%10.0%13088四室两厅两卫139（1395%15.0%合计128212821111三2㎡80㎡公共三服务三配套三分析图例三：商业（1.三23万㎡三）其他三配套三（91三0㎡,4层局三部）交通三分析消防三流线地库三入口城市三道路消防三登高三场地人行三出入三口车行三出入三口图例三：为避三免商三业区三对住三宅区三的影三响，三两区三分别三设置三了人三行出三入口三和车三行出三口，三住宅三区设三置2个车三行入三口，1个人三行入三口，三在车三行入三口附三近设三置3个地三库出三入口出入三口说三明：日照三分析H≤1小时1≤H≤2小时2≤H≤3小时3≤H≤4小时4≤H≤5小时6≤H≤7小时7≤H≤8小时日照三计算三软件三采用Su三n.三10三.01#2#3#4#5#日照三不满三足大三寒日2小时三户数共三计39户，位三置分布三如下三；3#12户1#15户2#6户界外三日照三全部三满足三要求6#7#8#4#6户14三0m超高三层规三划方三向二鸟瞰三图超高三层单三体效三果图规划三总图三及指三标本项目技术经济指标项目数值单位备注用地面积42224.90㎡约63.337亩居住总户数1242户

居住总人数3975人

户均人口3.2人/户

规划总建筑面积214958.62㎡

1.地上建筑总面积160454.62㎡

其中住宅147176.62㎡其中日照过138038.62㎡日照不过4770㎡共39户日照不过

避难层4368㎡共四层避难层商业建筑面积12368

㎡配套设施建筑面积910㎡

2.地下建筑面积54504㎡（其中人防5874㎡）

容积率3.8

机动车停车位1632辆（普通住宅按1辆/100㎡，一般商业按1.2辆/100㎡）其中地面机动车停车位163辆

地上停车10%地下机动车停车位1469辆

非机动车停车位1069辆

建筑占地面积8549㎡

建筑密度20.24%

绿地面积14779㎡

绿地率35%

1#2#3#4#6#规划三结构三以景三观主三轴为三核心三，采三用轴对三称格三局布置采用三了人车三分流、分级三管控等先三进手三段，三结合风雨三连廊系统三保证三了小三区的三安全三性及三私密三性超大三栋距三构成三了舒三适的三邻里三活动三空间23三F5#14三0m超高三层方三案1-三2：户型三分布户型三配比图例三：13三9㎡13三1/三12三8㎡12三2㎡10三0/三97㎡商业户型面积段(要求面积）

户数占比目标值三室两厅一卫97/100（97）57446.2%50%三室两厅两卫122（120）35228.3%25%三室两厅两卫128/131（128）22217.9%10%四室两厅两卫139（139)947.6%15%合计1242100%100%日照三分析1#2#3#4#5#3#10户1#19户2#10户日照三不满三足大三寒日2小时三户数共三计39户，位三置分布三如下三；H≤1小时1≤H≤2小时2≤H≤3小时3≤H≤4小时4≤H≤5小时6≤H≤7小时7≤H≤8小时日照三计算三软件三采用Su三n.三10三.0界外三日照三全部三满足三要求两方三案异三同点10三0m高层三产品三：不三满容鸟瞰三图规划三总图三及指三标规划三结构三以两三条景三观主三轴为三核心三，采三用轴对三称格三局布置采用三了人车三分流、分级三管控等先三进手三段，三结合风雨三连廊系统三保证三了小三区的三安全三性及三私密三性超大三栋距三构成三了舒三适的三邻里三活动三空间上三元三路创三意三大三道容量三损失1.三05万㎡三，住三宅损三失0.三48万㎡三，商三业损三失0.三57万㎡三，日三照不三过户三数40户本项目技术经济指标项目数值单位备注用地面积42224.9㎡

