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文档简介

前言为加强公司正规化管理,强化对员工的管理,使各项工作有章可循、有据可依,特制定本《内部规章制度》,各部门员工应根据本部门工作分工,加强对本制度的学习和领会,认真执行本规章制度中公共制度和相应制度,并严格加以实施。本规章制度连同《公司管理规定》、《员工手册》、公司文件及相关管理制度,具有同等的效力,各职能部门、管理处应按照本制度对所属员工加以管理和考核,违反本规章制度将在公司考核中予以相应处罚。不尽之处,公司将适时予以补充。本规章制度从下发之日起执行。签发人:年月日第一部分岗位职责公司总经理岗位职责1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理,保证物业完好状态,提高使用效益。3、注意经济效益,精心理财,开源节流,满足业主需求。4、抓好精神文明建设,维护业主合法权益,树立良好的企业形象。5、制订和完善公司各项规章制度,建立良好的工作秩序。莲6、制订年鹊度工作计划菜,明确目标吸、任务,督肝促所属部门闲履行岗位职颤责,坚持年粪终考核。客7、重视人源才,合理使菊用干部,按眯照德、勤、谁能、绩定期刻进行考核。惨8、调动各茧方积极因素诸,共同管好茫物业。定期民向总公司汇软报工作及经沉营收支情况叉,以各种方吨式听取业主体和使用人的板建议、意见辨和要求,并宵及时答复,授认真解决。位9、关心员系工生活,努奔力提高员工农工资福利,托改善工作条冠件。艰10现、针经常与上级摔公司和政府皮相关部门沟摸通,理顺关房系,创造良场好的外部环寄境。努公司副总经瓣理岗位职责芦1、在总经貌理领导下,奇协助经理抓企好全面工作蹦。贝2、主要抓让好设备设施连维修、保养哪计划的制订堡和落实工作杂。带领全体拳员工对物业宣辖区实行全尸方位管理,械保证物业完勒好状态,提旋高使用效益诞。辈3、制订和席完善公司各宜项规章制度鸣,建立良好昨的工作秩序状。墓4、制订年常度工作计划镰,明确目标奋、任务,督护促所属部门亚履行岗位职里责,坚持年绑终考核。蚂5、调动各技方积极因素吵、共同管好真物业。定期浮向总经理汇故报分管理工雀作情况,以青各种方式听禽取业主和使让用的建议、竿意见和要求树,并及时答黑复、认真解尚决。这6、关心员团工生活,努陶力提高员工胳工资福利,贝改善工作条园件。院7、经济与洞上级公司和捡政府相关部趣门顺关系,疯创造良好的网外部环境。藏职能部门经秆理岗位职责捷1、在公司纹总经理室的辅领导下,全奔面实施本部弯门的各项工究作。在2、负责制辫定本部门的畅工作计划,牧组织各项工究作的开展。井3、负责配哲合办公室进您行本部门员判工的招聘。蠢4、负责制旦定本部门员莲工的业务培股训计划,定滑期开展员工野培训。温5、负责指啦导、监督、隶检查本部门粥各项工作,展定期对本部套门员工进行仔考核。愁管理处主任勤岗位职责熄在总经理直错接领导下,驳贯彻执行公滴司各项方针泳、政策,全取面负责负责荡管理处的日娃常事务和管箭理工作。挨1、建立、骄健全各项规楚章制度,检觉查督促岗位资责任制的执验行情况,不路断提高服务池质量,落实炸奖惩制度;陵2、安排和蜻调整本部门好人员工作,瞧负责制定本快部门的工作餐计划,并组吓织编写管理粗报告和各种步通知、公函保;柏3、负责传默达公司文件微、通知及会携议精神;瞒4、检查监夜督本辖区工田程维修、保自安清卫人员兔以及管理员尊工作情况并恭进行考核,支按《员工手是册》的要求勉抓好管理;禁5、熟悉国避家有关法规再和物业管理樱规定,掌握性各业主情况考,检查督促腿各责任区管风理的实际操带作;五6、随时掌脊握租金、管已理费、水电运费等交纳情矿况,及时做仰好物业管理莫费催交的组牌织工作,并当组织解决好倚有关投诉,柜不断改进服朽务质量;众7、抓好本比部门的组织稼工作和思想透工作,主持寿日常和定期知工作会议,够研究拟定下娃一步工作计乏划;赖8、加强各净班的团结合蝇作,树立整梦体思想,密惑切与其他部谦门的联系,宝互相沟通、性协调;鉴9、认真完宪成公司交给燕的其他任务逼。絮内勤员岗位太职责题内勤员在管乏理处主任统课一安排下,霸负责文档资远料的保存和披管理,做好腿各项基础性老工作。俩1、按照物炕业服务的需貌要,编制采隆购计划,并正实施采购;企2、对仓库板物资和其他弄物资进行管谎理,建立物仿资台帐;愿3、协助主犁任组织开展萄社区文化服橡务;涨4、做好本老部门员工的易考勤、考核搂管理;马5、负责管丢理辖区内业甩主档案和物父业档案,做居好保密工作虹,防止遗失斑、损坏;法6、负责本蜂部门各类通星知、公函、贿报告的收发悬;莫7、负责接司听服务束,属于业主降投诉及报修完的要做好记勤录,并及时另转交处理,软对于紧急突柱发事件及时老向本部门负岭责人或公司箭领导汇报;式8、熟悉各羽种收费程序有,负责接待杯上门的交费酸的业主,并例做好收费记恋录;案9、热情接井待来访的业洒主及其他人振士,对他们慎的咨询事项雨给予热情、叹周到的答复慰和解释;贺10、完成辈本部门安排乳的其他工作握。拨管理员岗位应职责利在管理处主载任的直接领速导下开展日弄常管理服务馒工作。克1、熟悉掌曾握物业辖区俭业主和物业探的基本情况盐;更2、建立收得费台帐,掌沸握收费动态裤,及时收取牧、催交各项炸应收费用;缝3、负责办昌理业主入住炎、迁出手续捉,监督管理授装修事务;居4、负责巡披视物业使用僚情况,以及院保安、清洁要、维修人员倡的工作情况坦;继5、负责对衰外包服务过嫌程进行监督只管理;苹6、负责与后业主沟通、常回访,有效吼处理业主的尊投诉。跟文员岗位职堪责我1、负责部竖门的文件撰组写、整理工脑作;恰2、负责员察工考勤、收牺发传达文件职等日常工作妈,妥善保管侦管理处的各辽类来文;蜡3、负责办网理各类外来抢人员的出入聋证件;拨4、协助主卫任组织由管芝理处发起的根会议,并做敌好会议记录询;夏5、接待来浓访的业主,缘对其提出的较问题及意见锹,予以解释宗解答,并将佛详细内容记助录在案;锻6、负责做搁好文件、记梢录、卡的管酷理工作,并誉保证档案完架整、齐全、距保密;些7、向各业叨主发出书面胆缴交各项费末用的通知书型;骂8、通过各敏种媒介做好还宣传工作;嫁9、负责组类织业主意见宜征询活动和形社区文化活语动;仪出纳岗位职焰责惜1、清点汇买总部门交来恭的款项;行2、审核原肥始凭证是否退完整;阁3、发放工亭资、奖金,若支付符合手斗续的费用;贫4、处理银粱行存款收入册和支出业务请;阁5、填制记辜帐凭证,交衰会计记帐;且6、正确使诱用发票,保澡证现金和银籍行支票使用彼安全。读保安人员岗仆位职责叛(一)、总仗则篮1、贯彻执债行公安机关婚和上级部门胳制订的各项抱法规和制度刘,努力维护符好物业辖区龄内的治安安椅全;臂2、遵守公痕司规章制度受和《员工手隐册》,服从念领导,完成曲公司交给的众其它工作任盛务;酱3、负责做妹好对辖区内碧的巡逻、值句班工作,做答好大宗物品此出物业辖区掘的登记工作绞;窃4、负责做骗好机动车辆碧的管理和收团费工作;栏5、负责做央好综合管理份费收取工作俗;竭6、熟悉楼油宇情况、以沙动态、巡查杰等方式预防少、发现、制奸止各类事故杰如:打架斗秩殴、盗窃等羊事件,提高受应急处理能楚力;虾7、按规定禾着装,文明策值勤,严格紧交接班手续歼,认真做好颤值班记录和迫交接班记录乘;弟8、讲究文怀明、礼貌待稼人,耐心说控服、教育住崖户遵守物业撤辖区各项管篮理规定。静(二)、保售安队队长岗庆位职责侨保安队长在施管理处主任接的直接领导叼下,全面负恢责保安队的胃各项管理工右作。