上海某地产公司培训手册

上海***培训教程目录公司概况、理念销售代表成功的十大条件房地产形势分析及展望***案场管理制度房地产（商铺）基础知识房产知识问答市场调查概述金融知识及房地产政策个人商业用房贷款及条件销售人员的素质及誓言攻销售现场劝基本流程宗案场接待歌程序及礼舌仪茎销售入门还、技巧及椒需要注意描的问题万一、公司贼概况、理促念冈香科港啊**原*逮国际机构框在香港房雅地产界以隐骑士精神服鏖战楼市杯近五年，柴随后进军扯台湾，尽完得团结协存作精神精氧髓棒；寒199样9牙年又以谨桃慎的姿态半沿着国内堆外各地房袭地产代销形发展的轨肯迹从宁波棒、南京、匠南昌、合歉肥一路走赠来，以雄束厚的实力眠和强劲冲洞击力登陆众大陆，完铁成了骑士快风格与团见结协作风换格的完美摩组合。上阴海金贝是黑华夏伟业址在大陆的隙总部机构永，具备市魔场开展、剖项目评估振、规划建昏设、景观冶设计、产驱品地位的版综合能力货，更拥有星强大的企忠划团队、慌销售精英嘴与团队及拉众多国外洪协作团队次，主要从绑事房地产题的销售代肿理。照公司的精馋神：专业课、科技、钓负责绍公司的方孝针：价值铃最大化是同衡量公司侍经营指标废的唯一标毕准晴共秤搁胸低成本、渐低风险、降高利润、君高增长率皂公司的经精营理念：瞎科技、人抹才、效率伟、可持续妹性啊公司的口隐号：在华木夏大地，险努力开拓吓，营造华赤夏人的伟疏业级公司对员榜工的要求章和员工的烤基本素质驰：证格言：今乘天我选择腰挑战，道铜路充满艰氏辛，更有嗓无限机遇扒，我将全毯力以赴，牵创造人生当奇迹。让智我从现在价开始，对义人感恩，箱对己克制见，对事尽仰力，对物瓣珍惜排。蹈(励每天例会乳时背聋诵崖)桂二、销售殊代表成功芽的十大条充件缴1观．对工作稠怀有热诚芹和坚定的搂信念，时靠常动脑筋桨研究市企场守(泥做任何事限情都要有溪耐心，视栽为一种长铜期行为，千关注市场董，分析自斥己普。栏)某2上．爽朗健羊康的笑容骡及与人好范感的服务染，和让人务产生信赖饱的态度夕。羽(法知鸟识环25级%据，技堤能夹15晴%穷，态锣度淹60%)钉3胜．和客户拐交谈之前个，如有可瞒能，最好内了解一下全客户的资辆料、兴趣骗和个性时。雕(注在别人面贪前，不要矛呈现自己寇为一个功怪利性很强唱的人，培蛾养和客户盲彼此的信升任关系吴。坚)删4孔．一位善作于掌握人店心的销售针代表，必疾定可以掌追握客户的染心，故每孙一位需了雪解一定的闲心理学挠。弦(洽懂得倾听欺客户，人庄都需要被戒尊重王。喘)突5博．销售的扭秘诀在于耀真诚和热移情，切忌收狡辩和强茶词夺理。顷6晚．倾听棋。略(市多听少开能口，以理披解对方的置心，让客瘦户尽情的雪发挥。一安位谈话高飞手必定也挠是一位听霞话高手，寨先要成为掏听话高手各，才能成糟为销售高诉手物。废)户7达．每接待杏一位客户泊，都能提擦供客户喜扎好的资讯叹和话题认。计(乏内涵的培蔬养，综合械知识要丰唐富摔。玉)饲8扬．被拒绝绒一两次，级决不能因豆此而放弃阳，更不能奖失礼，能轿够轻松爽独朗道再见类的人不久灾一定能成早功。浪9南．在客户枝面前，话尽到投机处幻，别忘记政夸奖公司沟和同事，秩以提升公帝司和自己扩的信誉。洪1免0清．绝对要雪遵守约定穷，无法遵驰守就不要翻定约具。膀(稠守信可以病感染对方块。初)派职业道德裹：工作责涂任心强，鲁对客户高页度负责，春对企业高绢度负责，感不做伤害道客户和企辽业的事情肠。事在人妄为，止于锋至善。窃三、房地章产形势分眨析及展望播我国房地窄产业自建私国以来，锤由于土地夜无偿使用醋的体制和戴低租金的刻住房分配任机制，发坟展一直处惹于停滞不点前的状态凯。横从伞5讨0销年代燥到摸7浙0弦年代末期余，国家虽蠢然对房地时产的投入裕多达数十核亿元，但唯城镇居民鄙的住房水忌平仍停留嚷在人钥均晕3.喘6牛平方米的奋低水平。冠且土经济体制育改革开始碌后，我国珍的房地产奏也无在园8券0废年代重新置崛起，土鹅地实行有仅偿使用和谊房屋商品赛化的改革宰。黎8讲7随年躲－粱9愤1坐年腔范陶缓慢增长享阶例段脏袍刑9垦2裁－花93壤撑问患高速增长续阶坦段松藏除9沉4途－抄97瑞暖燃霸调整阶究段椒枣挣务9革9书年至现火在畜胖赞又颠—期个高速增强长阶铃段糟剥形成新一桌轮房地产煎消费热点穷的基本条疼件已经成退熟。慎1扁、哪199响8毁年中国人姥民银行加强大了对住鸭房的信贷炕规模。打谨伴吩八元成肌3板0立年煮，塔4.6公5固％渔，丧4.42矮5嫌％宏2帜、得196奏0晚年基－壳197语6针年生育高邀峰出现的职人口大部鸣分已结婚添生子，该掀批人面临腿购房的局乳面。犁3绩、降低银晕行利率，右刺激内需姑。好4另、商品房辟积压严重孝，房地产穿价格偏高喘，表面上蛙看供给超唇出需要，侵但实际上钩由于前几察年房地产板开发结构朱的不均衡益，积压严陕重的是写绕字楼、别军墅，真正碎适应大众森需求的住凤宅积压比们例相对较规低。罪房地产有融效生存空彼间还析有办4典0夺年宾第冰—毙代策划人齿何阳点子当为例房第二代策顺划种人稻(狼房地喝产扑)搁1抛、有较为撑深厚的经款济学、管虎理学、市古场营销学煤的理论基痛础。萍2题、拥有自台身的专业翁特长，最鼓好是精通采房地产开烂发经营、航建筑规划选等。乌3神、是一个根由不同智稀能结构组洁合成的最衔优群体。春4死、始终能喊站在房地娘产领域的镜最前沿。胁住房转变评：口正际国家分配兵住卸房停—勿—窝>会市场商品殖房疏房产业、横珠宝业被衔誉为一类怀生意，房床产的优势益：行业中额获利较高股，回收成妇本周期较延短。励房地产概演念：避房产：即椒房屋产权智，它是在糊一定条件桑下随着所瓜有权制度疏的出现而弃产生的，粪是房屋的培经济、法篇律形态。胆地产：指府私人或集其团所占有叮的土伍地肿(涝在我国，贞地产所有姐权属于国接家和集体傻所有，没筑有私有的委地贩产窄)品以及土地棍所产生的势物品。示两者关系攻：房产的货存在要依莲赖于地产招，地产则其只有通过融房产来实柄现，地产镜价格的实悄现取决于冈房产价格叹的实现，唤地价是房芳价嫩的罚—学项成本。印房屋的购片买者只拥君有对房屋京的所有权栏，对房屋这所在的土琴地没有所替有权，仅圾有使用权括。土地的中使用年限循要看毯其使用用岗途，住宅蝴用地的使列用年限为虎七十年，赚商业用地债的使用年行限为五十州年。京土地的取晚得方式有爹：划拨、饲出让、转决让饭四络、主**畅*暮案场管理畅制度数五、房地丛产基础知伞识建筑公司幻房地产是桐房屋和土落地财产的仰总称建筑公司设计院赢搁大房潜产争+业地州产碰月戒菌房地摄产走于役掌房地产公默司（置业戴、置地、转地财产）设计院建筑设计院设计院建筑设计院设计院规划设计院建筑公司规划设计院建筑公司园林设计院物业公司园林设计院物业公司代理行监理公司代理行监理公司建筑公司建筑公司监理公司监理公司物业公司物业公司选房地产业拿是指从事芝房地产开朋发、经营动、管理和认服务的产横业，房地苹产包括：跳土地的开信发、房屋晕的建筑、零管理、维友修、土地删使用权的婚买卖、租但赁、房地蛇产的抵押意贷款，以仅及由此而朝形成的房踪地产市场抓。啦房地产业扇属于第三宫产业李第一产业纯：农业颤第二产业收：工业、依建筑业腾第三产业场：服务业东市场层次隐一级市场院二级市场讲三级市场搞市场主体危国家或地辞方政策乘各房地产粮公司燃用房赶市场特点进垄断竞争速型冈竞争型王竞争型湖经营内容透总体规划扁设计用途深，征地拆绵迁，招投召标底价。防综合开发阔房地产转略让拳经营方式锡有限期拍扮卖，招标托或逐年收备取土地使堡用权。顿出卖或出烟租已开发拼的土移地或连同振其建筑物业转让或出是租地皮或谦连同其建窑筑物帖价格决定算垄断价格荡(猫资源、价寸格、所许有权价格液)劫价值价格中剩余年限吵的转让禽区位：是蜜指某一特旱定地块的口地理位置叼和经济空甲间位置及赛与其相邻盏地块的相穴互关系，图通俗上说暂就是地块昏。松区位选择孕的意义：宝开发商选彩择好的区帖位增加边羞际效益，借投资者要缎选保值增式值的区位芒，置业者塌需要生活臂上的便利诱和周边配钳套的成熟番。吴影响区位绪价值的因冬素裤：偿1屋.肤自然环境吉；张2气.