某市后海湾金龙项目定位报告

事业七部部门介绍Introduction事业七部简介都市豪宅部中原为更好地致力于“关内豪宅”项目运营领域的发展，提供“精细化“、”专业化“的专项服务，特成立“事业七部”，由原“中原事业一部（豪宅部）A组”与原“事业二部（关内指标性大盘部）A组”两支精英团队组成。部门简介之经典案例“

2008－2009年经典案例后海湾之

【卓越维港】”

2008年6月15日，第一次开盘，别墅销售7个亿，定义了片区，定义了形象2008年8月3日，第二次开盘，高层销售9个亿，我们实现了后海湾片区的量价齐升，稳定了片区的市场信心；2008年8月，卓越维港以349套、36274.63平方米、9.15亿的业绩夺得2003年以来，全市唯一一个单月套数、冠军、金额三料冠军）。09年4月，最后一批单位售罄，维港完美收官部门简介之经典案例“2009年经典案例中央别墅区之【圣莫丽斯】”一个项目定义一个片区05-07年的别墅区领深圳风骚09年，截至目前销售额超过20亿中原最高业绩项目、最佳销售团队……成了一大批优秀的人才部门简介之经典案例“2009年经典案例红树湾片区之【红树西岸】”红树西岸，永远自信的站立在豪宅前沿从不随波逐流,从不参照其他项目定价20年不落伍的领先建筑规划领衔深圳置业者的目光上善生活，从不放弃的生活调性将世界带入红树西岸，不惧攀比的高度红树西岸就是红树西岸成就价格标杆、成就形象标杆是必然的部门简介之经典案例“

2009年经典案例后海湾之【宝能太古城】”深圳湾43万平米都市综合体引领一湾进入宜居时代2009年9月26日开盘，当天实现15亿销售额，打破深圳销售额记录2个半月积累10000批客户，周均500批以上10月份销售套数、金额冠军部门简介之经典案例“

2009年经典案例后海湾之【鸿威海怡湾】”全球贵重资产深圳湾海景地标极昼海景大宅湾区最南端的顶级豪宅目前已经引发无数高端置业者的目光部门简介之经典案例“

2009年经典案例华侨城之【首地容御】”一句“华侨城，香山西街18号”解决了营销的核心问题，从白石洲滞销项目，到如今备受追捧的热销项目，营销起到了关键性的作用2009年10月31日，华侨城威尼斯酒店开盘，当天几近售罄，销售额13个亿，彻底扭转形象操作团队介绍08年，卓越维港崛起于逆市，后海湾一炮而红，惊艳世人的目光09年，宝能太古城，厚积薄发，开盘15亿，深圳湾因我沸腾09年，鸿威海怡湾，全球贵重资产，深圳湾海景地标，引起市场强大反响……湾区崛起及发展的见证者和贡献者没有比我们更了解后海湾后海湾金龙项目定位报告走向未来，并决定未来走向……〉〉探索未来走向〉〉决定未来走向〉〉发现“我”的未来Part1Part2Part3Part

1〉〉探索未来走向探索大势未来走向探索区域未来走向发现：未来住宅趋于高端化市场供应愈发稀缺深圳05年至今土地供应情况：土地供应面积少，2005年至今，政府“招、拍、挂”出让土地供应可建住宅面积共计777.3万㎡。07-08年为土地成交低潮期，按照2年内必须开工的情况预估，11年供应依旧紧缺时间供应面积(万㎡）成交面积（万㎡）2005年143.5143.52006年244.7213.72007年158.2107.82008年2751672009年至今145.3145.3总计966.7777.3数据来源：深圳市国土局未来趋势预判深圳开发商07年至今拿地情况：地少价高，地王频现深圳土地市场。建筑面积共计560.5万㎡，相对于近五年年均销售面积达600万的住宅市场，土地的供应缺口较大，这也是地价屡创新高的重要原因。高地价带来的高开发成本，未来2年内住宅必然要趋于高端化2009年深圳住宅土地供应情况明细表宗地号土地用途竞得人成交价格（万元）楼面地价（元/㎡）出让底价（万元）备注G01020-0204居住用地深圳市尚模发展有限公司800002586.0853000深圳竞价次数地王G01020-0205居住用地A009-1285商住混合用地深圳市中洲宝城置业有限公司2610006428.57180000深圳总价地王、新安单价地王A009-1286商住混合用地A009-1289商业及商务公寓用地A115-0131居住用地深圳市南方航空经济发展有限公司26308.501376.6226308.5定向出让B123-0001居住用地深圳市心海投资发展有限公司836015550.605060福田单价地王A510-0131居住用地深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司1200006612.6657000深圳溢价地王、光明单价地王A511-0025居住用地A122-0332居住用地招商华侨城5300018874.6438000深圳单价地王A909-0138居住用地金地（集团）股份有限公司2440008617.34180000观澜单价地王A909-0137居住用地未来趋势预判未来2年深圳市场供应类型：预计新增的项目以高端物业、大户型项目为主，未来深圳项目高端化，将是市场的主流声音。数据来源：中原CCES系统未来趋势预判未来市场两极分化：普通住宅将进入调整期，豪宅持续升温。豪宅由于其具有不可复制的资源，而且，在深圳，拥有稀缺资源和优质地段的项目越来越少，豪宅的保值性就更加明显，所以，豪宅作为一种保值性产品，将会成为未来投资的重点，因此豪宅市场将会继续走高普通住宅市场在接下来的阶段，由于前期价格上涨过快，将会进入一个调整期，一些品质好，地段好，定位合理的项目会保持一个良好的销量，也可能会有一些品质稍低、定位不准的项目陷入困境。

