房地产房地产市场与房地产投资

1房地产投资分析主讲：王望珍单位：武汉大学土建学院工程管理系2主要内容1.导论：房地产、房地产市场与房地产投资2.房地产投资的环境分析3.房地产投资的市场分析4.房地产投资的财务分析5.房地产投资的融资分析6.房地产投资的风险分析3一、房地产与房地产市场（一）房地产1.房地产：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。（1）不可分离的部分：不仅包括土地上的建筑物、道路、停车场、水电设施等，也包括土地上的树木及苗圃等。（2）房地产也称不动产，不动产是指内生于不动产所有者的法律权利、权益和利润，也就是说拥有土地不是拥有自然土地，而是拥有在一定限制条件下使用、处置和使用土地的权利。第一章导论42.房地产的特点（1）物理特征1）不可移动性；2）异质性；3）不灭性。（2）经济特征1）稀缺性；2）经济寿命长；3）增值性；4）位址。5（二）房地产市场1.概念（1）狭义的房地产市场：指房地产商品交易的场所。（2）广义的市场：

一是房地产商品所拥有的现实和潜在的消费者总和；二是房地产商品流通过程中各种交换关系的总和。具体地说，它包括房地产所有权的买卖、租赁、抵押、典当及产权互换以及土地使用权的有偿出让、转让、出租等活动，还包括各种中介对土地、房屋所进行的经营性活动。62.房地产市场的特点房地产市场与其他的市场不同，其差别是因为个人资产的价值、政府在房地产市场中的角色，人们获得资产的方式和人们希望资产带来的效用等因素造成的。（1）价值量大；（2）政府干预；（3）感觉；（4）愿望；（5）心理效用。房地产市场博弈各方7王望珍在下列情况下，哪种情形对金融机构最有利：1、房价上升；2、房价下降；3、房价相对稳定。消费者银行开发商83.房地产市场的分类现阶段中国的房地产市场根据其组成可以分为房产市场、地产市场、房地产金融市场、房地产劳务市场和房地产信息市场五种类型。（1）房产市场按交换形式分：买卖市场、租赁市场和互换市场从供房时间分：现货市场和期货市场9（2）地产市场一级市场：即城市土地出让市场，各级政府代表国家这一所有权主体将指定地段通过招标、拍卖、协议出让等形式提供给开发者，开发者一次性支付出让期内享有的土地使用权的出让费用。二级市场：即城市地产转让市场，指土地在一级市场上出让后，受让者将土地通过一定的投资过渡，再转让给其他的土地或房屋需求者。思考:原行政划拨的土地使用权可否直接转让？10（3）房地产金融市场：指通过房地产专业银行或其他商业银行的房地产信贷部，采用信贷、发行股票和债劵以及开展住房出席业务，或者运用按揭等方式为房地产买卖和租赁活动融通资金而形成的辅助性的金融市场。（4）房地产劳务市场：指为住户和用户提供房屋修缮、加固、改造、危房鉴定、方案设计、室内外装修、房屋附属建筑和设备的维修、房屋管理以及中介活动等综合活动的房地产辅助市场。（5）房地产信息市场：指围绕房地产业务和技术咨询、房地产租赁和买卖行情以及有关资料等所形成的供需市场。114.不完全竞争条件下的

房地产价格问题（1）基本概念和术语1）交易价格：指房地产在进行交易过程中发生的价格，是双方议价的结果，也称为实际价格。2）最可能销售价格：是对未来交易中成交价格的一种最可能的估计。3）市场价值：是经济学理论中认为的房地产市场价格波动的中心，也称为不动产价值或理论价格。4）评估价格：是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种最可能的估计、推测或判断。5）投资价值：对于投资者而言，就是预期的未来收益的价值。反映了投资者对某一房地产未来预期利润能力的一种假定。12（2）需求与房地产价格1）需求：指消费者在各种可能的情况下，对某种产品愿意并且能够购买的数量。只有有效需求才与不动产的定价有关，因此开发商必须进行详细的分析。以便弄清楚某一空间在可供使用有效需求所能达到总空间的比例。例如某一特定的有效需求为100，若4个开发商都预测到这一点，并且都作出行动，结果将是400个单元同时陷入同一市场。13

在一个较稳定的需求市场上，价格与需求存在以上的关系，可以看出：（1）较高的价格对需求有抑制作用；（2）当市场的需求发生变化时，曲线会发生移动。若经济不景气，有效需求降低，曲线会从D0移向D1

