房地产经济学房地产与房地产业

房地产经济学1、房地产与房地产业2、房地产市场及其运行的一般规律3、区位理论与房地产价格的空间分布4、土地制度与土地市场5、房地产产权理论6、住房保障政策及其分析7、房地产市场的运行机制与宏观调控1.1房地产1.1.1房地产的概念

房地产是土地和房屋财产的合称，又称不动产。“房地产”有广义和狭义两种解释。狭义的房地产是指土地、建筑物及其他地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体的权益。在这里强调房地产是物质实体与权益的结合，是说两者密不可分。其中，物质实体是指一般的土地或房屋，它是权益的载体，也是一切经济活动的物质基础。依托于物质实体上的权益表现为一种权利，或者是人们拥有的财产权利。房地产的财产权利有着不同的权属状态和丰富的内涵，如所有权、使用权、占有权、抵押权与相应的权能等。房地产也可以说是土地和土地上的建筑物、固着物及其衍生的权利与义务关系的总和。房地产与房地产业广义的房地产是指除上述内容外，还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源。《日本民法典》第270条规定，土地包括地表及地表之上于法令限制的空间。实际上，土地应包括地球表面及地表之上和之下延伸的一定空间，因为不管是土地所有人还是土地使用人，取得土地的目的不仅是为了土地本身，更重要的是为了利用土地从事各种活动。如从事房地产开发，建筑物自身不仅需要一定的高度与面积，而且可能为了结构安全和地基稳固要开挖做深基础或桩基础，也可能为了满足使用和改造环境的要求在地表修筑其他设施或景物。1.1.2房地产的特性房地产的特性是由自然特性及社会经济特性所决定的，具体表现为以下几个方面：（1）位置的固定性房地产位置的固定性，可以概括为三个方面，即自然地理位置的固定性和交通位置与社会经济位置的相对固定性。（2）寿命耐久性房地产的寿命耐久性又称效用长期性。对于土地它在地球表面的空间位置是永存的。人们对土地只要给予适当的保护，其利用价值一般都不会灭失。土地具有不可毁灭性。建筑物只要建造完整、质量合格并进行正常使用和维修，其寿命可达数十年、上百年，甚至更长。我国法律规定，城市规划区范围内的土地所有权归国家所有，而通过政府出让的土地使用权都有明确的出让使用最高年限，如住宅用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。（3）价值的双重性价值的双重性是指房地产中土地价值的双重性。在现实经济生活中，房屋建造就其价值形成来说，与一般商品没有差异。土地价值的双重性是由于土地本身的双重属性造成的：一方面，土地是自然的产物而不是人类劳动的产物；另一方面，土地又是社会产物。作为自然物的土地没有价值，但是具有使用价值，即有一定的生产能力和有用性，这是土地的自然属性。作为自然物的土地，如果不投入资本和劳动就不会具有经济价值。马克思主义经济学认为，作为自然物的土地没有价值，但之所以有价格，主要是由于土地所有权的存在，而所有权关系本身无非就是一种经济利益或权利的表现。

（4）价值高大性房地产价值高，一方面为单位价值高，具体表现在单位面积价格的数值高；另一方面为价值大，即总体价值大，是其他产品难以相比的。（5）需求的普遍性（功能的多重性）房地产的使用价值具有效用的多层次性，因此兼有生活资料和生产资料的双重性质。（6）产权分割性与权益的流动性房地产产权是由一系列权利组成的，这些不同的权利可以同时分属于不同的产权主体，由不同的权利人支配，如所有权、使用权、占有权、抵押权等。因此，房地产交易实际上是产权的交易，即各种权利的流转，既可以是全部产权的转移，也可以是部分产权的转移。（7）保值增值性房地产的增值性是说因具有耐久性，不仅可以保存它的价值，而且随着时间的推移，价值还会自然增加。一般来说，引起房地产增值的原因主要有以下几个方面：a有效需求增加致使稀缺性增加，从而引起市场价格上涨，如居民收入增加、人口增长、居住水平提高等；b通货膨胀，在这里主要强调价格水平上涨的现象；c外部经济环境条件的改善，如经开发投入使得该社区公用设施齐全、环境优美d对建筑物本身进行的投资改造，如室内外装修改造、更换或增加设备等。前三个原因引起的价值增加，称为房地产的自然增值。

房地产分类房地产可分为土地、土地及地上物。地上物可分为构筑物（基础设施）及建筑物（住宅物业和非住宅物业（工业物业和商业物业（写字楼、零售物业和酒店）））房地产价值的表现形式：存量与流量像其他经济变量一样，房地产可以用存量和流量两种方式来表示。流量是指每年竣工的新建筑物价值减去因毁损或废弃而灭失的房地产价值。其中每年新竣工建筑物价值是国家最大的投资。在美国，该投资占GDP(亦为流量指标)的比重约为7％(其中60％是对建筑业的工人及建筑设备的支付，40%是对建筑材料的支付)。存量是指所有的建筑物和土地的价值之和，是国民财富(亦为存量指标)中最大的一部分。需要注意的是：土地是不可再生的商品，其价值只能用存量而不是流量指标来表示。1.2房地产业房地产业的一般概念房地产业作为一个独立的产业部门存在，它不仅包括生产环节，而且也包括流通和服务环节。确切地说，房地产业是指从事房地产业投资、开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。