江苏国信地产成本管控节点概要

国信地产成本管控节点概要目前，国信地产成本管理作业指引按照开发时间和节点划分为：《目标成本指导书编制作业指引》、《动态成本管理作业指引》、《项目成本后评估作业指引》，根据流程文件我们编制了《房地产项目公司开发工作流程示意框图》，将各个开发阶段成本管控工作内容以图表的形式更直观地反映。下面我根据这几个步骤的内容，对每一阶段成本管控工作内容及时间要求作简要介绍。一、目标成本文件制订的步骤及时间要求

（一）目标成本（启动版）1、编制依据：项目拓展阶段成本估算、土地实际成交价格、当地收费标准、当地类似项目指标；2、编制要求：由项目公司合约审算部牵头和汇总，研发设计部、营销策划部、投资发展部、财务部及其他相关部门参与编制，根据可行性研究报告，以及相关部门互动讨论确定的项目定位，经下属项目公司总经理审核，总部成本管理部组织相关公司、部门评审通过后，报公司总经理批准后，最终形成项目启动版成本测算，并自动成为项目策划阶段成本预控目标。3、上报时间：项目策划开始前4、成果文件：启动版目标成本5、数据组成：原则上项目开发成本仅编制到二级科目即可，销售费用、管理费用和财务费用编制到一级科目即可；（二）目标成本（方案版）1．编制依据：启动版目标成本、策划报告、当地收费标准、当地类似项目指标、人才机市场价格；2．编制要求：由项目公司合约审算部牵头和汇总，工程技术部、营销客服部、综合管理部、财务部及其他相关部门参与编制，根据策划报告，各部门对项目策划阶段成本测算进行修正和细化，经下属项目公司总经理审核，总部成本管理部组织总部相关部门评审通过后，报总部领导审批，最终形成项目方案版目标成本，并自动成为项目总规方案设计阶段成本预控目标；3．上报时间：

总规设计前4．成果文件：方案版目标成本5．数据组成：原则上项目开发成本仅编制到二级科目即可，销售费用、管理费用和财务费用编制到一级科目即可；（三）目标成本（施工图预算版）

1．编制依据：方案版目标成本、规划方案设计文件、当地收费标准、人才机市场价格；2．编制要求：由项目公司合约审算部牵头和汇总，工程技术部、综合管理部、营销客服部、财务部及其他相关部门参与编制，根据扩初设计文件，对项目扩初阶段成本测算进行修正和细化，经下属公司各相关部门和总经理审核，集团成本管理部组织集团各部门评审通过后，报成本分管领导、总部领导小组批准后，形成项目施工图预算版目标成本，并自动成为项目施工图设计阶段成本预控目标。此阶段可同时根据苏房投[2009]47号文件集中采购目录和房地产开发合同，提前进行合约规划工作。目前总部成本管理部已启动标准化合同工作。3．上报时间：施工图设计阶段4．成果文件：施工图预算版目标成本5．数据组成：原则上，所有的数据都必须编制到统一成本科目的最下层级，若原有的统一成本科目无法满足测算要求，还可以自行添加下一层级子目；（四）目标成本（执行批准版）1．编制依据：施工图预算版目标成本、施工图设计文件、当地收费标准、人才机市场价格；2．编制要求：由项目公司的分管领导组织评审，参与评审的部门包括：合约审算部、营销客服部、工程技术部、综合管理部、财务部等，并最终形成意见，经下属项目公司总经理审批后上报总部成本管理部；总部成本管理部收到下属公司的成本测算后，转发总部项目管理部、研发设计部、营销策划部、财务管理部等部门，各部门在一周内完成各对应审核部分内容的初审后；由总部成本管理部组织各部门和下属公司进行评审，若评审不通过，总部成本管理部将评审意见反馈给下属公司，由下属公司修改后重新上报，重新上报的成本目标经总部各相关部门评审通过后，最终由公司总经理签发执行，作为该阶段的成本控制目标；正式的项目目标成本文件报总部财务管理部备案；3．上报时间：总包招标完成后；4．成果文件；批准执行版目标成本5．数据组成：原则上，所有的数据都必须编制到统一成本科目的最下层级，若原有的统一成本科目无法满足测算要求，还可以自行添加下一层级子目；（五）目标成本测算原则1．目标成本测算必须应用总部统一测算表格（见附件），并体现量价分离的原则。2．目标成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及项目公司各部门共同确定的销售交楼标准为基础，项目目标成本测算表必须附目标成本编制说明、详细的产品建造及材料部品标准说明及主要材料设备的目标成本分析。3．成本测算表中各成本项目的工程量，应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。随着设计的深入，相关工程量的估算应越来越准确。依据施工图预算完成对目标成本修订后，《项目目标成本测算表》中的工程量，应是按图实际计算的结果。4．成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。5．产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程，需要设计、营销、工程、成本反复沟通。6．项目定位策划和方案设计阶段的成本测算的量价分析标准不明确时，可以根据已结算工程的经验直接填写可售面积单方成本或总金额，但需注明参考依据。7．各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明，原则上偏差不应太大，后阶段原则上不超过前阶段测算的目标成本；8．如果项目分多期开发，则先测算总的目标成本，再根据开发进度，拆分、分摊以确定每期的目标成本，相关指标不能超出总的目标成本。分期开发的项目中，许多费用均存在分摊的可能，测算时可按照可售面积或建筑面积等作为依据进行分摊；9．对于旧项目（中途接盘的改造项目）的目标成本编制，在完成交接手续和财务审计以后，根据财务审计数据、项目重建计划书、施工图纸等依据资料，一次性编制目标成本，报公司总经理审批通过后，作为项目承包和控制依据，测算时相关指标要求准确、完整；二、目标成本的动态控制方式1．在目标成本确定后，由下属公司的合约审算部组织牵头工程技术部、营销客服部、综合管理部、财务部等部门，按合同分类对项目目标成本控制值进行细化、拆分，形成《项目动态成本明细表》，作为成本控制的目标值，还未实施招标的，按照预估金额考虑；2．成本控制的目标值将在实施过程中逐步被更新，已完成的合同签约、已确定的增减费用、已完成的工程结算等，要及时反馈到《项目动态成本明细表》中，真正实现动态控制；3．由下属公司合约审算部组织各部门每月更新一次，并由合约审算部负责汇总，在每月月底之前向总部成本管理部提供一份项目动态成本月度报告，阐述成本变化情况和原因分析。4、项目成本月报。在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，由合约审算部用成本软件每月出一份《项目成本月报》，包括各成本项目的变化情况表，并说明原因，提出成本控制的建议.《项目成本月报》应包括文字总结和《项目基础数据表》、《动态成本总体数据表》、《动态成本明细表》、《招标／询价工作月度汇总表》、《合同及变更签证统计表》、《结算月度汇总表》、《工程材料核价/综合单价核定汇总表(按合同分类)》等表单，在完成后的三个日内报总部成本管理部。（可在成本管理软件中完成）；5、成本分析会。成本分析会按照时间划分有月度、季度和年度等，按照过程划分有施工招投标阶段、竣工结算阶段等。成本会议前5天，下属公司的合约审算部提交相关的报表和成分分析报告；6、成本大检查。总部采取定期或不定期的方式，对下属公司的成本管理工作进行检查，包括制度流程的规范性，招标采购的符合性、合同签订的完整性、现场签证和变更处理的及时性、工程结算的合理性等，总结经验，纠正错误，保证成本管理的正常运行；三、项目成本后评估1．编制依据：

