工程部管理手册

工程部管理手册目录工程部工作职责工程部管理目的三、工程部服务质量指标四、工程部服务承诺五、工程部岗位职责六、工程部组织架构七、工程部管理制度八、工程部各机电系统（供配电、暖通、给排水、弱电、精装修）操作流程九、工程部维修工作单流程十、设备节能方法十一、应急预案十二、物品出入库管理制度十三、工程部巡检制度及相关表格一、工程部工作职责工程部是物业公司的管理部门之一，负责所辖区域的工程管理工作，其重要职责如下：1、认真贯彻执行国家有关物管理制度和法规，遵守公司的各项规章制度；2、建立健全工程管理规定；3、健全租户档案管理设备设施的档案；4、核算所辖区域的各租户水电等费用；5、审核所辖区域租户进、出场物业工程条件的审核及关于工程方面的图纸；6、负责所辖区域内的各项改造施工的审核及验收；7、监督及验收所辖租户的装修改造工程过程；8、负责所辖区域内的机电设备设施（即供配电、暖通空调、发电机、电扶梯、弱电通讯、给排水等）的运营、维护管理工作；9、督促《装修手册》及相关物业工程方面规定规定的签定和执行；10、协调配合购物中心各职能部门做好物业工程方面的服务工作11、对外协调好所辖区域如供水、供电、供气、节水办及环保政府部门的配套工作。二、工程部管理目的工作目的：安全、节能、环保；质量的转变；超越租户和顾客盼望为保证公司经营战略目的的实现，保证设备设施的安全运营，以公司的各项服务标准为原则，具体贯彻到本部门的工作，保证服务质量指标；系统性地增收节支、注意工作重点；加强纠正性的培训；不断完善工程管理制度；加强同行业对外交流，学习先进的管理经验为我所用。三、工程部服务质量指标质量指标：1、力创办公楼（商铺）装修完好率99%；2、优良服务率达99%；3、保证设施设备正常运营率99%，设备设施完整率100%；4、维修及时率100%，维修质量合格率99%，返修率1%以下；5、水、电、照明、暖通空调、电梯供应保证率达99%；5、各楼层公共区域、楼梯间、电梯前室、重要设备间照明完好率（一次照明）为99%；6、给排水系统（各层）月故障报修影响使用功能次数小于5次（其中不涉及楼层负责人自检发现小问题维修）；7、电扶梯故障维修及时率100%；8、公共区域门、窗、天地墙完好率98%,（备品备件充足情况条件下）；9、弱电系统维修及时率100%(备品备件充足)；10、员工遵章守法率达100%；11、保证员工培训合格率100%；12、服务对象对服务的满意度达100%；13、设备设施运营安全及人员安全率100%。四、工程部服务承诺服务承诺：工程部全天候接受各类物业工程方面的服务请求并及时应对。一般情况，工程部将在接到工程报修请求后2小时内完毕。紧急（重大）故障维修服务，工程人员必须在15分钟内到达现场进行解决，不能及时解决的30分钟内采用应急措施保证使用，并在最短时间内完毕任务；发现租户设备、设施出现的问题时，及时书面告知租户，避免事故的发生并提供相关配套服务；精心管理供水、供电设备，保证供水、供电设备的正常运营，解决好与供水、供电及相关单位的关系，因非商场内的因素造水、电、气等方面的问题，应及时与有关单位联系，并给租户和公司以明确答复；维护辖区域所有机电设备设施并保护其功能正常、性能可靠；租户、商家自用设备设施提供有偿维修服务，有关维修服务规范及相关费用按公司相关规定执行，并实行随叫随到、及时解决、合理收费。如不能及时解决，也必须答复租户或商家解决时间；根据维修申请单的内容对租户的规定按符合管理规定的维修服务内容提供特约服务；与服务对象保持良好的沟通，诚恳接受服务对象的批评或建议，并批评或建议给予及时的反馈；定期征求各方意见，为服务对象排忧解难，热情接待各方来访，接受服务对象提出的合理问题，并给予尽快解决；物业工程人员对大楼设备设施进行平常巡视并有义务维护期功能的完整；10、工程部开展各项维修服务，每一项工作按公司规定和服务标准，并按规定对每项工作应进行具体记录，便于各方监督检查。五、工程部岗位职责岗位职责总的原则：（1）忠于公司,自觉维护公司的利益、形象、声誉；（2）遵纪守法,遵守公司的各项规章制度和组织纪律服从上级领导工作安排；（3）认真贯彻贯彻岗位责任制,严格执行操作规程和员工守则；（4）服从领导安排,做到“事事有着落,件件有回音”；（5）每月24日前完毕本岗月度总结和计划安排；（6）每月至少一次培训计划安排；（7）每月28日前系统的设备设施运营分析报告完毕；（8）每年在11月30日前出台设备设施年度维修保养计划和特种设备年度检查计划；9、每月20日前拟定下月的备品备件的数量及类别。工程部经理岗位职责（1）在公司的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的各项法律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的贯彻；（2）在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的能源（水电、油、天然气等）的供应，并做好节约能源、节约开支的工作；（3）负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程的管理工作，保障设备处在良好的技术状态，不能影响使用效果，更不能影响到对业主和用户的服务质量；（4）负责调配、组织人力、物力，及时完毕客户和用户提出的请修规定，为客户和用户提供良好的工作、生活、学习条件；（5）组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标准，并监督执行；（6）组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作，贯彻好国家的各项技术政策；（7）组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实行，碰到特殊情况时及时调整、变更计划；（8）组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和服务质量；（9）负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，经工程部经理审批后负责组织计划的贯彻，并检查计划的完毕情况；（10）负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处在良好的技术状态，防止出现严重损坏、停止使用或导致其他重大损失的情况发生；（11）负责制订所管系统的运营方案并查阅运营记录，敦促下属人员认真负责，承担起相应的岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运营，发现不符合规范的情况要及时纠正；（12）发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的因素，提出解决意见及工作改善措施，以防止同类事故的再次发生；（13）负责制订所管设施的更新、改造计划，以消除原设计和施工中存在的问题，并负责工程的监督工作，以达成“安全、可靠、经济、合理”的目的；（14）负责组织技术学习和培训工作，不断提高下属员工的技术素质，服务意识以及服务质量；(15)按季节变化调整各设备之开关，以保证最高的效益，对设备一般性的缺陷，安排员工正常的维修来整改。