狡1、了解和礼掌握保安队推的情况,根泼据管理处领猎导的要求和吼意图,结合谊实际,建立则和健全各项将工作细则的傲奖惩条例,器抓好实施组职织和监督工总作,帽对物业辖区涂的治安、消岭防、车辆交消通工作全面扛实施管理如;吓2、主持保拥安业务工作发会议,督促奏检查各项规营章制度的落净实,重点是榆《员工手册眨》及保安相萝关规定的落送实情况,府组织队员学疑习业务知识批和形体仪表始训练,纽认真做好培井养和业务训文练,抱提高全体队抖员的整体素梯质。则;击3、经常定矿期不定期检涌查保安队员丹的工作情况五,做好监督揭、检查和考显评工作,落瞧实岗位责任籍制和奖惩条闭例;镜4、掌握队内员的思想动填态,认真做锁好思想工作球,抓好保安猾队伍的思想忧建设,耻关心队员的随生活状况和青业务水平,侦做好全体队事员的思想教雨育、法制教晓育和职业精喷神教育,衡帮助下属正继确处理好工委作中的各种争问题,为下衡属解决实际携问题;瑞5、束教育培养所票属班长,不懂断培养他们图的组织指挥棉能力和管理栽水平;立6、处理有将关保安方面说的事务,重室大治安问题感和事故及时督向领导汇报搜,并采取果住断措施,控爆制事态发展忘。湾7、完成公煌司交办的收详费等其它工灯作任务。搜(三)、保燃安班长岗位裁职责呆保安班长在垄保安队长的慧直接领导下羊,负责保安泊队日常事务步的实施工作碎。清1、负责组糖织当班的保郑安工作,监智督和指导认设真做好执勤沙工作,及时付纠正和登记忍违纪违章现黑象;剪2、检查本午班人员的着腿装仪容、内挑务卫生,保哨管好配备的帅通讯器材、垄保安设施、抹自卫武器等慧物品;晶3、负责填至写《值班记成录》,登记织本班奖罚情倦况,检查各恐巡逻点情况纱;绣4、按照保纤安部(队)雪制定的培训啦计划搞好组果织实施工作我,定期召开散班务会,经统常对队员进颜行具体的业刃务指导和岗烧位培训,提构高本人和全祥班的整体素蛮质和业务水柏平,能及时闪解决当班时顾间内的各种帽突发事件。隶5、及时做兆好上传下达慎和请示汇报陕工作,与辖迹区业主搞好震关系;暮6、熟悉在闻紧急情况下灵本班的组织走指挥,处理鱼好一般性的看治安事件和撤业主的投诉兆,落实安全供措施,预防躬各种事故,博工作中有处高理不当的事政应及时向上佳级请示汇报斩;胀7、团结本棋班人员,坚圣持做好经常锡性思想工作高,熟悉和掌办握队员的思救想动态、工凝作表现和工状作能力。房8、完成公跪司下达的其哭他任务。米(四)保安谋员岗位职责1、门岗记①捧熟悉物业辖孤区的概况、滤平面布局及和楼幢分布情射况;较②夜保持威严可罪敬的仪表仪雀容,树立良却好的精神风枯貌;裙③象负责做好大恢宗物品出物能业辖区的管绵理工作,对掩住户装修人券员及装修物牲品的出入进艘行管理,制替止闲杂人员童随意进入物享业辖区;斗④栗负责做好对村机动车辆的室出入管理和测收费工作。拦⑤戴熟悉保安设倚施设备的操驰作规程及报触警设施的使瓦用方法;怖⑥倘做好本岗位殖的清洁卫生矩和交接班工扛作。骨⑦什负责回答解诸决住户及来集访人员提出状属于本岗职凤责内的问题柿;鞭⑧庸对任何有损映物业辖区物民业管理的行隶为,及时进也行规劝和制泛止。2、巡逻岗蹈①冤严格遵守公创司规章制度碎,实行24跪巡视巡逻制夹度,严格执腿行队列行走户标准,树立凉公司良好形只象和个人道胞德风范;撇②佣树立强烈的徐责任感,全陆面做好物业含辖区的治安植、消防、车虚辆、收费、冒以及住户求阅援、报警等侵工作,确保泳物业辖区治邀安安全,秩宅序井然;虾③盯熟知本人责昨任区域内住航户情况,了省解物业辖区诚内其它区域颗房屋的地形逢以及各条通捏道的布局,撕做到勤巡逻斗、勤检查,秒发现问题及齐时处理;映④粪熟悉物业辖铁区消防设施错的配置,并原能熟练使用洋各种消防器品材,掌握防慈火自救知识绍;路⑤猛巡查公共设释备设施使用稠和公共卫生掘保洁情况,殃发现设施受菊损及时上报泡,对任何有撞损物业辖区使物业管理的棉行为,及时卡进行规劝和玉制止;婆⑥恢加强对物业补辖区的机动裹车辆管理,只维持车辆停放放秩序;仁⑦后积极参加职伯业道德和业竭务、消防培齿训,努力提悠高自身素质振。减消防员(保改安员兼)岗铸位职责悉1、切实贯贸彻授“奸预防为主,件防消结合雕”驾的指导方针晨,认真学习叶有关消防知浩识,掌握各淋种灭火器的崭使用方法;诊2、积极做罢好防火宣传底和教育,建修立消防值班勇和消防设施梁台帐定期进话行安全检查夏,一旦发现漂火警即可投大入使用;唉3、物业辖叠区一旦发生巡火警,全体差员工必须全贞力投入抢险圈工作,履行敢义务消防员伯的职责,不蓄得临阵借故雨逃避;忍4、发生火哈警事故时,衫迅速报告有窗关领导,拨码打火警性119,向犁消防部门报谣警,组织人更员抢救险情塌,组织住户印撤离危险地揪带,并做好穴妥善安排,慰做好现场安旬全保卫工作递,严防趁火企打劫捞取不至义之财,协篮助有关部门痕查清起火原兔因;郑5、加强辖怜区内动用明芝火的控制和福管理。街监控值班员辉岗位职责宏1、首严密监视保贪安对象的各册种情况,发吩现可疑或不巷安全迹象,稿及时通知值肝班保安处理林,并及时通缝过对讲机或散向队长翻报告,且随准时汇报变动溉情况直到问敏题处理完毕撞。景2、灵熟悉所管理化设备的性能宜、操作程序般,能独立进钥行操作,并戏能进行简单温的维修;贿3、出现异罚常情况时,诊坚持、确认孟、汇报,并硬做好情况记排录;尊4、负责设依备的日常巡着视、情况记绞录;页5、保持机妥房干净、整帐洁;做好交把接班工作。业维修人员岗闪位职责破1、执行公酱司决定,服茶从管理、遵拾守纪律,树勉立良好的服幸务意识;全2、熟悉物摘业辖区内楼扰宇的楼幢号证、单元、户秧数和房屋结敬构、水施、处电施等管线拖走向;纪3、严格遵霉守服务内容升与服务标准衫,及时受理殿业主提出的炊各种报修;愚4、积极为崖业主提供多净项便民服务请,并做到服缎务周到、热乘情、规范,齿无投诉;障5、工作时即间按规定着沸装,佩戴工鸟作牌,严格爽遵守操作规无程以确保安迎全,预防意优外事故的发余生;度6、工作完招毕及时清理轻施工现场杂们物,服务过塞程须请业主疏签字认可;虑违7、爱护工馋具,杜绝浪叔费,按规定驴领用工具和睛维修材料。芦8、负责对渴共用部位设坦施的巡视和姑保养。朝9、按月做家好报修、维笨修记录的汇彩总和材料采塑购的计划编决制。问清卫工岗位火职责辱1、遵守公待司制定的各演类规章制度为和《员工手袋册》;便2、尊重领碗导,服从分侵配,及时完加成工作任务轿;旋3、上岗佩想戴好工作证页,穿戴好服捏装,并保持纯整洁;齿4、文明服邀务,作风廉瓜洁,拾金不扎昧;羽5、按照服迹务内容和服掌务标准对物城业辖区进行寒清洁卫生打慨扫,维护物请业辖区的良稠好的卫生环公境秩序;假6、及时清辉洗公共部位牌的乱涂、乱吨画、乱张贴桐的广告、标教语等;做7、对保洁弃范围内物业门的异常情况朋及时行保安怖员或管理员例汇报;久8、对乱扔裹废弃物的现刺象应予以制拘止,并及时医清除;上9、妥善使驾用并保管好堆清扫、保洁臭的工具,做辅到勤俭节约优、以旧换新拔,对无故损令坏的酌情赔你偿。为绿化工岗位译职责喇1、遵守公刊司的规章制冬度和《员工走手册》;选2、服从公听司领导和管判理人员的检堡查监督,工嘉作时佩戴好卡上岗证;检3、绿化养旦护操作场地脊及道路两旁拉整洁有序,看无危及车辆治、行人的现敬象;叠4、对住户拆说话和劝阻绘有损绿化的稍行为要温和皱有礼;惑5、正确并朋熟练操作使统用园林器械稿,妥善保管缴好绿化工具仍设施、农药好、化肥及其爽他用品,严亦格使用化肥普和农药;没6、花草树阶木及时浇水拣,防止过旱屈和过涝;温7、对花草痛树木定期培捷土、施肥、哈除杂草和除迹病虫害,对捷新栽的花草心树木要及时逃修剪、补苗拌、浇水,保站证成活率达峡90%以上蔬;忍8、熟悉物凑业辖区内的商绿化概况,尽充分利用绿喷地面积,合蹈理布局、种突植花草、树示木;拥9、对工作湿过程中发现碌的物业辖区跨的异常情况册及时向保安筹或管理员汇邻报。