房地产投资中的基本问题

房地产投资分析中的基本问题房地产投资分析中的基本问题房地产投资概述房地产投资分析概述房地产投资分析中常用的基本概念1．1房地产投资概述

1．1．1房地产投资的含义

投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。所以“投资”一词从广义上来说，既用来指特种资金，又用来指特定的经济活动。1．1房地产投资概述在房地产投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。

房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。所以，这里的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。

1．1房地产投资概述1．1．2房地产投资的类型1．从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。1）直接投资

房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。1．1房地产投资概述（1）房地产开发投资

房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也比较丰厚。房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。1．1房地产投资概述（2）房地产置业投资

房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。置业投资的对象可以是开发后新建成的物业（市场上的增量房地产），也可以是房地产市场上的二手货。置业投资一般从长期投资的角度出发，可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。1．1房地产投资概述2）间接投资

房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。1．1房地产投资概述2．从房地产投资的用途来说，房地产投资可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。1）地产投资

即单纯地投资于土地，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。1．1房地产投资概述2）住宅房地产投资住宅房地产分为普通商品住宅、高档公寓和别墅等多种类型。投资于住宅房地产，既可直接出售，也可进行租赁经营。

1．1房地产投资概述3）商业房地产投资这种投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租经营为主，收益较高，但同时承担的风险也较大。物业管理对于这类投资显得尤其重要，它是防范投资风险的主要手段。4）工业房地产投资我国目前工业房地产投资主要集中于开发区建设中，其他都是随一般工业投资进行的。1．1房地产投资概述3．从房地产投资经营方式来说，房地产投资分为出售型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投资。1）出售型房地产项目投资这类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。1．1房地产投资概述2）出租型房地产项目这类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。1．1房地产投资概述3）混合型房地产项目这类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入，回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

本书在讲述房地产投资分析时，经常会使用到上述各类划分。具体使用哪一种划分方法，要看研究内容的需要。1．1房地产投资概述1．1．3房地产投资的目的房地产投资的目的，就是为了通过开发和经营等过程获取未来收益。这些未来的收益具体包括：现金流量收益、避税收入、销售收益等。1．1房地产投资概述1．现金流量收益现金流量收益一般是拥有房地产的投资者因为经营房地产而获取的经营、租金收入中扣除各种支出后的余额。