(16）完毕上级交代的其他工作工程主管岗位职责1、强电主管职责：（1）主管楼面配电、照明、变电设备的全面工作，保证楼面配电柜，照明设备经常处在优良的技术状态下安全运营及平常安全管理。（2）天天检查工程现场和设备状况：①检查设备运营状况，发现问题及时解决；②检查下属岗位纪律和工作态度，发现不良现象立即纠正，并如实记入考核成绩；③审查运营记录，掌握能耗状况，做好节能工作和记录；每月负责商场各租户和商场总的用电量报表，在各专业主管配合下核算商场总用电量，发现差异要分析因素，及时采用措施纠正。同时根据年度分解计划按月对设备进行维修保养工作。（4）制定并贯彻电气设备运营方案、检修方案、计划和安全操作规程，监督和检查各班组合理使用电气设备，定期维护电气设备的情况，并记录归档。（5）负责督促检查电气设备的技术资料收集整理工作，完善技术资料。（6）掌握科技发展新动态，适时应用新技术。（7）负责对直接下属的业绩考核及各项培训工作。（8）完毕部门领导交给的其他任务。2、给排水主管职责：（1）主管商场楼面给排水设备设施的运营、维修、保养。（2）天天检查工程现场和设备状况：①检查设备运营状况，发现问题及时解决。②检查下层岗位纪律和工作态度，发现不良现象立即纠正。③审查运营记录，掌握能耗状况，做好节能工作,做好记录.（3）每月按年度分解计划进行设备维修、保养，月度业务和安全常识培训：①每月负责与强电主管配合核算给水设备用电量；②对系统设备的运营、维修状况进行监督、考核，每月分析报表；③负责给排水系统技术资料的收集、整理工作，完善技术资料；④负责直接下属的业绩考核工作及各项培训工作；⑤完毕部门领导交给的其他任务。3、暖通主管职责:（1）主管商场制冷机组、水泵及冷却塔、空调末端设备（风柜及风盘）、采暖锅炉和常用附属设备运营、维修、保养的管理工作；（2）拟定所管辖设备的年、季、月度检修计划，并督促计划的有效实行；（3）天天检查设备房和设备状况：①检查设备运营状况，发现问题及时解决：②检查下属岗位纪律和工作态度，发现不良现象立即纠正，并如实记入考核成绩：③核查运营记录，掌握能耗状况，做好节能工作,做好记录.（4）每月按分解的年度维保计划进行设备维修保养，月度安全检查和培训工作：①每月与强电主管配合核算空调用电量；②对系统设备的运营、维修状况进行监督、考核，每月分析报表；③负责直接下属的业绩考核工作及各项培训工作；④完毕部门领导交给的其他任务。4、弱电主管职责:（1）主管所辖大楼智能化（保安监控、楼控等）的全面工作。并负责所辖大楼消防报警系统的全面工作。（2）天天检查工程现场和设备状况①检查设备运营状态，发现问题及时解决②审查运营、维修记录。③负责对消防系统等设备运营，维修的工作，每月分析报表④负责弱电系统技术资料的收集、整理工作、完善技术资料。⑤负责楼宇自控装置的正常运营。（3）每月按年度维保计划分解进行设备保养及维修，月度安全检查和培训，月度考核及绩效；（4）配合商场业态调整和租户柜位变更后弱电系统的拆迁和功能恢复；（5）对各运营商进场内工作进行工作对接；（6）按月核算各运营商设备用电量并审核相关管理需求。（7）完毕部门领导交给的其他任务。5、电梯主管职责:负责监视分析购物中心电梯（商业部分46部扶梯，13部垂直梯）的运营情况，保证各种设备在规定的参数下运营，发现异常应立即安排维修人员解决，并立即向上级报告，并做好记录。负责制订电梯设备周、月、季、年度的保养计划并组织实行督促电梯维保公司按电梯维保计划对商场电梯进行年度、季度和月度维保。积极参与各种培训，对发生事故的隐患进行分析，查找因素、制定措施，保证设备安正常运营。负责电梯设备运营、维修工作，每月分析报表。（6）负责商场电梯年度安全检查及按相关程序申报。（7）负责电梯困人救援培训工作及参与和各专业知识培训。其培训内容是:①熟悉电梯的性能、构造和使用方法,天天按规定准时启动和关闭电梯,保证电梯安全正常运营；②及时解决应急停机故障,接到应急故障后应迅速奔赴现场,先将电梯中被困客人救出,然后排除电梯故障；完毕部门领导安排的其他任务。6、主管（土建、装修）岗位职责:(1)严格遵守国家技术规范标准，严格遵守公司各项规章制度；(2)负责所辖区域土建、装修工程平常维修工作；(3)负责所辖区域办公楼（商铺）、主力店等的二次装修图审及现场监管工作；①负责所辖区域内土建、装修大、中、小型维修计划的制定，备品备件的采购计划，并组织实行；②对工程部年度总体维保计划进行分解，制定本系统月、季、年度计划，并组织实行；③负责本专业月、季、年度预算的编制工作；④负责本专业工程档案的管理工作；⑤负责下属员工的知识技能培训及绩效考核等工作；（4）完毕部门领导交给的其他任务。7、文员职责:（１）规范化地管理本部门各种资料，使之能方便应用，并充足发挥作用。具体涉及：①与外部单位工作衔接、往来公文，②与购物中心各部门衔接，往来公文，③所有机电设备资料档案，设备运营状况的记录，通过资料记录搜集信息，反馈信息，为领导决策提供依据，④所有设备维修记录、报告、请示、批复的整理归类。⑤向公司提交的工作计划、报告及批复的归档，⑥公司下发的指示，告知及规章制度的归档，⑦本部门工作任务、进度的调查报告及报告材料总结的整理归档。⑧物业部所有相关会议的记录及其整理、归档，⑨物业部内部资料借阅管理。（２）负责卖场营业设施维修事宜。①楼面营业设施申请单、派工单的收集、归类；②根据申请单派工维修；③对维修中出现的问题，及时报告并做好相关部门的协调解释工作。④结算每项的维修费用，月底报送财务部。（３）负责物业部内勤工作。①制订每月排班、值班及考勤表。②办理员工到岗、转岗、离职手续。③办理员工各种假事、加班、外出等事宜。④员工号牌、考勤卡、生活补贴、生日补品等的办理发放事宜及办公区域的卫生管理。8、仓库保管员职责:①仓库保管员负责所属仓库物资的管理，保证满足维修运营对备品备件规定，保证公司财产不受损失。仓库物资管理涉及进货、存储、发放及账务管理。②坚守岗位、忠于职守，熟悉掌握所管理物品名称、规格型号、质量规定、物品价格、用途、性能等各项知识，对所管理物品心中有数。③货品购进入库时，应注意手续单据齐全，物品数量、质量、价格、型号规格符合规定，并做好登账手续。④仓库应保持卫生，各类物品分类合理，堆放整齐，并满足安全技术规定，物品所存放地点心中有数。⑤物品发出时，按手续填写单据。严格执行审批程序。⑥做每月盘存报表，为下月计划作好准备。每月盘点保证账、卡、物相符。⑦按公司规定做好仓库防火、防盗工作，保证公司财产安全。工程领班岗位职责1、强电领班的岗位职责:在电工主管的带领下，负责所辖区域的动力、照明等电气设备运营、维修、保养及安全供配电技术管理工作。（1）、根据电气设备维修保养计划（年度、月度），带领班组团队组织贯彻实行；（2）、检查及贯彻设备运营中出现的故障性检修； （3）、根据计划贯彻有关设备的检修和测试，并拟定各类防范措施报主管审核；（4）、按公司制度贯彻无误完毕各类维修单及报修，并认真检查记录；（5）、协肋申请备品备件计划；（6）、带领团队提高员工的维修技能；（7）、协调与其它班组或部门的配合工作。2、空调领班岗位职责：在空调主管的带领下，负责所辖区域的暖通设备、末端中央解决器和送排风机的维修、保养（1）、严格遵守本专业的规章制度和操作规程进行操作、维护和检修。对暖通系统设备的运营、维护和检修负有直接管理责任。

