房地产项目规划设计管理及土地相关政策

房地产项目规划设计管理、土地相关政策一、房地产开发规划设计管理二、房地产土地政策相关情况一、房地产开发规划设计管理规划设计工作是一项技术工作，任务来自于甲方，提供的服务就是按照甲方的设计任务书对开发项目进行规划设计，完成的标准是甲方满意，并同时满足国家标准和政府要求。对于一个项目来说，不痛不痒的过程肯定有一个不痛不痒的结果。甲方满意就是按照甲方要求，在户型、风格、立面造型、成本控制以及经济指标等方面实现规划预想。国家标准就是规划设计的相关规范、规定。政府要求，比如建筑密度、绿化率、容积率等各种指标。规划设计管理则是作为地产商自己实施的对开发项目展开的有目标的管理活动。是基于内部需求的一种管理，要求相关人员代表甲方对与规划设计有关的活动，如市场调查、土地购买、咨询和招标、规划设计、报批和设计变更等进行统一管理和协调。在这里，管理人员面对的不仅有很多乙方，而且也有很多审批方，需要上下协调。管理的目的是按照公司的决定和计划，在投资、质量和工期等方面进行控制，以实现公司的主要目标。1、规划设计是房地产开发的重要阶段地产项目的实现通常需要三个特定阶段：前期规划设计、施工建设、销售。其中，前期规划设计阶段是项目运作的龙头和开端，他包含了开发商最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究。一般来说房地产企业的重点工作一是放在前期规划设计上，一是放在后期销售上。重点工作之一是放在前期规划设计上，理由很简单，一方面规划设计直接决定了企业产品是否符合消费者的要求，也就决定了产品可以为企业带来的收入，另一方面规划设计决定了产品70%以上的成本支出，二者相减也就决定了企业产品开发的成败。因为产品规划设计定位准确而成功的案例很多，规划定位不准，设计存在缺陷而造成项目失败的案例也不少，举个例子，大庆的时代丽景，时代丽景是大庆义耕集团2001年开发的高档楼盘，为什么定义为高档，当时定位为“欧美式生活绝伦的高档住宅区”，单价达到3000元/平米，而当时大庆房价最高约1800元/平米。因为义耕最初开发的几个楼盘均受到消费者的认可，当时被誉为开发信誉好的单位，所以时代丽景的开发也受到关注，而且项目在地段选择上也具备高档楼盘的条件，北面是市政府、西靠时代广场，交通通畅。但好的条件并没有形成好的结果。时代丽景建成后，销售不是很好，而且后期业主纷纷退房，造成后续尾盘销售不动。开发商资金无法回笼，项目失败。失败的原因有两个：一是规划中追求高密度，造成楼间距小，这给本身是围合式的建筑造成一种压抑之感，老百姓不认可。二是当时设计采用的地热采暖，由于在规划设计过程中没有充分考虑热源供热参数的保证问题，加上设计选材不合理，造成用户低温。2、规划设计阶段的主要工作一般房地产开发建设项目规划设计过程可分为两个阶段：规划和设计阶段，而规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划，一般控制性详细规划由政府规划主管部门组织编制（但部分地区也由开发企业组织编制，如大庆），修建性详细规划由开发企业委托规划设计院按照政府批准的控制性详细规划编制。完成后报政府主管部门审批。控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。控制性详细规划的主要内容应包括⑴规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；⑵规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；⑶提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要求；⑷确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高；⑸根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；⑹制定相应的土地使用与建筑管理规定。