城市综合体产品模型与目标城市筛选模型

城市综合体产品模型与目标城市筛选模型

1Report_CATIC_20071220城市综合体能够创造更有效率的社会运行模式、营造更具现代都市风格的生活方式，已经成为城市规划和发展的重要形式“城市综合体”将城市人群的购物、商务、娱乐、居住等多种功能进行组合，在一组建筑物中进行分工和相互联系城市综合体是伴随着“回归城市中心”发展起来的，已经成为城市中心的重要形式综合体的各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益，并对所在区域的发展提供的动力和视觉的标示作用由于城市综合体的大型建设规模和多功能组合，对项目选址、景观设计、交通设计和材料设备应用提出了更高的要求现阶段的中国城市综合体主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态城市综合体定义资料来源：九洲远景分析2Report_CATIC_20071220目前中国已出现专业的城市综合体开发商，他们拥有清晰的产品模式并实现或积极推进跨区域发展目前，拥有清晰产品模式并实现块区域发展的城市综合体品牌有：华润万象城、万达广场、恒隆广场、瑞安天地系列、凯德来福士各品牌产品都具有鲜明的个性和特点，而他们也都不同程度地正在经历着产品连锁发展的市场检验，其中不乏失败案例各品牌均通过运作城市综合体获得了资产升值和品牌建立的巨大成功，同时为所在城市创造了卓越的社会效益不同品牌由于资金链和商业运营能力的差异，在具体经营策略和开发步骤方面有着明显的差异中国城市综合体产品成功案例（1）资料来源：九洲远景分析3Report_CATIC_20071220商业部分是体现综合体定位并影响其成功与否的核心元素，而各品牌的购物中心都具有鲜明的个性

万象城，以“永不落幕的party”为主题语，通过较大比例的餐饮、娱乐元素，时尚、现代的购物环境设计，为大众消费人群营造了一个具有现代繁华都市气质的一站式消费场所港汇广场，最佳的地理位置、引领城市风尚的定位，以港汇广场为代表的恒隆产品目标要成为每一个城市的地标性商业万达商业广场，依靠主力店的强大号召力，大型主力店组团是其商业部分最大的特点，定位于中档市场，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩张的超高速，他已经成为中国规模最大的综合体产品瑞安天地，通过营造高端人群浓郁休闲氛围的生活方式中心，成功打造高端综合体产品获得巨大收益，而杭州的失利或许会成为天地系列在重庆和武汉的成功之母来福士广场，以其独特的品牌选择而著名，围绕着20-30岁年轻白领的顾客定位，它的品牌选择充分迎合了年轻人对于个性、休闲、运动概念的追崇，成为成功定位于细分市场的典范中国城市综合体产品成功案例（2）资料来源：九洲远景分析4Report_CATIC_20071220该产品将具有广泛的城市普适性产品选址城市类型与选址条件匹配矩阵吸引力类型区域中心ABCD高区域中心低高城市时尚度低高城市吸引力城市中心区域中心城市中心A-首选市场B-次选市场C-次选市场D-慎入市场市场类型时尚度高低低高低高低城市中心区域中心城市中心慎入说明城市中心往往已进驻或即将进驻中高档购物中心，竞争激烈区域中心机会相对较多，当地能够支持本产品消费能力中高档综合性缺乏足够支持消费力，更适合中档大众购物综合体对于消费能力较全国的区域也可以考虑进入竞争对手往往不会进入该类市场以全市商圈范围的消费能力能够支撑中档综合体项目消费能力和意识难以支持综合体项目资料来源：九洲远景分析5Report_CATIC_20071220B.城市综合体概述B1.城市综合体定义B2.案例研究6Report_CATIC_20071220“城市综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，通过一组建筑来实现。同时，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体城市综合体中不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多种功能的系统性优化，实现各部分的价值互补从而提升综合体的整体价值城市综合体是通过一组建筑物实现多种城市功能空间相互组合、价值互补的高效率大型建筑综合体代表性的城市综合体：美国：纽约洛克菲勒中心日本：幅冈博多运河城中国：深圳华润中心7Report_CATIC_20071220随着现代城市化进程的逐步发展，城市综合体已成为当今大型城市主流的建设模式城市功能分区建设阶段(二站前)郊区化发展阶段(二站后---70年代)城市功能组合发展阶段(70年代至今)现代世界城市建设发展的不同阶段城市的发展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分区建设的规划思想区域建筑发展偏向功能单一化，相互之间缺少必要的联系城市中心规模巨大化，形成城市中心区，同时出现人口过度集中、城市环境恶化等问题为应对城市规模积聚扩张所带来的一系列社会问题，伴随着汽车时代的到来，城市的发展出现了郊区化趋势居住和商业功能开始向郊区转移，城市周边出现卫星城城市的中心区域随着郊区化进程和自身环境的恶化出现衰落城市的建设者意识到城市中心的衰落对于城市未来发展的不利影响，同时反思功能分区建设的弊端城市中心的地位重新得以恢复和加强强调多种功能复合化、并通过内外部交通系统实现与外部城市系统实现紧密连接的城市综合体成为建设主流8Report_CATIC_20071220城市综合体的复合效应与整合能力不仅有效的提升物业的商业价值，同时为都市带来了全新的面貌、生活方式和更高的社会运行效率社会效益：都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明、激发城市活力的发动机都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用经济效益：通过多种功能的聚合，综合体实现了对城市生活多方面消费需求的全面满足综合体在经营上有明显的价值互补优势，各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益各种商业配套的建设为政府带来大量的税收，并增加就业9Report_CATIC_20071220城市综合体由于其功能的综合性和复杂性，对其选址和建筑标准提出了更高的要求选址中心位置城市综合体通常位于城市或区域的中心位置，并与城市交通干线实现连接现代景观设计通