房地产投资现金流量的大小主要取决于以下的三个因素。其一，房地产租金总额。其二，房地产的总营运费用。其三，投资借款的偿还方式和数额。

1．1房地产投资概述2．避税收入

拥有房地产时的避税收入，是指因提取房地产折旧而降低纳税基数，给投资者带来的收益。它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。1．1房地产投资概述3．销售收益在所有房地产投资收益中，销售收益是最大的。销售收益既可以来自于房地产开发投资，也可以来自房地产置业投资。对于房地产开发投资者来说，其投资的主要目的是获取销售开发利润，此时，销售收益就变成了销售利润。1．留1房援地产浸投资礼概述对于房妄地产置匪业投资勉者来说朋，投资苍的主要描目的是春为了获宁取现金短流量收胳益，也澡就是将意投资购僚入的物称业出租晨给最终危的使用套者，获食取较为坛稳定的病经常性选收入。粱这种投艘资具有公的另一摊个特点垫是，在冷投资者炼不愿意宏继续持艘有该项烦置业投巨资时，伍可以将岭其转售擦给另外情的置业以投资者兄，转售锯价格扣铜除相应埋的销售扭税和交兄易成本崖后就是给销售收驱益。两种情昨况下的知销售收闲益都是己卖掉房盗地产所念获得的换收入，水减除纳枝税和有门关成本隐后的余柄额。1．1洋房地产况投资概葬述1．1陡．4房伯地产投庙资的特珠性房地产驱投资，嫂由于其每商品的购特殊性校，存在桌着不同浆于其它煌投资类室型的特陵点。认烈识和掌每握这些势特点，站对我们妄进行房颜地产投溪资决策昆分析是丛十分重坐要的。1．1臭房地产多投资概废述1．位蜘置的固想定性房地产谎的位置储固定性锦也叫不扩可移动混性。这咱一点决步定了房娱地产不宣能脱离穷周围的求环境而耐单独存腹在。这岛使得房负地产投蚂资者在提选择房荐地产项袄目的区寄位时，贵应注意阅以下几肯点：1）选阻择的房兵地产区异位，在焦当前必钩须对开沙发投资肃者、置池业投资乱者以及龄未来的乏租客都扶具有吸王引力。1．1想房地产雀投资概扩述2）选展择的房隐地产区阴位，在差未来必办须具有完增值潜续力。房呢地产投粮资价值香的高低独，在很刚大程度符上取决狭于其所北处地区邮物业的撤整体升轻值潜力步，而不夹仅仅是淹看当前惕净租金建水平的夜高低。3）投砖资者还绑必须重心视房地蛮产项目红所处区陈位的变甘化情况怀。1．跌1房跑地产营投资渗概述2．趟寿命激周期该长房地产那商品跟镜其他商辈品相比永，其生他产周期顺和使用犯周期都燥很长。如果尝房地唤产的雪维护屿状况虑较好宫，其抽较长桂的自踪蝶然寿熔命可伪以使容投资葵者从沟一项慨置业后投资梦中获恭取几万个经追济寿驳命（乘经济躬寿命胜是指炼在正蹈常市疲场和枝运营楼状态揪下，墓房地辽产产王生的吹收益糖大于贵其运粥营成勺本，胡即净忠收益翻大于贯零的叮持续贵时间冬）。1．1波房地产尼投资概龄述3．识适应攻性所谓魄适应库性，缝是指四房地宝产投敌资者材能够谜根据疾市场驳的变关化和压需要放，及摇时地捡调整着房地加产的朵使用咽功能璃，使哀之既舍适合突房地廉产市猪场的苦需求变，又末能增最加置条业投插资的妖收益吧。1．1豪房地产洲投资概代述4．当个别晓性房地产援的位置挺固定性请，决定渡了此地复与彼地出（或此唐处与彼懒处）的悉房地产皮不可能识完全相占同。即挡使是紧缺邻的两财宗房地券产，也雨由于此翻时投资竿与彼时储投资而疑不一样仗。房地昨产市灯场上驰的产毅品不虽可能胶做到首标准狸化。勺这种枯差异令往往汇最终慨反映懒在两枕宗物提业的肠租金幻玉水平捉和出衔租率终等方困面。违从这浸种意掩义上草讲，匀每一闭宗物寻业在色房地牲产市岗场中够的地印位和钞价值小都是贩不一窗样的烤。1．1敬房地产佣投资概束述5．政栏策影响堤性政策多影响甘性是信指房皮地产线投资稼容易物受到矿政府疾政策衔的影铃响。由于奴房地合产在倚社会惊经济射活动侮中的抓重要冈性，幅政府棒对房秆地产流市场蹈十分疮关注拾，经故常会鸽有新灯的政砌策措凭施出畜台，背以调岂整房既地产乳商品芳在生碍产、蹦交易撒、使羽用过胞程中会的法芳律关故系和妈经济发利益州关系闻。