普通住宅高端豪宅未来趋势预判深圳湾片区富力，容积率3.5-3.8，占地面积：3.2万，建筑面积15万兰江项目，占地面积6万，建筑面积29万，主力户型为160-250平米未来两年重点项目供应量2010年金龙项目，11年入市，建筑面积19万，住宅17万，商业3万轩泰，占地面积3.7万，建筑面积6.9万，容积率2.0名居，占地面积2万，容积率3.8，建筑面积10万2011年2012年国富项目，占地面积2.1万，建筑面积5.6万，主力户型为160-180平米华莱利项目，占地面积5万，建筑面积14.5万，主力户型为170-220平米万泽项目，占地面积2.8万，建筑面积10万，主力户型为150-180平米香山里项目，建筑面积90万，主力户型为160-180平米莲塘尾片区综合体京基金融中心，高级公寓建筑面积15万中航广场，高级公寓建筑面积10万金地岗厦，高级公寓建筑面积14万未来两年，“莲塘尾”和“后海湾”成为供应重点，莲塘尾将于10年底启动，由于片区尚不成熟，处于发展初级阶段，相对于11年后海湾的高峰，在知名度和关注度上无法和“后海湾”相比Part1〉〉探索揉未来走向探索大势凤未来走向探索区域标未来走向区域整恐体区域住姑宅发现：区域未达来，决纵定城市主未来走熔向现在、未粪来、未来仅的未来都题将是“深维圳的名片舍”房地产的险价值取决钞于“地”的价值深圳将向规划两当个城市指中心，而即福田中心奋和前海中灭心，南山委中心，币包括前额海、后海和宝安中疾心区，主恭要发展区浓域功能和眠生产性服旷务业与总党部经济后海规门划的出害台有利社于提升朵整个深艰圳湾片三区的城模市发展医水平，达配套、汽交通、爆环境等洞硬件设嘉施都将呆得到升你级，而殿片区地挨位升级拐、设施耳升级等拾将提升致片区的捧物业价唱值，对区域房盼地产的发展有然重大的促嘱进作用深圳湾金袭融商务区弓：总建筑规捐模：40棍0万平米坊；商务办污公：23近0万平；交研发办公礼（总部基鸽地）：5舒0万平米满；商业：吸120万慈平米；办袋公：44邮万平米滨海住宅包区：总建筑筛规模：1寻36万平喂米；南山商业圈文化中心专：总建筑规锹模：22昼3万平米败；住宅：箩124万许平米；商拔业：32赚万平米；陪办公：4送4万平米搬；文化娱畏乐场所：章7.6万稿平米。《深圳市嗓城市总体蚀规划（2联007-匀2020借）》规划概况区域规义划概念夺基本认惕知：国际湾双区规划虑标准，政府倾江注过千狡亿资金利打造深盖圳的另侄一中心猎区。区敏域未来秋发展的毯价值无迷可比拟睡，含金筋量堪全湿城之首首！南山商业文化中心金融商务区体育中心区住宅区口岸区东滨路地铁2号线沿海RBD发展中心南山金融文化中心规划不低于中环的写字楼群；保利剧院、超五星酒店、深圳歌剧院、艺术馆等文化设施。南山深圳湾体育中心内湾公园：F1摩托艇赛场东区，即口岸区：以口岸功能配套为主的建筑和口岸商业群蛇口东填海区西区，住宅区135.18公顷院、艺术馆占据最精踏华资源，订关内规划滨最好的最灾后一块大奔型豪宅片汉区后海湾棕北区规屡划为滨压海金融延商务区赌，南区残总占地木面积3丈15万伍平米，嘴是深圳则关内最踩后一个前纯粹、爽大型豪宰宅片区制，由法偏国欧博南倾力打吸造，至颗201骡0年，壮将成为惊深圳最日国际化士的大型本豪宅片棚区。【项目伶区位】后海湾片犯区（又名读蛇口东填灾海区）：东滨路尤以南，智后海滨渴路以东澡、科苑赵南路以难西的围炊合区域耳。总用地面耳积为31呼5.41陵公顷，是汤政府规划坡的新兴豪菌宅片区，嫁也是深圳掉关内最后挎的一片大奥型豪宅片省区“八大城绘市资源体稿系”比肩“世界级驴湾区”规划1通达世奏界的交撤通平台令：交通，决忌定一个城师市的发展盈方向，跨舅海大桥、羽蛇口邮轮蜂母港，地水铁二号线浇、主干道眯交通网络识……深圳菊湾必将成曲为深圳的商发展重心2滨海金融划商务区，秃珠三角不撤曾有二处臂：按照不低予于香港中家环的规划窝标准规划吊打造，投驰资100语0个亿，辽将对城市遮经济发展肝，周边土寇地价值起慎到巨大提糊升刺激的袄作用，推独动区域发搭展与国际各接轨3顶级商务晚资源：凯宾斯倦基、滨谅海金融拘商务区诵、南山虾商业文节化中心蹦区等顶播级城市槽商务资溉源齐备弊，助力河湾区经办济发展贿和国际粪化进程匠，大力答提升区贿域商务戚氛围4全球总部齐基地，国席际资本汇病聚深圳湾滑：北区规盛划有5幸0万平秘米总部倘基地，老搭建深甩圳国际罪资本的顺汇聚平垮台，全揉方位提钩升深圳锡的城市泽级别和扭竞争力“八大咽城市资盏源体系宝”比肩“世界级衬湾区”规划5未来的舌城市繁占华，在朵深圳湾堂：海岸城拒、保利傻文化广层场、以极及未来体的宝能舒太古城馋商业中仆心，中哀心路商挡业街，茂其高起语点的规页划必将呈代言未春来的城仔市繁华复，成为私未来的立商业核西心6世界级的芝休闲资源填，在此汇息聚：亚太地王区首个赢F1摩鹿托艇永于久赛场袄、20娘11年猾大运会臂分赛场驰，如果魂不是看登好区域丸的发展叮潜力，轻岂能落馅户深圳牧湾？7接轨国嚷际的人房诚文高度陵，填补做深圳人辣文空白绿：保利剧毒院、深遭圳歌剧拴院、艺掠术馆等昨顶级文字化设施适，填补型深圳人帅文空白求，育才回学校、砍南山外枕国语、之北师大配附中…在…名校孤林立，猴成为深按圳人文瓦浓度的薯制高点8深圳生态汤名片：15公羞里滨海钟长廊带替、6大毙主题公叨园、城康墙公园夺、中心白路景观钢绿化带恩，繁华鼓都市与苏生态兼塑备，打针造深圳刃宜居标跨杆不久之艇后的“挂香港中雕环”基本要素比拟相似度深圳湾商业文化板块香港中环社会功能深圳新中心，未来深圳金融商务，高尚住宅核心区域香港金融商务中心，香港核心区域核心金融、商务配套天利中央商务广场、凯宾斯基酒店国际金融中心、中银大厦核心商业配套海岸城、保利文化广场、规划中华润深圳湾中心置地广场、兰桂坊城市景观功能滨海规划中的现代景观建筑群，大批商业及写字楼林立，远望香港密密麻麻的商业大厦和国际银行总部维港景观线和现代景观融合核心交通枢纽组织地铁2号线贯穿深圳，西部通道连通香港，滨海大道四通八达的地下、地面交通、传统天星小轮海上交通，连接尖东轨道交通通往深圳后海湾蔑，中国削大陆最叛有可能湾成为全廊球第“套九大”下富人区军的地方魔！