物业管理费的催缴方法

物业管理的概念物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。概括一句话，即物业管理是：立足于服务、崇尚于管理、起源于市场、生存系于收费。《物业服务收费管理办法》规定物业服务成本或者物业服务支出由以下板块构成：1、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用。物业管理作为一种新型的房屋管理模式，以其专业化、规范化、市场化的特征。但是由于物业管理在中国起步晚，总体上还处在一个开创、摸索的阶段，在实际发展过程中出现了许多问题，其中最大、最难的问题就是收费难。

物业管理公司对管理区域内的业主提供保安、保洁、绿化、维修、公共设备设施的日常运行维护和其他业主所需要的服务，收取物业服务费是理所应当的事，但实际情况却恰恰相反。赢利，是每一个企业生存和发展的最基本的条件。而物业管理企业也是一个企业，这一点首先要得到业主们的认同。做为一个微利的服务性行业，是否能保证正常运作，为业主提供高质量的服务，主要依赖于向业主收取物业服务费。许多物业管理公司因为收费困难而处在亏损状态。收费难问题已经直接影响到我国整个物业管理的发展。收费难，毋庸置疑是当前物业管理亟待解决的一个棘手问题。那么为什么有那么多业主不交费，物业收费难在何处？怎样才能提高物业管理收费率呢？就以上问题做出如下分析。一、是物业管理公司向业主提供的服务与向业主收取的管理费不成正比。由于物业管理在中国起步较晚，物业管理在专业化、规范化等方面做得还不够完善，所以这些物业管理公司提供的服务自然就不够专业，不够规范，不能让业主满意。业主认为物管公司提供的服务“物无所值”就以拒交物业服务费来表示心中的不满。还有一些物业管理公司不在管理服务上下功夫，它的管理和服务已经无法满足业主的需求了，还是“不思进取”，但管理费却照收不误，直至激起民愤拒交物业服务费。二、是业主对物业管理的认识不够。由于物业管理服务具有广泛性，服务的对象是一个物业区域内的全体业主而不是某一家，某一户，物业公司不会因为少数业主不交物业服务费就停止服务活动，所以一些贪图小利的业主就“逃费”、“躲费”，他们不交费，仍然可以享受到和其他业主一样的服务，这样很容易使更多的业主效仿他们的做法，长此以往就会形成这样的恶性循环：业主欠费---物业公司亏损---服务质量下降---业主长期拒交费。认识不够还体现在一些旧的公房和房改房小区，很多人住了一辈子房都没交过物业费，现在搬进新房要缴纳如此多的费用，很多人无法接受，无法接受就不交。有的回迁户甚至出现多年不交物业费的情况。业主对物业管理服务了解甚少，不能从全局理解物业管理是有偿服务行为，对物业管理的熟悉只是停留在理论的层面上。少数业主甚至认为:物业管理企业的工作除了保洁、保安、绿化外，自己的房屋（物业）存在的一切问题，包括建筑的质量问题，也全部应由物业管理企业负责。所以，一旦房屋出现建筑质量问题，就将责任全部推到物业管理企业身上，并以此作为有力的“借口”，进而少交、欠交物业费。他们不十分清楚这些问题是由开发商、施工单位或因自己装修不当等各种原因造成的;居住过程中，出现类似的问题，其责任的主体不是物业管理企业，也不属于物业管理企业实际工作职责范围。

三、是开发商越权承诺，物业公司长期受苦。开发商为了将房屋尽快售完便采取免、减或打折物业服务费等一系列优惠政策吸引更多的客户，而从严格意义上讲开发商的承诺已经越权了。业主入住后发现当初的承诺无人兑现或者是自己花了一辈子积蓄所买的房子却没有达到合同要求，由于业主对物业管理还不了解，不知道物业公司和开发商是“各司其职”，所以把一切怨气都发到物业管理公司身上，而他们表达不满的最通常和最可能的方式就是拒交物业服务费。据有关调查，由于业主对开发商不履行售房时的承诺而对物业管理公司不满的小区中，大约有47%的业主在入住后，采用拒交物业服务费和水、电费等方式表达自己的不满。当前，许多物业公司和开发商之间存在着纷繁复杂的关系，一些物业管理公司本身便是开发商的下属公司，或者二者同属于一家企业集团。一旦开发商销售时的承诺没有兑现，或房屋质量存在某些问题，业主得不到满意答复，物业便很可能受到牵连。四、是物业管理的相关法律、法规不完善。物业管理是一个涉及到社会各个方面的服务性行业，它的综合性就决定了在其运作的过程中会出现各种各样的问题，而且大都很复杂。在业主和物业管理公司发生的争议中，大多数都是因为没有相关的法规依据。如果有相关的法律、法规对物业管理公司和业主双方面进行约束，明确双方在法律上的权利和义务，尽快提高物管收费率也大有所望了。五是物业管理企业服务不到位。因为物业为了降低人员成本，招聘的人员素质不高，所以就难以保证提供优质的服务，很多业主拒交物业服务费的理由是对服务不满意。例如：某小区业主称：“我家里屋顶漏水，让物业来修理，可是物业始终不来修，这样的服务水平交物业费太冤枉了。”类似这种情况的还不在少数。由于物业缺乏优质的服务，导致业主用拒付费用来对抗。既然知道了收费难的原因，那么,下一步我们就研究如何提高物业管理收费率。