房地产业包括房地产开发、经营、消费等各个领域的经济组织和经纪人以及各类专业人员，他们是互相依存、互相联系、互相提供服务的有机整体。房地产业的划分联合国在《全部经济活动产业分类的国际标准》中，把经济活动分为十大类，其中房地产业被列入第八类，由四个部分组成：①出租和经营房地产(非住宅建筑、公寓房间、住宅)；③进行土地功能分区和房地产开发；③不动产出租人；④通过合同或收费方式经营的租赁、买卖、管理、评估房地产的代理人、经理人和管理者。联合国所确定的房地产业是指由从事房地产经营活动的企业、中介机构和经纪人组成的产业部门。我国现行产业的分类我国现行行业分类标准把房地产业列为第三产业的第二层次。根据《中国统计年鉴2001》介绍，在我国国民经济产业体系中，根据社会生产活动历史发展的顺序对产业的划分，房地产业是归属于第三产业的一个重要产业部门。从国民经济活动的三次产业分类看，第一产业主要是农业。第二产业主要是工业和建筑业。第三产业主要是流通行业和各类服务行业，房地产业在第三产业中属于第二层次。第一层次是流通部门，包括交通运输、仓储及邮电通信业、批发和零售贸易、餐饮业；第二层次是为生产和生活服务的部门，除房地产业外，还包括金融、保险业，地质勘查业、水利管理业，社会服务业，农、林、牧、渔服务业，交通运输辅助业，综合技术服务、第三层次是为提高科学文化水平和居民素质服务的部门，包括教育、文化、卫生、体育、社会福利、科学研究业等；第四层次是为社会公共需要服务的部门。1.2.3房地产业与房地产的联系和区别房地产业与房地产两者之间既有联系又有区别:从联系上看，房地产是房地产业的基础，房地产业投资建设和经营管理以及服务的对象是房地产。因此，没有房地产，也就没有房地产业。但两者还是有明显的区别的，主要表现在房地产是一个自然属性的不动产，而房地产行业是一个具有社会属性的运行机制，是由生产环节、流通环节和服务环节三方面所组成的，是人们直接参与的一种经济活动。房地产业与建筑业在国民经济中是既有密切联系又有实质性区别的两个经济部门，一方面，在经济活动中，由于它们的劳动对象和经营对象都是房地产，二者是相互渗透和交叉的；另一方面，两者从活动范围、产业归属、经营内容、经营方式等方面看，都有明显的区别。所谓建筑业，是指从事各类建筑产品开发建设的物质生产部门，建筑业主要由土木工程建筑业、线路管道设备安装业和勘察设计业组成。建筑业是直接从事房屋生产和其他建筑物的改造、装修、安装等的一个物质生产部门。房地产业主要从事的是地产和房产的经营，并对房地产产品进行管理服务，同时兼营房地产的投资开发建设，是介于第二产业与第三产业之间、以第三产业为主的产业部门。因此，在国际上和我国都已明确规定建筑业属于第二产业，房地产业属于第三产业。房地产业经济活动的特点作为一个独立的产业部门，房地产业有其自身活动的特点。认识房地产业的特点，有助于更好地把握房地产经济运动的客观规律。(1)房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业社会经济发展和人们生活水平客观上存在的差别，决定了不同地区房地产业需求程度的差异。房地产业的布局结构、规模和发展速度等因受本地区社会经济发展水平的影响而产生重大差别，这也是由产业结构历史演变规律所决定的。按一般产业结构历史演变规律考察，第三产业只有在第一、二产业有了相当程度的发展后才有可能发展起来，当然这并不意味着只有第一、二产业发展成熟以后才能发展第三产业，而只是说在第一、二产业尚处于落后状态时会影响第三产业发展的规模和速度。而房地产业正是属于第三产业的一个重要组成部分。与此相对应，一个地区房地产业的发展程度，也必然受到这个地区本身经济发展水平及该地区产业结构状况的制约。我国是一个国土辽阔、各地区社会经济发展水平极不平衡的国家。现实的地区差异使房地产业经济活动在各地区的差异也相当巨大，而且这种差异将会随着地区经济的发展变化处于不断的变动和发展之中。房地产业自身这种区域性的产业特性，会使得各个地区房地产价格、房地产业及房地产企业的收益有较大的区别，造成级差收益明显。（2）从行业特征来看，房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业房地产业的综合性体现在它是横跨生产、流通和消费领域的产业部门，它以流通领域为主，但又参与房地产开发、经营的决策、组织、管理，还兼有部分生产职能，如勘察、设计、规划和土地开发等；它虽然不直接属于消费，但又与消费过程紧紧结合交叉在一起，在消费过程中承担维修、改造、保养、装饰等生产任务，提供售后维修和各项物业管理服务。因此，房地产业的经济活动存在于房地产的前期准备阶段、开发销售阶段和消费阶段全过程；正是由于房地产开发、流通过程较长、消费过程更长的这种特殊状况，决定了房地产业具有高度综合性，是个开发经营周期较长，与多行业、多部门、多学科相结合的产业部门，又是个占用资金量大、资金周转较慢的资金密集型产业部门，还是个物业管理周期长、售后服务任务重的服务性产业部门。房地产业的关联性体现在它与众多的产业部门相联系，或者其他产业部门作为房地产业的初始投入部门，或者房地产业作为其他产业部门的生产中间产品的部门，或者对房地产商品的需求会引致对其他产品的进一步需求。房地产业联系着涉及国民经济方方面面的产业部门。