修建性详细规划以城市总体规划、分区规划和控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。是城市详细规划的一种。修建性详细规划的主要内容应包括⑴建设条件分析及综合技术经济论证；⑵作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图；⑶道路交通规划设计；⑷绿地系统规划设计；⑸工程管线规划设计；⑹竖向规划设计；⑺估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。设计三阶段三又分三为初三步设三计和三施工三图设三计，三初步三设计三包括三设计三说明三、设三计图三纸和三设计三概算三。在三图纸三中应三明确三主要三设备三和材三料。三施工三蓝图三是对三初步三设计三的进三一步三细化三，具三体指三导现三场施三工。规划三阶段三和设三计阶三段的三最终三产品三分别三是方三案报三建文三本（三控制三性详三细规三划和三修建三性详三细规三划）三和设三计文三件（三初步三设计三文件三和施三工图三蓝图三）。三这两三个阶三段的三成果三必须三报政三府部三门审三批通三过，三方可三进行三工程三项目三施工三。规划三阶段三主要三流程三如下三：拟定三招标三任务三书，三方案三招标三，方三案评三审，三方案三定案三，出三方案三报建三文本三，进三行方三案报三建。三大部三分房三地产三公司三在大三、中三型建三设项三目中三采用三方案三招标三来选三定方三案，三也有三的采三用直三接委三托某三一设三计院三来直三接设三计方三案。三这两三种方三法各三有利三弊。一般三来说三，房三地产三公司三对建三设项三目整三体方三向把三握还三不太三准，三或希三望项三目有三所创三新时三，通三常会三采用三招投三标的三方式三，集三众家三所长三。一三旦房三地产三公司三对项三目形三成强三烈的三主观三意愿三，一三般就三采用三直接三委托三的方三式进三行方三案设三计，三以免三不必三要的三反复三而浪三费成三本和三时间三。设计三阶段三主要三流程三如下三：拟定三设计三招标三任务三书，三设计三招标三，评三标和三定标三，出三设计三文件三，设三计文三件审三查，三设计三文件三报批三。规划三设计三阶段三还包三括测三量、三勘察三等工三作。3、规三划设三计管三理的三主要三工作规划三设计三的成三果由三专业三设计三院完三成.房地三产开三发公三司规三划设三计管三理人三员在三过程三中起沟通三、协三调、三监控作用三。因此三在建三设项三目的三规划三设计三运作三过程三中，三房地三产开三发公三司管三理人三员如三何介三入，三如何三控制三规划三设计三过程三，充三分发三挥内三部资三源和三外部三资源三的能三动性三，是三取得三项目三规划三设计三成功三的关三键。由于三规划三和设三计阶三段所三承担三的目三标和三任务三不同三，开三发公三司在三管理三方式三、人三力资三源投三入以三及侧三重点三上也三应有三所不三同。三在规三划阶三段，三大部三分房三地产三开发三公司三都投三入大三量的三内部三资源三和外三部资三源，三以求三得一三个满三足市三场需三求且三高效三益的三方案三。通常三会有三多轮三的方三案竞三标，三内部三评审三和专三家咨三询论三证。因此三，在三规划三阶段三，应三当有三强有三力的三执行三组织三机构三。一三般需三由上三层领三导、三规划三设计三部门三、策三划部三门、三营销三部门三、施三工管三理部三门、三技术三质量三部门三等组三成，三在规三划设三计部三门的三协调三组织三下通三力合三作，三在规三划过三程中三及时三、科三学地三决策三，保三证设三计进三程的三顺利三推进三。在此三阶段三，房三地产三公司三规划三设计三人员三及相三关部三门人三员，三对项三目的三各个三体系三进行三深入三的剖三析，三如：三交通三系统三、功三能空三间布三局，三建筑三空间三分布三，建三筑体三型分三析，三环境三景观三系统三，设三备的三设置三、户三型平三面和三立面三风格三等，三逐一三与设三计院三沟通三，并三与政三府相三关部三门进三行沟三通，三使方三案朝三着开三发商三所期三望的三方向三发展三。在规三划阶三段，三项目三管理三中沟三通是三很重三要的三一个三方面三。准三确而三及时三的沟三通使三项目三规划三朝正三确的三方向三有序三地发三展。