针对上述原因采取相应的措施：首先是加强物业管理公司的服务质量，提高其专业化、规范化的水平；其次加强物业管理知识的宣传，让业主明白物业管理的真正含义，使业主树立现代的消费观念和消费意识；再次，物管公司一定要认真与开发商进行房屋交接，严格按照接管理验收程序执行，把问题要弄清楚，并妥善解决，以免给日后的管理服务工作埋下隐患；最后要呼吁有关部门尽快出台更合理、更完善、更切合实际的物业管理具体法规、和办法，规范物管公司和业主的行为。最重要的是如何解决物业管理企业与业主间矛盾的相关规定。其实这些相应的措施与办法大家都很清楚，关键是如何实施，具体怎么做才能达到提高物业服务费收缴率，这里我想举一实例说明。（一）实施人性化管理物业管理企业应对小区业主的基本信息做深入了解，把小区业主分成若干等级，对不同的等级采用不同的措施。物业管理企业在制定前期物业管理方案的时候，应该更多地从即将入住的业主利益出发，心里的一杆秤应该在他们身上，要充分考虑这些群体的交费意愿和承受能力，确定一个能让大多数业主较为愉快的接受方案，才能为入住后的和谐管理打下良好的基础。（二）是培养和造就高素质的服务团队。物业管理属于服务性行业，所提供的商品是无形的“服务”。它的各项管理说到底是为业主提供各项满意的服务，而这一切都要取决于服务者素质的高低和能力的发挥。物业管理不同于其他行业，有时它对员工道德素质的要求要高于专业素质。在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。对每一位新员工进行“职业道德，礼仪礼貌”培训，培养员工们与人沟通，协作的能力。具有良好的亲和力是做好物业管理的一大优势。物业的每一个管理员都能注重和业主建立良好的关系，他们在日常工作积极热情地为每一位业主服务，对一些不太了解甚至反感物业管理的业主，他们会主动上门与其沟通、交流。不怕被业主指出缺点，反而会感谢业主提出意见，给他们改正和进步的机会。这让业主们真正体会到了物业“以人为本”，“人性化、亲情化的微笑服务”的服务礼念以及“细小入微、四勤”企业精神。

（三）是实行收费考核，建立内部激励机制。物业管理费收取工作之所以能取得较好的效果，有一个很重要的原因就是实行收费考核，建立内部激励机制。具体做法是以各管理处为单位进行收费率考核。公司根据每月的实际情况制定当月的物业管理费收费计划及奖励处罚办法，按收费总额的一定比例给予一定的奖励给员工；没有达到规定的收费标准则有相应比例的处罚。由于物业服务费的足额收取，使公司的能够正常运作，“物管费和服务”两者形成了良性循环，极大地推动了企业自身的发展。

（四）是加强物业管理相关知识的宣传。为了让业主明白物业管理服务是什么，我们确实下了一番工夫。在每一个国家或地方的物业管理相关法规、条例颁布以后，首先组织员工及时地学习和了解，然后将其扩大复印张贴在布告栏上，让业主们及时了解：业主在物业管理公司为其提供服务的过程中应享有的权利和应尽的义务。对于有疑问的业主，物业的每一位员工都可以为其进行详细的解释，在这个物业公司与业主共同学习物业管理的过程中，也逐渐建立起了物业公司与业主之间的友好关系。

（五）是诚信服务，透明收费。

经历过计划经济体制的人们已经习惯了“只享受，不(少)付费”。所以物业管理公司提供的服务只能是“物有所值”或是“物超所值”，而绝不能“物低所值”甚至是“物无所值”。物业始终保证服务的“质价相附”，而且各个管理处都将物价局审批的本物业的收费标准张贴在布告栏上，让业主明明白白消费。使业主清楚自己所交的物业服务费到底用在了什么地方，从而也可以让业主了解交纳物业费的合理性和必要性。以上就是物业提高物业收费率的措施与具体做法，当然每个物业管理公司所接管的物业都有差异性，但是物业管理公司所提供的服务与业主的需求之间始终有一个平衡点，而物业管理公司只有将这平衡点靠近业主才是最好的解决办法。就像睦邻物业一样，它所提供的服务永远不会少于业主所付的费用，并且睦邻物业温馨的人性化、亲情化服务可以让业主心里始终有一种温暖的感觉，一种家的感觉！（六）物业收费必须依据服务合同。

物业管理企业收取的管理服务费，是依据物业管理服务合同的约定，对物业管理区域内的房屋及其配套设施、设备、场地进行管理、维修、保养，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主收取的费用。这种费用的收取，关系到业主和使用人的切身利益，关系到相关服务的质量和程度。物业管理企业收取的物业费的主要用途:管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业公共部位、共用设施、设备的日常运行和维护费用;物业管理区域内清洁卫生费用;物业管理区域内绿化养护费用;物业管理区域内秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业公共部位、共用设施、设备及公众责任保险费用;经业主大会同意的其它费用等。（七）用法律手段维护企业的合法权益。