它不仅涉及建材工业、房屋设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、森工、机械、电子、仪表、通讯等生产资料生产部门，还涉及到家用电器、纺织、家具等民用工业以及旅游、园林、运输业、商业、其他服务业等。（3）从投资过程来看，房地产业是一个高投资、高风险的行业房地产业的经济活动过程，是大量资金的运作过程，一个房地产项目，少则需投资数百万，多则数亿甚至数十亿元。与其他一般产业相比，它是一个高投资的行业。由于房地产业投资数量大、投资周期长、变现性差，往往出现市场价格波动、供求变化大，所以涉及风险类型也比较复杂。因此，房地产业回报率一般较高，但确定性也较差，是一个高风险的行业。（4）从社会经济方面来看，房地产业受政府政策影响很大，是与法律制度紧密相关的行业由于房地产业在社会经济活动中的重要性，各地政府一般都对房地产市场十分关注，为不断调整房地产业在开发、交易、使用过程中的法律关系和经济利益关系，经常会有新的政策或措施出台，加之房地产的不可移动性、使用周期的长期性、价值的高大性以及与周围环境的高度相关性，使得房地产经济难免受到相关政策调整所带来的影响，如土地供给政策、住房政策、金融政策、财政税收政策等。因此，它要求有完备的法律、法规，以规范、协调各经济主体之间的权利关系，从而保证和促进房地产业的健康发展。

1.2.5房地产业的发展机制所谓房地产业的发展机制，是指房地产业得以顺利进行的前提条件和应遵循的原则。促进房地产业的发展，必须认识房地产开发经营的内在机制，从而创造条件，推动房地产开发经营活动的深入进行。我国的房地产业是在土地使用制度改革、房改及房地产法制建设等基础上发展起来的。

(1)城镇土地使用制度改革。

土地使用制度改革前，我国的城镇土地使用采用行政划拨制，特点是“无偿、无限期、无流动”，即用地单位提出用地申请后，经主管部门批准，直接划拨给用地单位使用，用地单位无需缴纳费用(地租或地价)，且其使用也没有时间限制。自1988年3月宪法修正案和1990年国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》实行后，我国的城镇国有土地使用权制度发生了深刻的变化，实行土地有偿、有限期、有流动的土地使用制度改革。用地单位在用地申请得到批准后，只有在缴纳规定的土地使用权出让金后才可获得一定年期内的土地使用权，且该土地使用权在法律规定的范围内可以转让、出租或抵押。实行土地使用制度改革，使得土地使用权可以作为商品在市场中流动，也使房地产投资商获得土地使用权并在其上开发可以出售、出租的商品房成为可能。

(2三)城镇三住房三制度三改革三。长期三以来三，我三国实三行国三家统三一投三资、三建设三、分三配和三管理三的福利三制住三房制三度。三象征三性征三收的三房租三根本三不足三以维三持基三本的三修缮费三，更三无法三投入三再循三环利三用。三国家三的投三资无三法收三回，三形成三了“投三资―三―包三袱―三―再三投资三――三再背三包袱三”的三恶性三循环三。同三时，由于三住房三分配三的黑三箱操三作制三度，三滋生三了腐三败现三象，三群众三怨声三载道。三实行三住房三制度三改革三后，三住房三的商三品性三得以三承认三和体三现，三国家在三住房三投资三、建三设和三分配三、管三理体三制上三都进三行了三重大三改革三，初步三建立三了住三房市三场，三为推三进住三房的三商品三化、三社会三化打三下了三基础，三也为三发展三房地三产业三提供三了必三要条三件。(3三)房地三产法三制建三设。房地三产开三发经三营涉三及的三面很三广，三产权三和经三济关三系复三杂，三不仅要三有完三善的三市场三体系三和价三格体三系为三其服三务，三还必三须要三有完三整的法三律法三规来三规范三和调三整各三种产三权关三系和三经济三关系三。目前三，中三国的三房地三产法三律法三规体三系由三法律三、行三政法三规、三部门规三章、三规范三性文三件和三技术三法规三等构三成。三房地三产开三发与三经营三管理的三各主三要环三节均三有法三可依三，法三律体三系已三初步三建立三，为三保障三房地产三市场三和房三地产三业的三健康三发展三创造三了良三好的三环境三。（4)房地三产金三融业三的发三展。房地三产价三值大三，资三金占三用量三大，三回收三期长三，相三应的三开发三经营成三本也三大，三要有三巨额三固定三资金三和流三动资三金作三垫支三。为三了使三其正常三运转三，必三须要三有专三门的三金融三业务三系统三来为三其融三通资三金。三不仅如三此，三从国三际惯三例来三看，三居民三购买三住房三也需三要借三助金三融业三的支持三。所三以，三建立三和完三善专三门的三房地三产金三融体三系对三房地三产生三产和消三费的三发展三有至三关重三要的三意义三。(5三)其他三配套三制度三的改三革。房地三产业三的发三展涉三及方三方面三面的三各种三配套三制度三的改三革，如工三资制三度改三革、三消费三政策三改革三等。我国三的工三资制三度的三基本三特征三是低三工资三制，三居民三家庭三住房三消费占三收入三的比三重很三小。三只有三通过三工资三制度三和收三入制三度的三改革三，把住三房消三费和三工资三联系三起来三，增三加居三民工三资中三的住三房消三费含三量，使城三市居三民租三得起三或买三得起三商品三房，三住房三分配三才能三走进三市场三，从而三真正三实现三房地三产开三发经三营的三商品三化和三社会三化。三同时三，我三国自建三国以三来，三实行三低消三费、三高积三累的三消费三政策三，遏三制了三人们三的正常三消费三需求三，使三得资三金大三量沉三淀在三银行三或金三融机三构，三资金三的循环三和有三效利三用率三很低三。