居住总户数1221户

居住总人数3907人

户均人口3.2人/户

规划总建筑面积197608.7㎡

1.地上建筑总面积149913㎡

其中住宅142403㎡

其中日照过137323㎡

日照不过5080㎡共40户避难层0㎡

商业建筑面积6600㎡

配套设施建筑面积910㎡

2.地下建筑面积47695.73含人防6437.4㎡

容积率3.55

机动车停车位1514辆

其中地面机动车停车位151辆

地下机动车停车位1363辆

非机动车停车位900辆

建筑占地面积9087㎡

建筑密度21.52%

绿地面积14779㎡

绿地率35%

1#2#3#4#5#6#7#8#9#10三#11三#户型三分布三图图例：高层128㎡高层110-115㎡高层97㎡商业高层139㎡高层123-125㎡高层120㎡高层90㎡户型三配比户型面积段户数占比目标值三室两厅一卫90-93332.70%50.00%三室两厅一卫9832826.86%三室两厅两卫110-11523118.92%三室两厅两卫121655.32%25.00%三室两厅两卫123-12529724.32%三室两厅两卫128655.32%10.00%四室两厅两卫13920216.54%15.00%合计1221100%100%小区管理采用分级三管理三系统，最大三限度三的提三升了三社区三管理三的安三全性三，体三现了三住区三的专属三感。小区三入口三设置三保安三岗亭三及一三级管三控，三组团三之间三设置三二级三管控三，保三证小三区内三部私三密性三及安三全性步行三系统三采用风雨三廊，为分三级管三制系三统提三供了三有效三路径三。生三活在三住区三中，三周围三都是三相识三的邻三里，三住区三内亲三切关三怀的三氛围三浓厚三，强三调邻里三交流。分级三管控三分析保安三岗亭风雨三连廊三流线小区三出入三口城市三道路组团三分级三管控三点27三F交通三分析消防三流线地库三入口城市三道路消防三登高三场地小区三主入三口图例三：27三F图例三：沿街三商业三（70三45㎡）其他三配套三（86三0㎡）公厕三（50㎡）27三F公共三服务三配套三分析日照三分析1#2#3#4#9#7#8#10三#6#5#11三#2#5户5#9户4#8户7#2户8#8户11#8户日照三不满三足大三寒日2小时三户数共计40户，位三置分布三如下；H≤1小时1≤H≤2小时2≤H≤3小时3≤H≤4小时4≤H≤5小时6≤H≤7小时7≤H≤8小时日照三计算三软件三采用Su三n.三10三.0界外三日照三全部三满足三要求10三0m高层三产品三方向三二:、东西三向公三寓产三品（三住宅三属性三）规划三总图三及指三标上三元三路创三意三大三道容量三损失0.三8万㎡，其三中住三宅损失0.三23万㎡三，商三业损三失0.三57万,日照三不过三户数42户本项目技术经济指标项目数值单位备注用地面积42224.9㎡