1．幼1房篇地产淘投资板概述6．对略专业管矮理的依忆赖性对房柏地产盖直接脂投资父而言婶，房分地产薯投资羊对专猎业管商理的巴依赖暴性较算强。奇房地猾产开垒发投喂资需揉要投米资者榨在获透取土马地使统用权追、规嫩划设并计、湖融资启贷款灯、施弓工管臂理、寨市场当营销高等方禾面具拥有管榜理经免验和妄能力摧；即挂使是雀置业尖投资荷也需某要投叠资者孕考虑兆租客分、租畜约、巧维修添、保琴安等非问题熔。1．1虹房地产铜投资概趁述7．椒相互肿影响互性房地产杀投资的栋相互影戚响性是尤指在一骆个区域大范围内该，房地峡产的投内资价值煎往往与堡周边情禁况的好蚁坏有关肝。如果政懒府在道陷路、公饼园、学喝校等公崭共设施亮方面加肯大投资吧，往往欠能显著陡提高附彼近房地鼻产的价臣值。反钞之，一雹个地区类的衰落承和冷清廊，也会庙导致附拨近房地踪蝶产价值员的降低愉。1．甘1房司地产围投资问概述8．贺房地料产投变资的解巨额突性房地产唤投资需砍要大量寸资金垫条付，没叔有雄厚贴的资金强实力或车一定的摔筹资能查力，就甜不能投疏资于房童地产。1．骗1房钢地产郊投资锐概述9．房趴地产投轮资的风背险性房地捞产投踪蝶资开执发的负每一大个过矮程均谷存在融着不宝确定缸性因升素，讯因而反也存善在着术风险勇。由于牛市场带上各看种不饥确定僚因素袖的作难用，岁使投腥资可京能会晌朝着碍与投暑资者饼愿望辅相反仿的方钳向发盼展。1．1没房地产奸投资概屈述10卡．房甚地产女投资筋的保缩慧值与桐增值匀性众所周扇知，通损货膨胀笋能使货绣币贬值乱。人们幼为了在热今后相旗当长的枯时间内肃避免由或于通货劝膨胀给邪自己带丝式来的损推失，必敢须寻求览某种保唤值的方赵法。随着社袖会的发缎展、人馋口的增勾多、经柄济的繁贿荣、人莫们对土件地的需队求日益警增长，栋房地产倒的价格佣总体呈宴不断上踩升趋势通。所以赏从长远厚来看，案最能保谷值而又娘最重要南的实物宜就是房电地产。另一够方面腹，由静于土跳地资据源的吩不可闯再生妨性和麦稀缺玻性及瞒房地药产的帝耐用您性和或使用寨价值蜜上的管广泛痒性，狠并且卸，随转着经盾济的票发展广和人玻民生丝式活水苗平的中提高祖，人棚们对望房地违产需胆求的片迫切违性也已日益隐增长亩，使他房地蛾产在岁相当发时期爱内成络为供坝不应涛求的步商品李，房稻地产坐价格丙根据成市场触经济昨规律破不断蠢上升春。从长远只利益看为，投资犹于房地菌产，是煎一种比班较可靠置的增值海手段。1．反2房碗地产犯投资么分析浊概述1．2摩．1为倒什么要喂进行房重地产投袄资分析房地产器投资的墓形式多冠种多样瞧。比如省一个普佩通的个卧人投资印者，可补以用4针万元的蕉首付款骨运作一挡个20油万元的仆置业投编资项目裳；一个才不愿意女参与房争地产直亿接管理饼的投资奖者，可捉以用1悲万元购还买房地扰产公司抬的股票饿、债券握；一个子房地产码开发公队司可以危投资数希百万或盐数千万晴元建造虏一幢写材字楼；爽而一个访政府可石以花费排数亿元件新建一侮个车站赴和交通碍系统。亡所有这缸些都牵彼涉到房全地产投蚁资决策慢问题。活尽管它违们表现日形式各招异，但柜它们都飘有一个吐共同的仁特点，股即通过横牺牲现利在的某酬些利益霸换取预杜期收益挽。1．计2房罩地产须投资奔分析钟概述因为多片种投资匹机会往侵往同时羽存在，名其中诱督人的投顿资机会亿又往往野不只一献个，而陵投资者犁可以利璃用的资抗源却是狂有限的共，所以价投资者秀必须在牙确定的妈即期支跪出与不翁确定的违未来收裤益之间点做出慎炒重的选傅择。这傻时，就证需要有搜一种方龙法能够袋对各种猎投资方雀案进行馅评估，赛帮助投贤资者在帆各种限统制条件翼下，如述可承受撑的风险枕、所要拜求的投教资收益伍率以及短城市规浅划的约派束等，告使投资价获得最惨大的效喊益。1．2涉房地产益投资分骆析概述投资搂的收植益需球要预术测；料收益沿获得溜的时稍间不遇同需煎要校喉正；移收益少的置灿信程待度即邀风险辩需要妹考虑哲；面渔临多燃种投街资机酬会但主资源点有限球。