，反之则从D0移向D2。其结果是在同一价格P0上，其需求会从Q0下降到Q1，从而使需求相对过剩Q0-Q1；若仍保持供给量不变，其价格会从P0下到P1.D0D1D2QPQ0P0Q1P10114（3）房地产的供给与价格（1）供给：供给是在某一特定的时间类，市场的价格与供应者愿意提供的物品数量之间的关系，反应的是一定价格区间内，价格与供给量的关系。（2）供给量指的是在某一特定的价格水平下，单位时间内市场上某种商品的供给数量。15供给量是供给与需求曲线的相交点，其对应的价格称为均衡点。一般来说，不动产的供给始终滞后于需求。16（4）房地产交易价值的形成abVs房产价值Vp最可能售价当Vp≥Vs，卖，Vs为最低价（a端）cdVb

买价VI

房产价值当Vb≥VI，买，VI为最高可接受价格（d端）卖方买方adVs

VI

交易区间当a<d时，交易有可能发生，否则无法成交房地产交易价格的形成取决于交易双方对同一宗房地产价值的不同认知，只有买方对房地产投资价值的评估不低于卖方时，交易才会发生。在这一区间内，实际成交价格会在某一位置发生，取决于双方的议价技巧。17（三）时间因素与房地产市场的均衡房地产交易价格是由买卖双方博弈的结果，即双方力量达到均衡点时的成交价。在实际操作中，交易往往由双方多重博弈之后完成，因此必须引进时间因素。假设市场的其余条件相同，仅从供给角度进行分析。（蛛网定理）假设房地产开发者根据市场价格行情，修正其开发计划，一般在1年或2年以后新的供给生效。假定供给调整需要1年的市场，同时购房者对新价格的调整被认为是瞬时的。18假设目前市场的需求从1开始，此时开发者计划按价格P1供给，1年后较大的供给实现，此时只能以较低的价格出现并移向3点，此时的低价使开发商泄气，于是削减供给，供给量的减少在1年后，即点4生效，但这一生效又导致价格上扬到点5。如此重复，每一次运动使市场向均衡价格和均衡供给量（P0,Q0）靠近。SDQPP1123456数量P00Q0PT均衡价格P0123456时间价格是波动的，波幅是递减的，而供求愈来愈趋于均衡水平P019第二节选房止地产投部资概述投资是驾将一定摆的资金判投放于凝某一项剂目，以岂获得未器来的预算期利润饥。由于养项目之面临菊许多斜的不柔确定驱性，雕因此意在期阅待投纱资回复报的假同时义也伴惊随着锯较大竹的风内险。为了蚂降低义风险抱，投租资者惑必须甘对项豆目进劫行更牲多的萝调查挪，提夸高预贝测的月准确述性。20一、惭房地净产的瞎投资屿方式（一）饮投资开洪发的对示象1.未开发痰的土地前：（1）旧城荐改造：恨对房屋夹陈旧、挨破损或钓基础设枯施落后积的老城单区进行习的投资呜开发，育包括拆辜迁安置宝、改造侄建设。特点：冤地价高做、拆迁宾难度大艇，因此狭开发成宗本高、聋周期长芹。要求烂从事该溪领域的钟投资，未必须熟恋悉城市欣规划，晚进行未沙来发展佳的预测嗽。（2）新请区开害发：蜜对城电市郊际区新倚征土情地的坐投资缓开发登。特点展：地电价便醋宜，愁开发旅成本牵低。开发粘成败兔的关饺键：律准确宏把握巧土地镜的使光用性距质，绑了解潜配套唤设施描、基透础设凶施和莲公共真服务弃设施辉是否双完备米等。212.住宅投资拐的主父要对奏象：（1）出忽租性寄住宅（2）销售遭性住宅开发发成败命的关盖键：裹市场单定位文是否乳准确蛛，价倡格是千否合橡理，艰配套横设施切是否敬是否役完善削，营盐销是滋否到丙位。3.办公纪楼宇一般是名租赁经阴营，风土险大，六其风险砍与环境软、结构晴、装修孩、物管奋水平有达关，同吴时与宏悼观经济布、区域场经济关袋系密切迅。224.商场、荡酒楼、揉旅店等特点黎：投美资回懂报高截，但华风险裹大，跨竞争收激烈停，受掌区域桶内商赤业、汗旅游厅及经音济因昏素的恰影响话，波着动较关大。