批准执行版目标成本、动态成本表、成本月报、结算文件等2、编制要求：由项目公司配合、总部成本管理负责归集项目的所有相关成本基础资料，汇总项目完整的结算资料，对比项目结算与《项目目标成本指导书》中相关成本内容，汇总成本差异内容，分析差异产生的原因，评价成本管理工作的有效性，整合建安成本后评估资料编制形成《项目成本后评估报告》，交分管领导审核后交总经理审阅。3．上报时间：

工程交付后；4．成果文件：

工程竣工结算及成本后评估5．数据组成：

原则上，所有的数据按实编制到统一成本科目的最下层级，若原有的统一成本科目无法满足测算要求，还可以自行添加下一层级子目；

四、成本管理的改进思路

在地产管控体系下，针对项目实际情况1.制定项目目标成本——建立目标成本管理规范，主要加强“规划设计”，“招标”环节的目标成本管理；2.明确岗位职责——建立责任成本体系；3.运用动态成本管理进行跟踪执行，以合同为中心，实时对目标成本、实际发生成本、实付成本进行分析控制；4.后评估——根据执行结果，对相关业绩进行评估，总结得失，形成项目成本数据库。一、目标成本控制的关键环节1.投资决策阶段成本控制

加强项目可行性研究；配合投资发展部做好市场调查，技术方案，投资估算，风险分析等方面内容。2.设计阶段的成本控制

项目投资控制关键是设计阶段，对工程造价影响占75%以上，这一阶段的控制主要体现在“技术与经济”的相结合上，技术经济合理的设计，可以降低工程造价5%-10%，甚至可达10%-20%。（1）方案设计阶段，做好方案的优选工作配合设计管理部开展方案招投标工作，在方案评选过程中，根据项目的定位、宜兴市场的实际情况，邀请专家对建筑设计方案、结构形式等从技术、经济上进行会审评估，取得符合市场定位又经济合理的方案，并形成工程造价估算。建议推行1.建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法

2.实行限额设计，有效控制造价（2）项目初步设计和施工图设计阶段这两个设计阶段应分别确定具体技术经济指标、各专业设计要求，及材料使用要求。项目公司相关技术人员配合总部做好相应工作，根据项目开发定位，工程建设成本范围、质量及效果确定各项指标。加强设计图纸会审与审查。各阶段均应对设计单位的设计成果进行审查比对。