上爹述原料因要纲求我煌们必盲须通故过房侄地产发投资尿分析虑才能裕做出豪正确狗决策滥。1．缎2房鸦地产倡投资史分析蜘概述1．赛2．可2房臂地产轨投资披分析丢的任艰务房地泰产投朱资分慢析要都完成年的基移本任豪务是魂：1．为柏投资者扑提供投善资方向投资者稼在准备况投资前尺，往往都面临投牵资方向趁问题，植诸如地迹域、地激址选择蜜，物业寇种类选刑择，规循模、期战限选择璃，合作兽伙伴选掀择等等巨。因此粪，要求背一个良教好的分兰析报告贫，对投窜资方向摆诸问题批做出全续面、可波信的论什证。1．始2房阵地产岭投资责分析钩概述2．盈为投遇资者关提供咸运作独方式一项棵投资不活动从的运未作包陶括许评多方贩面，排如投滴资者屑欲选脱择地铅块兴锅建商窝业设棵施出砍租经眯营。部他将凑面临悟如何恳取得祸土地亿使用谣权、块如何川取得着建筑妄开工筛许可剃证、航如何圾筹集造资金贿、如什何保军证开鞋发建屠设工翻期、狮如何寇选择忧合作刃伙伴网等问角题。1．盲2房感地产绞投资惨分析作概述3．为饺投资者缓预测投推资效益投资涨收益纹是投猎资者歇关心奶的根虾本问巩题，们是投玻资者矩的投武资目基的所失在。杏也有蜜一些抬投资馅者更齐关心神投资拘的社肆会效肆益问客题。1．恶2房释地产叠投资证分析沉概述4．纹为投晴资者远描述村风险蔽及提萌供避峡险方亭法分析舅人员畏仅仅此为投旨资者壤预测柜投资棉收益巴是不盖够的辆，还维要告富诉投老资者曲投资荒风险全；仅弦仅告质之有浆风险拾还是判不够跳的，往还要劣告之裕如何剪躲避隐风险合。除上述铸任务外杀，分析情人员还画须就投灿资项目衫可能引央发的社瓜会问题扮、环境鸣问题加军以阐述悦。房地飞产投资樱的主要关目标是船获取高锄额利润戴，但并础不意味旧着不考延虑投资鼠的社会邮效益和鼻环境效诵益。因扣为一项皆社会效洞益和环镰境效益蹲不好的竿房地产读投资项客目，不狂可能获婶得政府兼的批准址。1．2犯房地产坑投资分矮析概述房地爷产投啊资分好析的疯实质谋是为称投资轻者出体谋划质策。移一份蚁好的薯分析股报告买可为绸投资恩者节茎省资蓬金和桌谋取殖利益测。而迁一份肠不好晶的分滥析报浩告可面能导吉致投框资者仰误入穴歧途民。房地阁产投卷资分购析的脑最终碌目的织，是肚使房棵地产切投资缓项目遇在既再定的我目标玩和既脂定的洲资源叔条件志下，揭选择形最佳智方案怎以获绑取最语好的挠经济霸效益箩。1．2万房地产糖投资分沿析概述1．2茶．3房柏地产投欢资分析趴的内容1．市体场分析房地产然投资项缘瑞目在投湿资决策捆确定之客前，调讽查市场诊情况、谦项目背筐景资料堆，辨识绞投资风纷险，选翅择投资卖机会的那过程，屑称为房汇地产投阁资项目温的市场悄分析。市场分芦析包括雕对房地辨产市场夏的调查嫌与预测坡。1．2铲房地产牵投资分踩析概述2．马区位鼓条件泰分析在很多连情况下鞠，房地傅产销售虏价格和颗租金水勉平主要挤是由其哲区位因棍素决定择的，对谋某一区揪位的需减求越大缸，该区坝位单位盲面积的艳租金和旅价格水判平就越扑高。所办以区位态条件的腿好坏对耻房地产坊投资项街目的利简润和收章益有着局重要的忍影响。某一具找体的城冤市地块播常在很织大程度秘上受这刑一城市颂区域内猪的经济搅、社会蕉和政治怎力量的今影响。对投掉资项回目构耍成影架响的掘区位语条件奸还包高括该掠项目比具体搞地点帮的自家然和延法律催特征护。1．2末房地产耐投资分纺析概述3．骡基础柿数据新估算清分析包括帖许多膨定量费的调恩查或割预测须结果彼，如搜项目为的投逮资、县成本母与费锡用、菜各项欢税金送和利纳润、船租售拆价格队、资膨金的局筹措寒、可叨获得伪的融尝资额门以及艺进度暗的安孕排等宝，这汇些数晨据如甩果不遭够准信确（墙当然粒是相指对的说），丢那么灵后面恒据此岂分析殊所得幻玉出的壶结论佳就是援可商昆榷的腊。1．朗2房委地产晚投资厦分析制概述4．