后海湾帜，完全干具备世俯界富人众区所必滑需的“八大逼”共性特仿征！世界通配达性极睛强的交装通网络强而有疮力的城屈市经济阻后盾独一无尖二的海泼岸线；奸环境优兰美的生却态圈顶级运值动/比赛场她地顶级的休奇闲度假酒棚店奢华的秒商业购抖物中心名流汇聚云，人文高苏地国际级资削本的汇聚深圳要成赢为国际化勺大都会，悄必须依托那于关键力恒量的推动比肩国解际标准弟的规划连通世界籍的交通体绑系国际门户慎的地理位季置国际标准妇的金融资掀源世界级的眉休闲资源刊，成为世吐界关注的汉焦点国际标准梨的人居模拍式……深圳的城卵市价值需轻要湾区来额实现Par歉t1〉〉探亚索未来剖走向探索大势螺未来走向探索区域递未来走向区域整毯体区域住宅后海湾恼区域发逆展“三级跳金”初级阶段茶（08年瞒-09年带中）片区住狂宅价格“略高于跃市场价”，湾区瞒优势无央法体现湾区各减项配套丧规划成矩型，蓄蔽势待发中级阶段饼（09年禽中-10佛年）片区住宅矩价格明显“高于市抖场价”，湾区价袄值逐渐体芹现湾区各大赛型配套陆筝续开工建傻设，初见效规模高级阶线段（1刘1年-矮12年迈）片区住选宅价格“远高于联市场价”，湾区折价值达腐到巅峰贝，规划中最筑牛配套一斑一兑现，欠不仅仅是轰区域，更茶是整个深降圳地产的予价值巅峰后海湾已丑售项目皇庭港锈湾卓越维港富力曦必湾颐安阅海百丽湾卓越维港230-冠285平铺米别墅160-胳180平赠米高层140梅-18营0平米响高层230-腹260平愿米别墅开盘情缎况：08年6月推南区骗别墅，5万/平米，8月北区文高层，2.4万/平米，9月南区帝高层，2.6万/平米，09年4月北区别锄墅，4.5万/平米，驶每次均丈实现80%以上销售脾率占地面积悦：6.5万建筑面积撞：13万容积率标：2总户数限：556户（合拼淘后）梯户比：2梯3户——2梯2户物业类型宇：122套别墅+434套高层主力户型计：别墅230-押285平米，高沃层140圣-18魂0平米核心卖点而：深圳湾康稀有别墅躲群落缺点：引密度大稀有高密最度别墅群姓落，高端季物业形态稍奠定价值熟基础皇庭地块开盘情况傍：08年12月，开成盘销售1.5亿，约40套，销逝售较为唇缓慢，09年中左右恩销售完毕价格：2.4万毛坯占地面仇积：2.6万建筑面积冈：5.3万容积率：2.0总户数甜：213户梯户比菠：3梯2户物业类揉型：TH+高层主力户型季：180叮-23惕6平米核心卖点临：六星级麻威尼斯人朽会所户型缺点窑：主卧尺杆度小皇庭户型面积(㎡)套数比例3房18017080%4房236167.5%复式4、5房308、354146.5%联排4房31194%双拼4房29542%总计213100%皇庭港湾产品优最势不突蔑出，市究场冷淡疤，消化子缓慢开盘情别况：08年12月，开盘雹销售80%，2次开盘基柏本售罄，勺剩余别墅巡寿单位在09年10月份推出衰，单价10万（发话展商关看系户、300%赠送率缸）价格：2.5万毛坯占地面皂积：1.4万建筑面积辽：4.8万容积率：2总户数料：195户梯户比狱：2梯8户物业类型嗓：TH（叠加梁别墅）+复式高层主力户型该：89平米复舒式，30套TH核心卖疑点：户填型稀缺桑，赠送海面积大富力曦胃湾89平捉米复式200裤平米叠策加别墅稀缺复式株产品，顺破势消化颐安阅怎海开盘情况金：09年5月份开盘恢，一个月徐售罄价格：2.9万（报价勿）建筑面功积：1.6万容积率：2总户数传：106户（合寒拼后）梯户比：2梯7户车位比亮：1：1物业类宣型：1栋高层：26层，1栋多层牢：6层主力户型述：60-8笼9平米复谁式核心卖亩点：赠季送面积缺大，产黑品稀缺产品稀今缺，高绸赠送率隔，顺势挎消化百丽湾开盘情悟况：09年5月份开屋盘，当田月低调睬售罄价格：2.5万占地面积岛：653码1平米建筑面积驾：2万容积率：2总户数：92户梯户比：1梯1/2户车位比：1.6：1物业类型友：2栋多层主力户型冠：88-倒225平米跃申复式核心卖点末：产品稀剑缺，赠送倦大产品稀缺轧，高赠送间率，顺势嗽消化后海湾乳区域发茧展“三级跳叨”初级阶段叹（08年它-09年破中）片区住宅移价格“略高于锻市场价”，湾区祖优势无瓦法体现湾区各项诉配套规划婶成型，蓄砌势待发中级阶扇段（0昌9年中忧-10足年）片区住宅该价格明显“高于市河场价”，湾区享价值逐仿渐体现湾区各兆大型配摄套陆续懒开工建告设，初滤见规模高级阶段别（11年辽-12年辣）片区住宅滤价格“远高于损市场价”，湾区价查值达到巅侮峰，规划中陕最牛配忽套一一或兑现，补不仅仅手是区域绳，更是笛整个深俩圳地产气的价值驰巅峰后海湾在捆售项目三湘海尚鸿威海傍怡湾新天时禽代宝能太亦古城宝能太古贫城开盘情况残：9月份开将盘，南晒区售罄赶，当天产实现15个亿，劈燕价格：2.66万，后展期实现3万后续情盼况：高另层价格泛接近4万占地面积军：6万建筑面竞积：43万容积率杏：3.5总户数：1950户（合开拼后）梯户比掌：2梯8户——2梯2户物业类型虫：高层大浴宅，国柔际公寓晴、10万商业主力户调型：南新区40-8舌9平米公冤寓，北础区130-寇306平米大宅核心卖顽点：都梯市综合撇体缺点：户钓型尺度偏师小76-113㎡139-165㎡40-89㎡公寓170-207㎡133-166㎡最高级裹别的物很业形态红，区域阔发展尚担未成熟悄，价值层无法全箭部发挥开盘情况望：预计为09年11月底或者12月初价格：4万左右占地面拉积：5万建筑面积梯：10万容积率：2总户数刃：594户梯户比伶：2梯3/4户物业类型抢：TH（联排胡别墅）+高层主力户唐型：564套高层，30套TH核心卖点思：深圳湾跃海景地标缺点：户恋型尺度偏旺小鸿威海抓怡湾占据稀缺们资源，别样墅提升价晨值，但尺萌度偏小TATBTCTDTEABCDEFGHJ89平米粱两房、1霜43平米泥3房主力面渗积：2燥68-岔289通平的T懒H主力面果积：1旺45、箱150氧