（2）、保证商场营业区内和办公场合适宜的室内温度、湿度和空气的新鲜度。

（3）、根据设备维修保养计划（年度、月度），带领班组团队组织贯彻，保持该系统的运营更经济节能、更合理。

（4）、定期巡回检查系统运营状况，督促值班人员定期测量各空调区域的环境温度、相对湿度，并根据气象变化及客源情况调整运营方案，满足用户需要。

（5）、

及时掌握系统各设备的运营状况，发生故障时，能迅速、准确判断故障情况，及时组织力量检修，并将解决结果具体记录，报告主管和部门经理。

（6）、

督促检查本班组人员岗位责任制、巡回检查制度和交接班制度的执行情况，并带领团队提高员工的维修技能；（7）、协肋申请备品备件计划；（8）、协调与其它班组或部门的配合工作。 3、弱电领班岗位职责:（1）、严格遵守国家技术规范标准，严格遵守公司各项规章制度；（2）、纯熟掌握所辖弱电系统及设备原理、技术性能和参数、操作规程，掌握设备的运营状况和缺陷，并了解所辖大楼电力、给排水、消防、空调等系统的基本工作原理，以利于设备及系统的正常运营、维修保养、整改完善；（3）、根据部门维修保养计划带领班组技工开展弱电系统的平常维修保养工作；（4）、根据部门巡查计划检查弱电系统重要设备的运营情况，填写相关记录；（5）、协助主管平常管理工作，遇重大问题及时报告；（6）、收集各项原始资料并整理；（7）、遇有突发意外事故要以最快的速度赶到现场，及时报告主管或以上负责人，同时按照紧急预案采用措施，在保证无危及人身安全的前提下，尽一切力量减少损失；（8）、完毕上级指派的其它工作。4、领班（土建、装修）岗位职责:（1）、自觉遵守公司的各项规章制度，操作规程；（2）、对装修主管负责，完毕主管交办的各项工作任务；（3）、负责带领下属员工完毕所辖区域的平常巡查及维修工作，发现问题及时解决，并做好记录；（4）、协助主管完毕辖区域主力店、办公楼（商铺）等的二次装修监管工作，并做好记录；（5）、协助主管完毕竣工验收，承接验收相关工作，并做好资料的收集归档工作；（6）、做好本专业技术资料的初步收集工作；（7）、带领下属员工参与各项培训，提高自身业务技能。（8）、完毕上级指派的其它工作。5、水工领班岗位职责:（1）、自觉遵守公司的各项规章制度，操作规程；（2）、协助工程师建立健全本专业的技术档案、维修保养记录，以便于从中总结经验教训，逐步采用新技术、新工艺，使给排水系统的功能更加完善。（3）、组织给排水技工进行平常系统巡检，发现问题立即解决。督促技工做好各种记录并进行检查。（4）、督促和检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有重大事件立即报告。（5）、管理使用好本班的工具及仪表，使之处在良好及准确状态。（6）、对各种平常维修工作进行分类，制定标准化操作程序，并逐步完善，纯熟掌握本专业各项应急机制并对的及时响应。（7）、协助主管做好系统备品备件计划。（8）、完毕上级交办的其他任务。技工岗位职责1、高压运营工岗位职责:（1）严格遵守公司员工守则和各项规章制度。努力学习技术，纯熟地掌握所辖所辖区域内的供电方式状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作；（2）努力做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，保证安全运营；（3）坚守岗位，定期巡视电器设备及水泵房，密切监视各仪表的工作情况。对的抄录各项数据并填好报表；（4）对来人来电报修和来访及时登记；（5）值班长每班需做好值班室内外清洁工作及保持设备完整性；（6）发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障。负责与供电局的业务联系，并做好登记；（7）事故未排除不进行交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应交代清楚并做好记录。；（8）请假、补休需在一天前报告主管（工程师），并由主管安排合适的替班人。2、维修电工岗位职责（1）严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完毕平常维修任务外，有计划地承担其他工程任务。（2）努力学习技术，纯熟地掌握商场电气设备的原理及实际操作与维修。（3）根据所管辖设备的检修计划，准时保质保量地完毕，并填好登记表格。（4）积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从值班工程师的指挥。（5）严格执行设备管理制度，做好早中班的交接班工作和搞好班内外清洁工作。。（6）交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才干下班，配电设备发生事故时不得离岗。（7）请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人。（8）每月进行一次责任区设备的维修保养工作并做好相应记录，保持设备房内清洁。3、空调维修工和电焊工维修工岗位职责（1）严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完毕平常维修任务外，有计划地承担其他工程任务。（2）努力学习技术，纯熟地掌握商场电气设备的原理及实际操作与维修。（3）根据所管辖设备的检修计划，准时保质保量地完毕，并填好登记表格；（4）严格执行设备管理制度，做好早中班的交接班工作和搞好班内外清洁工作；（5）交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才干下班，配电设备发生事故时不得离岗；（6）请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人；（7）每月进行责任区内设备的维修保养工作并做好记录，并保持责任区域机房和设备清洁卫生。4、电梯技工的岗位职责：（1）、熟悉电梯的性能、构造和使用方法，天天按规定准时启动和关闭电梯，保证电梯正常运营。（2）、配合电梯专业公司完毕周、月、季、年度的电梯保养任务，并检查保养质量，经确认后将记录存档保管。（3）、及时解决电梯故障，接到应急故障后应迅速奔赴现场，先将电梯中被困客人救出，然后排除电梯故障。（4）、做好电梯、电梯间和电梯机房的清洁工作，保持无污迹、无灰尘、无垃圾；（5）、积极参与业务学习和技术培训，提高业务技术水平；（6）请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人；(7)、搞好各工种的配合，努力完毕领导交给的其他任务。5、弱电技工岗位职责（1）严格遵守国家技术规范标准，严格遵守公司各项规章制度；（2）纯熟掌握所辖弱电系统及设备原理、技术性能和参数、操作规程，掌握设备的运营状况和缺陷；（3）根据部门计划完毕所辖范围内的弱电设备的巡查和保养工作，并做好责任区的清洁卫生，发现问题及时报告；（4）接到维修单，及时完毕维修工作，并反馈信息；（5）遇有突发意外事故要以最快的速度赶到现场，及时报告领班或以上负责人，同时按照紧急预案采用措施，在保证无危及人身安全的前提下，尽一切力量减少损失；（6）请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人；(7)完毕上级指派的其它工作。6、维修工（木工、油漆工）岗位职责(1)、自觉遵守公司的各项规章制度，操作规程；(2)、定期完毕所辖区域内设施设备的巡查工作，并做好记录；(3)、按计划完毕所辖区域内设施设备的维修工作；（4）、按计划完毕二次装修期间各办公楼（商铺）的巡查工作，发现问题及时报上级领导解决，并做好记录；（5）、努力学习公司公司文化，积极参与公司组织的各项培训，提高自身业务技能；（6）请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人；(7)完毕上级指派的其它工作。7、水工岗位职责（1）严格遵守操作程序，保证给排水系统正常运营，严格执行岗位责任制及安全责任制，保证自身和设备安全（2）、按照主管和领班的安排，依据维修保养计划的内容，定期对给排水设备进行维修保养。坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运营数据，填好运营表格上报（3）、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班合力排除故障，完毕后编写事故报告，交工程师主管审阅。（4）、按规定启停设备，不得私自调整设备的运营控制参数、状态、运营方式、设定值及管线走向。（5）、严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，保证给排水系统的正常运营，熟悉本专业各项应急预案并能及时响应。（6）、协助领班对各种平常维修工作进行分类，保持设备房清洁卫生。（7）请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人；（8）、完毕上级交办的其他任务。七、工程部管理制度工程部安全制度目的：为保证工程人员人身安全及设备安全特制定本管理规定范围：工程部全体工作人员职责：工程部经理、主管负责监督检查；各专业人员执行管理制度：（1）时刻牢记“安全第一、防止为主”之原则。（2）认真执行设备的“安全操作规程”保证人身和设备安全。（3）部门经理及专业主管要定期进行安全检查、消除隐患，对新上岗员工进行安全教育，严禁在禁烟区内吸烟。（4）发放的安全保护用品要定期进行检查；按规定使用，不能忽视使用或人为破坏。（5）严格遵守消防部门制定的“消防制度”，不得损坏和非火情时挪动使用消防设施。（6）如发生火情时应按火情类型使用相应灭火器械，避免发生意外伤害。（7）下班前，当班人员要检查负责区域内的用电设备、照明等设施，非运营设备要拉闸断电，确认无误后方可离岗。