居住总户数1233户

居住总人数3946人

户均人口3.2人/户

规划总建筑面积200916㎡

1.地上建筑总面积152428㎡

其中住宅144918㎡

其中日照过138018㎡

日照不过6900㎡共42户避难层0㎡

商业建筑面积6600㎡

配套设施建筑面积910㎡

2.地下建筑面积48487.95含人防6712.4㎡

容积率3.61

机动车停车位1539辆

其中地面机动车停车位154辆

地下机动车停车位1385辆

非机动车停车位912辆

建筑占地面积9042㎡

建筑密度21.41%

绿地面积14779㎡

绿地率35%

东西三向公三寓产三品面三积0.三5w㎡，三普通三住宅14三.0万㎡规划三结构三以两三条景三观主三轴为三核心三，采三用轴对三称格三局布置采用三了人车三分流、分级三管控等先三进手三段，三结合风雨三连廊系统三保证三了小三区的三安全三性及三私密三性超大三栋距三构成三了舒三适的三邻里三活动三空间户型三分布三图上三元三路创三意三大三道90-93㎡98㎡110-115㎡128㎡121㎡123-125㎡139㎡商业公寓产品（55㎡40%,75㎡60%）图例三：户型面积段户数占比目标值二房一厅一卫（公寓）70-75635.11%50.00%三室两厅一卫9819615.90%三室两厅两卫110-11519816.06%三室两厅两卫121655.27%25.00%三室两厅两卫123-12539632.12%三室两厅两卫12813110.62%10.00%四室两厅两卫13918414.92%15.00%合计1233100%100%日照三分析1#2#3#4#9#7#8#10三#6#5#11三#12三#2#5户5#9户4#8户7#8户8#8户11#5户日照三不满三足大三寒日2小时三户数共计42户，位三置分布三如下；H≤1小时1≤H≤2小时2≤H≤3小时3≤H≤4小时4≤H≤5小时6≤H≤7小时7≤H≤8小时日照三计算三软件三采用Su三n.三10三.0界外三日照三全部三满足三要求容量三损失0.三8万㎡，其三中住三宅损失0.三23万㎡三，商三业损三失0.三57万,日照三不过三户数42户东西三向公三寓产三品面三积0.三5w㎡，三普通三住宅14三.0万㎡容量三损失1.三05万㎡三，住三宅损三失0.三48万㎡三，商三业损三失0.三57万㎡三，日三照不三过户三数40户方案三对比Pr三of三itPr三od三uc三tFo三rm规划三方案的唯三一性——最大三化毛三利、三不利三户型三、日三照户三数，三可售三面积……方案三对比10三0m14三0m总图不利三户型主要三考量三指标三对比可售三面积三：限高单层不三利户三型：3户单层不三利户三型：4户单层不三利户三型：2户不可售面三积：毛利三润：不利户数三：日照三户数三：结论：住宅三可售三面积三：13三73三23三+5三08三0（日三照不三过）商业三可售三面积三：66三0091三0(配套三面积三）12三.6三06三9亿23三1户40户10三0m方案三商业三损容0.三57三w㎡，三住宅三损容0.三48三w㎡，三虽然三毛利三润最三高，房型的三舒适三性差三，影三响去三化率三。可售三面积三：不可售面三积：毛利三润：不利户数三：日照三户数三：结论：住宅三可售三面积三：13三78三36三+5三11三0（日三照不三过）商业三可售三面积三：12三36三891三0（配三套面三积）+4三23三1（避三难层三）12三.2三34三9亿17三6户39户超高三层方三案可三做到三满容三，由三于避三难层三的缘三故，三可售三面积三减少三，毛三利润三虽低三，但三房型三的舒三适性三较高三，可三加快三去化三。在追三求毛三利润三最大三化的三前提三下，三还要三考量三住宅三产品三的舒三适性三、商三业容三量、三去化三周期三、综三合可三售等三因素5场地竖向及地库设计场地三设计Di三ff三er三en三t三po三in三t三of三v三ie三w场地三竖向场地三竖向490.0488.0493.0490.5490.5498.2上三元三路高差9m高差9m高差5m现状三竖向设计三竖向创三新三大三道486.0491.0491.0490.1493.0将基三地从三东向三西及从南三向北三都分为三三个三台地三，每三级高三差约3.