、16座5的三宅、四房ABCDFENPMGHJKL9月分两肝批次推出驶M、N、泰P栋及K者、L栋别暗墅11月厕中下推视北区1遗40、劝170舅平米的僻产品三湘海呜尚开盘情况深：9月份推出2批单位寇，170实现价判格3.2万，楼批王实现轮价格4.2万，当天扭售罄，别坝墅实现8-1膏0万的价格户，每套约250挺0万占地面磨积：9万建筑面托积：29万容积率：2总户数：110挨7户梯户比：2梯2户物业类型卸：TH（联排距别墅）+高层主力户迹型：1070套高层良，37套TH核心卖点黎：智能化蹦、纯粹大铅社区，纯态板楼缺点：户诊型尺度偏刮小纯粹、轻大社区玻、高品鹿质成就顿高价，猛别墅带傻动作用罚不容忽秤视君汇新厨天159177177159177177159177177175175203203233酒店11月墙中下旬亏推出开盘情况栽：第一批池单位预计09年11月份推出价格：3.3-励4万（报价宪）占地面绝积：4.5万建筑面积宏：9万容积率惊：2总户数：370户（合拼弟后）梯户比：2梯3户——2梯2户物业类型富：高层大膝宅主力户型惩：南区159伯-23泡3平米平面村大宅核心卖焦点：纯蹈粹、尺眨度舒适纯粹大宅妈社区，尺型度舒适，费客户对产过品品质认苦可度不高后海湾区缩慧域发展“三级景跳”初级阶浅段（0狂8年-格09年男中）片区住顾宅价格“略高于板市场价”，湾区揉优势无即法体现湾区各昆项配套笨规划成彩型，蓄妹势待发中级阶段铁（09年稀中-10雁年）片区住智宅价格泽明显“高于恒市场价六”，湾区价文值逐渐体街现湾区各大估型配套陆遮续开工建顾设，初见千规模高级阶缓段（1旺1年-趁12年夏）片区住宅目价格“远高全于市场亮价”，湾区沸价值达蛮到巅峰链，规划中稠最牛配撞套一一宜兑现，梢不仅仅晶是区域纷，更是跨整个深糕圳地产芬的价值姻巅峰轩泰——锦占地3.撤7万，容毯积率2.狡0，11博年入市名居——挎占地3.性4万，容黑积率3.抵5-3.阿8，11晋年入市富力—荣—占地聋3.2纱万，容酸积率3吼.5-例3.8播，11搞年入市置业后窝海湾，净就在现踩在后海湾警后续供帮应2011央年，预计销有四个项习目同时入喝市“金龙独项目”气成为后海湾毯“第一碌大盘”金龙——永占地4.旋9万，容瓣积率北4砍，南3.愁8，11沿年入市201顷0年，地筋铁2号线基本掘完成建设剩，正式启哨用，地铁械将成为太化古城的私障家交通工采具201固0年，南堂山体育旨中心完叫工并投晌入使用维，将更动好的服济务于后弊海湾居熟民201猎0年，15公里长滨感海长廊初征步完成建年设，生态肌湾区近在湿咫尺2010年，深贤圳湾滨打海金融烫商务区馆初步成幻玉形，将垫极大的起提升片蛾区价值201杯1年，投毯资14亿元的深嫂圳歌剧院仗完工并投池入使用，籍国际化文者明程度将狼大力提升2012年，占地2.9万平方吨米的深薄圳市现表代艺术排馆与城鸽市规划帅展览馆赔建成……用2年茫之后的犯价值观仪看待今榆天的湾垮区它的璀璨猜未来从未木如此清晰于此迎禁接巅峰卡时代的肥到来Par笑t2〉〉发地现“我绑”的未好来在未来的盆趋势中我段扮演什么铜角色？发现：我们具备岭决定未来补人居方向设的潜质雄踞后彩海湾核蛛心位置最牛区家域巅峰真时刻的朱最大规淋模项目地铁上拖盖，占朗据城市垦最高的趁土地价宵值湾厦站度出口项目地骑块分析湾区的中覆心，最短局的生活半赤径、最强劫的湾区资妖源可达性谋，可以最犯便利的到为达15公虚里滨海长尾廊带，不梨受货柜、扭口岸影响投，干扰性辅最小。没有足棉够大规木模的体卖量，无协法引领守湾区的颜未来规模，永棒远和影响补力成正比交通决定虑地段价值燃，地铁，肺城市最畅蒜行的交通鹿工具，作耍为最高级归别的交通县形态，大垦力提升土肝地价值我为“圆心”纳湾区周为半径闯——湾斥区中心恼地标地铁无缝知接驳对本尖项目意味剩着什么？地铁辐射脖物业地铁沿线利物业地铁上盖贯物业土地价更值：闻★★健★引★★城市物业挡价值的最诉高形态，逝发展方向膝为都市综琴合体，顶鞋级豪宅，膨深圳代表磁项目：万黄象城、中傻信、怡景严中心城，输香港代表宅：太古广钱场（位于罚金钟地铁罢站上盖，喉是香港及筋九龙(荃茫湾)两条厘地铁线的铜交汇点）土地价值兼：★合★★城市物业另的理想居绢住形态，拜物业价值双高于非沿险线物业，活通常发展监为中高端烤住宅，代贺表项目：并都市名园睁、中海华片庭、锦绣府花园土地价值茧：★熄★城市物业滤的基本居秘住形态，懂随着地铁救网络的铺查排，城市享中多数物小业都属于务辐射物业希，受到地谋铁带来的半好处有限占据城市乱最高土地粱价值，将栗深圳最精缝华城市资瞧源一线相种连成为本宅项目的私踪蝶家交通工守具一个城市拣的“终极谋”珍藏深圳关内违豪宅后海湾豪废宅金龙深圳湾近膝20万平铃米巅峰之壁作正如撼世墨珍品，只棚与惊世伟疑业比肩而出至态度在不曾不迷再的湾区苦，打造不六曾不再的局项目目标Nev丹er晶be木for首e宿，N弟eve基r闷ag型ain嫌！Par歉t3〉〉决定星未来走向湾区客轮户演变些规律决肚定未来誓走向客户需科求决定掩未来走套向产品打造枪决定未来烈走向商业打瞎造决定押未来走肢向在操作湾困区各项目怎（卓越维锣港、宝能痒太古城、御鸿威海怡粉湾）的过蝇程中，我州们通过客拦户来访调恢查、客户适深访、认渣筹客户分锈析、成交漆客户分析译等诸多沉块淀，总结狡出了湾区赵客户的演猴变规律，句作为事业笋七部的专可署沉淀。项目来访客户量成交客户量卓越维港10258556宝能太古城12036944鸿威海怡湾5035——共计273291500我们的湾摊区客户资泽源南山本区域客户深圳跨区域客户香港人外籍人外省人后海湾栗购房客厌户组成蜂变化后海湾舟购房客澡户承担庭社会职匠业变化客户来源叫国际化、喂全国化，柿突破区域疯化，成为师国际人士职、外地来重深置业焦细点后海购绣房客户夺由原来柄以南山艘周围的棉本地客梨户为主弃，逐步塔演变成疑深圳各那区域的主高端客突户、全慌国各地料的高端割人士，童香港人离、外籍擦人士聚幻玉集的区公域客户群趋训于高端化遥，社会顶舰级财富阶偷层越来越达青睐湾区后海购披房客户停逐渐高集端化，弃由原来勺的普通盛员工为插主，演哀变为老腐板，董忙事，经山理，高沸层管理牵者为主蕉体。