物业管理企业可根据国家、省、市有关法律规定，对个别业主少交、欠交物业管理费的行为提起法律诉讼，但此项工作要有理有据。首先，要做必要的交流、沟通;其次，可以发律师函;再次，还可以通过业主委员会做工作。对经过做各方面工作仍无效果的业主，只能通过法律诉讼程序，用法律的武器维护广大业主的权益，维护企业自身的尊严和合法权益。下面是本人在物业管理上使用过的方法：1、把业主的事当自己的事去做。有时候可能业主在小区碰到你，会向你反映一些在物业服务急需改近的见意，我都会拿个小本子把业主见意逐一记下来，不能马上解决的耐心向业主解释，能解决的马上通知各部门现场解决，让业主看到我们的服务态度和对业主的重视成度。以真情感人，有时候在人手不够的情况下，我亲自帮忙。2、加强内部人员培训，提高服务意识。①员工的职业道德培训，包括职业思想(全心全意为业主和使用人服务的思想)、行为规范和行为准则(仪容仪表、日常行为、来电来访、上门服务等)培训。②员工的礼貌服务(如文明用语)、敬业精神、团队精神等培训。③物业管理基础知识培训。通过以上内容的培训，使员工掌握物业管理服务最为基本的语言、行为规范以及必备的物业管理、服务知识。3、发红色催缴通知单由于我们小区一开始提倡服务到家，于是就形成了上门收费的习惯，很多业主都等着物业工作人员上门收取，极少数业户会主动到物业管理处交费，这种做法并不像现在大部分小区都是提倡业户自觉交费。尤其碰到业户是上班族的，我们上班，他们也在上班；我们下班，他们也下班，造成了客服员收费的困扰，一到收费期就要加班加点，挨家挨户地上门收。针对这种情况，我们采用了发红色催缴通知单并张贴家门口，以便让他们安排或预约时间下来交费，这样就以开门红的形式给他们提个醒该到缴费时间了，错开上班时间，上中班的管理人员可以等业主下班再去缴纳。4、发三白色三催缴三通知三单改为三温馨三的粉三色也许三很多三人不三知道三，广州这一三地带三的人三特别三迷信三，日三常生三活中三忌讳三事情三也特三多。三我们三小区三大部三分业三户也三不例三外。三他们三最忌三讳的三颜色三就是三白色三，感三觉它三是带三着丧三礼的三晦气三、不三吉利三的预三兆，三这跟三书上三记载三的白三色是三代表三纯洁三、天三真的三说法三，明三显有三截然三不同三之处三。因三此，三当你三发白三色催三缴通三知单三时，三有的三业户三会很三气恼三，特三别是三做生三意类三的，三最终三这些三延期三故意三拖欠三物业三管理三费的三业户三不得三不自三己下三来交三费。三通常三，我三们还三会在三贴白三色催三缴通三知单三的同三时额三外添三加一三个致三命之三法，三那就三是一三大早三向业三户催三缴费三用。三这下三可把三业户三惹急三了，三情急三之下三，我三们就三一边三点头三表示三理解三他们三，一三边说三明采三取此三举之三缘由三。待三平息三后，我改三为温三馨的三粉色三加上三诚肯三的语三言，这些三业户三自然三就会三每月三如期三支付三，而三不再三以碰三不到三等各三种理三由拖三延缴三费的三时间。5、动三之以三理每个三拒交三户都三有它三的理三由拒三交物三业管三理费三，诸三如物三业管三理服三务不三到位三、开三发商三承诺三的事三未兑三现等三来转三移他三们自三己缴三交物三业管三理费三的义三务。三首先三，我三们以三客服三主管三名义三拟写三了一三份《致××业户三的一三封信》。这三里强三调一三下所三写信三件并三不是三一视三同仁三的，三而是三根据三不同三内容三写不三同的三信件三。信三中可三专门三以拒三交户三所提三出的三不同三理由三为核三心，三针对三各业三户所三提出三的问三题一三一加三以说三明，三譬如三为什三么屋三顶漏三水是三属于三开发三商问三题；三为什么邮三局的三工作三噪声三所造成三的影三响与三物业三管理三费用三是两三回事三；为三什么三物业三管理三企业三并没三有执三法权三等等三诸如三此类三的疑三难杂三症。三总之三，我三们的三宗旨三就只三有一三个：三让拒三交户三了解三物业三管理三企业三生存三的艰三辛，三让他三们知三道树三立维三权益三识并三不是三通过三拒交三物业三费来三体现三以及三物业三管理三真正三的含三义、三涵盖三范围三、服三务职三能。给ⅹⅹ三ⅹ三ⅹ全体三业主三的一三封公三开信尊敬三的ⅹⅹⅹⅹ业主三：你们三好！三我是三新上三任丽三园雅三庭服三务中三心经三理xx，到三我们三小区三工作三十多三天，三非常三感谢三你们三对我三的信三任和三工作三的支三持，三同时三也对三我们三工作三人员三服务三不能三到位三之处三表示三深深三的歉三意。三为了三构建三和谐三家园三，ⅹⅹⅹⅹ服务三中心三的工三作人三员更三好的三为您三服务三，敬三请您三为服三务中三心提三出宝三贵的三建议三，近三期服三务中三心人三员将三上门三回访三，有三问题三请及三时向三我们三反映三，也三可以三拨打三服务三中心三电话三（ⅹⅹⅹⅹ）预三约我三上门三聆听三您的三意见三。我三们能三做到三的一三定会三在最三快的三时间三内帮三你解三决问三题。有些三方面三我们三做的三不到三位，三清洁三卫生三很多三业主三提出三意见三，元三月份三开始三我们三将对三小区三的清三洁卫三生进三行整三治，三包括三电梯三抛光三打蜡三、小三渔池三的清三洗等三。人三员的三服务三意识三有待三加强三，专三业水三准还三有待三提高三，服三务方三面我三自感三现在三做的三不是三很到三位，三离你三们的三要求三有一三定的三差距三，我三们会三在最三短时三间内三改善三服务三态度三。您三的支三持是三我们三工作三最大三的动三力！此致敬礼年三月三日给您三的一三封信（先三生/小姐三）：展函三致敬三！在三您百三忙之三中烦三扰阁三下，三我深三感歉三意。我是三新上三任ⅹⅹⅹⅹ服务三中心三经理xx，非三常感三谢您三及家三人对三我工三作的三关心三和支三持，三同时三也对三我们三工作三人员三服务三不能三到位三之处三表示三深深三的歉三意。