三5m,逐渐三走低三。根据三基地三现场三周边三道路三及小三区现三有竖三向：490.5490.5498.2上三元三路高差9m高差9m创三新三大三道491.0491.0490.1498.5495.0491.5495.0491.5场地三竖向三分析三基地从东向西及从南向北都分为三个台地，每级高差约3.5m,逐渐走低。设计原则：根据基地周边道路竖向，尽可能保证住宅跟跟道路走向一致；在满足北侧小区日照，尽可能抬高住宅标高减少地库的开挖。高差9.三0m123491.0498.5489.2498.2490.5高差8.三488.1491.0490.1489.5495.0491.5495.0491.532地库层三高分三析车道净高2200风管500梁高600地下车库层高计算：梁高（600）+设备高度（700）+车道净高（2200）＝3500保护喷头200地下车库层高计算：梁高（600）+设备高度（500）+车位净高（2200）＝3300梁高600车位净高2200保护喷头200层高三压缩本地三库采三用小三柱网三形式三，梁三高为0.三6m，风三管所三占高三度0.三7m地库层高0.6m+0.7m+2.2m=3.5m若采用诱导通风系统层高还能降低0.2m地库三竖向地库三顶板三与场地三竖向三结合地库三顶板三竖向52三3.三052三2.三052三0.三051三8.三051三4.三051三8.三551三8.三551三6.三55151三50三9.三0一层三地库49三7.三349三3.三849三0.三3创业大道上三元三路地库三两层三地库三层三地库49三0.三349三0.三5台地三一49三8.三549三5.三049三1.三5创业大道上三元三路台地三二台地三三49三1.三549三0.三549三0.三549三3.49三5.三049三8.三2地库三剖面三图地库三覆土1.三2m三,地库东用三地界三线A-三A场地三大剖三面:AABB49三1.三549三5.三049三8.三5西用三地界三线住宅住宅住宅住宅49三49三5.三049三8.三5南用三地界三线B-三B场地三大剖三面:4849三0.三348三6.三849三8.三549三3.三849三0.三348三6.三8景观三意向1、区三内东西，南北三向高差三在3m，可三采用三坡地景观三、台三地、三挡土三墙景三观弱三化高三差。地库三竖向三分析地库三采用局部三三层形式三，设三计紧三密结三合现三状地三形，三在保三证地三面景三观竖三向的三前提三下，三通过错层三设计解决三高差三问题三。A区地下三三层B区地下三两层C区地下三一层地下三三层ABC493.8486.8地下三一层地下三二层地下三三层490.3486.8490.3地下三二层地下三三层486.8C地下三486.8地库三平面三图地下三一层三平面三图设计三说明三：1、地三下总三建筑三面积57三72三9㎡，其三中地三下车三库面积54三11三2㎡（三单车三位面三积36三.8辆/㎡）三，住宅地下三室162、柱网形式采用小柱网5.3m*4.9m，更加经济合理；地下三车库三一层三平面三图通往三地下三二层三地库车库出入口人防范围地库三平面三图通往地下三三层地库通往三地下三三层三地库地下三车库三二层三平面三图车库三出入三口1通往三通往地下三一层地库车库出入口人防范围地下三二层平面三图地库三平面三图地下三车库三三层三平面三图车库三出入三口2车库三出入三口3通往三地下三二层三地库车库出入口人防范围通往地下地下三三层平面三图6住宅策略Wh我们的客户是谁？痛点&痒点？——客户三群体三，消三费心三理，三需求三点分三析——产品三亮点三，增三加产三品去三化速三度顺应刚需市场不同类型需求采用可变空间最大的高低搭产品最大化土地利用率，以丰富的产品类型赢得市场快销三型产三品控制三总价三，快三速走三量品牌三与利三润最三大化吸引三有一三定经三济实三力客三户应对三二胎政策不设置三三房三以下三房型根据家庭三人口三的变三化考三虑房间功能三的转三换空三间市场三需求主流90㎡-1三00㎡三三房以三下占50

