棋子湾一期项目可行性报告

海南雨润·棋子湾旅游度假区（一期）项目可行性研究报告海南雨润地华旅游发展有限公司2009年2月I目录第一章总论 1第一节项目建设背景 11.1投资单位 11.2项目编制依据 2第二节项目概况 22.1项目名称 22.2项目选址 22.3项目指标 3第二章市场研究 4第一节项目投资宏观背景环境 41.1我国旅游产业发展状况 41.2我国旅游业的发展空间与趋势 51.3我国旅游业快速发展的缘由 61.4海南省旅游度假资源 81.5海南省旅游发展总体规划 91.6海南省旅游市场分析 101.7旅游休闲地产分析 11第二节区域旅游市场预测 132.1海南岛东西海岸滨海旅游区发展比较分析 132.2海南西线旅游市场预测 142.3昌江县客源市场定位 152.4昌江县旅游市场需求预测 162.5昌江县度假酒店业发展现状分析 16第三章项目开发分析 18第一节项目背景分析 181.1棋子湾概述 181.2棋子湾旅游度假区总体规划 191.3项目SWOT分析 19第二节项目建设方案 212.1项目建设理念 212.2项目定位 21第三节规划建设内容 23第四章环保节能与消防 26第一节环境保护 264.1棋子湾自然条件状况 264.2生态与绿化 264.3主要污染物的处理 28第二节节能 30第三节消防 31第五章组织机构 33第一节房地产开发公司组织结构 33第二节酒店管理公司组织架构 35第六章总投资成本估算与筹资方案 37第七章可行性研究结论与建议 43第一节结论 43第二节建议 44附录 45附录一、棋子湾控制性详规用地规划图 45附录二、雨润棋子湾旅游度假区一期用地总平面图 46附录三、投资估算表 47第一章总论第一节项目建设背景1.1投资单位本项目由海南雨润地华旅游发展有限公司开发建设。海南雨润地华旅游发展有限公司于2008年5月成立。由于雨润实业有限公司与江苏地华实业集团有限公司分别出资50%共同投资组建，公司注册资本5000万元。主要从事房地产开发、旅游地产开发、酒店管理服务、旅游景点开发等业务的房地产开发公司。雨润实业有限公司2007年综合实力位于中国民营企业500强第7位，2005年在香港上市。江苏地华实业集团拥有分（子）公司二十余家，业务涉及房地产设计、开发、销售、园林装饰、酒店旅游及商贸物流等。集团开发项目遍布南京、苏州、上海、安庆、黄山、九华山、吉林、黑龙江等地，并积极向海外拓展。已开发的“月安花园”（南京）、“香水百合”（安庆）、“御墅天竺别墅”（黄山）等楼盘分别荣获了“中国十大康居示范工程”、“中国建筑精品楼盘”、“全国最佳景观别墅”等殊荣。地华集团旗下的黄山高尔夫酒店为黄山市唯一一家五星级旅游度假酒店。1.2项目编制依据《海南省统计年鉴》《海南省旅游发展总体规划》《海南省2007年国民经济和社会发展统计公报》海南旅游信息网海南工程造价信息网《昌江县志》《昌江县旅游发展总体规划》《海南·昌江棋子湾旅游度假区总体规划》，2008年5月《棋子湾旅游度假区东片区控制性详规方案》，2008年10月《棋子湾沿岸及附近海域旅游开发自然条件可行性调查报告》，2001年12月江苏地华实业集团有限公司相关历史资料项目背景相关基础资料第二节项目概况2.1项目名称雨润•棋子湾旅游度假区一期项目2.2项目选址雨润•棋子湾旅游度假区拟选址在海南昌江棋子湾度假区总体规划范围以内，该用地北靠棋子湾海岸线，南依海南龙血树自然保护区，西起大角海蚀区，东至马荣港；其中一期项目位于马荣港以西占海岸线长约2.5公里，小载自然村以北，整体地块南北宽约260米。（具体见平面布置总图）2.3项目指标总投资：77960.7万元（取整）占地面积：650000平方米（975总建筑面积：400250平方米开发周期：一期2009年6月开工，竣工日期为2012年6月；开发周期3年。表1-1综合技术经济指标用地数值单位净用地面积650000平方米规划总建筑面积400250平方米酒店客房服务区区店客房区建筑面积（800套）112000平方米酒店配套设施区建筑面积189700平方米度假公寓建筑面积98550平方米建筑层数1-6层第二章市场研究第一节项目投资宏观背景环境1.1我国旅游产业发展状况中国改革开放30年来，旅游产业已发展成为国民经济的重要产业。尤其自2006年以来，我国旅游业明显呈现出加速增长的态势，经济发展推动的消费结构升级是推动旅游业加速发展的内在动力。由于国民收入的快速增长和国民消费观念的转变，外出旅游和度假的人次越来越多，人均旅游消费额迅速增长，中国的旅游业呈现快速发展的趋势。目前我国的国内出游人数已超过16亿人次，入境旅游人数超过1.3亿人次，位居全球第四位。已开放中国公民出境旅游目的地国家和地区有135个，出境旅游超过4,000万人次，居亚洲第一位。世界各国的旅游者已遍布全国，中国旅游者的足迹也已经遍布世界各地。旅游业总收入突破1万亿元人民币，市场规模位居世界前列，旅游业对中国GDP的贡献已超过4%，成为国民经济重要的支柱产业之一。表2-1近三年全国旅游游客增长情况和旅游收入增长情况国内游客数量(亿人)游客量增长率入境游客数量(万人)入境游增长率旅游收入（亿元）收入增长率旅游外汇收入(亿美元)外汇收入增长率2005年1210%1202910.3%768612.4%29313.8%2006年13.915%124943.9%906117.9%339.515.9%2007年16.115.5%131875.5%1130024.7%41923.5%图2-1近三年全国旅游游客数量及旅游收入图从上表可知，近几年来国内游客数量、入境游客数量都在稳定增长，特别是国内游客数量持续以两位数的增长率增长；旅游收入和旅游外汇收入保持较高的增长率，其增长的速度比游客数量的增长速度更快，表明游客的人均旅游开支在增加。