（8）凡需动用明火时，必须事先办理动火证，经批准后方可动火。动火人应持有相关操作证，操作现场必须有现场安全负责人并配有必要的消防器械。工作完毕后，彻底清理现场，灭绝火种，消除隐患，30分钟后方可离开现场。（9）高空动用明火时，必须清理好作业面下方的易燃易爆物品和杂物，做好设备、设施的必要保护。（10）室外作业时，风力四级以上不得使用电气焊。（11）高空作业必须系好安全带，做好防护措施，作业面下方不得站人，严禁高空抛接物。（12）使用电气焊作业时：一方面清理施工现场，无任何易燃、易爆物品；现场必须配备灭火器材；氧气罐与乙炔罐必须保持足够的安全距离（相距10米以上）；穿戴好防护用品再行作业；作业完毕必须清理现场，查无任何火灾隐患及30分钟后，方可离开。施工中注意用电安全。（13）使用2米（含）以上梯子工作时应有人扶梯和监护。（14）保证工作场地安全，做到防塌、防滑、防触电、防爆炸、防水淹和防止碰、砸、刺、扎伤等。（15）对的使用工具和机械设备，使用前先检查是否完好，严格按设备操作规程进行操作，严禁违章操作。（16）使用手持电动工具时，机壳必须接地良好并戴好绝缘手套，脚下采用绝缘措施。（17）下污水井（池）要先将其内通风，不准使用明火，系戴好安全带、防毒面具并有人监护。（18）带电操作时要穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套，检查所使用工具绝缘性能，拟定各项绝缘性能良好后并有专人监护方可操作。（19）带电设备拉闸维修时，验电后必须挂好明显标志牌，确认无误后方可进行维修工作。（20）高压设备维修时，要穿戴好绝缘用品，严格按照操作票及电工安全操作规程规定进行操作，严禁违章操作。（21）遇有蒸汽漏汽、热水跑水、水高压喷射、地面大面积积水过高等情况时，要先看清情况，做好必要的防护，防止烫伤、触电、撞击等伤害发生。(22)蒸汽系统操作维修时，要留有足够的操作空间和安全疏散通道。拆卸部件前要确认无压无余汽，严禁带气带压拆卸部件并做好防烫保护。(23遇有化学物品等腐蚀性较强对接触人体皮肤有损害工作时，要穿戴好橡胶手套、口罩、眼镜、工服、鞋等防护用品。(24)设备维修后要保证各连接件牢固，防护装置安装完毕，绝缘性能良好，人与设备离开一定安全距离后方可通电试运转。(25)易燃易爆物品必须按规定的地点和方法存放，不得在此周边地方动用明火。工程部交接班制度目的：保证机房设备的安全运营，有效保障人员安全、设备安全；范围：合用于工程部全体运营值班人员；职责：专业主管负责检查监督；1、制度细则：(1)值班员工应提前十分钟到岗；滞后十分钟下班；(2)因故不能到岗者，须提前告知本专业主管，在得到本部门主管批准后，方可执行；(3)交接班双方人员必须作好交接班的准备工作，准时进行交接班，交代未解决完事件情况；查看运营记录、清点钥匙、工具等,再进行设备检查完毕后，方可双方签字认可。如有缺失由交班人负责查找或补偿。2、具体工作内容：交班人的工作：(1)值班室内卫生及内务整理、打扫干净。(2)交班人员交班前要具体、真实的填写值班记录；不得随意涂改。(3)交代未解决完事故情况，查看运营记录，介绍设备运营状况以及设备检修变更情况；(4)确认设备运营无异常，将工具等及公用钥匙清点齐全，方可进行交班。接班人员与交班人交接工作：(1)接班人员清点岗位上所有的公用物品，如发现损坏或丢失，应立即规定交班人员说明物品去向、缘由；如有缺失由交班人负责查找或补偿。(2)确认后并将工具及公用钥匙清点齐全方可接班。并做好相应的记录。(3)认真倾听交班人对上一班情况的介绍，并具体了解询问是否发生故障及解决结果。(4)认真查阅上一班值班记录,询问上一班工作完毕情况，是否需要下一班继续跟进。（5）交接双方在确认无误后,在上一班值班记录本上签字确认,并开始进入值班工作。（6）主管天天上班时检查值班记录，值班人员应积极向主管报告工作。（7）如遇交接班时设备处在故障状态，且该故障影响主系统设备设施正常运营，应双方共同进行故障排除（以交班方为主，接班人辅助解决），然后方可交接。3、下列情况不得交接班,需及时告知专业主管：（1）上一班运营情况未交待清楚；（2）记录不规范、不完整、不清楚；（3）机房卫生不彻底；（4）接班人未到岗；（5）工具、仪表丢失，未给予明确说明及记录；（6）事故正在解决中或交接班时发生故障，此时应有交班人负责继续解决，接班人协助进行；（7）发生事故，及时告知专业主管；（8）积极、认真完毕公司交办的临时紧急性工作；（9）发现接班人酒后、精神恍惚等不许进行交接班，应告知上级另行安排；值班及机房管理制度通则目的：保证机房管理符合相关规定及值班人员有序地工作范围：合用于机房的各项管理及运营值班职责：专业主管负责检查监督，运营值班人员负责执行实行制度细则机房管理制度：1、机房出入：（1）机房是大楼重要的动力设备重地，非本部门人员未经部门批准，严禁入内。严格执行来客登记制度。（2）外单位或其它部门人员到机房内施工或维修时，需在来客登记本上登记。经工程部经理批准后，由运营人员陪同方可进入。工作时不能私自动用与本维修项目无关的设备。（3）不准在机房内会客和接待与本专业工作无关的人员。2、机房卫生：（1）不准在机房内乱扔杂物、堆放物品、擅自存放私人物品，保持机房内的卫生。（2)严禁在机房吸烟、便溺。(3)随时保持机房设备的干净整齐，不得有积水、积尘现象。(4)每班要对值班室进行一次清扫，桌上物品应摆放整齐，保持清洁。3、机房设备：(1)未经上级领导批准，不得擅自更改、调整各种设备的数据和参数，如需更改数据和参数，经批准后方可进行更改并做好具体的更改记录。(2)爱惜机房内的各种设备、器材，积极维护、对的使用、防止丢失和损坏。(3)机房内的各种设备要按维保计划定期维修保养，保证设备的正常运营。(4)运营人员要准时巡视机房设备的运转情况，保证设备正常运转和完好率。(5)机房的各种压力表、安全阀、温度表要定期检查和校验，以保证设备的安全运营。(6)机房设备如发生异常情况，运营人员要做好应急解决及善后解决工作。4、故障解决：（1）当班发生的故障，在不影响主系统设备设施运营的前提下由当班解决，若未解决完需转交下班继续解决时，交接班双方应现场交待清楚并做好记录。（2）如故障严重运营人员不能排除时，要做好应急解决，并做到：（2.1）涉及到安全或影响运营的故障及时告知到经理、主管，事后写清故障报告。（2.2）若不涉及安全或未影响正常运营的故障要在故障记录本做好记录，并且当面向主管或经理报告。若主管、经理不在班，在记录的同时要用书面形式写清楚并请下个班人员转交主管、经理。（2.3）如维修人员在机房内维修时，在保证运营及巡视正常前提下，运营人员要积极到维修现场协助维修。5、设备交接：（1)当运营班发现大厦设备有不正常现象时，按“故障解决”规定进行。需要维修班维修的设备由维修接手进行维修，并做好记录,在维修期间此设备由维修班负责。(2)维修正常后，当班运营领班和维修人员在现场进行设备交接，交接后设备由运营负责。6、机房安全：（1）各运营值班及维修人员，要认真执行各专业的安全操作规程及各项安全规章制度，并做到安全生产，避免发生人身伤亡事故。（2）不准将易燃易爆物品带入机房，如动用明火必须有主管部门批准，并配备灭火器和看火人。工作完毕现场应有人留守，半小时后确认无隐患方可离开现场。（3）各机房所配消防器材属专用设施，应摆放在最醒目及便于取拿的地位，任何人不得挪作它用。（4）在工作中保证工作场地安全，防倒塌、防滑、防触电、防爆炸、防水淹和防止碰、砸、刺、扎伤等。7、值班管理制度：1、运营值班：（1）运营人员必须集中精力严守岗位，认真履行工作职责。（2）运营人员应解决好各项工作及临时交办的任务。运营人员要对运营表和记录本做具体记录。（3）运营人员在工作中要注意安全操作，严禁违章操作。（4）运营人员不得在机房内追逐打闹、扎堆闲谈、喝酒、吃零食。（5）运营人员要增强节约意识，杜绝浪费现象，为大厦节约开支。（2）运营人员不能脱岗、串岗。2、运营交接班：（1）运营人员必须提前10分钟到岗进行接班工作。（2）运营人员必须现场交接班，做好各设备的交接。（3）运营人员必须具体阅读各记录，做好交接工作。3、值班巡视：（1）值班人员要准时进行设备和系统的巡视工作。（2）值班人员在巡视时要携带必要工具和通讯设备。4、值班记录：（1）值班人员要做好平常的运营巡视记录。（2）设备发生故障必须做好记录。（3）每班结束前应写交接班记录。(4)消防系统的每月巡检和消防系统设备的异常情况必须写记录。工程部工具管理制度目的：为保证部门资产及设备设施正常维修维护职责：工程部经理、专业主管、文员负责监督、检查范围：工程部各专业管理制度：（1）所配置工具为工作之用，每位员工都应当爱惜、爱惜。工具使用后应保持洁净，工具箱码放整齐。（2）专用大件工具和机械应有专人保管，凡使用或借用时需经保管人员批准后方可使（借）用。（3）凡在工作使用中出现的正常损坏，应写明因素需经理签字后方可更换新工具。（4）凡工具出现非正常损坏或丢失，应由负责人照价补偿。（5）各班需交接的共用工具，由当班人员负责清点和管理，如出现损坏或丢失由当班人员负责。（6）从库房借用工具或器械，归还日期一般不超过两天，如有特殊因素应经理或主管批准后方可延期归还。（7）非本部门人员借用工具时，应由主管或经理批准后方可借出并登记，归还时由工具管理人员查验无误后收存。（8）工具管理人员应定期清点和检查所负责的工具和器械。（9）凡未经批准不得将工具和机械等带出大厦使用。（10）工具的领用应建立“共用工具领用台帐”和“个人工具领用台帐”。（11）当工具领用人调离本部门时，应归还所有领用的工具，如有损坏或丢失应照价补偿。机房钥匙管理规定目的：规范工程人员及设备机房的正常管理工作；合用范围：合用于工程部全体人员；职责：工程部主管负责监督、检查工作，并定期向部门经理报告；具体工作规定：（1）机房钥匙一律不得私自配制；（2）凡不是24小时值班的机房，钥匙应有一套在24小时值班的配电机房保存，以防万一有特殊情况需使用时须严格登记。