120㎡-130㎡三房以上占35%比例130㎡-139㎡四房以上占15%比例多样化产品

小高层产品及洋房产品常规南北通高层产品

定制化超高层产品

全面满足主流客群的需求购买三者定三位：首置三或首三改客三户多层三次混搭三新思三路高层三超高小高层主打改善型轻奢户型产品客群三分析10三8㎡户三型3房2厅2卫两面三宽、三餐客三纵厅竞品三分析91㎡户三面宽、纵厅、南北不通透、暗卫。万科三项目三介绍三：楼盘位置三：芙蓉三西路三与创三意大三道十三字向三东；占地三面积：60三13三3㎡；建筑三面积：27三30三00㎡；绿化三率容积率：3.5；目前售价：待定。综合三评价三：1、91㎡户三型仅三有两三房，三有暗三卫，三户型三实用三性不三高；2、10三8㎡户三型南三向两三面宽三，户三型舒三适度三不高三。基地城市之光11三6㎡户三型3房2厅2卫三面三宽、三纵厅三、南三北通三透竞品三分析中海三凯旋三门项目三介绍三：楼盘位置三：南三三环与三芙蓉三西路三十字三东南三角；占地三面积：18三90三00㎡；建筑三面积：48三50三00㎡；绿三化率：50三%；容三积三率：2.三60；目前三售价三：11三.9三k综合三评价三：11基地中海凯旋门1.9KM94㎡户三型3房2厅1卫3.三5面宽三、纵三厅、三南北三不通三透12三3㎡户三型3房2厅2卫2.三5面宽三、餐三客纵三厅，三南北三通透竞品三分析96㎡户三型3房2厅1卫两面三宽、三纵厅三、南三北不三通透招商·依云曲三江项目三楼盘位置：新开门南路与金羊路交汇处东南侧；占地面积：693680㎡；建筑面积：1780000㎡；绿化率：38%；容积率：2.87；目前售价：待定。综合三评价三：1、96㎡户三型紧三凑，三但南三北不三通；2、12三3㎡户三基地招商依云曲江1.7KM12三3㎡户三型3房2厅2卫三面三宽、三餐客三纵厅三，南三北通三透竞品三分析96㎡户三型3房2厅1卫三面三宽、三纵厅三、南三北不三通透天地三源曲三江香三都项目三介绍三：楼盘位置占地面积：61500㎡；建筑面积：247575㎡；绿化率：30%；容积率：2.97；目前售价：15.8K。综合三评价三：1、96㎡户三型南三向三三面宽三，平三面布三局不三紧凑三；2、12三3㎡户三型南三向三三面宽三，户三型规三整，三舒适三度较基地天地源曲江香都0.8KM12三6㎡户三型3房2厅2卫三面三宽、三餐客三纵厅三竞品96㎡户三型3房2厅1卫三面三宽、三纵厅三、南三北不三通透金辉三公园三里项目三介绍三：楼盘位置三：金羊三路与三曲江三池东三路十三字西三南角；占地面积：66537㎡；建筑面积：269572㎡；绿化率：35%；容积率：3.0；目前售价：待定。综合三评价三：1、98㎡户三型南三向三三面宽三，平三面布三局紧三凑；2、14三2㎡户三型南三向三三面宽三，户三型规三基地金辉公园里0.5KM12三8㎡户三三面宽、纵厅、南北通透竞品三分析保利春三天里项目楼盘位置：南三环与雁引路交汇处；占地面积：83200㎡；建筑面积：370000㎡；绿化率：38%；容积率：3.50；目前售价：待定（高层）。综合140㎡户型南向三面宽，户型规整，南北透通，舒适度较高。基地保利春天里1.9KM10三0㎡户三型3房2厅1卫两面三宽、三纵厅三、南三北不三通透竞品三总结竞品房型：三高层三以90㎡-1三20㎡三三房为三主，2T三2户2T三4户产三品结三构，18三-3三0层左三右高三层为三主，三集中三交通三核为三主，三中间三套南三策略:提高三楼栋提升面宽，中间套户型通透优化房型配置，提高产品附加值住宅三核心三筒研三究分离三式核1、核心筒面积为86.24㎡，得房率较集中筒略低2、中间套南北通，但连廊每层均有，会产生一定干扰；3、两套管井分置，水暖电管井不需要桥架穿走廊，无冻裂隐患；4、超高层住宅可增加一部电梯，开敞连廊对体形系数及节能会有影响。5、适用于板式住宅。集中三1、核心筒面积为75.18㎡，得房率较高2、中间套无南北通户型。3、管井集中设置，可节省一套管井。4、板式住宅与点式住宅均适用。5、超高层住宅使用合用前室核心筒，楼梯间及前室需增加送风井，楼梯间休息平台加宽400。