圣交通、通采讯劫；狮3唯.坏生活、生邀产、服务誉；床4络.键人口经济映的聚集因根素。岛(冻一跳)术房屋建筑施学建筑分类姑按建筑层渐数分类特低层建筑种：啊1荒－勒2效层的建筑店多层建筑属：酸3宰－理6圾层的建筑忘高层建筑鸦：中堂国拿9单5矩年的规定呼为杜1馋0励层狂和梳1色0篮层以上的养房屋建筑武以及建筑鹅高度超才过淹2颂4品米的公共愤建筑。萄197袄2狡年国际建疑筑会议将洋高层建筑督划分为：轻低高层建鄙筑：招为新9维－蝇1晨6嚷层，最蛙高鼠5野0嚼米；究中高层建伯筑：宇为绸1欣7祥－钓2衣5警层，最砌高巷7投5靠米；煎高高层建沈筑：龟为迷2射6皂－牲4等0白层，最氧高姨10鼻0尘米；港超高层建邮筑：添为延4炸0伪层以上，耍高临于粱10活0卵米。惧(2)突沾建筑模数胆30途0M亭M李的倍数，玩现在全框遣架可稍有吓改动。2．基础饶(1幅)网支承建筑乖物重量的欺土层叫地搬基。艺(2译)缠基础：是斑建筑物最港下部的承辟重构件，册其作用是多承受建筑交物的全部菠荷载，并松将这些荷观载传给地命基。放(3在)馆桩柱欢一般采用得钢筋混凝堵土柱。分为：垄（幻1退）预制柱服先把柱预容制好，然密后用打桩灾机打入地纯基土层中肿。洗（蛋2视）灌注桩杜是直接在消所设计的姥桩位上开法圆型孔，踩然后在孔吃内加放钢烟筋骨架，宰浇灌混凝抹土而成。驴（谣3指）爆扩桩精3浅.召墙或柱料甩柄是建筑物侨的承重构韵件和维护适构件。孟育区山墙、外傲墙、内墙贝、纵墙、草横墙、外财纵墙、内鞋纵墙。浆础苏砖龙：钢53x1略15x2贸40世4共．翻争桐楼板层与凭地面厘(1如)纷楼板是水纠平方向的迟承重构件策，按房间键层高将整否幢楼建筑昌物沿水平竟方向分为偶若干层：芬楼板承受丢家具设备质和人体所此荷载以及奶本身的自阴重，并将注这些荷载牧传给墙和鼠柱，同时容对墙体起箭着水平支门撑的作用趁。佣(明为什么砖慎混结构不角能随意打止墙，而框抢架结构无汇墙薯)村(2屿)衡钢筋混凝恐土楼板构潮造。混伙币现浇式、地装配式、穿装配整体士式。壮5却．楼扭梯矿(泼电姜梯梦)别(1窗)颠是楼房建笑筑的垂直少交通设施尝。昏(2纲)营电梯通常侮由轿策厢柄(当电梯认厢仗)鱼、电梯井最道及运载禁设备三部知分组成。岗(3紧)司井道采用熟现浇混凝伸土结构。6．屋顶季平屋顶（植坡彩度鹿5壤％，通隔常后2慨％察-灭3辱％）、坡恼屋顶（大装于道1仇0嘴％）和其示它形式三出类没作用：防马水、结构霜、保温、冈隔热、建年筑艺术要弄求。侮7缘．房屋的遵组成部分牙：基础、垃墙亩体葬(蒙梁和罗柱春)呢、楼地面扶、屋顶、熟楼梯、门湿窗、台阶瓦、坡道、做阳台、雨支蓬、散水锡。都8救．墙体结涉构的几个烤部分：防借潮层、过欢梁、圈梁燃、勒脚讯9敢．房屋的剑结讯构铺(伤以承重方掠式划反分场)抓：砖混结垫构、钢筋滩混凝土结顿构、钢结贵构、框剪朗结构蝶(匠二咳)猎虹建筑制图猛、识图张1还．施工总丧说明及建相筑总平面挥图傅2大．建筑平济面图侦3杏。建筑立展面图众4柱．建筑剖乡面图柏5秘．尺寸标钩准破(麻三庸)虫燥面积计算添(奔四墓)却伪施工进度1．打桩踪彼召试良桩搞声育杰设盖计马台俯根打乏桩丘组鼻之跑桩（验芬桩扣）掩劣诸挖桩利头马贡债绝承合台歌邪是睡出地面奔楼层进度厌：一星期敞一层结构封顶交付查验收合格纪分单体合责格和整体浇合格。掌典(战五霉)裕建材设备砍六、房产隔知识问答商品房棕主要是指盟由各房地解产公司投却资建设，随以赢利为则目的，按留市场规律级经营的房脑屋。它有却别于各地租方政府为咱解决住房矮困难，实赢施像“汗安居工灶程师”领而建造忠的狗“仰安居粪房庆”动、昆“吼解困乔房诊”喜、暑“豆解危壶房须”称。治房地产商繁在销售商罩品房时应脊具宽备缺“坦七引证库”偶：影即《国有灿土地使用痰证》、《紧建筑用地包规划许可闻证》、《他建筑工程邪规划许可捕证》、《息建筑工程甩施工许可健证》、《舱商品房预捡售许可证宵》或《商胖品房销售赤许可证》清、《住宅顾质量保证带书》和《补住宅使用侨说明书》死。调住宅的结甲构主要有弱那些形式的？嘴商品住宅句的结构形锯式主要是吊以其承重枝结构所用姜的材料来默划分，一衬般可以分练为臭：昼很抬“列砖混结构蝶、砖木结纪构和钢筋右混凝土结杨构塑”逝，三种形赤式情况如涌下六：冰(1尺)萝砖混结构哪住宅：砖杰混结构是帽指建筑物悠中竖向承吸重结构的五墙、柱等脚采用砖或奖砌块砌筑势，柱、梁夸、楼板、湿屋面板、饲桁架等采龙用钢筋混饶凝土结构葛。通俗地遭讲，砖混话结构是以摸小部分钢疮筋混凝土鱼及大部分落砖墙承重边的结构匪。览(2惧)绍砖木结构羊住宅：砖册木结构住件宅是指建君筑物中承杜重结构的符墙、柱采宣用砖砌筑泡或砌块砌气筑，楼板密结构、屋柜架用木结骗构而共同映构筑成的世房屋韵。议(3吧)叛钢筋混凝通土结构住禽宅：汤钢筋混凝池土结构住庆宅是指房颂屋的主要拖承重结构割如柱、梁债、板、楼欢梯、屋盖辆用钢筋混骑凝土制作蛙，墙用砖枣或其他材范料填充。付这种结构胳抗震性能芦好，整体被性强，抗屯腐蚀耐火汪能力强，休经久耐委用旅·泛什么是使类用率，什昨么是实用坊率？剥住宅套内碎净面积即辛使用面积渠和住宅面婶积的比为捷使用率，吗一般高层枯塔楼厨在酿7我2装％复至缝7搁5笛％之间，谅板式楼释在戒7杂8连％盆至象8恢0仆％之间，增而实用率着是套内建级筑面积和捉住宅面积推之比，大踢于使用率证，因此，璃往往有开国发商用实墨用率来吸帖引买房人肤。仓怎样计算居房屋的使毫用率？昆房屋使用锈率是指房激屋的使用食面积与建债筑面积的眉比例，是暴衡量物业遥使用效率锁的重要标途准，目前才物业市场汤上出售的稍房屋大多振以建筑面庆积表示，霜但对客户炉来说最具饰有实际使否用意义的夺是使用面赌积。二者透在数值上晃差距越大厘使用率越洁低，效用务也越低。苹在使用率纯计算方法遗的选择上扒，有些发身展商采用键轴线面积茄法。这种珠方法是以溪房间内外坏墙的中线港为边界计哲算使用面泻积，这样旨计算出来刚的使用面泳积包括了桨外墙的一赤半面积和株全部内墙阅所占的面肌积，数值有上显得较剖高，不能踢完全反映铁房产实际雁的使用面盏积情况。鄙比较确切济地计算方私法是在建叉筑面积的筒基础上减叮去外墙和厅内墙所占鸽的面积后写得出的使尿用面积，挠这种方法裙计算出来索的使用面港积也形象澡地称雀为街“嫩地毯面么积妄”销。它反映亿了一个物丧业的真实睡使用率，倡这种计算状方法是对租客户负责耳任的方法计。从一般学情况来看鸟，高层塔胞楼的真实礼使用率方览面较多层似住宅略差诱，主要是唤因为高层屯要求有防揉火楼梯，索电梯间面础积也较大磨，一梯多件户设计也惭加大了通食道的面积滋，每户平献均分摊的私面积也多诊。而多层宇住宅基本心不存在上计述问题，台即便有些数多层住宅牛有电梯，气其电梯间由面积也小蒙于高层，丹如果采用配电梯外挂冤等新型设倚计布局其匙使用率还希可进一步勿提高。此撞外，建筑捧面积还包甚括各单元付应分摊的疗配套用房腹共用建筑路面积，如籍锅炉房、机配电室、帅高压水泵裙房等。觉什么是住美宅的开间教、进深、恼层高和净慰高？厌(1浴)算住宅的开会间：住宅录的开间就撞住宅的宽松度。戴在拐198宝7债年颁布的尘《住宅建讲筑模数协内调标准》赛中，对住展宅的开间足在设计上蹄有严格的炕规定。砖云混结构住美宅建筑的昼开间常采喝用下列参推数浮：笋2.兴1炼米庙、扛2.峰4另米液、宝2.塔7丽米斜、暮3.崭0克米驰、败3.曾3璃米燕、倚3.宿6飞米睬、滋3.旬9踢米徒、茫4.视2漠米腥。递(2田)有住宅的进亦深：住宅突的进深就软是指住宅肉的实际长拦度。哥在绩198骡7为年实施的筑《住宅建胆筑模数协询调标准》疑中，明确犬规定了砖胃混结构住凳宅建筑的甚进深常用萄参数茎：商3.惭0制米可、混3.狂3疑米陷、逃3.忠6循米风、杜3.枝9剖米兵、掉4.驱2序米哨、附4.味5侵米贫、骡4.晋8指米鼠、译5.墨1董米偷、赛5.锤4衬米斯、帮5.报7烫米终、鼻6.触0圣米。为了拼保证住宅持具有良好弹的自然采付光和通风赖条件，进焦深不宜过拦长。帮（假3企）住宅的留层高：住贡宅的层高迁是指下层美地板面或幅楼板面到诉上层楼层单面之间的眼距离，也蓝就是一层素房屋的高健度。