（3）不允许私配机房钥匙。

（4）无关人员不得借用机房钥匙。

（5）机房钥匙一旦遗失必须立即申报。

（6）无人值班的机房，借用钥匙时间需进行登记。设备机房门禁制度通则目的：为保证大楼设备设施的正常运营特制定本管理规定范围：大楼各系统设备设施机房职责：工程部经理、主管负责监督检查；各专业值班及运营人员执行管理制度：（1）非本专业人员不得随意进入设备机房；（2）经工程部经理或本专业主管批准进入机房参观、检修，相关人员必须遵守机房的各项规章制度，服从值班人员安排，不得随意逗留；（3）经批准进入机房的人员必须填写外来人员登记表；（4）严禁携带易燃、易爆品进入；机房内严禁吸烟；（5）非本专业人员严禁操作机房内任何设备设施；（6）工作完毕，严禁在机房逗留。弱电设备管理制度目的：保证项目弱电系统合理性、技术性能处在良好状态，保证安全运营。合用范围：合用于********弱电系统运营管理。管理制度：（1）严格遵守系统各项设备运营管理规程，保证各设备处在良好状态；（2）将各设备运营情况记录清楚；（3）根据保养计划做好各设备的保养；（4）对故障报警及时解决并记录运营表格；（5）对外判设备的承包商做好监督；（6）各设备的元器件参数不得随意更改；（7）严禁在系统各计算机上使用自带软件。水泵房管理制度目的：保证给排水设备设施系统合理、保证各设备设施处在良好状态。合用范围：合用于********商业及写字楼运营管理。管理制度：水泵房是提供用户生活、物业消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作直接影响到用户人身财产安全。为及时向住户提供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：（1）巡检人员应对水泵房进行平常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。（2）经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观测停泵时水泵压力表指示。（3）在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。（4）生活水泵规定每星期至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作试机一次，保证消防泵在事故状态下能正常启动。（5）保持泵房地面和设备外表的清洁。(6)水池观测口应加盖并上锁，钥匙由指定的工程部技工管理；透气管采用相关措施工以防杂物掉入水池中。(7)按照水泵保养规定定期对其进行维修保养。(8)保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。空调机房管理制度目的：空调机房是商场设备的重要基地，此管理制度是为保证设备的正常运作不受影响而制定的。合用范围：合用于********商业及写字楼空调主机及相应设备正常运营管理。管理制度：（1）未经工程师以上人员批准，员工不得私自带外单位人员到空调机房内参观；（2）所有电气开关未经工程师批准，不得随意打开或关闭。如需检修，须经工程师批准后方可进行；（3）所有管路中的水阀，未经当值调度或工程师批准，不得随意打开或关闭。如有检修需要，须经当值调度或工程师批准后方可进行；（4）机房内因维修需使用电焊、气焊时，应执行消防管理制度，动火前需办理动火证以及告知当值调度或工程师，操作时做好消防及安全保护措施，以免引起事故；（5）使用机房内的压力容器要严格执行操作规程，未经当值调度或工程师以上批准不得超压运营；（6）在机房内连接临时电气设备时，一方面要通过工程师的批准，还需要由合格的电工接线、拆线，严禁非电工操作，临时线路应有可靠的安全措施；（7）未经培训的人员不得单独操作各阀门开关；（8）任何人未经批准，不得私自动用机房消防器材。如因火情需要，动用后应及时放回或补回。（9）机房内的设备、管道阀门等部件检修完后，应将杂物运出机房，保持机房内良好的卫生环境。发电机管理制度目的：发电机房是大楼的第三电源供电场合，此管理制度是为保证设备的正常运作不受影响而制定的。范围：合用于********商业与写字楼发电机设备及其辅助设备的正常运营管理管理制度：发电机为商场的关健设备，在紧急情况时用作支援商场各种警报，乃救人及保安设备骨干，因此制订如下有关制度：（1）发电机房内一切设施由工程人员负责监管、定期保养及模拟操作运营，须定期进行操作运营记录，遇解决不了的问题应报工程师解决。（2）发电机房内一切设备操作均由工程人员负责，其它人员不得操作，无关人员一概不得进入机房。（3）备用发电机在正常情况下可根据商场情况选择操作在“自动/或者手动”档的位置，因此在未经工程师或以上级别人员准许下不可擅自转档。(4)每月最少进行发电机的无负荷运营测试一次，每半年最少进行有负荷运营测试一次。(5)备用发电机的散热水箱、风扇、及带动链带等应经常处於最佳状态。(6)备用发电机的油缸及出入风口应经常保持满油及无阻塞状态。(7)遇测试备用发电机时若影响商场的正常电力供应，应先经物业经理及工程师批准方可进行。(8)备用发电机上的尘埃及杂物应作定期性的清理，以免因运作时产生高热而引致火警。锅炉机房管理制度目的：锅炉房为大楼商业与写字楼冬季采暖设备房，此管理制度是为保证设备的正常运作不受影响而制定的。范围：合用********采暖锅炉及其附属设备的正常运营管理。管理制度：（1）锅炉房应保持整洁、通风及照明状况良好。(2）锅炉房内严禁吸烟，不得随意动用明火。(3)锅炉房内配置必要的灭火器材，所有的锅炉工必须会纯熟操作。(4)无关人员严禁进入锅炉房，施工、检修、检查或参观等人员进入要做好登记。(5)值班人员应忠于职守，严格按操作规程操作，做好记录和交接班工作，值班操作和运营，防止因错误操作或失职而发生重大事故。(6)定期检查、调试安全阀、压力表、水位计等表具，保持灵敏有效。对锅炉炉体，各种管道、阀门、烟道等要定期检查，发现有裂逢、空隙或漏、跑、冒等不良情况及时进行检修。(7)使用期间应每日定期检查煤气的管道、阀门、水泵等，并作好煤气计量的记录以便及时充值，发现异常情况及时解决。(8)勤检查、勤调节，保持锅炉燃烧情况的稳定，做好节能工作。(9)一旦锅炉房发生火警，立即关闭电源及煤气总阀，尽快采用相应的灭火措施。(10)节假日期间加强巡视，做好安保保卫工作。配电室管理制度目的：保证机房设备的安全运营，有效保障人员安全、设备安全；范围：合用于配电室内所有设备的各项平常管理；职责：专业主管负责检查监督，电气值班人员负责执行实行；制度细则：（1）配电人员必须持证上岗，必须严格执行用电安全操作规程；（2）严格执行《机房门禁制度》；（3）停送电由当班电工依据《倒闸操作票》、《停送电工作单》进行操作；（4）当班电工应按规定对变配电装置定期巡视，作好巡视记录；发现问题及时解决，不能及时解决的问题要迅速上报专业主管；（5）停电线路操作开关应设明显标志，检修、停电拉闸的须在停电开关的手柄处悬挂“有人工作严禁合闸”标志牌；严防误操作；(6)停电时，应提前向用户发出告知；送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电；(7)供电线路严禁过载供电，配电室内严禁乱拉、乱接临时线。如需增容接线的，须报分管总经理和总经理进行审批，批准签字后方可执行；(8)严禁违规操作，操作检修时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等；(9)配电室内设备及线路改变，须通过度管总经理和总经理批准，重大改变报物业公司总经理批准，并在工程部存档；(10)保持良好的室内照明、通风；墙上应配挂温度计和湿度计，室内温度应控制在35℃以下；(11)保持配电室的清洁、干燥、无杂物、无积水；(12)作好防护措施，防止小动物进入配电室；(13)配电室内要配备应急照明灯、干粉灭火器，并保证完好无损及使用方便；(14)配电室应配备标示牌（严禁类、警告类、准许类、提醒类）及临时接地线。工程部油饰操作制度目的：保证大楼和人员安全合用范围：综合维修专业员工内容：操作现场严禁烟火。油漆、稀释剂放在指定位置，保持空气畅通。(3)油饰区域10米内不得有产生火花的其他操作。(4)油漆解冻，严禁用火加热。(5)油饰现场须配备灭火器材。(6)油饰工作中要遵守《直爬梯、人字梯使用规程》及《安全作业管理规定》。(7)工作完毕清理现场，剩余油漆等要放回库房妥善保管。工程部砂轮切割机操作制度目的：保证大楼设备及员工的安全合用范围：工程部各专业员工内容：（1）开机前检查防护罩是否齐全，牢固。（2）工作现场不得有易燃、易爆物品。（3）检查砂轮片安装是否牢固，有无缺陷。（4）砂轮片与工件接触要缓慢，正常后均匀受力。（5）夹板不得小于砂轮片直径的1/3。（6）操作时须佩带防护眼镜。（7）工作完毕后及时清理工作场地。工程部台钻操作制度目的：保证大楼设备及员工的安全合用范围：工程部各专业员工内容：（1）工作前对所有钻床和工具，卡尺进行全面检查，确认无误方可操作。（2）工件装加必须牢固可靠，不可用手拿着工件钻孔，应用工具夹持大型工件必须垫稳夹牢，压紧，工作时严禁戴手套。（3）钻薄片或钻孔时，工件下面必须垫木板压牢，切勿用手去挡，以免伤人。4、装卸工件，装拆钻头，测量工件，变换转速，必须停机进行。装卸钻头要用钥匙，不可敲击。5、进刀是不可用力过猛，以免导致事故。6、钻头上绕有长铁屑时要停车，用刷或铁钩清除。7、工作完毕将钻床及周边清理干净。工程部砂轮机操作制度目的：保证大楼设备及员工的安全合用范围：工程部各专业员工内容：（1）开机前检查防护罩是否齐全，牢固。