设计的经济合理性——体型系数，窗墙比等指标布局的合理性

初步设计阶段配套设计的合理性竖向设计的合理性建筑系统的设计景观设计施工图设计阶段：组织专业各方面人员对图纸技术上的合理性，施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核，减少设计变更，避免浪费。基础形式的选择建筑结构形式的利用三材消耗指标——结构配筋、含钢量的控制设计说明，施工做法的合理性材料的选用上尤其是水电材料选用各专业间图纸的矛盾景观设计同建筑设计、场地设计的协调一致，与综合管网设计的矛盾及统一

审图完成，各阶段应分别形成设计概算及施工图预算，为下一阶段成本控制提供依据。认真进行设计交底工程价款调整（3）设计合同的签定———加强对勘察、设计合同的管理与设计单位建立相应的经济责任。在合同设计经济条款上增加设计变更及修改的额度限制条件，如设计变更超出施工合同价某一比例，扣罚一定比例设计费（设计质约金）。采取一定的合理的约束是对设计规范、设计标准、工程与概（预）算指标等各方面控制的一种举措。

（4）二次设计问题委托专业队伍对于设计院不能完成或完成不好的专业设计进行二次设计，并完善相关手续。3.施工招标阶段的成本控制施工招标阶段成本控制包括设备、材料采购和施工招投标，其控制重点在于投标单位的选择，招标文件的制订、评标、定标，其中招标文件的编制应放在重中之重。

(1)确定合理的可控的材料设备供应方式，专业工程分包方式。

(2)严格施工单位资质审查，能考察的项目都应进行考察，选择好的项目经理尤为重要。

(3)招标文件中必须明确

1)承包方式，付款方式，结算方式和取费标准；

2)材料设备要求，技术标准、质量标准、规格、型号、数量、供货周期等；

3)工期要求、质量要求、验收标准；

4)施工管理要求——安全、文明施工条款，各专业工程分包界面，总包配合工作的范围。项目划分要清楚清单编制——项目应可能周全清单说明要准确、全面配套表格设计要合理(4)评标、定标——制定合理的评标办法，分析技术标书及商务标书，内部邀请招标的项目进行二次商务谈判。(5)招投标工作完成，应对中标单位的商务标进行分析，形成工程造价控制目标。

4.施工阶段成本控制——组织、经济、技术、合同等方面进行控制(1)主要是过程监控，实施动态成本控制；(2)认真组织做好施工组织设计的审查工作；(3)控制设计变更和现场签证——对设计变更进行技术经济比较，严格控制设计变更；严控施工现场签证流程；（4）继续通过设计挖掘节约造价的可能性；(5)强化施工合同和索赔的管理；

1)材料设备供应（甲供）的及时，属于甲方的工作应按合同及工程进度要求完成，避免索赔；

2)做好资料的归档、保存、整理工作，做好日常例会及技术问题、进度问题及其重大问题会议记录，为反索赔提供依据。(6)加强各专业的施工协调工作；(7)严控施工进度款的拨付；(8)形成成本月报制度。

5.工程前期的成本控制根据项目的特点，同政府力争一些优惠政策，以降低成本。

6.管理费用、销售费用、财务费用的控制管理费用控制

在公司的运营管理过程中，严格执行总部的相关费用规定。销售费用控制

在销售环节中采用合理的营销手段，根据开发规模和市场情况，合理控制销售费用。财务费用控制分阶段控制开发进度，缩短开发周期，降低资金占用时间，另外争取合理避税，有效降低税收负担。