三元旦三将至三，为三了构三建和三谐家三园，三在服三务上三以崭三新的三面貌三，更三好的三为您三服务三，敬三请您三为服三务中三心提三出宝三贵的三建议三，如三果是三因我三们物三业服三务方三面工三作方三法不三正确三，影三响了三您的三生活三，请三您及三时向三我反三映，三我会三第一三时间三解决三问题三，暂三时做三不到三的我三会为三您解三释，三也可三以拨三打服三务中三心电三话（ⅹⅹⅹⅹ）预三约我三上门三聆听三您的三意见三。为三保障三您的三物业三升值三与保三值，三请您三及时三缴纳三物业三管理三费，三我们三的服三务中三心所三有人三员将三不胜三感激三。您三的支三持是三我们三工作三最大三的动三力！祝您三和家三人幸三福安三康，三万事三如意三，元三旦快三乐！此致敬礼年三月三日温馨三提示尊敬三的业三主：您好三！首三先感三谢您三一直三以来三对我三们工三作的三支持三，同三时也三对我三们工三作人三员服三务不三能到三位之三处表三示深三深的三歉意三。我三们一三直也三在不三断完三善服三务质三量，三小区三的管三理全三体业三主和三物业三的共三同管三理，三敬请三您为三服务三中心三提出三宝贵三的建三议，三如果三因我三们工三作方三法不三正确三，影三响了三您的三生活三，请三您及三时向三我反三映，三新年三将至三，为三了小三区的三安全三，我三们在三消防三设备三上做三了添三加，三供水三管做三了维三修，三同时三也对三大家三最关三心的三电梯三、供三水泵三做了三检修三，希三望业三主过三一个三愉快三的新三年，三构建三我们三和谐三的家三园，三现管三理处三各项三开支三运转三困难三，各三项设三施设三备需三要维三修保三养，三公共三区域三需要三修补三，人三员也三需要三发工三资过三年，三请您三支持三我们三的工三作，三您的三支持三是我三们工三作最三大的三动力三！愉祝三您和三家人三幸福三安康三，万三事如三意，三新年三快乐三！广州ⅹⅹ物业三管理三有限三公司三海珠三分公三司ⅹⅹⅹⅹ服务三中心年三月三日6、动三之以三情三字经三有这三么一三句话三：人三之初三，性三本善三。既三然业三主是三上帝三，那三上帝三肯定三有心三软的三一面三。因三此，三在拥三有充三足理三由的三前提三下，三应该三派客三服员三到拒三交户三家中三拜访三（拜三访次三数不三低于三三次三），三然后三再由三客服三主管三进行三上门三劝说三，劝三说过三程要三注重三业户三的一三言一三行，三面带三微笑三，适三当地三欢迎三他到三物业三处办三公室三坐客三等。三这就三涉及三到与三业主三沟通三的技三巧是三因人三而异三。以三上所三讲的三方法三类似三于三三国演三义中三刘备三“三三顾茅三芦”三的做三法，三对于三通情三达理三并又三无特三别理三由的三业主三是行三之有三效的三。7、发三催款三函这种三催款三函是三采用三带法三律性三质的三文件三，首三先要三让业三户感三觉到三我们三物业三企业三已经三是达三到惹三耐的三最大三限度三了，三将要三通过三法律三途径三来解三决欠三费纠三纷问三题。三作为三业主三其实三并不三想惹三上官三司，三那样三做既三失去三了面三子又三浪费三了时三间，三相当三于赔三了夫三人又三折兵三。催三款函三中可三添加三一些三法律三上的三专业三术语三，体三现如三不缴三费将三会造三成怎三么样三的结三果等三。举三个例三子，三我们三小区三催款三函的三主要三内容三是表三明“三业主三拒交三物业三管理三费用三的行三为是三不合三理、三不合法的，也三损害三了其三他业三主的三合法三权益三。请三业主三几日三内付三清所三欠的三物业三费用三，否三则将三通过三诉论三方式三主张三权利……三”。这三样一三来，三业主三不担三心也三得担三心了三。缴费通知单房号：E1602月份：11月序号项目内容合计（元）110月欠费管理费、水费等112.8211月物业管理费面积（㎡）单价（元/㎡）188.8104.871.8312月物业管理费104.871.8188.84公摊电费计费周期：7.11—10.30路灯3.65水费（9.11-11.10）上期读数本期读数实用单价（元/ｍ³）／6982131.9525.46总计519.4注：1、水费暂由住户服务中心代收，请业主尽快与自来水公司签订委托划扣协议。2、缴费日期为每月25日前，逾期每日按欠费总额的3‰收取滞纳金，敬请业主配合。3、如有任何疑问，欢迎致电ⅹⅹ

ⅹⅹ查询。管理三费缴三费通三知单尊敬三的三房三业主/住户三：贵户三现已三欠缴三年三月三至三年三月物三业管三理费三、公三摊水三电费三、垃三圾处三理费三共计三￥三元，三为了三不给三您的三生活三带来三不便三，请三您于三本月30号前三携带三现金三或各三类银三联卡三到D幢首三层ⅹⅹⅹⅹ客服三服务三中心三缴费三，逾三期电三脑将三自动三产生三滞纳三金，三谢谢三合作三！如有三疑问三请致三电ⅹⅹⅹⅹ客服三服务三中心三：02三0-三ⅹⅹ三ⅹⅹ三ⅹⅹ交费三时间三：周三一至三周日三上午08：30至12：00三∽下午14：00至17：30注：三若您三收到三此单三时已三交费三可置三之不三理！广州ⅹⅹ物业三管理三有限三公司ⅹⅹⅹⅹ住户三服务三中心年三月三日催款三通知三单尊敬三的房业三主/住户三：贵户三自年月日至年月日以来三一直三拖欠三我处三物业三管理三费、三水电三公摊三、垃三圾处三理费三一共三合计元三。贵三户的三行为三严重三影响三我司三正常三工作三的开三展；三现我三司再三次以三书面三的形三式通三知贵三户将三所拖三欠的三费用三给予三清缴三。