头第二部分培公共制度鞭全体员工均抚为公司物业机辖区的管理轮人员,无论芒其工作岗位朵、分工,需辫共同遵循以镰下制度。近接待来信来为访来电投诉峡制度查为了实现搭“股管理无盲点击,服务无挑叉剔,业主无腹怨言样”接的管理目标础,不断完善破管理体系,换提高员工素视质,不断改磁进服务质量远,严格认真使对待业主(也住户)反馈梢的每一信息纸,特制定本劫制度:豆1、实行格“忌首问责任制郑”贸,公司每一永位员工,无塞论其部门分摔工,均有义悔务接受业主俊的任何来访目来电、投诉字,属于自己蝶职权范围内申或能够给予殃解决的,应掉当场予以解唯决;不属于黑自己职权范散围内或不能怕予以解决的移,不得任何啄理由推托、浪回避,应将萍业主(住户看)反应的问怜题当场予以爆接待,而后廊转告相应部弱门。克2、每一位洁员工都有责命任收集来自不业主(住户却)关于小区释管理的看法示、建议、意取见等。错3厦、公司员工遗接听所有来与电时,第一约句必须为:鬼“符您好,金心势物业约”塑。隐4、受理投跌诉时,必须住热情接待,鸡主动询问,照面带微笑,予不得推诿、鹅无理拒绝,动并做到一视寸同仁。本5、当被投兔诉者受理投丘诉时,受理溜者必须如实简记录,不得普提出回避。鞠6、对投诉允内容要认真瑞记录,及时精派人处理或局向主管汇报推并在24小耻时内予以解霉决或答复,到做到事事有贫着落,件件尝有回音。苍7、凡由市篇政设施如水饼、电、气、兴道路、邮电妥、通讯等所孤引起的住户牵投诉,应努灵力做好解释姿工作,积极悉同市政有关纵部门办理交源涉,尽早为蛇业主排忧解乒难,决不允惑许推托了事逮.惩8、员工应巨认真做好本拳职工作,积腐极为业主提对供满意管理爆服务,减小奔投诉,把矛雪盾消灭在投射诉之前。趴9、对业主孩的投诉应及腰时进行分析于总结,对反墨复出现的问羊题,应组织雀有关部门进阳行深入探讨远并找出解决屡办法,防止流重复发生。逝10、对投疑诉要记录,风投诉资料要站存档。捞管理人员文冲明服务标准食1、热爱本束职工作,努验力学习管理药技术,提高笔管理水平,持树立伤“台业主至上,从服务第一罢”仔理念。耍2、上班时呆间统一着装像,佩戴工作共牌,保持仪至表端庄,精番神饱满,不雾得有不雅观击的举止。译3、主动向谷来访客人问残好,待人彬冶彬有礼,端致庄大方,解抵答提问掌握将适度。诱4、工作中储坚持原则,堤秉公办事,喜不徇私情,捉自觉抵制不样正之风,严骨守法纪,不篇以权谋私。兽5、遵守制烈度,精简办泄事程序,团秋结协作,互匙相配合,互擦相监督,按仆质按量完成窗本职工作。家6、对业主永应热情,遇培个别业主无价理言行时,饼做到耐心说柜服,晓之以猪理,动之以井情,不以恶旗言相待,不荒得与业主发撤生打骂行为云。灯7、真热情师处理业主来鸟信、来访,糖积极为他们者排忧解难。呀对业主的投旋诉、批评、耐建议,要及它时进行调查零处理或向上机级汇报。做畏到事事有着槐落,件件有登回音。不推莲诿、扯皮、拆更不允许有段打击报复的旷现象发生。孔员工文明服惧务要求晋1、热爱本嗽职工作:杏①冻要树立干好英服务工作的义职业志向,茅热爱本职工埋作。伍②悔刻苦学习,只不断完善和沸提高管理和可专业技术水岂平。胶③携待业主如亲浅人,热情服悠务,尽职尽态责做好工作忌。面2、文明管膀理:版①两仪态端庄:惜衣着打扮端聋庄、整洁,勒给业主有一犁个美的感觉哈,使人感到遭亲切、和蔼鄙。相②权语言谦逊:动在接待业主取过程中,语章言要力求文舍雅、谦恭准浆确,务必做叉到生“且四个不讲金”梢即:景“衡不讲低级庸吴俗的口头语核、不讲脏话奖、不讲讽刺珠挖苦话、不繁讲与管理无蝇关的闲话请”望。不能取笑丹人、不能训旗斥人、不报赞复人。割③猎主动热情:录在服务过程疾中要做到:询“铁三个一样因”绍即:副“慕对待生人与哪熟人一个样壶,大人与小竞孩一个样,层忙时闲时一瑞个样涂”跃。蚊④衰优质服务:立对业主负责志就是对公司轧负责,处处钞应多为业主控着想,为业反主提供各种述便民服务。隐⑤川讲诚信:诚愚信无欺是公役司每一位员死工应有的工岔作作风,也影是我们经营序管理中职业裳道德的一个傲重要内容,料为此在工作座中要实事求携是,做到言皮而有信,严堵守信用。务员工廉洁工玉作制度舍1、在工作课中坚持原则削,秉公办事杏,不徇私情伯。臂2、自觉抵煎制不正之风浙,严守法纪拒。线3、不以权留谋私,不利劈用工作之便赵占公司和业灭主的便宜。予4、不在上队班时间干私季活,不用公塑司通讯设备片进行私人活朗动和聊天等惜。排5、业余时轨间,不利用接公司机具、英材料向业主厦承揽私活。损6、不乱收原费或收费不网开收据。篇7、不利用赠工作的特殊屈性质,对流魄动、外来人内员进行敲诈耍勒索。溪8、不以次层充好,弄虚瘦作假,欺骗自业主,赚取雷物价差额。粒9、维护公润司利益,遵粘守公司机密纤。慨10、不利抵用公款拉私纵人关系请、思吃、喝。港11、不挪晕用、拖欠和肥侵吞公款。眨12、不索气取或收受贿寸赂、好处,服要洁身自好出。巴13、节约以用水、用电票,不浪费公炼司用品,坚棍持勤俭节约溪。烫14、不得祝利用工作之蚀便,要求享气受商业网点叛提供优惠服拥务和物价。写15、不在俗报销凭据中罩作假、谎报鸦、多报。麦16、不利夏用工作之便压和业主对公拖司的信任,搬私下向业主点推销产品,虑赚取外快。忠对外服务工童作管理制度恨1、思想面锹貌:细心、留周到,要体薄现本公司高红尚的精神面纽貌。侍2、上班纪袜律:上班时琴间根据公司艘工作安排,虚每天必须先臣到公司报到房,然后外出吓工作;工作窜结束后,必晌须及时到公浅司签到;上彼班时必须佩糊戴工作证,拜以便接受业熄主、住户监该督。嘴3、服务质皮量:根据客解户的要求,肯按质、按量携、按时完成深,以保证业述主、住户满盛意。在工作热中严禁向住纲户索取财物事、吃、拿等做不良行为,吃一经发现,磁立即作辞退饶处理,情节彩严重者还将立追究法律责胜任。时4、工作检躲查:公司将士不定期的进慎行工作检查唯,听取业主颂、住户反映壤,如业主、辆住户反映该寺工作人员不境能胜任时,邀公司通过核售实后,将作耳辞退处理。嫌5、工作人督员如损坏住检户财产,视察损坏程度,营扣奖金或照末价赔偿。正6、凡业主快、住户付给乎服务费一律住交公司,并眯开具发票,幅若私自收取涌小费者,一吗经发现,扣孝工资或奖金角,情节严重候者作辞退处沸理。臂鼓励员工和哥业主参与管辰理制度茅1、为了改建进服务质量枕,提高工作筒效率,公司毒鼓励各级员宏工和业主、亮住户提出各云种合理化建燃议,建议采顿纳后视施行京效果对建议慧人进行物资症奖励。迟2、员工和斑业主、住户愤的建议范围该包括物业管派理方法和手痒段,改进服耀务质量的措拢施,各种设我备的使用与童养护方法,鬼节约能源与搏原材料的方旺式和如何增常加经济收益藏等方面,所品有建议均可优直接递交公销司经理或上阅级主管领导席。鹅3、公司适炉时召集有关湾人员开会讲择座各项建议痰,如有合理键化建议即由躲相关部门负饥责人定出试误行方案,并情交公司领导限审批后执行吼。扛4、合理化哲建议试行期邀根据具体情卫况分别定为弹15天和3棵0天,期满犬后由公司领请导会同各部画门负责人共班同考证该项挺建议的实际棍运用效果,准并核定奖励愁等级,确定吼奖金数额。核如合理化建协议有明显的沟建设性和实倚际效果,可甘不经试行期背直接奖励建丽议人。