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境是城市综合体的重要特征超大的空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，同时室内空间要求与之协调立体内外部交通联接通过立体交通设计将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系高科技设施集成城市综合体建筑是高科技、高智能的集合，表现在建筑材料、设施设备、物业管理、通信手段、安全消防等多种方面城市综合体的建设特点10Report_CATIC_20071220城市综合体是都市商业、娱乐、商务及居住功能的合理定位和有机组合住宅公寓城市综合体构成要素购物中心12354写字楼酒店11Report_CATIC_20071220城市综合体构成元素——购物中心选址特点业态组合类型商圈范围代表项目城市购物中心核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈40公里城市中心区域10万平米以上香港ifc北京东方广场购物中心类型主力店购物60-70%餐饮10-20%休闲娱乐15-20%3-5个主力店主力店面积占比40-60%区域购物中心区域中心5-8万平米北京万达广场深圳花园城购物60-70%餐饮15-25%休闲娱乐10-15%2-3个主力店主力店面积占比40-60%邻里购物中心社区中心不超过4万平米伊藤洋华堂华润万佳购物70-80%餐饮10-15%休闲娱乐3-5%服务5%1-2个主力店主力店面积占比40-60%能量中心郊区4-10万平米北京金源茂购物80-95%餐饮10-20%3以上个主力店主力店面积占比70-90%生活方式购物中心高档住宅区附近自然条件优越1-5万平米上海新天地美国COCOWALK购物30-40%餐饮30-40%休闲娱乐30-40%0-2个主力店主力店面积占比0-50%核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈10公里核心商圈1公里次级商圈3公里核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈20公里核心商圈1公里次级商圈3公里12Report_CATIC_20071220城市综合体构成元素——写字楼选址服务配套类型建筑特点租户特点顶级写字楼建筑品质一流顶级装修通常为5万平米以上商务核心区域知名大型跨国公司金融机构甲级写字楼商务区或区域中心建筑标准有所落后中档装修1万平米左右乙级写字楼中小型私营企业为主丙级写字楼建筑标准陈旧普通装修小于1万平米小型私营企业写字楼类型市区市区大中型各类企业、机构设施设备建筑品质优良高档装修通常2-5万平米有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施地上／地下停车位充足有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施地上／地下停车位充足有部分商务配套有地上／地下停车位几乎没有服务配套品牌高效中央空调系统智能化楼宇自控系统先进的数据通信品牌高效中央空调系统智能化楼宇自控系统先进的数据通信有中央空调系统有楼宇自控系统无综合布线无中央空调系统无楼宇自控系统无综合布线13Report_CATIC_20071220城市综合体构成元素——酒店选址经营特点酒店类型目标客户代表项目商务酒店以公务出差的旅客为主，包含境外游客城市中心商务区区域中心除各类客房齐备之外通常配备有大型餐厅、会议室、歌舞厅、商务中心等综合配套设施满足客人商务相关需求设施设备通常采用较高标准香格里拉洲际酒店经济型酒店商业中心附近选址灵活国内游客及中小企业商务差旅客人为主团体会议及会展服务接待为主会议/会展酒店北京九华山庄五洲大酒店旅游度假酒店景区游客接待为主；季节性明显三亚天域酒店酒店类型市区或郊区远郊或旅游风景区以满足住宿的基本需求为主，较少其他服务配套功能，价格实惠通常以品牌连锁形式经营在一般商务酒店基础上，强化会议／会展的设施建设与相关服务建设有多个不同规模的会议厅；及更加丰富的休闲娱乐设施如家快捷速８具有完善的休闲娱乐设施突出个性化服务；创造放松环境酒店建设强调与自然环境的结合14Report_CATIC_20071220城市综合体构成元素——住宅选址特点目标客户住宅类型产品特点代表开发商普通住宅大众消费者具备基本生活配套的市区或郊区户内各功能房间完善；户型以２居以上为主一般为毛坯房配套以停车场及公共广场为主万科商住楼商务区域投资者中小企业主既可居住又可办公；部分没有厨房功能强调商务中心、餐饮功能配套毛坯房为主ＳＯＨＯ住宅类型住：北京上海等城市已禁止住宅性质物业用于商业注册。商住楼性质住宅将面临逐步取消。15Report_CATIC_20071220城市综合体构成元素——公寓选址特点目标客户公寓类型产品特点代表开发商投资者高收入白领普通公寓酒店式公寓投资者高级经理人外籍人士雅诗阁集团商业繁华区域商业繁华区域户内设施设备完善，通常配备高档家具电器星级装修，尤其是公共区域提供房间清洁，衣物送洗等酒店式服务通常设有会所，提供餐饮、康体等配套服务户内各功能房间完善；一居小户型比例较大精装修一般设有大堂公寓类型--16Report_CATIC_20071220B.城市综合体概述B1.城市综合体定义B2.案例研究17Report_CATIC_20071220目前中国的城市综合体开发主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态，而全国性开发商在城市综合体的推进中发挥着重要作用代表城市城市综合体开发状况代表项目一线城市北京上海深圳中心城区范围内，已建成大量城市综合体项目；多个综合体组合形成更大规模的都市综合体街区形成城市中心、区域中心综合体共存的多中心格局包括全国性及地区性在内的多种开发商参与开发华润中心上海港汇广场北京东方新天地二线城市长沙苏州苏州万达广场恒隆广场三线城市赣州常州在具有一定地区经济辐射能力的三线城市开始零星出现全国性地产开发商开始试探性进入赣州中航城区域中心为代表的城市综合体项目开始规模性出现国际性及全国性地产开发企业的进入在二线城市综合体的开发中发挥重要作用各类型城市综合体开发状况资料来源：九洲远景分析18Report_CATIC_20071220产品模式成熟并实现跨区域发展的城市综合体是中航城的学习对象城市综合体产品华润万象城1恒隆广场2万达广场3瑞安天地系列4来福士广场5资料来源：九洲远景分析19Report_CATIC_20071220B2.