这三也在三一定三程度三上影三响了三人们三对住三房消费三的投三入力三度，三制约三了包三括住三房市三场在三内的三房地三产市三场的三发展。1.3房地三产业三与国三民经三济的三关系房地三产业三是国三民经三济的三一个三重要三产业三，房三地产三业的三发展三与国三民经三济的三发展三紧密三相关三，充三分认三识它三的地三位与三作用三，对三研究三房地三产业三经济三运行三的规三律性三和促三进房三地产三业在三新世三纪更三好地三发展三具有三重要三意义三。房地三产业三在国三民经三济中三的地三位与三作用（1）房三地产三业是三国民三经济三的基三础性三产业所谓三基础三性，三是指三一个三产业三在国三民经三济中三是社三会再三生产和各三种经三济活三动的三载体三，是三国民三经济三不可三缺少三的组三成部三分。房地三产业三是国三民经三济的三基本三承载三体，三主要三是说三房地三产业三作为在三工业三化、三城市三化和三现代三化兴三起、三发展三过程三中所三形成三的一三个独立三产业三，推三动了三工业三化、三城市三化和三现代三化的三进展三，已三经成三为现代三社会三经济三大系三统中三一个三重要三的有三机组三成部三分。三在当三今许三多经济三发达三的国三家和三地区三，房三地产三业已三成为三经济三繁荣三的基三本支三撑点，三是为三生产三乃至三整个三社会三活动三提供三基础三性条三件的三重要三产业三。据有三关资三料表三明，20三04年全三国房三地产三开发三完成三投资三总额13三,1三58三.2三5亿元三，占18三.7三8%，增三加的三产值三约占GD三P增长三量的2％。房地三产业三成为三国民三经济三的基三础性三产业三主要三体现三在以三下几三方面三：①房三地产三业是三社会三一切三部门三不可三缺少三的物三质条三件。②房三地产三业是三社会三劳动三力生三产和三素质三提高三的先三决条三件。三国民经三济的三发展三在很三大程三度上三取决三于社三会生三产力三的发三展，三而劳三动者是三生产三力中三最基三本、三最活三跃的三因素三，当三代经三济的三竞争三归根三结底是三人才三、劳三动力三素质三的竞三争。三比如三，住三宅是三劳动三力维三持生三命、恢复三体力三和养三育后三代的三基本三生活三消费三品或三生存三消费三资料三。如三果没有三住宅三及与三之相三配套三的文三化、三娱乐三、教三育、三卫生三、体三育、三公共设三施等三用地三和用三房，三就没三有劳三动力三的生三产和三再生三产，三劳动三力的素三质也三难得三到提三高。③房三地产三业是三城市三经济三建设三与发三展的三重要三物质三基础三。在三现代经三济中三，城三市是三国民三经济三中最三主要三的资三产，三其中三土地三、房三屋、道路三及其三他公三用设三施是三城市三资产三中最三主要三的组三成内三容，三这些三资产的三开发三和建三设直三接影三响城三市的三形成三与发三展。三一个三城市三的经三济结构三是否三合理三以及三基础三设施三建设三的完三善程三度，三是决三定该三城市三能否持三续、三高效三益地三经济三运行三的基三本条三件。④房三地产三业是三城市三环境三革命三、更三新改三造的三重要三动力三。城三市悬生三产力三发展三到一三定阶三段的三产物三，是三区域三发展三的中三心，三是经三济密集三的社三会有三机体三。我三国的三城市三建设三自改三革开三放以三来有三长足三的发展三，但三也因三环境三污染三和生三态破三坏而三付出三了沉三重的三代价三。许三多城市三的建三设经三验证三明，三通过三房地三产开三发，三将原三城区三老工三业实三施搬迁三改造三，改三变原三工业三用地三用途三，实三现土三地大三幅度三增值三，通三过旧有三房屋三的改三造，三实施三大面三积的三立体三绿化三和市三政设三施建三设，三可以实三现现三代城三市规三划的三既定三目标三，改三善城三市功三能，三提升三城市三形象和三竞争三力。⑤房三地产三业是三国民三经济三积累三资金三的重三要来三源。三房地三产业三是一个三高附三加值三的产三业，三利用三土地三开发三和房三屋建三设，三可以三为国三家提供三大量三积累三资金三；由三于土三地资三源的三稀缺三和人三们对三房屋三需求三的巨大三潜力三，房三地产三存在三着升三值的三趋势三；房三地产三税收三是国三家财三政收入三的重三要来三源，三据有三关资三料，三房地三产征三税目三前相三当于三全国三财政收三入的2％左三右，三通过三房地三产开三发、三经营三、物三业管三理和三中介服务三的发三展与三提高三，对三国家三财政三贡献三的目三标将三来可三以达三到4％。（2）房三地产三业是三国民三经济三的先三导性三产业所谓三先导三性，三是指三本行三业的三发展三能带三动相三关产三业的三发展三。房地三产业三是产三业链三长、三关联三度大三的产三业，三能够三直接三或间三接的引三导和三影响三相关三产业三的发三展。三据统三计，三我国三每增三加1亿元三的住宅三投资三，其三他23个相三关产三业就三相应三增加三投入1.三47三9亿元三；被带动三的直三接相三关或三间接三相关三较大三的产三业有60多个三。在三房地三产开发中三，仅三住宅三建设三需要三的建三筑材三料和三零部三件就三达20三09种以三上。同时三，住三宅消三费的三提高三还能三带动三建材三、化三工、三家电三、装三饰及三家具等三生产三资料三和生三活资三料消三费的三相应三增长三，其三比率三大约三是1：6。房地三产业三与其三相关三性较三大的三几个三产业三的具三体关三系分三析如三下：①房三地产三业对三建筑三业的三带动三作用房地三产业三的发三展直三接为三建筑三业开三拓市三场、三筹集三资金三，促三进其资三金的三周转三。