三沟通三是多三层面三和多三方式三的。三在这三一阶三段，三主要三的沟三通为三：内三部沟三通（三纵向三和横三向的三沟通三），三与规三划单三位的三沟通三，与三政府三规划三部门三的沟三通。三尤其三是与三政府三规划三主管三部门三的沟三通要及时三甚至三超前。在设三计阶三段，三主要三是协三调设三计单三位按三照设三计任三务书三的要三求，三按时三保质三保量三地完三成设三计工三作。这一三阶段三的管三理重三点是三协调三设计三单位三贯彻三规划三意图三，发三现和三解决三设计三难点三，组三织专三家设三计评三审，三委托三审图三公司三图纸三审查三。这一三阶段三开发三公司三内部三需要三规划三设计三部门三协调三组织三施工三管理三部门三、技三术质三量部三门的三有关三人员三共同三与设三计单三位沟三通交三流。4、规三划设三计阶三段主三要问三题（1）设三计水三平不三高目前三国内三设计三单位三的设三计水三平和三素质三差异三较大三，而三且房三地产三市场三的火三爆也三导致三设计三单位三工作三量大三，设三计单三位对三每一三个项三目配三套的三项目三组成三员水三平参三差不三齐。三不能三保证三设计三质量三。一般三来说三，大三型设三计院三设计三水平三高，三设计三质量三更为三可靠三，但三价格三稍高三而且三现场三服务三不能三跟上三，中三小型三设计三院设三计水三平偏三低，三设计三质量三也相三应折三扣，三但价三格稍三低而三且现三场服三务好三。设三计水三平和三现场三服务三同样三重要三，因三此，三目前三很难三找到三设计三质量三和现三场服三务都三能满三足甲三方要三求的三设计三单位三。（2）设三计周三期紧三张目前三有很三多房三地产三企业三，为三了图三快，三为了三赶一三个好三的上三市时三机，三往往三工期三紧张三，留三给设三计的三时间三并不三多，三也因三此导三致了三设计三任务三书编三制匆三匆忙三忙，三在设三计过三程中三对设三计要三求频三繁调三整，三包括三后续三的设三计过三程控三制和三设计三成果三评审三都是三敷衍三了事三，一三切问三题由三施工三过程三中的三设计三变更三和工三程签三证来三解决三。（3）人三力资三源紧三张前期三工作三重要三，很三多房三地产三企业三都知三道，三大家三都知三道重三要的三工作三却没三有办三法开三展，三或不三能高三质量三地开三展，三就是三因为三前期三专业三人才三缺乏三，如三前期三市场三调研三、各三系统三专业三技术三人员三、专三门的三政府三沟通三协调三人员三等，三导致三规划三设计三管理三工作三质量三的降三低。（4）设三计评三审质三量不三高房地三产企三业业三务部三门工三作繁三忙，三工作三时间三非常三宝贵三，在三设计三评审三时应三尽可三能的三组织三在花三功夫三使之三更加三科学三合理三有效三。在三时间三上应三充分三考虑三到评三审参三与者三的工三作安三排，三避免三出差三或其三他原三因导三致的三缺席三；5、好三的规三划设三计的三必要三条件做好三一个三规划三设计三方案三，离三不开三三个三前提三条件三：甲方三的指三导和三目标三激励三，高水三平善三沟通三的设三计单三位，推出三优秀三作品三的机三制和三设计三方式三。这三三点相三辅相三成，三互为三推进三。（1）甲三方的三指导谁也三无法三代替三甲方三作出三最后三的判三断，三甲方三或许三在某三些环三节需三要设三计方三、策三划公三司的三积极三配合三，这三些伙三伴也三提出三了自三己的三方案三或观三点，三但只三有甲三方能三够从三项目三的整三体上三进行三选择三和判三断。甲方三作为三全过三程的三统筹三策划三方，三一定三要清三楚应三该让三设计三师在三哪一三个环三节发三挥作三用，三决不三能将三所有三问题三都交三给设三计师三来解三决，三一来三设计三师永三远不三可能三代替三甲方三来作三出判三断，三二来三有些三原则三性问三题，三必须三由甲三方进三行拍三板。设计三师可三以有三很多三想法三，而三且也三可以三在方三案中三体现三，但三如果三不获三得甲三方的三认可三就无三法进三行下三一步三的工三作，三多数三情况三下，三设计三师因三为沟三通或三对项三目的三认识三深度三或甲三方提三出的三要求三过粗三或背三景资三料太三少，三设计三师稍三不注三意就三会偏三离甲三方的三目标三，作三出一三些无三用功三，浪三费时三间和三精力三。