房地产运营与土地一级开发操作要点

2023/5/16房地产经营与管理土地一级开发项目运作2目录第一部分房地产经营与管理一、房地产开发操作基本流程二、房地产开发企业管理机制优化三、房地产项目投资与战略管理第二部分土地一级开发项目运作一、土地一级开发的基本概念与流程二、土地一级开发项目的操作要点三、土地一级开发的项目融资与投资管理四、房地产企业土地一级开发实践3第一部分房地产运营与管理4房地产开发的程序开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般来说，这个程序包括四个阶段，即：

◈房地产投资分析与决策阶段

◈房地产开发前期工作阶段

◈房地产开发项目建设阶段

◈房屋销售与出租阶段注：房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。一、房地产开发操作基本流程5◈房地产开发前期工作阶段此阶段是具体落实开发方案，为开发项目建设实施作准备的阶段。主要工作有：申请建设用地规划许可证、购置开发场地、筹集资金、拆迁安置、项目报建。申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆迁安置、项目报建必须按一定的程序进行，而筹集资金则可以与之平行进行。◈房地产开发项目建设阶段在此阶段，开发商的主要工作有（1）通过招标投标选择施工企业；（2）以投资者、组织者、监督者的身份进行项目工程管理与控制；（3）竣工验收。◈房屋销售与出租阶段房屋的销售工作并非在房屋竣工验收后进行，营销策划、销售计划。一、房地产开发操作基本流程6企业练好内功是项目开发成功的前提企业内控管理的优化

企业组织架构

绩效管理

人员激励

资产优化

二、房地产开发企业管理机制优化71、房地产投资的基本涵义：是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。房地产投资形式多种多样，房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。

主要方式：开发建设式、合作开发式、收购项目式、收购股权式三、房地产项目投资与战略管理8三、房地产项目投资与战略管理2、房地产投资的特点：

（1）投资对象的固定性和不可移动性（2）高成本性（3）长周期性（4）高风险性（5）强环境约束性（6）低流动性9三、房地产项目投资与战略管理3、房地产投资的基本过程：投资房地产投资过程实际上就是房地产项目开发经营的全过程。房地产投资周期长、环节多，概括而言，房地产投资过程大体可分为投资分析、土地开发权获得、房地产生产开发及房地产销售经营这四个大的阶段。（1）投资分析

a.市场分析b.财务分析c.可行性分析。（2）土地开发权的获得土地成本支付巨大，大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产产权,不同的金融单位其信用成本与融资条件不同，因此在进行融资活动时，要详细评估投资计划与各种融资机会，以选择最有利的融资方式。（3）房地产建设开发在此阶段，投资者仍须向金融机构融资以取得资金，如何取得与选择有利的融资机会与融资条件，以保证建设开发进度及按时竣工完成，成为此时融资活动的主要目标。（4）房地产销售经营10三、房地产项目投资与战略管理4、房地产投资风险控制（1）风险分散——组合投资，多种经营（2）风险控制——资产管理，成本控制（3）风险转移——合理改变经营形式将风险由另一方承担

5、房地产投资收益的提升途径（1）投资规模和速度的合理控制（2）投资结构的优化配置（3）投资空间分布的合理配置（4）投资决策过程的科学化11三、房地产项目投资与战略管理6、房地产企业战略管理的基本过程基本过程由战略分析、战略选择、战略实施、战略控制等环节构成。

房地产企业战略的核心要素——财务战略（1）财务战略的确立筹资来源：内部融资、股权融资、债券融资、销售自产资本结构：融资成本、权益资本与债务资本的比例股利分配：盈余分配与留存政策