房三地产三业的三发展三、大三量的三土地三开发三和房三屋建三设，扩大三了对三建筑三业的三需求三，为三建筑三业提三供更三为广三阔的三市场三和发三展机会三。建三筑业三为房三地产三业提三供大三量劳三务和三技术三服务三，建三筑业三的发展三要以三房地三产业三的发三展为三前提三条件三。房三地产三业与三建筑三业之三间是共三命运三、同三发展三、息三息相三关。②房三地产三业对三建材三、冶三金、三化工三、电三子等三产业三发展三的促三进作用房地三产业三的快三速发三展，三为冶三金、三化工三、电三子等三产业三发展三带来生三机。三房地三产开三发面三积增三多、三开发三项目三增加三、建三筑标三准的三不断提三氘扩三大了三对这三些产三业的三社会三需求三，直三接或三间接三地促三进了三这些产三业的三发展三。③房三地产三业对三金融三业的三推动三作用房地三产业三与金三融业三有着三密切三的关三系。三房地三产业三的投三资额三度灰、三资金三周转三期长三，房三地产三业的三发展三仅靠三开发三商自三有资三金是三难以实三现的三，必三须依三靠金三融业三的大三力支三持；三与此三同时三，．三房地三产业因三预期三投资三收益三率高三、居三民住三房抵三押贷三款风三险小三等特三点，三也是吸三引金三融业三投资三的重三要领三域。三因此三，房三地产三业的三景气三会带三动金融三业的三兴旺三；房三地产三业低三迷，三首当三其冲三受损三的就三是金三融业三。（3）房三地产三业将三成为三我国三国民三经济三的支三柱性三产业所谓三支柱三性产三业，三是指三在国三民经三济发三展中三起着三骨干三性、三支撑性三作用三的行三业。一个三产业三在国三民经三济中三的地三位和三作用三，主三要取三决于三该产三业的性三质、三特点三、重三要性三以及三与其三他相三关联三产业三的关三系。三一个三产业是三否是三支柱三产业三，一三般有三四个三基本三条件三：一三是在三国民三经济三发展中三有着三举足三轻重三的地三位；三二是三其增三加值三在国三民经三济中三占5％以上三，对三国民三经济三增长三的贡三献度三大，三能为三国家三提供三大量三积累三；三是三符合三产业三结构三演进三方向三，有三利于三产业三结构三优化三；四三是产三业的关三联度三强，三能够三带动三众多三的相三关产三业发三展。三依据三上述三标准三，从我三国经三济发三展的三战略三目标三要求三看，三房地三产业三是主三要从三事城三市房地三产开三发建三设、三经营三管理三和修三缮服三务的三产业三，有三条件三成为三国民经三济发三展中三的支三柱产三业。①房三地产三业就三其产三业性三质来三看，三能为三生产三乃至三整个三社会三经济活三动提三供基三础性三条件三，属三于生三产要三素产三业。三同时三，也三能为三人们提三供基三本的三生活三资料三。房三地产三业为三社会三提供三的房三地产三品，三是国民三经济三各行三业最三基本三最重三要的三生产三资料三，是三社会三活动三不可三缺少的三物质三条件三。房地三产市三场的三建立三，促三进了三社会三主义三市场三体系三的建三立和三完善，三房屋三和土三地作三为生三产要三素参三与流三通，三使其三得以三优化三配置三和合理三利用三，成三为国三民经三济循三环链三中的三重要三物质三要素三。土三地有三偿、有期三限、三有流三动地三使用三和住三宅的三商品三化，三有利三于引三导消三费、三转变消三费观三念和三调整三消费三结构三，并三能为三城市三建设三开辟三资金三渠道三，促进三城市三经济三的发三展。②我三国是三一个三发展三中的三大国三，对三房地三产有三旺盛三的需三求。三目前我三国正三处于三工业三化、三城市三化的三加速三发展三时期三，特三别是三随着三社会经三济的三发展三和人三们收三入水三平的三不断三提高三，居三住消三费将三继续三成为主三要的三消费三热点三，人三们用三于居三住消三费的三支出三将有三较大三幅度三的提高三，居三住消三费的三范围三，也三将从三单一三的住三宅实三物消三费扩三大到三包括物三业管三理服三务、三中介三服务三、法三律服三务、三电子三购物三等连三带消三费领域三。20三04年底三，我三国城三镇人三均住三房建三筑面三积为23三.8平方三米，距离三小康三标准38平方三米差14平方三米，三因此三，房三地产三的市三场需三求将是三持续三旺盛三的。全国三三次三产业三的比三例为15∶52∶33。从三发达国家(3∶36∶61三)、中三等收三入国三家(1三0∶38∶52三)，房三地产三业作三为为生三产和三生活三服务三的第三三产三业，三必将三成为三国民三经济三的支三柱产三业，得到三了迅三速发三展。③依三据产三业结三构关三联度三的标三准衡三量，三应该三充分三肯定三房地三产业作三为支三柱产三业的三地位三。房三地产三业对三其他三相关三行业三所产三生的三关联度三。较三其他三行业三更强三，它三所带三动的三上游三相关三产业三和下三游相三关产业三不仅三联结三长、三范围三广，三而且三能够三带动三其行三业质三量的三提高三和产业三的增三长。三通过三房地三产业三发展三的连三带效三益，三促进三国民三经济三的快速三发展三。这三种产三业关三联作三用可三以说三是全三方位三、多三层次三的，三具体表三现在三：房地三产业三直接三为建三筑业三开拓三市场三、筹三集资三金，三促使三其资三金周转三。房地三产业三的发三展，三能直三接带三动土三地开三发和三劳务三引进三的发三展，促进三建材三、冶三金、三机械三等基三础工三业的三发展三，并三促进三纺织三、电三子、家具三、装三饰等三行业三的发三展。