甲方三的指三导不三要具三体到三每一三个具三体设三计的三细节三中，三要积三极想三办法三调动三设计三人员三的设三计才三能和三积极三性。三甲方三的指三导不三可有三太多三的随三意性三，比三如确三定了三的设三计原三则和三意图三，不三要轻三易改三动，三因为三设计三人员三已经三按甲三方的三意图三作出三了很三多努三力，三如果三不说三清楚三，突三然改三动，三会给三设计三人员三造成三很大三的压三力和三打击三，因三此，三甲方三作出三的决三定一三旦作三出后三就轻三易不三要动三。（2）高三水平三、善三沟通三的设三计单三位作为三地产三商，三为做三好一三个项三目的三规划三设计三，一三般来三说都三愿意三拿出三更高三的成三本来三雇请三一家三高水三平的三设计三单位三。但三是高三水平三的设三计单三位不三一定三就适三合，三原因三有很三多，三一是三一个三项目三从前三期策三划、三概念三规划三、总三体规三划到三详细三规划三设计三、单三体设三计、三初步三设计三和施三工图三设计三，有三很多三阶段三，每三一个三阶段三对设三计的三要求三不一三样，因此三，方三案能三力强三的不三一定三做好三施工三图，三而策三划作三得好三不一三定代三表可三以做三总体三规划三。随三着设三计专三业分三工和三市场三的细三化，三配合三设计三各阶三段的三策划三咨询三公司三、方三案设三计公三司、三建筑三设计三公司三、施三工图三设计三公司三等更三加专三业的三公司三会更三加适三合阶三段设三计工三作的三需要三，而三且会三作得三更好三，更三专业三。所以三，在三相应三阶段三邀请三该阶三段高三水平三的公三司来三做，三不要三张冠三李戴三。如三做市三场研三究，三要请三市场三调查三公司三，做三项目三策划三，请三地产三策划三公司三，做三概念三规划三，最三好请三国外三的顾三问设三计公三司，三而详三细规三划设三计则三可以三通过三国际三招标三来选三择，三施工三图让三国内三设计三院来三做更三塌实三。高水三平的三设计三单位三内部三一定三要有三主设三计师三来支三撑，三甲方三在选三择设三计单三位时三，要三对主三要设三计人三员进三行考三察，三并要三求在三提供三服务三时，三保证三主设三计师三到位三。另三外，三设计三单位三的配三合情三况也三要重三点考三察，三因为三，如三果水三平高三，但三是不三听甲三方指三导和三意见三，无三法进三行沟三通和三交流三，那三水平三再高三，也三无法三实现三甲方三的设三计目三标和三主要三意图三。设计三对于三甲方三和设三计单三位应三该成三为一三道桥三梁，三双方三通过三方案三的交三流和三互动三，提三高双三方对三方案三的认三识和三设计三水平三，并三最终三成为三双方三共同三的心三血和三设计三成果三。（3）推三出优三秀作三品的三机制三和设三计方三式通过三什么三样的三途径三获得三好的三设计三方案三，是三值得三考虑三的，三但要三考虑三到成三本和三收获三的价三值比三较。三对于三大型三项目三，如三果比三较复三杂，三邀请三国际三知名三设计三单位三进行三咨询三，可三以帮三助甲三方理三清思三路，三获得三一些三创新三性想三法和三启发三，这三一阶三段的三成果三可以三作为三甲方三的部三分意三图贯三彻到三下一三步的三设计三中去三，咨三询会三有一三些费三用，三但不三是太三大，三得到三的信三息却三很多三。如果三甲方三愿意三，可三以在三咨询三成果三的基三础上三，选三出1-三2家单三位展三开下三一步三的规三划设三计工三作，三可以三在原三先的三立意三基础三上深三入发三展，三形成三一个三基本三确定三的方三案，三供甲三方进三行选三择，三这种三方式三，可三以发三挥设三计单三位的三积极三性和三设计三空间三，推三出优三秀作三品。所以三，创三新性三或概三念性三的东三西，三让国三外的三公司三做可三以吸三引更三多先三进的三设计三概念三和理三念，三提升三项目三的内三涵品三质和三层次三。而三务实三性的三设计三则让三国内三设计三院来三做。我以三为，三在策三划阶三段和三市场三调查三阶段三，宜三采取三指定三单位三的方三式进三行策三划和三调查三，尤三其邀三请本三地的三公司三更适三合一三些。三在概三念和三总体三规划三阶段三，或三采取三先咨三询，三后招三标的三方式三，或三完全三采取三招标三方式三，或三者请三一家三著名三设计三公司三直接三做。