客户来源右突破区域奔化，趋于患国际化、帮广泛化08-勾09年光初后海恐湾置业戴客户来穿源09年下振半年后海拘湾置业客梁户来源传统豪究宅片区顺的客户牧成为后锋海湾的丘置业主蛙力，主躺要为“横换房”腥需求在湾区泄发展的伸第一阶么段，客涝户周边盖化，其醒他豪宅菠片区的顶客户比迎例较低股，随着祖湾区的王发展，玩和产品趋的逐渐忠创新，喇客户来勿源逐渐味趋于广容泛化，扁传统豪锄宅片区佳的客户足的置业坟比例越戒来越高绑，主要约的置业申目的为提投资兼趁自住，融而自住旨方面主况要考虑纲为换房影需求。传统豪宅批片区客户堤逐步涌向放后海湾200愿0年—锦—200障1-2滚003供年——200走4-2衡006叠年——2007夫-200偷9年——中端深圳还高科技人泡士年龄3闲0岁以妈下占主砖力港人、外刻区域人中端深圳排高科技人洽士年龄3城0岁以干下占主幼力年龄30岂-35岁啊成为占主狸力港人与棉深圳人汇持平外国人开捷始占一定慈比例年龄3披5-4拢5岁成唇为占主塘力港人与深曾圳人持平外国人古比例攀隶升年限超过50万超过100万超过200万2000年10%10%5%2001-200330%35%10%2004-200660%40%40%2007-200910%20%70%中原代质理一手山楼购房衡人群家将庭年收谊入比例萌演变数据来腰源：中骗原CC雁ES系炕统统计高端财富袋阶层聚集坏后海湾人口结构腐裂变导入下带来的人嗽文资源、衔价值观资敢源的转变南中国国赢际人群聚瞒焦新核心生活形碍态引领违深圳乃轰至南中惭国典范国际化蚕、文明兄的风范冰、向上运的精神量面貌、越和谐邻华里关系船、多样枝化生活独状况裂变原居民涌/新区产业及规车划导入外田区域人高素质港屯人、国际巩人国际人昨今明朴实居住眨形态普通投资棉观念受惠投类资、跟其风投资讽，以及漠在面子扫上对心勺理的满考足奢侈的堵居住观钉，身份巴标签后海湾客脊户演变规淹律后海湾销从售情况走固势时间价格08年09年10年23456789维港南声区均价匀5万维港北傅区均价卖4.5竞万三湘别墅均价8万曦湾别缩慧墅7万左右鸿威别拣墅预计1涨0万维港北药区2.则4万维港南区爱2.6万曦湾复式瓶2.5万皇庭2电.4万百丽湾2糟.5万颐安阅急海2.懒9万太古城鸭2.7恐万三湘3唤.2万三湘4获.2万第一阶段第二阶弹段—后海湾，捷低估了客弟户的需求大面积户窄型需求强之劲：别墅整内体需求伟高于目笔前配比士，18堡0平米惭户型需萄求高于帮目前配搬比卓越维港贿户型配比卓越维港狼客户需求89平米出以下113-北133平杂米150晚-17什0平米170-铸200平出米66%13%13%8%42%10%24%24%大户型鸽需求强租劲，在扇来访客帮户中，涛60%规关注大邻户型，烟其中8疤0%客俗户关注处150诵平米以宇上户型悄，1/倡4客户恩关注2蒸00平额米左右料户型，编中小户用型客户盒关注较丘低原户型配胶比中，小舅户型占据壶66%，粗大户型仅御占34%储，但在实盈际接待客严户的过程同中，客户班对150下平米以上侍户型关注熄度非常高西，处于供需不应求的弟状态后海湾柴，低估恰了客户辫的需求宝能太抹古城客私户需求妄户型分塞析后海湾，事低估了客蒸户的需求89平韵米以下143-挥147平好米150-情170平枣米272脱-29栏1平米循TH21%47%1%10%40%10%26%5%15%15%20%240铲平米200平困米以上户网型需求高辱达35%由于项目灵占据深圳洋湾稀缺海婆景资源，盲因此，吸松引了众多初高端客户首关注，项踏目户型配姻比以14及0-17环0平米的嫁大户型为肆主，其中20陶0平米以鸽上户型占冬到6%，半但实际需谁求高达3樱5%。鸿威海怡深湾客户需冶求户型分添析启示：整个片岛区趋于份国际化捧、全市党化，外寸地来深奇置业首邀站富人越含来越集蹈中成为历煤史必然传统豪沈宅片区配的“换房叶客”涌入后海子湾片区目前暑供应尺度本偏小，“200平米以上稠”大户型拿需求强哗劲高端物北业形态可实绞现高利润起：1年的时扫间内别握墅涨幅60-无100副%，高层灭涨幅30-冈50%高品质绞、稀缺产品利于笼实现高价巅峰区域巅峰项殿目巅峰人群这样的兴人群现借在住在汉哪里？时——T不H，传趟统高层他们目前虏的居住状膜况是什么不样子的？为“什么葡”疯狂买单老？Par千t3〉〉决异定未来惹走向湾区客骨户演变亩规律决畏定未来族走向客户需求投决定未来俱走向产品打骨造决定挽未来走待向商业打册造决定配未来走莫向倾听客统户的声挪音根据中原润操作多个愁豪宅项目饿的经验，洗众多的高话端客户集中反蔽映了目前所鸭谓的高端锡物业在打散造上存在众的不足，女后文将对糠集中存在桑的问题进然行阐述，月并寻求突简破点。调查项垫目包括咏：卓越维港红树西部岸圣莫丽斯观澜湖别克墅宝能太掩古城鸿威海雁怡湾水榭山万科棠悬樾星河丹堤天麓百仕达乐馒湖波托菲诺首地容御东方尊峪三湘海应尚君汇新天半岛城超邦……银湖、终蛇口大谋南山，姿代表楼蚊盘有翠万林别墅础、龟山杀别墅等兆。第四代侨豪宅（元容积率途1.6蝇以上）第三代豪轿宅（容积鱼率1.0尽-1.6痰）第二代疯豪宅（折容积率吓0.6宪-1）第一代即豪宅（锄容积率箩0.6牢以下）大梅沙片燥、尖冈锈山片、罢西丽片载、二线拓六展豪宅区房诚，代表楼蛾盘有水榭脆花都、香眉蜜湖1号予、星河丹痰堤、圣莫弦丽斯等。大华侨城拨、香蜜湖盐、莲塘－窑沙头角豪屑宅区，代但表楼盘有象仙湖山庄密、万科东狡海岸等。后海湾片貌区，代表尚楼盘有三某湘海尚、肯曦湾、鸿勉威海怡湾节等。联排为主榨，无独立少量多联扣排和叠加土地严高重集约定，别墅“越挤越惑高”，“越挤越寻密”请问：别赌墅的舒适缘瑞度在那里印？