销在作198锅7拖年发布的妇《住宅建树筑模数协桐调标准》式中，明确车规定了砖荐混结构住束宅建筑层亲高采用的狮参数不：忙2.坚6避米回、淘2.楼7晋米株、辩2.渗8欢米倚。束(4马)奔住宅的净据高：住宅锯的净高是仿指下层地性板面或楼航板上表面显到上层楼爹板下表面籍之间的距厉离。净高己和层高的耕关系可以字用公式来也表示：净妨高：层屿高金—视楼板厚度搁，即层高颈和楼板厚释度的差资叫代“逗净开高辨”男。商品住应宅的开间鼠、进深和铺层饲高坝(云即住宅的搂宽度、长灰度和高板度眠)债，这三大慢指标是确间定住宅价厨格的重要久因素。如锣果住宅的石尺寸越着大趋(谣即开间、阔进深、层楼高越碗大娃)致，建筑工渣艺相应就但越复杂，赏建造的难品度就越大云，同时所哈消耗的建落材也会越贤多，导致碧建造的成伯本也就越症高。当然置人们居住曲的空间会谎有所增大苗，但要付少出的房价粥就会更高伞。因此，也购房者在竭购买商品弓住宅时，贿应当根据叉自己的实笑际需要和扣经济支付皮的能力来丙考虑，住喘宅的面积茄适宜即可乒。文什么是住齿宅的建筑恒面积？它晚是如何计寸算的？港跑亏建筑面积喂亦称建筑瞒展开面积干，它是指雪住宅建筑物外墙外围表线测定的辈各层平面散面积之和唯。它是表白示一个建陈筑物建筑虽规模大小探的经济指俱标。它包尝括三项，胃即使用面凶积、辅助吼面积和结边构面积。戏因为建筑咱面积是计院算商品房垒价格的结俗算数据，狮所以对于符购房者来烦说，了解羞建筑面积辉的计算方蜓法是非常巾重要的。吴在住宅建蒸筑中，计趟算建筑面苗积的范围省和方法是拾：跨(1第)瞎单层建筑好物不论其夸高度如何换，均按一顿层计算，挎其建筑面客积按建筑城物外墙勒膀脚以上的名外围水平种面积计算手。单层住含宅如内部轧带有部分家楼撞层有(承如阁垫楼挽)叫也应计算免建筑面积覆。誓(2沙)控多层或高渠层住宅建专筑的建筑芝面积，是既按各层建拳筑面积的劈总和计算央，其底层姿按建筑物字外墙勒脚禁以上外围参水平面积培计算，二避层或二层撒以上按外叹墙外围水喘平面积计需算座。眯(3四)械地下室、蹈半地下室筹等及相应平出入口的锡建筑面积矛，按其上怪口外稻墙励(吓不包括采幻光井、防珠潮层及其低保护耽墙肺)脏外围的水吴平面积计骗算程。阴(4地)篇用深基础幻做地下架袄空层加以天利用，层之高宫超蓬2.洲2拘米的，按房架空层外斗围的水平界面积的一诵半计算建役筑面积臣。浴(5委)刻穿过建筑相物的通道兆，建筑物违内的门厅咳、大厅不岗论高度如泪何，均按荒一层计算雪建筑面积姜。大厅内链回廊部分息按其水平场投影面积枪计算建筑菜面积问。高(6靠)母电梯井、恼提物井、指垃圾道、序管道井和损附墙囱等档均按建筑众物自然层假计算建设废面积竖。女(7篇)头住宅建筑许内的技术钉层物(忙放置各种追设备和修舍理养护绩用蜡)衣，层高超兄过鸦2.初2对米的，按括技术层外啦围水平面父积计算建筋筑面积美。竿(8狡)和独立柱雨者蓬，按顶缠盖的水平率投影面积哥的一半计稻算建筑面既积：多柱额雨蓬，按沾外围水平终面积计算适建筑面积磁。壤(9资)员突出房屋苦的有围护创结构的楼年梯间、水赤箱间、电绣梯机房等同，按围护苦结构外围项水平面积挥计算建筑并面积雷。活(10有)划两个建筑朴物之间有道顶盖的架箭空通廊，漆按通廊的嘱投影面积混计算建筑城面积。无株顶盖的架恰空通廊按卧其投影面偶积的一半孔计算建筑嫌面积财。俱(11洞)涝突出墙面伪的门斗，递眺望间，热按围护结粥构外围水负平面积计粉算建筑面钟积驻。竖(12孕)维封闭式阳秒台、挑廓亩按其外围魄水平投影理面积计算铅建筑面积路。凹阳台宽按其阳台文净面木积捎(件包括阳台宋栏然板壮)奔的一半计遗算建筑面晨积。挑阳出台借按其水平垫投影面积戏的一半计赛算建筑面歪积遇。扯(13兽)卫住宅建筑确内无楼梯矮，设室外穗楼脉梯刑(水包括疏散余梯绩)矮的，其室迈外楼梯按刷每层水平伞投影面积养计算建筑戚面积：楼艇内有楼梯哑，开设室召外楼稿梯楼(担包括疏散想梯箱)烂的，其室昨外楼梯按嫩每层水平配投影面积则的一半计尤算建筑面财积。另外价，在住宅去的建筑中汁，不计算敬建筑面积券的范围有典；暖(1侮)教突出墙面扣的构件配迁件、艺术早装饰和升挂努(其壁次)火板，如：巡柱、垛、桌勒脚等杆。寻(2躬)感检修、消拢防等用的亲室外爬梯衫，宽度同在弹6钟0那厘米以内步的钢梯论。波(3遗)字独立不贴临于外墙的唤烟囱、烟声道、贮水猛池等构筑初物文。谁(4竟)装没有围护充结构的屋割顶水箱间辛。讯(5泛)篇层高列在普2.码2城米以衫内的技术兽层付(题设备少层鉴)滩。昨(6辉)巩单层住宅掘的分隔操为作间、控岭制室、仪拼表间等单僵层房间杰。蜜(7期)毯层高小糠于冶2.单2品米的深基惨础地下架啊空层，坡促地建筑物毯吊脚架空转间。从以英上可以看搏出，住宅己的建筑面代积计算起暮来比较复滴杂，不仅舍规定多，何而且专业圈性、技术霸性非常强毅。消费者善在购房时耍，如果对窜此不了解蠢，或者对海计算出的天结果表示午怀疑，可慢以咨询专止业人员或斜请专门测辛量机构，炮依照上述辅标准重新医测量汁算低。吊十种情况垄不计入建痰筑面积侦根据新的尺国家级标论准马一星—绑一《房产致测量规范旬》，十种肠情况下建终筑面积不挠计算扭。货1聪0能种情况包掏括：挑1.2.塘2予0触米以下的卷夹层、插蒸层、技术哲层和地下辣室、半地社下室；胁2役.代突出房屋容墙面的构旁件、配件肥、装饰柱戴、装饰性望的玻璃幕容墙、垛、烛勒脚、台耐阶、无柱漫雨篷；蔬3房.倍房屋之间蜡无上盖的志架空通廊索；笨4塑.遍房屋的天肆面、挑台姑、天面上榜的花园、异泳池；灿建筑物内馒的操作平他台、上料透平台及建敞筑物的空混间平台、罚建筑物的坦空间安置咳箱、罐的挤平台；伞骑楼、过秤街楼的底经层用作道铃路街巷通椒行的部分默；崭利用引桥略、高架桥擦、高架路悲、路面作立为顶盖建明筑的房屋焰；连活动简易酒房屋；漏与房屋室赖内不相通嫩的房屋间鞠伸缩缝；穴据了解，粗新的房产科测量规范毙将按精度液等级不同株，分别允弯许误差范锐围慌为撑±0.2漂6浪、识±0.涛6诊、榨±1.伍4世，而旧标俘准允许面牢积测量误撑差寇为躬±1.叹4也。旷什么是建被筑容积率裁、建筑密族度和绿化猫率致消费者在民购房时，止除了考虑纵地理位置冠和人文环来境外，对明生活质量忘也越来越绪注重，他爽们特别关乳注在商品速房销售的挑广告中常念见览的贼“秒建筑容积墨率、建筑点密度和绿届化档率裤”箱等技术经露济指标，掏建筑容积币率：是指艘项目规划精建设用地为范围内全嗽部建筑面羞积与规划盼建设用地例面积之比同。附属建锁筑物也计殊算在内，盖但应注明兽不计算面光积的附属溪建筑物除拼外。建筑乓密度：即境建筑覆盖卷率，指项脸目用地范姨围内所有攻基底面积料之和与规键划建设用原地之比。建绿化率：访是指规划序建设用地限范围内的冲绿地面积单与规划建眼设用地面搁积之比。文以上所提掘到的规划至建设用地黑面积是指垮项目用地陷红线范围市内的土地出面积，一尖般包括建宴设区内的屯道路面积肾、绿地面阴积、建筑聚物（构筑网物）所占悼面积、运骗动场地等颈。锐商品房销为售面积如匹何计算难按照＜北踩京市商品牧房销售面搭积计算及构公用建筑哭面积分摊偷暂行规定岔＞：商品披房销售面名积是指购瞧房者所购滥买的套内予或单元内咐的建筑面锈积（即套茎内建筑面略积）与应萌分摊公用何建筑面积浪之和．即偿商品房销肠售面积＝雀套内建筑阀面积＋分扔摊的公用警建筑面积泥之和．一家、建筑面刮积的计算娃方法吨：瑞①熟套内使用凭面积：住修宅按《住悉宅建筑设耽计规范》煮规定的方伤法计算：撒其他建筑禾按照专用棍建筑设计雀规范规定录的方法或扩参照《住百宅建筑设员计规范》米计驶算专2都.节套内墙体挎面积：商脱品房套内雾使用空间各周围的维捷护或承重趟墙体，有津共用墙及侮非共用墙垦两种：誉（洒1肠）共用墙夺包括各套津之间的分伐隔墙、套忌与公用建遮筑空间投难影面积的赵分隔墙以响及外墙（钢包括山墙丙）；共用述墙墙体水喊平投影面辜积的一半谷计入套内怖墙体面积自。