三要根三据项三目情三况来三选择三。而三规划三设计三、建三筑单三体设三计也三可采三取招三标形三式。三总之三，为三获得三高水三平、三高质三量的三作品三，在三不同三阶段三，采三取相三应的三方式三进行三设计三有助三于方三案精三品的三出现三。6、规三划设三计管三理的三关键三环节怎样三才能三以最三经济三的成三本建三造出三最符三合客三户需三求的三产品三？对三于设三计管三理来三说，三关键三是设三计任三务书三、设三计过三程控三制、三设计三成果三评审三和设三计变三更控三制这三四个三环节三。（1）设三计任三务书设计三任务三书是三设计三的输三入，三要想三有好三的设三计输三出，三充分三的设三计输三入是三起点三。规三划阶三段，三设计三任务三书的三输入三主要三应包三括公三司最三高领三导层三的规三划意三见、三策划三、销三售部三门提三供的三产品三定位三、物三业公三司提三供的三客户三建议三、规三划部三门提三供的三政府三意见三、预三算部三门提三出的三初步三成本三建议三等；初步三设计三和施三工图三设计三阶段三，设三计任三务书三的输三入则三主要三应包三括前三面的三规划三成果三、政三府规三划部三门批三复意三见、三预算三部门三提供三的细三化成三本要三求以三及规三划部三门提三供的三项目三系统三配套三的设三计要三求、三技术三质量三部门三提供三的技三术标三准等三。规划三和设三计阶三段，三设计三任务三书输三入的三重点三不太三一样三，规三划阶三段的三重心三在于三城市三规划三、产三品定三位和三领导三意图三，设三计阶三段的三重心三则在三于规三划报三批的三反馈三意见三、技三术标三准、三成本三要求三等。（2）设三计过三程控三制设计三过程三的控三制是三设计三意图三落实三到图三纸上三的重三要环三节。三有的三企业三在设三计的三过程三中不三太重三视过三程的三控制三，缺三乏必三要的三跟踪三，导三致设三计结三果出三现不三应有三的偏三差。三做好三这个三环节三的工三作应三从以三下几三个方三面来三考虑三：关键三节点三控制在设三计开三始实三施前三，规三划设三计部三门与三公司三领导三拟定三该项三目设三计的三关键三节点三计划三；在三关键三节点三，设三计部三门组三织检三查，三可组三织各三部门三参与三研讨三，同三时碰三到不三确定三问题三时应三及时三征询三政府三规划三部门三意见三，尽三早发三现问三题，三提前三解决三问题三。日常三跟踪在设三计过三程中三，规三划设三计部三门应三有专三人及三时跟三踪，三及时三掌握三设计三动态三，避三免设三计偏三离重三心，三造成三返工三现象三。必三要时三，可三派驻三工程三师与三设计三人员三一起三参与三设计三，对三设计三中出三现的三问题三，甲三方人三员可三及时三返回三公司三向领三导汇三报寻三求解三决方三案或三意见三，这三种措三施可三有效三的将三一些三细节三或不三大的三问题三解决三好，三而且三因为三有甲三方代三表的三旁站三参加三，设三计师三的积三极性三和主三动性三会得三到加三强，三工作三效率三会大三幅提三高。过程三记录在与三设计三单位三的沟三通交三流中三，随三时随三地的三做好三详细三的过三程记三录，三与设三计单三位的三沟通三不能三只是三电话三或口三头沟三通，三要书三面确三认。三一是三便于三明确三要求三，二三是项三目完三结后三可以三进行三统计三分析三，避三免今三后类三似问三题的三复发三，也三便于三对设三计单三位的三考核三管理三。（3）设三计成三果评三审设计三成果三评审三是设三计意三图落三实到三图纸三上的三另一三重要三环节三。设计三评审三是房三地产三企业三对设三计单三位提三供成三果的三最后三一次三把关三，这三一次三把关三的成三败很三大程三度上三决定三了后三面设三计变三更和三工程三签证三的多三少，三房地三产企三业应三给予三高度三的重三视。目前三，一三些房三地产三企业三的设三计评三审走三形式三，导三致该三环节三的控三制作三用不三能很三好的三发挥三。设计三成果三评审三会应三做好三以下三几点三：评审三会的三合理三组织设计三方案三或施三工图三应根三据量三的大三小提三前（2-三3天）三下发三评审三参与三者，三以备三消化三吸收三，提三高评三审会三效率三；选三择权三威人三士担三任主三持人三，提三高各三参与三部门三的重三视程三度，三同时三在出三现争三持意三见时三决策三拍板三，避三免长三期争三执影三响效三率。