1.2我国旅游业的发展空间与趋势中国旅游业经过20多年的发展,已成为国民经济的重要产业。目前，我国旅游产业总产值在GDP中的比例是4.3%，而世界旅游业总产值占全球GDP的比例在10%左右。与世界各国尤其是发达国家旅游业发展水平比较，我国旅游业的发展潜力非常巨大。根据国家旅游局旅游产业中长期发展规划，我国将大力培育旅游市场，拓展旅游产业链条，优化旅游产业结构，进一步加快旅游产业发展。我国旅游产业发展速度将持续超过10%，到2015年，旅游产业将成为我国支柱产业之一，旅游就业规模也将从目前的6000万人增加到1亿人左右。从世界旅游强国的发展历程来看，旅游业一般要经历“观光游—休闲游—度假游”三个发展阶段。从1992年国务院批准建设11个国家旅游度假区以来，我国已建成270余个省市级旅游度假区和近千个娱乐休闲主题公园。在国家实行双休日和延长法定假日以后，度假旅游悄然兴起，人们的旅游观念逐渐改变，休闲旅游已成为热点。当今中国民众每年享有的法定休假日已有115天，这在世界上也是较长的，表明我国已与“国际规则”接轨。我国传统的观光型及单一的黄金周旅游方式已不能适应国内旅游者日益广泛的休闲度假需求，旅游业已由过去的观光旅游向休闲度假旅游转变，发展休闲旅游业将会极大地促进我国经济和社会的发展。目前，我国的旅游业已经进入“休闲游”发展阶段，正在四个方面发生深刻的变化：其一，旅游产品的创新与升级步伐加快；其二，旅游产业的品牌化提升力度加大；其三，旅游企业集团化趋势明显；其四，全国旅游区域化趋势明显。1.3我国旅游业快速发展的缘由第一，我国居民消费结构正面临升级，人们开始追求发展型和享受型的消费产品。2005年我国城镇居民家庭恩格尔系数已经下降至36.7%，已达到居民消费结构升级的临界点。由于旅游活动包含了愉悦身心、体现地位、增加阅历等功能在内，是物质生活和文化生活的集中体现者，旅游消费正成为人们生活中的重要组成部分。第二，基础设施的改善使得旅游活动更加便捷和舒适。随着国民经济的不断发展，我国基础设施尤其是交通等公共基础设施不断改善，旅游目的地的易达性不断提高，旅游活动更加便捷、愉悦。第三、旅游业的发展得到了政府的大力支持和扶持。旅游业在扩大内需、增加就业、促进区域间经济和社会协调发展等方面发挥着不可替代的积极作用，得到了政府决策部门的极大重视。国家制订了一系列鼓励、优惠政策促进旅游产的健康、稳定、快速地发展：一是加大财税政策支持，制定、完善旅游相关税收优惠政策，并发行专项旅游国债；二是加大财政支持力度，加强基础设施建设，加快旅游景点交通运输等基础设施建设，鼓励有条件的地方建设一批功能完善、特色突出、就业潜力大的旅游项目和旅游综合服务设施；三是完善金融支持政策，对符合条件的旅游企业或项目提供信贷支持，引导和鼓励民间资本加大对旅游业的投入，拓宽旅游企业融资渠道；四是体现在近几年来国家制订的公民假期政策和进出境旅游政策上，国家出台“带薪休假”，调整公共假期和确定春节、五一、十一等长假政策，不仅肯定休闲度假为公民的正当消费，而且还为公民旅游消费提供时间上的保证，在进出境旅游政策方面，进出境旅游目的地范围不断扩大，护照和通行证申领手续不断简化为进出境旅游提供了便利。1.4海南省旅游度假资源海南省位于中国最南部的南海之中，东经108°37'-117°50'，北纬3°58'-20°20'。面积3.4万多平方公里。北隔琼州海峡与雷州半岛相对,包括海南岛和西沙群岛、南沙群岛、中沙群岛的岛礁及其领海。中部有五指山、黎母岭山地及台地，四周有宽窄不等的平原。省区域内辖2地级市，7县级市，4县、6自治县。

岛内年平均气温23-25°C，最冷的2月平均16—20°C，最热的8月为25-29°C，年均降水量1500毫米。长夏无冬。当北国千里冰封的时候，这里依然暖风和煦，可以海浴。有汉、黎、回、苗、壮等民族。

海南岛的海岸线长达1584.8公里,适宜的气候和优良的沙滩使这里遍布最理想的海水浴场和避暑胜地,如三亚市的亚龙湾、大东海，海口市的秀英海，文昌县的清澜湾，琼海市长坡，铜鼓岭南北海岸，陵水县猴岛，东方县鱼鳞洲、昌江县棋子湾等。沿海还有火山爆发奇观（如琼山县“水下村庄”和马鞍岭熔岩洞穴等。风味肴馔有著名菜肴有文昌鸡、嘉积鸭、东山羊(万宁县)、曲口海鲜(琼山县)、万泉鲤鱼、五指山金钱龟和鳖、福山乳猪、东方白切羔羊、那犬狗肉等，海南粉则各地都有，到黎家品尝香饮又是一种难得乐趣。地方文艺有琼剧和黎族、苗族歌舞。黎族惟独分布在海南岛，人口约70万人，他们善纺织、印染、服饰，饮食具有鲜明的民族特色，成为海南最主要的民族习俗旅游资源。1.5海南省旅游发展总体规划《海南省旅游发展总体规划》根据海南省旅游产业发展战略，充分把握了把海南建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游胜地的意图，打破了以往国内旅游规划编制中以资源为导向的常规，坚持以市场为导向。国家旅游局编制的《中国旅游业发展“十五”计划和2015、2020年远景目标纲要》中认为，在我国旅游业发展的总体格局中，海南是惟一具备条件建成热带海岛海滨旅游度假胜地的地区，总规贯彻了这一精神，提出度假休闲旅游产品的比重逐步加大，观光旅游产品逐步减小的要求和目标。