洋房三、小高层三产品13三9+三13三9标准三层平三面图户型套内面积得房率建筑面积标准层面积139118.584.79%139.75276.37139118.5139.75半赠送飘窗对穿三电梯三独立三入户高层三产品高层三产品12三0+三97三+9三7+三12三8标准三层平三面图户型套内面积得房率建筑面积标准层面积12093.7877.65%120.77442.5512899.08127.609776.0897.989776.0897.98半赠送飘窗全明房间南北三通高层三产品12三8+三97三+9三7+三12三8户型套内面积得房率建筑面积标准层面积12899.0877.93%127.15447.7912899.08127.159776.0897.639776.0897.63半赠送飘窗全明房间南北三通高层产品三（左三单元三）12标准三层平三面图户型套内面积得房率建筑面积标准层面积12598.8179.04%125.011195.46125100.64127.32125100.85127.5911088.48111.949576.1696.3512095.23120.489071.5190.47半赠送飘窗全明房间南北三通高层产品三（右三单元三）12三0+三12三5+三12三5+三11三0/三11三0+三95三+9三5+三11三0标准三户型套内面积得房率建筑面积标准层面积12098.8180.92%122.111361.68125100.64124.37125100.85124.6311088.13108.919576.1694.12半赠送飘窗全明房间南北三通超高三层产三超高三层方案三一12三0+三13三0+三12三5+三11三0/三11三0+三97三+9三7+三11三0（80）标准三层平三面图户型套内面积得房率建筑面积标准层面积12093.7577.71%120.641289.04130101.24130.28125100.19128.9311086.67111.539775.3897.008061.4379.05半赠送飘窗超高三层方案三二95三+1三30三+1三00三+1三22三/1三22三+9三5+三95三+1三22标准三层平三面图户型套内面积得房率建筑面积标准层面积9575.578.09%96.691347.45130103.51132.5610078.6100.6612095.69122.55半赠送飘窗典型三产品分析典型三户型13三9户型/4房2厅2卫赠送三宽景三大阳三台主卧带独三立景三观阳三台书三房赠送三宽景三飘窗U型厨三房布三局，三使用三率高南北三通户三型，三动静三分区三合理典型三户型三介绍12三8户型(端套三）/3房2厅2卫赠送三宽景三大阳三台主卧三全套三房设三计入户三独立三玄关赠送三宽景三飘窗U型厨三房布三局，三使用三率高双厅三布局三，动三静分三区合三理典型三户型三介绍12三0户型(拼接三套）/3房2厅2卫赠送三大阳三台主卧三全套三房设入户三独立三玄关赠送三宽景三飘窗U型厨三房布三局，三使用三率高典型三户型三介绍11三0户型(拼接三套）/3房2厅2卫赠送三大阳三台主卧三全套三房设三计入户三独立三玄关赠送三宽景三飘窗U型厨三房布三局，三使用三率高南北三通户三型，三动静三分区三合理典型三户型三介绍97户型(中间套）/3房2厅1卫赠送三大阳三台南向三三开三间,格局三方正U型厨三房布三局，三使用三率高7商业策略场地三设计Bu三si三ne三ssst三ra三te三gy商业三策略商业案例商铺一商铺二商铺三二层三示意三层三示意商铺三一商铺三二金科三廊桥三天都项目三位置三：沙坪三坝大三学城三南二三路16三6号(重庆三大学三虎溪三校区三旁)；商铺类型三：购三物中三心；建筑三面积：51三56三09平方三米；分铺三面积三：40三-6三0平方三米；1、垂三直交三通通三往二三层和三三层三连廊三，通三过连三廊进三入各三层商三铺；2、单铺三面积40三-6三0㎡。各层通三过垂三直交三通，三经过三连廊三进入三商铺垂直三交通方式三二（三一拖三二分三铺）案三例分三析商铺一商铺二一层示三意二层三示意三层三示意商铺三一商铺三二商铺三西安三高科三国际三簏湾项目三位置三：西三安浐三河东三路；商铺类型三：购三物中三心；分铺面积：40-60平方米（内街商铺）独立店铺面积以150-200平方米为主，进深12-18m左右，3层为主，局部退台，以咖啡、餐饮、体验休闲式购物模式为主。

1、垂三直交三通通三往三三层连三廊，三通过三连廊三进入三三层三商铺三；2、一三拖二三各商三铺内三自带三楼梯三通往三二层三；3、三三层商三铺面三积10三0-三20三0㎡；三一拖三二商三铺面三积80三-1三20㎡。三层三进行三退台三处理三，增三加商三业溢三价值商业案例方式三三（三一拖三三商三铺）三案例三分析路劲三上海三派项目位置三：嘉三定荣三轩路60弄、三双浦三路70弄；商铺类型三：购三物中三心；建筑三面积：17三10三63平方三米；分铺三面积三：10三0-三20三0平方三米（三一拖三三商三铺）20三0平方三米以三上（三独立三商铺三）。1、商三铺内