参与三部门三充分一般三来说三，提三供设三计输三入的三部门三以及三领导三都应三参与三，核三对提三供的三设计三要求三或建三议是三否在三设计三图纸三中得三到体三现。三必要三时，三还应三邀请三外部三有关三专家三参与三。参与三部门三重视参与三部门三重视三才能三起到三评审三的效三果，三而参三与部三门往三往都三是比三较忙三碌的三业务三部门三，要三避免三来了三听听三走人三的心三态。评审三纪要评审三纪要三的严三肃对三待可三以提三高部三门的三重视三程度三，并三且为三日后三的设三计分三析总三结提三供素三材和三依据三。各三个评三审会三都应三有详三尽的三评审三意见三记录三，并三要求三参加三评审三人员三签字三确认三。（4）设三计变三更控三制设计三变更三可能三产生三好的三影响三，如三节省三成本三，产三品在三功能三上更三加符三合业三主的三要求三，也三可能三产生三不好三的影三响，三如带三来成三本的三严重三超出三。设三计变三更的三产生三可以三有多三方面三的原三因，三主要三包括三以下三几种三：甲方三要求三变更因现三有设三计风三格不三符合三政府三规划三部门三新的三要求三，或三市场三形势三变化三，公三司基三于发三展的三角度三要求三进行三变更三；产三品的三功能三设计三不满三足业三主前三期的三要求三，根三据业三主反三馈意三见，三销售三部门三提出三进行三变更三。施工三单位三要求三变更施工三单位三因材三料设三备使三用问三题而三提出三来的三变更三，如三原有三材料三设备三市场三缺货三要使三用替三代产三品；三施工三单位三发现三图纸三设计三失误三而提三出来三的变三更，三如出三现明三显的三图纸三错漏三现象三。设计三单位三要求三变更设计三单位三发现三设计三中存三在的三问题三，提三出的三设计三变更三。设计三变更三的控三制主三要从三设计三变更三发生三的次三数和三每一三次设三计变三更的三处理三两个三方面三进行三控制三。减少三设计三变更三次数要想三减少三设计三变更三次数三，最三关键三的是三将风三险前三移，三也就三是说三将发三生设三计变三更的三可能三性尽三可能三的在三前面三的设三计管三理工三作中三予以三解决三。概括三说来三，就三是做三好前三述的三设计三任务三书编三制、三设计三过程三控制三和设三计成三果评三审三三项基三本工三作。三做好三该三三项工三作后三，设三计变三更的三次数三可以三得到三一个三较好三的控三制。严格三控制三设计三变更三的发三生设计三变更三发生三的控三制主三要是三坚持三“先三研讨三再测三算最三后决三策”三的控三制原三则，三简单三说，三就是三应先三从技三术上三验证三是否三可行三，然三后从三成本三上验三证是三否可三行，三最后三决策三是否三变更三。这三样做三，可三能会三影响三施工三效率三，但三可以三有效三控制三不必三要的三变更三的发三生。另外三，选三择高三水平三设计三单位三也是三减少三设计三变更三的一三个重三要方三面，三房地三产企三业应三根据三自身三资源三情况三选择三合理三的设三计单三位，三不能三盲目三的追三求大三型设三计院三，也三不要三一味三的追三求节三约成三本。总结三一下三，搞三好规三划设三计管三理工三作重三点是三：一、三要有三明晰三的前三期工三作流三程。三（针三对项三目前三期，三是指三定还三是招三标）二、三要有三高水三平的三管理三人员三。（三沟通三、协三调、三控制三）三、三要有三高效三、可三行的三管理三制度三。（三提高三设计三院积三极性三、设三计输三入确三定、三输出三评审三、变三更控三制等三规定三）做好三上述三三点三，规三划设三计管三理工三作可三以高三水平三完成三。二、三房地三产开三发土三地相三关政三策国家三对土三地的三管理三，依三据中三华人三民共三和国三土地三管理三法，三简称三土地三法。土地三法规三定中三华人三民共三和国三实行三土地三的社三会主三义公三有制三，即三全民三所有三制和三劳动三群众三集体三所有三制。全民三所有三，即三国有三土地三，国三家所三有土三地的三所有三权由三国务三院代三表国三家行三使。集体三所有三，即三集体三土地三，属三于农三民集三体所三有。城市三市区三的土三地属三于国三家所三有。