二、设计阶段成本的控制和我司现阶段执行情况的简要汇报

一、设计阶段成本控制的设置

项目成本控制贯穿于项目建设的全过程，据现在很多资料的分析，影响项目投资最大的阶段是项目定位和前期总体规划，本阶段影响项目投资因素占到60~65%，单体设计到施工图，占到10~15%，施工阶段，通过加强管理，改进技术措施节约投资的可能性5~10%。项目阶段策划定位和总体规划设计施工竣工发生的费用比例（%）4-52-390以上1决定投资比例（%）60-6510-155-1010上表可以看出，发生6~8%的总投资费用，决定项目投资的80%。而项目投资控制的关键在定位及规划阶段。因此对投资控制的设置是最重要的。这个阶段目标成本的设定对定位有绝对的影响。表一：二、设卫计工作狠中的成帮本控制毁工作1、积极办推进设百计招标递，开展包方案评么选。前提：枣要有准轮确的项扭目定位厘和策划佣、目标奔成本控况制要求洗。重点：泉强调方害案的合顷理性、情经济性要求：脂目前我生司的邀臭标函中基及设计袍合同中场，都对功设计单计位技术格能力的公配置，网设计资逐历，信抽誉，已舱完成项喂目的效冒果评定灰，设计踪蝶计划推炒进，设徒计组织滩，项目厌负责人陆的综合陈评定，壮设计期甩的服务危及施工趁期的后站续服务鸦等方面材综合评猫价都有虾要求。2.设计合性同中的假成本控祝制。我们王强调瞧限额疲设计掩，要丢求在遍合同羊里明室确规健定成黎本控问制目除标以下是忍新完成夺的合同夸模板中亦有关成战本控制现部分：1.乙方无在提白交各蜻阶段挽设计桑成果升文件煤时，亡需要元同时饿提交者此阶碌段设京计成满果的怨概算苹书（揉包括涂方案沸阶段此的成旨本匡黎算书获，扩发初阶吼段的盘工程盟成本嘴概算洪书及屑施工策图阶返段的椅工程栽成本喘概算遗书）赞。若峰提交姨设计幅成果惜文件抵不包踪蝶括概赴算书犁，则症视为语设计另成本诉文件扯不完含整。俱乙方艺在提哭交各艳阶段志匡算发书、坦概算夫书时鄙，必忧须首挽先对订设计恶成果遭是否掉满足拉限额纯指标恩进行层评估幻玉，如传果满脂足限锄额指挽标，鞋才能强作为位合格斥的设欣计成经果予即以提歌交；增如果宿不能压满足寨限额趴指标艘，乙盾方必竟须自街行调默整设淘计，苍直到跌乙方趴认为梅满足到限额杰指标纤要求呀时，全再予顷以提树交。2.各阶卧段匡秧算书摇、概这算书沟应有血编制梁人、上审核滨人签久字且砌加盖周编制预单位茶公章剂。各普阶段看匡算直书、忆概算寄书除栋应反色映设向计成梅果的脖总体少成本推水平腊外，数还应石对甲益方要燃求乙下方应耻达到歉的设绵计限勾额指繁标作串出明宽确评具估和社说明蒙。3.乙方曾应及死时向骂甲方哥提交舒各阶闸段概咏算书葬，并尽对其边完整下性、绣正确趣性及霸真实穷性负松责，喜具体莲范围梳及要松求详逝见各矮阶段内设计妻任务蜓书。4.乙方哭应做志到所唤有设玩计方螺案经爷理合族理，专并做凯到认们真计昂算，脂如甲戒方认润为乙翼方在套设计计过程差中存稿在经扫济上铅的不浩合理苗现象见，有桑权向疾乙方吗提出毒质疑盗，必劣要时秀可要贝求乙碰方提最供诸劲如计遭算书悉等技陡术资展料，鼠乙方蚀应予凳合理定解释次并积鼻极配画合。5.乙方顺应采亭取限淡额设幻玉计。炉结构亚含钢铃量和闹混凝渔土含扒量、万强度削等级闹、应鹅控制宴在经鱼济、勇合理愿的范垦围内蜡，且蒜不得辱超过推限额是指标音。乙车方必谈须编蹲制真道实准蔑确完到整的固方案网阶段创成本换匡算筐书、码扩初献阶段磨成本国概算狠书和填施工勇图阶锣段概扔算书弹（含皆造价雁经济疮指标城、钢乎筋砼文含量漫等单允项经迈济指推标）各。乙辞方进只行扩氏初设秘计概密算的裕计价想规则霸为，吵执行寸《江牺苏省究建筑护工程诉概算很定额澡》（200国5）；乙槽方进行个施工图暑概算书掌的计划童规则为父，执行再《江苏瞒省建筑阿与装饰啦、安装泪工程计辟价表》趟（20生04），设浅备材料伞价格按转各阶段膝出图前雀一个月马《泰州穿工程造蜘价管理盛》的信况息价（恐具体材愚料价格纵信息出蚀处列表门说明）拣；各设脑计阶段元的概算尿书应视即为设计昏成果文悦件的一救部分（血具体要岗求见设判计任务自书）。哈在施工弄图纸会冤审过程贫中如果听发现工鸣程项目怀不经济接，甲方决有权要越求乙方搭对方案鱼进行优坛化调整臭，以达甩到限额绞指标的悬标准。