独立别柔墅为主熟，双拼哑为辅多联排和惊叠加我们一直灰以为有钱熟人的生活猪很光鲜，享被人仰视摩的社会认须同感！随泻叫随到的夫物管服务蛮，阔绰到昌奢侈的居宇住空间，纵社会优质跨财富的专旦享者……5层为提高菠其他空灰间尺度帖，缩减劈燕楼梯尺袭寸吃完饭，黑从1楼爬苹上4楼之浪后，就再应也不想下撇来了地点：岁三湘海排尚售楼畏处受访者任：刘志大光先生年龄：35岁以上客户描述童：此客户乱对别墅臭物业情约有独钟孙，90年左右做街生意没赚泽到什么钱寻，买不了脸别墅的大抗户空间去热享受，现汉在事业蒸伍蒸日上，盒发现只有垃多联排和耀叠加别墅创了，独栋阔别墅只能望找别人住壤过的，之仙前住过一互个叠加别局墅，地面总以上4层，我乓吃个饭帅还要从4层楼上炼爬下来慨，非常届麻烦，激我父母浅腿脚不斗方便，则真担心且走楼体路不小心俯摔下来连，更让恋人生气梯的是，之现在楼糠体通道肚越来越粘窄，下忍楼想去蕉搀父母畅都觉得解困难，脖小孩子禽下楼都志怕摔跤忧，设计朱太不合关理了，妹现在来艺看下联骆排，让呜自己省刊心，父贺母住的县更舒服镜。客户语录像过隧道傅一样，两鹿边亮中间撞黑地点：券海怡湾谣售楼处受访者：院吴志鹏先习生年龄：40岁左右客户描述尺：此客户刚盏去三湘海幼尚看过联挑排，在多册个项目中起间考虑联涝排别墅的辫居住舒适略度，看过识海怡湾的级联排后说仍：“它那逮别墅设计杰的实在太气不合理了昼，进深接修近30米，前汁面阳台京和后面摸花园部障分还有遥点亮光吗，中间忧如果不狭开灯就嫩是黑的掏，像过纱隧道一量样，深盏圳这边夜的湿气群这么重中，联排上又是接标地气的躬物业，买长时间贸采光不吊好，装卫修高档谦的墙纸重不就废得了，我丈还有点误风湿，麦怕的就菜是湿。参”一顿著的批判质后，直敏接在海陷怡湾认劲了一张VIP，打算尼换面积纹大点的楚高层。户型进深梨太长，采亮光差客户观芒点客户语雹录我们家有舰6层地点：垒海怡湾玩售楼处受访者伶：赖小肿姐年龄：45岁左右客户描述懒：该客户句原来住妖在蔚蓝步海岸的心高层，迅对卓越鄙的物业毙比较认色可，卓鄙越集团颈开发的逗卓越维物港在市哗场上的露名气挺异大，就芒去买了冤一套，蔽那个户别型没有比电梯，姐因为赠认送的面较积比较司大，性治价比很近高，就多买了一盆套，好独高的楼扇层，有6楼，简直部就是一栋姨楼，负2层是车库导，地下一雷层是影音脂室，一层兄是客厅加碗餐厅，2层是次港卧室，3层是主卧得，上面还订有瑜伽房苗，再上去漠就是天台宝花园，爬秆得我好累刷啊！住别再墅也是要偶有代价的童吗？楼层太浪高客户观议点客户语录老妈的关锻节炎又犯拾了！地点：圣湾莫丽斯售佳楼处受访者：减戚先生年龄：45岁左右客户描肚述：该客户住生在万科东同海岸，工圣作在罗湖膊，父母的粗身体不是揉很好，考戒虑到父母坡养老的问斥题，在东崖海岸四期培买了一套阿联排别墅闲，后来就垦把家搬了丑过去，刚眉开始住进扑去的时候萄，一切都监挺好的，固周边环境溉很好，配券套也还可中以，但住羽了几个月吧之后，老掀妈的关节慨炎又犯了押，后来去疼医院检查肆了一下，爪医生说是刑周围环境罩湿气太重早，我才恍乌然大悟。别墅接菜地，湿脂气重客户观礼点客户语录我不敢漏让孙子定自己上喊下楼地点：宝废能太古城泼售楼处受访者：昆林先生年龄：50岁左右客户描述围：该客户奔住在城杜市山谷冬别墅，涌共4层，家里迹的楼梯是90公分宽控，孙子液今年3岁，今年4月份在家摸里的楼梯植上摔了跤惕，摔得好拉严重，现锹在都不敢丙让他上下芬楼了，只趋让他在客脱厅和餐厅狱活动，要洞是睡觉的冷话就把他刘抱上楼，炕楼梯太窄犹了！楼梯窄，醋层数多客户观点客户语录别墅的嫩景观还婶不如高怎层好地点：宝敬能太古城碗售楼处受访者：辟王先生年龄：45岁左右客户描倍述：该客户购岩买了三湘抛的联排别炮墅，在买衬的时候被旗高科技打在动了，觉订得非常先衣进，之前栋没见过，侦品质感非源常高，之处前住在臂红树西岸依，因为近砍几年生意纸很好，赚辜了不少钱却，想改善殊一下生活丈环境，对容湾区价值露非常认可号，所以买铃了三湘，版当时买的凝比较冲动挽，很快就括决定了，两后来仔细日看了一下谜项目规划叶图，发现舍别墅其实梦没啥景观午，后面倒饥是可以看挣花园，但曲前面临科糖苑路，看载联检大楼忘，但是同剑期推出的帅高层前后恢都有景观吵，而且不僚临路，我消都想考率像买个高层姓了。别墅密臣度大，南景观差客户观调点客户语鸦录我家曾仇经被偷负过地点：圣圣莫丽斯售浪楼处受访者瞧：刘敏壳达先生年龄：42岁左右客户描尸述：该客户义住在圣赴莫丽斯等的别墅田里，联洗排端头避位，靠俯山，景丈观资源通非常好裙，赠送位的花园冻面积非迈常大，羊周边绿掀树掩映恋，在买盼的时候藏非常的符喜欢，寺入伙之满后迫不头及待的偶进行装蹲修，在崇最短的牧时间内海住了进绝去，当亭时居住巨氛围还暂不是很乱浓，周初边环境激阴森森尿的，家倒人都不蹲敢出去娃，有一顶天晚上造，他们隆睡了之弱后，有伟个小偷南进了家创门，保辨安没有阳发现，忍在家里仿相当的胞嚣张，起客厅的惹音响搬顽出去了卧都不知猛道。环境阴牢森，安吧全防范袄较为困对难客户观忘点客户语录别墅，胸能看到轰对面的炊主卧，忍还不如爪住高层咽复式地点：宝闻能太古城蒙售楼处受访者：倦周博先生年龄：45岁客户描酱述：此客户是陶某IT公司老总娱，在卓越播维港买了撤一套叠院狗别墅，但射是总觉的某空间实在秀太小，从结了解建筑灶的朋友那纹里得知，钱原来卓越既维港用一悔套半别墅歌的面积，韵造了两栋温别墅。对挺面不到10米就是葱高层住画宅，另归外一面提的对面荷就是叠意加别墅每的主卧齿，只要捧他们不兆拉窗帘干，看得女一清二捡楚，他歼们被人赌看，我微们也在填被人看公，家里赚要爬5层楼，现宣在后悔了所，还不如驼买个复式吉，在这个贷社区，其蚁实住高层飞比住别墅喷好，住高撞层比住别友墅好，过骨段时间，惯我准备在行家里装个社电梯，不腐过这个户健型装了电靠梯之后中达庭花园就枝没有了，液会影响采鲜光。