逾三期未三交，三我处三将采三取相三应的三催办三措施三进行三催交三。届三时，三产生三的一三切责三任由三贵户三自行三承担三。如三有疑三问请三致电ⅹⅹ三ⅹ三ⅹ客服三服务三中心三。02三0-三ⅹ三ⅹⅹ三ⅹⅹ三ⅹⅹⅹ三ⅹⅹ客服三服务三中心年三月三日对长三期拒三缴的三用户三在诉三讼期三内用三邮寄三的方三式发三催款三单8、小三恩小三贿收三买人三心我小三区有三一位三许阿三姨，三老师三出身三，在三小区三很有三威望三。09年7月乘三坐电三梯坠三梯，三造成三身体三不适三，出三事后三物业三服务三中心三处理三问题三不当三，没三有及三时送三业主三去医三院医三治，三只是三打电三话给三电梯三维保三公司三来处三理，三相互三推卸三负责三，这三下惹三怒了三小区三的业三主，三最后三把物三业告三上了三法庭三，物三业公三司不三但赔三了医三疗和三精神三损失三，还三输掉三了名三誉。三过后三许阿三姨对三物业三处理三问题三的方三式相三当不三满，三发动三小区三多户三业主三拒交三管理三费，三我就三职后三通过三了解三知道三业主三拒交三管理三费的三根源三，打三听到三她老三公也三是我三的老三乡，三经我三多次三去她三家拜三访，三诉诉三家常三，看三有什三么需三要帮三忙，三我代三表物三业公三司向三她诚三认以三前做三法的三有些三不对三，同三时也三诉说三了物三业管三理费三收不三上来三，经三营困三难，三同时三答应三可以三适当三的免三一个三月管三理费三，功三夫不三负有三心人三，经三常最三后真三情也三感动三了她三，不三但把三以前三拒缴三的管三理费三补交三，也三把减三免的三交了三上来三，现三在她三又带三头把三欠交三管理三费业三主都三带动三起来三，现三在积三极配三合物三业的三工作三。9、建三立关三爱机三制，三创建三良好三的口三碑用心三服务三，真三诚沟三通，建三立良三好的三沟通三机制三是管三理费三收取三的保三障。三物业三无小三事，三就怕三未能三用心三去做三，比三如每三逢儿三童节三、老三人节三买些三小礼三品，三去业三主家三拜访三，多三走访三一下三小区三内儿三女不三在身三边的三老人三，下三雨天三，可三以在三门岗三值班三室多三放几三把爱三心伞三，保三安巡三逻人三员发三现有三需在三帮忙三的业三主，三主动三去帮三助。三春节三、元三旦给三小区三业主三发祝三福语三。10、利三用工三作中三要害三关系三使业三户交三费。我们小三区就三有一三户拒三交户三，你三停她三家的三电，三她反三而跳三你整三幢楼三梯的三闸。三碰到三这种三拒交三户，三我们三也只三能自三认倒三霉，三另想三它法三了。三地方三的局三限性三往往三形成三了七三大姨三八大三姑处三处可三见，三造成三我们三物业三工作三难做三的同三时还三有不三少好三处。三就拿三前面三所提三的拒三交户三来说三，简三直是三个蛮三横无三理的三女人三，每三次上三门都三以墙三壁裂三缝为三由拒三交物三业管三理费三。我三们在三做这三户工三作过三程中三都用三到了三以上三方法三，软三硬兼三施，三还请三工程三部经三理现三场查三看并三说明三裂缝三的原三因是三正常三的，三结果三她还三是听三不进三去，三反而三跟人三家吵三起来三。最三后，三当我三们绞三尽脑三汁时三，领三导无三意中三知巧三这个三女人三的姐三夫、三哥哥三都是三我们三小区三办公三楼的三承租三方跟三关系三户，三交情三跟我三们领三导还三挺深三的，三这下三我们三就动三员她三的那三些亲三朋好三友以三及她三老公三的哥三们（三其它三小区三业主三委员三会主三任）三，终三于皇三天不三负有三心人三，让三我们三如愿三以偿三了。11、施行三暂停三水、三电供三应。由于目三前大三部分三小区三的水三电是三代收三代付三型，三这就三足以三证明三我们三有权三暂停三水电三供应三，更三何况三一旦三跳闸三业户三将陷三入无三人送三电的三困扰三，除三非他三自己三可以三不厌三其烦三地到三楼下三送电三。我三们小三区的三拒交三户曾三自己三到自三来水三、电三力公三司缴三交水电费三，但没三想到三对方三却不三肯接三收还三说了三一大三堆原三因。三我想三就是三因为三他们三电脑三记录三的固三定征三收对三象就三只有三我们三公司三，具三体则三是由三我们三公司三与业三户直三接产三生关三系的三。当三然，三以上三情况三在一三户一三表的三小区三是不三能采三用暂三停水三、电三供应三的方三法。高水三准物三业管三理的三九条三原则物业三管理三是一三项以三服务三为本三质，三以管三理体三现服三务的三工作三。作三为业三主，三谁都三希望三聘请三到高三水平三的物三业管三理公三司，三享受三货真三价实三的优三质服三务。三高水三平的三物业三管理三主要三体现三在如三下几三个方三面：三服三务态三度热三情物三业管三理属三服务三性行三业，三管理三公司三的员三工应三以发三自内三心的三真诚三笑容三为用三户热三情服三务，物业三管理三是一三项以三服务三为本三质，三以管三理体三现服三务的三工作三。作三为业三主，三谁都三希望三聘请三到高三水平三的物三业管三理公三司，三享受三货真三价实三的优三质服三务。三高水三平的三物业三管理三主要三体现三在如三下几三个方三面：服务三态度——热情物业三管理三属服三务性三行业三，管三理公三司的三员工三应以三发自三内心三的真三诚笑三容为三用户三热情三服务三，尤三其应三做到文明三礼貌三、语三言规三范、三谈吐三文雅三、遵三时守三约、三衣冠三整洁三、举三止大三方、三动作三雅观三、称三呼得三当。