总规引入了世界上较超前的旅游发展思维和理念。针对海南省目前旅游设施的状况，要求开发一些低密度、高档次的旅游度假区，并且要具有一定规模，如在三亚的小东海、万宁的石梅湾、昌江的棋子湾和五指山、尖峰岭、吊罗山等地域可进行这样的开发。这个规划的一大特色是可操作性强，既有指导原则，又有具体要求。如低密度的矮屋度假村每公顷不超过25个房间，要尽量使用本地生产的建筑材料，装饰物也要充分显示地方的文化特点。1.6海南省旅游市场分析从以上分析表中看出海南省星级酒店开放率自2006年进入低谷后迅速回升。随着国内经济的发展，游客数量逐年攀升，而人均消费的增加，说明度假、休闲游正被越来越多的人所接受。1.7旅游休闲地产分析旅游休闲地产是房地产业和旅游业相结合的一种边缘产业。其独有的特点是：一是以优美的自然景观和人文景观，齐全的旅游休闲娱乐设施为主要依托；二是以满足旅游市场需要为出发点；三是以突出休闲、度假为主要目的。目前房地产开发商在住宅、写字楼等物业之间的竞争很激烈，大型的旅游房地产开发正好在弥补市场空缺的同时可以避免激烈的市场竞争。休闲地产由于具有极其的稀缺性和不可造性，其未来房地产价格还会保持上涨的趋势；另一方面，国内消费者对运动、休闲、旅游度假的需求是不断攀升的，旅游开发项目的增值空间和投资潜力会进一步凸现出来。第二节区域旅游市场预测2.1海南岛东西海岸滨海旅游区发展比较分析全省主要旅游资源全省主要旅游资源项目东海岸西海岸资源特征1、滨海资源优质，尤其是三亚；1、滨海资源整体一般；2、椰风海韵特色突出2、项目所在地棋子湾荒漠特色鲜明发展方向1、发展会议、商务度假旅游；基本未开发，缺乏有吸引力的旅游设施2、突出滨海娱乐，发展高档、休闲度假海南岛西部滨海旅游区主要有临高角滨海旅游区、儋州后水湾滨海旅游区、昌江棋子湾滨海旅游区等。目前西部旅游总体开发落后，缺乏有吸引力的旅游设施。2.2海南西线旅游市场预测西线风光所牵及的市县有海口秀英区、澄迈、临高、儋州、白沙、昌江、东方、乐东等８个地方。西线有很多值得观赏的景点，如霸王岭、棋子湾、东坡书院、海南热带植物园、临高角、蓝洋温泉度假区、松涛水库、八一石花水洞、大广坝水库、大田坡鹿自然保护区、尖峰岭古城、古庙与古镇，溶洞仙景，文化与历史名点等。然而，近年来海南岛环岛游却出现了尴尬局面，西线游客稀少，而东线人气较旺。目前所谓的环岛游却成纯粹的环东线游。环岛游成了环东线游主要还是整个西部提供产品的品质与市场没有得到很好的对接。西线游一直发展太慢，主要是投入不够，西线目前几乎无五星级酒店。

从旅游规划的角度来看，《海南省旅游发展总体规划》中就有详尽的规划，如打造五大名城中的儋州，打造旅游精品棋子湾、霸王岭和尖峰岭等。根据《海南省旅游发展总体规划》的精神，省旅游局着重抓好细化区域旅游规划工作，目前已完成了昌江县的旅游发展规划和昌江县棋子湾总体规划。海南省政府人员认为如何开发海南岛西部旅游资源，使海南旅游实现真正意义上的环岛游，已是海南省旅游产业发展的“瓶颈”问题。随着各市县开放思路，把旅游作为新的经济增长点，用优惠政策积极吸引各方资金注入，加大旅游投资，西线游具有巨大的潜力将得到发挥。2.3昌江县客源市场定位根据《海南省旅游发展总体规划》所做的市场调查和规划编制组所做的专门市场调查，海南旅游市场分为三种类型：一是观光旅游市场。游客基本以团队，对旅行社有较强的依赖性，主要以走线路的形式。二是度假休闲市场。旅客多以散客形式，多数也通过旅行社进行订房、订票，在目的地逗留的时间长，消费能力强。三是特殊旅游市场，包括会议、奖励、商务、体育、探险、文化等旅游市场。该市场和度假旅游消费一样，正处高速增长过程中。当前国民人均收入及海外游客数量的逐年提高，人们求新求异，旅游动机强烈，而消费心理又喜于走长线。随着西线旅游产品开发和市场营销工作的开展，真正“环岛游”将给人们产生很大的吸引力。西线旅游通道的重要节点，能够吸引大量游客。因此，近期昌江县旅游主要定位于环岛休闲观光团队市场、回归自然的生态度假旅游市场和专项旅游市场。根据旅游发展的客观规律，随着居民生活水平的提高、游客消费心理的成熟和带薪假期的普及，在海南这样以优美自然环境和良好气候条件而著称的海岛旅游目的地，度假旅游将逐渐超过观光团队的数量而取得主导地位。所以中远期（2013年以后）昌江县定位为：以国际、国内高档度假旅游市场为主，以国内观光旅游市场和特殊专项旅游市场为辅。2.4昌江县旅游市场需求预测1）昌江县年旅游接待人数预测年份旅游接待人数（过夜）：万人次过境一日游人数（不过夜）：万人次游客总数总计年增长率2008年6.96———2010年10.0220%818.022015年37.230%4077.202020年112.9825%200312.98备注增长率依据近两年省旅游人次年增长率及旅游发展总体规划预测值2）昌江县旅游收入预测年份旅游收入备注总计（亿元）年增长率（%）2010年2—2015年8.9735%2020年22.3220%3）昌江县旅游住宿客房需求预测年份客房数其中高档客房备注2008年550—2010年12008002015年250015002020年350020002.5昌江县度假酒店业发展现状分析海南旅游酒店业在蓬勃发展的形势下面临着严峻的挑战。酒店之间的竞争越来越激烈，对酒店的管理和服务水平、市场开拓能力及应变创新能力等综合竞争能力不断提出挑战。时代的发展和社会进步，人们对生活品质有了更高的要求，时尚、健康、环保的消费理念促使人们消费行为的转变，这对酒店市场可持续发展提出了新的要求。