别墅对箱视情况历非常严帝重客户观疏点客户语棒录背景：针桐对豪宅客住户的未来嫁居住的需忆求，对此旗专门进行币了一次调惨研访谈，泥邀请嘉宾她是圣莫丽璃斯客户，殖杨生和祝劈燕女士应约咽准时到来馆，还带上袜他们的宝哑宝孩子—邮—雨琦深度访谈芬客户：杨龄先生/祝追女士裙职业：中她心区贸易脖公司老总时间：200唤9年10月般26日上等午10点地点：C絮OCOp搁ark的毫星巴克掌访谈人：刮刘利华访谈内容：（访谈以微对话的秤形式进辱行，以饼下简称每：刘、贝杨））刘：杨势总，您云对现在奴居住的正环境有驻什么看农法，如篇果未来肢换房是麦什么样葬的要求伤？杨：我惩觉得现皆在家里堂人太籍多，特沉别是父素母过来炒后在一军起生活哭有诸多绞不便，再我希望建与女儿插和妻子贼有一个魂相对私冷密和独卖立的环缝境，又榨想兼顾租到我的府父母，晴最好不桃要离的太太远。我很孝丝式顺，但薯说实话芬，我不路想和父金母住在酿一起客户语琴录背景：针絮对豪宅客获户的未来点居住的需示求，对此掠专门进行悲了一次调限研访谈，夫邀请嘉宾章是圣莫丽纠斯客户，掉王先生和柜彭女士姗歼姗来迟，朗最后携一美家三代人疼来到售楼刚处接受我搏们的采访乓。深度访谈加客户：王档先生/彭耗女士对职业：某教集团董事时间：局200盖9年1湖0月2码7日上枝午10柱点地点：诞售楼处要访谈畅人：刘圈利华访谈内坊容：（访谈以对棵话的形式卡进行，以篮下简称：盏刘、王）刘：王睡先生，慰您对居算住的空育间有什语么看法枕？对您犹以及您岭的家人老，会如咸何考虑恶？杨：我享很希望险能和父扁母住在渐一起，干每天忙横碌回家傲看到一肺家人开洪开心心病的，很初暖心，摔而且和羡父母在蓄一起看雅到父母讽健康快从乐很安吸心，但纵日常应椅酬和朋攀友聚会柄，总怕汗吵到他杆们，让船父母自聪己住又撞不放心叙，如果科能有空箱间互不毛干扰，纤但又是叠连在一叶起的房沫子，闸就完美专了。我从来不阻敢在家里欣聚会，我耀老婆也不代敢带朋友裕回来，怕亿吵到他们客户语阳录儿子成联年了，鞠但很少垮在家里减活动地点：宝轨能太古城盒售楼处受访者：使张先生年龄：48岁客户描述急：我儿子上男大学了，警在深圳，衔但很少在富家里活动既，叫也叫遇不回来，求宁愿和朋伶友一起玩咏也不原意宏回家，我亏跟他说可极以带朋友芦回家来玩宅，但他不补原意，跟脚在外地上腔学没啥两倘样，现在傻管不了他屈了，回了士家之后就下一个人待似在房间里询，和家人营的沟通也议比较少，础我是不是唇要给他个魄独立的空水间，难道歇要再给他尊买套房？袖但我想每竞天都能看额到他，这干样我比较剑安心。子女没苍有独立静的空间客户观点客户语袍录因为装牢修，我意都想和纤老公离态婚了下次一定枪要买个带很装修的房赢子地点：首容地容御售极楼处受访者：套黄女士年龄：30岁客户描述踩：“师奶敞”级人步物，在具家里带说小孩，讽自由职留业者，糟偶尔炒胀炒房，云买了一繁个高层宋大平面餐，200平米，称装修时丘间4个月，老恒公因为工梨作忙，基浪本不管，暮但有时也概会发表自孟己的意见和，因为和闭老婆意见互不和，装易修过程中临多次吵架佳，差点离脂婚，所以挡装修时间顺拖的比较武长，每一昼样材料都挪要去砍价度，不砍价樱就会有被喊骗的感觉景，后来一邻气之下，录就找了朋冠友用过的寒装修队，前按照一模捏一样的装澡修同样的鬼价钱再来熟一遍，但魂过程中还愿是要监工端，稍微一御不盯就会危偷工减料船，都要崩池溃了。下觉次一定要歪买个带精典装的房子旷，但是市殿场上供应控的大户型装修太麻诊烦，精装座房供应太洲少客户观五点客户语宰录批判不笔尊重人吸性的建挪筑别墅——土地高度米集约下的婚畸形儿密度越来靠越高，诞案生了众多娃伪别墅产讽品“叠加全、叠院”层数越凯来越高抢，5层、6层，舒适腐性无从谈巷起户型平面肾越来越细执长，产生赌了“户内怪隧道”楼梯越臂来越窄景观越身来越差期，多数土别墅几嘉乎无景外观私密性究越来越请差，被肯高层围怨观的感裹觉……他们真正杠需要的不惕是别墅，朝是“空间凝感”和“身份标寇签”批判高层认大平面在千篇滩一律的军市场下良，有没扇有考虑辽过客户斧的真正平需求？他们需要笼生活的自浆由，“两代居贯”成为明珍显的潜侨在需求传统的莲四房功材能是这始样用的伞，1间界主卧，砌1间子增女房，贵1间书谈房，1驼间父母鞋房，在受访中俱，80%客户提晨到和父蛋母一起城住的不待便50%的客户子禽女已经基下本到了独涝立的年龄比，希望给敲到独立的傻空间但是市感场无供泻应只能不得已盐而为之批判毛专坯房大户型总巨是想要给斯到客户个家性化的空牺间，但有咳没有考虑魔过客户发斜挥个性化捎的艰难高品质面精装是筑顺应未岔来趋势涂之举77%的客户提首到未来的猪趋势是精陈装的趋势自己装趋修麻烦断、时间由成本高在选择精续装的客户乌里面，94%的客户扬希望高雷品质精闲装亟待解鞠决的问寨题关于别硬墅居住咽空间的轻问题关于多呆代空间无居住模赖式的问赖题未来走倦向哪里？降密度？！降楼层？！容积率攻限制，祥高度限聚制，别匀墅降下昌来，高钩层怎么缺办！NO陆!大面讲宽？！楼梯做宽？！诸多限掉制，根草本实现伤不了！谎！户型做习大？！NO!客观存在山的矛盾：城市别墅突本身就缺仙乏外部景用观，要能息享受好的横内部景观局，必须被妈高层围观衰！私密性店无从谈起政！优化巩景观？！提高私桑密性？！NO!难道只能达复制湾区朗成熟模式傻？150-限200平忘米的主流面授积段？把户型师尺度做州大一点毒？智能化、悟用材用料福再高端一卧点？OK！没问题云！But！这样会降继低利润空灾间，“理想秩”告诉我们激：这样会纤辜负这块夫地的价值倾！面对市座场“利润最割高”的物业形如态，我们炭如何突围？！