二、商筐品房分摊东的公用建庆筑面积主宽要包括以耐下两部分存：足1砍.陵电梯井，霜楼梯间、休垃圾道、贺变电室、披设备室、身公共门厅源和过道等惭其功能上帜为整栋建孔筑服务的骂公共实施寨用房和管丙理用房之纪建筑面积倘；约(2扩)解各单元与圣楼房公共慧建筑空间防之间的分仅隔以及外户墙（包括野山墙）墙切体水平投党影面积硬的腹50浩%韵。下列空取间不得计值入公用建虹筑面积：杆（胆1除）作为独锣立使用空素间租，售佩的地下室唤，车棚等卫。津（窜2愤）作为人餐防工程的垫地下室。绸公用建筑鸭面积计算颜公式：公尊用建筑面娇积暑=惊整栋建筑悉的面梅积决—恒各套套内长建筑面积老之常和碰—榴己作为独泛立使用空纤间租，售数的地下室南，车棚，肺人防工程滑地下室。链公用建筑校面积分摊内系球数据=碎公用建筑谈面新积声/顾各套套内渔建筑面积迁之和。分改摊的公用润建筑面锈积赛=鸟各套套内劫建筑面左积楼X巧公用建筑奉面积分摊成系数。因歌此，商品旷房销售面玉积公式还省可表达为接：商品房织销售面积打公式还可组表达为：偶商品房销晃售面击积利=握套内建筑搜面积浴（王1腊+栗公用建筑骑面积分摊重系数）畏什么叫房龟屋的产权差，产权包鞭括什么？窑房屋产权杯指的是房杨屋所有者缴对房屋所赢拥有的完艰全所有权霸，主要包也括对房屋扑的占有，呢使用，处降分和收益婆权。简单伪说就是拥香有使用该熟房屋，或镰出租该房蜡屋获取租久金收入，岗出售该房碧屋获取增昏值，将该烧房屋抵押膨给银行或斗其他组织剑或个人进侄行融资或啊贷款等权妹利。房屋崖作为不动偷产，与土熄地是不可酱分割的一没个整体，只房屋在发卵生转让等朽产权变更寻时，必然嚷是房地一蛇体进行的阻，不可能委将房屋与文土地分割骂开来处分边。在具体属的房地产联项目销售痛中，房屋泥开发商拥班有产权并况独立出售找、出租的前车库等有嫌产权，但饱像属于小窃区绿地等太部分的土砌地姐及澡/票或公建，康对购房而和言，就不节具备产权诵的概念。辱产权证如义何办理？汉手续是否柿很麻烦？意每套商品竞房产权证御的办理必施须在开发念商取得该负房屋所在姐整栋楼的菠大房屋产消权证后才捡能进行分轻割。买卖觉双方必须愿持房屋买辜卖合同、华购房发票她、身份证灭明、企业戚相关资料勾文件等到威房屋交易宰部门办理港立契手续灰后，再办暂理过户手肚续。您可故以委托中锄介结构或夹由开发商顽为您代办种。铸什么是楼鲜盘均价？张“父均陡价行”婚，顾名思溉义当然是倡楼盘的平冈均价格，约它代表一夹个项目的政整体价位残水平。但冷购房者会判发现，用啄标着咬的轿“读均赤价识”也来买房，后往往想买粒的房子与赠打出粗的双“介均脑价炼”肯有很大差号距材。乞“敏均寺价倘”向，到底是茅什么载样仆扮的一个价志格尺？愚“老均宝价刺门”云不是简单问的算术平页均值，而赠是发展商溉根据当前御的市场情洽况专门制隶定的，以诸收回成本笛并获得利俘润的价格抬。一个楼遣盘在推向惰市场时，估先住有夕“耕均锣价健”词，通过它馆来计算出袖每栋楼中猜的每元户唐型的价位方，它是整矛个楼盘销孩售价格控逗制的一个浅重要标准菌，是这个坚楼盘售价狐的平均值蜡。根据这临个平均值厨，在给每秧一户定价丛前，先定晶出要销售遥的小区中枕每一栋楼衫的均价，叔在这里就道要应用到刊价差系数扶，它是根令据每栋楼枝在总平面斯中的位置拳不同、朝床向不同、策景观不同浸等定出来减的。用拟熄定的均价种乘以每栋慰楼的系数渗，得出这世栋楼的销留售平均价唯。暖而每一个窜单元户型尸的价格，误则是根据耕各个户型恼的垂直位颠置（楼层旨）和水平瓦位置（在缠一层楼中快的位置）质以及每个恒户型的朝具向、采光求、通风等报的不同系席数相乘，贵得出每户唱每平方米培的价格，就再与每户孤的面积相驾乘，便得询出一户的否总价。罢什么是房筐地产登记集？犬房地产登毒记，即房衔地产产权主登记，它赞是国家为绩健全法制金，加强城延镇房地产病管理，依增法确认房筛地产产权肚手续。城所市房地产牵权属都必百须向房地雾产所在地降的房地产鼓管理机关么申请登记票。经审查善确认产权奉后，由房万地产管理启机关发给雅《房地产于产权证》责。产权登环记是房地羡产管理的稍行政手段援，只有通秤过产权登哪记，才能如对各类房楼地产权属梅实施有效弦的管理。损房地产登际记时要对进权利人、夕权利性质秋、权属来虫源、取得骡时间、产暂权变化情宪况和房地玻产面积、滋结构、用摧途、价值掩、坐落、盖坐标、形谨状等进行鲁记载。房颗地产登记驰可以起到腾明确房地在产边界、同面积、明娘确房地产疗权利人，潮明确房地饰产产权状涂况等三方椒面的作用解。焰什么是住漫宅段的惊“帮全部产亲权虑”摄和貌“在部分产扰权型”小？膨“睛全部产湿权剪”治是指按市肤场价和成见本价购买席的房屋，浸购房者拥菊有全部产炉权。经济盗适用房亦段属于全部糠产权概。各“知部分产筑权虽”梦是指职工歇按标准价荣购买的公五有住宅。恢在国家规烛定的住房脚面积之内庙，职工按文标准价购窝房后只拥神有部分产季权，可以赚继承和出劝售，但出泽售时原产熟权单位有诸优先购买闯权，售房逮的收入在纱扣除有关怜税费后，块按个人和池单位所占胸的产权比照例进行分全配霉。逆“艳部分产去权竿”销与久“拔全部产疮权缩”缩的不同之洋处在于卫，修假蛙“伯部分产禽权汪”捞虽然具有捏永久使用勒权和继承云权，但在姻出售时要膏与原售房谅单位分割旬收益。目腊前，已经景取消标准扯价售房方储式，原按净标准价向络职工售卖娇的公房，吊提倡职工挪补足成本导价价款，纽转为全部诸产权。效什么是印变花税？购查房者如何浊纳税？话印花税是旧对经济活丢动和经济兄交往中书朗立、领受煌凭证征收姐的一种税渠。它是一摧种兼有行款为性质的太凭证税，勇具有征收拆面广、税摘负轻、由蚊纳税人自酒行购买并信粘贴印花忠税票完成没纳税义务站等特点阴。手1苦、征收范项围及纳税歼人。印花金税的课税所对象是房果地产交易习中的各种酿凭证。应总纳印花税咬的凭证在艘《中华人太民共和国讯印花税暂孩行条例》洗中列举锅了访1对3示类。房屋明因买卖、须继承、赠葛与、交换只、分割等叶发生产权酬转移时所茂书立的产航权转移书稿据便是其客中之一。响印花税由喉应纳税凭踩证的书立灾人或领受总人缴纳，胸具体地说据，产权转腿移书据由蒜立据人缴之纳，如果适立据人未立缴或少缴房印花税的窃，书据的民持有人应脊负责补缴汤。里2芬、税率利秧计税方法反。房屋产遍权转移书们据，印花党税按所载牲金额万分蚕之五贴花靠。其应纳亚税额的计协算公式为歼：应纳税店额隙=吉计税金柜额丙×顾适用税率哨。抄3贤、减税、落免税规定同。房屋所魂有人将财贝产赠与政弄府、社会宰福利单位缎、学校所丙书立的书旋据，免纳坛印花税坛。汉4彩、纳税地哄点、期限号和缴纳方罪法。印花姨税在应纳底税凭证书绒立领受时胞缴纳，合锤同在签订注时缴纳，滑产权转移淋书据在立酱据时缴纳坑。印花税竹采取由纳槽税人自行钩缴纳完税辛的方式。拆整个缴纳登完税的程究序是：在慰凭证书立雪或领受的检同时，由赚纳税人根府据凭证上钢所载的计伍税金额自露行计算应挪纳税额，秆购买相当箱金额的印歇花税票，厌粘贴在凭笋证的适当工位置，然丙后自行注鲁销。注销贤的方法是榜：可以用带钢笔、毛盆笔等书写拘工具，在品印花税票裤与凭证的欺交接处画驶几条横线梦注销。不艇论贴多少缎枚印花税疤，都要将礼税票予以旨注销，印另花税票注医销后就完雨成了纳税星手续，纳丢税人对纳眯税凭证应嫁按规定的玩期限妥善久保存一个已时期，以纪便税务人遥员进行纳绢税检查。疯对有些凭拉证应纳税模额较大，镜不便于在蛙凭证在粘亿贴印花税服的，纳税段人可持证辣到税务机炸关，采取纺开缴款书色或完税证编缴纳印花脆税的办法陈，由税务喂机关在凭兆证上加盖己印花税收涂讫专用章但。瞒什么是契坦税？购房覆者如何纳彻税？右契税是指萝房屋所有碎权发生变杏更时，就倒当事人所朵订契约按练房价的一驾定比例向蓝产权承受援人征收一劫次性税收登。它是对迅房地产产忠权变动征培收的一种塔专门税种鸦。厕1课、征收范值围及纳税军人。由购槐买、承典桥、受赠或绕交换房屋志及土地使亚用权的单角位和个人董交纳普。本2小、税率格。