（2）托架与砂轮之间距离在3MM以内，砂轮无破损，安装牢固、平稳。（3）砂轮与防护罩之间不得有杂物。（4）戴好防护眼镜，操作时不得用力过大，不得戴手套操作。（5）不得两人同时使用一个砂轮，不得在砂轮侧面加工工件。（6）严格控制砂轮磨损限度，当砂轮直径消耗至原尺寸70%时应更换砂轮。（7）较小工件不得用手直接拿着，应对的使用工具夹持。（8）更换砂轮时应检查有无伤残，装好后要通过1-2分钟试运转方可使用。工程部管道维修操作制度目的：保证大厦水系统正常运营合用范围：工程部专业员工内容：（1）两人以上搬运时要互相呼应，行动一致。管子堆放须排列整齐，垫塞牢固，竖放时要吊装牢固。（2）拆装管道要先关上前级阀门，并悬挂警示牌，工作完毕后取牌恢复。（3）更换阀门前要对的选择阀门种类、型号，注意介质流向。（4）吊装长管道要加装吊杆、支架、管卡，并按管径及长度拟定数量，安装牢固，管道按规定做好防腐。（5）套丝板保持良好状态，管子加工时要夹持紧固，转动时不得用手触摸。（6）工作完毕后，及时清理工具及工作场地，保持工具及工作场地清洁。工程部电气焊操作制度目的：保证设备安全使用合用范围：空调、综合维修专业员工内容：（1）电气焊操作必须持保安部开办的动火证，指定监护人，清理现场，做好防范措施，保证无危险方可施焊。（2）电焊机电源由专业电工拆装，电工确认正常后方可操作。（3）氧气、乙炔避免暴晒、碰撞，并由专人保管。氧气瓶、减压表、焊具严禁油脂，乙炔罐加装安全止回阀。（4）焊、割具点火不得对准人，点燃后不得放在工件上。施焊时氧气、乙炔瓶按规定分开放置。不得持连线焊枪爬梯登高。（5）严禁带压、带电、带气施焊。（6）操作人员带好防护用品。（7）密封金属容器施焊时要可靠接地，储存过易燃物的容器须清理干净展开后方可施焊。雷雨时严禁露天施焊。（8）工作结束后告知电工拆除电源。氧气、乙炔松开减压阀，并检查操作地点，确认安全后方可离开。（9）电、气焊设备使用前要严格检查，未经经理批准不得外借。消防设备运营管理规定目的：保证系统设备的安全运营及人员安全；范围：消防系统设备设施；职责：主管监督及安排专业人员配合设备厂家进行维护保养工作，并检查结果；管理规定：(1)保证消防主机不间断电源的启动；(2)严禁修改系统参数；(3)专业人员天天巡查系统运营情况，发现异常配合厂家解决，做详实记录并上报专业主管；(4)消防系统各种设备严禁私自拆卸、维修；(5)消防广播主机，未经公司批准，严禁使用该设备进行无关内容的应急情况解决。5.1、碰到紧急情况如失火及突发性天灾时应及时联络应急领导小组，及时采用相应的措施。5.2、灭火使用泡沫及干粉灭火器(易燃物品需使用泡沫灭火器)。5.3、必要时及时拨打119和110。保安监控系统运营管理规定1.目的：保证保安监控系统设备的安全运营及人员安全；2.范围：保安监控系统设备；3.职责：电气主管管理系统运营情况，并监督本专业人员及设备厂家完毕设备维护保养工作，并检查结果；4.管理规定：4.1、保证系统不间断电源的启动；4.2、系统的不间断电源严禁使用监视设备以外的负载；4.3、楼层摄像头的电源插座严禁使用其他负载；4.4、未经本专业主管批准，严禁修改系统参数；4.5、系统参数修改后，应在记录本上做具体记录，并即时告知当班监控员；4.6、巡查系统运营情况，发现异常立即解决，做详实记录并上报专业主管；4.7、监控系统各种设备非本专业人员，严禁私自拆卸、维修、操作；4.8、主机专机专用，严禁安装任何其它无关程序。电梯设备管理制度1.目的：为有效保障人员人身安全及保证电梯设备的安全运营；2.范围：合用于工程部电梯专业人员；3.职责：专业主管负责检查、监督；4.制度细则：4.1、电梯巡视检查、维修保养管理由工程部负责监督维保方执行：4.2、电梯平常巡视检查、周维修保养、年度维修测试由专业维保公司进行；4.3、工程部应对电梯运营情况进行巡视检查，并填写《电梯平常巡检记录》，发现问题及时报维保公司进行急修；4.4、工程部按照电梯保养协议，规定电梯维保公司按协议规定规定进行维保、调试，维保现场须由工程部监督，并验收维修项目。维保公司维修人员负责填写维修工作清单。5.5、出现电梯关人等故障，以及火灾等应急事件按《电梯应急解决方案》执行。倒闸作业制度1.目的：保证大楼变配电设备正常操作，电力供应及时正常，满足动力电力和常用电力需要2.范围：合用于********商业与写字楼变配电间高低压设备的正常运营操作管理3.倒闸作业制度1、倒闸作业必须根据倒闸命令进行。2、接到倒闸命令确认无误后,并复诵一遍得到发令人许可后,方可进行。3、接倒闸命令后,应选择适当的操作长或编制倒闸作业票。4、按操作长或倒闸作业票拟好的顺序依次在模拟板上操作,并确认模拟操作后图板上的状态是允许送行方向或满足运营规定。5、按操作长或倒闸作业票拟好的顺序依次进行实际操作。6、每进行一次操作后,都应到设备所在现场验看开关是否在操作后位置。7、所有操作完毕后,立即向发命人复令,并作好记录。8、倒闸作业必须由两人进行,并按安全规程规定穿戴好安全防护用品和使用绝缘工具。电梯使用制度1.目的：保证大楼电梯(垂直电梯和自动扶梯)正常运营，满足顾客及使用者需求。2.范围：合用于大楼商业与写字楼电扶梯及期附属设备的正常运营管理。3.使用制度：1、电梯使用必须建立严格的使用制度，以便更合理，安全的使用电梯。2、客用电梯严禁用来运送货品。3、客货梯运送货品时，严禁超长、易燃、易爆品。运送液体物品时要严密封闭，并专人看守。4、货品进出时，门口应用木板遮挡，保证无异物落在厅门地坎，卡住厅门。5、货品运送完毕，必须清洁轿厢、轿门地坎和门探测器。6、电梯专用钥匙专人保管，严禁在电梯运营期间用钥匙改变运营状态。7、电梯发生故障，赶紧告知相关单位，不要乱动电梯部件。8、来宾用梯前，告知维保方进行检查，并派专业人员开梯，由维保人员在机房值班。八、工程部各机电系统操作流程供配电设施操作规程停电操作流程：1.退出电容补偿柜开关并断开各低压分路开关，使低压则总开关不带负荷。2.断开低压侧低总开关，并检查机械指示位置，确认于断开位置。3.断开变压器高压侧开关，并检查机械指示位置，确认开关处在断开位置。4.断开主供或备供电源总开关，并检查机械指示位置，确认开关处在断开位置，停电操作流程图如下：断开低压侧各分路开关――断开低压侧总开关――断开变压器高压侧开关――断开高压侧进线总开关。送电操作流程：1.合上主供或备供电源进线开关，并检查机械指示位置，确认合闸成功；2.合上变压器高压侧开关，并检查机械指示位置确认合闸成功；3.合上变压器低压侧进线开关，并检查机械指示位置，确认合闸成功，同时观测相电压是否正常；4.合上变压器低压侧各分路开关，向各客户供电；5.投入电容补偿柜。送电操作流程图合上主供电源进线开关――合上10KV高压真空开关――合上变压器低压侧总开关――合上变压器低压侧各分路开关发电机操作规程发电机自动供电操作流程1.若市电电网故障停止供电时，应启动后备发电机。2.发电机平常投入自动状态，发电机电源开关在合闸位置。市电失压跳闸，柴油发电机自动启动，待转速达成r/min，电压达成380V，50HZ，即送电到发电机联络屏。3.送各路开关及#开关(市电供电开关)，合上#开关（供消防设备与车场照明、电梯）及#开关(发电机供购物中心应急照明、货梯、扶梯、冷冻机、消防泵、消防送排风机及消防设施)发电机操作规程及维护保养规则启动前检查：1．检查发动机润滑油油位，高油位“HI”位置，但不可超过。2．检查发动机冷却水水位，水位应在散热水箱盖下5cm位置，该检查应在发动机冷态下进行。3．检查油箱中的燃油应足够，管路无渗漏并畅通。4．检查蓄电池组电压应正常，刀开关应合上。（平时刀开关应断开，电池组应在运转前充满电。充电时间16～24小时）。准备启动：1．为保证系统设备的安全，如无特殊因素，不使用“自动”或“遥控”启动方式。2．先合上28/F出烟处的排烟电源开关，再启动排烟机，水帘烟尘解决系统，并将排风扇打开。手动开机：1．将“运转/停止/遥控”开关置于“运转”位置；发动机即转动，当转速达成500转/分左右时，启动马达将自动脱离，发电机组进入正常运转状态。2．若发电机组不能进入正常运转，“逾时盘车”指示灯发出信号，此时须重新启动。重新启动时先将“运转/停止/遥控”开关置于“停止”位置，并按“重置”按钮,等侯2分钟让启动马达冷却后，重新启动。启动3次都失败，应视为故障，需先查明因素。运转中的检查：电机组进入正常运转后，应检查各种仪表指示是否正常，并作好各项记录。停机：先将各负载电路开关断开，使发电机组在空载下运转5分钟，待发动机气缸及轴承冷却后,将“运转/停止/遥控”开关置于“停止”位置，发电机即停止工作。紧急停机：运转中如遇紧急情况，可按此按钮（故障解除后再拉出此开关），并将“运转/停止/遥控”开关置于“停止”位置,同时按测试开关到“复归/灯光测试”位置。定期加热运转：一般不应长时间空载运转。机组每半个月空载运转一次，每次30分钟。八．每次加热前的维护：每次加热前应做好各项维护保养工作。各开关、各电路接点关应牢固可靠，设备表面应清洁、螺丝紧固；转动部分应润滑、电池无氧化；仪表、开关和指示灯应完好无损。（八）、工作票制度凡在变压器、高压配电设备，复杂的低压配电设备工作，需要停电者必须填写工作票。经许可后，并见到「在此工作」标示牌，才可开工。工作转移地点或工作终结，同样必须到值班室办理有关手续。发电机送电操作流程图发电机平常投入自动状态并合上电源开关待命――市电失压跳闸发电机得信号――启动（转速1500r/min电压380V频率50HZ）――合上发电机电源开关――合上#开关#开关――合上#开关――拉开#开关――拉开#开关（消防设施、天虹商场照明、电梯、及应急照明）等九、工程部工作单流程