湾区需要拖一场“空间”的革命只有真氧正能满块足人居芦需求的狼产品，与才能实陵现高价左值作为湾区南未来的第叹一大项目扭，复制和系模仿任何专一种现有若模式都是草一种倒退荡，我们有盛能力创新富和满足客沾户真正需幕求Part3〉〉决定哀未来走向湾区客户趣演变规律采决定未来犹走向客户需求赢决定未来匠走向产品打造四决定未来集走向商业打造护决定未来追走向从地面到膨空中的蔓卫延解决别雨墅“空叛间”的关问题户型设耕计示意仍（仅供匀参考）一层二层双大露台被设置，给歼足客户对模空间尺度广的需求，犹同时在露欠台之上布艘置大片绿脉化空间，民具有别墅乞“前庭后大院”的居彼住感受，贺可分设在砍两楼上。“后花饺园”局部的级越式布养局，给鸡客户空捷间的层孟次感阳台的互设置在嚼增加室签内采光阔的效果闭、提高莲居住舒罚适度外涨，增加罚面积的绵赠送比鸣例。越式布梁局“别墅前庭”可布置在隙一层可以解决缎：内部楼谋层多的蓄问题景观差的颗问题湿气重的悟问题治安差的菌问题户型狭长妖的问题空间尺度忍小的问题私密性位差的问吐题可以实扭现：优化别墅丙各空间布许局的大尺植度别墅式的瓶前庭后院别墅式半旱室外的活庆动空间无敌视玻野，一戒览无余沾的王者岸气概豪宅本剪应匹配圣的“大”尺度在此膏实现室内，是窄阳光的容危器6米客滩厅挑高即，给客率户大气销与尊贵制感局部跃式笋设计，凸叠显居住空建间的层次丈感空间的“跃”升前庭后颤院，让遣您充分廊享受阳承光和别补墅的居店住享受Sky航vil也la她是地面唤的升华,么来到空中搏你会忘记匪地面无聚攀比义的“空中标别墅”空间：200平米为起诞步面积，越延续别墅反的大气景观：一改别墅冈的高层景该观，体会各一览众山址小的王者笔气概居住感据受：延续别墅伞的前庭后航院，别墅桃般养花溜滤狗的感受密度：双向数罚百米超极宽视野布局：跃复式布趴局，保证安私密性尺度：大客厅课开间，晚大卧室丹面宽，抛大厨房枣、大卫扶生间，杰大楼梯涝尺度采光：方正布局咏，体会让还让阳光照立进室内的赴感觉通风：感受穿史堂风把皇自己吹位醒的感侧觉精装：把世界浊带入您珠的生活首屈一指刃的湾区，演首屈一指吉的项目N+1户破型——革命性扭猪转传统人锋居空间N+1黎户型说勤明：“N”顿是指主要提的居住空琴间，通常辨为舒适型调2房和3痒房，“1错”为独立上的一房，静两者之间锹通过空中肤花园连通规，分别从玻独立的如兔户门入户解决多代位空间居住筹模式的问颂题南区楼体波规划建议牛（仅供参比考）花园连廊三房二房++一房平层两惧房和三他房通过匙花园（耐入户花团园等）看、连廊舱与另外题一个单怖体一房甩连接，敢共同组笼成项目乞独特的馅2+1另和3+屠1户型凳。温馨、情硬调、舒适斥的“慢”生活满足两冬代人不绵同的爱腐好和空迎间的需切求繁忙、喧轰闹、个性证与社交宣挠泄的“快”生活温馨、幸箭福的“共赢”空间N+1浅户型—更—解决端人居模茧式的最税佳方式居住感喝受：自由的耳个人居柿住空间飞，兼顾愈家庭成赏员感受布局：两代分阶开，保粘证私密植性尺度：无论大裁客厅开刘间，大烤卧室面晌宽，大旁厨房、世大卫生旅间，大珍楼梯尺吼度采光：方正布旦局，体膏会让让泼阳光照孟进室内绞的感觉通风：感受穿堂敬风把自己家吵醒的感火觉精装：把世界带化入您的生赖活首屈一涉指的湾盈区，首棋屈一指映的项目决定未来垃走向，还融不止如此狸……湾区需要太真正的标抗杆！很遗憾，录之前的项顿目没有实剖现，巅峰时笛刻，我反们有条球件实现湾区极保致巅峰荐之作400平米起给步面积端，匹配煤人生的羡极致前后退些台设计约，超大掏前庭后让院绚丽城市扶夜景，比堡肩香港维索多利亚港私家空中粉宴会厅延伸至让天际的徐私家空完中泳池庭……像“皇冠浮”一样加慢冕人生凯成就，须仅数席忙！全国范围虹内的标杆揪豪宅竞价购买翁：PRI习CEF虹ORT费ENDE朗R仅，面疫向全球嫩公开竞旱拍The谎one值得收究藏和等叔待的撼暗世珍品一生的浊另一半役，非君柏莫属除此之闷外，我威们还有剥……水晶幕叮墙立面腐——湾于区地标水晶幕红墙设计慈，成为菠后海湾搏水晶宫全城首范个住宅浆项目引乱入直射秤天际的情光柱效权果，顶踪蝶部闪烁备冠冕，乔光柱连趣天气势能，尽显看皇者地辆位，身绳份象征择。中心园屿林景观泰示意项目密度秒较高，园邮林面积较杂为有限，石建议运用录有限的面迟积打造特敲色水景园有林，成为剩营销上的烛卖点。园林特恭色水景室内恒协温泳池世界级大赏师的后海唤湾计划日本顶级可建筑师：肢古谷诚章香港设卖计之父漏：高文厉安香港著哨名设计锁师：梁汪志天邀请世应界级大自师为本幕项目设锣计装修堵标准，是采用世封界级的比装修标只准、带槽全套家叠私家电国际一线可品质精装德国米告勒，德遇国原装形高仪、坑杜拉维俊特，厨领卫精装浩并配备片全套顶震级品牌语家电，山从细节虏处入手腊，打造柔深圳最青人性化凡、最高养端的精稠装修我们需求要用“多大恼的空间龄”来实现理码想？——户诉型配比希研判户型研雪判户型配谅比研判窑思路市场供为给户型市场供给岛户型2客户需求棉户型未来供给故户型通过未来品潜在竞争晨项目的户编型区间和愧比例进行盯系统分析第四次莲通过潜腿在竞争魄项目的狠户型和拒比例修弃正本项雀目户型书和比例通过本片帮区二级市博场客户喜棕好和需求膨户型区间便系统分析第三次通汁过本片区怠二级市场救客户喜好棕和需求户柱型修正项堵目户型区响间通过对片周区已售项主目的户型挖区间和比巾例进行系悦统分析第一次通寻过已售项藏目的户型电区间和比芦例初步推付导出本项恰目户型和伍比例1通过对片完区在售项诞目的户型搞区间和比野例进行系炎统分析第二次哨通过在华售项目晋的户型校区间和品比例初新步推导钟出本项横目户型趴和比例34户型配壳比确定6通过以上添4次户型净系统分析绍，得出最宜终项目户翠型配比目标客户辈验证根据目芽标客户看的需求届进行验职证第五次策通过目聚标客户炒实际的腰换房需握求进行瓣验证5结论:项目的最犁终户型配姑比如下区域户型面积区间（㎡）比例南区2+1150-17030%3+1180-21070%北区小复式227-24040%中复式270-28045%大复式280-35015%三拼、四辈拼已不是槐问题面对9泡0/7稍0政策栋下的户制型合拼设计院子已经有帝成熟的处研究成俭果北区户型悬拼合演示秧（仅供参侦考）奇数层拼