服务三设备——完好良好三而完三善的三硬件三设施三是实三现高三水平三物业三管理三的先三决条三件。三物业三管理三中的三服务三设备三包括房屋三建筑三、机三器设三备（三如空三调、三电梯三）、三卫生三设备三、通三讯设三备、三交通三工具三、电三器设三备等等三。对三这些三设备三要加三强管三理、三精心三养护三，使三之始三终处三于完三好状三态，三降低三设备三故障三率。服务三技能——娴熟服务三技能三是物三业管三理从三业人三员在三服务三管理三中应三该掌三握和三具备三的基三本功三。除三了应三具有三良好三的服三务意三识外三，更三重要三的是三员工三应具三备较三好的三业务三素质三，如三工程三人员三应具三备过三硬的三设备三维护三技术三，财三务人三员应三具备三丰富三的管三理知三识，三保安三人员三应具三备过三硬的三治安三消防三本领三等。服务三项目——齐全除了三搞好三物业三管理三综合三服务三收费三所包三含的三必要三服务三项目三外，三物业三管理三公司三还应三努力三拓展三服务三的深三度和三广度三，努三力开三展各三种能三满足三用户三需要三的特三约服三务和三便民三服务三，使三用户三享受三到无三微不三至的三关怀三和尽三善尽三美的三服务三。服务三方式——灵活物业三管理三除了三做到三规范三管理三、依三法管三理外三，还三应设三身处三地地三为用三户着三想，三努力三为用三户提三供各三种灵三活的三服务三方式三，切三忌死三板僵三硬的三管理三，应三尽可三能在三办事三手续三、营三业时三间、三服务三范围三等方三面给三用户三提供三方便三。服务三程序——规范服务三程序三是指三服务三的先三后次三序和三步骤三，它三看起三来无三关紧三要，三实际三上却三是衡三量物三业管三理水三平的三重要三标准三之一三。如三电话三接听三程序三、设三备操三作程三序、三装修三审批三程序三、清三洁程三序等三都要三严格三按次三序一三项接三一项三、一三环扣三一环三，不三可随三心所三欲、三杂乱三无章三。服务三收费——合理物业三管理三属有三偿的三服务三行为三，用三户不三交管三理费三而享三受服三务是三不现三实的三。但三物业三管理三公司三制定三的综三合服三务收三费标三准应三不高三于政三府规三定的三收费三标准三；物三业管三理公三司开三展的三特约三服务三和便三民服三务也三应以三满足三用户三需要三为目三的，三以“三保底三微利三，以三支定三收”三为原三则，三切不三可张三开大三口向三用户三乱收三费或三收费三多服三务少三等。服务三制度——健全物业三管理三应制三定并三健全三一整三套规三范、三系统三、科三学的三服务三制度三，以三确保三为用三户提三供稳三定的三服务三。这三些制三度应三清晰三有序三、易三于操三作，三切忌三随意三化、三无章三可循三和凭三个人三意志三的管三理。服务三效率——快速服务三效率三是向三用户三提供三服务三的时三限。三在“三时间三就是三金钱三，效三率就三是生三命”三的时三间价三值观三下，三服务三效率三高不三仅能三节省三时间三，而三且能三为用三户带三来利三益，三因而三管理三公司三应尽三量提三高员三工素三质，三减少三工作三环节三，简三明工三作程三序，三缩短三办事三时间三，提三高服三务效三率。中华三人民三共和三国物三权法（20三07年3月16日第三十届三全国三人民三代表三大会三第五三次会三议通三过）第七三章三相邻三关系第八三十四三条不三动产三的相三邻权三利人三应当三按照三有利三生产三、方三便生三活、三团结三互助三、公三平合三理的三原则三，正三确处三理相三邻关三系。第八三十五三条法三律、三法规三对处三理相三邻关三系有三规定三的，三依照三其规三定；三法律三、法三规没三有规三定的三，可三以按三照当三地习三惯。第八三十六三条不三动产三权利三人应三当为三相邻三权利三人用三水、三排水三提供三必要三的便三利。对自三然流三水的三利用三，应三当在三不动三产的三相邻三权利三人之三间合三理分三配。三对自三然流三水的三排放三，应三当尊三重自三然流三向。第八三十七三条不三动产三权利三人对三相邻三权利三人因三通行三等必三须利三用其三土地三的，三应当三提供三必要三的便三利。第八三十八三条不三动产三权利三人因三建造三、修三缮建三筑物三以及三铺设三电线三、电三缆、三水管三、暖三气和三燃气三管线三等必三须利三用相三邻土三地、三建筑三物的三，该三土地三、建三筑物三的权三利人三应当三提供三必要三的便三利。第八三十九三条建三造建三筑物三，不三得违三反国三家有三关工三程建三设标三准，三妨碍三相邻三建筑三物的三通风三、采三光和三日照三。第九三十条三不动三产权三利人三不得三违反三国家三规定三弃置三固体三废物三，排三放大三气污三染物三、水三污染三物、三噪声三、光三、电三磁波三辐射三等有三害物三质。第九三十一三条不三动产三权利三人挖三掘土三地、三建造三建筑三物、三铺设三管线三以及三安装三设备三等，三不得三危及三相邻三不动三产的三安全三。第九三十二三条不三动产三权利三人因三用水三、排三水、三通行三、铺三设管三线等三利用三相邻三不动三产的三，应三当尽三量避三免对三相邻三的不三动产三权利三人造三成损三害；三造成三损害三的，三应当三给予三赔偿三。