案例研究华润万象城恒隆广场万达广场瑞安天地系列来福士广场20Report_CATIC_20071220华润万象朝城定位于布中高端市肢场，目前拆已经进入深圳笼、杭烧州以集及沈喇阳等独城市城市深圳、杭州、沈阳选址城市商业中心、规划城市中心产品以商业为核心，配合酒店、写字楼、公寓及住宅整体定位于中高端物业经营策略商业、写字楼和公寓采用租赁方式，酒店委托管理，住宅用作出售开发步骤以商业开发为优先华润翅万象苹城产境品特悉点资料席来源反：九洲远景鹊分析21Rep穗ort怠_CA碍TIC宴_20象071膝220华润万象呜城选址在千城市核心拢地段以及粒规划的城垄市副中心旦，项目的庆开发规模艇较大，多扬为50万平米以恭上华润万象责城所在城京市项目指促标深圳杭州沈阳855部分建成商业+写字捷楼+酒店+公寓+住宅1080在建规划县城市盯商业当副中半心--50筹建占地面积（万平需方米）构成元素具体地址总建尿筑面加积（万平缎方米）状态商业+写字楼+酒店+公寓+住宅商业+写字楼+酒店+公寓+住宅选址非类型城市商括业中心城市中赖心罗湖支区宝拾安南留路1引88知1号钱江新城厘庆春东路偷与富春路河交叉口沈阳金释廊沿线压，和平傍区和平土大桥省朗委对面资料来堆源：九洲远擦景分析22Repo堤rt_C秆ATIC兄_200夹7122国0华润置吵地成功塑饥造了深踩圳华润祖万象城耽，并以头此模式完为核心炮积极进紫行跨区睡域发展缺，成为辈中国商别业地产旧以及城猾市综合扶体建设顾领域的黎领先者资料来感源：九洲远霉景分析绵，华润都置地自2002年以来，熔华润置地秩已经成功选进驻北京版、上海、辆深圳、成答都、武汉脑、合肥、名杭州、无权锡、大连愿、宁波、决长沙、苏经州、重庆引、沈阳15个内地潜城市，当目前集竞中在深童圳、杭漠州、沈饰阳及大虎连开发吓城市综圾合体截止到20纱06年12月31日，华年润置地晕有限公稳司的总抢资产已奏经达到267亿港元宝，股东廊权益115亿港挣元，06年销售收痕入超过39亿港签币截至到2006年12月31日，华润妈置地的总琴土地储备钢已经接近10俭00万平固方米尚，主蔽营业纤务包待括住毯宅开铺发和舰投资巩物业雁两部穴分组拾成发展思路踏：首先抢踪蝶占经济与崭政治的战聪略高地，疗北京、上巷海、深圳峰首当其冲铃；接下来痒是省会级遗城市与资法源稀缺型皱城市如成万都、武汉近、长沙、丢大连等；晶长三角的墙杭州、宁什波、无锡拨等经济发顷达区也在租发展的序勾列中支持23Rep贱ort猾_CA蒸TIC条_20劲071防220华润万象蛾城功能组逼合完善，蚕各项目均蛋包含商业板、写字楼曾、酒店、桃公寓和住津宅，并以棒商业功能芬为核心功能趴构成深圳杭州深圳和港杭州万归象城功咽能构成资料辱来源片：九洲耕远景顷分析24Re缩慧po哄rt荡_C厕AT拴IC骆_2苹00馅71灶22脚0华润万象析城定位于放中高端物锄业类型，斗各功能物冷业定位一倡致华润职万象况城物起业类载型城市估名称公寓商业酒店杭州酒店式攻服务公宴寓精装未修国际5A甲级深圳写字楼中高档购材物中心OL权E大型超市RE蜓EL百货店嘉禾族电影养院冰纷万包象溜冰印城住宅--君悦源酒店精装膝修类型主力店中高档购矮物中心OL强E大型单超市Ce让nt陵ra素l百货店嘉禾电影污院冰纷岁万象突溜冰袍城国际5A甲级超五星级紫商务酒店类型品牌资料来源妙：九洲壮远景间分析酒店式服寄务公寓超五星卷级商务妻酒店25Re塌po独rt姻_C破AT宣IC饱_2戴00您71钥22垂0华润万里象城开测发均以所商业为匹起点，境开发步磨骤依据姿不同项狡目特点裳有所不描同资料绢来源络：九洲远景书分析一期工程200杜2年10月20起04年12月2008年下嫌半年2005年12月深圳商业写字斩楼酒店公寓住宅200斯9年201壶3年杭州201欣1年20鸡06年底商业写字楼酒店公寓住宅三期工薯程二期工程商业炊熟地开发商穗进一步逮提升商杏圈价值甲，二期移开发住响宅实现焦收益商业生僚地，核替心商圈到人口不惭足商业和蛙住宅同主期开发摘，保证赔核心商挎圈内人推口供给，同境时为号项目恶提供右丰沛态滚动汉资金万象糠城开馅发步利骤26Re释po蔑rt草_C冤AT锤IC灰_2圆00拴71犹22水0在综县合体怠的经贫营策沈略上壁，华矩润万洁象城犯商业识、写外字楼条和公直寓以欺出租粒为主阶，住倾宅则拢出售颤套现华润万象封城经营策烛略公寓城市名称商业写字楼酒店深圳杭州住宅出租出租出租出租委托管理委托管理出租出租出售出售资料来源此：九洲远景篮分析27Re读po赴rt雾_C沫AT恩IC棉_2晓00谜71珠22枝0深圳巡寿万象寨城购耗物中锣心，亦定位辰于中高余收入咽人群义及游梦客，廊提供喉中高涛档次沙购物展、餐船饮和跪娱乐螺综合芬服务万象城卫购物中道心简介设计单位恶：美国RTKL建筑师事岁物所规模仓：总建筑史面积18.8万平黄方米营业面知积12万平方寄米商铺王，近300家地下2层、狱地上5层，停尤车位10练30个开业时鸟间：200擦4年12月定位：满足中责高收入址人群及承游客中斯高档次夫购物、亮餐饮和竿娱乐综段合需求岛的时尚良购物中判心资料停来源:华润胃集团鹅，九蹦洲远双景分隙析购物中液心概况28Rep究ort票_CA社TIC辟_20午071押220万象城通过中高匹档定灿位、哭丰富粪的餐潮饮娱愚乐元字素以勤及有浪效的芽空间幻玉设计朱，营撒造出戚一个耀大众弊消费盲群的弓购物斧、社莲交与哄休闲钥的都文市化缴消费决场所万象城各商业功能面积占比万象城租户档次占比资料来衫源：实贤地调查救，九洲远景钉分析购物中边心分析29Repo晓rt_C刮ATIC贵_200鸭7122架0主力茎店及系次主识力店厨在万耻象城减的租无户组香合中栽占据镇重要原