6、各类建租筑钢筋斑混凝土称及建安司工程单损方造价含经济指未标必须揪达到如滴下要求特：表1：各判类建竖筑钢净筋混谣凝土单经济迁指标18层点式高层建筑序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑面积≤58kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面积≤0.42m³/㎡18层联拼高层建筑（不含地下室）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑面积≤54kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面积≤0.42m³/㎡11层小高层建筑（不含地下室）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑面积≤45kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面积≤0.36m³/㎡地下室（不含人防）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑面积≤130kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面积≤1.10m³/㎡人防地下室（6级人防）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑面积≤180kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面积≤1.20m³/㎡备注景：建袖安包稳括内津容：标土方押、基判础、爸地下筐室、脊主体仁、门胸窗、辱入户瓣门、唱防火班门、仁栏杆证、外谱立面饲装修丹、公共部么分精装迈修、室永内给排笼水、室酱内电气驱、消防佩通风、旦其中，萍小高层搜、高层垦还包含昏有发电给机、室灯内智能妻化、电信担、电苗视。序号分部分项工程建筑面积（㎡）单方造价（元/㎡）总价（万元）111层小高层建筑不超过1250218层高层建筑不超过13503地下室不超过25004小于2.2米架空层不超过900表2各类建胡筑建安铅工程单命方造价罗经济指史标（参效考值）33层点式高层建筑（不含地下室）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑面积≦65g/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面积≦0.48m³/㎡33板式联拼高层建筑（不含地下室）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑面积≦62kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面积≦0.48m³/㎡人防地下室（6级人防）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑面积≦180kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面积≦1.20m³/㎡镇江庄斩泉项目减钢筋混迈凝土要溜求7.租如经紧甲方介审核吗的设属计成旁果的纵建安慨成本臣突破强甲方劣提出孝的成孕本指敬标（筑详见迫表4瓶.1、表4.你2），峡则按书以下朋原则父执行房诚：当实钓际成份果大圆于限暗额指叛标，茎且范增围不隐超过3%的，可点不予以栏调整。当实际仆成果大样于限额桨指标，村且范围塌在3%～6%的，乙耕方在工卖程实施政前20天内半完成星设计汇调整帝，调败整内繁容设治计承厨包方蠢须做输经济雅性分仇析及希评估壁，设解计调催整后龟需满杜足成亦本限脸额指丽标的笨要求稀。当实际差成果大那于限额盒指标、该且范围炼大于6%的，崇乙方帝除应禾在工乖程实寨施前20天内完京成设计红调整，疗调整内乳容设计蛋承包方桂须做经钩济性分掏析及评括估，设匆计调整挑后需满飘足成本给限额指桐标的要套求。如思最终设陆计成果辟不能满得足限额愁指标的卸要求，哪乙方须劣以书面槐形式说治明原因威，并得摇到甲方殃认可。8.甲方阁可以絮约请代咨询疏公司窗，按抬现行侮国家反规范共及计蛇量标姨准对丛乙方扔的施裂工图设进行乐同模架型、号同条建件的萝计算患复核季。咨白询结遇果如扯不满斩意第芹条和吴条，乙方键应无手条件污对施抗工图爆进行怠优化璃修改。9.乙方对帅咨询公炒司的计孙算复核肚有异议染的，应搭与甲方仗一起对设设计计槽算有关她的原始竞数据、阴重要参咬数、计绣算书进良行认真凭的研究蛙复核。睁共同找昂出问题软的原因性，乙方胃并对相控应设计越进行修递改优化荣。10句.直到颠乙方凤完成成每阶商段设脆计任届务，录包括束完成拖对设驰计成跪果的旬经济瓣评审智，甲方关通过苍经济低评审雀认为限乙方战的设茎计成屡果达蒙到限宜额设兼计及剂限限豪额指遍标的受要求屈后，叹才按题每阶裙段的枣设计王成果妇付款崖。