（2）新行业市场发展背景下，房地产企业的融资规划和财务战略将成为关乎企业发展成败的关键因素。12第二部分土地一级开发项目运作13一、土地一级开发的基本概念与流程一级开发基本概念经营性土地上市交易（招拍挂）前，要将生地开发整理成熟地，从而达到土地出让标准。在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做，现在也有一些房地产私募基金热衷于分享土地整理过程中的溢价。关键词：土地出让（招拍挂）之前、使土地达到出让标准的开发平整过程、政府主导14一、土地一级开发的基本概念与流程一级开发流程生地规划调查分析详细规划选择地块出让手续拆迁安置土地平整熟地转让15一、土地一级开发的基本概念与流程一级开发特点资金密集型，少则上亿，多则数十亿。某些业务环节容易产生纠纷，例如拆迁安置。土地需求受经济环境和政策影响大。从长期来看，土地出让会产生较大增值，经济效益较好，对投资人有较高的吸引力。越来越多的主流开发商主动参与到一级开发环节中，主要是意图在土地招牌挂过程中得到拿地的实惠和优势。16二、土地一级开发项目的操作要点一级开发要点要点一：土地一级开发项目的获取要点二：项目主体的融资要点三：土地招拍挂中的技巧17二、土地一级开发项目的操作要点开发权的获取。一些热点城市有较明显趋势逐步收紧土地开发权。但在二三线城市，房地产企业通常联姻城投、建投、港务等土地一级整理单位开展合作。开发主体融资。一级开发资金需求量大，征地拆迁一般占总投资的50%以上，且占用时间长，流动性差，减少融资风险、保证融资渠道畅通和多元化是土地一级开发成功的关键。招拍挂。现行招拍挂制度仍将坚持，但将完善和明确商业规则，防止“一级开发的企业更容易获取该地块的土地使用权”等关联交易和不公平竞争。18二、土地一级开发项目的操作要点土地一级开发的成本构成项目前期费用征地、拆迁费用公共区域市政基础设施建设费用区域内公共环境景观建设费用区域内公共配套设施建设费用工程建设其他费用管理费财务费用销售费用应纳税费不可预见费土地一级开发投融资分析1、资金使用计划2、融资额度及融资成本3、融资渠道及模式4、贷款本息偿还19三、三土地三一级三开发三的项三目融三资与三投资三管理政府三的传三统融三资模三式资金三来源三：财三政资三金、三金融三机构三贷款三和其三他资三金。缺陷三：地三方政三府财三政资三金捉三襟见三肘，三土地三一级三开发三资金三不足三。客观三上鼓三励了三土地三一级三开发三市场三化、三公司三化的三发展三。20三、三土地三一级三开发三的项三目融三资与三投资三管理城投三公司三模式一些三地方三政府三在实三践中三将土三地储三备开三发业三务交三给政三府下三属的三地方三城投三、建三投类三公司三执行三。利用三地方三融资三平台三，土三地一三级开三发业三务的三融资三可以三拓展三到发三行中三期票三据、三企业三债、三股票三、信三托计三划，三进行三直接三融资三，是三对土三地出三让收三益证三券化三的一三种尝三试。城投三公司三作为三政府三企业三，能三够控三制土三地出三让节三奏，三实现三土地三出让三收益三的最三大化三。21三、三土地三一级三开发三的项三目融三资与三投资三管理城投三公司三模式三存在三的问三题：第一三，作三为政三府企三业，三城投三公司三所融三到的三资金三投向三和收三益的三实现三容易三受到三政府三的影三响。第二三，金三融监三管部三门对三于土三地一三级开三发业三务的三政策三还存三在模三糊之三处，三没有三将土三地储三备中三心融三资和三土地三一级三开发三商融三资分三开对三待。三这两三类主三体的三融资三行为三、属三性是三完全三不相三同的三，将三这两三类行三为混三为一三谈，三导致三政策三指向三模糊三，从三而不三利于三土地三一级三开发三业务三融资三渠道三的拓三展。第三三，无三论是三土地三储备三机构三还是三受托三的土三地一三级开三发商三，取三得土三地并三未实三际缴三纳土三地出三让金三，仅三仅是三为了三取得三贷款三而办三理了三土地三过户三手续三和变三更了三土地三性质三，由三此导三致处三置土三地在三现行三法律三框架三下存三在较三大的三法律三风险三，即三储备三土地三作为三抵押三物，三其实三并不三具备三抵押三的合三法性三；另三外，三储备三土地三的价三值具三有不三确定三性。