飞5、奖励等刃级分犯3飞00元、木20毯0元、10半0元、50础元、30元巴五个等级,体考证结束后数立即发放,远并记入员工田档案。燃6、员工的妙合理化建议剖记录为员工透晋级、年终定评比和奖励怨的重要依据呜,多次提出沉优质合理化吨建议的员工圣将被晋升提鼻拔或给予特缎别奖励。携第三部分报管理处类颈制度傍管理员工作捎责任监督区永日巡视制度友1、各管理假处必须为每幕个管理岗位肺员工划分一矛定范围的工束作责任监督妹区。误2、每个工态作日必须到搭各自的监督乘区域巡视两轧遍,并做好吸巡视记录,颤无纪录视作厉未巡视。筒3、巡视监拆督要求:唇①蚕检查小区保鸦安员、卫生晨员在岗位工双作情况(着领装、佩证及脱有无其他违狮反有关规章谁制度的行为包);扔②厚检查小区是溜否有违章行椅为(有无乱谊搭建、违章如装修、墙面荣有无乱涂、聋乱画、张贴困广告,小区图内有无乱设灵摊及跨门营状业);泥③毒小区是否有绍不安全隐患靠(窨井盖是跳否完好,消下防通道是否卧被堵,室外凯输电线路是利否完好,小赤区内有无可折疑人员活动饲);琴④娘小区内环境蚕管理是否符乓合要求(树佩木花草有无滔损坏,公共脆场所、绿化搅带、楼梯道寇卫生情况,西垃圾亭管理穷是否符合要遭求,道路上治是否有乱停负车辆,乱晒雪衣物等、小仙区内是否有允影响正常休政息的噪声源祸);罗⑤救基础设施是省否完整(路狡面有无破损良,室外上下迎管道是否渗比漏,路口齿栏杆是否完建好);蒸⑥裤留意倾听业脏主对物业管萌理的意见反砌映。斯4、在巡视扁过程中,做钩好记录。发氧现问题,能额处理的应及讯时处理,对饱重大问题和估不能处理的香事项应向主瞎管汇报。面管理处走(低回)访制度胡为加强物业欠管理处与广畏大业主(住克户)的联系恭,使管理处越各项工作置行身于业主(盘住户)监督队之中,从而子集思广益,谈及时总结经灶验、教训,纳不断改进管粥理工作,提膝高服务质量砌,特制定对拿住户走(回挺)访制度。皇1、走(回哨)访要求销①豪物业管理处舌正、副主任悬把对业主(相住户)的走斑(回)访列纠入职责范围泪,并落实到陶每年的工作誓计划和总结静评比中;金②值走(回)访废时,虚心听李取意见,诚谢恳接受批评扔,采纳合理阔化建议,作广好走(回)私访记录;着③烂走(回)访航中,对业主白(住户)的喜询问、意见粮,如不能当谦即答复,应旬告知预约时欧间回复;时④肿走(回)访独后反馈的意漂见、要求、朱建议、投诉牵,及时逐条针整理综合、央研究、妥善弯解决,重大恭问题向上级肆领导请示解电决,业主(絮住户)反映户的问题,做醉到件件有着剃落,事事有怒回音。走(绪回)访处理旬率达100们%,投诉率持力争控制在百1%以下。抗2、走(回溉)访时间及涝形式夹①木管理处主任脊、管理员每葛月登门走(扔回)访盗1迁次;央②移有针对性地种对业主(住王户)作专题熟调查,听取僚意见;庄③腰物业管理处津设立投诉信删箱,投诉电别话;塔④炸随时热情接济待来访,作昼好登记。陈第四部分剖安全、消绩防、车辆管烫理制度习第一章据安全管理制漂度腹保安人员守肾则针一、着装仪厨表番1、工作或视执勤时,必争须身着制服研,穿皮鞋,奥佩证上岗,圆制服不准混橡穿;融2、制服要读保持整洁、溜平整,上岗命前皮鞋要擦恢拭干净,打唇好领带,戴重好帽子,不积得敞胸露怀锹、卷袖子、熊挽裤腿。未二、行为规段范直1、夸上班时间必鸡须精神振作归、精力集中服,菜不得袖手、局插手、背手主;隆2、站岗时笨姿态严整,东保持立正姿荣势,不得东料摇西晃。不在得坐卧、倚威靠、打盹、野吸烟、与人权闲聊、吃东积西、看书报缝、乱打带和听收、录四音机等;无3、值班室见内时不得躺蜻卧、打盹、汇看书报、吃众零食、下棋仰、玩弄先,不得听收唉、录音机,套不得两、三象人聊天;长4、巡逻中舌无情况处理粗时不得进入折住户楼内,伸不得边走边醋玩,不接得听收、录馋音机,不得摊与无关人员从闲聊;员5、上班人业员必须提前愁十五分钟达贩到各执勤点露,做好交接已班手续;不秒得迟到早退康,不得擅自另离开岗位;蛇6、值班人例员就餐必须努在值班室内辜就餐,不得慈离开岗位到坛快餐店就餐我;比7、不得脱成离岗位,按模照规定时间求、指定地点生站岗;丹8、不得睡泥觉;通9、对住户弊要有礼有节铲,热情受理参住户各种问睬题,特别是胞夜间值班,马对住户提出陆的问题要及逮时解决,解想决不了的作姑好登记,警三、日常管弱理灿1、不得迟喊到早退,严先格按照规定逗时间站岗或务巡逻;吸2、认真做稀好交接班,棋做好值班记陶录和实物出厅入登记;危3里、严格执行奉对讲机管理疫规定和警棍北使用规定;未4、做好本掀班岗亭的清娘洁卫生,不千得随意张贴子、悬挂与堆鲁放与工作无激关的物品;双5、门岗值里班室不得会朱客。四、罚则铅1、违反本爬规定第一条饿、第二条(宁第八点除外镜)、第三条修的记行政批猾评一次,累依计记批评五栽次以上者作赖辞退处理;笋2、违反第妥二条第八点商的,第一次万记行政批评填一次,第二丝次记行政警申告一次,第促三次辞退;盛3、本守则佛不尽之处,啦按《公司管椒理规定》相理关条款执行梨。像值班管理规挖定纳1、保安人嚼员实行24课小时轮流值谨班制度。宗2、值班人漂员分3个班土,3个班分伙为早、中、野晚三班,早溪班为:7:陶0浆0-辣15简:00,中薯班为:杂15奉:00-踏23诉:00,晚查班:该23鹿:00-7碧:奏0冈0。损3、各班保节安员必须按准照编排的值毒班表上岗工丙作,并严格氧履行岗位责质任制的要求难,坚守岗位阿,巡逻人员伏要按时巡查况,提高警惕艳,及时处理持各种突发事某件。忌4、当值班纸人员发现情挎况时,应做诱好控制工作织,并及时报爸告当班班长肌、队长或部刊门负责人。厅①胸报告时简要援说明事发地慈点、性质、跃人数和特征宪等;酱②队及时劝阻和扇处理在物业断区域违法管闭理规定的人神员和事件;佣③相遇紧急事件奋及重大事故壤应报告相关样领导;听④洗在当班期间饥发生的问题晨及处理经过耽,在《值班俯记录》做好丢记录。予保安人员值楼班制度曲1、三星级头小区保安人修员实行24南小时值班室猛值班制度,抵定时或不定猪时进行巡逻特。陷2、二星级肿小区站岗时所间分为三个搞时段,分别煎为:援早间段:6若:00(夏妹季为05:曾00)-8烛:00;蹈午间段:1冲1:00-热13:00饱晚间段:1创6:00-舞19:00馋(夏季为2扒0:00)蓝5:00-傅22:00宜期间,不站栽岗时,保安叠人员采取在烤门口游动方名式进行值班政,不得进入紧值班室,违毫者按脱岗处奥理。暗3、一星级北小区站岗时卸间为:06务:00(夏挎季为05:殖00)-2给1:00(扶夏季为22久:00)慎05:00突-23:0布0期间,不探站岗时,保弱安人员采取续在门口游动喜方式进行值言班,不得进婆入值班室,薯违者按脱岗虽处理。毫4、本规定掩以上所指的药夏季为每年诱的侍5月1日继-劝10月31结日废。骆5、各管理抽处必须为巡捞逻人员划分尸责任片区,杏实行24小穴时不间断巡虾逻。交接班制度鞠为认真做好嫂岗位的工作摘交接和保安社器材交接,登减少因交接枪不清引起的糊工作失误及误保安器材损朋失,特制定己本制度。坟1、本班相赠互转换岗位怖时,须认真展做好岗位交者接。畜2、接班人触须提前15诚分钟签到上键班,接班人吸未到,交班巷人不得离岗咸,否则由此摘产生的一切暖后果由交班重人负责。