2.2我公酱司已殖经完览成项吓目的购钢含泡量和砼含量指标。层数分部分项工程阅景龙华无锡世家徐州龙湖世家秦淮绿洲上海海景园泰州标杆企业标控一期二期点式一期二期板式点式11层钢筋含量（kg/m2）45砼含量(m3/m2)0.3618层钢筋含量（kg/m2）5562砼含量(m3/m2)0.4228~33钢筋含量（kg/m2）6570砼含量(m3/m2)0.47地下室钢筋含量（kg/m2）180（人防）130（非人防）砼含量(m3/m2)1.1（非人防）1.2（人防）2.闷3设计戏部门娇责任道成本成本必管理拉的一掏些手大法目标：1、建造广内容、宜建筑形女式合理耗化2、结些构指慌标合爱理化船及施忘工图哭质量构成：序号项目反馈指标目标1设计费每M2设计费目标成本2施工图设计每M2钢筋含量、每M2砼含量3设计变更变更造价比率≤3%4园林环境费每M2园林环境费、总成本目标成本3、设师计过赛程中介的成泰本管示理通常淹设计抚阶段数成本档控制伐的具抛体程纸序是惹：专题膊调研—设计宅任务鸣书—方案设夕计—施工图井任务书—施工浊图设描计—图纸会联审。（以上甩共计六鼻个节点缴，其中科四个节巧点是要引求甲方针完成的章）由于关映注点的始不同，惹设计单煮位往往叶对工程校成本控闹制的重屑视程度榴不如开妨发单位守，因此乐这一阶丸段的成末本控制份应该由级开发单祸位牵头鹿，由设乳计单位巨来实现羽。在委拐托设计横前，要组或织力伴量对纹成本间可控俯敏感膀的部散分进引行专疾题调荣研，如：周土方工各程、基江础部位嚷、地下即室，主厉体材料清，通过考察相眉关项目、收极集最师新技头术资宴料，删组织拨专题巾会等武方式筝，与登设计呜单位怪共同骡完成滔。在价确定毕项目真技术芬方案端的同勉时，帽确定缴成本粪控制服目标早。（我笨们经孙常习培惯请冰进来闹，不摧习惯零走出湾去）举例一间：泰州席项目的坟基础设春计专题虚调研碑：候项晶目公累司当泻地考适察，娃发现炕当地拥地质连情况刷较好宵，多含采用炕筏板项基础高。设计院资建议：演桩基经两匪种方竭案比约较，代筏板输基础潮比桩亭基基续础节爸省10%，且施盘工方便容，最终杜确定筏舍板基础旦。比较页的关捧键点尺：经亡济、厅安全吩、施鹅工方许便一个传经济罪、安境全、遵施工赔方便胁的基劣础方榴案是摧基础氧方面孔成本阵控制塞的关豆键。地下室早：从设拼计、怒工程逼，销扎售等豪多角格度对盆地下届室设石计方搁案进牲行可沙行性吴分析妖。我非们基做本上娇每个跳项目巴都有驰地下匆车库歉，有泻的地锡下车够库有添机械雄停车由位，歌对于赢机械海停车丝式位的悉比例深和数贺量，否应该哲根据牲不同遇地区揉进行沃分析呢，不盈能单兴纯看怪成本绢，造测价人痒员的颠工作顽重点楚是通摇过造贺价分纹析，距协助远技术糕人员诉按技花术经伍济分即析方团法和赖价值辞工程咐原理筐选择惯最佳胞设计茄方案棒。3、保肉证时掘间按鞠计划停推进估是成舒本上骑控制糠的重加要点歇之一小。三、影棕响建筑怪成本的欠八大因须素建筑拖的设劫计有伏技术既性，同样有变经济性刮，研究伟和分析糠设计经市济的影喷响因素瞧，对寻借求工程情设计经口济效果己的途径丹，降低柔工程造惨价有着着极其重问要的作铅用。大征体而言作，影响增建筑设难计方案嫂经济性铜的主要鞠因素有枯以下八糠个方面姓。1、建筑么造价矮构成览比：建筑造侦价构成情比反映久的是不焦同工程秧部位的左造价占茎总造价训的比值尝。分析倘这个可饰以找出统降低造课价、提除高经济袄效果的催方向。2、户型：小费户型究单方辫造价衣比大遣户型拥高，墨因为乎小户婆型内乔墙多芳，相粱应墙调面抺守灰、株管线息敷设狸安装龟单方拦造价击就高障。（方销售提定价盐要考尽虑这丧个因坦素）3、层高：室内皇净高直挑接影响扣建筑造南价。降稼低层高菠可以直旁接节省绍投资，纷节约建协筑材料帐和劳动芒消耗，滥减轻建杰筑自重校，提高稍抗震能前力。4、建筑糖的平顺面形时状：一凭般来践说，翻建筑清的平价面形联状越沉简单身，其玩造价余相应喜地越怠低，质施工喝也经乔济。5、建筑贱的单迟元组醋合：合婚理安粗排建奔筑的棉单元覆组合画，能沙提高纠设计研方案谅的经艰济效阁果，棵单元摧组合设数可括以影先响山距墙、纯基础瓣、屋努面等劳部位债的造播价。6、窗墙筒比：在满足宫规范要考求的情锣况下，罚窗墙比爸越低越拳经济。7、结构兔配筋：结泰构工挠程师镜的设坏计水由平，青直接巴决定末了建貌筑钢雅筋含享量的世高低俊，从迟而影秋响工枕程造远价。8、建筑结做构形式：框卡架剪糟力墙钉结构陈体系据造价进最高臭，框率架结码构体卸系次夜之，桂砖混大结构市造价送最低株。因话此，肢建筑酒结构治的选优择，蹄是影葡响建权筑设紧计方乔案经症济性笨的一旱个重爱要因港素。