1、各种维修单均由工程部助理/文员统一接单。维修单上内容必须填写清楚并记录接单时间。

2、工程部助理/文员根据工种不同，将维修单派往各专业领班或主管，由各专业主管或领班根据轻重缓急安排实行。

3、维修人员接单后准备相应工具进行修理。完毕后注明维修时间和所消耗材料，并请客户签字认可后带回交给专业领班。

4、各专业领班审核后交还工程部助理/文员备案，并向有关部门返单。

5．工程部一般情况下不接受电话报修，如有特殊情况，事后应补工作单。

6．所有正常的维修保养计划，应根据各专业主管或领班的指示填写工作单后方可进行。

7．工作单按如下顺序分列优先安排：①人身安全、消防安全；②与所辖区域租户有关；

③设备故障影响到客人；

④一般维修；

⑤正常计划维修保养。

8．经理和主管应经常检查或抽查工作单的执行情况。

9.

文员每月汇总一次工作单，向经理报告。十、工程部设备节能办法1.重视节能的重要性，让每位员工都了解节能是工程管理之重要内容。2.工程部各专业管理人员要了解重要用电设备的数量、运营情况。3.了解各种能源的收费标准。4.指派专人负责节能工作的检查、督促。5.推广节能观念、意识和方法。6.不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。7.应用物业自动化控制进行管理，根据季节、时间变化，时刻调整。8.加强保温材料的维护保养。9.空调风量根据季节、时间、客人感觉随时调整。10.照明线路的布置及调整。11.灯具的选择（节能灯、日光灯带功率补偿器）。12.升降梯/电扶梯的智能管理。13.采用节能开关控制照明：13.1声控开关；13.2光控开关；13.3时间控制开关；13.4延时控制开关。14.合理使用设备，使其最大限度的达成工作效率，例如；变压器最合理的工作负载是80%，这时它各方面的运用率最佳。十一、工程部应急预案值班期间，值班人员严格遵守值班制度值班人员，时刻保持通讯。停水应急解决1、商场忽然停水，要及时弄清停水因素。及时告知客服并做好对商户的解释工作，告知客户服务部张贴停水告知。告知秩序维护部做好应急处置准备。如市政管网停水，要及时贯彻恢复供水时间，必须关闭水泵房供水阀门，控制系统改为手动状态，待供水正常后，先启动总阀后启动水泵，确认设备运营正常后，方可离开。2、如商场内部停水，一方面检查水泵房供水设备运转是否正常，检查供水区域的供水系统是否正常。如有异常，工程维修人员要进行紧急解决。如因管网漏水,应先关闭离漏水处最近的控制阀门，清理现场积水，抢修漏水部位，尽快恢复供水。3、停水事件发生时，要与各部门保持联系，并随时接受上级领导的指示，共同做好停水情况下的解决工作，以保证********安全运营。水浸的应急解决；（1）公共部位水浸解决方案；1、工程维修部人员接到告知后应立即赶往水浸现场，一方面关闭水浸现场总电源，查明进水因素，同时报告上级领导。2、切断进水源头，启动排水装置，排净积水。3、检查设备设施的进水情况，根据进水情况及时维修，无法修复的做好记录，及时呈报上级领导。4、对设备设施检修完毕后经检查方可启用该设备设施。（2）突发商户室内或楼内管道漏水：1、工程维修部值班人员接报后，立即到达出事现场。2、电梯是否在运营中，确认梯内无人后切断电源，关闭漏水源有效阀门，用沙包阻断进水源。3、告知电梯厂家迅速赶往出事现场，同时用盘车的方法将电梯升至高处。4、电梯厂家对浸水电梯进行全面检修，修复受损部件。5、确认电梯修复后，投入正常运营。6、待事件所有解决完毕后，工程维修值班人员必须准确记录事件的发生时间及解决过程，并有相关人员签字。停电应急解决：1、如电力公司预先告知停电时，应立即告知客服部和公司领导，由专业工程师提前关闭电梯。由客服部在商场内进行广播，宣传栏内张贴停电、停水告知书。停水程序见停水应急解决。2、若********供电设备导致的停电，工程维修人员应立即赶赴现场查明因素后，对其进行紧急维修解决，同时告知客户服务部张贴停电告知。3、协同客户服务部和保安部查看********所有电梯内是否困人，如遇电梯困人，发现电梯困人立即按照电梯困人应急预案施救。4电力恢复后，工程维修人员负责对********的设备设施进行检查，客户服务部人员负责对各商户供电情况进行巡视检查，发现异常立即报告，并采用相应措施进行解决。天然气停供和管道泄漏应急解决：1、当工程维修部接到********天然气停止供气报告后，应先进行确认，然后联系管道煤气公司问明因素，同时告知客户服务部向停气范围内的商户下发告知，说明停气因素、恢复送气的具体时间、告知商户及时关闭户内燃气总阀等。2、当工程维修部接到********天然气管道泄漏报告后，工程维修人员应立即赶到现场，第一时间查明泄漏位置，并禁用电气设备（涉及手机、电话和对讲机）。迅速关闭支路、层间或总管道控制阀门；远离现场，电话告知煤气公司抢修队，到现场进行抢修解决。3、告知秩序维护部加强现场明火管理，严禁任何人在泄漏区域范围内吸烟或动火作业；由客户服务部下发告知，告诉受影响的业户具体恢复送气的时间。垂直电梯应急预案目的：为了保证电梯的安全运营，最大限度地减少事故发生而导致的损失，特制定本电梯应急预案合用范围：********商场垂直电梯发生故障停梯或导致人身伤害的应急解决。注意事项：1、电梯厂家救援人员应持有特种设备主管部门颁发的《电梯特种作业操作证》；2、现场救援人员应2人以上；3、应急救援设备、工具：盘车轮或盘车装置、开闸扳手、常用五金工具、照明器材、通讯器材、单位内部应急组织通讯录、安全防护用品、必要的电动工具、警示标志；4、客流高峰期应告知商场，组织人员对乘客进行疏导，并告知电梯维保厂家提前做好设备设施的维护保养工作以及针对突发事件的应急准备。