房地三产业三对各三种消三费服三务市三场也三有相三关的三启动三效益三，包三括物业三管理三服务三的兴三起和三发展三直接三参与三商业三、旅三店服三务业三活动三，为城三市第三三产三业注三入了三新的三活力三。通三过房三地产三业的三投资三导向三作用，三可以三有力三地促三进城三市基三础设三施、三特别三是市三政公三用事三业的三发展，三而且三还能三促进三与城三市基三础发三展相三关的三能源三、通三讯、三交通三运输等三事业三的发三展，三使产三业结三构更三趋合三理。房地三产业三的发三展，三促进三了金三融业三、商三业和三服务三业乃三至整三个第三三产业三的发三展，三使国三民经三济三三次产三业之三间的三比例三也更三趋合三理。④房三地产三业对三国民三经济三增长三的贡三献度三比其三他行三业更三大，三更具有三推动三国民三经济三增长三的能三量。三在发三达国三家和三地区三中，三房地三产业的三发展三所提三供的三社会三财富三，在三国内三生产三总值三中所三占的三比重三都已超三过10％，三房地三产业三已经三成为三国民三经济三的支三柱产三业之三一。三同时，三投资三于房三地产三，也三能获三得较三高的三利润三，所三以房三地产三业是三人们乐三于投三资的三一个三产业三。从三统计三资料三来看三，我三国改三革开三放以三来所吸三收的三外国三直接三投资三额中三，房三地产三业所三占的三比重三达到25％左右，三通过三房地三产业三带动三吸收三的投三资项三目占三到40％左三右。需要三认识三的是三，房三地产三业从三可以三成为三国民三经济三的支三柱产三业之一三到真三正成三为支三柱产三业，三应随三国民三经济三的发三展而三逐步三形成三。我国三房地三产业三有了三很大三发展三，但三总体三看，三仍处三于发三展进三程的三起步阶三段，三房地三产市三场的三建立三和发三展还三具有三许多三初级三形态三的特三征。缺乏三执行三用地三计划三和城三市规三划的三严肃三性，三盲目三批租三土地三，大量三开发三用地三的取三得缺三乏市三场竞三争，三开发三商竞三相囤三积土三地，三加剧了三房地三产市三场的三投机三性；投资三方向三缺乏三有力三的宏三观引三导与三调控三，房三地产三开发三结构三不尽合三理；企业三经营三行为三缺乏三规范三，达三不到三规模三经济三，收三益分三配缺三乏必要三的调三节；有些三城市三和地三区房三地产三市场三交易三信息三不畅三，中三介服三务水三平有待三提高三，市三场功三能有三待完三善（4）房三地产三业在三国民三经济三发展三中的三作用①房三地产三业的三发展三有利三于产三业结三构的三升级目前三我三三大产三业的三增加三值结三构，三与相三同发三展水三平的三国家三相比存三在着三较大三的结三构偏三差（全国三三次三产业三的比三例为15∶52∶33。从发三达国三家(3∶36∶61三)、中三等收三入国三家(1三0∶38∶52三)）。三因此三，在“三十五三”计三划时三期至20三10年，三我国三三大三费业三的结三构调三整的三主要任务三就是三大力三发展三第三三产业三。其三中，三房地三产业三就是三一个三重要三的产业三。房三地产三的发三展，三不仅三为第三二产三业的三产业三结构三优化三带来三机遇，三也为三第三三产业三的发三展带三来更三多的三需求三空间三。②房三地产三业能三够带三动经三济的三发展我国三已进三入工三业化三发展三的加三速时三期，三这一三阶段三是房三地产三业作为三支柱三产业三的形三成时三期，三各产三业的三发展三需要三房地三产业三的快三速发展三，房三地产三业的三发展三也将三对经三济的三发展三起到三巨大三的推三动作三用。③房三地产三业能三够促三进城三市经三济的三繁荣房地三产业三的发三展，三能够三促进三城市三建设三与改三造，三有助三于优三化城市三经济三结构三，提三高城三市的三集聚三效益三；有三利于三城市三生态三环境三的改善三，促三进房三地产三资源三的合三理配三置；三有利三于优三化城三市产三业结三构，增加三城市三财政三收入三；有三利于三市场三体系三的培三育和三完善三，促三进城三市经济三的繁三荣与三发展三。④房三地产三业能三够带三动消三费市三场的三拓展人们三对物三业功三能、三环境三质量三和社三区服三务持三续不三断的三追求三和更新三，必三然带三动和三促进三房地三产及三相关三消费三市场三的发三展。三有了三合适的三住房三，人三们还三希望三创造三更舒三适的三居住三条件三与空三间，三如通三过室内三装饰三、购三置新三式家三具、三电器三等改三善生三活的三环境三等。三这样三，无疑三会增三加对三装修三材料三、家三电、三家具三、厨三具、三卫生三洁具三的需三求。在室三内使三用面三积、三标准三不断三增加三和提三高、三室内三环境三不断三改善三的同时三，人三们对三室外三环境三也提三出了三更高三的要三求，三如交三通、三绿化三、安静三程度三等。⑤房三地产三业能三够优三化城三市消三费结三构住房三消费三是居三民消三费中三的最三重要三组成三部分三。在三传统三的经三济体制三下，三我国三住房三实行三的是三实物三性、三行政三性分三配政三策，三人们三对住房三消费三没有三选择三的自三由，三租金三支出三占生三活总三消费三的比三例不三到2％，三因此三，无三法形三成合三理的三消费三结构三。随三着经三济的三发展三、居民收三入的三提高三和住三房制三度改三革的三深化三，个三人购三买住三房已三成为三热点。三住房三二级三市场三的不三断发三育、三住房三金融三的持三续鼓三励政三策和三措施，三使我三国城三镇居三民个三人成三为住三房消三费的三主流三。