四.应加强钥对设计阶咸段造价瞎的控制（1）增强状设计管暑理部门乐的组织青建设要达到零设计阶堤段三控疲制（质斜量、幸造价场、进狭度）的目木的，选需在缸组织讽上加拴强本部门蛇力量薯，专业很要齐苍全，黎部门稍所有读人员过要加距强成字本意校识，教加强技术脂上对拢设计张院的滨图纸胆进行伙审核恩，完耕成设缩慧计的限进度蓬、质塞量控打制，盼同时化能完暮成工诸程设扇计投垦资造御价的刮控制饱。2）用禁价值奖工程贺进行行设计煌方案覆优化在工假程设密计阶怜段，切做好蝴技术灭与经锐济的晓统一升是合环理确膛定和似控制各工程较造价含的首愿要环鞭节，藏既要弊反对例片面眉强调元节约荒，忽乘视技良术和销抵售上的合护理要求傍；又要报反对重低技术、纷轻经济的倾通向，设计爱上的保展守浪费奖。运用中价值工望程，进但行方案潮优化，想对控制钓造价有印着十分肯重要的枕意义。番当然并辆不是片馅面地认名为工程跨造价越粗低越好沟，而是通把销售、转技术和造价三方面综独合起来搁分析。（3）严格推行施块工图限叮额设计在设计扣方案确丧定后，甜在施工狗图设计系推行施援工图限猎额设计爸，制止蜻投资浪株费，在骄设计合锅同中要守采取必妹要经济身的措施蹄，增加投资锁控制观的奖伍励和俘处罚得条款丘，充隆分调尊动设头计人筋员和舟工程虾经济坝人员肚的积振极性胆，使搅他们钱密切剃配合塑，严逝格按停照设妹计任以务书另规定主的投祥资估驶算，雹利用驰技术写经济过比较收，利报用反唐馈信霉息进兰行各边专业尿设计乞的多该方案舍比较梢，能圆动地安影响前设计谁。4）.严格控统制设计域变更，井有效控援制工程寺投资由于初丢步设计冷毕竟受届到外部攀条件的尿限制，蓝如工程皱地质、累设备材晚料的供穗应、物找资采购崇、供应况价格的扫变化，阔以及人蜜们主观剃认识的翅局限性级，往往忆会造成体施工图萝设计阶收段甚至善施工过荡程中的播局部变墙更，由偶此会引搬起对己萍确认造锈价的改予变，但窜这种正颤常的变眠化在一弄定范围舅内是允液许的。发至于涉狗及到建雪设规模堤、产品眨方案、资工艺流会程或设禽计方案久的重大伞变更时水，就应绕进行严铸格控制甜和审核摸。因此赖，要加蛋强设计趟变更的饰管理和娘建立相嗓应的制嫌度，防伏止不合槐理的设否计变更扑造成工惩程造价胁的提高辅，同时陵加强施工图特设计的审谢核，尽可拐能把问痒题暴露铸在施工腾之前。5）.引入竞争把机制独，大野力推断行工遗程施盈工图卸设计撤招标为了探有效阵的控政制投触资造枕价，峰应在骨建筑灭方案顶设计孔的基喇础上闭，按坦限额熊设计嚼的思皂想进勿行施爽工图许设计秃招标旺。同时狐我们条会按爷照前击期施隶工图嘱完成境的质筛量、茫经济载指标玩各方变面进赏行评宜定，烧对完决成较每好的蚊设计知公司震会保管持继剥续合装作的奸关系爱，不盖好的况陆续政进行滔淘汰坦。结构锹设计杂管理黄人员权不仅压仅要谜有设宜计经悠验，润还要狗了解惰行业驱软件撕，同倡时能袖考虑且施工爷方便衰。实骨现在深设计扁过程勾的各锤个环破节三活控制袄，保科证工捕程结善构设古计的柳质量修，降末低工房诚程成茄本。6）.采取奖罚柄分明的合闭同措途施，调食动设录计人帮员的朵积极宝性由于现罚行的设糠计取费序办法，细难以调约动设计昼人员主若动控制晕工程造棋价的积有极性，叠不利于糟工程造强价的控鞠制。设改计单位箩在批准凤的投资势限额内唯，认真恭运用价尘值工程悦原理，馆在保证调工程安停全和不抖降低功月能的前号提下，船通过合理的采用新脉技术、嫂新材料普、新工餐艺，节续约工程妻投资，胜应按竟一定比戏例给设仰计单位畅和设计推人员提温取奖励,做到“优质优欣价”，在设狠计合同革中应有卡节约工幼程造价框的奖励张和浪费宣投资的筝处罚条忍款，利歇用合同盯措施调饮动设计之人员造炊价控制复的积极炉性。如查被评为笼优秀设礼计，同云样也应凶受到奖俗励。相梯反，如宪设计超裤投资，隔设计不筝合理或杜造成了车一定的伙浪费，召设计单财位和设台计人员龄同样要民承担相丑应责任携，并视姥浪费闲程度承西担一定填的经济老损失。7〕祥.聘请专练业设计围咨询单消位进行予设计优缸化房地呜产开寇发企情业聘仿请专批业设迅计咨樱询单赤位进牧行设争计优车化，朴设计粒咨询投人员菌均由屑专家悬级的箱注册衡建筑佳师、膝结构聚工程径师、绘设备刮工程抹师、躲造价额工程刊师组本成，咨询设矩计公司熊要对结来果出评勾估报告,同时朵我公纪司相存关人繁员对胖评估变报告纯做出飘分析削报告。造价管总理产品经肤济性招标管煌理变更彻签证么管理预结键算管碌理综合成伙本体系成本信里息化成本顾软件信息劣月报成本增数据樱库目标滨成本责任卖成本无效成厅本综合成司本、成本柏管理软旨件——是国信梨地产成毕本管理景的主要遥数据平漂台，是呜成本管窜理的重跃要信息杨工具。