荐3、接班班跃长在正点时减组织全班人望员集合,讲凭明注意事项底,然后各保厕安员到各自锅岗位换班;身2、本班与既下班交接时班,要将本班哲工作情况详迷细交待给下尿一班,以便涨下一班开展奸工作;恒3、保安人漠员交接班时律,必须认真剃填写《抵XXX浴物业发展有额限公司在保安交接班怕登记表》,雾并签名确认礼,发现问题立,交接双方固必须当面说牺明,如果交估班人离开后弹,接班人才含发现属于上椒一班的问题却,应立即报肢告领班或部粪门负责人处吸理;扯4、交接班坑须正点、守秩时,非特殊帐情况,不得永超时接班;愿保安员培训拣制度灵1、岗前培遵训蒙上岗前向每袍位新入职的屯保安员介绍勾物业辖区情露况、工作纪江律、操作要嘉求和岗位职轰责。鸭①胶上岗前必须爬掌握保安、斑通讯及消防夹设备器材的根使用和操作恒;特②败新入职的保介安员须进行贝3-5天时吼间进行培训睡实习,掌握苦本职工作和差基本技能,棕然后开始正荷式上岗;百2、岗位培售训姐①资保安培训:亡根据每年制健定的保安部猫制定的培训搅计划,拟订绪保安培训方歌案,通过授覆课与实际操砖作相结合的穗方式,分月漫、季定期进甲行培训,从怕而提高保安掉员的警惕性孙、谋“办四防剖”构意识、应变封能力和身体忆素质,使其骆掌握基本技秤能;狗②括消防培训:侍根据每年制煤定的保安部炎内部制定的跳培训计划,押拟订消防培托训方案、年蜓度消防演习因计划安排及咬灭火等培训君内容,通过为授课与实际煤操作相结合苗的方式,分周月、季定期舒进行培训,碍从而达到提纸高保安员的乏防火意识、乐掌握灭火抢辱救能力的目晴的;梁③畜每位保安员拿必须根据培裳训计划参加晒公司和部门狡组织课程,燥培训前进行滋书面通知,啊并要求每位亚参加培训的斤人员在员工殖培训签到表稠上签到。么3、培训课神程设置靠①博培训目的:胞通过培训,伪提高保安员腐的综合素质什和服务水平惜,培养一支扎训练有素、蒙纪律严明、苦文明执勤的挺保安队伍;泥②涝培训项目:铅A、应知、淘应会部分户公司制度与添规定阶部门制度与肯规定保安常识估服务意识教技育院礼节、礼貌扮及员工的行率为规范、个坐人修养肿辖区设施、事设备介绍消防常识迫B、岗位工南作规范六岗位礼貌用盾语、工作方搞法与技巧劲岗位工作职换责与细则龙辖区突发事驻件的处理轰C、消防培见训齿D、法律常梦识③培训要求米A、培训期旅间,不得迟易到、早退、洽旷课,违者般按上班同等槽情况处理;起B、理论培亦训时,自带燥笔和笔记本堪,认真做好莫记录;谋C、队列训林练时,按正既规化军事要良求操作;油D、拳术训削练时,不得部随便开玩笑夏,防止训练争事故。④考评方式野A、理论培洽训在结束后驴采取笔试闭汁卷方式进行东,85分以嫌上为优,7役5-84为酒良,60-惑74分为中虾,60分以涂下为差;倍B、军事培续训由教员在物一个训练阶损段结束后进金行考核,成毫绩分为优、留良、中、差伯四个等级,隔具体评分标浪准由培训教蛇员拟定;运C、根据考汪评等级给予防相应的奖励面和处罚。盯警棍使用制俊度变为严格规范哈警棍使用,兵特制定如下险规定:趴1、警棍是讯保安人员执竟行公务时佩白戴的自卫防锯暴器械,保愉安员应严格盼保管和使用桶,不得将警汽棍转借给他跨人。献2、当班保是安员应将警标棍挂在腰带茫后右侧。考3、不得在布岗位上随便堂玩耍或挥舞症警棍。瓦4、处理一料般问题时,半不得手持警甘棍或用警棍运指着住户或挡来人讲话。勾5、非紧急斗情况或人身昼安全未受到温威胁的情况炕下,保安员计不得以任何钓借口或理由索使用警棍攻门击他人。缓6、当班保掌安员要妥善硬保管所佩戴帆的警棍,如刮有意识或损湖坏,要照价纺赔偿。弦7、交接班脖时要检查清亿除后再交接杀,接受人发灶现警棍被损何坏而不报告愤,应负责赔怀偿。蜓对讲机使用埋制度内对讲机是保哀安人员必备吼的重要通讯柱工具,全体朗人员必须执离行对讲机使搁用规定,熟拉悉对讲机的角使用功能,筋爱护并熟练组使用对讲机会。迎1、使用规茄定蓄①丈使用对讲机酬要本着岸“谢爱护设备、杜小心轻放,需妥善保管、逐正确操作披”弟的原则,不险得磕、碰、妥扔、摔以及历玩弄对讲机延,保持对讲炕机清洁,定净期进行擦拭算、维护;宪②其持机人负责贱保管和使用够对讲机,禁办止转借他人瞧或拆卸机器敬,各治安人歼员的对讲机式一律挂在腰袍带右后侧,哭站岗、巡逻咳时不得拿在蜜手中;困③陈发现对讲机庙有损坏或通顽讯失灵,持圆机人应立即博向直属上级典报告,由部缴门主管检查待后进行处理针,严禁自行直拆修;故④跌严格按规定床频率使用,膜严禁乱按或乎乱调其他频虎率(平常使护用1频道,汇停电时使用锤2频道);扑⑤恼严格按照对潜讲机充电程旬序充电,不徐得待机充电伐,电池使用锅完毕后方可铃进行充电,猫以保障电池除的性能、寿逝命和使用效狐果;祖⑥灾交接班时,盲交机人要讲乐明对讲机当才班使用状况幕,接机者当脱场检查,发被现损坏或通作讯失灵,立棕即报告当班影班长。果2、对话要交求佩①搂呼叫对方,辅先报自己岗蛋位,再呼对岂方,为:暗“控我是巷×××协,呼叫酱×××限,收到请回卫话弓”棍;犯②忆收接方回话堂后,呼方要饭简明扼要地世情况讲清除图,收接方收掏到情况或信箭号后,应回拔答稳“决清楚替”妹或变“糕明白特”陡;申③径对讲机仅限付于进行公事慌联络,用对应讲机讲话应收使用规范礼尖貌用语,严紫禁用对讲机腔讲粗言秽语佩、开玩笑或例谈工作无关尤的事情;怪凡违反以上式规定者将严源肃处理。对诚讲机丢失、贴损坏的,视茶情节追究相哪关人员的责瞒任,赔偿损膛失,并处以侵相应的经济桨处罚。鹊监控系统操负作制度戴1、多加强学习,双不断提高业首务技能,熟断练掌握监控为系统的操作桶。症2、值班员赤必须严格按腊照操作规程桃监控录像,波爱护设备,偶不得擅自修树改系统各种推设置、删除属资料和进行喝非法操作,能严禁私自在翅电脑上安装边各种软件,椒不得进行玩鸦游戏、打字婚等其他操作陡,确保其正郊常运作,违择者从严处理够,并承担所方造成的一切街后果。用3、未经上熟级部门主管羽批准,不得蝶随意播放监墙控录像的录阴像内容;聚4、未经上欺级部门主管寇批准,无关枯人员不得进禾入监控室;脊5、保持监搂控设备的清晋洁,定期进伶行擦拭、维夜护;恋6、确保监习控室的卫生萍和秩序,营膏造良好的工贺作环境;炼物品出入登棚记制度闭1、为维护趁物业管理区些域业主的财胃产安全,确对保辖区的公开共秩序,辖顾区内的业主门或住用人携亡带物品出入例辖区时必须率进行登记;骑2、值班人筛员对携带进岩入物业辖区披的可疑物品往应进行盘查朗、询问,属格于易燃、易导爆、剧毒等季危险性物品焦严禁进入辖携区;接3、值班人兰员对携带大株件物品出物浅业辖区的:均①金属业主的,怖值班人员确下属熟悉、认阶识的登记其再情况,并承涉担由此可能摆引发的后果号后放行;归②颂对自称是业绝主,值班人灵员不熟悉、席认识的,必绍须核对其业秋主资料或登叮记其身份证醋件后方可放善行;邀③移属外来人员届的必须登记妨其身份证件效号码等相关历内容,进行轰相关的联系咏,认证其携余带物品合法暴后方可放行领;制4、值班人刚员应严格检珍查所携带物赴品的性质,刘可以进行适振当的盘问,抗对未能执行鲁物品出入登佣记,将给予漏相应的处罚叠,造成后果嘉的视情节追始究相关责任毅。桂重大事件报留告制度痰一、重大事筹件报告制度秋为及时妥善筝处理重大事馅件或突发事依件,避免和叙控制事件发惹生,特制定奸重大事件处饼理报告制度彩。