农村三和城三市郊三区的三土地三，除三由法三律规三定属三于国三家所三有的三以外三，属三于农三民集三体所三有；三宅基三地和三自留三地、三自留三山，三属于三农民三集体三所有三。国家三为公三共利三益的三需要三，可三以依三法对三集体三所有三的土三地实三行征三用。国家三依法三实行三国有三土地三有偿三使用三制度三。但三是，三国家三在法三律规三定的三范围三内划三拨国三有土三地使三用权三的除三外。什么三是划三拨用三地？土地三使用三权划三拨，三是指三县级三以上三人民三政府三依法三批准三，在三土地三使用三者缴三纳补三偿、三安置三等费三用后三将该三幅土三地交三付其三使用三，或三者将三土地三使用三权无三偿交三付给三土地三使用三者使三用的三行为三。三依照三规定三以划三拨方三式取三得土三地使三用权三的，三除法三律、三行政三法规三另有三规定三外，三没有三使用三期限三的限三制。土地三法规三定，三建设三单位三使用三国有三土地三，应三当以三出让三等有三偿使三用方三式取三得；三但是三，下三列建三设用三地，三经县三级以三上人三民政三府依三法批三准，三可以三以划三拨方三式取三得：1、国三家机三关用三地和三军事三用地三；2、城三市基三础设三施用三地和三公益三事业三用地三；3、国三家重三点扶三持的三能源三、交三通、三水利三等基三础设三施用三地；4、法三律、三行政三法规三规定三的其三他用三地。xx三x使用三的与xx三x开发三有关三的土三地都三属于三划拨三用地三。一般三来说三，房三地产三开发三企业三只有三以出三让方三式依三法取三得国三有土三地使三用权三后，三才能三进行三房地三产开三发。土地三使用三权出三让三是指三国家三将国三有土三地使三用权(以下三简称三土地三使用三权)在一三定年三限内三出让三给土三地使三用者三，由三土地三使用三者向三国家三支付三土地三使用三权出三让金三的行三为。三集三体所三有的三土地三不能三出让三，经三依法三征用三转为三国有三土地三后，三才能三有偿三出让三。三土地三使用三权出三让，三必须三符合三土地三利用三总体三规划三、城三市规三划和三年度三建设三用地三计划三。县级三以上三地方三人民三政府三出让三土地三使用三权用三于房三地产三开发三的，三须根三据省三级以三上人三民政三府下三达的三控制三指标三拟订三年度三出让三土地三使用三权总三面积三方案三，按三照国三务院三规定三，报三国务三院或三者省三级人三民政三府批三准。三出三让土三地的三用途三、年三限和三其他三条件三，由三市、三县人三民政三府土三地管三理部三门会三同城三市规三划、三建设三、房三产管三理部三门共三同拟三定，三报经三有批三准权三的人三民政三府批三准后三，由三市、三县人三民政三府土三地管三理部三门实三施。土地三使用三权出三让，三可以三采取三拍卖三、招三标或三者双三方协三议的三方式三。三对三于商三业、三旅游三、娱三乐和三豪华三住宅三用地三，有三条件三的，三必须三采取三拍卖三、招三标方三式；三没有三条件三，不三能采三取拍三卖、三招标三方式三的，三可以三采取三双方三协议三的方三式。三采取三双方三协议三方式三出让三土地三使用三权的三出让三金不三得低三于按三国家三规定三所确三定的三最低三价。对于三拟开三发区三域，三不属三于国三有土三地的三，国三家政三府要三对土三地进三行收三储，三不属三于建三设用三地的三要调三整为三建设三用地三。那么三什么三是建三设用三地？国家三对全三国土三地编三制土三地利三用总三体规三划，三规定三土地三用途三，将三土地三分为建设三用地、农用三地和未利三用地。建设三用地是指三建造三建筑三物、三构筑三物的三土地三，包三括城三乡住三宅和三公共三设施三用地三、工三矿用三地、三交通三水利三设施三用地三、旅三游用三地、三军事三设施三用地三等；农用三地是指三直接三用于三农业三生产三的土三地，三包括三耕地三、林三地、三草地三、农三田水三利用三地、三养殖三水面三等；未利三用地是指三农用三地和三建设三用地三以外三的土三地。使用三土地三的单三位和三个人三必须三严格三按照三土地三利用三总体三规划三确定三的用三途使三用土三地。国家三严格三限制三农用三地转三为建三设用三地，三控制三建设三用地三总量三，对三耕地三实行三特殊三保护三。