⑥房三地产三业的三发展三能够三带动三就业建筑三业是三劳动三密集三型产三业，三吸收三劳动三力的三容量三很大三。随三着房地三产业三的发三展，三建筑三业的三就业三人数三有了三很大三增加三。据三统计三，我国三建筑三业从19三80年到20三04年，三职工三人数三由98三2.三7万人三增加三到28三00多万三人，三在全三社会三就业三人数三中的三比重三相应三也有三较大三提高三。房地三产业三的大三力发三展，三带动三了建三筑业三和消三费工三业的三发展三，物业三管理三人员三也随三之增三加，三从而三可以三容纳三更多三的劳三动力三就业三，缓解三全社三会的三就业三压力三。当然三，如三果房三地产三业发三展不三当，三也可三能对三国民三经济三产生三不良或三负面三影响三。房三地产三业的三发展三需要三同国三民经三济发三展保三持一三定的比三例，三同时三又要三有相三应的三管理三、监三控措三施，三否则三就会三出现“泡三沫”三经济三，危三及金三融业三，冲三击相三关产三业，三影响三一个三地区三甚至整个三国家三经济三的发三展。房地三产业三与国三民经三济的三关系（1）房三地产三业与三国民三经济三的关三系房地三产业三与国三民经三济的三相互三关系三，不三仅是三一个三局部三与整三体的关三系，三而且三有着三内在三的密三切联三系和三相关三性。从宏三观经三济总三量来三看；三房地三产经三济是三整个三国民三经济三的重三要组成三部分三，它三对一三国的三经济三发展三与增三长有三不可三忽视三的重三要作三用；而国三民经三济的三发展三水平三和速三度，三又会三制约三房地三产业三的发三展水三平。从产三业结三构系三统来三看，三房地三产业三属于三第三三产业三的一三个子三系统，三实践三证明三，它三的发三展状三况如三何对三实现三产业三结构三平衡三和结三构优化三有着三重要三影响三；而三一国三产业三结构三的总三体状三况，三对房三地产三业发展三的空三间、三规模三也起三着制三约作三用，三国民三经济三对房三地产三业的三作用方三向，三主要三表现三在两三个方三面：三带动三或制三约。三若社三会总三供给三与总需三求发三展平三衡，三通货三稳定三，结三构协三调，三国民三经济三持续三健康三发展，三房地三产业三就具三有良三好的三发展三条件三；反三之，三若经三济过三热、三结构失三衡，三国民三经济三整体三素质三不高三，房三地产三业的三发展三就会三受到三限制。房地三产业三对国三民经三济的三作用三方向三，也三可分三为两三个方三面：三促进或三牵制三。在整三个国三民经三济运三行过三程中三，如三果房三地产三运行三状态三良好三，经济三效率三高，三发展三势头三正常三，就三会对三国民三经济三起到三强有三力的三促进作三用。三我们三知道三，房三地产三业作三为国三民经三济的三重要三产业三部门三，具有三先导三性，三它又三是一三个基三础行三业，三与其三他行三业的三相关三程度三很大，三房地三产业三的健三康发三展对三整个三国民三经济三、城三市经三济的三发展三可以起三到积三极的三推动三作用三。如果三房地三产业三发展三规模三失控三，市三场炒三作严三重，三交易三不规三范，房地三产价三格飞三涨，三则会三对国三民经三济产三生牵三制作三用。三从质三上来三考虑，三如果三房地三产产三业运三行质三量很三差，三效率三很低三，那三么，三尽管三国民经三济对三房地三产业三有所三倾斜三，在三整体三上也三会导三致国三民经三济效三率降低三。从量三上来三考虑三，在三国民三经济三和地三区经三济要三求快三速发三展时三，如房三地产三业发三展过三慢，三其开三发规三模过三小，三投资三结构三、竣三工面三积等都三不能三满足三和适三应经三济发三展要三求，三就会三产生三牵制三作用三；由于三社会三可用三资源三的数三量有三限，三如果三房地三产业三发展三过快三，就会三导致三国民三经济三的结三构比三例不三平衡三，使三经济三结构三的均三衡遭三到破坏三，这三时房三地产三业的三过快三发展三将以三其他三产业三、行三业的三相对三过慢发三展为三代价三，易三造成三资源三的结三构性三供不三应求三和供三过于三求的三状况。在现三实经三济运三行过三程中三，房三地产三业与三国民三经济三之间三的相三互作用三和影三响，三可以三通过三一些三经济三参数三、变三量来三说明三。（2）三国民三经济三对房三地产三业的三影响①国三民收三入对三房地三产业三的影三响在宏三观经三济学三中，三国民三收入三有两三种基三本涵三义：三一是三广义三的国民三收入三，类三似于三通常三所说三的国三民生三产总三值；三二是三狭义三的国三民收入三，是三指用三来衡三量一三个国三家在三一定三时期三投入三的生三产资三源生三产出来三的产三品和三劳务三的价三值或三由此三形成三的收三入的三数量三指标三体系三。从国三民收三入总三量来三看，三如果三假定三国民三收入三分配三比例三不变三，在排三除了三通货三膨胀三因素三以后三，国三民收三入的三增长三与房三地产三业的三发展一三般成三正相三关关三系。因为三，国三民收三人的三增长三既反三映了三一般三消费三者有三效需三求的三增长，三也反三映了三社会三投资三水平三与可三供投三资的三资源三数量三的增三加。三比如在三住宅三消费三支出三占消三费者三收入三比例三不变三的情三况下三，一三般消三费者购三买力三的增三加同三时也三表现三为对三房地三产商三品支三出的三增加三。另一三方面三，社三会总三体投三资水三平的三增加三也使三得对三工业三房地三产、三商业三、服三务业三房地三产等三的需三求增三加，三从而三国民三收入三总量三的增三加会三促使三房地三产业三有所三发展三。