犁1、重大或蹲突发事件包圣括:火灾、迹电梯困人、灶爆炸、突发滤停电、水浸巴、盗窃、械刺斗等破坏性冒行为;刑事侧案件:用户重集体投诉(核5户以上)爷;中央空调差主机、发电献机、高低压呈电柜、通讯袍设备等大厦糠主要设备施救舍故障;房垒屋主体结构立遭受破坏等附;及2、发生重式大或突发事疫件,参与事趋件处理的部圾门或当值主冲管立即到现洽场处理,同蜡时尽快口头安向公司领导葛报告,并根如据事发情节桶决定是否报泽告公安、消谎防等机构协垫助处理;辱3、参与事俭件处理的部盛门经理(管拒理处主任)仔在事件处理贼后立即填写悠重大事件报蒜告表,于1片2小时内以齿书面形式递放交公司领导灵,详细记录治事件发生的讯时间、地点很、经过,以静及事件发生喜的初步原因茧和处理经过骂;衰4、重大事晃件报告表由展部门经理签砌名后上报,殃入部门经理灾不在而事情弟紧急时,可赔由当值主管浸签名上报;优5、参与事态件处理的部亡门应在事件标处理完毕后切24小时填圆写重大事件缸总结表上报巡公司领导,渗如实汇报事湖件的详细处视理过程及结公果,找出事护件发生的主题要原因,提钱出避免类似委情况发生的注预防措施。尝二、紧急事需件处理程序挡1、突发事抹件处理程序微①惹凡遇突发事胜件(指凶杀渣、抢劫、盗垫窃、勒索、阿打架、闹事伏、伤亡或重异大纠纷等)麦,必须保持砖冷静,立即膊采取措施,妥并报告管理刷处负责人、躺保安部;汤②恳简要说明事衰发的地点、叨性质、人数渐、特征及损历失价值;息③擦驱散无关人勺员,保护好秋现场,留意面现场周围的何情况;讽④闷查看本辖区如各类记录、窃出入登记和鸡监控录像,播检查有无可狂疑情况和人转员;护⑤寒对勒索、打婶架事件,监艺控中心应密述切注意事发撑现场的情况挣变化;素⑥利对纠纷事件册应及时了解浸具体原因,绪积极协调,挑劝阻争吵,陪平息事态;膀⑦促对伤亡事件并应做好现场权保护和通知蜓抢救工作,弟对明确死亡右的,应报告晌派出所处理戴;叮⑧括对涉及刑事桥及重大责任声事故或因治皱安、刑事案滨件导致的伤壤亡事故,应坛立即报告管蜘理处负责人墓、保安部,愉并由公安机缩关调查处理估;贤⑨麻相关责任人乡在接到突发桃事件后应立艘即赶到现场尊,做好疏通照控制工作,予防止事态扩法大;叶⑩也保安部组织撑人员除维护川现场外,还丢需负责指挥盲调派人员做兵好布控堵截求,根据事态垄的大小程度沟报公安机关棋、有关部门牧及公司总经鼠理。糕2、斗殴等弊暴力事件的甲处理程序夕①尽处理斗殴等滩暴力事件应老保持客观、恳克制的态度鄙,除正当防无卫,一般情鹊况下应尽量某避免与人发厘生武力冲突灵或争吵;拉②示巡查发现或俩接报有斗殴换等暴力事件节,应马上用求对讲机、电畜话或其他方续式报告保安概部,简要说席明现场的情占况(地点、削人数、斗殴心程度、有无福使用武器等孙),入能处蚁理的,及时晒处理,否则血监视现场,慰等待保安部泳指令;刚③念保安部接报悦后视情况派桶适当数量的之保安员立即若到现场制止歇,将肇事者捎带往保安部考接受调查,袖如场面无法缓控制,应尽题快报告公安糖机关;紧④宰斗殴事件中誉物业辖区的革财产或人员元受到损害,争应保护好现御场,并留下皆目击者,扣泻下肇事者,糟作详细调查始以明确责任絮和落实赔偿志;甩⑤幅如涉及刑事确案件,应交址公安机关处据理;促⑥寺事件中如有药人员受伤要巨及时组织抢雹救,并尽快慨送医院抢救航;握⑦仍如嫌疑人逃都跑,应跟踪顶截击追捕,嫁随时报告罪贵犯犯动向银3、盗窃等吧破坏事件的衬处理程序坏①宪巡查发现或家接报物业辖辞区有人盗窃阀,应马上抓才获现场嫌疑撕人,如人力很不够,用对踪讲机、岁或其他方式助尽快向其他历值班人员求后助,简要说甲明情况,并链监视现场等晶待保安部的津指令;骄②豪保安部接报怎后,应迅速驱排适当数量备保安人员到农现场制止,辛设法抓获肇袄事者,带往止保安部接受蚊调查;争③横事件如有财石产或人员受偷到损害,应毙保护现场,虑留下目击者膜,假不要触动现懒场一切物品衬,特别是罪帆犯留下来的筹指印、脚印波、烟头等物贴品;通做好详细记糖录,以明确晃责任、落实促赔偿;互④宾如涉及刑事元责任,应交瞒公安机关处竿理。念4、电梯困危人的处理程尊序痕①病值班人员接础到电梯应急柿或巡查羡发现电梯,篮立即报告主退管,组织相渠关人员到现皆场协助控制李和解救被困翅人员,同时顺将被困电梯炕的具体方位奋、停留楼层驶通知过程维野修部;有②赴监控中心通式过电视监控络观察电梯内鞋人员情况,帮使用电梯应弱急与被拜困者联系,绒做好解释安时慰工作;茫③悬如遇特殊情立况无法消除俊故障或被困帆人员有严重栽不适时,应愤立即报消防浑部门或求助膨有关部门解瓣决;魂④权部门经理填梅写重大事件厌报告表,详罚细记录故障义及处理经过黑。扣5、停电停句水的处理程伞序卧①眨接通知物业话辖区在短时沉间停电停水表,应在停电誉前通知辖区笼内的业主;幸②蛮未预知的情糖况下物业辖嫌区内突然发疑生停电停水利,立即联系顾工程维修部凯,启动应急箱水源,尽快芽采取措施恢督复供电供水敢,并对业主增做好解释工俭作;易③龙保安部派出苍适当的保安膀人员维护秩灯序,以防有简人趁机制造易事端。外6、发现有努人触电的处邀理房①拖立即赶赴现天场,切断电狐源;鞋②年在未切断电寸源之前,切短不可用人体印接触电源,衬以防自己也困触电,要用宾绝缘的东西白把人拉开;津③吉立即进行人勾工急救,并挨送医院急救框。骡第二章阴消防管理制垮度岔消防安全检字查制度盲为规范物业军辖区的消防忠工作,检查协和防止消防飞隐患,特制昂定如下制度最:播1、每月末凉及节日前,红结合综合管思理考评对物悟业辖区公共站区域、设施帝进行安全检懒查;飞2、检查工愁作由公司组缸织,工程、掉保安、管理殊处主任参与追;级3、检查项拥目:津①惩各部门(管震理处)配备壮的消防器材些、消防栓设哨施是否齐全熄、有效;送②宿房间所使用妈的电器是否先符合安全规必定;馋③桶设有消防报芽警系统的物像业辖区指示洁灯、烟感及布报警系统是孔否正常。是3、检查中吧发现物业辖附区内各种设南施设备有变弯异,或违反粥消防规定的冈问题,要立负即查明原因沸,及时处理侦,不能立即汁解决的,由宋公司出具整狡改通知书,骂限期整改。申消防培训制先度律为贯彻落实洗“戴预防为主、仰防消结合垫”弓的消防工作山方针,特制炼定本制度。驾1、公司对傻在职员工的圣消防知识培带训每年不少亩于一次;窝2、公司对论新入职的员忙工的消防培住训,培训率暑要达到10玉0%;拳3、培训内萍容包括:款①衡学习消防理促论知识菜②棚熟悉使用常葱用灭火器材煎③爽开展消防综套合演练士4、公司每蹦年至少对业群主开展消防火宣传教育培泉训,包括:案①吼物业辖区防技火的各种规错定蝇②猴消防应急通惑道的位置及衡紧急情况的贷疏散方法弟灭火器管理初规定胶1、灭火器队是物业辖区纠内消防器材论之一,在紧停急情况及消椅防状态下使圆用;匹2、保安部匹负责灭火器奏的管理工作要;链3、员工不察得乱动、办穷理或非紧急质情况下使用袜存放的灭火吩器;予4、灭火器玻购回后,保懒安部应灭火劝器上贴明购聪入时间或充金气日期;临5、在每次斗的消防检查陶中,要灭火墓器进行检查笨,及时更换奔失效或损坏总的灭火器,歉并在瓶身标匀签上注明失摔效日期。交火灾处理制科度葱1、发现初食期火警,在鉴场人员应该缠:汪①校及时报告物稼业辖区当值瑞主管,报告薄内容包括火盈警具体地点挑、燃烧物性届质、火势蔓赵延方向;李②嘴立即利用附拾近的灭火器糕器械扑救,水尽量控制火纤势发展;锈2、物业辖假区当值主管兆接到现场报忌告后:挽①混带领消防人沙员,携带消洁防人员以最决快速度到达至火警现场;朵②朝立即指挥在赠场人员进行昌灭火扑救;蚊③君指挥火警现古场及可能受贪影响范围的阶人员疏散;罪3、当扑救津无效,当值疾主管及时决食定:叔①仗将灭火人员书撤离至安全付距离内;继②迈立即向上级吴汇报;示③江情况如本部久门或本公司许无法处理,豆火情失去控叶制,应立即严报告消防部遣门。摧第三章紧车辆管理制图度袭停车管理制达度排1、凡装有颜易燃、易爆惩、剧毒等危生险性物品的怜车辆,以及充2吨位以上照的货车,严笔禁进入小区辩。韵2、非小区亚住户的车辆票进入小区时巧,门卫应严曲格检查其证没件,问清进粪入原因,符乌合条件的方混可放行,并留作好登记。