度假酒店是海南旅游酒店业最具活力和发展潜力的酒店类型，在中国旅游酒店业中独树一帜，并具有代表地位。经过十多年的快速发展，海南度假酒店产品日趋成熟，已逐渐接近和达到世界上一些著名度假旅游胜地的度假酒店发展水平。海南度假酒店的主题与个性化类型比较突出，有海滨度假酒店、温泉度假酒店、森林度假酒店、湖滨和田园度假酒店、高尔夫度假酒店等。根据省旅游局统计数据显示，昌江县拥有旅游度假酒店仅3家，缺乏高星级酒店，缺少度假酒店，旅游接待设施落后，旅游接待能力尚待提高，酒店业发展水平相对滞后，与其丰富的待开发旅游资源不相适配，昌江县可依靠棋子湾—霸王岭大力发展海滨度假酒店、森林度假酒店等。第三章项目开发分析第一节项目背景分析1.1棋子湾概述棋子湾位于海南西昌江县古昌化城的北面，西接昌化江如海口，东倚昌化岭风景区，距昌化线石碌50多公里，海湾呈现S形状，湾长20多公里。海湾水面平静，海水清澈见底，海沙细软且洁白如银；海岸奇峰林立，怪石嶙峋，色彩各异，林木苍翠，山花烂漫，清泉欢畅；沙滩雪白与天连成一片，有"万亩'沙漠'落海南"之美称，令人留恋忘返。棋子湾有引人入胜的峻壁角、细眉角、鉴真坐禅、黄帝祭海、神龟探海、大角石林、小角石林、仙人足迹、八戒背媳妇、祭海石、观鱼石、火焰石、情侣石、帆船石、观音石、观音潭、棋子篮、望郎滩、白沙岭、治癣沟、天然盘景园及野菠萝度假村等天然景点二十多处。棋子湾不仅景奇景美，而且流传着许多美丽而神奇的传说。相传从前有两位仙人降临棋子湾边，一边享受海景一边下棋，从清晨战到中午，彼时烈日当空，二仙渴饿交加。当地渔民看到了，拿来鲜鱼、酒肉和茶水为仙人消饥解渴。两仙边吃边杀，棋罢，待要重谢渔民，已不见他们的踪影。为感谢渔民的好心肠，仙人把棋子撒到海里，抵挡风浪，造福黎民，从此棋子湾内海水清湛，奇石秀岩层叠至岸，风平浪静，鱼虾丰盛。“棋子湾”也由此得名，近年棋子湾以其独特的自然景观和神奇动人的传说，吸引着越来越多的游人。1.2棋子湾旅游度假区总体规划规划范围：棋子湾度假区规划控制范围西起昌化江入海口东岸，东至马容溪（沙地河），南以昌化胜岭南麓为界，北至北部湾海域，陆域面积约46.2平方公里。实际的度假区范围是细眉角至马荣港，昌化胜岭、白沙岭一线以北至海边的滨海区域（不包括昌化镇区及其南部区域），面积约20平方公里。规划性质：热带滨海旅游度假区1.3项目SWOT分析项目的优势：民营企业十强之一“雨润集团”会给本项目带来巨大的品牌效应。棋子湾是未来海南省旅游发展的重点区域。整个棋子湾处于待开发状态，有利于整体规划，从而提高项目开发品质。本项目规模较大，容积率小，建筑密度低。生态环境特色明显。项目的劣势：整个海南西线旅游还未被充分开发，市场认知度不高。暂缺连接西线高速的快速干道，严重制约了项目前期的开发。周边缺乏基础设施及生活配套，前期基础设施投资较大。市场培育难度较大，投资回收期较长。项目的机会：政府致力将海南建设成‘国际旅游度假岛’，加强西线的观光游、生态游。政府采纳由大企业进入、大项目带动的政策策略为集团开发棋子湾提供了契机。棋子湾西北侧的核电站建设将会为本项目前期产品带来稳定的客户。项目的威胁：目前海南省公路建设资金缺乏对棋子湾旅游快速通道的建设将形成巨大威胁。现有鲁能集团、华润集团、中信集团等大集团齐聚东海岸开发旅游房地产，整个海南省旅游地产市场竞争日趋激烈。核电站的建设会给本项目产生一些不利因素，并影响项目的招商和销售。2012年东线轻轨开通后，东线的旅游地产发展速度将更加迅速，吸引游客的能力更加强劲。第二节项目建设方案2.1项目建设理念1）将遵循“生态为先，尊重自然，融入自然”的原则，做到规划科学、利于环保，建筑造型、色彩和选材应尽可能与当地自然环境协调和融合。2）注重人与环境的和谐，建筑与自然的和谐，旅游与地域文化的和谐，注重区域经济、地域文化和环境的可持续发展。3）尊重地方生态习性和文化，充分发挥滨海的生态、环境与资源优势，创造良好的生态空间和旅游景观。2.2项目定位发展战略：秉持以生态、海景资源为基础，以休闲度假旅游为导向，以国内、外游客为中心，以创新和时效为立足点，将雨润·棋子湾旅游度假区建设为海南西线旅游度假的明珠。站在建设国际休闲旅游度假区的高度，通过地块资源和市场分析得出本项目差异化竞争的发展战略：1）详尽的开发计划和项目定位：符合棋子湾总体规划，依附于海湾、原生林场等自然资源及独特度假区场地特征，打造多个具有体验价值且能形成相对独立组团的度假胜地，满足客户对度假置业和新生活模式的需求。2）市场吻合：根据不同核心价值提供特色的项目组合和灵活的度假方式，保持新鲜度吸引不同需求的高端客户重复消费。3）开发次序：立足于可持续发展，提供丰富多彩的度假项目，不断提升区域价值，延续和扩大度假区市场吸引力。4）启动策略：以滨海休闲度假设施、特色酒店及特色商业等相关功能配套优先启动，并开发部分投资类物业，树立度假区在西线旅游的标杆品牌形象，为度假区整体成功和可持续开发打下基础。酒店按照五星级标准建设，集会议、旅游、休闲、度假于一体，具备国际一流的硬件设施，酒店管理达到国际水准，成为一流的旅游休闲度假酒店。单体联体度假公寓将按照棋子湾总体规划中的低密度设计理念建设，满足高档客户的第二套住宅居住需求。