躲财务薄分析财务分贴析是对咱项目的哀盈利能临力、清票偿能力调、资金彩平衡能犁力等进戒行的分流析，从时而得出探财务上拣是否可航行的结梯论。1．摊2房钢地产相投资伏分析萄概述5．不偏确定性劝分析在房队地产铃投资隔项目胜的经予济分中析中铲，运衰用了荷大量毙的技倒术经幕济数钥据，赠如销醒售单赌价、擦成本对、收去益、艇贷款魔、利性率、伯工期鹊等。灭由于阳这些即数据倾都是狗投资耗分析医人员须根据膊资料族对未沈来的遮可能三性作架出的手某种液估计号，所食以分赠析中凝必然倚带有友某种陷不确牵定性健。通过足临界蛙点分神析、据敏感搏性分和析对稠这些孩不确渗定性乱因素绢进行铜分析妈，以崖揭示教项目普所能盟达到躲的盈寨利水差平和涛面临果的风源险。1．驳2房戚地产辈投资往分析乔概述6．风归险分析前述男的不补确定密性分幕析无捐法对虫投资异者所侄承担航的风校险做隶定量额估计穿，它扫只能捐起到享定性额说明帖的作狸用。薪而风职险分三析可德以根性据各寄种变态量的汽概率气分布止，来雷推求恰一个冒项目首在风留险条岛件下密获利嫌的可次能性娱大小丽。这防种可博能性勉描述购了房纯地产府项目陕在特蚀定收叙益状诱态下晓的风兴险程陵度，崖进而隶为投捐资者档决策茎提供沃可靠糠依据稍。1．狡2房冠地产迹投资态分析颗概述7．决能策分析凑（即方杂案比选际分析）某些坦时候源，投药资者泊需要得从各胶种投堵资方苗案中拥选择胀一个咽或几智个投僻资方医案，谱用于胸投资回活动忽。当亲投资岸者资先源有躁限的缴时候提，就半需要填对投暖资方勿案再读进行周比选灭。至此仪，一如项完妄整的肠房地震产投答资分铲析过筒程才泛算完至结。1．2辅房地产熟投资分鸦析概述1．债2．却4房蚁地产挡投资荐项目票的可纲行性割分析咏与投锣资分俭析、猪项目拢评估掩的不举同1．可铺行性分累析与投卵资分析家的不同房地闲产投暗资分局析，归是指口在房防地产酒投资驳活动哪的前鼠期，拨投资烛者运汪用自缓己及待投资掩分析巨人员穴的知照识与话能力监，全匠面地哀调查祥投资扑项目价的各涌方制趴约因杆素，监对所柳有可疑能的变投资束方案愚进行规比较升论证棕，从购中选铅择最返佳方押案并盛保证名投资悠有较尝高收配益水躲平的裙分析显活动刑。1．合2房象地产疮投资库分析旁概述可行性址分析也斑叫可行闪性研究爆，它是恳在投资拣决策前荣，对项物目在技种术上、检经济上匀、工程颂上的可说行性进斑行论证场、研究养、评价柳的分析嫁过程。我们说皱一个方迁案可行颗，并不暖是说这着一方案做就一定佣是合适须的。有团时几个爬方案可略能都是俱可行的衔，甚至泛都很具凤有吸引轿力。可舟行性分规析仅仅慈是投资剃分析的廊一个起猪点。回也答的只车是投资店者能做食什么，姓而不是饶应该做位什么的信问题。毯后者应警该由投筹资分析链来解决拴。1．输2房必地产电投资剖分析竹概述面对市足场上众育多的投季资机会纵，通过骂可行性辽分析，显可能会许找出多次个可行辫方案。文而由于述资源有羊限，投鹊资分析功将帮助疫投资者潮在多个吨可行方气案中，晚通过收根益、时棒间、风拦险的排妇序找出吉一个方貌案作为打投资者埋的最后澡选择。霜也就是饿说，房座地产投救资分析微关心的绪是从多烘个预选糕方案中妻选择一驻个最适宴合投资锈者目的瞧的一个逃方案。牙可见，品可行性在分析是捆投资分熄析中的胡一个重邪要阶段桑。1．鞭2房浆地产浪投资块分析斩概述2．可挽行性分容析的内夕容可行斤性分面析也届是投档资前框期所王做的期工作跪，它盏一般奔分为暑投资视机会哑研究霜、初康步可肿行性骑研究议和详舅细可猎行性词研究汉。1）辞投资崖机会担研究该阶击段的逝主要混任务桶是对测投资尖项目瓦或投绿资方稼向提龄出建轿议，休即在捏一定蜓的地趴区和曾部门徒内，抄以自心然资痒源和姨市场掀的调手查预沫测为佛基础汗，寻艰找最凯有利告的投婆资机钓会。如果机抚会认为枝是可行变的，就养可以进抗行下一宏阶段的饶工作。1．铜2房味地产衬投资辰分析绵概述2）科初步母可行光性研器究大型速投资奥项目号的可致行性朱研究唇往往烘需要否相当翼多的鼓人力竟和资洗金，善耗费膛较长椅的时汇间。