实现全项目成本的动态核算；

进行目标成本、预算及合同管理；

为领导的决策提供有效的数据支持。

做资金管理，成本与财务之间协调高效；

加快信息流通，提高工作效率；

集团内成本数据资源共享，项目间成本实时可比；成本管理软件的作用：成本划管理栋软件痕系统记模块朋结构诞图：

目标成本

动态成本估算管理预算管理各产品目标成本合同管理合同执行非合同性成本资金计划待发生成本各产品动态成本各产品目标与动态成本对比分摊接口管理数据库导入/导出引出EXCEL等数据格式非合同性成本引入付款引入生成付款凭证分摊控制调整系统管理财务拆分自动对帐签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证结算调整已发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本待发生成本动态成本项目动敢态成本闪的构成动态杜成本=合同性母成本+非合同萄性成本+待发生粱成本各产骂品类烂型动袭态成翼本的槽形成项目醒动态席成本合同旷性成详本非合磁同性于成本各类产燃品动态羞成本拆分指定分瓦摊引入录入分摊公式：阳各产品铃的动态望成本=国∑已发生董指定分环摊+∑待发队生指尽定分跑摊+（本科下目总成隔本-∑已发生选指定分象摊-∑待发生疏指定分全摊）×比例待发烧生成刊本指定青分摊调整地块区肆位示意江苏邮饭店地块杨公规井地桑块太平南党路游府西澡街延龄贼巷杨公井户部唱街小火益瓦巷地块区句位说明地块稠位于晌南京毅老城沿区中凳心地小段，雷新街旨口商小业圈探，百毅年老歌街太壁平南童路（土南北思全长160优0米）抽沿线倍上，流北与议总统骨府相指连（型相距50其0米）仇，南庆接“胖夫子集庙”地块妹所在昨位置押为商婆贾必还争之烛地、始商业喷繁华美中心更。A、B、C三个秆地块级由三项条东络西向践知名虏商业肾街：岛杨公东井、贤淮海掠路、忠游府喂西街舰与两片条南的北向础道路懂：太堤平南拴路、细延龄子巷分灭隔围锅合成“金角银脾边”商业街卡，改造忧后可成晶为南京棵高端商灯务中心徐和地标忘级中心伍商业街壁区。项稀目错沿践革本项许目曾睡为20自06年南京舅金秋恳雀谈会重妙点招商脖项目，摩原投资尼方于200丢6年11月与政绞府正式步签约，羊按人民行币9.3尘8亿价格赴以净地兼定向摘疫牌转让迈方式获桑得。自200洗6年12月至20睛08年11月期流间，泽投资背方先料后已氧支付4.刘38亿元撤，后屡因受艘金融暗危机爪影响骄，至烈今尚围缺口5亿元木未按苏约支申付，土地芦权属调尚未壁办至殃该投彩资人蹈名下。项陆目因觉涉及僵城市盗核心形区段允改造用而倍碍受政估府关驼注，嘴面临广易主竞或强疾行收涨回。该项目竹招商初僵期，政统府有意塘立足区沉域成熟疲商圈，秆拟规划共一定规滤模的商议业开发带，引入美国际知郑名品牌惊，打造吧“国际盲黄金蛙珠宝残城”主辰题商鸦业，圣形成晒特色午经营朴和品如牌亮垃点。初步分诊析判断腐——开经发指标棍说明总可严开发偏面积：32万平故米其中：臣地上部狡分：22万平米酒店很式公透寓：6.尾5万平葬米办公：6.5万平期米商业鸭：9万平米地下面释积：10万平米图。注明：没公寓、钻办公、做商业比杜例为3：3：4地上恋商业络部分本拟建牲成9至12层裙房锅类型；地下批考虑仍未来沉地铁3号线绵站点医对接奶，拟计建4层，负1、2层均碑为与耳地铁态站相捎连的勉地下彼商业杆街区友，负3、4层为颂停车弟场。初步少分析寄判断者——荐销售放预期说明：崖项目获素取后201枪0年即背可开辨工，责开发岔周期6年。20千12年公脸寓及它办公疑物业基开盘盈销售芳，商三业实贿现进有入招棒商运取营阶苏段。开发年度20102011201220132014开发进度（万平米）酒店式公寓3.53办公3.53商业（含地下）1054销售进度（万平米）酒店式公寓3.53办公3.53商业9初步幼分析能判断益——种销售构预期参考租同类顾型物圾业销娱售业萄绩及喷未来罩市场惊走势青判断莫，各检类型湿物业霜销售郑价格肠预期词如下冈：酒店组式公猫寓：在20苍12年开始嫂销售时则，综合象销售均演价可达姓到3.攀2万元/平米，尼整个销恩售周期摔（201高2～20奴13）的离综合戒销售异