客户定位1）本项目的目标客户分别为：区域市场应为长三角地区、京津地区、东北地区为主；海外应韩国和俄罗斯客户为主；以养老度假为目的的富有的中老年人；注重生活质量的成熟家庭；岛内市场以周边工业企业高管为主2）本项目的细分目标市场是：第一类市场：以度假休闲为主要目的的岛外中产阶级层客户的享受型市场。第二类市场：以养老为主要目的的岛外退休老人的养老型市场。第三类市场：以稀缺资源投资增值为主要目的的投资型市场。第四类市场：以会议接待和员工度假为目的的商务型市场。产品定位可售物业可售物业度假配套自然资源消费者棋子湾自然资源：海湾、沙滩、丛林、丘陵等规划整合；度假配套：酒店、SPA等进行建设和后续经营；可售物业：产权酒店、酒店式公寓等物业，提升项目的赢利能力和可持续发展。第三节规划建设内容根据项目的整体定位、功能定位及开发规模,力求通过别具特色的主题酒店吸引客户光临度假区,未来将在棋子湾旅游度假区内酒店建设分为二个主题和风格：黎族风情酒店、俄罗斯风情酒店。1）黎族风情酒店：酒店的规划布局、建筑风格、经营活动等方面都以黎族民俗风情为导向。客房数量：房间数控制在400间。客房类型：标房:客房都设计成与自然和谐相融的风格，采用当地木材，整个酒店看起来完美的融入郁郁葱葱的热带风景。豪华海景套房:每间豪华房都可眺望棋子湾的美丽景象。高级房&经典房：融入典型黎族风情的沙滩屋的乡村气氛，配以高品味的宜人设施增添温馨迎客的气氛。功能配置：需设置8-10个大小不同的会议室。海滩餐厅、SPA按摩、室外游泳池及网球等2）俄罗斯风情酒店：酒店的建筑风格、装饰设计、经营活动等都借鉴俄式经典传统为主。客房数量：房间数控制在400间。客房类型：标房:室内装修风格以俄罗斯风格为主。俄式风情高级套房：融入典型的俄罗斯皇室元素，以高贵的皇室家具和设施创造出典型的俄罗斯风情客房。功能配置：需设置5-6个大小不同的会议室。俄罗斯皇家餐厅、SPA按摩、会员制滨海沙滩风情浴场及沙滩排球。二座五星级酒店及配套占地预计431000平方米，预计建筑设计容积率0.70，建筑面积30173）单体联体度假公寓：以出售为主，要考虑控制总价。是整个项目投入与产出平衡的关键。单体联体度假公寓，占地预计219000平方米，容积率0.45，建筑面积98550平方米。房型配比：一房一厅20%-25%、两房一厅55%-60%、三房一厅15%-25%房源数量：约800套房型面积：一房一厅面积控制在55-70平米、两房一厅面积控制在75-110平米、三房两厅面积控制在90-130平米套型标准：一房一厅卧室面积为14-15平米、客厅面积16-18平米化妆间面积为4-5平米，厨房面积为4-5平米，阳台面积为6-8平米。两房一厅卧室面积为15-16平米和8-12平米，客厅面积20-28平米化妆间面积为5-6平米，厨房加餐厅面积为8-12平米，阳台面积为6-8平米。三房两厅卧室面积为15-16平米、12-14平米和8-10平米，客厅面积25-28平米，化妆间面积为5-6平米厨房加餐厅面积为10-14平米，阳台面积为6-8平米。开发期：预计2009年6月开工，酒店整体2012年6月开业，度假公寓预计2012年6月销售完毕。第四章环保节能与消防第一节环境保护4.1棋子湾自然条件状况棋子湾旅游度假区位于海南岛西部的昌江县北部滨海地带，该区南邻昌化江入海口，北至马荣港，是昌江县渔业经济比较发达的区域。该区海岸由两个岬角和两个湾组成，融岩石海岸与沙质海岸兼备，岬角区域水深条件良好，底质为礁岩，崎岖多姿，具有潜水旅游的优越条件。两湾海滩面积宽阔平坦，沙质松舒，是开展沙滩娱乐的良好场所。同时该区大部分地段木麻黄生长葱郁，显示海南西部旅游度假的特色。该区域位于海南西部沿岸，主要受海洋性季风影响，出现暴潮不多。从自然条件、海水环境及岸滩状况等各方面来看，棋子湾是集阳光、海水、沙滩、礁岩、绿树于一体，为海南岛西部沿岸少得的滨海旅游开发区，该区域在海南各滨海旅游区中也独具地域特色。4.2生态与绿化通过增加绿化面积，减少开挖面积等措施进行生态环境保护，加强场区及其周围环境绿化。项目建成后绿化以乔、灌、草等相结合的形式，起到降低噪声、吸附尘粒、净化空气、增加美观的作用，同时也可防止水土流失，改善区域的生态环境。运营期项目对周围生态环境影响较小。消减开发行动对生物的负面影响可以从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑。主要应考虑以下几个方面：1）在工程的设计和施工过程中，建筑景物和水电管网尽量避免在现状自然植被优良的林木密集区，减少对动物繁殖、筑巢的影响。对施工破坏的地面植被和表层土壤，要及时恢复。施工移走的表层土壤要分别储存，完工后回填原地，减少生态损失。2）绿化过程中，最好不要将原有的植被彻底清除，而让其有自然适应和演替的机会。同时保护野生植被的生存权利。在植被管理中，尽量采用生态综合控制的方法防治病虫害，避免化学合成农药、除草剂及化肥的大量使用，减少污染。3）在建设的同时要作好科学设计，加强工程固定措施，减少施工工程对生态系统的危害，维持地貌特征的稳定。绿化选用生态效益好和观赏价值高的物种。另外本项目将平面景观与立体景观相辉映，将对环境的绿化分几个层次。1）用高大的热带树木作为建筑周围的点景；2）布置较为低矮的灌木，营造园林小环境；3）采用规整的草坪和水面、硬地相结合，用喷水池、花池、雕塑点缀，漫步其中情趣自生。4）把绿色景观引入室内，在室内造景，使人在室内仍能够呼吸到自然的气息。5）以抬高的草坡来分隔建筑与周边的环境而不是用围墙。