部门职责保安部值班中心人员：控制中心值班员在接到电梯故障信息后，应按以下环节进行操作：（1）确认故障电梯位置、编号、故障情况、记录故障时间；（2）立即告知工程部电梯管理员、工程部责人或电梯现场值班人员；（3）负责将故障情况告知商场服务中心，规定其它部门相关人员前往现场协助救援。电梯公司驻场人员：驻场值班人员在接到电梯故障信息后，应按以下环节执行救援：携带救援工具、安全护栏、扶梯钥匙，（1）以最短时间赶赴现场（5-10分钟）；（2）做好现场安全防护措施，实行救援。工程部：工程部电梯管理员在接到电梯故障信息后，应按以下环节执行：（1）以最短时间赶赴现场（5-10分钟）；（2）携带电梯钥匙、工具包、手电、对讲机立即赶至故障电梯所在区域协助电梯公司专业工作人员实行救援；（3）工程部电梯主管人员接到告知后，应立即在上述时间内赶赴现场，协调各部门展开救援；（4）做好现场安全防护措施。保安部：保安部值班主管在接到电梯故障信息后，应按下述环节确认并执行：（1）以最短时间安排人员及时赶赴现场（5-10分钟）；（2）对现场进行警戒隔离；（3）对现场围观人员进行疏导。客服部：客服部人员在接到电梯故障信息后，应按下述环节确认并执行：（1）以最短时间赶赴现场（5-10分钟）；（2）对客人进行必要的安抚；（3）必要时负责联系专业救援队伍（如：120、119）进行支援。紧急事故的解决程序电梯困人应急解决方法：（1）接到有人被困电梯报警或发现有乘客被困在电梯内，应立即告知管理处电梯技工和维保公司值班电梯技工，同时记录接报和发现时间。（2）商场工程电梯主管和电梯技工接报后应一方面通过监控系统或对讲机了解电梯困人发生地点、被困（被夹）人数、人员情况、以及电梯所在楼层，另一方面向上级领导报告，同时迅速派人到现场。（3）商场电梯技工到达现场后立即解救，同时与被困乘客取得联系，安慰乘客，规定乘客保持冷静，耐心等待救援。特别当被困乘客惊恐不安或非常暴躁，试图采用撬门等非常措施逃生时，要耐心告诫乘客不要惊恐和暴躁，不要盲目自救，以免故障扩大，发生危险。（4）现场始终不能离人，要不断与被困人员对话，及时了解被困人员的情绪和健康状况，同时及时将情况向公司总经理或值班领导报告。（5）商场电梯技工到达现场不能解救时，应立即电话告知电梯公司前来解救，同时采用有效措施，保证被困乘客的安全，等待电梯公司人员前来解救。若电梯维保公司都无力解救或短期时间内解救不了，应向公安部门或消防部门求助（应说明求助因素和情况）。向公安、消防部门求助前应征得公司总经理或值班领导的批准。（6）在解救过程中，若发现被困乘客中有人晕厥、神志昏迷（特别是老人或小孩），应立即告知医护人员到场，以便被困人员救出后即可进行抢救。（7）被困者救出后，电梯技工应当立即向他们表达慰问，并了解他们的身体状况和需要，同时请他们提供姓名、地址、联系电话。如被困者不合作自行拜别，应记录下来存档备案。被困者救出后，值电梯技工立即请电梯公司查明故障因素，修复后方可恢复正常运营。（8）值班人员应具体记录故障发生时间、因素、解救办法和修复时间。当班领班应具体记录事件通过情况，涉及接报人、接报时间、解救人员到达时间、电梯公司告知和到达时间、被困人员的解救时间、被困人员的基本情况，按照公司紧急事故报告流程报告相关领导。规定电梯公司排除电梯困人的相关故障及因素，在恢复正常运营时间。若有公安、消防、医护人员到场，还应分别记录到场和离开时间、车辆号码；被困人员有伤者的，应记录伤者情况和被送往的医院。当垂直电梯在不同位置困人时：（1）轿厢停于接近于平层位置，且高于或低于楼面不超过0.5米时，按以下环节执行：（a)拟定轿厢所在位置（根据电梯召唤面板显示出楼层或用厅门钥匙小心启动厅门察看轿厢位置)。（b)关闭电梯电源总闸刀，保证电梯轿厢照明及风扇的电源。（c)用厅门钥匙启动厅门，然后打开轿门，协助乘客离开轿厢。（2）轿厢停于远离平层的位置时，一方面应将电梯轿厢移动至就近的电梯平层位置。然后用上述1项中所列环节救出乘客。移动轿厢的方法如下：a）运用轿厢和消控中心对讲装置，与乘客进行通话，安慰乘客保持镇静，并说明轿厢也许移动，不可将身体任何部位探出轿厢外，也不可抓门和运用安全窗上轿顶，以免发生剪切、坠落等人身事故发生。b）进入机房关闭故障电梯电源、打开手动松闸防护盖，按上盘车摇柄，一人持住摇柄、一人手持掣动释杆；轻轻松开制动，轿厢将会向上或向下移动；为防止轿厢上升或下降太快发生危险，操作时应采用点动断续动作的方式，使轿厢慢慢移动，直至最接近电梯厅门口（平层状态）为止，以查看机房钢丝绳平层对照表执行，拟定平层及停楼层，应注意如轿厢停于最高层电梯门口以上之位置或最低层电梯门口以下位置时，不可只松开掣动的同时，握紧摇柄并用力盘绞，使轿厢向对的的方向移动至平层位置，在打开楼层层门，协助被困人员安全离开轿厢。3、碰到其它自己解决不了复杂情况应及时报告公司有关领导发生火灾时的处置（1）当楼层发生火灾时，电梯值班人员应立即设法按动“消防开关”，使电梯进入消防运营状态。电梯运营到基站后，疏导乘客迅速离开轿箱。同时电话告知工程主管并拨打119电话。井道或轿箱内失火时，电梯值班人员应立即停梯并疏导乘客离开，切断电源后用干粉灭火器或1211灭火器灭火。同时告知工程主管。若火势较大时就应拨打119，以便保证人员和财产的安全。电梯遭到水侵的处置：（1）电梯遭水侵时，应将电梯停于水侵层以上，然后断开电源总开关并立即组织人员堵水源，告知电梯公司对电梯进行除湿解决，如热风吹干。电梯公司维修人员试梯，确认正常后才干投入使用。发生地震