5.工业晴厂房置、仓跃储性咐物业主要影爱响因素会：土地努位置特点：猛物业适各应性差书，风险闯大。6.休闲笔性物钩业包括电南影院、习剧院、能保健医菠院、网凡球场、傻高尔夫烘球场等袋娱乐、粘休闲性泼的房地么产项目驼。（1）非渡人类词的基歪本需咽求。柜（受他经济术水平思影响额大）（2）与人稳口年龄挺结构关础系密切贩。（3）区柄位因浮素的蹦影响盯。23（二）筒房地代产投遗资资处金的焰投入访方式1.房地规产信骂托采用活股份陷公司皇的所晋有制厚形式游，将坊被动毒的股僚东投泛资者起的资帖金吸抗引到低房地呜产中铜来。优点:（1）以股摇份公司居的形式子募集资愿金，可隐以吸纳论社会上顶闲散资里金进入要房地产拌市场，秀而且房灿地产信截托受到欲政府的丸严格监伏督，安讨全性高龟。（2）受序益凭乐证可较在资再本市扒场自刮由买稻卖，译降低态了房惧地产妙投资威的流厚动性屋风险尺，可半以吸色引社加会上魂的游内资进践入市漆场，浴增加屋房地霉产资等金的犯供给打。（3）受仅益凭扣证的兄流通端可扩希大资鸣本市书场的陈规模厨，促世使资甚本市盏场更返加完贿善。（4）有利自于社会剃公平与绪效率的攀兼顾。（5）使蜓资产航的可此分割践性增乓加，夹达到礼分散语风险挑的效芽果。24缺点：（1）投雷资者陵不具首有直评接控手制其寄资金拢和管抬理的富机会纵。（2）信托院凭证系雹于资本巾市场，邻易受市毁场波动设的影响朱。2.房地产含辛迪加辛迪滩加是叙企业现组织乡丰的合礼伙方奶式：（1）一般染合伙形谦态：每岁个合伙碰人地位衰相同，顺损益依只其比例泻或首先示约定参碌与分配匀或分摊萝，都有毙管理与袜决策权筒。（2）有限缘瑞合伙形贩态：分园为主要理合伙人芦和有限佳合伙人妙。主要扔合伙人浙负责管怪理、决勺策、承阅担无限促责任。伯有限合搬伙人不贤参与管拴理和决酬策，承滩担有限收责任。作为仍有限犁合伙袜人的祸优点兽是：（1）拥有复小额资待金即可凤进行房傲地产投擦资。（2）无丸房地话产经络验，各但可向获得迎可观泻的回剖报。（3）只炉承担晨有限规责任伍。缺点:（1）流动惕性差；膊（2）风坏险大扰。（3）有女限合凯伙股云额发派行不疤完，稳变成馋小规革模投怪资，豆风险躺大，厕其回车报可突能有梁名无甜实。253.房地仆产抵师押贷粥款和抓抵押挪贷款丧证劵4.直接森购置泳房地华产优点愚：可害直接准参与诵管理祝。缺点：（1）必缠须承西担全观部投奸资风械险，及而且坚负无超限责滴任。市（2）需资蚁金量大徒，个人光投资往照往无法郑实现。5.混合晚房地懒产基足金由大旋银行蠢、保糕险公蔑司或断房地欲产投扑资公律司提橡供退恐休基竿金作允为房极地产培的投身资渠期道。操作方授法：混爽合基金视经理向肉各个退容休基金赴募集资烫金，然泉后进行区投资。26二、房距地产投顺资的构迈成（一）梳投资主虎体指直接仓从事房集地产投互资活动凭的投资学者。1.国家2.企业3.个人（二镜）投再资资吐金的针构成（1）企僚业自谱有资件金（2）信后贷资乖金（3）集卧资（4）利奏用外贷资（5）财胃政资短金（6）预艳售款（7）承河包商贱带资弹承包皆。27三、地房地吐产投甚资的抬三要局素（一）编时机购入温的时尽机（叮土地著、物篇业）开发芦的时个机楼盘推纽奉出的时违机（二）地段地段昏不仅扔指其蚀所处回的地界理位石置，曲还指各其所录处的员社会迈位置逼。（三之）质愈量好的碌质量焦是获狠得良周好的水投资贪效果浙的保桐障。28四、妹房地柳产投拒资的滩特性（一距）优踏点有形尽的投航资通货膨举胀中保镜值增值励的手段易于融斑资享有税蛾收优惠潜在的杨增值性投资弟回报帐高可以凑获得仰多重售收益非同质晴性29四、瓦房地鸣产投则资的睛特性兄（续护）（二口）缺碎点投资量沸大投资合拣作性强投资回胳收期长投