这样形成的多层次、复合型、生态型的绿色景观，使建筑能够在绿色环境中自由“呼吸”，整个建筑如孕生于绿色之中。4.3主要污染物的处理1）污水处理本项目排水采用雨污分离设计。本项目产生的废水全部为生活污水，主要有冲厕废水、洗浴废水、和厨房油污水。厨房油污水经处理后达标排放。其他排水水质符合国家市政接入要求，可直接排入市政管网。2）噪声治理措施噪声主要来自厨房风机，空调系统，抽油烟机，变配电间、舞厅和通风设备等，各噪声源的声级值如表所示。主要噪声源源强污染源声源名称噪声值（dB）项目区内部人群交谈、招呼60-80音响设备75-95冷冻机组95锅炉房90配变电房71-73卡拉OK厅75-95外界过往车辆69-72从声源分布及环境保护的角度来考虑，项目的主要噪声来自厨房风机，空调系统，抽油烟机，变配电间、舞厅和通风设备等，这些设备应设置在建筑物的远离人群的地方，并采取相应的吸隔声、减振措施，做到合理布局。噪声防治措施如下：（1）如有锅炉房，应对锅炉房的门窗应做成隔声门和隔声窗，其总隔声量不得小于30dB(A)，同时，锅炉房作业时门窗不得随意开启。（2）厨房油烟机通风安装时考虑其底部设减振垫，风口应朝内侧，且安装消声器，通风机应设隔声罩，同时通风机械敏感侧设不低于0.7m高的隔声屏障，这样通风机的噪声在场界排放可控制在国家相应标准之内。（3）各楼内所有通风设备宜选用低噪声型号，设备基础设减振垫，风机进出口与风管采用软连接，风口应安装消声器。采用先进低噪音设备，加强建筑隔音、消声、吸声措施，加强管理，做好设备的维护保养工作。3）固体废弃物治理措施酒店建成并投入使用后，应加强固废的管理，合理布设垃圾收集点，保持环境整洁。对固体废弃物实行分类管理，对包装废弃物、办公废纸等应进行回收利用。由于餐饮等生活垃圾极易腐化变质，易产生臭气异味，污染环境，因此对生活垃圾应交由当地环卫部门统一清运处理。4）建筑施工污染处理采取措施减少项目施工过程中产生的污染，施工运送砂石、泥土、水泥的车辆车厢应严密，防止泄漏造成沿途地面污染；建筑施工产生的建筑垃圾集中运送至指定地点；施工设备应注意噪声的控制，产生不可避免噪声的作业应在规定时限内施工，尽量减少对周围环境的影响。第二节节能根据五星级酒店建筑设计标准本项目节约能源措施有：1）建筑材料综合运用高科技技术和环保节能材料，建筑墙体采用符合国家节能标准的新型复合材料，外墙处理符合国家节能规范要求。2）窗户采用先进的真空双层玻璃窗。3）节水设备卫生器具采用国家推荐的节能、节水型设备。4）电气所有电气设备均设有漏电保护器，并采用先进的节能型设备，以节约能源。第三节消防一、设计依据（1）《建筑设计防火规范》GBJ16-87（1997修订版）（2）《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98（3）《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90二、建筑（1）建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯、建筑物耐火等级为二级。（2）建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与场区各建筑有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。（3）建筑物装修材料均为阻燃材料。（4）如有锅炉房,锅炉房应按《建筑设计防火规范》要求进行防爆设计。三、电气消防（1）全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。（2）配电箱（柜）外壳，各建筑物内所有正常带电设备外壳均可靠接地。（3）各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。（4）火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不应少于20mim。（5）消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生产、生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。（6）建筑物内设疏散应急照明灯。变电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。四、酒店客房防火（1）冬春旅游旺季，对进入酒店周围活动的游客严格控制旅游线路，客酒店房防火要牢记。（2）人行道选择在疏林地带开辟，以避开林木茂盛区域。五、消防给水本项目的消防给水一般与生产、生活给水管合并，采用合流给水系统。依据有关规范及现场条件，本设计采用临时高压消防系统。依据现场条件，本项目消防水源为市政管网水源、消防水池供水水源。消防水池与喷水池合建。室外消火栓本设计在场区内设立环状给水管网，管径不小于DN100。在场区内设立室外地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米，以提供消防水量保护整个场区。室内消火栓依据GBJ16-87规定，室内消防用水量为10升/秒，二股水柱。室内消火栓采用DN65乙型，出水量5升/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。