拾199拔7采年符4愧月僵2苹3唱日，我国跨颁布了新沫的《契税懂暂行条例烛》，规定膏契税税率倒为岗3灿%舌、敏5响%管。具体契岛税适用税巾率，由省绵、自治区标、直辖市油人民政府眼在税率范异围内按照蔬本地区的锣实际情况努确定。北渴京市确定痛的税率录为优4鸦%按目前为推阅动居民住窜房消费，咳按蔬2肠%嫩税率减半舰征收。鼠什么是公泽共维修基需金？公共著维修基金绞如何交纳指？饰公共维修携基金是指盗住宅楼房烘的公共部四位和共用刷设施、设粒备的维修村养护基金煌。单位售帐卖公房的跟公共维修燕基金，由多售房单位灯和购房职柱工共同筹迷集，所有须权归购房尖人，用于六住宅楼房预公共部位您和共用设农施、设备垮的维修、耗养护幻。红199鸦9责年购房的杂职工，购理房人按每浅建筑平方债米嘉2尤6骨元、售房好单位也按控每建筑平苦方毅米拆2勿6宵元的标准最交纳公共商维修基金脑。臣从危200坝0寄年啄4搏月茫1古日起，公妻共维修基纲金的交纳置标准调整订为：购房届人按成本雕价基价斗的液2暂%酱，售房单菠位按多层燥住宅售房胞款主的顷20闹%坏、高层住李宅售房款固的毙30执%专的比例，车筹集公共丙维修基金竿。商品房螺的公共维化修基金由估购房人在批购房时交它纳，比例击为购房款例的夜2地%么。依/公收入证明荡是否必须奏由正规单序位出具？塌贷款银行改只需提供断您现就职件单位经年猾检的有效腔企业法人邻营业执照使，及该单寨位为您出哭具的您个诊人收入证扑，而不存扒在必须在潜正规单位渗工作和非毒正规单位洽工作的区各分。斤什么都是漏“葵转按网揭着”寨？顿“饰转按意揭梨”复的实质就妹是个人住仪房转按揭召贷款，个换人住房转腊按揭贷款住是指已在丢银行办理物个人住房牢贷款的借补款人，向瞎原贷款银剩行要求延誉长贷款期寿限或将抵玻押给银行井的个人住鞭房出售或苹转让给第甩三人而申眠请办理个旱人住房贷项款变更借遗款期限、桃变更借款童人或变更怪抵押物的台贷款。具“减转按伍揭庙”漫的实质是如已购房产筹的借款人淘主体的变么更。也就略是说购房尝人在未还别清贷款时夏，可以转搏让或出售微该房产；驰买入该房兼产的人，贱又可以向阵银行申请貌二手房贷水款。购房益者也可以赖在收入低您、偿还能合力不足时秋购买较便猜宜的住房谈，待收入西提高、偿皇还能力增帽强后，将铜第一套房还转卖给他消人，再购肆买条件较睁好的住房槐。泛发村生咱“帅转按谦揭伶”抽情况主要沫有两种：潮一种是借摊款人无力警偿还贷款霉，房产转明移由银行棚进行处置穷所发生的厌贷款主体络的变更；援另一种则娇是由房产炸的转让发棍生了产权肤关系变化卸，使贷款令主体也发旱生改变。瞧变更借款劝人的简籍称答“烫转撞按嫌”票，延长原棚借款期限柳的称落为芽“饲加油按取”洗变更抵押炭物称医为暂“适换助按捎”呜。昌如何办歌理皇“挥转按屯揭泉”包？渐目前，个姑人住房转陵按揭一般钞是发生在丛同一银行曾之间，其衰中，中国握工行北京大市分盛行肆“改转按郊揭士”桥操作具体宅程序为：睁矛娇首先是银毙行将重新橡审搁核毙“精按揭走房允”势的合法性差，并按照犬新买主的掀收入，情外况，重新秀审核新买租主也就是仿新的借款尘人的还款蜓能力，并验确定新买泳主的贷款职金额、期们限和利率摘。屑称渔其次是银股行核实新吨的保证人违资格或落骨实新的抵责押物。浮业陡第三，新置买主经审揪核合格后纷，如果转吩让的房屋赞产权证还已没有办理密，那么新父买主可与棚开发商签愉订新的购赵房合同；服如果房屋验产权证已胆经办理，等那么新旧明买主可直幼接签订购弹房合同。声榴遮第四，如玩果新买主帖用新购置悬的房产作捎抵押，则济须重新为拢抵押物办辉理保险。那胞星第五，银煌行与新买两主就新的枕贷款金额职和抵押物罗重新签订勉借款合同稍、保证合奴同、抵押若合同，办麦理抵押登兵记手续，啄发放贷款困。同时，颜终止原借泄款合同，肠收回原贷丸款，撤消哪原抵押登独记手续。喘“旱转按艇揭蛛”德时需要注也意些什么浑？福购房者在口办吓理圆“努转按蹲揭撑”规时，由于笛按揭贷款挠购买的商中品房已经业在房管部元门设定抵也押，所以进当发生二五次转让时逃，首先需捧要征得抵抱押权人银雹行的同意灾；其次，危在完成第阀二次交易厕后，银行谣发放贷款悬与房屋产大权过户之肝间存在时活间差，银骄行在办理蜻转按揭的脉过程中存灭在一定风责险。甘春昆另外，借先款人申请杨个人住娱房插“蛋加按法揭蛇”垄贷款时，页该借款人烟在工商银寺行办理的餐个人住房到贷款时间纹应超夫过改1冷年，且有宝稳定的收径入来源，卸能够按期虽偿还贷款教本息。抵昏押物必须直为现房，发并且借款风人对抵押秃房产具有拜合法、完追全的产权族。此外，肯如果原贷希款有连续哀两阴次否(放含个)拥以上违约抓记录，那谦么该借款骂人将不能映再申请加嚷按揭贷款究。另外，棍借款人所瓦能获得的喷个人住房证加按揭贷判款额度加萍上原贷款被余额之和溪，不能超柜过原住房飘购置金额姨或评估价备值皱的掀70瓜%默，商用房吹不超安过艇50厌%谱。滨未取得产茧权证如何遭办渔理牛“暑转按字揭膊”昼？番如果购房梁人还未还冤清购房贷订款，并且唉还未办理卵房屋产权芹证前，那辽么需要办肯理再转让酬时，该购纷房人需要六与开发商扩之间签署洁中止买卖乔合同的协悟议，由新奔的购房人牢与开发商骗签署新的辜买卖合同传，同时银哭行对新的雪购房人资同信进行审穿查后，由登贷款银行箩与新购房迫人签署新距抵押借款币合同，同喘时中止您面与贷款银蹦行之间的蹲抵押借款驴合同。象办理了按踢揭贷款的察住房能否符拿到房屋虎产权证？帆按揭贷款毙只是购房菌方式的一歉种，并不朱影响购房演者所购买输房屋产权棒证的办理液，只是在赏取得产权损证后，需荣要与贷款池银行办理义他项权证止，在他项幸权证办理缓完毕后由嗽贷款银行解收取，该盆房屋产权芹证取得后塘由业主自毅己收取。界房屋的居钟住时间有呆无年限限涉制？珠一经购买歉并取得产亮权后，即被作为业主需个人所有琴的财产，敬并无居住帐年限的限虹制。但对挖于该房屋兰所占用范蝶围内的土幼地来说，况因为土地鞋除属于集严体所有的祖外，均属煎于国家所拾有。业主浅所取得的住为该土地逝的一定年啄限的使用佳权。住宅见用地的土乡地使用时硬间惹为哗5什0亏—照7骂0岂年，自开四发商取得批该土地使帅用权证书扎之日起计己算。在该胁土地使用件年限届满借后，土地阿将由国家灵收回，业萝主可以在笑继续交纳杯土地出让静金或使用末费的前提黑下，继续辜使用该土醉地。上什么是复乎式住宅？名复式住宅兰是受跃层味式住宅启州发而创造偿设计的一循种经济型牵住宅。这运类住在建攻造上仍每匆户占有上怀下两层，乎实际是在庆层高较高郊的一层楼阔中增建一响个允1.敢2屑米的夹层调，两层合兴计的层高喂要大大低奥于跃层式扎住满宅惭(携复式森为往3.喉3乒米，而一窄般跃层辟为链5.缩6裕米刻)兆，复式住个宅的下层揪供起居用搏，炊事、秆进餐、洗鸟浴等，上云层供休息嚷睡眠和贮严藏用，绝户内设多姥处入墙式搁壁柜和楼阁梯，中间切楼板也即短上层的地身板。因此缎复式住宅虾具备了省刑地、省工慧、省料又谎实用的特具点，特别够先例子三破代、四代押同堂的大恭家庭居住责，既满足扣了隔代人泛的相对独拆立，又达粘到了相互橡照应的目蚊的。谅铲车虽然复式日住宅在设规计施工和企使用上有校面宽大、办进深小、使部分户型等朝向不佳颂、自然通误风采光较门差，层高榜过低、隔训音、防火帐功能差，冬房间的私灯密性、安决全性较差译等缺点，级但这种精醒巧实用的若住宅类型筑，由于经戚济效益十燥分明显，吐价格相对苏偏低，必酒然会成为蚊住宅市场嫩上的热销陵产品。拿什么是公符有住宅？会公有住宅户，在我国欠也称公产伴住房、国嫂有住宅。争它在指由恭国亩家吸(历中央政府柿或地方政袜府、城市展政钢府陈)倚以及国有森企业、事诸业单位投陶资兴建、赠销售的住阅宅，在住原宅未出售芦之前，住过宅的产父权爱(丘拥有权、挂占有权、业处分权、牵收益得权这)历归国家所酷有。公有触住宅主要表由本地政绸府建设，凯主要向本戚城市居民愧出租出售构；由企业粪建设的住汉宅，向本节企业职工彩出租、出弯售。内什么是跃毕层式住宅祥？前跃层式住进宅是近年生来推广的祥一种新颖将住宅建筑职形式。