地位磨，其夜面积盗占比栗为52%，保证很静强的客流快吸引力主力店、汽次主力店仿面积占比主力店、职次主力店配业态和楼墙层主力店业态楼层芮欧百货购物B1-3F王子饭店餐饮5F嘉禾影城休闲娱乐3-4F冰纷万象冰场休闲娱乐4FOLe'购物B1F次主力店业态楼层顺电购物4F运动100购物5F生活本色购物4F美乐汇美食广场餐饮5FNOVO购物1FEsprit购物1-2F万宁购物B1F资料竞来源项：实鸭地调军查，九洲远前景分析购物中嚼心分析30Repo章rt_C寨ATIC闪_200池7122慈0宽阔的中晓庭设计、挽各楼层之惕间的便利桂交通系统醋以及考究征的装修和言灯光效果盏共同营造掠出万象城嫂“自由”、“时斤尚”、变“舒适秧”的购圣物氛围内部墙壁漂和地面以伙花岗岩为鸣主要材料秘，色调以乒暖色调为饶主，给人导时尚、舒拜适的感觉宽阔升的中乏厅设秧计使窑购物道者的偏视野世开阔禁，并织获得蛛丰富获视觉叼感受由59部扶梯，17部直梯刃，3部观船光梯旷构件色的垂朽直交犬通系逢统使各庭楼层详之间帖的转姓换十列分便大利资料来仓源：实薪地调查师，九洲扎远景荷分析购物泻中心弄分析31Rep雕ort蹦_CA寸TIC蝇_20确071霞220杭州华润中心深圳华润中心沈阳华润中心各项目设输计效果图华润万象众城在建筑放设计上强陶调新颖性省和领先性概，成为所消在城市的透地标资料来龙源：九洲远联景分析32Repo赔rt_C狗ATIC芬_200胁7122贸0B2.案例授研究华润讯万象袋城恒隆广虏场万达广形场瑞安天地周系列来福士广饼场33Repo禾rt_C没ATIC鞋_200封7122驻0中国内拳地是恒贼隆地产味的发展侍重点，鉴其产品阻以购物尾中心为俭主，辅挣以写字递楼、酒单店和公捕寓城市已进入励城市为脸上海、挺杭州、后沈阳、缴无锡、屿济南、怀长沙目标是默三年内庆，在多嫩个大陆但城市为谱购入土寒地以兴哄建12个大型商亮业项目，晚拥有约300万平方株米的最薄佳商业残物业选址城市商琴业中心产品购物隙中心斯为主导，部分绸项目配锦合酒店辩、写字色楼、公甩寓经营策颠略商业展、写甲字楼饱和公江寓采玻用租毒赁方训式，造酒店仰委托蓝管理开发步悟骤以商体业开链发为艘优先恒隆广室场产品早特点资料来挎源：九洲远脚景分析34Repo雅rt_C呀ATIC悬_200留7122遣0恒隆地拘产综合税体项目猎选址于毫城市中巨心，总惕规模在30万平披米左竖右；签多个脊项目药正处电于建名设过尘程中构成元舰素地点城市建筑面积建设状态天津天津著和平洽路商荐圈购物商场15万平芹米2010年完工城市座中心15万平米2009止年完工济南购物同商场历下区泉惯城路沈阳市中领街路沈阳购物怨商场城市蹦中心12万平米2008年完器工沈阳市政咏府广新场南骆面城市中心80万平肥米2008年动工长沙商业+写字楼+公寓城市中誓心50万平析米2010年完工崇安区人剩民中路20层08年动工无锡商业+写字楼+酒店25义.5万平兽米资料来源:恒隆地产您，九洲远素景分析长沙黄金胆地块恒隆地伯产各地既项目情砍况选址类型城市兄中心上海上海徐家蚂汇核心商业+写字附楼+公寓31万平米已投入运弄营城市百中心城市中心上海上海南刊京西路商业+写字楼21万平列米已投件入运姿营城市颠中心商业+写字豪楼+公寓+酒店35Re尼po里rt到_C注AT泳IC爽_2环00奔71绣22鬼0恒隆地产侄是一家以璃持有性物洒业为主要郑发展方向猴的大型香戴港地产公粘司资料庸来源教：恒隆地胖产年报迹，九洲别远景分京析总部浆位于突香港讨的综虏合性堪物业匀地产撑开发樱商开发的物潮业类型包恋括商场及耻商铺、写困字楼、住职宅、服务巧式寓所、山工业、写渴字楼物业侨以及停车坊场等，并州以商业与秧写字楼开主发为主目前恒救隆将大稿陆作为看主要发植展区域狠，并已吴进入上册海、沈为阳、无兔锡、武迹汉等城垄市，以唐购物中此心为主生要发展嚼物业类鲜型20近06年实现宇营业额43.8亿港元顺，利润20亿港馒元，膜截至2007年6月30日，公司府的市值达想港币111餐7亿元示，成味为香鸭港表关现最刑佳的匠大型降地产墙公司批之一支持36Re设po仔rt徐_C团AT松IC焰_2场00径71作22看0上海恒隆于广场和港粉汇广场是握恒隆地产朋目前已投急入运营并呢取得巨大唱成功的综绸合体项目资料席来源:恒隆地产咐，九洲远怨景分析恒隆在中肝国大陆成木功案例恒隆广场港汇广场20嗽06年集团在趣上海租金喂收入约为9.乎45亿元洗，升31％，两胆项物业每年回报姜率15％预计20颈10年回报率拍可达50％（垄不考司虑租筐金调朝升）37Re秃po老rt士_C征AT组IC辅_2酿00奥71宜22怪0两项聚目都泡以商解业和黎写字屯楼为严基本聪功能渣配置追，其勤中商厘业面们积比袍例为30%左右功能构兆成恒隆广场浸功能构成港汇广谢场功能层构成总面积：21万平米总面积：31万平米资料来秒源：九洲远讯景分析功能仅构成38Repo将rt_C假ATIC宋_200考7122够0恒隆净广场夕定位射于高席端消遗费群焦，而萄港汇膨广场拌已大核众消缩慧费群横为目插标客叼户群各功能横物业类巡寿型恒隆广场港汇广场商业写字楼公寓城市购物中心大众消费群顶级甲级---酒店式服务公寓高端消费群类型目标客群类型目标客群城市购物中心中小型贸易、咨询类公司为主大型跨国公司、金融企业为主---外籍商务人士为主资料炮来源丢：九洲远闹景分析39Re耽po档rt色_C亦AT倍IC羊_2胳00是71利22耽0在经营策矛略上，两微项目所有窄功能物业慢均采取租另赁方式获忠利各功产能物图业经社营策士略恒隆广场港汇广场商业写字楼公寓租赁租赁租赁租赁---租赁资料来识源：九洲久远景附分析40Rep温ort击_CA裁TIC脏_20世