酒店客房内设自动喷淋灭火系统。依据有关规范及现场条件，本设计采用如下给水消防场区消防水池市政管网水源室外消防管网室内消火栓系统室内自动喷淋灭火系统建筑灭火器火点第五章组织机构第一节房地产开发公司组织结构本项目为海南雨润地华旅游发展有限公司投资开发，工程竣工后，公寓直接对外销售，酒店聘请国内外知名品牌的酒店管理公司负责运营，公司严格按照现代管理制度经营管理，在项目实施中，严格实行项目业主合同制、资本金制、招投标制和监理制，对设计、策划、营销实行委托制，对监理、建筑安装工程、园林景观工程实行招标制，力求选择优秀的行业设计施工队伍，组成强大的阵容，确保项目高质、高效地完成。公司组织机构见管理机构图。一、开发公司各部门主要职能如下：1、办公室：负责公司的策划、劳动人事、公共关系，各类档案管理，文秘和信息处理工作及公司的各项后勤工作。2、项目部：负责公司房地产开发的前期工作，施工阶段的工程管理及各种建筑材料的招标采购。3、财务部：根据公司每年的经营和发展的规划，负责公司资金的计划安排和资金筹措。负责与金融部门的联系，建立良好的关系，负责公司的会计核算和财务制度的执行。负责公司的资产管理和资本运营。4、销售部负责公司的广告、宣传工作和商品房的销售业务。5、物业管理公司负责小区内的物业管理。第二节酒店管理公司组织架构酒店管理公司组织架构：建成后酒店聘请国内外知名品牌的酒店管理公司负责运营,具体运营图如下。酒店人力资源配置：一、生产作业班次三班制二、年工作日年工作日365天，每班工作8小时。三、劳动定员本项目酒店竣工后,新增劳动定员633人。其中高级管理人员20人,中级管理人员60人，服务及辅助人员553人。表9-1劳动定员表序号岗位班次人数序号岗位班次人数一管理人员151客房部3180总经理11餐饮班224副总经理13餐饮服务员290办公室112餐饮传菜员230财务部115餐饮厨师45客房部121三辅助人员68行政部124机修工39营销部130维修电工39餐饮部19司机120中心服务区136保安330二服务人员414合计633前厅345第六章总投资成本估算与筹资方案本投资估算根据本报告提供的工程技术资料进行编制。估算范围包括土建工程、设备购置及安装和所需的配套基础设施等工程内容。根据国家、省有关估算指标及海南省有关部门规定的收费标准，主要采用单位工程量综合指标法，结合项目实际情况，并参照当地类似工程造价水平，对本项目投资进行估算。一、投资估算编制依据1、本项目规划设计方案；2、《海南省建筑工程综合定额》（2005年）；3、《建设项目经济评价方法与参数》；4、昌江县及其周边地区建筑材料、设备的现行价格；定型设备价格根据生产厂家提供的产品样本和设备出厂价及市场询价。5、海口、三亚地区类似工程造价指标资料；二、投资估算编制说明本项目固定资产投资包括土地取得费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、室内外园林绿化费、精装修装潢费、开发间接费、主要地方建设规费、期间费用（管理费用、销售费用）、建设期利息、不可预见费。1、土地取得费用本项目用地总面积650000平方米，合975亩，土地出让总价款9750土地取得成本共计10140万元。2、前期工程费前期工程费主要包括工程勘察设计费、规划设计费、施工图设计，装饰设计，园林景观设计，临时设施。前期工程费估算1461.82万元。表6-1前期工程费序号费用名称酒店区公寓区合计建筑面积（㎡）单价（元/㎡）合价（元）建筑面积（㎡）单价（元/㎡）合价（元）2开发前期30170038.0011464600.009855032.003153600.0014618200.002.1勘察设计3017002.00603400.00985502.00197100.00800500.002.2规划设计3017008.002413600.00985506.00591300.003004900.002.3施工图设计30170010.003017000.00985508.00788400.003805400.002.4装饰设计3017005.001508500.00985505.00492750.002001250.002.5园林景观设计3017005.001508500.00985503.00295650.001804150.002.6临时设施3017008.002413600.00985508.00788400.003202000.003、基础设施建设费基础设施建设为建筑物2米以外至项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、智能化系统、路灯及灯光系统、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。基础设施建设费估算3202.00万元。4、建筑安装工程费建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。本项目建筑安装工程费用估算采用单位指标估算法。估算建筑安装工程费40344.85万元。