这均类住宅的梨特点是，使内部空间湾借鉴了欧足美小二楼倾独院住宅走的设计手葬法，住宅该占有上下绸两层楼面爪，卧室、塞起居室、捷客厅、卫筛生间、厨凡房及其它折辅助用房仔可以分层席布置，上忙下层之间槐的交通不导通过公共屑楼梯而采蓬用户内独右用小楼梯激联接。跃孝层式住宅肾的优点是症每户都有湾二层或二邀层合一的承采光面，旨即使朝向叶不好，也棒可通过增葱大采光面摔积弥补，蓝通风较好蛙，户内居抹住面积和营辅助面积艇较大，布罗局紧凑，邮功能明确炉，相互干么扰较小。虫不足之处晋是安全出日口相对狭血小。在东岩南沿海的州广东、福狠建的一些富开放城市毙建设较多览。近年来蠢在北方城颂市的一些杆高级住宅衰设计中，耗也开始得纹到推广。仿什么是住帖宅辅助面掩积迷？机辅助面积壮是指住宅鸟建筑各层膛平面中不滩直接供住站户生活的距室内空间描净面积，叙包括过道蝶、厨房、会卫生间、哲厕所、起冠居室、贮演藏室等。程单元式住猫宅：芝是指在多素层、高层奶楼房中的私一种住宅特建筑形式屡：通常每孝层楼面只汉有一个楼粒梯，住户押由楼梯平厌台直接进咳入分户门勒，一般多辞层住宅每垦个楼梯可疤以安顷排食2茫4曲到盛2同8薪户。所以廊每个楼梯居的控制面尺积又称为盈一个居住宴单元。已商品房的狐结构：撑售房的楼汇书常见用临语，房屋浙架构可分陕为砖混结恢构、砖木或结构和钢栗筋混凝土针结构。陈期房：驼是指消费芒者在购买料时不具备鞋即买即可船入住的商御品房，即感房地产开悉发商从取貌得商品房州预售许可彼证开始至坟取得房地村产权证大老产证为止澡，所出售千商品房称遭为期房。奸消费者在林购买期房慰时应签商叉品房预售法合同，现健房是指消后费者在购按买时具备崇即买即可赵入住的商扎品房，即贯开发商已落办妥所售渣的商品房话的大产证橡的商品房脾，与消费厌者签订商鞠品房买卖特合同后，家立即可以考办理入住净并取得产歼权证。伏房屋的开唱间：魂是指房屋兼的宽度；长房屋的进馆深：是指夏房屋的实勺际长度：寸房屋的层哨高：是指兽下层地板蜻面或楼板刊面到上层含楼层面之耀间的距离藏，也就是垃一层房屋漂的高度：开房屋的净漏高：是指避下层地板蚀面或楼板谨上表面到智上层楼板详下表面之狗间的距离葡。虏商品房建分筑容积率银：屈是指项目圾规划建设爪用地范围麦内全部建喝筑面积与屠规划建设柴用地的面象积之比；翠建筑密度蓄是赴指覆盖率阴，即项目灾用地范围轨内所有基皆底面积之半和与规划讯建设用地葡面积之比嫩；绿化率军：是指规移划建设用薪地范围内重的绿地面疯积与规划保建设用地穗面积之比健。逼商品房的监起价：洞是指商品词房在销售龄时各楼层染销售价格俭中的最低皱价格；均当价：是指吉商品房在旧销售价格辛相加之后门的和数除普以单位建衫筑面积的阁和，即得樱出每平方岸米的价格味；预售价迅；是指商踪品房预售搁价格。拼低层房：膊是巨指元1娘至枣3惹层的楼房奶；小高层叠房：是刚指上9辱至早1士1说层高以下佳的楼房；星高层房：完是指总高池在赖1络2燃层以上的缝楼房。险商品房的速使用率：语是指房屋损的使用面烫积与建筑高面积的比疮例。柱商品房的翠变频供水村：琴是指居住俩在楼房的赏居民生活批用水直接勿来自设立霜在小区的谎变频泵房蚀输入输出宝。成水景商品洁房：遮是指依水应而建的房牵屋；样TOWN瓣HOUS森E疑：第也叫连排烂别墅，正严确的译法仍应该为城派区住宅，磨系从欧洲敢舶来的，都其原始意勤义上指在影城区的沿丛街连排而届建的市民础城区房屋咱。当住宅建筑证平面图：纸是按一定姻比例绘制介的住宅建接筑的水平坚剖面图，申通俗的讲畜，就是将允一幢住宅计窗台以上圈部分切掉闹，再将切泳面以下部闲分用直线冒和各种图镰例、符号粮直接绘制扔在纸上，箩以直观地码表示住宅么在设计和捞使用上的己基本要求屯和特点。暂住宅的建流筑平面图嘴一般比较亚详细，通洲常采用较倚大的比例邀，舱如及l圾：栋10垂0弯、米1秋：宝5欣0筛，并标出头实际的详塑细尺寸。径也有的小幼比例住宅梢平面图并际不用专门萍的符号标省出内部附能置设备，么这种图是将供设计建李设施工人谷员使用的惕。一些房继地产开发节和销售企芦业，为了衣使购房者浪更全面地柿了解住宅柳基本情况向，往往在醉平面图上仔再描绘室疮内应配置宁家具的尺校寸和空间全位置，有厚的还用颜捏色加以区叶分显示。赵注意，在壶平面图上冷窗的开启担方式以及梦水、暖、立煤气立管马的位置一渡般不表示脏。止住宅建筑内立面图：吉是按照一碌定比例绘岛制的住宅晨建筑物的胃正面、背渔面和侧面潮的形状图痒，他表示今的是住宅腿建筑物的盈外部形式颗，说明建境筑物长、特宽、高的甜尺寸，地各面标高，解层顶的型施式，阳台沈位置和形孤式，门窗钩洞口的位日置和形式喘，外墙装洋饰的设计锣形式，材斩料及施工披方法等等长。在绘制抬方法上一珠般用线条瘦白描，也丑可添加明中暗以示一腥定的立体壳感。戴住宅建筑厚剖面图：草是指按一备定比例绘茫制的建筑摔物竖腐直低(庄纵鉴向真)术的剖视图较，即用一疮个假想的化平面将住皇宅建筑物加沿垂直方衡向像劈木积柴一样纵艰向切开，扛切后的部衫分用图线互和符号来逮表示住宅伯楼层的数惯量，室内凶立面的布裕置，楼板美、地面、名墙身、基帜础等的位右置和尺寸季，有的还瞒配有家具缠的纵剖面孔图示符号慌。心住宅建筑今透视图：斤表示建筑蒙物内部空轿间或外部挣形体与实边际所能看是到的住宅京建筑本身法相类似的竿主体图像让，它具有腾强烈的三限度空间透套视感，非帖常直观地秩表现了住疯宅的造型覆、空间布战置、色彩图和外部环姐境，一般东都是在住四宅设计和滥住宅销售绍时使用。栽从高处俯附视的透视雷图又叫即做在“缠鸟瞰位图嚼”适或怎“层俯视固图周”也。住宅透板视图一般需要严格地丑按比例绘胆制，并进型行绘制上舌的艺术加汪工，这种挑图通常被糟称为住宅跃建筑的表燃现图。一露幅绘制精欠美的住宅互建筑表现深图就是一既件艺术作浑品，具有矿很强的艺抛术感染力至六、标的博方块及现悼场操作魂公交路线跨：起止路授点、线路割名称、各排停靠站点碎名称姨医院：小胳门诊部、驶专业医院肯、综合医钉院；熄学校：幼混儿园、小雹学、初中木、中学、碗中专；乔银行：最穴近银行及打主要银行煌分布；谨菜场：菜脚场分布位性置；长超市、商慨场：小区老周边便利安超市及大府型超市；佳酒店：包友括餐饮及斤住宿；消娱乐场所瑞：各类娱爽乐场所分笋布图。榨标的的目斑的是为了餐业务员了吐解社区周填边的生活仁机能，能费熟练地为叠顾客介绍阀及解释周裹遍环境。详七、市场足调查概述各1合漫、市调目何的：通过单市调了解劲本案周边走楼盘的分丸布及情况窑，掌握本科案周边环挺境、生活葬配套等设迈施，交通脸走向。了秩解竞争楼畜盘的优略鞭势及销售因情况，做写到知己知圣彼，百战鸽百胜。发2虚、市调要凳求：每人蚁调研所有毕规定楼盘宿，并收集含资料，针忌对每个楼打盘填写市饺调报告，糠市调结束怕后攥写有策质量的市折调报告。怨3圾、市调报叫告内容薪：爬*锣竞争楼盘熄的基本资赚料：愤O病地理位犬置喊怕O目发展商、先行销商胆O吨联系电帅话磨叙O盐占地面积肿O柱商铺总建纷筑面耽积胃休萍O改建筑楼层完O慈工程进乌度费德O脊交房日期丹O由价格范颜围置亲O委销售率诸O牛主力面积敏、主力房挽行、主力茅总宽值睁臭O钳绿化药率酬俗O浆VI妄P组会所奖O耳车读位握饰滨O船物业管理里费臣*淘竞争楼盘槐优略势分孕析内容：肺O纯环损境邀喊O共规谁划快致O掏房砍型土级O太价料格室婶O恶建典材站帽O异销售去化瓣分么析航欠O殃现场销售顷模式尖4师、市调操筹作细则：糖业务员每赔天按前一但天布置的输工作内容钟对相应竞川争楼盘进压行市室，德回来后以规书面形式嫌汇总市调薪内容，交铲专案检查孝并布置第光二天的市耻调内容。脊八、金融芝知识、房魂地产政策接（一）房挂地产金融烘：是指围岗绕房地产或业的开发球、经营、寒消费而开屿展的筹资庆、融资、浙结算等各饶种金融活裳动。据（二）房骨地产金融松市场的业筋务包括：赞各类住房警储蓄贷款厉、住房贷玉款、房地苦产抵押贷恋款、房地厦产信托、雷房地产证迈券、房地保产保险、把房地产典剩当。渗（三）较决早开展楼衔业务的银渴行是中国流人民建设盯银行。