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文档简介

（一） 样点地价的交易时间修正不同的交易时间样点地价，只有修正到基准地价估价期日的地价，才能用于基准地价评估。其计算公式为：K『P/匕 （公式3-3-3）式中：Kij—商业用地第i类土地第j期地价修正到基准地价估价期日的系数；Pis—商业用地第i类土地基准地价估价期日土地交易平均价（或地价指数）；Pij—商业用地第i类土地第j期土地交易平均价（或地价指数）。对不同时期发生的交易宗地地价，地价修正到基准地价基准日的计算公式为；v=k*v （公式3-3-4）t0式中：v一修正到评估时间的宗地价格；vo—实际成交宗地地价；匕一时间修正系数。（二） 样点地价楼层分配修正由于所调查的商业铺面出租样点的楼层存在差异，因此应将前面计算所得的某一楼层的楼面地价修正到该类多层建筑的平均楼面价，具见表3-3-2。对于不同楼层情况下发生的交易地价，按下式将地价修正到平均楼面价：v=v.xk （公式3-3-5）式中：v一修正到平均楼面价的宗地地价匕一某一楼层的宗地交易价格k—楼层修正系数

（三） 样点地价容积率修正容积率修正按土地用途分类进行，根据我们定义的商业用地基准地价的内涵，商业用地的标准容积率取2.0。统计商业用地样点在各容积率水平下的平均地价，绘制散点图，并作样点地价和容积率的关系曲线。以平均容积率水平下的样点地价为基准，求取各容积率水平下的地价比例系数，计算结果见表3-3-3。（四） 样点地价剩余年期修正商业用地的最高出让年期为40年，土地还原利率为8.14%，城市规划容积率为2.0，有限年期使用权价必须格转化为最高出让年期价格，按如下公式进行修正。商业用地剩余年期修正系数结果见表3-3-4。v=vxy （公式3-3-7）yy=1-:m/1-:ml1+r|r1+r|r/（公式3-3-8）式中： 七一最高出让年限的土地使用权价格;v：一有限年期出让价格；mly一剩余年期修正系数；

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