②消三费水三平对三房地三产业三的影三响社会三消费三水平三实际三上就三是个三人可三支配三收入三中除三去储三蓄以三后的余三额部三分。三在社三会实三际生三活中三，决三定个三人消三费支三出有三许多三因素，三如个三人收三入水三平，三特别三是个三人可三支配三收入三水平三、商三品价三格水平三、存三款利三率水三平、三收入三分配三状况三、消三费者三偏好三、家三庭财三产状况三、消三费信三贷状三况和三消费三者年三龄构三成以三及制三度、三风俗三习惯三等。其中三个人三收入三水平三是决三定消三费水三平的三主导三因素三，而三消费三水平三的高低三和结三构的三性质三，也三会对三整个三国民三经济三及其三内部三各产三业包三括房地三产业三的发三展产三生重三大的三影响三。一三般而三言，三消费三水平三越高三的国家三对房三地产三商品三等价三高耐三用产三品的三需求三也会三越大三；反三之，三则会减三少。三根据三恩格三尔定三律，三随着三人均三国民三收入三水平三的提三高，三人们用三于食三物等三生活三必需三品的三支出三部分三的绝三对量三也会三增加三，但三相对量三即占三总收三入的三比重三会减三少。三可见三，在三既定三收入三水平三、边三际消费三倾向三下，三消费三结构三的变三化，三即衣三、食三、住三、行三之间三的比三重的变三化，三一定三会影三响房三地产三商品三的需三求水三平，三进而三对房三地产三产业规三模产三生膨三胀或三收缩三的效三应。③信三贷规三模对三房地三产业三的影三响信用三是指三以偿三还和三付息三为条三件的三借贷三行为三。它三体现三一定三的债权三债务三关系三，是三调剂三社会三资金三余缺三的一三种形三式。三信用三规模三就是指三在一三个经三济社三会中三经过三这种三借贷三行为三，协三调社三会盈三余资三金和不三足资三金的三相对三数量三和绝三对数三量。三对于三一个三经济三社会三来说三，信用三规模三是有三一定三限度三的，三它受三整个三社会三信用三体系三的金三融制三度、社会三经济三总体三状况三等条三件的三限制三。在三一定三的经三济条三件下三，信三用在社三会不三同产三业之三间的三分布三，对三每一三个产三业的三发展三产生三相当三重要的三影响三。同三时，三信用三规模三的产三业分三布实三际上三是由三该产三业本三身的发三展前三景、三产业三收益三率水三平的三高低三决定三的。三而房三地产三业突三出的产三业特三性，三使其三必然三会受三到信三用规三模大三小及三其分三布的三强烈三影响。三从本三质上三讲房三地产三业是三一个三大规三模资三金运三作的三产业三，单三依靠企三业自三有资三金来三运作三将会三捉襟三见肘三，因三此信三贷规三模的三大小三、支出三的比三例结三构对三房地三产业三有重三大的三影响三。④利三率水三平对三房地三业的三影响房地三产开三发进三行的三投资三活动三是一三种实三质性三投资三，实三质性三投资与三利率三的高三低有三着密三切关三系。三一般三理论三认为三，低三利率三对实三质性投三资有三刺激三作用三，高三利率三则不三利于三投资三规模三的扩三大。三低利三率有利三于投三资，三是因三为在三其他三条件三不变三的情三况下三，作三为进三行开三发经营三周期三较长三的房三地产三开发三，减三少了三房地三产企三业的三利息三支出三，在相三同售三价情三况下三，会三增加三企业三盈利三，使三得房三地产三开发三更有三利可图三，于三是更三刺激三了房三地产三投资三规模三的扩三大。三长期三利率三反映三了一般三社会三的投三资利三润率三，它三对房三地产三业的三影响三，主三要表三现在三两个方三面：三一方三面反三映了三房地三产投三资的三机会三成本三的一三般水三平，三长期利三率越三高，三房地三产投三资的三机会三成本三越大三，因三而会三抑制三房地三产投资三；另三一方三面，三房地三产投三资中三的使三用财三务杠三杆导三致投三资成三本增大三，风三险程三度提三高，三收益三的不三稳定三性增三加，三往往三会限三制房三地产投三资进三而压三缩其三投资三规模三。⑤经三济增三长率三对房三地产三业的三影响经济三增长三是一三种长三期经三济现三象，三是指三一国三潜在三国民三产出三或经济三生产三能力三的持三续增三加。三经济三增长三的衡三量标三准就三是一三国商三品和劳三务总三量，三即国三民生三产总三值的三增长三状况三，或三人均三国民三生产三总值的三增长三状况三。国三民生三产总三值(G三NP三)是指三一个三国家(或地三区)所有常三住单三位在三一定三时期三内收三入初三次分三配的三最终三结果三。一国三常住三单位三从事三生产三活动三所创三造的三增加三值在三初次三分配三中主要三分配三给该三国的三常住三单位三，但三也有三一部三分以三生产三税及三进口三税(扣除三生产三和进三口补三贴)、劳三动者三报酬三和财三产收三人等三形式三分配三给非常三住单三位；三同时三，国三外生三产所三创造三的增三加值三也有三一部三分以三生产税三及进三口税(扣除三生产三和进三口补三贴)、劳三动者三报酬三和财三产收三入等形三式，三分配三给该三国的三常住三单位三，从三而产三生了三国民三生产三总值三的概念三，它三等于三国内三生产三总值三加上三来自三国外三的净三要素三收入三。与国三内生三产总三值不三同，三国民三生产三总值三是个三收人三概念三，而三国内生三产总三值是三个生三产概三念。三①国三民生三产总三值比三上一三年增三长的三百分率三就是三经济三增长三率。三经济三增长三率实三际上三已隐三含了三房地三产经三济的状三况，三两者三之间三是相三关的三。房三地产三产品三在生三产经三营领三域作三为中间三投入三品是三一种三投资三品，三随着