段（四）个驰人住房贷嫁款是由银催行、房地狸产开发公僚司和购买皱者三方共设同参加的封买卖住房菊的融资业顽务活动，膝其主要内茄容是购房捏者在银行雷存入拟购匪住房一定双比例的资须金后，以笼所购住房筛（桌或处“鞭楼尚花筐”帖权益）作陪抵押，向疫银行申请登其余所需都资金贷款景，并分期折还款，又味称条“渔住房按揭咱贷恭款甚”羊、氏“呼个人购房置抵押贷徐款脊”扒、番“染供楼业匪务胸”涨。各（五）贷受款的对象须和条思件命痰1永、贷款对锐象茄神忘个人住房送贷款的对拳象是具有甜完全民事勺能力的自危然人及2胀、贷款条绣件夸(1宁)烟是具有城昏镇常住户寨口或有效旨居留身份秧证明。林(2坝)哭是有稳定惠的职业和挤收入，信锹用良好，馅有按期偿淡还贷款本毁息的能力流。渐(3壳)丑是在贷款喇行开立存经款账葱户复(摆如已开立吼住房公积俭金专户，架公积金存执款可与储坏蓄存款余扒额合并计蜡算蓬)坐，存款余叼额不低于挠购买住房同价格的一志定比年例毛(况一般携为付3挠0拆％原)数，并用于俘购房的首震期付款，顾购房者享四受住房补撇贴，则存境款余额不分低于购房搏价格中个瞎人承担部任分验的隐—婚定比例，催并用于购托房的首期抚付款。缎(4谢)味是有贷款旷人认可的握资产作抵冷押或质押寻，或是有屋足够代偿屈能力的单葛位个人作肉为借款担遗保干(5剂)尝具有购房暗合同或协谢议，所购糟住房价格池基本符合核贷款行或输其委托的偷房地产估洪价机构的济评估价值贿。浮(6宾)就是贷款行族规定的其畜他条件。刷(泊六筝)抛巴贷款程序艳个人住房办贷款的程躺序包括购担房者从借瓶款中请到递归还全部圈贷款的过趁程，主要摩包括贷款穷申请、条部件审查、袜签订合同敏、发放贷宵款和贷款案回收几个颤步骤。极1鉴、贷款申抚请榆购房者先视和已与银魔行签订楼叔字按揭合掏作协议的晨楼盘发展缠商或卖楼费房签订购妻房切、亲议雷(远房地产定户购洲书奶)阶，然后根止据购房协徒议，在规识定日期内唇到指定银奴行进行贷茫款申请，柄填写《个殿人住房贷届款申请表所》，并向堵银行提交锹如下文件溪。字(1违)稀身份证励件忘(环如居民身侮份证、户盆口本或其真他有效居斩留证嫂件仙)晕；独(2配)牛有关个人嫌收入和家厉庭收入状梅况的证明镜，如已缴己纳个人所叔得税或家舅庭财产税叔的税单枣近味6寸个月银行妹往来对账巡单、存折按和定期存借款单以及失有关投资省收益的证货明文件等衣；燕(3搅)抖符合规定秧的购买住萝房合同意草向书、购饮房协议或挪其他批准俘文件；陡(4痒)虑抵押物或杏质押物的洞清单、权季属证明以传及有关处纸分权人同心意抵押；传(5梅)嚷保证人同剑意提供担康保人的承监诺文件和帮保证人资扰信证明；杂(6塞)似已支付订索金或首期构购房款的咬收据；纪(7逐)屠申请住房似公积金贷税款时，尚夫需持有公照积金管理谅部门出具晃的证明。灶2贪、条件审劳查辅贷款银行怒在收到购邪房者的借网款申请表链及规定的污文件后，辞将按银行过规定的工活作程序进逮行调查、亩核验，在嫩此基础上款，提出贷摘与不贷，年以及贷款猾金额、成国数、期限枕、利率等犯初步的意淋见，在一哈定时间内辨以书面的猎形式通知升购房者。棚3抚、签订贷烫款合同首如购房者眠的借款申妻请经审查互批准后，茄购房者需酬在银行确俱定日期会抄同开发商典到约定地梢点签订《坛购房借款叛合同》、贞《担保合瞧同》、《忆抵押合同冲》、《质书押合同》多和《付款煤授权书》雅等法律文孔件，与此付同时需在搜贷款银行抱指定的营碧业伟部捏(休处呜)协开立还款误专用的居慧民储蓄活必期存款账紫户，并在唉户内保留磨足够偿还梯下期供款沉的存款余权额。按揭明办法确定暂以后，按坦揭办法确停定以后，学购房者应扁及时与开嗽发商签订驰正式的《络房地产预搜售契约》驴，如购房浊协议中约猴定的按结库办法与贷各款银行最滤终批准的压按揭办法耽不同的，斤双方须另拍行签订有厘关的补充壳协议。《泻购房借款活协议》与目《房地产永预售协议逮》签订后按，购房者轰还应会同诵贷款银行馋到房屋所缸在地的公轿正部门及于房地产管冲理部门办膝理公证和嘱抵押登记坑手续。经叔公证和核牧准登记后杆，借款合俱同方才生暑效，受法匪律保护。茎4巧、贷款发训放涛借款合同倚签订后，蜘银行即按疤合同规定花向个人发题放购房贷栏款。为保霸证贷款用作途和资金狼安全，个旁人住房贷抗款不支付广现金，由勿银行连同糠首期付款秧一并转入双房地产开郑发公司账床户。摄5痕、贷款回框收往借款人必法须严守合倡同，按期暴还款。根脚据规定，乌如购房者燥超过规定怨期仔限躁(赴如发6宵个数月耕)鸽不还本付槽息或借款络到起步还杂清全部所衡借款项，跟银行有权释要求担保啦人代为偿恢还或变卖贝抵押的房援屋。（七）支付首期款回购担保支付首期款回购担保购房者房地产商银行购房者房地产商银行出售商品房（购房合同）出售商品房（购房合同）支付房价款（合作协议）还清本息后，归还物业所有权（借贷合同）还清本息后，归还物业所有权（借贷合同）进行住房储存款和分期还款，转让物业所有权进行住房储存款和分期还款，转让物业所有权咳相(璃八通)装房地产抵铺押贷款竖房地产抵僻押贷款是旱银行或其秋他金融机涝构以借款便人提供房刚产或地产左作为还款拴的物质保尾证的抵押酷贷款。它叶是房地产父信贷业务蜓的主要形淹式，在融古资业务中垒占据了重俯要地位。咱在房地产浅抵押贷款班中，不转丑移房屋的粮占有权、迎使用权、纱处分权和节收益权，尝但产权人吴和受押者匠都不能随芽意处理房间屋。与其灭它贷款相支比，房地脂产抵押贷陕款具有以晓下特征：莫(1婆)质是以房地感产作为抵银押物为前制提来融通禾资金的贷比款。拐(2勉)奋当事人具粉有双重关浸系。满(3沉)访抵押物权建属关系复来杂。懒(4伟)趣借贷双方桐需签订抵舱押合同，搞保护双方怕权利答(5视)赠涉及关系白人及影响玉因素众多植。孕(规九洗)速个人住房敲贷款具体止办法挪1属、数据礼：蛮5顿年帖、忌1猎0港年圾、雅1捐5绍年服2抗0壤年，一万菜元年利率菊、月利率嫁。润2武、史108猫9抚元等内含尘本与利。曾3励、计算方罢法野5凑、加保险挨费、公证纸等蓬九、中国得建设银行巡个人商业命用房贷款帅程序及条汉件哨l岂、贷款用笋途：支持卧个人在中迫国大陆境缺内城镇购冰买商业用谨房住房，各目前其主叫要产品是淋抵押加阶腔段性保证巡个人商业抛用房贷款户，即通常弱所岸称苏“悄个人商业论用房按揭桂贷狱款迅”炉。秤2妄、贷款对豪象：具有证完全民事只行为能力承的中国公恒民，在中颂国大陆有脏居留权的财具有完全挎民事行为男能力的港宁澳台自然胁人，在中糖国人陆境声内有居留般权的具有共完全民事忽行为能力拒的外国人低；伪3酸、贷款条灭件头：盼(1乌)治须有城镇素常住户口塑或有效居肿留证件硬；掠(2冰)下有稳定的棋经济收入讨，有偿还咳贷款本息勇的能力，辨无不良信休用记录绒；忍(3停)远有合法有涉效的购买象商业用房颈的合同、紫协议以及欺贷款行要丹求提供的梢其他证明剑文件炊；柿(传4燥)懂有所购商掀业用房全分部价款或灾评估价关值疾40言%客以港上际(热含市40%粪)轧的自筹资挪金，并保章证用于支汇付所购商余业用房的磨首付款拖；碧(5爪)硬能提供贷疮款行认可奇的有效担桌保级；负(鲜6候)繁贷款行规窑定的其他宁条件。缸4奉、贷款额厅度：最高旦为所购商额业用房销释售价格或躬评估价涛值嫂(事以两者较手低额为即准郊)仆的监60榆%疫；彼5运、贷款期朱限：最长纯为袋1敏0忘年，且不年超过所购进商业用房想的剩余使妇用年限。及6崖、贷款利坏率：按照誉中国人民壁银行规定旋的相应档肺次贷款利骨率执行，僚最高上浮耕幅度不超血过中l0抬%宰。各档次淹基准利率锄为叨(200奖2斧年证2升月尖2喂1而日起执诵行秃)蛇；毫贷款期限仁1装年以下王(卸含兰1原年逢)悄的：贷款仗年利率为呆5减.置31团%辰；畜贷款期限删2劈至警3船年却(混含院3掉年霉)拜的：贷款面年利率计为皮5.49醒%馒；浩贷款期限挤3主至突5能年豪(竟含车5叼年敏)窗的：贷款椒年利率为侵5吃.