071先220恒隆广滑场及港仅汇广场胜项目都援采取分耐步骤开材发策略滑，并都英将商业银部分作荷为首期仓开发内传容1994年12月2001年11月20考06年12月恒隆广场商业写字楼公寓19法99年2006年10月港汇广衰场200疑2年11月商业写字楼199嫂3年底20梁03年3月二期工程一期工乌程资料来源时：九洲远景曾分析开发步骤41Repo幸rt_C牌ATIC设_200神7122煎0港汇击商业妖部分着定位育于满嗽足大翁众消源费者尸的综仁合消志费需右求的踏购物粱中心介；而羽恒隆即则以白较小钳的规贷模将存目标咸消费联者锁猫定于蒙高端辟阶层楼层数总面积业态组合定位主力店高档城市购物中心5.2万平方米高收入阶层购物、餐饮、娱乐Sport100、华联超市、永华影院恒隆购物广场港汇购物广场目标消费者中高档城市购物中心10.2万平方米地下1层、地上5层地下1层、地上6层大众客群购物、餐饮、娱乐I.T.、FitnissFirst资料来否源：九洲远景良分析购物煎中心咱概况42Re淹po亏rt披_C揭AT型IC阳_2冒00怠71案22饱0恒隆广场贞和港汇广伍场购物中渠心在业态汇组合上都杨是以购物付为主恒隆锯购物挡中心棵各业暗态面朝积占样比港汇坑购物皮中心蹈各业附态面惨积占怨比资料纪来源撇：九洲远景仰分析行业驻占比43Rep犁ort祸_CA魂TIC座_20永071寺220同时，两近项目主力厦店租户的葡面积占比免较小，确堵保了较高凯的租金收忧益水平恒隆铃购物城中心屑主力妹店面予积占惑比港汇购物漠中心主力避店面积占核比资料来且源：九洲远景港分析购物中忽心概况44Re担po屈rt霸_C卸AT处IC仁_2词00隔71兔22吨0从恒隆地捏产所公布骆的计划兴救建城市综文合体项目穴资料中可吴以看出，设“城市中所心位置的辱地标性高挪品质物业情”仍将是嘴其产品定前位资料贷来源:恒隆地忙产，九傻洲远景滚分析计划惩兴建挎项目血设计趟效果碗图天津项目沈阳中街项目沈阳市府广场项目无锡项目济南项目45Re孤po斜rt泥_C爪AT罚IC浓_2厚00怨71地22葡0B2.案例研伞究华润区万象攻城恒隆顿广场万达广场瑞安天杆地系列来福蚕士广魔场46Re角po稻rt倘_C肥AT骑IC狡_2品00何71杜22堆0万达确广场耍已成恒为快敏速复析制的现成熟赴产品诊，定慈位于际满足钞大众奔市场独商业箩、商梦务以宝及住喊宅的挽综合旧性物肃业城市已进入11个城市以二线乳城市为房诚主选址区域商腰业中心城市新亡区中心产品通常强以商批业与泊写字粥楼为亦基本畏配置宵，并惹视项逃目具还体情昆况的较不同率配合慢酒店济、公援寓及南住宅渔等多冶种功挡能商业既部分汉突出势购物刮功能诊，主芒力店逮占比级高，技以满植足功洲能性傅需求叙为主经营策略商业财部分固租赁舱模式写字楼、讲公寓和住乖宅销售为哪主酒店采删取委托受经营开发步骤以商业蹄部分和突写字楼贞或者住辩宅先期赠开发为冰主万达综合误体产品特训点资料来赛源：九洲远结景分析47Re用po醒rt娱_C辨AT戏IC棵_2茶00知71巩22宽0万达馆广场宇综合究体项珍目开丧发目海前以窜二线诞城市幻玉为主减，目凑前已可进入11个城鱼市，箩建成3个项舞目注：单一主包力店项猪目多业态商企业广场项羊目惭城市综招合体万达全弦部商业劲地产项周目分布凡图万达综修合体项慌目分布厉具体情悔况序号城市城市级扮别数量状态上海哈尔节滨宁波重庆苏州成都西安无锡沈阳济南北京1098765243111一线一线二线二线二线二线二线二线二线二线二线2个1个建成1个在建1个1个1个1个1个1个1个1个1个1个建成建成部分建汪成在建在建在建在建在建在建在建资料停来源嫂：九洲远景夏分析48Rep岂ort元_CA均TIC美_20谋071盲220万达广场滨选址多数心在城市的时区域中心#城市名称选址类型地点功能组合1上海区域中心杨浦区五角场商业+写字楼2北京区域中心（CBD）朝阳区建国路93号商业+写字楼+酒店+住宅3哈尔滨区域中心香坊区衡山路20号商业+写字楼+酒店+公寓4宁波区域中心宁波市鄞州区锦寓路767号商业+酒店+住宅+公寓5北京区域中心石景山区石景山路与鲁谷大街交汇处商业+写字楼+酒店6成都区域中心锦江区二环路东五段商业+住宅+公寓7重庆区域中心南岸区南坪珊瑚村商业+写字楼+酒店+住宅+公寓8西安区域中心（规划CBD）西安市碑林区李家村商业+写字楼+公寓9苏州区域中心（规划CBD）平江区平江新城商业+写字楼+酒店+公寓10无锡区域中心（规划CBD）滨湖区河埒口中心商务区商业+写字楼+酒店+住宅+公寓万达顶各综锋合体旺项目桨概况资料来源禁：九洲远景搞分析49Rep情ort袄_CA铲TIC漆_20论071引220经过19年发父展，滔万达都集团锋已经亭发展伤成为郊中国院商业匪地产梢领域街的领爸先者资料来块源：万达殊集团惩，九格洲远稳景分删析公司总资龄产人民币30给0亿元叙、年幼销售拘额人英民币200亿元、骡年利税蛇超过人衰民币10亿元在19个城市桨开发万齐达广场帝，分别页为长春坊、济淹南、棒长沙炎、南克昌、誓青岛堂、南导京、岂沈阳城（2个）、武济汉、南宁扣、北京（2个）、盾宁波、母上海、凉重庆、垮成都、掉西安、负无锡、坊苏州、叹济南、戏哈尔滨建设购东物中心25家，监持有查租赁扎物业非面积权（包帖括开乐业和蜂在建惕）约42蜘0万平赛方米痰，租脑金收马入人盏民币20亿元与沃尔给玛、欧倍德份、时代务华纳、嘉百胜、伴百盛购奋物广场碎、麦当掏劳红星膊—美凯贫龙国际绘家居广丢场、灿隐坤3Ｃ手数码广健场、新赛加坡大涂食代美含食广场凳、百安枣居等十走余家各种业疯态主力跌店建立客战略合烤作伙伴功关系，趁携手发识展万达翁广场支持50Re骑po止rt猪_C吩AT伶IC费_2奥00奶71宰22宫0万达集武团经过伐不断的肃实践与掌创新，躺逐渐形娃成了目者前以城约市综合腰体为主颜的产品之模式第一苏阶段笔单一坑主力检店第二阶段怨多业态商逗业广场第三蝴阶段歪城市趣综合万体2001捐-200针32004趣-200雁5200析5至今商业内赚容经营模此式代表项咳目评价单一研主力师店加筋少量学商铺主力店租晨赁；商铺京销售长春、济辫南、长沙捞、南昌、陈青岛、南犹京业态比较窝单一，面浊积偏小，宝人流量和麻商业丰富画程度受限延制多栋建筑烘组合为商搞业广场形阔式，各单齿独建筑引献进不同业蒸态主力店旬，之间由子步行街连葵接沈阳格、武扩汉、哈南宁以租赁贿为主北京、涛宁波、侧上海、世重庆、佳成都、摊西安、旋无锡、乡丰苏州、加沈阳、仓济南、缴哈尔滨住宅脚全部肤销售厘，写鸦字楼持租售穗结合饶，商茅业租拌赁，诉酒店熔持有涵盖零售却业态、休培闲娱乐、惑餐饮文化惕、写字楼今、酒店以协及住宅多恐功能城市座综合体多种业件态的引斯入丰富球了商业控功能，察市场影乳响力提逮升多种功肥能复合摸，市场写影响力灰进一步裳提高；呀同时，箩通过住窜宅、写膜字楼的鸟滚动开棚发，缓呢解了项宝目资金鞭压力万达商业糊地产的三琴个发展阶碍段资料变来源挤：九洲远妻景分析支持51Repo尤rt_C男ATIC习_200富7122誉0集团总晨资产人戏民币60抱0亿元以撤上，年阅销售额婶人民币300亿元贱以上配，万达勤集团性设定莫了发尾展成垒为世捕界商红业地散产领悲先者唯的战挎略目顿标购物中心梳开发商排名世具界前三洞名租金收榴入50亿元煤以上项，年冻纳税锅人民隆币30亿元以上吸；建成和在陷建的项目嫂达到70个，帖建筑跳面积吧达10琴00万平主方米资料来源辆：万达集团仗，九洲远舍景分析支持万达地帽产2010年发旧展目虾标52Re船po例rt舅_C躬AT刚IC高_2票00丹71谷22醋0万达藏广场王多数肺以商访业功智能为美主导乎，辅脂以写资字楼锐、酒炼店、培公寓黑以及并住宅溪，具陕体各笨功能拜物业蔑比例惰视项不目情轿况有摩所不斯同#城市名称总面积（万平米）面积（万平米）面积占比(%)商业写字楼酒店住宅公寓商业写字楼酒店住宅公寓1上海34268------76%24%------2北京CBD50162.7518032%5%10%36%--3哈尔滨28142.44--7.450%9%14%--26%4宁波5526--2.912.7647%--5%23%11%5北京石景山306204----20%67%13%----6成都4018----15.41.745%----39%4%7重庆7818.77538824%9%6%49%10%8西安34176----1150%18%----32%9苏州50259.72.5--12.550%19%5%--25%10无锡72232.8436.5332%4%6%51%4%万达综表合体各森功能体肾量构成资料在来源址：九洲却远景展分析53Re沙po法rt陪_C谊AT搏IC挪_2外00曾71陵22梯0万达索广场潮各项尽目的斯商业孩及酒蹄店类钳型较红为统擦一，豆而写惧字楼微及住财宅类飞物业唯则情打况有艳所不始同#城市名称商业写字楼酒店住宅公寓类型目标消费者档次主力店类型星级品牌类型类型1上海区域购物中心大众阶层中档沃尔玛、巴黎春天百货、HOLA家居、万达国际影城、新华书城、黄金珠宝城、第一食品广场、宝大祥青少年儿童购物中心、大歌星KTV、万达城中城甲级--------2北京区域购物中心大众阶层中档沃尔玛、新世界百货、万达国际影城、大歌星KTV、神采飞扬电玩城甲级五星级索菲特普通住宅--3哈尔滨区域购物中心大众阶层中档国美电器、神采飞扬电玩、大歌星KTV、万达国际影城、万千百货乙级五星级索菲特--普通公寓4宁波区域购物中心大众阶层中档沃尔玛、百安居、HOLA特力屋、苏宁电器、石浦酒楼、神采飞扬电玩城、大歌星KTV、万达国际影城、银泰百货--五星级索菲特精装修酒店式公寓5北京石景山区域购物中心大众阶层中档规划为万达影城、大歌星KTV、万千百货、国美电器、神采飞扬电玩城甲级五星级索菲特----6成都区域购物中心大众阶层中档计划为大型百货、大型超市、影院------普通住宅普通公寓7重庆区域购物中心大众阶层中档计划为大型百货、大型超市、影院乙级五星级索菲特普通住宅普通公寓8西安区域购物中心大众阶层中档计划为大型百货、大型超市、影院乙级------普通公寓9苏州区域购物中心大众阶层中档计划为大型百货、大型超市、影院甲级经济型雅高--普通公寓万达润综合讨体各镰功能辆详细努类型资料的来源撞：九洲远畜景分析54Rep副ort闹_CA饲TIC蚕_20膨071垦220万达广凤场写字巨楼租/售结合火、公寓滔和住宅患全部出饿售套现稻，实现嘉项目内资金滚括动应用，有效稻解决资竿金链问茫题（1／2）#城市名称商业写字楼酒店住宅公寓1上海出租出租/出售------2北京出租出租/出售委托管理出售--3哈尔滨出租出租/出售委托管理--出售4宁波出租--委托管理出售出售5北京石景山出租出租/出售委托管理----6成都出租----出售出售7重庆出租出租/出售委托管理出售出售8西安出租出租/出售----出售9苏州出租出租/出售委托管理--出售万达酒广场劣经营标策略资料来沫源：九洲远当景分析55Re手po鞠rt壁_C俗AT宴IC勉_2蠢00俗71密22慌0万达衡广场而写字殿楼租/售结合洽、公寓罢和住宅误全部出炒售套现欠，实现那项目内资金滚细动应用，有贸效解墨决资拍金链剩问题增（2／2）#城市名称一期工程二期工程建设内容完工时间建设内容完工时间1上海商业、写字楼2007年底----2北京CBD住宅、街铺2005年年中商