为了片避免小不必诊要的半时间遵、金辉钱和规人力栏方面待的浪蒙费，冶有些秧投资割者对唐一些蚂需要雄耗费羡较多飘资源喇的项糠目，过在进践行正伙式可研行性嫂研究灭之间烂，先万进行容一轮寸初步腊的分陆析，葱这就疗是所肢谓的突初步君可行疾性研看究。初步头可行申性研火究的持主要抢目的格在于凤分析垃机会繁研究安的结矩论，阿初步踪蝶判明惰项目浸投资侄是否悼可行递，决遣定是应否进伸行下畅一步狱的可督行性学研究颤。1．2行房地产辉投资分夸析概述3）详蔑细可行慨性研究详细掀可行菌性研盗究是舞开发脚项目备投资茄决策并的基伯础，被是在货分析尝项目济技术挣、经看济是配否可鸣行后姿做出箱投资少决策蜓的关辱键步浩骤。详细译可行极性研被究是翁项目重投资斜可行匙性研职究全济过程僵中最接重要辣的一捏个组随成部姨分。项目慰的可弓行性敞研究向应在卷尚未饺签署防任何板正式很协议假之前未进行京，以除便开抵发商打有充亮分的赠时间杀和自回由度浩来考披虑有哲关问丹题。1．2雀房地产咬投资分晚析概述3．可横行性分尿析与项践目评估奸的不同项目声评估异是在剥可行片性研针究的服基础慕上，饱根据买国家椅有关确部门降颁布握的政治策、遣法规宇、方镇法、朗参数探和条途例等唤，从谢项目要（或鸟企业症）、男国民帜经济辛和社骄会的侦角度达出发死，由秤有关狡部门结（包震括银向行、锋中介躁咨询夺机构燥等）羽对拟均建投津资项名目建蚁设的词必要泼性、商建设访条件衡、生眯产条悼件、批项目技的市显场需懒求、咸工程盏技术龟、财管务效软益、执经济饮效益帮和社袍会效刚益等或进行渐全面脸分析絮论证抄，并旗就该惰项目泽是否被可行上提出月相应织职业狼判断防的一鲜项工烦作。1．尼2房旨地产第投资刺分析块概述可行授性分列析与系项目谁评估贺的不社同之绳处在腥于四伏个方习面：1）行配为的主袄体不同恐。2）立胸足点不弱同。3）所砖起的作混用不同除。4）所应处的阶搞段不同狮。1．2灰房地产大投资分艇析概述4．可冶行性分磨析应该示注意的落问题1）逃防止歇先入添为主捧的可港行性瘦研究2）选约好可行每性分析袋的主角3）写投资因决策穷的结睡论首暮先取钩决于角市场棒分析楚的结府果1．3欺房地产铲投资分烘析中常各用的基在本概念1．朽3．伶1关协于投侵资价乔值一个贤开发臭项目鬼的投沉资价掌值在蛮于开昆发完评成后敏的价淹值大诊于其载投入仪的成中本费丢用，衫并在捞一定射的利社润水甲平之陡上；湾一个惯置业辱项目导的投谢资价揪值在安于其骑持有巩期内光各年练净现垦金流出量的反现值壁大于子其投赤入的吃初始贴现金漫支出罪。1．乖3房杜地产朗投资怨分析揭中常顷用的彩基本少概念1．暑交易旅价格通常拣交易法价格溜是指亿实际漫交易按过程用中发近生的青历史屡价格饺，即演实际驾发生填的成宋交价丽，是悄由买虽卖双出方通扔过议姥价过荡程决绸定的宏。1．3部房地产栏投资分卸析中常红用的基订本概念2．状最可厨能销豆售价拥格最可区能销沃售价赔格是苹对未策来交铸易中参成交相价的趴一种权可能预性估曲计。抵它是机指现捧行的者市场苗条件锅下，锤按照船目前部某一矿物业灭的销异售条谁件，棉在合垫理的织时间居范围点内，磁对该匠类物缝业未刚来交尖易价遣格所兄作的衣预测女。但由芝于房大地产阔的买巾方与塞卖方者各自夺掌握餐的信维息不介同，反因此颂对同卫一房盛地产拐的最竹可能详销售碎价格专的预隐测结糕果可义能是灶不一思致的摄。1．3钞房地产城投资分穿析中常钢用的基势本概念3．市些场价格市场价扯格是指百在一个蚀具备公兰平销售寇所需要份的一切久条件下的的竞争液开放市仔场中，循某一物渴业公开惠销售时拍的最可跨能价格景。1．3物房地产涉投资分浊析中常左用的基减本概念4．交丘易区间卖方饭在出功售物膊业时宴将为闪该物埋业的神交易淋价格泰设置施一个身较低捷的价腾格下塘限，袭而买种方则侄将为此此设芽置一阳个较头高的尘价格柄上限始。实貌际成状交价宴格将搜总是寒落在处这两界个极告限之饭间，惑这就寇是交它易区司间。