沈出小区时,替应对其进行较检查,并按鸦规定收取停遍车费。鬼3、管理人顿员对在小区寸内超速行驶膏、鸣号、上不按指定位阳置停放汤的车辆要及辩时纠正冠。燥4、提高责息任意识,加超强责任心。武对出入本小担区的可疑车姥辆要进行盘假查,防止车限辆的丢失、唐损坏。对损积坏小区路面肿和公共设施导的车辆要令圈其赔偿损失抽,并视情节迁处以罚款。歉对冲闯大门叠的要记下车江牌号码,记显清去向,及源时报告上级惰。周5、管理人箩员必须坚持瓜原则,严格睡执行车辆出愉入、停放规悼定和收费标稿准,不得徇躬私舞弊,不滤得利用工作绍之便与车主座乱拉关系,糖收受贿赂,钥放松管理,冶违者从严处恋理。劣小区车辆停柔放、出入管伐理规定控为加强对出旁入、停放本牵小区车辆的院管理,维护慎小区正常生冶活秩序,确粗保住户的生追命财产安全尚,特对出入馋、停放本小在区的车辆作廉如下规定:桶1乱、凡装有易鬼燃、易爆、肠剧毒等危险巡性物品的车鞠辆,严禁驶值入小区。2红吨以上的卡狡车一律不得薄进入小区,束特殊情况除倾外。矩2、本小区暖有车辆的住肌户,应向本绪公司申请办京理通行IC英卡,凭IC俗卡通行大门诱,及在小区粒停放,按规说定收取IC挣卡工本费、惊停车费。唤3、本小区压住户车辆进卵入小区后,凝有车库的住驼户必须将车错停放在车库痒内,无车库票住户必须将婆车停放在指敬定停车位置冷,严禁乱停伪乱放。顷4、非本小骂区住户的车呢辆,进入大拼门时应主动算向门卫出示串证件,讲明百进入原因,方符合进入条国件的领取临室时通行IC讽卡,并做好心登记,方可哭进入小区,权严禁冲闯大跟门。出小区狗时收回IC睡卡,并按停些车时间收取各停车费。遗煮失、损坏I衔C卡,照价恶赔偿(每卡滥30元)。胃5、进入本敏小区的货车舒,卸完货物倦后应及时离浓开小区,因胜故不能离开辰的,应将车惰停放在指定蜘停车位置。蛮6、进出、质停放车辆必传须服从小区姻管理人员的得管理。驶入绢小区的车辆日应减速行驶秧,时速不得咱超过即10泡公里,不得投鸣号。如车骄辆损坏路面惹或公用设施膛,应照价赔富偿损失,并骡视情节处以环罚款。泽7、管理人计员必须坚持喜原则,严格林执行车辆出谢入、停放管歉理规定,发瘦现可疑情况跑及时报告。杨不得利用工视作之便与车时主拉关系,教收受贿赂,转放松管理,猫违者从严处尿理。碌8、违反以嗓上规定者,吊除按《中华亭人民共和国尤交通管理条捆例》处罚外言,并按小区鱼有关规定办雪理,情节特吵别严重的,添移交公安部场门处理。吨车辆停放收纽费标准瞧根据鄞价(音2001)晴93号文件延,对停放车齿辆的收费标掉准作如下规对定:费1、本小螺区有车库的枯住户的车辆妨,每辆收取凝IC卡工本眉费臭30元勇、崇远程IC卡德工本费80珠元,闷管理费拿75衡元/馆季度,每季录度虚办理一次,脂不收取停车机费。镜2、本小多区无车库的适住户的车辆财,包年:1集200元险/裳年,包月:昼10罗0元/浓月尊,并收取I辆C卡押金3脖0元。白3、临时君出入本小区弟的车辆,自暑进入小区起县,危4意小时内不收的费;灰4梦小时以上,萌每辆(次)纵5会元;闯12个橡小时渔以上趟收君10悄元。每天(床连续时间2祝4小时)收召费超过每辆耀10元的,孟按10元收活取。睛收费人员管述理制度娇1阳、举止文明元,姿态端正鹿;热情服务裂,礼貌待人右,耐心解释车用户提出的短各种问题,孟树立公司的剩良好形象。踢2朝、加强学习岗,不断提高抬业务技能,庄熟练掌握收婚费系统的操感作。移3成、坚守岗位鄙,认真履行絮职责,做好沾车辆出入登进记,尤其对夫临时出入本副小区的车辆划要严格进行盖对比检查,减收回IC卡土后方可放行桌。若IC卡跪丢失,值班域人员要照价勤赔偿;如遇苏车辆丢失,来根据电脑资导料要追究当具班值班人员蜂的责任。劣4商、坚持原则询,严格执行抬收费标准,义按照票额开翼具发票,不裙得徇私舞弊袋,不得利用倚工作之便与肠车主乱拉关划系,收受贿种赂,放松管泛理,严格控细制出口人工饲抬闸,违者嗓从严处理。旱5竞、爱护设备彼,不得擅自骂修改系统各喜种设置、删陡除资料和进裙行非法操作摊,严禁私自尺在电脑上安间装各种软件才,不得进行逼玩游戏、打昨字等其他操朱作,违者从亚严处理,并盏承担所造成莫的一切后果狼。未6、如遇停灿电或设备出况现故障,应稍及时报告上欲级,维持好断车辆出入秩优序,认真做嗓好登记,防体止IC卡丢泥失。对此期悠间所收回的商未付款IC橡卡应分类绿保管,交收黎费管理员处霸理。久7、认真交妙接班,如实谷做好各项登揉记。春8、维持收下费岗亭良好始秩序,保持贿收费岗亭及炕出入车道的络卫生整洁。妹出口人工抬冶闸管理制度足1、当车主柔持月租卡、低贵宾卡不能颂自动抬闸时柴,收费员应新检查该卡资第料与其车辆登牌号是否相裕符,资料相堵符的人工抬爬闸放行;持联时租卡不能详读取数据时失,应检查其侍驾驶证、身敌份证,并做岩好登记后方撞可人工抬闸正放行。毙2、其他特理殊情况需要狼进行人工抬龙闸时,须经找当班班长或瓣管理处负责贴人同意后方垒可人工抬闸恭放行。蒜3、出小区衔的车辆无卡旺时应详细询过问原因,如遇确属丢失停馒车卡的,应农出示其驾驶壁证、身份证珍等相关证件局,登记后方撤可出小区,枝以免造成车具辆丢失。柄3、每次人孟工抬闸,须令做好《人工掏抬闸登记表胞》的记录。守4、未执行挣以上规定,舟造成车辆丢雕失等事故,锅将追究当事被人相关责任良。零月租卡管理堂规定雀1、月租卡痒为月租车辆泽出入小区的室凭证,持卡减人须妥善保反存,因持卡肃人使用或保鲁存不善造成泊月租卡失效盖、丢失的,浓由公司补办吗,并由原持飘有人交纳制荷作工本费。边2、月租卡痒仅限本车使奶用,不得转鬼借,如发现杀使用月租卡货的车号与登确记在册的月广租车辆牌号杰不符的,公值司有权将I硬C卡收回,溪借用IC卡喝者须按停车风时长交纳停假车费,该月差租卡持有者纤须到管理处压申请补办,尊并交纳制作扇工本费。贞3、月租卡德用户应在月结租卡到期前反3日内到管辞理处续交停岩车费,交回资月租卡,发四给临时通行切卡,月租卡环续费发放时秘收回临时通原行卡。逾期烤未交,按临磨时停车收取秤停车费。俱4、月租卡继在车辆在出始入小区时应克随身携带,跪因忘记带月从租卡或丢失水月租卡而不夜能出小区的郑车辆应提供愿身份证明材咏料方可出小乌区。不能入敬场时,应在傍入场前同管糕理处联系,读并服从保安盯收费人员的冈指挥,不得吃阻塞车道。接车辆免费制仙度恰1、本公司件的车辆可免僵费,但驾驶著员必须在《运车辆免费登翅记表》签名恨,以备财务闯部查核。益2、军警车仓辆除执行公董务时免费外捉,其他一律誉不得免费。汽3、如遇特僚殊情况需免湖费的,必须初经管理处主寄任以上级别按人员批准后伯方可免费,有并做好相关芳登记。找收费人员交剧接班制度酒1、交接班复时,交班人德员应按照《药收费人员交暖接班登记表寨》如实填写购相关内容,南并在交班人压一栏签名,斑接班人核对仆无误后在接耀班人一栏签酿名确认。堡2、接班人周接班时,应轰当面点清发射票号码、收轰费金额、时栋租卡数量、狠设备运行状倘况等,交班搬后发现错误宏,由接班人药负责。额收费人员财淋务结算制度兵1、每周五势为收费管理算员收取停车燃费时间。完2、财务部依指定专人负碗责核算收费数员收费情况隐。颗特殊事件制萍度沾1、停电处庙理制度铃①症如遇停电,身收费员应立许即关闭入口各,打开出口惰,设立相关麦警示并做好甚解释工作。去②梯停电期间,笋收费员应对债进入小区的项车辆进行人哄工登记,填华写《车辆出王入登记表》块,按照时长钳收取停车费捎,做好停电唇前所发放的垃时租卡的回羡收工作,免宝收停车费,批该时租卡另垮行放置,由咸收费系统管蹦理员处理。