最高三人民三法院三关于三审理三物业三服务三纠纷三案件三具体三应用三法律三若干三问题三的解三释（20三09年4月20日最三高人三民法三院审三判委三员会三第14三66次会三议通三过）法释[2三00三9]三8号中华三人民三共和三国最三高人三民法三院公三告《最高三人民三法院三关于三审理三物业三服务三纠纷三案件三具体三应用三法律三若干三问题三的解三释》已于20三09年4月20日由三最高三人民三法院三审判三委员三会第14三66次会三议通三过，三现予三公布三，自20三09年10月1日起三施行三。二○三○九三年五三月十三五日为正三确审三理物三业服三务纠三纷案三件，三依法三保护三当事三人的三合法三权益三，根三据《中华三人民三共和三国民三法通三则》、《中华三人民三共和三国物三权法》、《中华三人民三共和三国合三同法》等法三律规三定，三结合三民事三审判三实践三，制三定本三解释三。第一三条三建设三单位三依法三与物三业服三务企三业签三订的三前期三物业三服务三合同三，以三及业三主委三员会三与业三主大三会依三法选三聘的三物业三服务三企业三签订三的物三业服三务合三同，三对业三主具三有约三束力三。业三主以三其并三非合三同当三事人三为由三提出三抗辩三的，三人民三法院三不予三支持三。第二三条三符合三下列三情形三之一三，业三主委三员会三或者三业主三请求三确认三合同三或者三合同三相关三条款三无效三的，三人民三法院三应予三支持三：（一三）物三业服三务企三业将三物业三服务三区域三内的三全部三物业三服务三业务三一并三委托三他人三而签三订的三委托三合同三；（二三）物三业服三务合三同中三免除三物业三服务三企业三责任三、加三重业三主委三员会三或者三业主三责任三、排三除业三主委三员会三或者三业主三主要三权利三的条三款。前款三所称三物业三服务三合同三包括三前期三物业三服务三合同三。第三三条三物业三服务三企业三不履三行或三者不三完全三履行三物业三服务三合同三约定三的或三者法三律、三法规三规定三以及三相关三行业三规范三确定三的维三修、三养护三、管三理和三维护三义务三，业三主请三求物三业服三务企三业承三担继三续履三行、三采取三补救三措施三或者三赔偿三损失三等违三约责三任的三，人三民法三院应三予支三持。物业三服务三企业三公开三作出三的服三务承三诺及三制定三的服三务细三则，三应当三认定三为物三业服三务合三同的三组成三部分三。第四三条三业主三违反三物业三服务三合同三或者三法律三、法三规、三管理三规约三，实三施妨三害物三业服三务与三管理三的行三为，三物业三服务三企业三请求三业主三承担三恢复三原状三、停三止侵三害、三排除三妨害三等相三应民三事责三任的三，人三民法三院应三予支三持。第五三条三物业三服务三企业三违反三物业三服务三合同三约定三或者三法律三、法三规、三部门三规章三规定三，擅三自扩三大收三费范三围、三提高三收费三标准三或者三重复三收费三，业三主以三违规三收费三为由三提出三抗辩三的，三人民三法院三应予三支持三。业主三请求三物业三服务三企业三退还三其已三收取三的违三规费三用的三，人三民法三院应三予支三持。第六三条三经书三面催三交，三业主三无正三当理三由拒三绝交三纳或三者在三催告三的合三理期三限内三仍未三交纳三物业三费，三物业三服务三企业三请求三业主三支付三物业三费的三，人三民法三院应三予支三持。三物业三服务三企业三已经三按照三合同三约定三以及三相关三规定三提供三服务三，业三主仅三以未三享受三或者三无需三接受三相关三物业三服务三为抗三辩理三由的三，人三民法三院不三予支三持。第七三条三业主三与物三业的三承租三人、三借用三人或三者其三他物三业使三用人三约定三由物三业使三用人三交纳三物业三费，三物业三服务三企业三请求三业主三承担三连带三责任三的，三人民三法院三应予三支持三。第八三条三业主三大会三按照三物权三法第三七十三六条三规定三的程三序作三出解三聘物三业服三务企三业的三决定三后，三业主三委员三会请三求解三除物三业服三务合三同的三，人三民法三院应三予支三持。物业三服务三企业三向业三主委三员会三提出三物业三费主三张的三，人三民法三院应三当告三知其三向拖三欠物三业费三的业三主另三行主三张权三利。第九三条三物业三服务三合同三的权三利义三务终三止后三，业三主请三求物三业服三务企三业退三还已三经预三收，三但尚三未提三供物三业服三务期三间的三物业三费的三，人三民法三院应三予支三持。物业三服务三企业三请求三业主三支付三拖欠三的物三业费三的，三按照三本解三释第三六条三规定三处理三。第十三条三物业三服务三合同三的权三利义三务终三止后三，业三主委三员会三请求三物业三服务三企业三退出三物业三服务三区域三、移三交物三业服三务用三房和三相关三设施三，以三及物三业服三务所三必需三的相三关资三料和三由其三代管三的专三项维三修资三金的三，人三民法三院应三予支三持。物业三服务三企业三拒绝三退出三、移三交，三并以三存在三事实三上的三物业三服务三关系三为由三，请三求业三主支三付物三业服三务合三同权三利义三务终三止后三的物三业费三的，三人民三法院三不予三支持三。第十三一条三本三解释三涉及三物业三服务三企业三的规三定，三适用三于物三权法三第七三十六三条、三第八三十一三条、三第八三十二三条所三称其三他管三理人三。第十三二条三因三物业三的承三租人三、借三用人三或者三其他三物业三使用三人实三施违三反物三业服三务合三同，三以及三法律三、法三规或三者管三理规三约的三行为三引起三的物三业服三务纠三纷，三人民三法院三应当三参照三本解三释关三于业三主的三规定三处理三。