如果衫一个座交易著要成渡功，脊买方犯所认蔑为的背投资么价值茅必须届大于脖卖方须。1．手3房吩地产隶投资盲分析抄中常易用的赖基本筛概念5．搁投资绝价值投资价草值是预婚期的未浑来收益办的价值念，该价工值是根薪据项目悉所能产撇生的税架后现金咳流量和谷投资者主所能接姻受的最澡低收益者率，计裤算所得杏到的投水资者购夫置该资桂产所支戏付的最辫大款额践。但某叹一特赔定物聚业的慕投资会价值鹅对于壤不同周的投剧资者狂而言崭，结锣论不患是唯缺一的稿。1．3枯房地产慎投资分郑析中常瞒用的基成本概念6．投仁资价值轿与市场解价值的瞎不同市场价欲值是客幅观的、肯非个人捐的价值志，而投桐资价值锦是建立沿在主观令的、个采人的因谊素基础鸟上的价雁值。在概某一时农点，市归场价值随是唯一毙的，而下投资价梯值因投纯资者不郊同而不估同。投资毕价值眼与市申场价绍值的亮评估盾方法荐可能遥相同夏，但豪其中葡参数胞选取摇的立另场可堆能不抖同。投资者倡评估的柱物业的跑投资价贴值，或含者说消赵费者对赌物业的梳评价，多大于或互等于该龙物业的泽市场价扑格，是孙其投资脖行为或疼交易能辞够实现眼的基本路条件。就投公资价漏值与叹市场禽价值誓相对律而言嫁，投帆资价对值常昼为房涛地产季投资敏分析雄人员奏使用雕；市贪场价桌值（甩或市区场价临格）市常为聋房地伞产评森估人上员使距用。1．俘3房闸地产吴投资雾分析担中常垦用的泰基本家概念1．3杰．2关插于现金县流量在房地夏产投资交分析中熔，把某帆一项投毒资活动拒作为一作个独立刊的系统兴，把各懒个时间销点上实再际发生素的资金弹流出或洁流入叫邻做现金饭流量。流出势系统网的资糖金叫射现金渡流出善，流馅入系变统的娃资金寸叫现辈金流辣入，助现金裂流入搁与流恐出之蛙差叫法净现岸金流软量。1．己3房因地产垫投资艘分析昨中常备用的楼基本每概念1．堪开发略后出粮售房不地产棚项目叨时的唯现金繁流量对于倾一个场房地岩产开勇发项真目，海项目辱的净楚现金纹流量辞（即炼税前院现金例流量显或利夺润总凭额）拔是项辽目销老售收排入扣宗除总墨投资幼（或厘总成者本费练用）黄及偿吹还贷裹款本兴息之哀后的欺余额略。1．3田房地产广投资分得析中常舍用的基纯本概念2．开赢发后持宵有房地险产项目煤时的现限金流量这种时转候的净亡现金流兼量主要败与净租左金收入诵或净经锐营收入使有关，锐同时考昏虑每年烫还本付遵息因素棉。在持脏有期或图经营期价结束后绿，可能笛会有转魂售收益踪蝶或固定案资产余柄值回收情，这些粉也构成贴了其现畏金流量杜的一部付分。1．3遵房地产冻投资分赔析中常宾用的基付本概念3．置辩业投资灶项目的筹现金流艘量置业投谣资的现礼金流量科通常是忌由两部瓦分构成敢：一部号分是持础有期间要内物业错每年的喇净经营慰收益；疫另一部稠分是持吃有期末像物业的帽净转售语收益。当对项指目进行枣投资分劳析以判垫断其投尿资价值咏的时候会，有些填动态指织标需要休考虑折翼现因素娱，即把枪上述的纷净现金典流量折建现到项喜目投资杨的起始仁点，然尼后与项耗目的投膀入或支注出进行顶比较，折从而判品断项目咬在财务抬上的可敌行性。1．劈燕3房就地产牢投资巷分析察中常赛用的辱基本合概念1．3贷．3关顿于投资权与成本1．广踩义投资耍与成本胆的概念1）投在资广义羞的投帆资是仪指人妨们的耽一种痛有目梅的的束经济长行为俯，即你以一贺定的胞资源毛投入太某项绿计划判，以则获取枝所期蔑望的耐报酬炊。2）撞成本成本皱是指万人们渔为达烟成一曲事或速取得余一物押所必筛须付豆出或轨已经颜付出坊的代零价。房地产逗投资分纱析中使册用的成鸣本概念柏与企业旅财务会割计中使碑用的成磁本概念津不完全脊相同。1．3棕房地产木投资分弟析中常猴用的基音本概念2．观房地族产投衰资分炮析中古的投飘资与董成本房地产绣开发经驰营活动唐中的投承资与成孔本，与演一般工着业生产爆活动有证较大的英差异。对于开障发出售浇模式下梢的房地评产开发麦项目而滴言，基豆本上所禁有的投广资均一冠次性地向转移到京房地产页产品的茫开发成仁本中去斗了。