业、写字楼、酒店2006年底3哈尔滨商业、酒店2007年中写字楼、公寓2008年中4宁波商业、住宅商业2006年/住宅2005年酒店、公寓酒店2008年底，公寓2009年底5北京石景山商业、酒店、写字楼2009年中----6成都商业、住宅、公寓商业2007年/住宅2008年中/公寓2008年底----7重庆街铺、6栋住宅2008年商业、写字楼、酒店、公寓2010年8西安商业、写字楼、公寓商业2008年初/写字楼、公寓2008年中----9苏州商业、酒店、公寓酒店、住宅、公寓2009年年初/商业2009年中写字楼2010年完工万达广场物开发步骤资料来勾源：九洲远景挖分析56Re谁po裂rt帝_C兆AT不IC申_2遥00静71溜22跑0万达筝广场壁已经付形成贺标准扒化的塘产品北京个万达检商业亦广场发展商：大连万作达集团设计单位众：德国GMP国际建筑似设计有限绒公司规模浩：商业面疼积7.钥6万平方将米西座蔬商业谷共6层，东座丸商业共8层停车位800个定位：以主力种店为主眉导的中概档大型担综合性冠购物中密心开业谦时间洁：20拐06年年底班开业资料壁来源跨：北携京万艘达，先九洲全远景序分析北京万编达广场生商业部犁分举例57Re公po废rt持_C陷AT哭IC圆_2秃00姻71相22半0F2北京万克达商业石广场突竖出其购绢物功能镇，餐饮惰娱乐功埋能较少北京万啄达广场挠各业态苍面积占车比北京万达摄广场各业年态布局北京解万达鹅广场插商业嫩部分跟详细梨内容B1F1F3F4F5B1西座：东座：F1-剩F7沃尔玛超饼市规划办为僵精品厚店（消未开胆业）万达影优城、神撑采飞扬梯电玩城规划赚为休孩闲娱牙乐中锐心（恨未开勉业）规划为疮精品店（怠未开业）规划为捏美食中坡心（未鸣开业）沃尔爸玛超队市新世完界百耗货资料来获源：九洲点远景翼分析58Re辛po凶rt如_C弓AT篮IC吵_2剂00皮71舟22沙0万达商穷业广场填在租户笋组合上哈采取以际主力店眯为主导麦的经营距模式，葡在实现永了聚集躲客流和趁降低招兰商风险宝的同时鬼，也降狡低了租湿金收益劲水平主力店占巧比主力店稀举例购物辉类餐饮类娱乐类万达广场缘瑞商业部分吗详细内容资料来遣源：专家访流谈，九联洲远景竞分析59Repo盖rt_C滥ATIC蚕_200寇7122仙0上海万达羞广场商业宗概况设计摄单位构：中国友建筑振东北闲建筑悄设计谜研究弊院规模膨：营业么面积26万平米地下2层，地分上5层购葬物中仿心三栋呈痛“品”梨字形建当筑开业时间贼：2007年12月定位：中端消费舍群体的购刚物休闲以份及娱乐场怀所上海万业达广场寻商业简疾介上海团万达绵广场丽商业矛部分员举例上海万宪达广场哑成为上伍海市东服北区域佣居民购岭物休闲己的主要送场所，普并成为教五角场榴城市副帐中心的昌标志资料零来源触：北油京万肢达，炒九洲链远景叙分析60Re浓po纱rt拉_C贼AT泻IC肿_2砍00夸71命22奖0上海乐万达驻广场且商业我部分药同样败突出头其购奖物功壤能，杜餐饮骆娱乐亭功能歼较少上海震万达筛广场摔各业漏态面报积占幼比上海岂万达西广场圣各业附态布泥局上海万达哗广场商业哈部分详细音内容资料狭来源考：九洲远景乐分析底层B1购物中心1座F1-7巴黎春天F1F2-4上海黄金珠宝城沃尔玛超市2座2座3座西F1-5特力屋3座中F1F3宝大祥青年购物上海书城+国美电器3座中3座中F2量贩KTV+万达影城F1-2F3-5上海第一食品餐饮3座东3座东61Repo怜rt_C生ATIC傅_200侨7122态0上海万达广场北京万达广场哈尔滨万嗽达广场万达综认合体建择筑设计在综合体终的建筑设臣计上，万度达项目以球理性、现英代的风格论为主宁波万达广场资料来源欣：万达集捎团，九洲远扫景分析62Re贼po逗rt汤_C防AT误IC纯_2股00近71隶22佳0B2.案例研拾究华润课万象弊城恒隆石广场万达皇广场瑞安悦天地潮系列来福士仙广场63Rep扰ort士_CA锤TIC亩_20钻071旱220天地系列匪产品以打痛造高端人枝群休闲娱壤乐消费场套所为核心写特点，带族动整个综网合体的高把端品味和俯资产价值具的提升进入城市已进狭入城甲市为潮上海投、杭煌州、久重庆、大连、魂武汉选址城市中心，区域中心，选址灵活，对环境景观和交通条件要求较高产品以生剑活时枕尚中嫩心为越商业悠定位衬，营婆造高撇端消城费群绑的居妥住、借休闲豆聚集幅区经营策略商业、写字楼和公寓采用租赁方式，酒店委托管理开发步骤由于规模巨大，通常以商业、住宅开发为优先，分多期逐步开发天地系搭列产品浴特点资料劝来源迷：九洲宫远景焰分析64Rep醉ort蚕_CA局TIC肆_20胞071溜220天地支系列翅综合模体通廉常是捉位于朵城市默中心舅区的浪旧城缸改造哭项目用，其耀开发碰规模裕和体某量巨侮大瑞安地产抗天地系列淋项目概况上海重庆武汉52130商业+写字楼+公寓+住宅12636庄06115独0占地面积（万平米凳）功能组持合具体地愿址总建筑面牵积（万平刷米）状态商业+写字楼+公寓+住宅商业+写字返楼+公寓+住宅区域非秤中心位遍置，具蚀有良好飞自然和据交通条欧件选址类型城市中心一环内，编属于城市麦中心，老帝租借区内羞，老城区手改造地点汉口陡中心日城区抚永清磨地块串，紧听邻轻划轨黄绣浦站撑，连从接长住江二直桥，苦解放效大道倚，京页汉大斯道，律中山苦大道敲以及术沿江亮大道渝中区厘沙坪坝掩，东起嘉蛙华大桥巧，西至飞渝中区固红岩革摊命纪念兵馆卢湾区淮终海路商业初街的南侧悲，东面到廉西藏路，浪南面至合羞肥路，西毫面至马当耍路部分投巨入运营在建在建资料来科源：九洲远片景分析65Rep塌ort略_CA掘TIC俯_20轻071假220瑞安房地铅产是以大迁面积城市便区域性综终合开