喘58压％们)嗽；蚕贷款期限柏5担至窄10诸年图(刃含螺l幸0厚年闷)亲的：贷款呀年利率乔为裂5.7个6锅％格7否、申请贷梦款应提交鲜的资料；彼（述1狂）个人商字用房借款姓申请表；腊（喷2壮）合法的掀身份证复迹印件（居牺民身份证谦、户口本搭、军官证摆、在中国伴大陆有居仿留权的境卧外国外自冻然人为护地照、探亲观证、反乡路证等居留惧证件或其赤他身份证柿件）；奥（征3功）经办行进认可的有泄权部门出秤具的借款记人稳定经哑济收入证衬明或其他物偿债能力该证明资料齿；甚（银4扑）合法有劝效的购买碑商业用房堡的合同、亮协议等；溜（您5央）抵押物叫或质押权蛛利清单，唤权属证明订文件，有促处分权人势出具的同付意抵押或痰质押的证棚明；系(跑6)仪贷款行认墨可的评估蹈机构出具某的抵押物变估价报告别书；膨(聪7松)拴保证人出棍具的同意角提供担保甘的书面承悠诺及保证辱人的资信趋证明；纱(督8帖)雹建设银行句的存款单你据、凭证膀式国债单凡据等借款脖人拟提供劈给贷款行草质押的有垦价证券；普(去9)孤借款人用共于购买商行业用房的钥自筹资金顶的有关证迷明；礼(魂10)余如果借款乘人的配偶梨与其共同匀申请借款丰，借款申多请书上还迅要填写清域楚配偶的玻有关情况坐。并示结劈婚证和户嫌口簿等；悉（疮1采1姜）借款行疑规定的其含他文件和染资料。柱8法、客户贷珍款流程：坊同个人住想房贷款。刃9悟、贷款额写度、期限荷、利率、底还款方式刊：啊a惊、贷款额迁住房最高从不超过所盯购住房总祸价的筝80从％，商业洗用房最高并不超过所挨购住房总术价的式60妥％；惜b反、贷款住宁房年限最既K币不得超过晌30豆年，商业抛住房最长惑不超过话10相年。计1缩0垮、目前合葛肥购买商西品房相关护税费及产牙权办理情道况具住宅下商业用房傲收取单位句契税盒总丹价路*膛2当％绢总丹价牲*气4扁％猎财政局需房屋维修派金穗总希价抽*疾3蹦％稠总宫价念*掏3凉％淘房产局号交易手续棋费础3故元／平方草总院价胶*跟0榆.生5当％啊房产局堂产权登记惰费管80寺元／套六0醋.鉴5气元／平方盘房产局然权证工本忽费索10防元趁10貌元制房产局减十、销售籍人员的素套质戒欺兄不能恶意踪贬低竞争见楼盘伏销售过程鸟中应始终主使客户保喘持一种冲邀动，且在授其理性范腊围之内，侵让客户爆虏发那种无善与伦比的支狂爱。心义存善意（悠可以热诚默，可以热心情。）和督客户交谈咏时，应有牺一种自信畜，拿出相亏当的勇气喘，要想让掏客户认可巧产品，首牌先自己要咬认可产品琴，对自己顽的产品有蚂百倍的信底心。全笑意写在钟脸上，失抗意藏在心芦里。感情曲从心中产掉生，才不芬会留有痕倦迹。强烈棚的服务意星识，以诚考相待，设慨身处地的页为客户着阔想。期房爸靠描绘，鸽现房凭感圆觉。应3借．优秀销蠢售人员具龙备的五大归特性：新1减）精力充朽沛异久常悠掩2逼）充满自键信浪孙3迷）渴望金摩钱笼芽4棋）勤奋成佣性冻跌5饰）要有一遮种将困难俘和挫折当旗成挑战的屯心态。阵团队精神哭：协助别角人，有一寿天终被协曲助。饥永远保持不一种想做盘事情的心剩态。供4上．优秀销拌售人员的室必备条件魔1原）同情心耍：能设身慧处地的为卷消费者着雪想却2凳）自我驱瓦动力：有倘迫切完成笛销售过程狱的个人需漏求倦3叛）精力充澡沛，充满坏自信，渴拌望成功，垄勤奋执著台，并有一玉种将挫折币与困难当肆成挑战的肤心理状态碍5职.嘱优秀销售赞人员必备培的基本素方质专业素质燕售楼员自悔身素质的连高与低，索服务技能参和服务态沃度的好坏茫，是影响竭公司服务叠水准的重竖要因素之叨一，因此腔，售楼人申员在上岗微之前，必肠须具备如输下的专业鞠知识。了解公司件要充分了捧解公司的辨历史状况孟，服务理午念以及公戴司未来发龄展方向等孟事项。拘了解房地跪产业与常悠用术语漂除锹进入房地愚产业，不波仅要对房进地产业整逐体宏观市踢场和微观太市场有所陈了解，还析因对房地陵产业发展仰趋势有所恋认知，对骗房地产业禽的相关知糕识不仅要夫知其然，辟还要知其泼所以然。移了解顾客享特性及其命购买心理砍一般来说是顾客购买境心里动机士有求实心丑理、求新绵心理、求撞名心理、帖求利心理猜、偏好心夏里、自尊腰心理、仿结效心理、阔隐秘心理睁、疑虑心生理、安全眉心理占了解市场震营销相关莲的内容龙楼盘销售开与一般商式品销售有酱着同质性省和差异性许，不仅要也掌握一般蜜商品营销漫的技巧及行相关理念束与概念，锄还要学习捞和钻研房折地产的产拾品策略、区营销渠道裙策略、促吉销组合策桨略等知识藏。蜜2钳)号综合能力犹 洞察能力异房地产营种销过程是棵一个巧妙拆的自我推卖销过程，念在这个过能程中，售里楼员应该线采取主动叶态度与客泡户沟通，阻在交谈的戴过程中应融具备敏锐要的职业洞郑察能力。促语言运用巡能力，社洽交能力和设良好的品目质。循语言运用亿能力置售楼员在怠接待客户态时，必须耻讲究语言赴艺术，应剩注意以下仆几点：太态度爱好滩，有诚意黑；湾要突出重绿点和要点交；世表达要恰凡当，语气静要委婉；揉语调要柔浅和；瞒要通俗易访懂；铁要配合气脊氛；仁不夸大其民辞；挡要留有余烧地。社交能力蕉交往使人馅感到愉快脊的能力召处理异议译争端能力供控制交往本氛围的能渔力庙良好的品秋质宁从公司的学角度，售孕楼人员必释须具备如认下条件：吧六叙积极的工俗作态度；英星富饱满的工品作热情；土悠往良好的人帐际关系；爽终并善于与同忆事合作；需粱膊热诚可靠卷；摔峰摆独立的工因作能力；宝厘萍具有创造绍性；缎董害热爱本职框工作，不么断提高业秘务技能；合雁丑充分了解闪楼盘知识列；酸桶盲知道顾客份真正需求蚊；浮梯允能够显现忙出发展商己和楼盘的清附加价值享；踏重拒达成业绩酱目标；厦堡邪服从管理滔人员领导瓶；晶步做虚心向有办经验的人质学习；分驰块虚心接受孔批评；绪秧资忠实与公茂司。掠销售人员乓的任务与惜个人素质隐、性格的尾关系菌销售人员庭的任务再销售人员帖的任务申有关个人哨的素质和圈性格妥确定未来西顾客需求僵创造力、顷机智、想挖象力、见们闻广博、剖分析技巧知说明楼盘慎如何配合摸未来顾客筛需求艳语言能力哗、文字好中、知识丰室富、热情料获得未来梨顾客的合碗约天说服能力曾、机智、配坚定、博怨识兔处理异议下信心、知我识、机智秀、体谅俩激烈竞争拐情形下的抄推销窝持久、进俘去精神、饺信心经每日清早晚计划与催闻讨余款之缎例行报告础有条理、滋诚实、精虹细督通过交谈歼与服务引糟起顾客好差感拼对人友善险、态度良涌好、乐于柳助人、彬钢彬有礼饭销售人员桑的素质观上进心促洞察力烘忍耐心哪谦虚防敏捷心广积极性听诚实议易与亲近遣责任感渡充沛的体肺力厌良好的记挺忆力竞自信心构明朗的个抹性炊勤勉性送具有爱心萄冷静斯做事的干狱劲过创造性遣参与的热周诚赢不屈的精忆神易6歌．应克服具的痼疾化售楼人员计的任何一猎次接待都此是一个系毯统的工程庭，任何细杯微处出现执的问题都柄会影响到域其他方面立，而导致声失败或不舍完全成功薪，因此售酿楼员因好妈好检讨自牲己，避免腿长期不良闷的销售方拼式所造成著的痼疾。盗a誓、言谈侧厌重道理抄b钥、喜欢随麦时反驳司c场、喜欢无候重点蛙d悬、言不由闪衷的恭维e、懒惰租二、售楼让员的定位锦与职责奉售楼员的寨定位权企业形象怒的代言人凉信息的传假递者涨顾客引导东者、专业彼顾问绞将楼盘推辅荐给客户扔的专家旬反馈信息闯的媒介存信息收集碰者表售楼员的禁工作职责舰与要求派常规工作盈职责教推广公司说形象；强积极主动灵想客户推霞荐公司的寸楼盘；损按照服务锣标准指引府，保持高托水准服务肠素质；盘每月有销己售业绩；校保持服务便台及展场挨的清洁；育及时反映茎客户情况鸭；且准时提交滋总结报告寄；潜培养市场吴意识，及醉时反映竞玻争对手及酒同类项目逼的发展动划向；昼爱护销售素物料，包漆括工卡、甲工衣等劣不断进行孩业务知识脆的自我补备充与提高旧；震服从公司议的工作调喷配与安排届；误严格遵守芒公司的各污项规章制作度；佳严格遵守轿行业保密树制度。战副赔2榴）营业前总准备工作云及售楼部诵日常工作眠服务标准套目标则避免粱售景楼虑部碑籍售楼处内母外保持光提线充足，草玻璃干净游空调操作剖正常，空已气流通他销售资料盈齐全，成监列干净整删齐忽写字台和因柜台保持于整洁献展销会及茅其他环节攻工作职责扁、要求先十一、销区售现场基触本流程接听电话迎接客户产品