房地睁产置爆业投遍资或第开发锐建设站完成梨后出镜租楼游宇或多自行谅经营何，则涛与一培般的烧工业罩生产亿项目羞投资幸和成膀本的翅概念浓较为田相似霉。1．锋3房哥地产嗽投资港分析芝中常方用的下基本乏概念1．教3．逃4关驳于财卖务杠善杆1．晕抵押忌贷款尽管陕各种缺房地球产抵爱押贷享款方牧式差繁别较幕大，丽但是号关于派房地化产抵塘押贷笼款的巾研究页，主射要从哗两个瞎方面蹦展开涌，一役个是埋抵押太贷款盯还本商付息现额，栗一个盼是贷委款余府额。填要想两了解帝这两障个重慕要因值素，就首先超要计烟算的怖就是引抵押槽贷款躲常数陡。这里仅首以固定久利率抵量押贷款供为例，欧介绍抵绩押常数现和贷款垮余额的次计算方护法。1．拦3房衡地产宜投资贷分析须中常桐用的颗基本惭概念1）抵脊押常数银行在肃贷款给象投资者村时，对供于贷款议条件的连设定通忙常有两滤种情况馋，一种邪是给定坡年利率兰，要求菜按年等扔额偿还掘；另一拨种是给匀定年利弦率，要闷求按月迎等额偿姥还。1．旁3房检地产周投资脖分析治中常缓用的树基本卸概念按年膀等额宣还本攀付息笑时，芝抵押月常数傲（有货的书款中也扒叫还护款系词数）订为：式中荒：M：抵欢押常拖数（面年）兄；r：年氧利率父；n：贷羞款年吼数。1．梁3房帅地产剂投资抬分析道中常铁用的偏基本忍概念按月滔等额诊还本炒付息业时，敬抵押打常数M为：式中肤：M：抵押膝常数（裹月）；r/1不2：犹月利尖率；nX功12抵：贷豆款月剥数。1．除3房闻地产柱投资段分析锡中常幸用的卸基本守概念它的喊意思佩是，毒年利蔬率为r,贷防款年岛限为n,贷款宗额度为慨1元的封每月还碧款额。其经胃济含茄义是镜，在和给定腰的n年内惯，为泽回收筒1元脱贷款惠，每柱月应美收回摘的数捡额。增实际哨上抵谜押常竟数等评于1拥元贷妨款年呢金现托值因永素的虽倒数拢。1．虎3房标地产再投资龄分析词中常冶用的翠基本细概念2）对抵押撤贷款秤还本僻付息孔额在较为捧常见的提固定利荐率抵押绞贷款偿床还方式迹下，世雁界各地炕均普遍恨采用等拳额还本遥付息法稍，也叫锐本息均连摊法。办我们仍钩以按月仍等额偿锯还本息谱为例来厘说明。假定贷冲款总额屋为P，每裳月付宋款额年为M0，贷款缺年数为n，年窄利率奖为r，复俗利次对数为育12腐，则既月还孝本付建息额宅的计匙算公雾式为篇：1．妻3房刺地产跳投资边分析释中常熟用的柔基本端概念3）抵点押贷款标余额假设着一笔攀贷款统按月赢等额涌还本出付息防，则感有：1．馒3房炮地产休投资必分析瓣中常蜡用的荐基本痒概念有时为怠了计算片的需要仆，我们提必须把严每月或票每年的报本金和柜利息分宋开，那绍么根据期上述讨障论，我驼们可以遣归纳出坟本息分眯开的计食算步骤旦：1、栏已知验贷款蛙年限素、贷礼款利重率、朵贷款浪额度拐，可切求出滔抵押售常数川；2、售已知啦了抵贡押常悦数（吓或通演过查缸表）价和贷丸款额昂度，查可求贱出每剃月付智款额队进而片求出毁每年璃付款制额；3、已亲知了每障年(月威)付款动额，可灵求出要唤求的某腰年(月伴)贷款母余额；4、庙某年医(月碑)偿劲还本辜金算=峡上一例年(瘦月)斤贷款盆余额宁–岁该射年(斜月)向贷款熄余额5、剑某年桌(月袭)偿扛还利槐息该=打每年痒(月泉)付脊款额挨–熊该随年(悟月)嗽偿还退本金实际迹上，展只要辞已知贤贷款贞利率算、贷仁款期自限、北贷款姿本金龙、抵呜押常殿数和准每月秃付款勒额这末5个槐因素名中的昌任何戏4个骄，即曲可求珍出剩女下的景一个拥，其唐它的地指标芬也就哈计算蜂出来跃了。1．壳3房适地产辛投资址分析类中常迹用的议基本孕概念2．财誓务杠杆利用削借贷溉资金盐扩大注自有峡投资种产出稼通常饥被称目为财嗽务杠与杆。资产回仰报率与甩贷款利亦率（或恭借贷成于本）之庸间的差顷价称之乡丰为利差伟。高杠杆浙投资中舞，即使施较小的纷有利利各差也可怠能急剧租扩大自尊有资本塌的收益拴率；一村个小小紧的不利衔利差，阵也会带苏来自有垃资本的滔负收益要率。这盗使我们对认识