发为戏主要业务拳的香港地钢产公司，睬目前总部卖位于上海资料来虽源：瑞安集团介，九洲远近景分析公司于200速4年成立，乒是瑞安集命团专注发恳展内地市渡场的地产漏公司，总吧部位于上舞海，截至2006年实掌现总味资产何人民围币260亿元捎，实油现净朝利30亿人英民币目前层，瑞佛安房会地产外已经金进入粥上海愈、重雕庆、纺武汉箩、杭决州开覆发地攻产项显目，唇总建榆筑面岔积约840万平方贸米瑞安房地钓产发展项因目可分为哪两类：集渡多种用途厘并分多期负开发的大胆型城市区炭域开发项暂目，一般堂包括住宅细、办公楼煤、零售、谋娱乐及文董化物业；且以及坐落捕于市区交桶通便捷地刺段的优质心综合住宅闭发展项目富，一般包默括住宅、朋学校和商缴业、零售冻及休闲设椅施支持66Re古po交rt司_C弹AT龟IC拢_2阔00索71标22该0上海缠新天愈地是揉目前蔬瑞安阔天地趣系列翅中已漆部分片建成疲并成草功运伐营的州项目违，为工瑞安叛地产否在其轮他城肉市的膏开发惑提供逆了样圈板上海校新天伪地改矮造整炉体规义划说明5个建筑丧群构成啦：A部分步：太前平桥场人工耳湖绿康地肤（完唇工）B部分：脂新天地次休闲购黎物广场今（完工膛）C部分：翠悄湖天地高预级住宅小妨区（一期疗完工）D部分：姑企业天草地甲级晨办公楼线区（在金建）E部分：瑞探安集团总捉部大楼哀（在建）资料来乎源：瑞安房地坝产，九洲小远景锻分析67Re闲po旱rt革_C服AT最IC娱_2重00赤71错22坡0上海新谣天地项透目定位辜于高端矮综合性扬物业，眠商业面晋积占比积较小；澡同时除礼住宅外罢主要采洗取出租昂方式获个利上海新天唱地功能构剂成比例上海新天绞地各功能经类型及经协营模式类型经营模式商业写字楼公寓住宅甲级酒店式精装修高档生活方式购物中心出租出租出租出售资料来惨源：九洲远景甩分析上海聚新天境地功押能类幕型68Rep三ort打_CA嫁TIC烧_20繁071兵220天地系城列的城块市综合贴体项目衰，由于聚开发整絮体体量泥较大，坏开发通糟常分为饰多个建厘设阶段贡，上海统天地开索发具有涉典型代读表性上海天规地综合多体分阶冬段开发圈图示2002年2004年2003年1999年2006年2007年2001年商业写字楼公寓住宅2009年一期虚工程二期工滴程三期工响程资料来源敞：九洲远絮景分析69Repo通rt_C巩ATIC故_200员7122舱0以时斗尚文跨化为困主题孩的上疗海新数天地调休闲救购物裕广场袄，已左经成为徐上海疲潮流艇热点筑和城掘市地厨标上海新鬼天地简僵介规划单位役：美国SO钥M公司规模：总占地面裳积3万平方利米建筑面积6万平方米满；商铺近115家开业时肌间：20趋01年12月消费群祖定位：小资一族墓、外籍人驶士以及中抹外游客开发皇理念艇：城市堤传统推与现起代时话尚的跳完美竖结合上海新天济地商业详糠细内容资料来赛源：瑞安各房地蒙产，九洲远景挡分析70Re回po碑rt巴_C件AT条IC扣_2疏00类71蚊22雾0新天地广望场突出餐炮饮和休闲街功能，法并以高档别品牌为主凯，使其成纹为高端人斗士的休闲斥购物场所新天地各分业态面积浩占比各业态租他户举例餐饮室租户小山温料理翡翠酒皮家鼎泰颠丰购物租户休闲娱昨乐租户UME影院亚力山芒大会馆新天地壹煮号瑜伽生活采馆Hugo田Bos留sMANG李OMISS蒙SIX骑TYGior闸dano孔Lad拘iesShan售ghai袜Tan辅gPort帝s保罗贝香露娜西餐彩蝶匹轩上海游新天错地商枕业详阵细内悲容资料来源认：九洲远年景分析71Repo排rt_C状ATIC著_200提7122垃0新天轨地的糊租户络选择把十分美强调拴与之薄定位掩相适屿应的沟格调阳和品裳味（1/3）保罗贝禽香小山参料理上海歪新天佳地商益业详新细内锡容——餐饮类租些户举例资料来诊源：瑞安白房地贤产，九洲远景乐分析72Re稍po仙rt亚_C氧AT珠IC违_2炮00急71候22抹0HugoBossMANGOVIN酒类零售店上海视新天验地商听业详侮细内考容——购物类访租户举谢例新天地被的租户岭选择十饰分强调萌与之定颈位相适腿应的格近调和品疏味（2/3）资料来源相：瑞安房地瓦产，九洲远景从分析73Rep趟ort盖_CA淹TIC泳_20铃071量220亚力山大奥会馆Y+瑜伽馆UME国际裳影城新天主地的咐租户取选择廉十分丢强调主与之患定位泼相适兆应的独格调起和品湿味（3/3）上海威新天糟地商沾业详格细内匹容——休闲娱测乐类租属户举例资料来宗源：瑞安讽房地清产，九洲远景茧分析74Rep羊ort川_CA仙TIC哈_20鸽071锹220杭州西湖疫天地与当挥地消费水籍平不符，唱且缺乏其跃他配套功滑能的支持慕，难以适眯应杭州消广费市场，信是其发展命缓慢的重欢要原因概况占地5万平米科，总建妙筑面积5.历2万平米杭州独坝特的钩园林观、历翁史建虏筑为姜基础自然娃与时姜尚的斧融合研、历疗史与筝现代握的对为话餐饮、阔零售、啦文化及加娱乐为民一体失败叠原因如：与当地消围费者消费汪水平不符照搬上偷海模式成为旅游藏观光而不桃是城市居录民的消费绿场所缺乏住宅胆、商务等聋重要配套铃设施缺乏目标顺消费群的否数量支持说明产品应青该适应远城市商福圈特点西湖天地鸭二期规划六图杭州西珍湖天地姓概要75Rep桐ort治_CA打TIC各_20诞071捡220从项逗目规砍划可岗看出策，瑞用安重醉庆天垄地依声然采逆用上喜海新绑天地哈模式矮，但泊它大牙大强且化了绩综合伏体其俊他元奥素比酷例，夫我们侵也将难拭目帽以待心其商垃业部犯分是殖否能或够实独现当土地市驰场的寨适应重庆天设地说明资料撞来源枣：九洲披远景但分析重庆禽市沙恼坪坝据区总建筑面戒积约360万平方米定位个为重道庆中样央商湿务区丘的延皂伸和教补充