22三、三土地三一级三开发三的项三目融三资与三投资三管理资产三证券三化模三式从属三于资三产证三券化三的土三地出三让收三益证三券化三，就三是将三归属三土地三一级三开发三商的三土地三出让三收益三部分三设计三成证三券在三资本三市场三出售三，将三未来三的土三地出三让收三益现三值用三于今三天的三土地三一级三开发三业务三。需要三政府三给予三相应三的财三政补三贴，三或者三保证三土地三一级三开发三上的三保底三收益三。通过三证券三化，三可以三筹集三大规三模土三地开三发资三金，三降低三银行三信贷三等债三权融三资比三例，三加大三股权三融资三，使三得土三地一三级开三发商三的资三本结三构更三加合三理，三保证三融资三的持三续性三。土地三一级三开发三商使三用归三属自三己的三土地三出让三收益三进行三市场三化融三资运三作，三隔离三政府三部门三和风三险之三间的三联系三。更多三融资三方式三：财三政拨三款、三银行三贷款三、土三地信三托、三土地三基金三、土三地债三券、三利用三住房三公积金三、社三会保三险基三金、三保险三资金三、离三退休三基金三、养三老基三金、三企业三或企三业联三合体三融资三、招商三引资三、项三目融三资、三海外三融资三等。23四、三房地三产企三业土三地一三级开三发实三践土地三一级三开发三宏观三背景十二三五期三间，三我国三城镇三化率三将超三过50三%，且三未来10三-1三5年趋三势不三会发三生改三变，三住房三供地三的紧三张趋三势还三会继三续。20三10年1-三6月，31个大三中城三市累三计购三置土三地面三积1.三85亿平三方米三，而三累积三开发三面积三只有1.三05亿平三方米三。一三级市三场的三整理三储备三活动三性要三强于三二级三市场三的开三发销三售。从土三地一三级开三发商三的年三报来三看，三各上三市公三司用三于开三发土三地的三现金三流充三裕，三且主三要利三润来三源于三一级三开发三，利三润丰三厚。上市公司开发区域净利润*（万元）经营活动现金流*（万元）云南城投昆明4,54322,482中天城投贵阳23,184370,928绵世股份成都（161）1,089交大博通西安（128）20,000中南建设海门、儋州52,088519,728西藏城投上海11,70292,222黑牡丹常州20,052197,291天房发展天津16,074337,009漳州发展漳州7,484123,823*：数三据截三止到20三10年9月30日24四、三房地三产企三业土三地一三级开三发实三践利益三链条房地三产企三业积三极参三与土三地一三级开三发，是三动机三、机三会和三态度三三方三面共三同作三用的结三果。动机三：一三二级三土地三市场三联动三，创三造更大三利润三空间三。机会三：中三央清三理地三方融三资平三台，三房地产三开发三商有三机会三成为三地方三政府三一级三土地开三发商三。态度三：中三央对三一级三土地三市场三的态三度已经明三确，三倡导三退出三直接三开发三过程三，转三嫁融资风三险。房地产企业参与土地一级开发动机机会态度25四、三房地三产企三业土三地一三级开三发实三践一级三开发三收益一级三土地三开发三收益三率不三俗。以20三09年的三一支三土地三天津三土地三整理三基金三为例三，若三以接三近起三拍价三出让三土地三，基三金年三回报三率将三超过16三%，而三今年三亿城三股份三和首三创股三份参三与的三唐山三和海三南土三地整三理项三目中三，税三后投三资收三益将三不低三于11三%。政府三与公三司分三成。一三级开三发的三利润三率没三有二三级开三发那三么高三，一三般与三政府三约定三的利三润率三水平三在8%到10三%之间三。通三常在三土地三出让三后，三还会三和政三府按三照约三定比三例进三行分三成，三从而三实现三土地三增值三收益三。政府三保底三收益。例三如云三南城三投与三昆明三市政三府签三订协三议，三保底三税后三收益三率为5%，不三足时三由政三府补三齐。一二三级联三动最三大化三收益。开三发商三可以三以较三低的