表6-2建筑安装工程费序号费用名称酒店区公寓区合计建筑面积（㎡）单价（元/㎡）合价（元）建筑面积（㎡）单价（元/㎡）合价（元）3.0建安工程3017001040.00313768000.0098550910.0089680500.00403448500.003.1主体土建及初装修工程301700950.00286615000.0098550850.0083767500.00370382500.003.2主体电气工程30170020.006034000.009855010.00985500.007019500.003.3主体给排水工程30170020.006034000.009855015.001478250.007512250.003.4暖通空调工程30170015.004525500.009855015.001478250.006003750.003.5泳池设备30170010.003017000.00985503017000.003.6消防工程30170015.004525500.009855010.00985500.005511000.003.7智能化30170010.003017000.009855010.00985500.004002500.005、行政事业性规费本项目主要地方建设规费包括市政公用基础设施配套费、发展新墙体材料专项用费、散装水泥专项基金、新建房屋白蚁防治费。按照海南省地方建设规费征收标准，综合共85元/平米。估算主要地方规费3402.13万元。6、装修装潢费精装修装潢费是指酒店客房功能区的室内装修房的装潢、家具、家电、饰品等，装潢总面积为112000平方米。估算装修装潢费9296万元。序项目估算指标号数量单位单价单位1室内装潢（1）112000平方米700元/平方米2灯具洁具（2）112000平方米50元/平方米5家具用品112000平方米80元/平方米*合计1120008309296万7、园林绿化景观费园林绿化景观是指酒店客房内外的园林、景观、小品、社区绿化等。估算园林绿化景观费1682.87万元。表6-4园林绿化景观费序号费用名称酒店区公寓区合计建筑面积（㎡）单价（元/㎡）合价（元）建筑面积（㎡）单价（元/㎡）合价（元）7园林景观30170045.0013576500.009855033.003252150.0016828650.007.1园林景观30170025.007542500.009855018.001773900.009316400.007.2道路、围墙30170020.006034000.009855015.001478250.007512250.008、间接费开发间接费是指为组织项目开发所发生的各项间接费用，包括招标费按照建安工程造价的7‰；工程保险费按照3‰；跟踪审计费按照4‰，预结算审计费按照1‰，工程监理费按1.5%；工程质量监督费、设计文件审查、定额编制、管理、安监费等按4‰；合计按建安工程费用的3.5%估算。估算开发间接费1412.07万元。9、期间费用期间费用包括管理费用、销售费用。管理费用是指项目单位的管理部门为组织和管理项目的开发而发生的各项费用，包括管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、审计费、诉讼费、绿化费、房产税、车船使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用等。管理费用按照2-8项费用的2%。销售费用是指项目单位在酒店推广和公寓销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构和运营推广机构的各项费用。销售费用按照2-8项费用的4%。估算期间费用合计4533.50万元。10、建设期利息项目建设期每年借款10000万元，长期借款利率按照中国人民银行规定，名义利率为5.76%，每年计息4次，实际利率为5.89%。估算建设期利息2724.84万元。11、不可预见费不可预见费按照2-8项费用的3%。估算不可预见费2266.75万元。12、估算结果本项目固定资产投资总额估算为77960.7万元，其构成见附表。第七章可行性研究结论与建议第一节结论一、旅游政策：当前海南省建设国际旅游岛取得实质性进展，海南将针对旅游对外开放和制度创新方面作出新的重大举措，例如争取延长免签证时间和开辟国际旅游航线等，这将给本项目带来更多的发展契机。二、项目规划：雨润棋子湾旅游度假区一期项目规划合理，贯彻了科学发展观和可持续发展的理念，在开发精品度假产品的同时注重人与环境和谐，营造绿色环保生态度假区。三、经营策略：本项目的建设档次是海南岛旅游度假酒店中的高端，且与现有酒店存在显著差异性，其客源定位主要是重要外宾及国内中产阶层、高收入阶层，客源有特殊性，市场竞争力很强。四、社会效益：本项目所在地为海南省重点旅游开发景点，也是昌江县打造“一山一湾一黎乡”的旅游总体格局的重要环节，因此具有良好的社会效益。五、经济效益：本项目经济效益较好，投资风险较小。本项目实施将为建设单位带来可观的经济效益，为当地旅游业增添新的亮点。综上所述，本项目是可行的。第二节建议一、开发支持力量：海南雨润地华旅游发展有限公司为实施本项目做了大量准备工作，后续追加资金已基本筹备，本项目已具备实施条件，建议政府主管部门给予支持。二、开发成本：建议在本项目建设过程中,根据实际情况科学安排工程进度,合理调度,严格控制投资,节约使用资金,以求良好的经济效益。三、酒店管理：本项目竣工运营后关键在于管理，建议委托知名酒店管理集团参与管理。以取得预期效益。附录附录一、棋子湾控制性详规用地规划图附录二、雨润棋子湾旅游度假区一期用地总平面图附录三、投资估算表雨润·棋子湾一期序号费用名