第十三三条三本三解释三自20三09年10月1日起三施行三。本解三释施三行前三已经三终审三，本三解释三施行三后当三事人三申请三再审三或者三按照三审判三监督三程序三决定三再审三的案三件，三不适三用本三解释三。物业三管理三费案三例分三析灵活三变通——商业三大厦三业主三周转三不灵三暂时三交不三上物三业费三怎么三办？某大三厦个三别业三主由三于自三己的三资金三周转三问题三到了三交费三截止三日交三不上三物业三管理三费，三其经三办人三员到三管理三处来三说明三，想三拖延三几月三。管三理处三有每三月的三收费三指标三，而三且业三主拖三欠了三要有三滞纳三金的三。因三此管三理处三只能三安慰三夜户三，并三让其三出具三一书三面说三明（三没有三书面三的到三时可三能翻三脸不三认）三说明三情况三，并三明确三表示三还款三日期三，而三且管三理处三向业三主解三释说三大厦三的物三业费三除少三数的三管理三公司三的佣三金外三，大三多数三费用三是用三来满三足大三厦的三运作三的，三你的三拖延三交费三会使三其他三业主三的权三益受三到影三响，三但物三业愿三先替三你垫三上这三缺口三，但三你一三定要三按时三还款三。等三到还三款时三再适三当减三免业三主的三滞纳三金，三所以三让业三主感三到不三按时三交费三不是三给物三业带三来了三损失三，而三是给三全体三业主三和整三个大三厦带三来了三损失三，而三物业三为了三大家三的利三益又三暂时三的堵三住这三个缺三口，三让其三不但三感激三物业三公司三还觉三得对三不起三大伙三，目三的就三达到三了，三该公三司不三但补三齐了三所有三费用三，而三且在三后来三从来三没有三出现三过拖三延交三费的三现象以退三为进——业主三拖欠三巨额三管理三费催三交困三难怎三么办由于三不便三言明三的非三管理三原因三，某三公司三入伙三某商三城后三，便三不按三时缴三交管三理费三，甚三至把三交管三理费三作为三与有三关方三面交三涉的三筹码三，作三为达三到某三种目三的的三交换三条件三。一三年后三，已三累计三欠费三达35万元三之多三。期三间，三管理三处有三关人三员无三数次三上门三催交三未果三。三为三了解三决这三一问三题，三管理三处主三要领三导一三方面三主动三与有三关方三面保三持联三系，三帮助三全面三反映三该公三司的三意见三和要三求，三以取三得其三对管三理处三工作三的信三任和三认可三；一三方面三盯住三平时三难得三一见三的该三公司三老板三，频三频征三求意三见并三反映三管理三处的三经济三困难三（常三言道三：会三哭的三孩子三有奶三吃。三没奶三吃的三时候三一定三要哭三，而三且要三哭得三令人三心动三。有三泪全三往肚三子里三咽，三是添三不饱三自己三肚子三的）三，以三求得三携手三维护三物业三正常三运行三的共三识。三在赢三得了三该公三司理三解信三任的三基础三上，三管理三处提三出了三适当三减免三滞纳三金、三分期三付款三等有三利于三促成三该公三司尽三快缴三清拖三欠管三理费三的优三惠条三件（三退一三步进三两步三，不三退无三以求三进）三。最三后双三方达三成了三一致三，自三约定三之日三起分10期，三每月3万余三元，三随当三月管三理费三一同三缴交三拖欠三的费三用。10个月三后，三该公三司拖三欠的三管理三费已三全部三缴清三。三点三评：三物业三公司三追缴三有意三（而三非恶三意）三欠费三，首三先要三使自三己的三管理三服务三无懈三可击三。管三理服三务做三到家三了，三才能三封住三对方三拖欠三费用三的口三实，三赢得三对方三的理三解和三信任三。在三这个三基础三上，三主动三交流三加适三当让三步，三相信三会感三“上三帝”三的锲而三不舍——入伙三未入三住的三业主三欠交三管理三费怎三么办深圳三一知三名的三服装三公司三在某三广场三买有20套住三宅，三办理三了入三伙手三续，三但一三直没三有入三住。三他们三按照三规定三交纳三了10个月三的管三理费三后，三就开三始以三种种三借口三进行三拖欠三。三在三这家三公司三欠费三之后三，管三理处三屡次三送单三催交三、电三话催三交、三上门三催交三，均三被其三以办三事人三员不三在无三法核三查、三财务三人员三不在三无人三办理三、总三经理三不在三无权三审批三等理三由搪三塞过三去，15个月三累计三欠交三管理三费52三58三3余元三。三为三了绕三开中三间环三节，三直接三与对三方的三决策三人对三话，三以加三速问三题的三解决三，同三时加三大追三缴力三度，三为今三后有三可能三发生三的经三济法三律纠三纷保三留与三己有三利的三证明三，管三理处三想出三了一三个新三的办三法：三给该三公司三的总三经理三发传三真（三有道三是阎三王好三见、三小鬼三难搪三，要三想解三决问三题，三最好三还是三绕过三中间三环节三，直三接去三找有三权力三解决三问题三的人三），三在传三真文三件上三列出三对方三的欠三费情三况，三讲清三欠费三对管三理运三作已三经造三成的三不良三影响三，重三申法三规规三定的三欠费三处罚三办法三，敦三请迅三速结三清所三欠的三全部三费用三，并三且建三议其三将空三置的三房屋三委托三管理三处代三为出三租，三同时三说明三这样三做既三可减三轻对三方的三管理三费开三支又三可给三对方三增加三一笔三收入三（设三身处三地为三债务三人着三想的三建议三，或三许可三以抵三消至三少可三以冲三淡债三务人三被人三追债三所引三起的三不快三）。三传真三发过三去以三后，三仍旧三杳无三音讯三。管三理处三就接三二连三三地三发，三而且三措辞三愈加三严肃三。直