棉③迈停电期间应千严防时租卡穴流失,如时志租卡丢失,瘦其损失按照党30元\张自由全体收费饭人员共同均爱摊。呆④凭电力供应后救,应立即恢另复停车收费偶系统的正常惠使用,对在穿停电期间进正入小区的车码辆根据《车爪辆出入登记辞表》按照停耐车时长收取赢停车费,人咏工抬闸出小它区,做好《院人工抬闸登收记表》的记旬录。导⑤复停电期间如柔遇交接班,坑交班人应向趋接班人做好默相关交接。茄2、设备故勺障注①净如属自身短链时间能够排米除的,应向舒受阻车辆做纲好解释工作糠,请其稍候叙,迅速恢复禁设备正常使痛用状态。怨②指如属自身无卸法排除或短兄时间无法排士除的,应立肾即通知收费捏系统管理员毫处理,同时嘴执行按照《哪停电处理制喂度暮》,做好车恳辆出入。登3、盗窃等丽破坏事件伤①太立即向管理印处负责人或易保安部报告堂,简要说明透现场情况(统地点、人员使数量、人员比财产损失等蒙)。栏②厅保持冷静,难如能处理可拖将有关人员糖带往管理处昂协助调查,园如不能及时止处理,应严为密监视现场欣,等候上级恩处理。霜③钩保护现场不赏受破坏,以选待有关单位挺取证。舞4、拒不交访费或失卡、师卡损坏车辆贞①邻耐心向其解软释有关文件采和公司规定谣。啦②椒如其蛮不讲呈理,应通知筐当班班长或雄管理处负责甚人处理。拥③搅做好期间车街道的疏通工纽作。具5、车道堵佳塞扫①胞在不违背公领司原则的情弹况下,以最押快捷的方式度疏通车道。自②绘如遇脆“灭问题车辆耽”恨应将车辆安衬排到不堵塞服车道的地方运再进行处理滋。钉6、军警车董辆不按规定羊停放或不交爷停车费南①桥向驾驶员解誓释公司的规讯定。隶②企如难以独自冤处理,应尽离快通知当班银班长或管理慰处负责人处浑理,或向上望级请示处理祖。珍③番尽力将驾驶背员留在现场而。吩④牙保持冷静、寄克制、有礼孔,不使用过贸激的语言及估不礼貌的行柜为与驾驶员奸发生争执。竹第五部分全工程维修极类制度吗工程维修管虫理制度索1、工程部揭门人员按照衣规定进行例张行巡查,在康例行巡查中峰发现物业维围修有关问题纠,记录在案冠,及时汇报唇,以便维修烛。伟2、每一维委修工程,事惜先应分析原情因,区分责便任,做好解碑释工作。娃3、每一维延修工程,工欠程部门应在断区分责任之疫后,及时制絮定维修方案燕,指定专人脸负责,并明望确修复时间任,不得无故赛拖延。帅4、工程部燥门在确定每艳件维修工作腔时,应填写斧物业维修申捎报单,做好纺维修存档工约作。班5、每逢中习大雨以上,而工程部门人生员应及时检想查排水、排像污设施状况妙,以防止意舰外。沾6、每年汛攀期期间(5芽—占10月),嗓应每月安排弃一次排水、大排污设施例绝行清理检查拳,以防堵塞恳。垫7、住户的异房屋装修工佩作,工程部云门要做好施添工监督,严继禁违章装修建行为。蛋8、工程部敲门应在年初仇做好年度维纪修预算、季阴度维修计划碗及年底维修册物业专题报充告。液维修材料管剥理制度钞1、为加强甩维修材料的缎管理,使维冶修材料在维橡修过程中得逐到合理的使浙用,避免材词料的浪费,勾特制订本规瑞定。纹2、采购员劣根据工程维房修部的材料股计划单采购奋材料,所采更购的材料必拦须合乎维修免使用的要求乔。殿3、仓库材诚料必须分类菊堆放,并做膀好材料入账晃登记,以便杯备查。乘4、发放材呀料时,材料胶保管员应审啊核维修单的耍项目要求,知合理发放材岂料,作好签午领记录。留5、维修工搜领到材料后璃,必须如实怀按申报单使蛇用,维修完冷毕后将实际多耗用材料的咸名称及数量脖,填报进维童修单,并要逮求住户签证梳,对未用完各的材料必须劫退还材料库有。架6、材料保混管员必须对罩材料的出、忠入库负责,裳不能私自转吓卖材料,不杯能将材料转挤送给他人,确一经查实,舰按情节给予堡罚款或辞退搏处理。缴7、工程维烛修部经理每孤周要对维修盟过的住户进桃行材料的使青用抽查回访宴,检核材料菌使用情况,创回访中如发亿现维修工虚讽报领取材料家,必须向主碧任及上级领搞导汇报,按牲其情节轻重乳将给予罚款慕、警告或辞蜓退处理。饮8、当月的蛙维修材料采遍购情况以及磨材料的耗用烘情况,由材急料保管员以迹表格的形式彻,在当月底壤送交办公室芝及财务部。答上门维修服阻务的规范要螺求1、敲门免有门铃时,偷轻按门铃,咸按铃时间不蒸要过长,无显人应答再次躺按铃,按铃场时间加长。掉没有门铃时息,则轻叩门耽三响,无人员应答再次叩径门,叩门节摸奏渐快、力确度渐强。若辈无人应答,祖等候三分钟算,若主人仍犹未返回,写凡留言条塞入傲用户门内。2、介绍悄主人仍闻声开门或递在门照内询问时,昆首先自我介睁绍:纪“念对不起,打永扰了,我是义XXX贸物业庸发展郑维冶修人员完ⅩⅩⅩ情,前来为您寇服务。佩”3、进门纽如进入十分吹整洁的房间招,员工应将酸鞋子脱在门侄外,赤脚进概入、或穿好肝自备鞋套,愧经主人许可系,进门可不计必套鞋套,吐进入室内步旅子要轻,工燃具袋背在肩你上,如拎在示手中,则应项高于地面一切定距离,不谷能在地上拖筒着工具袋。漫走到工作地乖点后,将干己净的帆布或施塑料布铺在尊主人选定的韵位置,用于控存放工具和淡需要拆卸的梁零件,不能西将工具和拆蒙卸下来的零恋件直接放在择地上。4、维修士维修工作中大手脚要轻,呆尽可能不发沸出噪声。实叫在无法避免在时,应事先观向房间主人练打招呼。5、整理起修理完毕,朋做到工完场啊清。6、收费俩按规定标准找收费。7、填单羊如实填写《之金心予物业肥发展程维榴修单》,请展用户对修理熔质量、服务赶态度与行为肌进行评价并瓶签名。8、辞别队向用户告辞迅,走出房间健,步子要轻闭,工具袋背掩在肩上,如鹿拎在手中,漆则应离开地雀面一定距离免,止门口时盾,应转身面赠对房间主人纽说:锦“界今后有问题穷,请随时联桥系,再见。挨”冬9、整个工设作期间不得敬收受业主送裤的物品,尽都量不借用主秀人家里的工质具、抹布等作。帮有偿服务收启费制度盆1、公司开聪展有偿服务兴活动,以提和高服务水平锻,便民利民项为宗旨,不泥以赢利为目男的。勿2、收费的祸原则是保本像微利、略有奏盈余,其收距入能保证维暑持服务机构察正常动作,扑在条件许可泼的情况下添完置设备,增动强企业发展迷后劲,提高樱服务水平和馋档次。往3、做到服务务项目、收铺费标准、服庸务质量缺“蛋三公开堆”朽自觉接受住惨户监督和上偏级检查。县4、服务人喷员在收取各娱项费用时,减必须开具统诱一的发票,匪严禁收钱不葬开票或打白港条,所收款瓜项最迟在次脱周周一上午路缴财务部,哥不得挪用。域5、接受有法偿服务的业案主,有权监罚督公司收费擦标准的执行滚,如果交款盆后不开发票谦的,业主有四权拒绝交费毕或向公司投洞诉。援6、严禁服丧务人员直接艰或变相索要接小费,严禁喇收受红包、据礼品,否则基一经发现严阶肃处理。叶7、业主提乔出有关服务催的要求时,划如果是属于也有偿服务方议面的,公司醒必须向业主掀解释清楚收性费的原则,洒避免服务后吃因收费而产肆生不必要的王麻烦。摘8、公司设致立投诉螺和投诉信箱抢,接受业主虹举报或投诉针。渣维修回访工闪作制度肤1、维修回忽访由办公室揉、工程负责粱人及维修责饱任人担任。母其中办公室锣回访率不低糖于5%,工吐程维修部负炎责人回访率炮不低于10异%,维修责妄任人回访率笨不低于20称%,并做好御相关登记。吩2、回访时期间安排在维态修后一星期糊之内。其中赏:安全设施活维修两天内任回访;漏水陶项目维修三铃天内回访。骡3、回访内晃容智①点实地查看维坛修项目;驶②励向在维修现好场的业主(演

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