国三家实三行占三用耕三地补三偿制三度。三非农三业建三设经三批准三占用三耕地三的，三按照"占多三少，三垦多三少"的原三则，三由占三用耕三地的三单位三负责三开垦三与所三占用三耕地三的数三量和三质量三相当三的耕三地；三没有三条件三开垦三或者三开垦三的耕三地不三符合三要求三的，三应当三按照三省、三自治三区、三直辖三市的三规定三缴纳三耕地三开垦三费，三专款三用于三开垦三新的三耕地三。我公三司拟三开发三的xx三x中包三含一三部分三农用三地，三涉及三到农三用地三转建三设用三地的三问题三。非三常麻三烦。三需要三上报三国家三，还三需要三按照三占用三的耕三地数三量补三偿耕三地的三问题三。地方三政策三中，三重点三讲一三下大三庆地三方土三地政三策，三大庆三市人三民政三府为三加快三旧城三区改三造开三发步三伐，三出台三了《关于三加强三旧城三区改三造土三地收三购储三备工三作的三指导三意见三（试三行）》庆政三发〔2三01三0〕三3号。文件三规定三发改三部门三负责三旧城三区改三造土三地整三理立三项批三复，三建设三部门三负责三编制三旧城三区改三造年三度计三划，三规划三部门三负责三改造三地块三的控三制性三详细三规划三并提三出规三划设三计条三件，三拆迁三管理三部门三负责三拆迁三政策三指导三、审三核批三准拆三迁补三偿方三案，三土地三收储三部门三负责三拆迁三补偿三安置三和土三地拆三迁整三理，三财政三部门三负责三筹集三收储三资金三，城三管、三公安三、法三制等三部门三要在三职责三范围三内做三好保三障工三作。xx市对三旧城三区改三造项三目实三行用三地预三申请三制度三，公三开面三向社三会招三商用三地预三申请三企业三。用地三预申三请企三业要三按招三商条三件交三纳预三申请三保证三金。三预申三请企三业协三助收三储部三门而三发生三的前三期规三划费三、设三计费三、调三查费三、委三托评三估费三、拆三迁不三可预三见费三和筹三集预三申请三保证三金所三发生三的财三务费三用等三成本三性支三出，三纳入三收储三成本三，适三当予三以补三偿，三补偿三数额三不能三超过三实际三拆迁三成本三的20三%，具三体标三准由三旧城三区改三造土三地收三储工三作领三导小三组根三据项三目实三际情三况确三定。旧城三区改三造项三目土三地整三理完三成后三，依三据总三体规三划设三计，三土地三面向三社会三公开三竞价三出让三。预申三请保三证金三额度三，要三根据三项目三实际三情况三确定三。对于预计三拆迁三成本三小于三土地三出让三金评三估价三格的项三目，三预申三请保三证金三按照三土地三出让三金评三估价三加各三项规三费（三不含三人防三费）三及用三地预三申请三企业三协助三收储三所发三生的三成本三性支三出的三合计三数交三纳。对预计三拆迁三成本三大于三土地三出让三金评三估价三格的项三目，1、如三果预三计拆三迁成三本小三于该三宗土三地出三让金三评估三价加三规费三价格三，预三申请三保证三金按三照土三地出三让金三加规三费加三前期三成本三性支三出的三合计三数交三纳；2、如三果预三计拆三迁成三本大三于该三宗土三地出三让金三评估三价加三规费三，预三申请三保证三金按三照预三计拆三迁成三本、三该宗三土地三开发三建设三应交三各项三规费三中上三缴国三家和三省的三部分三、用三地预三申请三企业三协助三收储三所发三生的三成本三性支三出的三合计三数交三纳。如果三用地三预申三请企三业是三通过三竞价三方式三确定三的，三无论三是上三述哪三种情三况，三预申三请保三证金三在此三基础三上还三应加三上竞三价时三承诺三的上三浮价三格。在项三目实三施过三程中三，如三实际三拆迁三成本三大于三预计三拆迁三成本三，预三申请三企业三要及三时补三交预三申请三保证三金；三如实三际拆三迁成三本小三于预三计拆三迁成三本，三根据三预申三请保三证金三测算三结果三，及三时退三还保三证金三。旧城三区改三造拆三迁整三理成三净地三后，三要按三照国三有土三地使三用权三招标三拍卖三挂牌三程序三出让三。参与三报名三竞买三企业三要在三规定三期限三预交三该宗三土地三开发三建设三应交三各项三规费三，并三足额三交纳三竞买三保证三金，三用地三预申三请企三业以三预申三请保三证金三作为三竞买三保证三金和三应该三预交三的规三费，三不再三重新三交纳三。用三地预三申请三企